Servidão predial - Conceitos e características

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SERVIDÃO PREDIAL
CONCEITO: Utilização de um prédio por outro, pela servidão de dois prédios, sendo um prédio serviente e o outro prédio dominante, não indispensável, mas necessária ou vantajosa. Ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável. 
É ônus imposto voluntariamente. A voluntariedade é, pois, da essência da servidão. 
Possuem várias formas, mas a mais conhecida é a de trânsito ou de passagem, que assegura ao proprietário de um imóvel a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem. 
Outras formas: aqueduto, iluminação ou ventilação, pastagem, não constituir a certa altura, etc. 
Serventia estabelecida em favor de um prédio em detrimento de outro, aumentando as utilidades do primeiro e diminuindo as do segundo. 
Os prédios devem ser vizinhos, embora não haja necessidade de que sejam contíguos. A servidão precisa ser efetiva. 
As Servidões são acessórias então, seguindo a mesma sorte do bem principal. Além de ser perpétua, indivisível e inalienável. Não pode recair sobre prédio do próprio titular, logo não há servidão sobre a própria coisa; A servidão não se presume, porque deve ser constituída de modo expresso e transcrita no Registro de Imóveis;
CARACTERÍSTICAS
A) a servidão é uma relação entre dois prédios distintos - O prédio serviente sofre restrições em benefício do outro, chamado dominante. Estabelece-se um ônus, que se consubstancia num dever, para o proprietário, de abstenção ou de permitir a utilização do imóvel para certo fim. 
Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente seja ele quem for. A servidão estabelece não em benefício de uma pessoa, mas e um prédio. A relação jurídica continuará subsistindo mesmo que os proprietários tenham mudado. 
B) os prédios devem pertencer a donos diferentes – se forem o mesmo proprietário, este simplesmente usará o que é seu, sem que estabeleça uma servidão. Nas mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia. 
C) nas servidões, serve a coisa e não o dono - obrigação negativa, abstenção ou no dever de suportar o exercício da servidão, pois me razão dela perde ele alguns dos seus poderes dominicais. 
D) a servidão não se presume – constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento e subsequente registro no Cartório de Imóveis. Deve ser devidamente provada por quem alega a sua existência. 
E) a servidão deve ser útil ao prédio dominante – a servidão há de trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. 
F) a servidão é direito real e acessório - é direito real, pois incide diretamente sobre bens imóveis, embora alheios. É direito acessório, pois depende do direito de propriedade.
G) a servidão é de duração indefinida – perde sua característica de servidão quando for por tempo limitado. Dura indefinidamente quando não extinta por uma causa legal.
H) a servidão é indivisível - só pode ser reclamada por um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. A servidão não se adquire e nem se perde por partes. 
I) a servidão é inalienável - não se pode de uma servidão constituir outra. O dono do prédio dominante não tem direito de estendê-la ou ampliá-la a outras propriedades.