Condomínio: obrigações e direitos dos condôminos

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1.
		(IESES/2014 - TJ/MS - adaptada) - Sobre o condomínio, leia as assertivas abaixo e assinale a opção correta.
I. No condomínio voluntário, cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
II. Se o condômino renunciar à sua parte ideal, poderá eximir-se do pagamento das despesas e dívidas da coisa.
III. O condômino que assume o pagamento das dívidas do condômino renunciante adquire a sua parte ideal na proporção dos pagamentos que fizer.
 
	
	
	
	Apenas a assertiva II é verdadeira.
	
	
	Apenas a assertiva I é verdadeira.
	
	
	Todas as assertivas são falsas.
	
	
	Apenas as assertivas I e II são verdadeiras.
	
	
	Todas as assertivas são verdadeiras.
	
Explicação:
Em relação ao condomínio voluntário, a doutrina ensina que  cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.
As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
Fundamentação legal: Artigos 1.314 a 1.326 da Lei n. 10.406/2002
 
 
	
	
	
	 
		
	
		2.
		FCC - 2018 - MPE-PB - Promotor de Justiça Substituto
Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instituto particular, registrada no Serviço de Registro de Imóveis, o promitente comprador adquire direito
	
	
	
	real à aquisição, mas se o promitente comprador recusar-se à outorga da escritura de compra e venda, só terá direito à restituição em dobro do que pagou, com juros e correção monetária, rescindindo-se o contrato.
	
	
	real à aquisição do imóvel, podendo, depois de satisfeitas suas obrigações, obter judicialmente a adjudicação, se o promitente vendedor se recusar à outorga da escritura de compra e venda, e, no caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins urbanos, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.
	
	
	apenas pessoal à aquisição, mas pode, depois de satisfeitas suas obrigações, obter judicialmente sentença declaratória de domínio, se o promitente vendedor se recusar à outorga de escritura de compra e venda, sendo a adjudicação compulsória só admissível quando se tratar de aquisição de lote decorrente do parcelamento de solo para fins urbanos.
	
	
	pessoal à aquisição do imóvel, podendo, depois de satisfeitas suas obrigações, obter judicialmente a adjudicação do imóvel se o promitente vendedor se recusar à outorga da escritura de compra e venda, e, no caso de negócio decorrente de parcelamento de solo para fins urbanos, o contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.
	
	
	real de aquisição, todavia só se poderá adquirir a propriedade pela usucapião urbana, após cinco anos do término do pagamento das prestações.
	
Explicação:
Art. 1417 do CC 
	
	
	
	 
		
	
		3.
		O Código Civil prevê três modalidades de Condomínio, o voluntário e o necessário, espécies do Condomínio Geral e o Condomínio Edilício, ou especial. Quanto a essas modalidades de comunhão, podemos afirmar que:
	
	
	
	O condomínio edilício forma-se por ato entre vivos ou decorrente de testamento;
	
	
	O condomínio formado por paredes e muros é uma modalidade de condomínio voluntário;
	
	
	A aquisição de uma coisa comum por duas ou mais pessoas, decorre de um condomínio necessário;
	
	
	O condomínio edilício só se verifica por ato entre vivos.
	
	
	A herança é uma forma de condomínio voluntário;
	
	
	
	 
		
	
		4.
		(FCC/2018/DPE/RS) - O Condomínio Edilício, cuja característica é a existência, em edificações, de partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos, devido às suas peculiaridades, está disciplinado em Capítulo próprio do Código Civil, distinto daquele destinado ao regramento do Condomínio Geral. No que diz respeito ao Condomínio Edilício:
	
	
	
	a construção de outro pavimento depende da aprovação da maioria absoluta dos condôminos.
	
	
	as obras ou reparos, ainda que necessários, dependem de prévia autorização para serem realizadas.
	
	
	o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
	
	
	as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino incumbem, por igual, a todos os condôminos.
	
	
	a realização de obras voluptuárias depende do voto da maioria dos condôminos.
	
