MINICURSO AVALIAÇÕES AULA 2

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Avaliando seu Primeiro Imóvel: 
A influência das Características
Eng. José Murilo Moura dos Reis 
@eng.jmuriloreis
Erros em Orçamento 
paralisam Obras e 
LEVAM Empresas a 
Falência!
Ainda é um Oceano Azul
Para ser bem 
sucedido:
Não existe mágica, 
Existe Método!
A maioria das pessoas 
fazem errado!
Eu gostaria de falar tudo, 
mas...
Eu nem precisaria estar 
aqui te ensinando...Mas...
Eu coleciono histórias de 
sucesso...
“Sou Recém-Formado e essa área de 
Avaliações abriu portas...
Hoje tenho uma empresa credenciada 
na Caixa, no Banco do Nordeste e 
mandamos solicitações para outros 
bancos”
Marliton - SE
Engmuriloreis.com/avaliacoes
Sou Estudante ainda, Avaliações é 
pra mim?
“Eu não tinha ainda um rumo sobre a 
área a seguir na minha vida...
Encontrei nesse curso um nicho!
Hoje sou inscrito no TJ-MG””
Wellington - MG
Engmuriloreis.com/avaliacoes
Tenho receio de fazer mais um 
investimento perdido, Avaliações é 
pra mim?
“Meu receio era fazer o curso e não 
conseguir trabalhar com Avaliações
A troca de experiência com os colegas 
no grupo me fez cadastrar no tribunal 
de Justiça
O curso foi um divisor de águas”
Marco Antônio - MG
Engmuriloreis.com/avaliacoes
No início não sentimos segurança 
para atuar em uma área nova, 
Avaliações é pra mim?
“A didática e o suporte nos deixam mais 
confiantes”
Bernardo - RS
Engmuriloreis.com/avaliacoes
Vantagens de atuar nessa área:
1. Você não depende de 
“emprego”
2. Você faz seu horário
3. Mesmo que você tenha 
construtora, escritório é 
possível fazer avaliações para 
complementar a renda
4. Você não precisa de uma mega 
estrutura e pode trabalhar de 
casa
Vamos Avaliar nosso 
Primeiro Imóvel
.
Qual o Primeiro Passo?
Solicitar e analisar a 
documentação...
1. Conhecer localização, dimensões e titularidade;
2. Verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas 
e suas circunstâncias para informar no laudo;
3. consultar especificidades nas legislações
Segundo Passo: 
A Vistoria
Vistoriar o Imóvel e o entorno.
Descrever o imóvel, fotografar aspectos relevantes 
caracterizando padrão de acabamento, estado de 
conservação, manifestações patológicas importantes.
Identificar no entorno pontos influenciantes.
Terceiro Passo: Buscar dados no 
mercado para o MCDDM
Base da Avaliação: Amostra representativa para explicar o 
comportamento de mercado
Negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data de 
referência da avaliação, com suas principais características 
econômicas, fiscais e de localização. 
Quantos Dados são Necessários?
Depende...
Do grau de fundamentação desejada e da 
quantidade de Variáveis Analisadas
Grau III = 6.(K+1)
Grau II = 4.(K+1)
Grau I = 3. (K+1)
É preciso Vistoriar TODOS os 
imóveis pesquisados?
Do grau de fundamentação desejado
Grau III = Informações com fotos pelo autor 
do laudo de todos os dados
Grau II = Informações de todos os dados 
Grau I = Informações de dados usados 
Caso consigamos os dados
•Podemos usar o Método 
Comparativo:
• Identifica o valor de mercado do 
bem por meio de tratamento 
técnico dos atributos dos 
elementos comparáveis, 
constituintes da amostra.
1. R$ 300.000,00 Área 100 m², DPI 4 km
2. R$ 475.000,00 Área 95 m², DPI 2 KM
3. R$ 110.000,00 Área 110 m², DPI 7 KM
4. R$ 180.000,00 Área 90 m², DPI 5 KM
5. R$ 368.000,00 Área 92 m², DPI 3 KM
6. R$ 1.023.000,00 Área 93 m², DPI 0 KM
7. R$ 210.000,00 Área 105 m², DPI 6 KM
• Obs. Todos os elementos são dados de 
oferta, possuem alto padrão de acabamento 
e bom estado de conservação
• É possível fazer a comparação?
Dados Obtidos no Mercado:
1.Área
2.Distância ao Polo Influenciante
Mas se trabalharmos com Valor 
unitário (R$/m²) ?
Quantas Variáveis são 
diferentes?
Homogeneização da Área
• Divisão valor/área:
1. R$ 3.000,00/m²
2. R$ 5.000,00/m²
3. R$ 1.000,00/m²
4. R$ 2.000,00/m²
5. R$ 4.000,00/m²
6. R$ 11.000,00/m²
7. R$ 2.000,00/m²
• Existe algum valor discrepante (outlier)?
• O número de dados é suficiente?
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Valor/m²
Talvez aquele valor 
discrepante esteja explicado
y = 226,19x2 - 2892,9x + 10667
R² = 0,9797
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
0 1 2 3 4 5 6 7 8
Valor/m²
Regressão Linear!
85,43% da variação de valor dos Imóveis é explicado a partir da distância pro Mar
Nosso imóvel está a 4,5 Km do Mar
-1291*4,5+8979,5 = R$ 3170,00
Casa de 100 m² x 3170,00 = R$ 317.000,00
Intervalo com amplitude de 15%, para mais e 
para menos, em torno da estimativa de 
tendência central utilizada na avaliação (NBR 
14653-2) dentro do qual pode-se arbitrar o 
valor do bem, desde que justificado pela 
existência de características próprias não 
contempladas no modelo (NBR 14653-1)
Campo de Arbítrio
Na prática geralmente usamos 10% de 
redução do valor devido a relação 
oferta x transação, assim:
R$ 317.000,00 – 10% = R$ 285.300,00
6.8.1 Arredondamento
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como 
os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio, 
em até 1 %.
Vamos fechar em 
R$ 285.000,00
E como fazemos o Laudo de 
Avaliação?
laudo de avaliação
relatório com fundamentação técnica e 
científica, elaborado por profissional da 
engenharia de avaliações, em conformidade 
com esta ABNT NBR 14653, para avaliar o 
bem
E quais os pré-
requisitos para se 
credenciar nos 
Bancos?