Multipropriedade como espécie de condomínio

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MARCOS ANDRÉ PANTOJA DA SILVA 
A MULTIPROPRIEDADE COMO ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO 
 
Cidade
Ano
MARCOS ANDRÉ PANTOJA DA SILVA 
A MULTIPROPRIEDADE COMO ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Faculdade de Macapá - FAMA, como requisito parcial para a obtenção do título de graduado em Bacharelado em Direito.
Orientadora: Marina Bravo
Macapá
2021
MARCOS ANDRÉ PANTOJA DA SILVA 
A MULTIPROPRIEDADE COMO ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO 
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à Faculdade de Macapá - FAMA, como requisito parcial para a obtenção do título de graduado em Bacharelado em Direito.
BANCA EXAMINADORA
Prof(a). Titulação Nome do Professor(a)
Prof(a). Titulação Nome do Professor(a)
Prof(a). Titulação Nome do Professor(a)
Macapá, dia de mês de 2021
Não há exemplo maior de dedicação do que o da nossa família. À minha querida família, que tanto admiro, dedico o resultado do esforço realizado ao longo deste percurso.
AGRADECIMENTOS
A Deus, pela minha vida, e por me permitir ultrapassar todos os obstáculos encontrados ao longo da realização deste trabalho.
Aos meus pais, Fábio e Antonieta e minha irmã, Melissa, que me incentivaram nos momentos difíceis e compreenderam a minha ausência enquanto eu me dedicava à realização deste trabalho.
Aos professores, pelas correções e ensinamentos que me permitiram apresentar um melhor desempenho no meu processo de formação profissional ao longo do curso.				
Sonhos determinam o que você quer. Ação determina o que conquista. (Aldo Novak)
SILVA, Marcos André Pantoja da. A MULTIPROPRIEDADE COMO ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO. 2021. 27 laudas. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Bacharelado em Direito) – Faculdade de Macapá - FAMA, Macapá, 2021.
RESUMO
Neste trabalho foi estudada a multipropriedade, também conhecida como time sharing, como espécie de condomínio, modalidade contratual que surgiu da demanda por parte de um público alvo interessado em um melhor custo-benefício nas relações de compra de bens imóveis e móveis. Proporcionando assim a possibilidade aos proprietários, de estadias em hotéis ou resorts localizados nas melhores regiões do país e do exterior, por um período de tempo. Por tratar-se de uma nova forma de contrato imobiliário, não há ainda um amplo conhecimento das práticas, vantagens ou mesmo riscos envolvendo a aquisição deste tipo de título, acarretando em algumas dificuldades e incertezas sobre o tema, mesmo entre os interessados e os próprios profissionais do setor. Foi analisado o funcionamento da multipropriedade, sua conceituação, perpassando a maneira como se dá a sua formação e administração, e chega-se à conclusão de que embora recentemente regulamentada pelo ordenamento jurídico brasileiro, essa modalidade ainda é pouco conhecida e possivelmente tende a servir de modelo para outros objetos do direito de propriedade. Levar ao conhecimento do público em geral, principalmente nas regiões interioranas, certamente resultará em um aumento de fluxo econômico e o próprio amadurecimento da legislação.
Palavras-chave: Multipropriedade. Condomínio. Coproprietário. Propriedade.				
SILVA, Marcos André Pantoja da. A MULTIPROPRIEDADE COMO ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO. 2021. X laudas. Trabalho de Conclusão de Curso (Graduação em Bacharelado em Direito) – Faculdade de Macapá - FAMA, Macapá, 2021.
ABSTRACT
In this work, multiproperty, also known as time sharing, was studied as a kind of condominium, a contractual modality that arose from the demand by a target audience interested in a better cost-benefit in the purchase of real estate and furniture. Thus providing the possibility to the owners, of stays in hotels or resorts located in the best regions of the country and abroad, for a period of time. As this is a new form of real estate contract, there is still no broad knowledge of the practices, advantages or even risks involved in the acquisition of this type of security, resulting in some difficulties and uncertainties on the subject, even among the interested parties and themselves. sector professionals. The functioning of the multi-property was analyzed, its conceptualization, going through the way in which its formation and administration takes place, and it is concluded that although recently regulated by the Brazilian legal system, this modality is still little known and possibly tends to serve as model for other property rights objects. Bringing it to the attention of the general public, especially in the interior regions, will certainly result in an increase in economic flow and the maturing of the legislation itself.
Keywords: Multiproperty. Condominium. Co-owner. Property.
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS 
CC	Código Civil
Art.	Artigo
15
SUMÁRIO
1.	INTRODUÇÃO	1
2.	CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE	3
3.	FORMAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE	11
4.	ADMINISTRAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE	19
5.	CONCLUSÃO	26
REFERÊNCIAS	27
INTRODUÇÃO
Um instituto pouco conhecido no brasil, a multipropriedade, ou como ficou conhecida nos países de língua inglesa, time sharing está sendo responsável pelo surgimento de uma nova espécie de condomínio, na qual os adquirentes passam a ser coproprietários de um bem móvel, com um período de tempo assegurado para utilização e gozo, além do direito de obtenção de proveito econômico do mesmo. Inserido no contexto de lazer, diversão e turismo, o condomínio de multipropriedade é extremamente relevante, tanto do ponto de vista da jurisprudência, quanto econômico, uma vez que o país do carnaval possui um dos maiores potenciais turísticos do mundo.
Atualmente transformações importantes acontecem diante dos olhos de todos. A velocidade com a qual a troca de informações ocorre através dos meios de comunicação e principalmente da internet, tornou possível o que até bem pouco tempo atrás seria inimaginável, a possibilidade de estar em contato com o mundo inteiro, de qualquer lugar e a qualquer momento. Segmentos inteiros sumiram do mapa, enquanto tantos outros novos não param de surgir a cada dia, desde novas formas de entretenimento e propagação de notícias, a diferentes maneiras de copropriedade de imóveis. Motivada pelo interesse crescente no uso racional dos recursos, além, é claro na busca incessante pelo melhor custo-benefício, a multipropriedade, oriunda do direito americano, permite a flexibilização da utilização de um bem, a diminuição significativa dos custos de aquisição, bem como a divisão proporcional dos gastos com manutenção. A ideia é que um grupo consiga robustez financeira suficiente para realizar o que um indivíduo sozinho teria dificuldades. Em outras palavras, é uma nova forma socioeconômica de acesso à bens que de outra maneira permaneceriam inacessíveis à maioria das pessoas.
A multipropriedade imobiliária é considerada um novo tipo condominial, que não necessariamente deverá existir em um condomínio, podendo surgir em um prédio ou imóvel que não o seja. No entanto, a expectativa é de que ela esteja majoritariamente conjugada à figura do condomínio edilício, na qual se identifica partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum. Por tanto tem-se uma figura condominial enceta dentro do condomínio edilício.
