Roteiro de Estudos

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A avaliação mercadológica de imóveis está presente nas atividades do mercado imobiliário,
com o objetivo de realizar uma análise técnica de um determinado bem e respectivamente
avaliar o seu valor de mercado. Sendo assim, o laudo de Parecer Técnico de Avaliação
Mercadológica (PTAM), para ser desenvolvido, deverá ser composto por particularidades que
estão especi�cadas nas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Caro(a) estudante, ao ler este roteiro, você vai:
compreender os aspectos da avaliação de bens, e os procedimentos gerais para sua
elaboração;
entender as exigências e os requisitos que compõem a apresentação do laudo de
avaliação de imóveis;
conhecer as atividades básicas da avaliação de bens;
re�etir as competências do corretor de imóveis;
aprender quais são os requisitos necessários para o corretor de imóveis se inscrever no
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
averiguar as atribuições do engenheiro na avaliação de imóveis.
Introdução
A avaliação mercadológica de imóveis é um serviço utilizado no ramo imobiliário para avaliar o
valor de um bem no mercado. Para a realização desse laudo, é necessário realizar diversos
Avaliação Mercadológica de Imóveis
Roteiro deRoteiro de
EstudosEstudos
Autor: Ma. Laudelina Alves Ribeiro
Revisor: Alcineide Silva
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procedimentos, como analisar os procedimentos gerais que constituem a avaliação de bens, as
exigências para realização do laudo e as atividades básicas que compõem a avaliação, seguidos
da competência do gestor imobiliário e do engenheiro na prestação desse serviço.
Inicialmente, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) não era outorgado aos
corretores de imóveis, incumbindo a eles somente a intermediação entre vendedores e
compradores da prestação de serviços de compra, venda, permuta e locação de imóveis. Com a
resolução do COFECI de nº 1.066/200, foi atribuída também ao corretor de imóveis a
competência de avaliador imobiliário, proporcionando-lhe a elaboração do PTAM.
Aspectos da Avaliação de Imóveis
Segundo Kuhn, Pereira e Nerbas (2012), o homem avalia o que está ao seu redor com
frequência, visto que esta avaliação possui somente atributos qualitativos, podendo ser
destacados, entre eles, os adjetivos: bonito e feio. Os autores acrescem que somente pode ser
compreendido como o homem outorga valor às coisas por meio das suas necessidades e
pretensões. Além do mais, a vida humana depende dos recursos necessários para a
sobrevivência, logo, o homem valoriza os elementos como: água, terra, plantas e animais;
abrangendo também a valorização dos elementos que pertencem à tecnologia, à ciência e à
cultura.
Em seu estudo, Kuhn, Pereira e Nerbas (2012) discutem alguns conceitos fundamentais da
avaliação de imóveis, sendo eles: o valor, que pode ser venal, potencial, comercial, de mercado,
contábil e entre outros; o preço; e o mercado. Com relação às avaliações de imóveis, Dantas,
Magalhães e Vergolino (2007) a�rmam que elas devem ser realizadas de modo con�áveis, pois
o valor de mercado de um bem é um fator fundamental que mensura a tomada de decisões
dos setores público e privado. Os autores complementam que, no longo prazo, os aspectos das
cidades são de�nidos pelas preferências dos consumidores.
Sendo assim, a NBR 14.653-1 desenvolveu conceitos sobre os procedimentos gerais da
avaliação de bens. A seguir, são destacadas algumas dessas de�nições:
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Quadro 1 - Conceitos da avaliação de bens
Fonte: Adaptado de ABNT (2001).
Conceito De�nição
Avaliação de
Bens
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identi�car
o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como
determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para
uma determinada �nalidade, situação e data.
Bem
Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de
direito, que integra um patrimônio. Classi�cados como bem tangível e
bem intangível.
Benfeitoria
Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser
retirado sem destruição, fratura ou dano.
Custo
Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção,
manutenção ou aquisição de um bem, numa determinada data e
situação.
Dado de
Mercado
Conjunto de informações coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem.
Dano
Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e
delitos, entre outros.
Depreciação
Perda de valor de um bem, devido a modi�cações em seu estado ou
qualidade, ocasionadas por: decrepitude, deterioração, mutilação ou
obsoletismo.
Imóvel
Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.
Pode ser classi�cado como urbano ou rural, em função da sua
localização, uso ou vocação.
Preço
Quantia pela qual se efetua ou se propõe efetuar uma transação
envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Valor de
Mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.
