MÓDULO VI - USO, USUFRUTO, DIREITO REAL DE HABITAÇÃO E DIREITO REAL DO PROMOTENTE COMPRADOR

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CURSO: DIREITO 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS (6º SEMESTRE) 
DOCENTE: PROFESSORA VERÔNICA RODRIGUES DE MIRANDA 
 
APOSTILA DE DIREITOS DAS COISAS – LIVRO III DA PARTE ESPECIAL 
DO CC - ARTS. 1.196 A 1.510 DO CC/2002 
 
MÓDULO VIII – USO, USUFRUTO, DIREITO REAL DE HABITAÇÃO E 
DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR 
 
DIREITO REAL DE USUFRUTO (Arts. 1.390 a 1.411 do CC) 
 
- Conceito: É um direito real temporário de um terceiro que usa a coisa e recebe 
os frutos sem alterar a sua substância (não é dono). 
- Características do usufruto: 
1) O usufruto é direito real: Referido direito tem aderência à coisa, a 
acompanha, ficando no poder de quem quer que ela se encontre. Ex: ao comprar 
um bem gravado pelo usufruto, estarei adquirindo apenas a substância e não o 
proveito econômico da coisa. 
OBS: Caso o usufruto recaia sobre bem imóvel, será necessário ser levado a 
registro, salvo três situações: 
- Usufruto resultante de usucapião; 
- Usufruto adquirido por ato “causa mortis” (Princípio da “saisine”); 
- Usufruto legal. 
 
2) O objeto do usufruto é bem amplo: O que se pode dar em usufruto? 
- Bens móveis; 
- Bens imóveis; 
- Bens materiais; 
- Bens imateriais (incorpóreos): usufruto sobre quotas sociais, sobre créditos, 
etc. 
 
 
 
 
- Bens singulares 
- Bens coletivos 
- Universalidades: Toda ou parte de um patrimônio pode ser dado em usufruto. 
Ex: usufruto em testamento – parte disponível da minha herança ficará com a 
viúva por usufruto, metade ideal do meu patrimônio, coisa certa, etc. O usufruto 
de todo o patrimônio interfere, invade a legítima dos herdeiros? 
Resposta: Os bens fungíveis e consumíveis são incompatíveis com o usufruto, 
pois neles o usufrutuário afeta a sua substância. Exceção: Art. 1.392, §1º, do 
CC: Bens fungíveis acessórios de um bem infungível maior podem sofrer o 
usufruto. Ex: pessoa recebe um legado com usufruto (um imóvel), o qual possui 
uma adega lotada de vinhos bons e caros. Aqui, admite-se o usufruto dessa 
adega! 
 
3) O usufruto provoca o desdobramento da posse (Arts. 1. 197 e 1.394 do 
CC) : 
Propriedade 
^ 
Proveito econômico Substância 
(Usufrutuário – posse direta) (Nu-proprietário – posse indireta) 
 ↓ 
Uso, gozo, fruição da coisa 
 
 Aqui, tanto o usufrutuário como o nu-proprietário possuem legitimidade 
para ajuizar ação possessória contra um terceiro ou mesmo um contra o outro. 
Ex: caso o nu-proprietário queira a devolução do bem antes do término do prazo 
do usufruto, poderá o usufrutuário ingressar com uma ação possessória contra 
o nu-proprietário. 
 
4) O usufruto é temporário: O usufruto é sempre temporário, podendo ser 
constituído a termo, sob condição resolutiva ou em caráter vitalício, até a morte 
do usufrutuário. 
 
 
 
 
OBS: - O usufruto não sobrevive à morte do usufrutuário (é constituído sobre 
sua cabeça), se extinguindo, portanto. 
- A morte do nu-proprietário não afeta o usufruto, caso em que os herdeiros 
receberão o bem gravado, a não ser que haja a previsão disso no título. 
 