Diante de um mercado cada vez mais ávido por investimentos que proporcionem liquidez e rentabilidade, o conceito time sharing tornou-se um atrativo interessantíssimo e aquece o mercado imobiliário nacional, sobretudo nos segmentos de lazer e turismo. Condição que só se tornou possível graças ao chão firme proporcionado pela regência por força de lei específica, mais precisamente por meio da lei 13.777/2018. Nesse contexto, a proposta deste trabalho visa a conceituação do instituto da multipropriedade, baseando-se na jovem jurisprudência em vigor. A pesquisa também tem como objetivo descrever de forma clara, como é formado um condomínio de multipropriedade, destacando os aspectos administrativose suas principais características.
A relevância deste trabalho contribui, diretamente, para futuros estudos acerca do assunto, uma vez que o tema tem ganhado grande destaque no regime imobiliário, com vistas a dispor informações extremamente importantes ao crescente número de interessados em saber mais sobre essa prática. Através de estudiosos da área.
CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
Em razão da limitação das normas e em decorrência do próprio dinamismo social, o Direito segue sempre tentando alcançar a realidade. Os acontecimentos cotidianos geram novas realidades sem previsão nas normas em vigor, levando assim ao surgimento de novas leis ou mesmo alterações nas existentes. Na área do direito de propriedade nota-se exatamente esse fenômeno, quando o Código Civil (CC) teve que ser alterado para abarcar novos institutos como o direito de laje e a multipropriedade.
Condomínio é em linhas gerais a copropriedade na prática e está disciplinado no Código Civil, compreendendo o condomínio geral (tradicional ou comum), que, conforme apresenta Carlos Alberto Gonçalves (2019, p. 371), pode ser voluntário, necessário ou legal e a figura do condomínio edilício ou em edificações.
Visando diferenciar as duas formas de condomínio, se faz necessário destacar as características inerentes a cada uma. Sendo a primeira reconhecida como tendo a titularidade da propriedade dividida entre dois ou mais condôminos que passam a ser proprietários de uma parte ideal de um todo; em quanto que a segunda forma tem como essência a composição de uma parte maior, formada pela união de parte autônomas menores. O condomínio edilício, por sua especificidade jurídica, abriu margens à diferentes interpretações que buscavam ampliar sua assimilação técnica, na tentativa de melhor compreender a fusão da propriedade privada com a propriedade coletiva. 
Nesse ínterim, uma das correntes teóricas buscou associar o condomínio a uma comunhão de bens, mas não obteve folego para abranger a complexidade das relações, posto que cada indivíduo é titular de uma parte autônoma e ao mesmo tempo se utiliza de partes comuns a outros proprietários. 
Outra tentativa de doutrinar a matéria diz respeito a interpretação pela qual o condomínio assume a forma de uma sociedade ou clube imobiliário. Todavia, predominou o entendimento através do qual o condomínio não possui uma personalidade jurídica, podendo, entretanto, atuar em juízo de forma passiva ou ativa, preconizando condomínio edilício como sendo uma mistura de propriedade individual e de condomínio, ou seja, um misto de propriedade plena com propriedade de uso comum, diferentemente da normatização em alguns países como Portugal, que colocam a multipropriedade como um direito especial de habitação.
Dentro da atual normatividade em vigor, é possível notar a presença de ferramentas que dão suporte à característica principal do condomínio edilício, seja ela o parcelamento do imóvel, que segundo Oliveira (2019, p.9), pode ser dividido em quatro espécies:
a) Parcelamento horizontal: é o fracionamento de um imóvel em vários outros na linha horizontal. Para tanto, pode-se valer dos seguintes institutos jurídicos: desmembramento de imóvel rural (Decreto-Lei nº 58/1937), loteamento ou desmembramento de imóvel urbano (Lei nº 6.766/1979), desdobro (leis locais), condomínio urbano simples (arts. 61 ao 63, Lei nº 13.465/2017) e condomínio edilício de casas (art. 8º, Lei nº 4.591/1964).
b) Parcelamento vertical: é a pulverização de um imóvel em vários outros na linha vertical ascendente ou descendente. Aí se inserem o direito real de laje (arts. 1.510-A ao 1.510-E do CC), o condomínio edilício (arts. 1.331 e seguintes do CC) e o direito real de superfície (arts. 1.369 e seguintes do CC e arts. 21 a 24 da Lei nº 10.257/2001).
c) Parcelamento temporal: é a divisão de uma coisa ficta em várias unidades temporais autônomas, fruto de uma ficção jurídica. Aí está o condomínio em multipropriedade, que se cuida, “na interessante posição de Díez-Picazo, uma fratura no aspecto temporal” do imóvel (Costa Filho e Borgarelli, 2019).
O time sharing ou multipropriedade imobiliária é a divisão de uma propriedade em frações de tempo de no mínimo sete dias, ou seja, é um modelo de condomínio em que cada um dos donos tem o direito de usufruir desse bem por no mínimo uma semana. Dessa maneira cada coproprietário terá total exercício sobre o imóvel durante aquele período pré-fixado.
Para Maria Helena Diniz:
O sistema de time sharing ou multipropriedade é uma espécie condominal relativa aos locais de lazer, pela qual há um aproveitamento econômico de bem imóvel (casa, chalé, apartamento) repartido, como ensina Gustavo Tapedino, em unidades fixas de tempo, assegurando a cada cotitular o seu uso exclusivo e perpétuo durante certo período anual (mensal, quinzenal ou semanal). (DINIZ, 2013, p. 282).
Em outras palavras, o setor imobiliário cunhou meios de satisfazer os anseios dos agentes envolvidos, fazendo uso do fracionamento da utilização do imóvel, diminuindo assim não só o volume monetário aplicado, como também os problemas envolvidos com o gerenciamento do bem, já que surge então a figura do administrador.
Com a segmentação da utilização do bem, os donos usufruem da parte que lhes foi destinada, de acordo com a respectiva fração de tempo, podendo o mesmo utilizar-se do bem, alugar ou mesmo deixa de fruir do imóvel. Dessa forma, pode-se entender este conceito como uma maneira diferente de obter-se aproveitamento de determinado bem, e essa nova forma está baseada na condição de que os indivíduos envolvidos acordem entre si unidades ou frações fixas de tempo. Por tanto, pode-se notar claramente que há uma lógica jurídica como pano de fundo, a qual assegura a exclusividade de gozo do bem aos seus multiproprietários, inclusive do mobiliário.
Desde os anos 1900, vem ganhando fôlego um termo conhecido como economia compartilhada. É a mesma essência por trás da revolução causada pela democratização dos meios de transporte, impulsionada particularmente pela inovação trazida pelos aplicativos como Uber. Na esfera imobiliária, esse conceito mudou o mercado global ao tornar bens cujo acesso era voltado a poucas pessoas, em produtos que poderiam ser aproveitados por vários proprietários ou donos. 
Historicamente, por não existir, de maneira regular, meios de financiamento para hotéis ou casas de praia ou de campo viáveis para a grande maioria dos investidores, o mercado imobiliário acabou por assumir o papel de desenvolver os mais diversos empreendimentos turísticos. Isso aconteceu nos anos 70 e 80 com os flats, nos anos 2000 com os hotéis e está acontecendo agora com os residenciais com serviço hoteleiro e com a multipropriedade. É por conta dessa particularidade que o termo está atrelado ao turismo, assim, pode-se entender o imobiliário turístico como o tronco principal de uma estrutura da qual a multipropriedade é uma ramificação. No entanto, para um melhor entendimento, se faz necessário compreender as circunstâncias que levaram ao surgimento deste instituto.
