GRAU A 2021 1 CONTRATOS

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UNIVERSIDADE DO VALE DO RIO DOS SINOS – UNISINOS 
 
 
ALUNA: 
DATA: 
 
ATIVIDADE DE AVALIAÇÃO GA. 
 
A primeira questão será avaliada em 8,0 e a segunda em 2,0 
 
1.- João da Silva adquiriu um imóvel de Paulo Santos, no valor de R$300.000,00, 
em agosto de 2015. O contrato foi celebrado por instrumento particular. O 
contrato foi levado ao Registro de Imóveis e o oficial se negou a efetuar o registro. 
Igualmente se sabe que João ainda não recebeu a posse do bem. A posse do 
imóvel se encontra ainda com o antigo proprietário. Em setembro de 2017 Paulo 
Santos celebrou contrato de compra e venda, por instrumento público, sobre o 
mesmo imóvel, recebendo de Carlos Santos o valor de R$400.000,00. Em janeiro 
de 2018 João ingressou com demanda buscando a posse do imóvel, no mesmo 
ano, mas em setembro de 2018, Carlos Santos ingressou com ação com o 
mesmo objeto – a busca da posse. As demandas estão apensadas e devem ser 
julgadas em conjunto. Carlos não logrou ainda protocolar seu título por que João 
da Silva suscitou dúvida pela negativa de Registro do título e a questão ainda se 
encontra pendente de julgamento perante o juízo competente. 
Realize um parecer buscando equacionar as posições de João, Paulo e Carlos. 
Descreva de forma detalhada as consequências jurídicas das situações 
evidenciadas no enunciado – devem ser detalhadas todas as questões 
envolvendo posse, propriedade, registro, dentre outras. Ao final deve ser 
realizada conclusão com definições das posições jurídicas dos envolvidos. 
 