5) O usufruto é inalienável (Art. 1.393 do CC): Não se pode alienar o direito 
real de usufruto, pois ele é personalíssimo (leva-se em conta o usufrutuário) e 
intransferível. 
Exceção: Quando a alienação do direito real de usufruto gerar a consolidação 
(confusão), em que usufrutuário e nu – proprietário passam a ser a mesma 
pessoa. Nesse caso, não se opera a transferência, e sim a extinção do usufruto. 
Exs: - nu – proprietário compra o usufruto do usufrutuário (é causa de extinção 
do usufruto). 
- nu – proprietário e usufrutuário vendem para um terceiro (compra a nua 
propriedade e o usufruto amo mesmo tempo) 
OBS: a - O usufruto também é impenhorável: Ainda que o usufrutuário possua 
uma dívida perante terceiros, eles não poderão penhorar o seu usufruto (não 
pode ser levado em hasta pública). Exceção: Cabe penhora sobre os frutos que 
o usufrutuário recebe daquele bem. Ex: rendimentos de locação. 
b - A nua propriedade é alienável e penhorável. No entanto, a pessoa que 
adquirir esse bem deverá respeitar o direito de usufruto pré - existente. 
c – Art. 1.393, parte final, do CC: O exercício do usufruto pode ser cedido a 
título oneroso ou gratuito. Ex: o usufrutuário pode emprestar a coisa (comodato), 
pode locar o imóvel, entregar rendimentos do imóvel aos credores, etc. 
- Constituição do usufruto (Arts. 1.390 e 1.391 do CC): O usufruto tem origem 
em quatro fontes: 
a) Negócio jurídico “inter vivos”: Convenção entre as partes, sendo um ato 
solene, exigida a escritura pública do bem imóvel acima de 30 salários mínimos, 
sendo o registro constitutivo do direito. 
 
 
 
 
 
 
b) Negócio jurídico “causa mortis”: Testamento sobre herança total, parcial 
ou sobre legado (coisa certa). O direito ao usufruto nasce em razão da morte 
(“saisine”), sendo o registro meramente regularizatório. 
c) Usucapião ordinário (Art. 1.391 do CC); 
d) Usufruto legal no direito de família (“ex legis”) – Art. 1.689, I, do CC: Se 
dá quando a pessoa tem usufruto sobre bens de outras, legalmente determinado. 
Ex: usufruto legal do índio sobre as riquezas da terra que ele ocupa (CF). 
Art. 1.689, I, do CC: Usufruto dos pais sobre os bens dos filhos menores sujeitos 
ao poder familiar – os pais são os usufrutuários, podendo se utilizar da renda 
sem prestar contas. Ex: o pai figura como locador do imóvel pertencente ao filho. 
≠ Tutor/curador: possuem a merda administração dos bens, devendo, portanto, 
prestar contas. 
OBS: - O usufruto legal não vai a registro, pois a publicidade decorre da lei. 
- NO CC/1916 existia o usufruto legal denominado de usufruto vidual (era o 
usufruto do viúvo), o qual, salvo o regime de comunhão universal de bens, nos 
demais regimes o viúvo (a) tinha direito de usufruto de parte dos bens deixados 
pelo falecido (1/4 ou 1/2 dos bens), como garantia do viúvo (a) manter o seu 
padrão de vida. Referido usufruto persistia até que o viúvo (a) viesse a falecer 
ou enquanto durasse a viuvez (ao se casa novamente o usufruto se extinguia). 
Como não havia necessidade do registro desse usufruto, ocasionavam 
problemas a terceiros de boa-fé, pois esses tinham que aguardar a morte ou um 
novo casamento do viúvo para conseguir o exercício pleno da propriedade 
adquirida. 
 Atualmente, o CC de 2002 não mais trouxe tal possibilidade de maneira 
expressa no rol de usufrutos legais. No entanto, os herdeiros podem fixar tal 
usufruto para o viúvo (a) no próprio inventário, devendo, obrigatoriamente, ser 
levado a registro. 
 
- Direitos do usufrutuário (Arts. 1.394 a 1.399 do CC): 
1) Tutela possessória ao seu favor; 
 
 
 
 
 
2) Direito a posse, uso e tirar o proveito da coisa (percepção dos frutos) – 
Art. 1.394 e 1.395 do CC: Pode usar e retirar os frutos, gozar de seu direito, etc. 
3) Administrar a coisa (Art. 1.494 do CC): O usufrutuário é quem determinará 
como se tirara o proveito da coisa. 
4) Ceder o exercício (Art. 1.393, parte final, do CC): Pode entregar a posse da 
coisa a terceiro, como já visto. 
 
- Deveres do usufrutuário (Arts. 1.400 a 1.409 do CC): 
1) Determinar a coisa que ele recebeu em usufruto (Art. 1.400 do CC): 
Referido dever se deve ao fato de que quando o usufruto for extinto, o usufruto 
do bem voltará para as mãos do nu-proprietário, o qual irá inventariar coisa e 
mencionar em que estado a está recebendo. 
2) Dar caução (Art. 1.400 do CC): A caução é uma garantia de que o 
usufrutuário irá cumprir as suas obrigações, de que irá conservar a coisa e que 
irá devolver a coisa quando extinto o usufruto. 
OBS: - Tal caução pode ser real ou fidejussória; 
- O nu – proprietário pode dispensar tal garantia; 
- E se o usufrutuário não der a caução quando o nu – proprietário assim o exigir? 
O usufrutuário perde a administração do bem para o nu – proprietário, este 
dizendo se irá ou não locaro bem, para quem, se irá ou não emprestar, para 
quem, etc. (Art. 1.401 do CC) 
3) Devolver a coisa quando for extinto o usufruto: Se violada a posse, esta 
se converte em posse injusta e precária, recaindo o direito ao nu – proprietário 
de ingressar com uma ação de reintegração de posse. 
4) Conservar a coisa (Art. 1.402 do CC): A coisa dada em usufruto sofre uma 
depreciação natural, por isso o usufrutuário não responde a tal depreciação, 
correndo sob o risco do nu – proprietário. De qualquer forma, o usufrutuário deve 
evitar que a coisa se deteriore. 
5) Pagar os encargos que recaem sobre a coisa (Arts. 1.403 e 1.404 do CC): 
 