Os estudos estimam que no período decorrido após o fim da segunda grande guerra mundial, conflito que devastou quase por completo o continente europeu e determinou o rumo da história, a França encontrava-se com grandes dificuldades no setor hoteleiro, onde praticamente todos os hotéis estavam fechados e havia um grande receio por parte dos investidores, já que mesmo dispondo de capital para investir, não havia demanda por hóspedes. A solução encontrada para manter e desenvolver os empreendimentos em hotelaria, partiu dos hotéis franceses, principalmente os da Riviera Francesa, que começaram a vender hotéis inteiros para grupos de quatro pessoas. Assim, cada pessoa tornava-se proprietário de ¼ do hotel, podendo utilizá-lo pela mesma fração do ano, ou seja, o equivalente a três meses por ano. 
Surge assim a ideia de dividir um imóvel por frações de tempo, culminando na tentativa, por parte dos legisladores franceses, de unir aspectos societários e mobiliários. As intervenções na legislaçãofrancesa, iniciadas em meados 1938, conforme salientam SANTOS e OLIVEIRA (2018, p. 19), só vieram a normatizar de fato as relações de multipropriedade somente no decorrer da década de 70.
 Em pouco tempo, o instituto logo adentrou outros países europeus, ganhando novos contornos nos ordenamentos italiano e português, sobretudo no que diz respeito ao setor hoteleiro. Surge a figura administrativa denominada trustee, atribuindo um caráter de direito real de habitação e mantendo a multipropriedade em nome de um clube. Continuou a evoluir, encontrando um terreno fértil na Grécia, que foi um dos primeiros países a criar uma legislação para tratar do tema no final dos anos 80, ajustando-a como uma modalidade de locação. Logo a prática se fez presente em praticamente toda a Europa, obrigando a União Européia a estabelecer uma série de diretivas que buscam homogeneizar as diferentes leituras de seus países membros.
Em linhas gerais, o time sharing é um modelo de negócio que tem como base a venda antecipada de hospedagem, que, dada a sua natureza compartilhada, acaba tendo tarifas bem abaixo das praticadas no mercado. Foi regulamentada pela lei Geral do Turismo – Lei Federal 11.771/2008, reconhecendo-o como prestação de serviço de hospedagem. A prática ganhou grande impulso nos estados unidos por volta dos anos 70, que a adaptaram e aprimoraram, dividindo a propriedade para 52 compradores, o mesmo número de semanas de um ano, resultando em um período mínimo de sete dias para cada coproprietário. 
O sucesso foi tão grande a prática passou a ser adotada no Brasil mais ou menos no mesmo período. Aqui adotou-se o termo Multipropriedade, relacionando-o com a comercialização de propriedades em cotas, que variam entre 13, 26 ou 52, dependendo das particularidades de cada projeto. Nesse sentido, a multipropriedade seria o primo mais novo do time sharing, do qual deriva. Dessa forma, a multipropriedade pode ser compreendida como um modelo de negócio, pelo meio do qual cria-se uma espécie de condomínio especial, permitindo dividir um imóvel, apartamento ou casa, em frações de tempo. 
Duas deferências designam a propriedade individual do imóvel de cada titular, a localização da unidade no seu aspecto físico, sendo esta a deferência espacial; e a temporal, caracterizada pelo período do ano destinado a ocupação do bem, que segue um cronograma de uso compartilhado.
Observa-se um fenômeno interessante no que tange a figura do imóvel, que outrora fora sempre tratada com certo rigor dentro do âmbito do direito, sobremaneira no tocante à forma de exercício da propriedade, que toma, a partir desse ponto, contornos muito mais flexíveis. Este aspecto tem chamado a atenção de muitos estudiosos do direito e pode representar, segundo oliveira (2019, p. 08), a abstração do conceito de imóvel:
A Lei da Multipropriedade Imobiliária representa uma ruptura com a concepção tradicional de imóvel como algo físico, vinculado apenas ao espaço. A perplexidade que essa inovação causa na doutrina assemelha-se à que Einstein causou com sua Teoria da Relatividade ao romper com a tradição newtoniana e anunciar uma nova forma de imiscuir o tempo com o espaço na identificação do estado das coisas (espaço-tempo). O conceito de imóvel não se confunde mais apenas com uma coisa física (solo, construções e unidades de condomínios edilícios), mas também abrange um período do ano sobre essa coisa (unidade periódica). (OLIVEIRA, 2019, p. 08).
É possível observar que diversos fatores são conjugados dentro do conceito de multipropriedade, sendo o espaço físico e o tempo os mais importantes. Assim, consequentemente, os reflexos jurídicos causados pela introdução desse novo regime, também envolvem uma pluralidade de aspectos e cabe ao Direito Civil e Imobiliário a competência de lidar com a prevenção e o solucionamento de conflitos produzidos pele inserção desta nova possibilidade patrimonial, posto que, neste novo enredo entram em cena a comunhão de vários sujeitos em favor de um único interesse.
Como visto a figura da multipropriedade, embora associada ao turismo, tem grande potencial para respaldar também zonas comerciais e habitacionais, acomodando assim necessidades sazonais, como férias e períodos festivos, quando muitas famílias preferem estar reunidas em locais de preferência por um curto período. Logo, essa modalidade torna-se uma ferramenta para o melhor aproveitamento de um imóvel ao acolher a multiplicidade em favor do melhor custo benefício para os envolvidos.
Assim como na Europa e Estados unidos, o instituto da multipropriedade caiu nas graças dos investidores brasileiros. Com a ascensão do turismo, que nas últimas décadas trouxe mais de 100 milhões de novos consumidores advindos das classes a, b e c, era previsível que juntamente com o aumento do nível de consumo viesse também o desejo de adquirir uma propriedade de lazer própria. Tal comportamento fez com que a prática da multipropriedade fosse sendo utilizada amplamente, principalmente nos grandes centros urbanos, trazendo à tona a necessidade de regulamentação. Em consequência, no dia 20 de dezembro de 2018, foi promulgada a lei 13.777 que normatizou a multipropriedade imobiliária e estabeleceu os artigos1.358 B a 1.358 U no CC, e os artigos 176 e 178 da lei 6.015/73 Lei de Registros Públicos. A regulamentação trouxe consigo novos contornos para as relações jurídicas acerca do tema, aperfeiçoando o que já estava em vigência e ditando regras para as futuras relações a serem constituídas.
Se faz importante ressaltar que, embora a normatização tenha trazido luz e norteado o caminho para a abertura de investimentos no setor imobiliário, dando mais segurança ao interessados em aderir a esta nova modalidade, há mais de um entendimento sobre o tema: o primeiro, anterior a promulgação da lei 13.777/2018, preconizava a multipropriedade como um direto real, estendendo flagrantemente o rol dos direitos reais, inseridos no contexto do art. 1.225 do CC, instrumento este que contém, segundo muitos civilistas, a lista sacra e inviolável, de direitos reais. E o segundo entendimento, cuja corrente interpreta a multipropriedade não como um direito real de propriedade em si, mas inserida na seara condominial. 