Explicação:
Prescreve o artigo 1.345 do Código Civil de 2002: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Trata-se de artigo sem correspondência no Código Civil de 1916, que aborda uma obrigação propter rem, que por sua vez é a obrigação que incide sobre uma pessoa em razão da sua qualidade de proprietário ou de titular de um direito real sobre um bem.
A doutrina refere que "tais obrigações são vinculadas à coisa. Não interessa a transmissão. Acompanham o bem, pois originadas do imóvel. Conhecidas, também, como obrigações ob rem, ou propter rem, apresentam-se como obrigações reais, constituindo o direito real in faciendo, posto que ao seu titular cumpre, por tal condição ou qualidade, satisfazer uma prestação determinada. É ele devedor da prestação, a qual acompanha a coisa, incorporando-se nela."
Para Orlando Gomes, "nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa". Arnoldo Wald coloca que obrigações "derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa".
 Abaixo o  entendimento jurisprudencial acerca do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL. Nos termos do art. 1.345, do Código Civil, as despesas condominiais consistem em obrigação propter rem, ou seja, estão atreladas ao imóvel independentemente de quem seja o proprietário. Modificação da decisão que se impõe. RECURSO PROVIDO. DECISÃO MONOCRÁTICA."
(Agravo de Instrumento Nº 70052187044, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Walda Maria Melo Pierro, Julgado em 26/11/2012). Caso a alienação do imóvel ocorra no âmbito de um processo judicial, através de arrematação ou adjudicação, a jurisprudência também entende pela aplicação do art. 1.345: "APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM PRAÇA. DÉBITO CONDOMINIAL QUE ACOMPANHA O IMÓVEL, DADA A CARACTERÍSTICA PROPTER REM, A FAZER COM QUE O ARREMATANTE ARQUE COM A DÍVIDA, RESSALVADO O DIREITO DE REGRESSO. EXEGESE DO ART. 1.345 DO CCB. CASO EM QUE CONSTOU EXPRESSAMENTE DO EDITALQUE EVENTUAL DÍVIDA REMANESCENTE IRIA ACOMPANHAR O BEM. APELO DESPROVIDO."
(Apelação Cível Nº 70038470274, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 16/09/2010).
Como se pode ver, indispensável ao adquirente de um imóvel, até mesmo se essa aquisição ocorre na seara de um processo judicial, pesquisar os ônus que acompanham o imóvel, para não haver a ingrata surpresa da cobrança por débito oriundo de data anterior à esta transferência do imóvel.
	
	
	
	 
		
	
		5.
		O Condomínio Geral, também conhecido doutrinariamente como Ordinário, não pode ser constituído:
	
	
	
	Por vontade das partes;
	
	
	Em decorrência do casamento
	
	
	Por imposição legal
	
	
	Em decorrência de sucessão hereditária
	
	
	Em decorrência de incorporação imobiliária;
		
	Gabarito
Comentado
	
	
	
	
	 
		
	
		6.
		Dispondo sobre condomínio voluntário, assinale a alternativa correta:
	
	
	
	As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante, sendo excluída a ação regressiva contra os demais.
	
	
	Ainda que nenhum dos condôminos faça os pagamentos das despesas e das dívidas, a coisa comum não será, por tal motivo, dividida.
	
	
	Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
	
	
	Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, presume-se a solidariedade, independentemente da proporção do quinhão de cada qual, na coisa comum.
	
	
	Os condôminos que assumem as despesas e as dívidas de outro condômino, só adquirem a parte ideal na proporção dos pagamentos que fizerem, caso venha a ocorrer a renúncia do condômino devedor.
		
