Estudo de Caso Como uma incorporadora faz a conta de uma permuta de terreno por área construída? Imagine que você trabalhe no departamento de n...

Estudo de Caso Como uma incorporadora faz a conta de uma permuta de terreno por área construída? Imagine que você trabalhe no departamento de novos negócios de uma Incorporadora e que recebeu um novo caso para analisar. É um terreno bem localizado em um bairro de classe média alta de uma cidade de 250 mil habitantes. Esse imóvel é avaliado em R$ 2 milhões, possui 1.500 m² e o proprietário está interessado em negociar uma permuta por apartamentos. Como decidir quantas unidades você oferece em troca do terreno? Esse é um típico caso de permuta de terreno por apartamentos a construir ou, em termos mais técnicos, “por área construída”. O significado de permuta é simplesmente uma troca e os detalhes de uma boa negociação já foram discutidos no artigo: Permutas e parcerias em incorporações imobiliárias pela lei 4.591/64, o qual recomendamos a leitura prévia. Neste artigo discutiremos uma maneira sofisticada de realizar o cálculo de uma permuta do ponto de vista do investidor empreendedor através de um estudo de caso. A sequência lógica a ser adotada consiste em 3 simples passos: 1. Projetar o fluxo de caixa do empreendimento; 2. Simular várias quantidades de unidades permutadas; 3. Encontrar o limite aceitável para negociações. É importante lembrar que um empreendedor faz a conta de maneira inversa, isto é, partindo-se de quanto ele pretende ganhar com a realização do empreendimento, ele encontra qual a permuta que garante seus resultados num nível aceitável de risco. Não existe uma fórmula mágica como muitos corretores gostam de comentar (“tem que ser 22% do VGV” ou “é o valor de mercado do terreno dividido pelo valor de mercado dos apartamentos multiplicado por 1,5”). Qualquer formuleta ou mesmo números de negociações semelhantes de concorrentes não devem influenciar o seu cálculo! Dados fundamentais para resolver o problema: Numa pesquisa de mercado, você teve a percepção de uma demanda de apartamentos de 100 metros quadrados com preço de venda na casa dos R$ 500 mil reais. Este será seu produto a ser desenvolvido. Em lançamentos de porte semelhante na cidade, a velocidade de vendas ocorre da seguinte forma: 30% das unidades vendidas no lançamento, 50% durante as obras e os 20% restantes nas entregas das chaves. É importante lembrar que ao vender as unidades, você recebe somente 20% do preço enquanto os 80% remanescentes serão financiados pelo seu cliente com um banco, que só te pagará na conclusão da obra. Seu arquiteto conseguiu encaixar neste terreno um total de 10 pavimentos com 4 unidades cada, somando então 40 unidades à construir. O setor de orçamento também já forneceu uma expectativa de custos de construção na casa dos R$ 11,2 milhões (que você pode entender sobre esse processo no nosso artigo sobre orçamento de obras) e o departamento de planejamento estima um prazo de 24 meses para entrega das chaves. A empresa em que você trabalha tem uma diretriz de investir somente em projetos que resultem em um rendimento acima de 30% ao ano (não confunda com margem, essa é a TIR meta da companhia). Essa é a taxa de retorno que a diretoria definiu como atrativa para direcionar os recursos da empresa. Projetos com taxas menores do que essa serão recusados por entenderem que 30% é o mínimo aceitável para correr o risco de investir no mercado imobiliário. Guarde esse número, pois é o mais importante nessa negociação. PEDE-SE: Projetar os passos acima apresentados Análise geral do caso Parecer final da viabilidade da permuta PLANILHA PARA REALIZAR O CÁLCULO