Com base no exposto, no que tange à escolha do legislador, é válido ressaltar que:
A opção do legislador foi a de inserir o condomínio em multipropriedade em um Capítulo do Título III do Livro III da Parte Especial do Código Civil de 2002, que versa sobre o Direito de Propriedade. Assim, resta clara a escolha do legislador em classificar o instituto como direito de propriedade, afastando-se de algumas normas estrangeiras, que colocam a multipropriedade como um direito especial de uso ou como um direito especial de habitação (opção do legislador português). (PEDROSO et al. 2020, p. 7).
No intuito de uma melhor compreensão do amadurecimento da matéria, não se pode deixar de destacar que a primeira interpretação da natureza desse novo instituto, buscou protegê-la ou resguardá-la mediante a ausência da normatividade especifica, num contexto de evidente vulnerabilidade, tanto que, à época, os trâmites legais eram realizados por meio de contratos atípicos. Contudo, o último entendimento é mais adequado e possui substância suficiente para ser o pilar dessa nova postura doutrinária e consequentemente de uma nova jurisprudência, sendo que o art. 1.358-C é expressamente claro, quando o legislador opta por não criar uma lei especial sobre o tema, mas sim, inserir tal norma no CC, caracterizando-a como regime de condomínio e não como um direito real.
Também se faz oportuno contextualizar as nuances da apresentação do projeto de lei que deu origem ao debate que culminou na já referida lei que regulamenta o instituto, em razão de o estado de Goiás, terra natal do Senador Wider Morais, autor do já mencionado projeto de lei, ser uma das unidades da federação com inúmeros empreendimentos em regime de time sharing, a saber em cidades turísticas como Rio Quente e Caldas Novas. Experiências estas que propiciaram a elaboraçãode boa parte do texto da lei, levando-se em conta a expertise de empresas que atuavam nessas regiões, em consonância com as particularidades manifestadas por empresas de outros estados. Por tanto, a regulamentação atual é fruto da experiência comercial obtida até o presente. Daí o alto nível de detalhismo da lei.
Outro ponto que requer a atenção do estudioso do assunto, é o elevado número de críticas quanto à escolha topográfica e a opção pelo regime de condomínio atrelada à multipropriedade, diante das particularidades do sistema normativo brasileiro, obrigando o legislador a fazer uso de praticamente todo o alfabeto para poder dar conta de tamanho feito. Não obstante, as recentes alterações regularam apenas a multipropriedade sobre bens imóveis, deixando de abranger os bens móveis, cuja prática de compartilhamento remonta a muito mais tempo, deixando para o futuro a expectativa de uma norma.
Contudo, é possível utilizar-se do recurso legal analogamente aos bens móveis:
Não há nenhum impedimento de utilização da presente Lei, naquilo que couber, subsidiariamente, na estipulação de um condomínio em multipropriedade de bens móveis, com caráter obrigacional, haja vista o princípio da taxatividade dos direitos reais, inclusive com registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, pelo princípio da subsidiariedade, ou seja, por não haver previsão para o registro de multipropriedade de bem móvel, se esse for requerido, deve ser atribuição do RTD. (PEDROSO et al. 2020, p. 9).
Vale lembrar que a flexibilização proporcionada pela lei possibilitou que qualquer imóvel no meio urbano ou rural possa ser objeto da multiptopriedade, mesmo aqueles que já estejam inseridos no contexto de condomínio edilício. Nesse ponto nota-se a repercussão prática imediata na harmonização dos sistemas normativos, no que se refere a sua aplicabilidade. Por outro lado, observa-se o deslocamento dos entraves quanto às incertezas inerentes ao assunto, para um viés mais técnico, relacionando determinadas imprecisões à dificuldade prática de aplicação das disposições do atual ordenamento. Assim, percebe-se o tamanho do desafio com o qual a administração operacional deve lidar na busca da conciliação dos interesses de diferentes usuários, levando em conta a diversidade de finalidades e o papel inovador que caracteriza essa nova modalidade imobiliária.
Com o advento de novas visões sobre a maneira de utilização de um bem, trazidas pela contemporaneidade, a multipropriedade assume, com base na legislação, meticulosos parâmetros que pretendem nivelar o caminho e adequar o sistema jurídico a esta realidade. Sendo assim, o passo adiante a ser dado na busca pela melhor compreensão desse novo instituto, é entender como se dá a formação de um condomínio nesse novo instituto. 
FORMAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
São duas as previsões contidas no CC para a instituição de multipropriedade, que poderá ser, de acordo com o art. 1.358 – de duas maneiras: por ato inter vivos ou advinda de testamento. Por qualquer uma das vias, esse ato deverá ser devidamente registrado em cartório de imóveis competente, devendo constar todas as características mínimas a execução da do referido instituto, principalmente no tocante às especificidades de cada fração.
Art. 1.358-F – Instituiu-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. (BRASIL, 2018).
Na primeira hipótese, a modalidade é instituída por vontade própria de um indivíduo que deseja obter retorno financeiro com a venda de frações de seu imóvel, ou de dois ou mais proprietários que entendam que tal instituto é a melhor forma de conciliar suas aspirações econômicas ou relacionadas ao lazer. De outro modo, quando é instituído através de testamento, os coproprietários têm que corresponder a todos requisitos formais dos artigos 1358 – F ao 1.358 – G e também dos artigos 1.358 – P e 1.358 – Q da lei 13.777/18 para a criação desse condomínio.
No que se refere ao segundo caso, da divisão de frações entre herdeiros, é importante destacar o questionamento levantado por Marcos Vinicius da Rosa (2019), ao estudar os aspectos controversos da multipripriedade:
Determinando a convenção, que todos os proprietários não poderiam usufruir da coisa simultaneamente, dependeria do comum acordo entre os herdeiros para a utilização do imóvel. Contudo, se o período for curto e o número de herdeiros extensos, não se estaria garantido a todos os poderes da propriedade inerentes ao bem. (ROSA, 2019, p. 47).
Sem dúvida a questão é relevante, uma vez que a transmissão da fração, em hipótese de pluralidade de herdeiros, encontrará obstáculos, dificultando, ou mesmo impossibilitando o exercício do direito de multipropriedade. No entanto, nada impediria que, de maneira adequada e com o respaldo do demais coproprietários, se alterasse a convenção para considerar a condição dos herdeiros.
Uma outra alternativa a ser considerada pelos herdeiros, seria venda das frações para uma terceira pessoa e a divisão dos valores, isso caso não queiram adjudica-las a um ou alguns dos herdeiros. Porém, como se sabe, é possível que existam situações nas quais um dos herdeiros não esteja em comum acordo com a venda da fração, que como visto é de caráter indivisível, restando assim a efetivação da ação de venda do imóvel ou fração, suprimindo-se a parte do herdeiro em desacordo, resguardando-se, é claro, seu valor em dinheiro.