	Gabarito
Comentado
	
	
	
	
	 
		
	
		7.
		O estado de comunhão da propriedade entre duas pessoas pode decorrer da vontade das partes ou mesmo por imposição legal. I. Condomínio forçado ou legal é aquele que decorre da meação de muros, paredes e valas; II. O Condomínio forçado pode ser extinto pela vontade das partes; III. Condomínio voluntário é aquele decorrente do acordo de vontade das partes; IV. O Condomínio edilício ou especial se caracteriza por apresentar uma propriedade exclusiva juntamente com uma propriedade comum; É correto o que se afirma nas alternativas:
	
	
	
	Estão corretas as alternativas I, III e IV;
	
	
	apenas a I está correta;
	
	
	Estão corretas as alternativas I, II e III;
	
	
	Estão corretas as alternativas II, III e IV;
	
	
	apenas a alternativa II está correta;
		
	Gabarito
Comentado
	
	
	
	
	 
		
	
		8.
		(FGV/2012 - OAB/Exame de Ordem Unificado VI/1ª Fase/reaplicação - adaptada) - Timóteo e Leandro, cada qual proprietário de um apartamento no Edifício Maison, procuraram a síndica do condomínio, Leonor, a fim de solicitar que fossem deduzidas de suas contribuições condominiais as despesas referentes à manutenção do parque infantil situado no edifício. Argumentaram que, por serem os únicos condôminos sem crianças na família, não utilizam o aludido parque, cuja manutenção incrementa significativamente o valor da contribuição condominial, bem como que a convenção de condomínio nada dispõe a esse respeito.
Na condição de advogado consultado por Leonor, assinale a avaliação correta do caso acima.
	
	
	
	Todos os condôminos, inclusive Timóteo e Leandro, devem arcar com as despesas referentes à manutenção do parque infantil, tendo em vista ser seu dever contribuir para as despesas condominiais proporcionalmente à fração ideal de seu imóvel.
	
	
	Timóteo e Leandro podem ser dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, desde que declarem, por meio de escritura pública, que não utilizarão o parque infantil em caráter permanente.
	
	
	Timóteo e Leandro podem ser dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, desde que declarem, por meio de escritura particular devidamente apresentada na Assembléia Geral, que não utilizarão o parque infantil em caráter permanente.
	
	
	Leonor deverá dispensar tratamento isonômico a todos os condôminos, devendo as despesas de manutenção do parque infantil ser cobradas, ao final de cada mês, apenas daqueles condôminos que tenham efetivamente utilizado a área naquele período.
	
	
	Timóteo e Leandro podem ser temporariamente dispensados do pagamento das despesas referentes à manutenção do parque infantil, retomando-se imediatamente a cobrança caso venham a ter crianças em sua família.
	
Explicação:
O  art. Art. 1. 336 do Código Civil c/c o  Art. 12. §1º, da Lei 4.591/64, afirmam categoricamente ser dever dos condôminos a contribuição para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais na falta de ajuste em sentido diverso.
Para que não haja qualquer antinomia entre as normas acima citadas, deve-se partir do pressuposto de que a cobrança da contribuição condominial proporcionalmente à fração ideal de cada unidade é, via de regra, perfeitamente válida, a menos que se caracterize o enriquecimento sem causa no caso concreto, ou qualquer tipo de abuso de direito. Isso porque tanto o enriquecimento sem causa quanto o abuso de direito, além de serem regras positivadas no ordenamento, são princípios informadores do direito privado e funcionam como cláusulas gerais, ou seja, caracterizam-se como princípios orientadores da hermenêutica jurídica.
Os precedentes jurisprudenciais do STJ  asseveram exatamente a legalidade da cobrança da contribuição condominial com base na fração ideal, com arrimo nas leis infraconstitucionais vigentes. Um dos precedentes ao qual é atribuído a declaração de ilegalidade do rateio por fração ideal é o REsp 541317 RS 2003/0064425-4:
DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido.
Como se vê, de nenhum ponto do supracitado julgado se extrai a ilegalidade do rateio por fração ideal, pois o que se reconhece, na verdade, é a ausência de ilegalidade a priori, do rateio igualitário das despesas, se assim tiver sido deliberado pela assembleia condominial, pois esta possibilidade, de estipulação da contribuição de modo diverso, é expressamente prevista em lei.