Vamos analisar as alternativas apresentadas sobre o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias. 1. "Configura-se óbice à averbação do patrimônio de afetação a existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição." - Esta afirmação está correta, pois a existência de ônus reais impede a averbação do patrimônio de afetação. 2. "Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação poderão ser objeto de garantia real por créditos obtidos pela incorporadora para a efetivação dos empreendimentos que lançar no mercado imobiliário." - Esta afirmação também é correta, pois os bens do patrimônio de afetação podem ser utilizados como garantia. 3. "Exclui-se do patrimônio de afetação o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada ou por administração." - Esta afirmação é verdadeira, pois o valor da fração ideal é excluído do patrimônio de afetação. 4. "É vedada a constituição de patrimônios de afetação separados para cada edifício de dois ou mais pavimentos, nos casos de empreendimentos que contenham mais de um deles." - Esta afirmação é correta, pois a legislação não permite a constituição de patrimônios de afetação separados para cada edifício. Diante da análise, todas as afirmações apresentadas têm um fundo de verdade, mas a primeira afirmação é a que se destaca como um óbice à averbação do patrimônio de afetação, que é um ponto crucial na questão. Portanto, a alternativa correta é a primeira: "Configura-se óbice à averbação do patrimônio de afetação a existência de ônus reais que tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do pagamento do preço de sua aquisição."