Por fazer referência a um direito real, é intrinsecamente necessária a devida inscrição no Cartório de Registro de Imóveis, para atender ao princípio da inscrição. Somente dessa maneira se concretiza a instituição de fato da modalidade objeto de estudo. Nesse interim cabe ressaltar o seguinte:
Sobre esse aspecto, merece um pequeno reparo o texto legal, pois ele dá a entender que seria possível o registro do testamento para fins de instituição do condomínio em multipropriedade no registro de imóveis. Pelos princípios e regras de Direito Registral aplicáveis ao tema, no Brasil, não se permite o registro do próprio testamento nos livros do Registro de Imóveis, ou seja, o ato a ser registrado deve ser o inventário (judicial ou extrajudicial), nos termos da Lei. Assim, após o processamento do inventário, por instrumento Público (escritura pública de inventário) ou Judicial (Formal de Partilha), esse inventário será apresentado para a instituição do condomínio em multipropriedade, não se podendo, conforme foi dito, registrar o próprio testamento como título de instituição de condomínio em multipropriedade. (PEDROSO et al. 2020, p. 10).
De todo modo, ao ser instituído um condomínio em multipropriedade, surge também uma pessoa de direito despersonalizado, o qual possuirá um CNPJ e será qualificada para realizar as ações de interesse do corpo coletivo, como cobranças condominiais, contratos, entre outros. Tudo em observância aos preceitos definidos em assembleia.
Com o intuito de melhor compreender como se dá a formação dessa nova espécie de condomínio, se faz necessário elencar e discorrer sobre os elementos essenciais da multipropriedade, sendo eles a indivisibilidade, a fração temporal e o imóvel, bem como identificar a nomenclatura dos atores envolvidos na constituição de tal modalidade condominial:
a) Imóvel-base: é o próprio prédio físico, o qual será o objeto do condomínio multiproprietário. Analogamente, pode-se comparar ao terreno onde um condomínio edilício é constituído;
b) unidade periódica: trata-se do objeto, devidamente titularizado, do multiproprietário. Tem semelhança com o que se chama “unidade autônoma” no condomínio edilício;
c) fração de tempo: está relacionada ao período de tempo do ano que estará disponível para utilização pelo coproprietário, que como já mencionado, não pode ser inferior a 7 dias;
d) quota de fração de tempo: é a fração ideal sobre o imóvel-base, titularizada pelo multiproprietário, lhe assegurando o direito deutilização em determinado período do ano.
A fração temporal é sem dúvida um dos principais elementos do novo instituto, sendo essencial para a divisão e identificação do bem de cada um dos coproprietários. Por tanto, a assimilação desse e dos outros fatores componentes dessa modalidade é extremamente importante, não só para a divulgação, mas também para melhor esclarecer os aspirantes a coproprietários.
A indivisibilidade impossibilita qualquer ação que objetive a exclusão ou segmentação do imóvel da multipropriedade, tornando-a nula, uma vez que estaria configurada uma impossibilidade jurídica. Além disso, esse é um elemento essencial para a caracterização dessa espécie de condomínio, conforme disposição do art. 1.358-D.
Como visto os dois incisos mencionados inviabilizam a divisão do imóvel-base com a mobília e instalações, por este motivo o mesmo não pode ser dividido ou mesmo extinto. Tal elemento evidencia a relação simétrica entre a multipropriedade e o condomínio edilício, uma vez que nas duas modalidades é assegurada a indivisibilidade, seja sobre o todo ou sobre a unidade periódica.
Nesse aspecto, nota-se claramente a intenção do legislador de reforçar o caráter indivisível da unidade periódica, na intenção de promover maior seguridade para os coproprietários. Segurança tal, que não se restringe apenas ao âmbito jurisprudencial, mas vedando também qualquer tipo de ação extrajudicial, através de escritura pública, que vise dividir o imóvel-base. 
Dessa forma, tanto o imóvel, quanto as unidades periódicas, bem como todos os utensílios ficam resguardados perante os utilizadores do bem. Isso impede, de tal modo, a penhora dos bens móveis que fazem parte do imóvel. Silvio Venosa (2019), destaca em seu livro, a grande importância do referido artigo, quando inclui no objeto do condomínio, as instalações, equipamentos e objetos para uso e gozo.
Assim, na elaboração do referido instituto, objeto de estudo, procurou-se evitar a aplicação do Art. 571 do CPC/2015:
	Ação de divisão. Ação de demarcação. Escritura pública
Art. 571 – A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber os dispositivos deste capítulo. (BRASIL, 2015).
Já no art. 1.358-E, em seu primeiro parágrafo, além de limitar o mínimo de dias a serem usufruídos pelo condômino, também classifica as frações de tempo de acordo com a periodicidade de utilização, podendo ser:
a) fixo ou determinado: as frações temporais recaem sobre o mesmo período do ano;
b) flutuante: quando a fração de tempo é realizada periodicamente;
c) modelo misto: combinação dos modelos fixo e flutuante.
O mesmo artigo, em seu segundo parágrafo, destaca a isonomia entre os coproprietários, no sentido de que todos terão direito à mesma quantidade de dias seguidos, no intercurso do ano. Porém, como existe a possibilidade de aquisição de frações maiores que a mínima, o direito de uso pode aumentar na mesma proporção.
Contudo, embora a viabilidade de divisão legal esteja expressamente proibida, não há nenhum impedimento previsto que impeça a troca autônoma da mobília, feita juridicamente pelo próprio condomínio em multipropriedade, através de seu administrador. Dessa forma, o inciso IV do § 1º do Art. 1.358-M prevê que a manutenção do condomínio pode ser executada pela administração, dentro dos limites previstos em assembleia.
Outras possibilidades de múltiplos coproprietários de uma mesma fração periódica são possíveis, configurando assim um condomínio tradicional sobre uma unidade periódica.
Não há restrições quanto ao número de titulares de uma mesma unidade periódica (“fração de tempo”, na dicção legal). Assim, nada impede que, por exemplo, a unidade periódica relativa a janeiro de cada ano sobre um determinado imóvel base pertença a 3 pessoas. Nesse caso, haverá um condomínio tradicional (arts. 1.314 e seguintes, CC) sobre a unidade periódica (PEDROSO et al. 2020, p. 5).
Nota-se aqui, o quão inovador é esse instituto e as possibilidades trazidas por ele. Possibilidades essas, que buscam acompanhar a evolução da sociedade e atender às novas necessidades de um mundo em constante mudança. Nesse sentido se faz oportuno destacar, tendo como objeto a propriedade, o processo de abstração do direito. Ou seja, observa-se um fenômeno em curso.
Ainda sobre a pluralidade, intrínseca ao objeto de estudo, o aparato legal, introduzido no ordenamento brasileiro, denota a irrelevância da pluralidade de pessoas, a exemplo do condomínio edilício, onde o que realmente conta é a pluralidade de unidades autônomas, aqui representada pelas unidades periódicas. Por tanto, se um único proprietário for possuidor de todas as unidades autônomas, o condomínio não se extinguirá, uma vez que a pluralidade continua evidenciada nas unidades.