 
 
 
 
 
Distribuição das despesas: 
^ 
 Ordinárias Extraordinárias 
 ↓ ↓ 
 Usufrutuário Nu - proprietário 
 
OBS: - Art. 1.403, I, do CC: O usufrutuário responde pelas despesas ordinárias, 
desde que módicas. 
- Art. 1.400, § 1º, do CC: Não são despesas módicas aquelas maiores do que 
2/3 do rendimento líquido que a coisa gera em um ano (Isso será de 
responsabilidade do nu – proprietário). 
- Art. 1.403, II, do CC: O usufrutuário deve pagar os encargos que recaem sobre 
a coisa (impostos, taxas, etc) – Tributos em geral! Se ele não pagar a distribuição 
de despesas é irrelevante, pois se cobra do nu – proprietário, tendo este direito 
de regresso contra o usufrutuário. 
 
6) Defender a coisa: Atacada por terceiros, o usufrutuário deverá defende-la, 
pois, ao final do usufruto, o usufrutuário terá que devolver a coisa incólume ao 
nu - proprietário. 
 
- Extinção do usufruto (Arts. 1.410 e 1.411 do CC): 
Art. 1.410 do CC: Rol meramente exemplificativo: 
I – Renúncia ou Morte do usufrutuário: A extinção do usufruto pela renúncia 
nada mais é do que uma abdicação ao bem e não uma alienação, razão pela 
qual a maioria da doutrina entende que não é necessária a outorga uxória para 
tal ato. 
O usufruto se extingue automaticamente coma morte do usufrutuário, 
bastando levar a certidão de óbito ao cartório de imóveis. 
II – Termo de sua duração; 
III – Extinção da PJ: E se o usufrutuário for pessoa jurídica, se extingue como? 
 
 
 
 
 
A lei estipula um prazo máximo de duração do usufruto: 30 anos ou quando 
ocorrer a sua dissolução da sociedade, o que vier a ocorrer primeiro. 
IV – Cessação da sua causa (motivo determinante): Ao cessar a causa que 
levou a criação do usufruto, este se extingue. A causa do usufruto é objetiva, 
explícita e sempre bilateral (usufrutuário e nu – proprietário fazem um acordo). 
V – Destruição da coisa: A coisa se perece. Haverá indenização pela 
destruição: 
a) Quando houver seguro; 
b) Quando terceiro causador do dano indeniza – Nesse caso, ocorrerá a sub-
rogação. 
VI – Consolidação = confusão: Ocorre quando o nu – proprietário e o 
usufrutuário se tornam a mesma pessoa. 
VII – Culpa do usufrutuário: Quando deixa de cumprir com suas obrigações: 
aliena sem gerar a consolidação, deteriora ou deixa arruinar os bens, não lhes 
acudindo com os devidos reparos de conservação, ou quando, no usufruto de 
títulos de crédito, não dá as importâncias recebidas a aplicação. Nesse caso, o 
nu – proprietário pode pedir a extinção do usufruto judicialmente, por conta do 
inadimplemento do usufrutuário. 
VIII – Não uso ou não fruição da coisa: Aqui, se verifica a absoluta inércia por 
parte do usufrutuário, que deixa de fruir a coisa em que recai o usufruto. Prazo 
decadencial: 10 anos. 
 
- Art. 1.411 do CC: Direito de acrescer – 
a) Usufruto simultâneo/co-usufruto: É o instituto em favor de mais de um 
usufrutuário (sem limites). Ex: doação dos pais aos seus filhos dos bens imóveis 
com reserva de usufruto aos pais - “Usufruto deducto”. 
 