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Nas negociações imobiliárias, é comum a prática dos termos analisados no Quadro 1, pois, em
sua totalidade, estes conceitos norteiam os procedimentos da avaliação de imóveis. Sendo
assim, a de�nição do valor de mercado e o preço não possuem os mesmos signi�cados. O valor
de mercado é uma quantia que envolve a negociação de um bem; já o preço é a quantia paga
em uma transação que contempla um bem. Em seu estudo, Kuhn, Pereira e Nerbas (2012)
a�rmam que valor e preço não são palavras sinônimas.
Em suma, observa-se que as avaliações de mercado compõem o mercado imobiliário, a �m de
proporcionar aos seus consumidores a análise técnica do valor de um bem ou imóvel, que
possui um valor de mercado dado um preço, de acordo com as necessidades e desejos do ser
humano.
Exigências Legais da Atividade de
Avaliador
A avaliação de imóveis possui normas que a estruturam e precisam ser seguidas pelos
avaliadores que a elaboram. Para Fiker (2019), as normas da avaliação de imóveis têm o
objetivo de estabelecer uma linguagem única aos pro�ssionais que atuam nessa área,
possibilitando que eles se comuniquem a �m de chegar a um acordo comum.
As normas que compõem a avaliação de bens estão inseridas em: NR 14653-1, NR 14653-2, NR
14653-3, e NR 14653-4 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2001; ABNT, 2002;
ABNT, 2004; ABNT, 2011). A NR 14653-1 exibe os requisitos mínimos de estruturação do laudo
de avaliação. A NR 14653-2 apresenta as regras da avaliação dos imóveis urbanos; a NR 14653-
3 mostra os procedimentos da avaliação dos imóveis rurais, e a NR 14653-4 dispõe sobre os
procedimentos da análise de empreendimentos (ABNT, 2001; ABNT, 2002; ABNT, 2004; ABNT,
2011).
A seguir, são apresentados os requisitos mínimos exigidos para apresentação do laudo de
avaliação, conforme a NR 14653-1 da ABNT (2001, p. 9):
O laudo de avaliação deverá conter no mínimo as informações abaixo
relacionadas: a) identi�cação da pessoa física ou jurídica e/ou seu
representante legal que tenha solicitado o trabalho; b) objetivo da avaliação; c)
identi�cação e caracterização do bem avaliado; d) indicação do(s) métodos(s)
utilizado(s), com justi�cativa de escolha; e) especi�cação da avaliação; f)
resultado da avaliação e sua data de referência; g) quali�cação legal completa09/06/2023, 10:41 Roteiro de Estudos
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e assinatura do(s) pro�ssional(is) responsável(is) pela avaliação; h) local e data
do laudo; i) outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
Ao analisar as modalidades que o laudo de avaliação abrange, veri�ca-se que ele contempla os
tipos simpli�cados e completos. De acordo com a ABNT (2001), o laudo de avaliação
simpli�cado exibe as informações necessárias de forma breve; já o laudo de avaliação completo
apresenta todas as informações necessárias, de modo que elas sejam autoexplicativas. Já o
terceiro elemento da apresentação do laudo de avaliação compõe a análise do uso restrito, que
designa obedecer ao combinado entre as partes (contratante e contratado) do serviço,
perdendo a validade quando apresentado para outros �ns ou para uso de terceiros, visto que
essas informações precisam estar explícitas no laudo (ABNT, 2010).
A Resolução COFECI n° 1.066/2007 é responsável por atribuir esses critérios e laudos técnicos
da análise de um mercado de imóvel, em que estabelece da seguinte forma:
Uma nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de
Avaliadores Imobiliários, assim como para elaboração de Parecer Técnico de
Avaliação Mercadológica (PTAM) e dá outras providências, proporcionando
assim um maior entendimento das exigências da avaliação de imóveis (COFECI,
2007, p. 1).
Averigua-se que o avaliador de imóveis, ao elaborar o laudo de avaliação, precisa estruturá-lo
conforme os requisitos mínimos abordados na NR 14653-1, visto que a sua estrutura precisa
conter informações, como: a identi�cação do solicitante, o objetivo da avaliação, a identi�cação
e a caracterização do bem a ser veri�cado. Além disso, especi�car a modalidade escolhida, se
será o modo simpli�cado ou o completo, a restrição de seu uso, entre outros elementos. Sendo
assim, essas normas proporcionam aos pro�ssionais que trabalham nesta área uma linguagem
universal, a �m de facilitar a comunicação entre eles.