Diante da gama de possibilidades de inserção dessa modalidade, pode indagar-se sobre a possibilidade de instituição do referido instituto em uma unidade periódica, em outras palavras, se seria possível estabelecer um condomínio multiproprietário em segundo grau.
Nesse aspecto, Pedroso et al. (2020, p. 5) declara que não, “por que o imóvel-base de um condomínio multiproprietário tem de ser necessariamente um imóvel físico”. Tal entendimento está implícito no CC, uma vez que o mesmo faz referências a elementos corpóreos quando se dirige ao imóvel-base. Tomemos como exemplo o já mencionado art. 1.358-D do CC, o qual infere características próprias e materiais ao objeto em questão.
Inúmeras são, ao mesmo tempo, as consequências em decorrência de se considerar o objeto de estudo como sendo um direito real sobre coisa própria. Sejam eles:
a) Tributos reais;
b) Objeto de direitos reais sobre coisa alheia ou de alienação fiduciária;
c) Res habilis;
d) Bem penhorável e bem de família;
e) Alienação a terceiros independentemente de direito de preferência;
f) Objeto de aluguel, comodato ou outros negócios jurídicos.
Quanto ao período mínimo de cada fração de tempo, foi mencionado que é de sete dias, podendo, no entanto, haver contagem de horas e minutos, conforme exposto no art. 1.358-N do CC.
Respeitando-se o lapso mínimo de 7 dias por unidade periódica, nada impede que a contagem da fração de tempo da unidade periódica seja feita em horas ou em minutos. Uma unidade periódica poderia conter, por exemplo, 7 dias e 12 horas. Essa utilização de horas ou minutos pode ser útil para efeito de garantir que, entre o período de uma unidade periódica e outra, seja garantido um espaço de horas ou de minutos para a realização de eventuais serviços de reparo, limpeza ou manutenção. Lembre-se que a “fração temporal de conservação”, que pode ter matrícula própria ou não, se destina a esses serviços e, conforme entendemos, ela pode até conter um período de tempo inferior a 7 dias. (PEDROSO et al. 2020, p. 8).
Há ainda a exigência por parte da lei de que seja estabelecida atribuição da totalidade das frações de tempo durante o ano, igualmente dividida entre seus multiproprietários. Em outras palavras, não se pode conceber um condomínio em multipropriedade de forma parcial, nem mesmo diferenciar as frações.
Por exemplo, em um condomínio em multipropriedade em uma região turística, pode-se criar 3 unidades periódicas de apenas 1 mês abrangendo os meses de janeiro, fevereiro e dezembro, os quais provavelmente possuirão um valor econômico muito valioso, e criar uma quarta unidade periódica abrangendo o restante do ano (março a novembro). Talvez o valor de mercado dessa quarta unidade seja até menor do que o valor da unidade periódica relativa a janeiro, o que pode facilitar a sua venda. (PEDROSO et al. 2020, p. 8).
Como visto, tal como o condomínio edilício, a multipropriedade devera possuir sua própria instituição e demais atos decorrentes, pois no que couber, será aplicada à multipropriedade, as disposições da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condmínio Edilício) e demais previsões do CC. Sua constituição deve demostrar, entre outras coisas, as frações exclusivas, apartamentos, áreas comuns,vagas de garagem, conforme o Art. 1.332 do CC.
Outro dispositivo extremamente importante e que merece ser destacado é o art. 1.358-G, o qual versa acerca do que deve ser estabelecido na convenção do condomínio, em caráter obrigatório, como por exemplo o inciso I, que impõem aos multiproprietários a definição dos direitos das instalações, objetos e mobiliário, bem como acerca dos serviços de limpeza e manutenção. Nesse aspecto, levando-se em conta o atrativo turístico, buscou-se adequar o ordenamento de maneira a atender o auto fluxo do setor.
A definição do limite máximo de usuários permitidos em uma mesma unidade periódica, está contida do inciso II, e denota, mais uma vez, a preocupação com a conservação da unidade, uma vez que o excesso de indivíduos fazendo uso do imóvel pode acarretar em danos físicos e impedir o exercício do direito de uso e gozo de outros multiproprietários.
Aqui entra em cena o papel do administrador, que nesse caso, em conformidade com os preceitos estabelecidos em convenção, deve averiguar se a unidade está sendo normalmente utilizada, podendo, inclusive, aplicar multas ou outras penalidades previstas.
Em uma primeira análise, tem-se a impressão de um complexo e intrincado sistema de normas e obrigações girando em torno da instituição da multipropriedade, talvez até mesmo desestimulando os interessados que não estejam completamente inteirados de maiores detalhes, porém, ao avaliar mais atentamente a letra da Lei, percebe-se o objetivo claro de permitir a utilização de todos os multiproprietários, na mesma estrutura física.
Sob esse prisma, é imperioso o respeito às normas por parte de todos os agentes envolvidos, para que tudo funcione fluidamente e que cada coproprietário possa fazer valer seu direito.
Nesse sentido, o inciso IV do referido artigo, instiga os proprietários da multipropriedade a estabelecerem as multas e penalidades por descumprimento das regas estabelecidas pela coletividade, sendo essa mais uma forma de desestimular a má utilização do condomínio.
Entre os direitos do multiproprietário, constantes no art. 1.358-I, destacam-se o direito de fruir do imóvel, bem como dos objetos internos durante o período determinado, podendo o proprietário permitir a utilização do imóvel por outro individuo, por meio de aluguel ou comodato. O direito de voto e participação das assembleias gerais do condomínio também está assegurado aos condôminos, obedecendo-se a proporcionalidade do peso dos votos, correspondendo a quota de fração temporária que compete a cada um.
Entre outros respaldos constantes na legislação em vigor, está a possibilidade de transferência da fração temporal, que não necessariamente deve ter o consentimento de todos os coproprietários, uma vez que, como visto anteriormente, cada proprietário tem assegurado seus plenos direitos sobre a propriedade, sejam eles: usar, gozar e dispor. Salvo em ocasiões em que haja previsão na convenção do condomínio, dando preferência a algum ou alguns coproprietários, que nesse caso, devem ser comunicados previamente da intenção de venda.
Assim, a pessoa adquirente da multipripriedade, deverá encaminhar a escritura pública ao cartório de imóveis competente, devidamente lavrada por tabelionato e toda a documentação necessária para a inscrição dos respectivos dados relativos à matrícula. Pois, sendo a unidade periódica um objeto de um direito real, que por sua vez constitui um direito real sobre coisa própria, cada unidade terá matrícula própria, podendo inclusive ter um número de inscrição tributária próprio também.
ADMINISTRAÇÃO DE UM CONDOMÍNIO EM MULTIPROPRIEDADE
A livre gestão do bem imóvel é uma das características do direito real de propriedade e para melhor compreensão do conjunto de atribuições que compõem a administração, cabe destacar a sua conceituação e funções:
De acordo com Idalberto Chiavenato (2007, p. 3), a administração é o veículo pelo qual as organizações são alinhadas e conduzidas para alcançar excelência em suas ações e operações para chegar ao êxito no alcance de resultados.