Caso: MORRE < A B - PAIS (Usufrutuários) 
 ^ 
 C - FILHO (Nu – proprietário) 
 
 
 
 
 
No caso de ocorrer a morte de A, a parte de A se consolida nas mãos de 
C (Nu – proprietário), pois, no silêncio do contrato, o usufruto se extingue com a 
morte do usufrutuário, podendo isso se dar em partes. No entanto, caso o 
contrato de usufruto possua a clausula de acrescer, esta é expressa no sentido 
de que, no caso de morte de um dos usufrutuários, sua parte acresce ao 
usufrutuário sobrevivente (tal disposição decorre da vontade das partes no 
momento em que constituíram o usufruto, devendo ter a anuência do nu – 
proprietário). 
OBS: No caso dos legatários, o direito de acrescer decorre da própria lei. 
 
b) Usufruto sucessio: É o instituto pelo qual se insere a clausula de acrescer 
quando da constituição do usufruto em que com a morte de um ou dos dois 
usufrutuários, a parte se acresça a um terceiro, que se torna o usufrutuário. A lei 
veda tal situação (É uma regra proibitiva!!!). 
 
DIREITO REAL DE USO (Arts. 1.412 e 1.413 do CC) 
 
OBS: É um mini usufruto! É um usufruto limitado (reduzido), pois aqui se permite 
ao usuário usar, mas não permite entregar a um terceiro a posse direta, para que 
fique com os frutos da coisa. Não pode emprestar, etc. Assim, o direito de fruir 
está limitado, pois recebe os frutos diretamente, não podendo ceder o exercício 
a um terceiro (é personalíssimo). Ex: aluguel. 
 Além das causas extintivas do usufruto, o direito real de uso tem uma 
causa adicional de extinção, uma vez que o uso só persiste enquanto houver a 
necessidade do usuário de usar a coisa. 
 
DIREITO REAL DE HABITAÇÃO (Arts. 1.414 a 1.416 do CC) 
 
OBS: Aparece mais no direito sucessório. 
 É um usufruto limitado, pois limita o poder do habitante a residir em casa 
alheia. Não pode entregar o imóvel a uso de terceiro, somente podendo usá-lo 
 
 
 
 
para fins residenciais (juntamente com sua família) e não comerciais (Art. 1.414 
do CC). 
 
- Direito real de habitação do viúvo: Art. 1.831 do CC - Direito real de 
habitação legal (“ex lege”) – decorre da lei, portanto, independe da vontade 
das partes. 
 O cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, terá o direito 
real de habitação sobre o imóvel residencial em que viva com o cônjuge falecido, 
a fim de se manter a dignidade do viúvo (a). 
Questões relevantes ao direito real de habitação do viúvo: 
- O direito real de habitação tem por objeto a moradia e incide em qualquer 
regime de bens; 
- No CC/1916 já havia referido direito, mas na figura do usufruto vidual, em que 
somente referido direito existiria enquanto mantivesse- se situação de viuvez. 
≠ 
No CC/2022 o direito real de habitação é vitalício, situação na qual o cônjuge 
sobrevivente pode morar no imóvel até a sua morte, mesmo que venha a se 
casar novamente; 
- O direito real de habitação incide sobre o imóvel que vivia com o falecido, ainda 
que o bem fosse exclusivo do referido falecido; 
- O viúvo tem direito real e habitação sem prejuízo da sua meação e da sua 
herança (Não se desconta o direito real de habitação no quinhão do cônjuge). 
Nesse caso, os filhos do falecido herdam apenas metade da nua-propriedade, 
pois o direito real de habitação ficará com o cônjuge – isso representa uma 
exceção à intangibilidade da legítima!; 
- Uma vez que o direito real de habitação do viúvo decorre da lei, não há 
necessidade do registro; 
- Apesar do artigo 1.831 do CC referir-se somente ao cônjuge, hoje se entende 
que o direito real de habitação também se estende ao companheiro (a); 
- Na prática e na jurisprudência, não se aplica a parte final do art. 1.831 do CC 
((...) desde que seja o único daquela natureza a inventariar.”). Na verdade, 
 
 
 
 
quando existem vários imóveis a inventariar, o viúvo (a) já será aquinhoado com 
um imóvel residencial, pela meação ou pela herança, não havendo necessidade 
do direito real de habitação. O viúvo (a) temdireito a inserir, em seu quinhão, o 
imóvel em que vivia com o falecido. 
 
DIREITO REAL DO PROMITENTE COMPRADOR 
(Arts. 1.417 e 1.418 do CC) 
 
