Como funciona e quais são os efeitos da fiança como garantia da locação?

Inicialmente, a fiança é um contrato típico previsto nos arts. 818 a 839 do Código Civil. Como típico contrato de garantia, suas características principais são as seguintes: Ele é acessório; unilateral (em regra); subsidiário; formal; não-solene; personalíssimo ou intuitu personae. A fiança é prestada por escrito e não admite interpretação extensiva conforme o (art. 819 do CC); Ela pode ser estipulada ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade ( art. 820 do CC); Na estipulação da fiança em locação a solidariedade do fiador com o devedor deverá ser expressamente pactuada ( art. 265 do CC).Seu conceito esta no (art. 818 do CC): “Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.” Em síntese( O fiador é responsável por dívida alheia).Súmula 332 do STJ “A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.”

Efeitos da fiança =1º(BENEFÍCIO DE ORDEM)Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. • Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.” Art. 828. Não aproveita este benefício (DE ORDEM) ao fiador: • I - se ele o renunciou expressamente; • II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário; • III - se o devedor for insolvente, ou falido. O fiador que paga a dívida se torna credor do afiançado-locatário ( art. 831 do CC)

2º(BENEFÍCIO DA DIVISÃO)“Art. 829. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão. • Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento.” 

3ºSub-rogação=( Art. 349 do CC). A sub-rogação transfere ao novo credor todos os direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, contra o devedor principal e os fiadores.( Art. 831 do CC). O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.( Art. 346 do CC). A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor(...) III - do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte. 

4ºExoneração=( Art. 835 do CC. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.(LI, art. 40, X: Art. 40). O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos(...)X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)O Direito de Exoneração do Fiador é Renunciável? “. É nula a cláusula contratual mediante a qual o fiador renuncia ao direito de exonerar-se da obrigação, nas hipóteses em que a locação vige por prazo indeterminado. Precedentes.” (REsp 884.917/PR, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 17/04/2007, DJ 14/05/2007, p. 393).