Como visto, administrar está relacionado não somente às ações práticas que remetem à execução de tarefas propriamente ditas, e sim de arcabouço de processo que perpassam pelas quatro funções da administração: planejar, organizar, dirigir e controlar; todas interligadas em um processo contínuo, fazendo-se uso de ferramentas de controle e gestão.
Cada uma das funções da administração é extremamente importante para a boa condução da gestão de qualquer empreendimento. Dessa forma, pode-se entender melhor as razões pelas quais os dispositivos que regem a gestão de uma modalidade tão avançada em termos de possibilidades, como a multipropriedade, julgou necessária a presença do administrador.
Conforme evidenciado no decurso do presente trabalho, a modalidade de condomínio em multipropriedade é filha do condomínio edilício e consequentemente, o legislador buscou assemelhar a gestão de ambos os institutos, dada a similaridade entre eles.
No condomínio edilício a gestão é executada através de deliberações feitas em assembleia e pela figura do sindico, que fica responsável por colocar em prática, bem como por assinar documentos e representar o condomínio, conforme o art. 1.348 do CC:
	Art. 1.348. Compete ao síndico:
	I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
	VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
	VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
	IX - realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção. (BRASIL, 2002/A).
Na seara da multipropriedade, não há expressa a exigência de um sindico propriamente dito, mas sim a de um administrador, cujas atribuições são menores em comparação as do sindico de um condomínio edilício, cabendo a cada convenção optar por um administrador, ou nomear um sindico em concomitância com o administrador, desde que as atribuições sejam devidamente repartidas.
Nesse ponto, observa-se a importância das diretrizes definidas em convenção, pois esse documento norteia os procedimentos administrativos, regulando o bom funcionamento do condomínio. Desse modo cabe à coletividade, através dos documentos constitutivos, delinear os parâmetros sobre os quais as engrenagens colocarão em andamento o exercício dos direitos dos coproprietários.
A esse respeito, dadas a característica dinâmica das relações intrínsecas à natureza de um condomínio em multipropriedade, pode-se prever que, uma vez incumbidas à mesma pessoa, as atribuições de administrador e síndico, certamente resultará em uma melhor execução das ações de rotina, pois não haverá ruptura na comunicação dos dois agentes, que nesse caso estarão investidos em um mesmo indivíduo. Em suma, a convenção tem papel importantíssimo na delimitação das competências.
Por tanto, a administração do condomínio poderá ser instituída através de eleição em assembleia geral, ou definida no documento que institui o mesmo. Ao administrador cabe, além das disposições elencadas na constituição do condomínio:
a) Coordenar a utilização do imóvel: providenciar para que todas as dependências estejam em plenas condições de uso;
b) Elaborar, com base nas frações
c) de tempo, cronogramade uso das unidades periódicas pelos coproprietários: de acordo com a composição do rateio das frações de tempo entre os condôminos das multipropriedade, o profissional responsável pela administração, deverá organizar, de modo a dar fluidez sistemática às alternâncias de usuários do imóvel, um controle eficiente;
d) Conservação e manutenção do imóvel: atribuição ordinária do administrador, sendo vedada a transferência a terceiro. Diz respeito aos serviços rotineiros, como limpeza, relacionados ao dia a dia do condomínio.
e) Trocar ou substituir equipamentos e mobiliário: atribuição permitida a outra pessoa fora da administração e que está relacionada a intervenções mais significativas, que podem comprometer o funcionamento das instalações do imóvel.
f) Desenvolver orçamento anual: fundamental para a organização financeira do condomínio e deve conter informações com estimativas que considerem todas as despesas e receitas. O objetivo é prever o mais acertadamente possível, de que modo os recursos serão distribuídos ao longo do ano.
g) Cobrança das quotas referentes a cada coproprietário: está relacionada ao valor dos custos de manutenção e conservação, dividido entre os condôminos, a qual o administrador deve efetuar e controlar todos os registros.
h) Pagamento das despesas comuns: referente ao cumprimento das obrigações do condomínio frente aos fornecedores como a companhia elétrica.
Não há de se pensar que as atribuições do administrador de um condomínio edilício sejam meramente formais, pelo contrário, dada a complexidade atrelada ao tema e as inúmeras circunstâncias possíveis. O trato direto com interesses de diferentes pessoas requer, sem dúvida, uma devida qualificação, pois uma das habilidades necessárias para a condução, do ponto de vista administrativo, das rotinas do condomínio em multipripriedade é a de mediar conflitos.
Lançando um olhar atento ao § 2º do art. 1.358-M, pode-se interpretar que a convenção do condomínio não poderá estabelecer regras que venham de encontro com as disposições do § 1º do referido artigo. Com isso, na prática, a convenção não poderá eximir o administrador de suas atribuições relacionadas com a conservação do imóvel e limpeza.
Logo, convém destacar a diferença nas atribuições de troca ou substituição (inciso IV), que poderão ser executadas por outra pessoa que não o administrador, das atribuições de limpeza, manutenção e conservação (inciso III), que são de competência legal do mesmo.
Tais atribuições, exclusivas ou não do administrador, podem estar, inclusive, embutidas na fração temporal de conservação, que pode estar atrelada à figura do Instituidor, ou atribuída aos condôminos:
a) Atribuição da fração temporal de conservação ao INSTITUIDOR : é possível, por exemplo, em um condomínio em multipropriedade com 52 condôminos, a abertura de 51 matrículas de unidade de tempo, com frações iguais de uma semana para cada condômino e uma matrícula com fração de tempo de uma semana, com destinação específica para a realização de reparos indispensáveis em nome do instituidor, averbando-se tratar-se de unidade periódica que deve ser utilizada para reparos indispensáveis.
b) Atribuição da fração temporal de conservação aos CONDÔMINOS, proporcionalmente às respectivas frações : é possível, por exemplo, em um condomínio em multipropriedade com 52 condôminos, a abertura de 52 matrículas de unidade de tempo, com frações iguais de uma semana para cada condômino e uma averbação em cada matrícula indicando que a fração de tempo de 12h de cada unidade autônoma, será destinada à realização de reparos indispensáveis. (PEDROSO et al. 2020, p. 24).
Ainda sobre esta atribuição extremamente necessária para a boa conservação do condomínio em multipropriedade, que é a manutenção, vale ressaltar a existência de uma regra para reparos emergenciais e possível compensação:
Trata-se de uma regra de exceção, que só pode ser utilizada em caso de emergência, ou seja, nos casos em que o exercício dos direitos dos multiproprietários não possa esperar a fração de tempo destinada a reparos indispensáveis. Nesse caso, o administrador deverá justificar a urgência e informar ao multiproprietário a necessidade de utilização do imóvel para tal finalidade, durante o período correspondente à fração de tempo do multiproprietário. (PEDROSO et al. 2020, p. 25).
Só há exigibilidade por profissional devidamente credenciado no Conselho Regional de Administração, para ocupar o cargo de administrador, nas situações em que a unidade periódica for estabelecida no âmbito do condomínio edilício, conforme o art. 1.358-R do CC.
O referido artigo tem originado controvérsias desde a instauração da lei, pois alegadamente, esbarra nos princípios da livre-iniciativa e da liberdade profissional. Esse contraponto não encontra sustentação, pois a própria Constituição Federal de 1988 assegura o livre exercício de todo trabalho, ofício ou profissão, observando-se o atendimento das qualificações estabelecidas por lei. 