 Referido direito real se insere no contexto do denominado compromisso 
de compra e venda, que é espécie de contrato preliminar (é gênero – arts. 462 
a 466 do CC). Em verdade, o compromisso de compra e venda é a modalidade 
mais importante de contrato preliminar. 
 Contrato preliminar é o contrato em que as duas partes ou apenas uma 
delas se compromete a celebrar, mais tarde, um segundo contrato, que será o 
contrato principal. O objeto do contrato preliminar é a celebração do contrato 
principal (futuro/definitivo). Em referido contrato se verifica a promessa de anuir 
(obrigação de fazer) e ela normalmente é juridicamente fungível, pois, se as 
partes ou uma delas se recusarem injustamente a celebrar o contrato futuro, 
cabe uma sentença que leva os mesmos efeitos do contrato principal (a parte 
lesada pode requerer a supressão da vontade/da manifestação da vontade) – 
Art. 464 do CC. 
OBS: - O contrato preliminar tem os mesmos elementos do contrato definitivo, 
salvo a forma – Art. 462 do CC. Ex: tem preço a ser pago, a coisa vendida, etc. 
- O contrato preliminar deve ser levado a registro (Art. 463, parágrafo único, do 
CC). No entanto, o compromisso pode ser feito na forma particular, ao passo que 
o contrato de compra e venda deve ser público. 
- O contrato preliminar é preparatório (provisório), até que se celebre o contrato 
definitivo (Eu me utilizo do contrato preliminar porque não tenho todos os 
elementos em mãos para a celebração do contrato definitivo). O compromisso 
de compra e venda passou a ser um instrumento de garantia, em que somente 
 
 
 
 
 
se entrega o imóvel quando o adquirente adimpliu com todas as parcelas, caso 
contrário, se resolve o contrato. 
 Em verdade, o compromisso, quando usado para garantir o adimplemento 
das parcelas do preço, passa a ser um contrato preliminar impróprio, pois toda a 
carga negocial (tudo que é relevante ao contrato) está concentrado no contrato 
preliminar e não no principal (definitivo). 
 O promitente comprador já tem o direito de usar, fruir e dispor do imóvel, 
recebendo as chaves já no compromisso. A propriedade, no entanto, fica 
formalmente nas mãos do promitente vendedor. Assim, após o adimplemento 
total do contrato, o promitente vendedor deve outorgar a escritura definitiva ao 
promitente comprador. Caso este não outorgue a escritura, resta ao comprador 
realizar a adjudicação compulsória. 
 
- Qual o regime jurídico do compromisso de compra e venda? 
Temos 3 regimes jurídicos (3 Leis especiais): 
a) Imóveis loteados (Lei nº 6.766/79 – Lei do loteamento): Essa lei teve 
alterações em 2000. Só aplico essa lei ao primeiro adquirente, pois, caso o 
promitente comprador venda o seu lote a um terceiro, ele visa o imóvel não 
loteado, passando a incidir o item b. 
b) Imóveis não loteados (Decreto Lei nº 58/37, Decreto nº 745/69 e Lei nº 
649/49): O Decreto Lei nº 58/37 era a antiga lei de loteamento, que foi revogada 
na parte dos imóveis loteados e adaptada para os imóveis não loteados. O 
Decreto 745/69 e a Lei 649/49 se referem ao Decreto 58/37. 
c) Imóveis incorporados (Arts. 28 a 47 da Lei 4.591/64 – Lei de 
Incorporações Imobiliárias): Regulam as incorporações imo 
biliárias, estando totalmente em vigor. A compra e venda de imóvel em 
incorporação representa o negócio jurídico complexo no qual o empreendedor 
aliena ao público em geral unidades autônomas ainda não concluídas (na planta 
ou durante a construção). 
d) Regime jurídico supletivo: CC ou CDC (para imóveis já construídos). 
 
 
 
 
 
- Compromisso como direito real (Arts. 1.417 e 1.418 do CC): Gera direito 
obrigacional. Como convertê-lo em direito real? 
- Direito real do promitente comprador: exige 2 requisitos cumulativos: 
a) O contrato tenha sido levado ao registro de imóveis (gerar efeito “erga 
omnes”). O compromisso não registrado é direito obrigacional apenas, pois gera 
efeitos “inter partes”; 
b) O compromisso não pode ter cláusula de arrependimento. 
- Arrependimento do compromisso de compra e venda: Em princípio, os 
contratos não comportam o direito unilateral de arrependimento, mas alguns 
admitem a resilição unilateral, sem o consentimento do outro (Art. 473 do CC). 
É excepcional para certos tipos de contrato. Ex: contrato de mandato, contrato 
de plano de saúde, etc. 
OBS: - No compromisso, só cabe o direito de arrependimento se houver clausula 
expressa nesse sentido (Art. 463 do CC). 
- Uma vez pago o preço, não poderá se arrepender (cabendo a adjudicação 
compulsória), segundo entendimento do STF, para evitar que a pessoa pague 
tudo e o vendedor queira o bem de volta (se arrependa), pois vê que o imóvel 
valorizou. 
- Súmula 166 do STF (É inadmissível o arrependimento no compromisso de 
compra e venda sujeito ao regime do Dl. 58, de 10.12.37.): Não cabe 
arrependimento no regime do Decreto Lei nº 58/37 (Imóveis não loteados). É 
norma cogente, que veda a clausula de arrependimento. Caso ela seja colocada, 
é como se não escrita, pois a lei veda. 
- Adjudicação compulsória (Art. 1.418 do CC e Súmula 239 do STJ): É uma 
espécie do gênero obrigação de fazer, pois as partes se comprometem a 
consentir em um contrato definitivo e tal obrigação é de fazer juridicamente 
fungível porque caso as partes deixem de cumprir o contrato definitivo sua 
vontade pode ser substituída por uma sentença judicial (faz às vezes da escritura 
definitiva). 
 