Atividades da Avaliação de
Imóveis
As atividades básicas da avaliação de imóveis são compostas por sete tópicos e estão inseridas
na NR 14653-1, com a �nalidade de auxiliar os pro�ssionais desta área com os procedimentos
necessários para o desenvolvimento desse trabalho. Por meio da NR 14653-1, são consideradas
como atividades básicas da avaliação de bens: a requisição da documentação, o conhecimento
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da documentação, a vistoria do bem avaliado, a coleta de dados, a escolha da metodologia, o
tratamento dos dados e a identi�cação do valor de mercado.
Segundo a ABNT (2001), a requisição da documentação consiste em solicitar os documentos do
bem à parte interessada no serviço, para assim poder desenvolvê-lo. Conhecer a
documentação e a disponibilização também é uma das principais atividades básicas da
avaliação de bens, visto que, caso o contratante do serviço não consiga entregar a
documentação necessária ou não esclareça as dúvidas, o contratado poderá julgar se
continuará a sua elaboração. Por sua vez, a vistoria do bem avaliado tem a �nalidade de
conhecer, caracterizar e veri�car o segmento do bem no mercado.
A coleta de dados consiste em avaliar os dados disponíveis no mercado sobre as características,
as informações e as pesquisas do bem avaliado, para assim esclarecer pontos importantes no
estudo, podendo ser composto por aspectos qualitativos e/ou quantitativos. Também é
necessário veri�car a situação mercadológica, em relação às informações do bem no mercado.
A escolha da metodologia busca, através dela, avaliar os dados disponíveis no mercado do bem
avaliado, visto que esta metodologia deve apresentar a�nidade com a natureza do bem a ser
analisado (ABNT, 2001).
Os dados precisam ser tratados para compor os modelos a serem averiguados, o que ocorre
após a escolha da metodologia. Por �m, é necessário identi�car o valor do bem no mercado
por meio da melhor metodologia a ser empregada, juntamente com o tratamento dos dados.
Assim, avaliando o mercado no qual se encontra o bem, exibindo no laudo a liquidez, a
estrutura, a atuação e o comportamento dele no mercado (ABNT, 2001).
Desse modo, veri�ca-se que as atividades básicas da avaliação de imóveis são etapas essenciais
que compõem o estudo do bem a ser avaliado, exibindo, assim, elementos que se interligam no
estudo e possibilitam ao avaliador um melhor entendimento das documentações a serem
exigidas e utilizadas, um conhecimento do bem a ser avaliado por meio da vistoria, a utilização
dos dados disponíveis no mercado da melhor forma possível por meio da coleta de dados, da
de�nição da metodologia e do tratamento dos dados, seguidos do reconhecimento do valor de
mercado do bem, a �m de constituir a sua avaliação da melhor forma possível.
Competências do Gestor
Imobiliário
A legislação da avaliação imobiliária apresenta normas que auxiliam o avaliador imobiliário no
exercício da sua pro�ssão. A Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978 regulamenta a pro�ssão do
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corretor de imóveis por meio do artigo 3º, designando a esse pro�ssional a competência de
intermediar a compra, a venda, a permuta e a locação de imóveis, além de também poder
realizar a comercialização imobiliária, podendo essas atribuições serem executadas por pessoa
física ou jurídica (MELLO; SILVA, 2015).
A Lei de 1978 concede aos corretores de imóveis apenas a intermediação de compra, venda,
permuta e locação de imóveis; no entanto, posteriormente, foi designada aos corretores
imobiliários a atividade de avaliação de imóveis. A resolução do Conselho Federal de Corretores
de Imóveis (COFECI) nº 1.066/2007 resolve sobre o cadastro nacional de avaliadores de imóveis:
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o
Corretor de Imóveis que seja, cumulativa ou alternativamente: I) possuidor de
diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; II) possuidor
de certi�cado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. § 1º - Somente
serão aceitos, para �ns de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários, os certi�cados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal. § 2º
- Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia
em prova de conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis
(COFECI, 2007, p. 2).
Com relação ao PTAM, a resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº
1.066/2007 resolve que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é um documento
desenvolvido pelo corretor de imóveis, sendo embasado por elementos técnicos e análise de
mercado, com o objetivo de obter o valor de comercialização do bem, de modo judicial ou
extrajudicial (COFECI, 2007).
Sendo assim, observa-se que inicialmente o corretor de imóveis só desenvolvia atividades
relacionadas à intermediação da compra, venda, locação e permuta de imóveis, e que com a
Resolução do COFECI nº 1.066/2007 foi atribuída a ele a competência de avaliador de imóveis.
Além do mais, para integrar o cadastro nacional de avaliadores imobiliários, o corretor de
imóveis precisa possuir o diploma superior em gestão imobiliária ou equivalente, e o certi�cado
do curso de avaliação imobiliária.