Por tratar-se aqui, da gestão administrativa de dois condomínios, buscou o legislador, assegurar o grau de competência necessário para a administração de ambos, bem como dos recursos da coletividade. Por tanto, é natural que a atribuição de administrar recaia, nesse caso, sobre a figura do gestor, academicamente instruído e detentor do conhecimento e de ferramentas propícias à melhor gestão.
Por outro lado, a administração de um condomínio em multipropriedade, que não recaia sobre um imóvel objeto de condomínio edilício, não necessitará empregar um profissional capacitado:
De outro lado, para o exercício da função de administrador de condomínio em multipropriedade que não seja estabelecido em imóvel objeto de condomínio edilício, não há obrigatoriedade legal de o administrador ser profissional. Se houvesse alguma lei nesse sentido, haveria inconstitucionalidade porque se cuidaria de uma exigência desproporcional e sem razoabilidade, pois, exigir-se que um condomínio em multipropriedade formado, por exemplo, por 3 amigos que resolvem fracionar um imóvel em frações de 4 meses para cada um, tenha um administrador profissional, não se apresenta proporcional e nem razoável. (PEDROSO et al. 2020, p. 29).
E por estar relacionado apenas à atos de gestão intrínsecas à multipropriedade, denota-se o aspecto restritivo da administração, ou seja, tal relação está atrelada aos temas ligados diretamente a gestão física do condomínio.
No entanto, é perfeitamente possível que o coproprietário da multipropriedade estabelecida em um condomínio edilício, firmar um contrato com o administrador, que atenda as questões que ultrapassem os limites da gestão ordinária da multipropriedade, conforme o CC:
	Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.
§1º Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos.
	
§2º O poder de transigir não importa o de firmar compromisso. (BRASIL, 2002).
Como visto, o mandato pode ser geral, conferindo apenas poderes de administração, ou com poderes extraordinários, adicionando assim, maior representatividade em atos como alienação e hipoteca, além de outros que fogem da esfera da administração ordinária.
Um ponto importante a se destacar é o que preceitua o art. 1.358-S, sobre a autonomia das unidades periódicas diante do custeio das despesas ordinárias e extraordinárias entre os coproprietários. Em outras palavras, não há solidariedade entre os condôminos no que se refere a essas obrigações e, em caso de inadimplência do referido custeio, tanto de questões ordinárias, quanto extraordinárias, conforme a lei de processo civil, a unidade periódica do coproprietário em inadimplência, poderá ser atribuída ao condomínio edilício.
Encontra-se aqui um dos pontos de maior polêmica, por conta de estar configurada uma restrição ao exercício dos direitos reais, no caso, uso e gozo da unidade periódica, por mera inadimplência, não constando no texto da lei nenhuma referência aodireito de ampla defesa e do contraditório, e ainda estabelece um modo de retenção dos valores do proprietário em questão, para a quitação dos referidos débitos.
A maneira de manter essa norma, sem que aja agressão aos direitos constitucionais de ampla defesa, seria a sua implementação somente depois que estes estejam assegurados.
Outro artigo com caráter restritivo é o art. 1.358-U, o qual pontua sobre a possibilidade de proibição de multipropriedade em loteamento.
No caso de condomínios edilícios, a convenção pode proibir a instituição de multipropriedade nas unidades autônomas, proibição essa que pode ser convertida em autorização expressa por maioria absoluta dos condôminos na forma do art. 1.358-O do CC. É, porém, desnecessário haver proibição expressa, pois o silêncio já é uma proibição à instituição do regime de multipropriedade em qualquer uma das unidades autônomas dos condomínios edilícios. Nesse ponto, o presente art. 1.358-U do CC incorre em redundância ao estabelecer a possibilidade de a convenção proibir a multipropriedade nos condomínios edilícios, pois essa proibição seria um procedimento desnecessário.
Essa mesma regra já seria estendida para os casos de condomínios de lotes (art. 1.358-A do CC), fruto de loteamento e que já atrai as regras de condomínio edilício no que couber. Para não deixar dúvidas, o presente art. 1.358-U deixa claro que poderia haver, nos memoriais de loteamento e nos instrumentos de vendas de lotes, a proibição de multipropriedade sobre os lotes, vedação essa que só poderá ser alterada por maioria absoluta dos condôminos. (PEDROSO et al. 2020, p. 34).
Assim, entre outros pontos que fazem referência aos critérios de simetria buscados pela legislação, no tocante à relação entre as unidades autônomas e as frações de tempo, se faz necessário destacar que, conforme interpretação extensiva do art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/1964, além da adjudicação da unidade periódica, o dispositivo estabelece que o condomínio terá, em iguais condições a terceiros, preferência na aquisição dos bens da unidade em questão.
Como mostrou-se, administrar um condomínio convencional já exige um alto grau de profissionalismo e requer habilidades e capacidades sem as quais, não se alcançarão os objetivos almejados. Quanto mais se, no condomínio em questão, estiver instituída a modalidade da multipropriedade, cujas características e complexidade, buscou-se explorar aqui. Diante disso, reforça-se a interpretação pela qual a necessidade do administrador é perfeitamente proporcional à demanda e inclusive valoriza os profissionais da área;
Ainda que suscite debates acalorados, a exigência de um administrador, envolvendo alegada ofensa à livre iniciativa, cabe ao ordenamento jurídico, através da movimentação jurisprudencial, amadurecer a compreensão sobre a matéria, sempre buscando adequar-se à realidade prática da vida em sociedade.
CONCLUSÃO
Conhecer o contexto histórico em torno de qualquer acontecimento é a forma mais eficiente na busca de uma compreensão mais aprofundada do tema. Imbuído desse espírito, o presente trabalho buscou abordar as origens e os fatores que levaram ao surgimento da multipropriedade, bem como as características assumidas quando da sua importação e assimilação na jurisprudência brasileira, levando à instauração da moderníssima lei 13.777/2018, que veio atender os anseios de muitos consumidores e empreendedores.
O novo instituto inova ao lançar um olhar de essencialidade ao fator tempo, que aqui, toma um caráter elementar, com vistas a fomentar a dinâmica econômica da cadeia de produção relacionada ao turismo imobiliário, oportunizando assim o acesso a imóveis de difícil aquisição, por parte de interessados oriundos de diversas classes sociais. No intuito de contribuir para o esclarecimento e propagação de informações sobre o tema, procurou-se destacar os elementos inerentes ao referido instrumento, bem como as circunstâncias que envolvem a formação do condomínio em multipropriedade.
Apesar de suscitar muitos debates, as implicações de se adotar um administrador para realizar a gestão do condomínio, é notório e buscou-se evidenciar tal posição, relacionando-se a diversidade de possibilidades com as capacidades necessárias para lidar com tais características.
Por fim, mostrou-se que novas perspectivas foram trazidas pelo novo instituto e que certamente servirá de pavimento para o amadurecimento e debate acerca do direito de propriedade de outros temas do direito.
REFERÊNCIAS
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