 
 
 
 
 
Art. 1.418 do CC: O promitente comprador titular de direito real pode exigir do 
terceiro ou do promitente vendedor a outorga da escritura definitiva e esse ele 
não a der poderá pedir ao juiz o direito à adjudicação compulsória. 
Súmula 239 do STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao 
registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 
 
Prazo da ação de adjudicação compulsória (Posição do STF): Não está 
sujeita a prazo prescricional, pois se trata de um direito potestativo do promitente 
comprador, somente se exigindo que o preço tenha sido totalmente pago. 
 A sentença que julga procedente a ação de adjudicação compulsória 
equivale ao contrato definitivo (escritura definitiva de compra e venda). A 
sentença é levada diretamente ao Cartório de Registro de Imóveis (deve 
acompanhar o pagamento do ITBI). 
 Com relação a sentença aqui exposta, esta é um título derivado de 
aquisição de propriedade, estando sujeita aos mesmos requisitos do 
compromisso. Ex: se o imóvel não estiver no nome do promitente vendedor não 
se poderá fazer o registro, uma vez que fere o princípio da continuidade do 
registro de imóveis. (Dessa forma, caso não esteja devidamente regularizado o 
imóvel, o melhor seria que na ação de adjudicação compulsória se realizasse 
pedidos cumulativos, no sentido de pedir providências para o promitente 
vendedor regularizar a situação do imóvel em seu nome). 
 E se a adjudicação não for suficiente? Não conseguir o registro da 
sentença da ação de adjudicação? A única saída será a ação de usucapião. 
 
Natureza jurídica da ação de adjudicação compulsória: Possui natureza 
jurídica de ação pessoal e não de ação real, pois advêm de uma relação 
obrigacional, além de não exigir o registro do compromisso de compra e venda 
 
 
 
 
 
 
 
 
para a sua propositura. Ademais, se dispensa a vênia conjugal e o foro 
competente é o do domicílio do réu, salvo de o imóvel for loteado, caso em que 
o foro competente será o da situação do imóvel. 
 
OBS: - Imóveis loteados (Art. 26, §6º, da lei 6.766/79 – Lei de loteamentos): 
O compromisso de compra e venda acompanhado de prova de quitação e 
pagamento de ITBI dispensa a escritura definitiva. 
(Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de 
cessão poderão ser feitos por escriturapública ou por instrumento particular, de 
acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, 
pelo menos, as se § 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as 
promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote 
adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.) 
 
- E se o promitente vendedor morrer? A obrigação da escritura é transmissível 
aos herdeiros (obrigação de natureza patrimonial), uma vez que recebem 
também o passivo do falecido. Dessa forma, os herdeiros deverão outorgar a 
escritura definitiva, podendo, ainda, o promitente comprador, requerer um alvará 
em sede da ação de inventário. Caso os herdeiros resistam, caberá ao 
promitente comprador ingressar com a ação ade adjudicação compulsória contra 
os herdeiros. 
- E se o promitente comprador não quiser o registro? O promitente 
comprador, aqui, quer enganar o promitente vendedor. Nesse caso, pode o 
promitente vendedor entrar com uma ação para compelir o promitente 
comprador a fazer o registro em seu nome. 
 
- Mora e Resolução do compromisso de compra e venda: 
Mora: Situação em que o promitente comprador não paga as parcelas e o 
promitente vendedor pode cobrar o preço ou resolver o contrato (obrigação 
alternativa). 
 Para desconstituir o contrato deve-se constituir o promitente comprador 
em mora (na prática, a mora é automática (“ex re”), não havendo a necessidade 
 
 
 
 
de qualquer aviso e os juros já começam a contar do vencimento da obrigação. 
Se eu paguei a prestação com 1 dia de atraso já pago com juros e mora - multa). 
No entanto, para fins de prova, deve-se colocar que o prazo para se constituir 
em mora o promitente comprador, nos 3 Regimes Jurídicos, é: 
a) Imóveis loteados (Art. 32 da lei 6.677/79): 30 dias. Se não pagar em 30 
dias, se converte em inadimplemento absoluto. O promitente vendedor pede ao 
oficial do Registro de Imóveis que cancele o registro do compromisso de compra 
e venda na matrícula do imóvel. Para alguns, o oficial do cartório não possui tal 
competência, pois mora é atraso culposo e o oficial não teria como aferir essa 
matéria de fato, devendo haver uma sentença. 
(Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 
30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor. 
§1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento 
do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações 
vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros 
convencionados e as custas de intimação. 
§2º Purgada a mora, convalescerá o contrato. 
§3º Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor 
requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.) 
 