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Atribuições do Engenheiro
O gestor imobiliário pode desenvolver a avaliação do valor de mercado de um bem, no entanto,
se este estudo implicar na análise de técnicas e sistemas construtivos e de edi�cações, deveráser elaborado por um pro�ssional competente, ativo no Conselho Regional de Engenharia e
Arquitetura (CREA) (KUHN; PEREIRA; NERBAS, 2012). A atividade do engenheiro, engenheiro
agrônomo e arquiteto inscritos no CREA é regulamentada pela Lei 5.194, de 24 de dezembro de
1966. A seguir são listadas as atribuições do pro�ssional e a coordenação de suas atividades:
Art. 7º - As atividades e atribuições pro�ssionais do engenheiro, do arquiteto e
do engenheiro-agrônomo consistem em: [...] c) estudos, projetos, análises,
avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica [...]. Art. 14º - Nos
trabalhos grá�cos, especi�cações, orçamentos, pareceres, laudos e atos
judiciais ou administrativos, é obrigatório além da assinatura, precedida do
nome da empresa, sociedade, instituição ou �rma a que interessarem, a
LIVRO
Legislação imobiliária
Autores: Cleyson de Moraes Mello e Neimar Roberto de Souza e
Silva
Editora: Freitas Bastos
Ano: 2015
Comentário: esse livro propicia um maior aprendizado sobre a
legislação imobiliária, possibilitando a análise da
regulamentação da pro�ssão do corretor de imóveis. Para um
maior entendimento da regulamentação da pro�ssão, sugere-se
a leitura da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978.
Disponível na Biblioteca Virtual da Ânima.
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menção explícita do título do pro�ssional que os subscrever e do número da
carteira referida no art. 56º (BRASIL, 1966, on-line).
Com relação à responsabilidade e à autoria, a Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966, resolve no
artigo 20º que os pro�ssionais que ajudaram a desenvolver o projeto precisam ser
mencionados de modo claro como autores na parte que lhes foi designada; sendo, assim,
assinados por eles (BRASIL, 1966). De acordo com Kuhn, Pereira e Nerbas (2012), a Lei 5.194, de
24 de dezembro de 1966, exibe uma reserva mercadológica aos engenheiros e arquitetos,
sendo regulada pelo Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura (CONFEA) na Resolução
345/90. Portanto, a Resolução nº 345, de 27 de julho de 1990, dispõe que:
Art. 2º - Compreende-se como atribuição privativa dos Engenheiros em suas
diversas especialidades, dos Arquitetos, dos Engenheiros Agrônomos, dos
Geólogos, dos Geógrafos e dos Meteorologistas, as vistorias, perícias,
avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes
integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de
utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma,
para a sua existência ou utilização, sejam atribuições destas pro�ssões
(CONFEA, 1990, on-line).
Em relação aos registros dos pro�ssionais no conselho, a validade dos laudos é apresentada
pelo CONFEA no artigo 3º da Resolução nº 345, de 27 de julho de 1990, atribuindo que não terá
pleno direito a realizar as perícias e avaliações e os outros procedimentos mencionados no
artigo 2 desta resolução, quando esses forem realizados por pessoas físicas ou jurídicas que
não estão regularmente registradas nos CREAs (CONFEA, 1990).
Dessa forma, veri�ca-se que as atribuições dos engenheiros na realização das avaliações de
bens são dispostas na nº Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966, e na Resolução nº 345, de 27
de julho de 1990. Essas normas regulam e auxiliam os pro�ssionais registrados no CREA a
desenvolverem as atividades deles da melhor forma possível e conforme as leis vigentes, que,
além de contemplar as avaliações de imóveis, podem desenvolver uma análise técnica sobre a
construção e a edi�cação dos imóveis.
Conclusão
Como vimos, o laudo de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) pode ser realizado
pelo corretor de imóveis, engenheiro, engenheiro agrônomo e arquiteto, desde que estejam
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regularmente inscritos em seus respectivos conselhos. As normas que estabelecem o PTAM são
regulamentadas pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Vale ressaltar que o COFECI é o órgão que regulamenta a pro�ssão dos corretores de imóveis e,
respectivamente, os avaliadores imobiliários. Por sua vez, o CONFEA dispõe da regulamentação
dos engenheiros, visto que estes, além da atribuição de avaliadores, podem realizar também a
análise técnica sobre a construção e a edi�cação de imóveis.
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ABNT — ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4 : Avaliação de bens:
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Estabelece nova regulamentação para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores
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CONFEA – CONSELHO FEDERAL DE ENGENHARIA, ARQUITETURA E AGRONOMIA. Resolução nº
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