 
Resposta questão 01: 
No caso, Paulo Santos não poderia ter realizado a venda do imóvel a 
Carlos Santos, porquanto já havia realizado a venda do referido imóvel a João da 
Silva. 
Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da 
incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário 
comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros. 
Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o 
imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente 
vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação 
aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé. 
Com efeito, tendo em vista que João da Silva suscitou dúvida quanto 
da negativa do registro de imóveis em realizar o registro, se deve aguardar o 
julgamento da mesma, a fim de verificar como que ficará o registro deste imóvel, 
já que João requereu seu registro antes de Carlos Santos. 
Nesse sentido, a lei de registros públicos o procedimento de dúvida, 
que submete ao Poder Judiciário, em atividade de caráter eminentemente 
administrativo, o acerto da exigência formulada pelo cartório, chancelando ou não 
a atitude do oficial e direcionando as providências a serem tomadas pelo 
interessado no registro. 
Transitada em julgado a sentença de procedência da suscitação de 
dúvida, restituir-se-á os documentos à parte, independentemente de traslado, 
dando-se ciência do ato jurisdicional ao oficial, (através de ofício) a fim de 
consignar no protocolo e cancelar a prenotação, liberando eventual título 
contraditório para registro. 
Porém se julgada improcedente, o interessado apresentará novamente 
seus documentos para o oficial registrador com o respectivo mandado ou certidão 
da decisão, a ser arquivada para que proceda ao registro pretendido, fato que 
será declarado pelo oficial na coluna de anotações no protocolo. 
Nesse sentido, só a circunstância de ter havido boa-fé do segundo 
comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra 
e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o 
adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, 
comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que 
adquirirá o seu domínio. 
Não obstante, caso o João da Silva tivesse realizado o registro, o 
mesmo prevaleceria sobre o de Carlos Santos, conforme o disposto na Lei 
6.015/73, art. 186. 
No caso em exame, Paulo Santos detinha a propriedade e posse do 
imóvel, conforme o disposto no artigo 1.196, CC, que define a posse da seguinte 
forma: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou 
não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. 
A propriedade de bem imóvel transfere-se por intermédio do registro 
(no cartório de imóveis) de escritura pública (lavrada em cartório de notas). Nesse 
sentido, como não foi realizado o competente registro por parte de João da Silva, 
o mesmo não havia se tornado proprietário imediato do bem, mas apenas 
detentor dos direitos, permanecendo Paulo Santos como proprietário no registro 
público. 
Assim somente após o registro concretiza-se o direito real sobre o 
imóvel. É de fundamental importância que o novo proprietário do imóvel registre 
uma vez que os direitos sobre a propriedade de imóvel são garantidos justamente 
pelo registro, impedindo que o ex-proprietário revenda o mesmo imóvel para 
terceiros. 
O registro, por sua vez, se caracteriza como a prática de atos 
consistentes na criação do direito de propriedade ou de outros direitos reais 
referentes ao imóvel, tendo como base legal o art.1.245 do CC. 
No problema em questão, considerando que o João da Silva (primeiro 
comprador) requereu o registro do imóvel, bem como, suscitou dúvida pela 
negativa registral, o imóvel deve ser ficar com o mesmo, porquanto se trata de 
compra válida, e com primazia sobre o segundo requerimento de registro de 
Carlos, mesmo que tenha Carlos Santos agido de boa-fé. 
Ademais, se considera proprietário do imóvel, aquele que detém a 
escritura registrada no cartório de imóveis, restando a Carlos Santos (segundo 
comprador) mover ação de indenização em face de Paulo Santos (vendedor). 
Ainda, no que tange à posse do imóvel, se tem que João da Silva e 
Carlos Santos ainda não detém a posse do imóvel, porquanto a posse é a 
exteriorização da propriedade, o possuidor é aquele que age como se fosse 
proprietário. O artigo 1196 trata da posse no Código Civil e diz que: Possuidor é 
aquele que exerce, de fato ou não, algum (qualquer um) dos poderes inerentes à 
propriedade. O artigo 1228 diz que o proprietário é aquele que pode usar, gozar, 
dispor ou pode reaver a coisa. Nesse sentido, a posse do imóvel continua sendo 
de Paulo Santos, até a regulamentação do problema em questão. 
Por fim, Paulo Santos (vendedor), agiu de má-fé ao vender mesmo 
imóvel a duas pessoas distintas, podendo ser movida ação indenizatória em face 
do mesmo. 
 
2.-É possível se afirmar que o caráter relativo do registro imobiliário decorre da 
facultatividade de seu exercício. É correta a afirmação em face do sistema 
registral vigente. 
 
Resposta: 
Não. O registro imobiliário é de grande relevância para o direito, não 
apenas por ser a forma de transferência efetiva da propriedade de bens imóveis, 
como também por assegurar a estabilidade do domínio e a segurança jurídica do 
proprietário. 
Nesse sentido, o Registro de Imóveis abordado na Lei nº 6015 de 1973 
dispõe sobre os Registros Públicos que se transformou numa instituição pública 
com a função de operar a transmissão do domínio, por ser considerado um dos 
meios aquisitivos da propriedade. O artigo 1227 do Código Civil de 2002 declara 
que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre 
vivos, só se adquirem com o registro imobiliário dos títulos elencados nos artigos 
1.245 a 1.247, salvo nos casos expressos em lei. 
Assim, o registro imobiliário não pode ser considerado facultativo, o 
registro tem por finalidade escriturar os atos translativos ou declaratórios da 
propriedade imóvel e os constitutivos de direitos reais e armazenar em seus livros 
todas as informações sobre imóveis, aplicar os princípios, sem interferir na 
vontade das partes, formalizar a aquisição da propriedade, conferindo ao 
adquirentea segurança quanto ao direito real de propriedade, uma vez que sem a 
segurança jurídica garantida pelo Registro Imobiliários, estariam sujeitos a 
fraudes, prejuízos, e danos irreparáveis.