OBS: O loteamento deve ser regular para o loteador poder pedir a resolução do 
contrato. Caso contrário, deverá regularizar o loteamento para poder pedir 
referida resolução. Além disso, o loteamento precisa estar registrado no Registro 
imobiliário e somente o estará se estiver devidamente regularizado. 
- Notificação da mora: A notificação, aqui, em regra, é feita pelo oficial do 
Registro de Imóveis. No entanto, caso o compromisso não esteja registrado e o 
loteamento for clandestino, a notificação deverá ser judicial ou então realizada 
pelo oficial do Registro de Títulos e Documentos. 
 
b) Imóveis não loteados: 15 dias. Aqui, o promitente vendedor pode pedir a 
resolução do compromisso em Juízo decorrido o prazo. É necessária a sentença 
judicial. A notificação, aqui, é feita pelo oficial do RTD – Registro de Títulos e 
Documentos. 
 
 
 
 
 
c) imóveis incorporados (Art. 63 da Lei 4.591/64): 10 dias. Se o promitente 
comprador não pagar as parcelas, o incorporador o notifica para purgar a mora 
em 10 dias e se não o fizer o promitente vendedor pode fazer o leilão dos direitos 
do comprador para se ressarcir de seus prejuízos. Não precisa de sentença 
judicial. 
(Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a 
falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do 
preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas 
posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 
10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele 
se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à 
respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma 
abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. 
§1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da 
Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, 
autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma 
que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão 
da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a 
sub-rogação do contrato de construção.) 
 
- Necessidade de notificação extrajudicial da mora: A constituição em mora 
nos prazos acima, bem como a necessidade notificação, servem para converter 
o inadimplemento relativo (mera mora) em inadimplemento absoluto. Quando se 
tem mera mora pode-se cobrar as prestações em atraso com os encargos da 
mora. No entanto, ao realizar-se a conversão para o inadimplemento absoluto, 
se não me pagar no prazo de 30/15 ou 10 dias, através da notificação, não 
interessa mais ao promitente vendedor, abrindo-se a porta para a possibilidade 
de resolução do contrato. Importante apontar que não há clausula resolutiva 
expressa, em que do não pagamento opera-se a rescisão do contrato 
automaticamente, há a necessidade da notificação para tanto (a notificação é 
obrigatória). 
- Súmula 76 do STJ: A falta de registro do compromisso de compra e venda de 
imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor. 
 
 
 
 
 
 
- Resolução do compromisso: Via de regra, possui efeito “ex tunc” (efeito retro 
operandi, em que o compromisso perde os seus efeitos desde a data de sua 
celebração, gerando o “status quo ante” das partes – o comprador devolve a 
posse da coisa ao vendedor e este, por sua vez, é obrigado a devolver as 
parcelas que recebeu, compensadas com as perdas e danos decorrentes do 
inadimplemento do comprador). 
 É comum se inserir nos compromissos uma clausula penal (multa – arts. 
408 a 416 do CC). 
MULTA 
MORATÓRIA COMPENSATÓRIA/CLAUSULA 
PENAL DE CAIMENTO, DE 
PERDIMENTO 
Representa a remuneração pelo 
atraso da prestação. 
Limite máximo: 2% (CDC). 
Limite máximo: 100 % (CC) – é o 
valor da própria prestação. 
- Art. 413 do CC: O juiz deve reduzir 
a clausula penal (é norma cogente de 
ofício pelo juiz) se verificar que ela é 
excessivamente onerosa ao devedor 
ou se verificar que a prestação 
parcialmente cumprida teve proveito 
útil ao credor. Caso contrário, o 
credor torceria pelo inadimplemento, 
pois teria um grande lucro com isso, 
indo contra aos princípios da função 
social do contrato e do equilíbrio das 
relações contratuais. 
Representa a remuneração pelas 
perdas e danos. 
Se o comprador não pagar, ele perde 
as parcelas já pagas (perdimento do já 
pago). Isso corresponde a uma 
antecipação das perdas e danos. 
CDC (Art. 53): A perda da totalidade 
das parcelas já pagas é vedada. (Art. 
53. Nos contratos de compra e venda 
de móveis ou imóveis mediante 
pagamento em prestações, bem como 
nas alienações fiduciárias em 
garantia, consideram-se nulas de 
pleno direito as cláusulas que 
estabeleçam a perda total das 
prestações pagas em benefício do 
credor que, em razão do 
inadimplemento, pleitear a resolução 
 
