O condômino antissocial, punições previstas no Código Civil e outras disposições

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jusbrasil.com.br
3 de Março de 2021
O condômino antissocial, punições previstas no Código
Civil e outras disposições
O art. 1.337 do novo Código Civil, por exemplo, possui diversas cláusulas
abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado
comportamento antissocial”, “incompatibilidade de convivência”.
Um dos grandes problemas, na esfera da convivência social nos
condomínios edilícios, é o comportamento dos condôminos, em
especial aqueles que desrespeitam a convenção de condomínio e o
regimento interno, e principalmente a lei do silêncio, ou possuem
atitudes contrários ao convívio social ou à própria sociedade.
O legislador do novo Código Civil foi prolixo em utilizar as chamadas
cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão
construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real
significado e delimite sua extensão. O art. 1.337 do novo Código Civil,
por exemplo, possui diversas cláusulas abertas: “reiteradamente”,
“gravidade das faltas”, “reiterado comportamento antissocial”,
“incompatibilidade de convivência”.
Ao examinarmos o art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil,
concluímos que o dispositivo faculta que o síndico aplique multa ao
condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento antissocial,
limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas
condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de
prévia deliberação assemblear dos demais condôminos.
A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita
cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema
gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da
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repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a
convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a
multa do art. 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil não se presta
ao controle da inadimplência, por exemplo.
Vale frisar, não basta que a conduta seja antissocial, hábil a causar
profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Deve haver,
também, uma reiteração da prática faltosa.
Como exemplos de comportamento antissocial de condôminos,
podemos relacionar os seguintes: alterações estruturais amplas,
idôneas a colocar em risco a saúde da edificação e segurança de seus
habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma;
atentado violento ao pudor; deficiência mental que traga riscos aos
condôminos; vida sexual escandalosa; exercício de atividade
profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes;
superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e
constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a
habitação humana etc.
Cabe aqui relatar o que seria o condômino antissocial, quer dizer
contrário à sociedade (condominial); aquele que se opõe ao convívio
social; insociável; contrário à organização, costumes ou interesses da
sociedade.
BARULHOS INTERNOS E EXTERNOS
Barulho Externo vindo de estabelecimentos não comerciais; quando o
barulho externo vem de um estabelecimento não comercial, como uma
residência, por exemplo na mesma rua do condomínio, deve-se chamar
a polícia e buscar respaldo na lei federal número 3.688, de 3 de
outubro de 1941, no capitulo IV.
Barulho Interno, vindo de vizinhos do próprio condomínio; A lei
federal nº 3.688 de 23 de outubro de 1941 determina, em seu capítulo
IV que não se pode perturbar o sossego alheio ou o trabalho.
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Cabe lembrar, que existe também um limite para o nível de ruído em
geral provocado por uma unidade, mesmo durante o dia. Isso é
garantido pelo Código Civil:
"Art. 1.336. São deveres do condômino:(...) IV - dar às suas partes a
mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de
maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes."
De toda forma, é consenso comum jurisprudencial, que a norma
condominial não poderá ser confrontada com a norma federal, ou seja,
se a lei do silêncio prevê, que não se perturbe o sossego público, após
as 22 horas, mesmo que exista previsão na convenção que festas
poderão ser promovidas até às 2:00hs da madrugada, o que valerá é o
disposto em Lei Federal, Estadual ou Municipal, e não na convenção de
condomínio (lei federal nº 3.688 de 23 de outubro de 1941).
Entretanto, no intuito de solver os problemas das variantes do
condomínio edilício, torna-se primordial a elaboração de uma
convenção do condomínio de forma eficiente e clara. Este é o
instrumento alicerce onde se tem a ocasião mais propícia para se
regular a vida condominial.
Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses
comuns podem ser capitulados neste documento, de sorte a evitar-se
desentendimentos, desde os sujeitos à discussões brandas, quanto aos
acalorados, passíveis de submissão ao Judiciário.
QUORUNS ESPECIAIS
Importante ressaltar, que determinadas situações previstas na Lei
Civil, dispõe um quórum especial para definições em votações nas
assembleias.
E quais os quóruns especiais? Para constituição de condomínio:
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1. 2/3 (dois terços) das frações (art. 1333) Para aplicação de multa aos
condôminos que contrariam os incisos II a IV, do art. 1.336, se a
convenção for omissa a respeito: 2/3 dos condôminos restantes (art.
1.336, § 2º)
2. Para condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente com
seus deveres: ¾ (três quartos) dos condôminos restantes (art. 1.337)
3. Para realização de obras voluptuárias: 2/3 (dois terços) dos
condôminos (art. 1.341, I)
4. Para realização de obras úteis: maioria dos condôminos (art. 1.341,
II)
5. Para realização de acréscimo às edificações existentes:2/3 (dois
terços) dos votos dos condôminos (art. 1.342)
6. Para construção no solo comum ou de outro pavimento com novas
unidades: unanimidade dos condôminos (art. 1.343)
7. Para destituição do síndico: maioria dos presentes (art. 1.349)
8. Para convocação de AG ordinária se o síndico não o faz: ¼ (um
quarto) dos condôminos (art. 1.350, § 1º)
9. Para alteração da Convenção de Condomínio e do Regimento
Interno: 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351)
10. Para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária:
unanimidade dos condôminos (art. 1.351)
11. Para convocação de AG extraordinária pelos condôminos: ¼ (um
quarto) dos condôminos (art. 1.355)
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Cabe lembrar, com relação à punição do condômino infrator por
conduta antissocial, que multa por comportamento antissocial no
condomínio, exige direito de defesa.
O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às
multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a
aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a
possibilitar o exercício do direito de defesa.
ENTENDIMENTO DO STJ
No entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para que exista o
dever de punição e multa ao condômino antissocial, deverá antes esteser notificado.
Em um caso discutido recente, a cobrança da multa foi afastada pelo
Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação
seria inviável sem prévia notificação do proprietário.
Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado
no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a
presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para
pagamento.
No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a
notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento
de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de
convivência.
Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de
punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias
constitucionais.
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Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base
no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda
mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação
de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o
ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.
Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou
Salomão, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que
protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a
reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também
devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do
possível, a ampla defesa e o contraditório”.
EXCLUSÃO DO CONDÔMINO
Quanto à exclusão do condômino, cabe ao juiz tal decisão, ante certos
acontecimentos no microcosmo condominial. De acordo com o Novo
Código Civil, em seu artigo 1.337, parágrafo único, estabelece-se que:
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento
antissocial gerar incompatibilidade de convivência com os demais
condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar
correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia ou
mesmo ser forçado a se retirar do condomínio, em prol da paz social e
direito de convivência.
Assim, para que haja uma punição ao condômino infrator, o horário de
silencio e também o regimento interno, deve ser também respeitado os
trâmites para um procedimento regular, ou seja, notificação, conduta
reiterada do condômino infrator, votação em assembleia com quórum
de 2/3, multa, direito de defesa do condômino infrator, multa de 5 à 10
taxas condominiais, ação judicial e até mesmo exclusão do condomínio,
em casos extremos.
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Bernardo César Coura
Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial pela FGV
Disponível em: https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/artigos/375236205/o-condomino-
antissocial-punicoes-previstas-no-codigo-civil-e-outras-disposicoes