do contrato e a retomada do produto 
alienado.); 
CC: Se verificar que é excessivamente 
onerosa ao devedor, deverá o juiz 
reduzir a clausula penal de oficio. Não 
se pode aplicar de formaindiscriminada, portanto, tal multa, 
pois quanto mais o devedor pagar, 
mais ele poderá perder (loucura!), 
razão pela qual, na prática, os juízes 
determinam a retenção de apenas 
parte do já pago para fins de perdas e 
danos (30%,40%, etc). 
 
- Multa nos imóveis loteados (Lei 6.766/79): É nula a clausula que determina 
a perda da totalidade das parcelas pagas. 
 
- Indenização por benfeitorias: O comprador, se de posse de boa-fé, tem 
direito à indenização pelas benfeitorias, mas cabe a clausula de perdimento 
(compensatória) das benfeitorias? 
a) Imóveis não loteados: Cabe a clausula de perdimento/multa compensatória 
das benfeitorias, desde que ela não seja excessivamente onerosa ao devedor. 
b) Imóveis loteados (Art. 34): Veda a multa compensatória sobre as 
benfeitorias. Nesse caso, o loteador pega o lote de volta, mas as construções 
devem ser indenizadas ao promitente comprador, sob pena de não poder 
revender o lote enquanto não pagar as benfeitorias. 
(Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as 
benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser 
indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em 
contrário.) 
 
c) Imóveis incorporados (Art. 413 do CC): Cabe a clausula de 
perdimento/multa compensatória das benfeitorias, desde que ela não seja 
excessivamente onerosa ao devedor. 
 
 
 
 
 
- Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora (promitente 
vendedor) e o agente financeiro anterior ou posterior à celebração do 
compromisso de compra e venda não tem eficácia perante os adquirentes do 
imóvel (promitente comprador).” 
Ocorria muito da construtora dar o mesmo móvel em compromisso para o 
comprador e em hipoteca para o banco (ia repassando o valor do pagamento 
das parcelas ao banco). No entanto, em não havendo dinheiro no caixa, não 
tinha como fazer esse repasse, razão pela qual quando o comprador quitava a 
totalidade do débito e requeria a escritura do imóvel, não a consegui, devido à 
hipoteca junto ao banco. Os bancos, por sua vez, entravam com uma ação de 
execução contra a construtora, levando o bem a leilão público. 
A fim de solucionar tal questão, o STJ determinou que tal hipoteca não 
teria eficácia perante os adquirentes do imóvel. Assim, se o banco sabia ou devia 
saber que a construtora estava vendendo a terceiros, este deve notificar o 
promitente comprador para que pague as parcelas a ele banco e não à 
construtora, em função do dever de cautela, que integra o princípio da boa-fé 
objetiva. Se não o fizer, não poderá futuramente exigir o pagamento do 
comprador para a liberação da hipoteca. O banco é que terá que outorgar a 
escritura definitiva do bem. 
 
- Compromisso de compra e venda e despesa de condomínio: O promitente 
vendedor é o condômino e o promitente comprador é emitido na posse. Nesse 
caso, para o STJ e para o TJ/SP, o condomínio pode ingressar com ação de 
cobrança de despesas condominiais contra o promitente comprador, contra o 
promitente vendedor ou contra os dois. 
- Outorga uxória/marital (Art. 1.647, I, do CC): “uxor” = esposa em latim/ 
marital = marido. 
O imóvel enseja a estabilidade familiar, razão pela qual nenhum dos 
cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime de separação 
absoluta de bens, alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis. Dessa forma, 
 
 
 
 
o compromisso de compra e venda deverá ter a outorga uxória. Caso contrário, 
o compromisso será anulado. 
Para o STJ, o compromisso de compra e venda sem a outorga uxória não 
é anulável, pois não está se alienando nada e sim realizando uma promessa de 
alienação, razão pela qual torna o compromisso ineficaz frente à esposa 
somente. 
- Art. 439 do CC: Promessa de fato de terceiro: Prometo obter o 
consentimento de alguém que não é parte do contrato (No compromisso prometo 
obter o consentimento da minha esposa quando for outorgar a escritura 
definitiva). Caso ela não consinta, o contrato se resolve em perdas e danos. 
- Art. 439, parágrafo único, do CC: Nessa hipótese, as perdas e danos não 
poderão afetar o patrimônio da esposa (nem direta nem indiretamente) e o 
comprador terá de cobrar apenas do marido a responsabilização.