Tema 3 - Coisas

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Material Teórico 
Direito das Coisas 
 
Direitos Reais 
 
Profª Marlene Lessa 
 
cod CoisasCDSG202107_ a03 
 
 
 
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Propriedade Móvel 
 
A propriedade também recai sobre bens móveis e semoventes, sendo 
transferida pela TRADIÇÃO (ou seja, pela entrega da coisa pelo vendedor ao 
comprador). 
 
 
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. 
 
 
Modos de Aquisição 
 
• Originário – não existe vínculo anterior entre o proprietário 
anterior e o atual. Ex. ocupação do bem; 
• Derivado – há um liame jurídico entre o dono anterior e o que 
adquire o bem. Ex. direito hereditário. 
 
Meios de aquisição e perda da propriedade móvel 
 
Quando uma pessoa adquire a propriedade de um bem simultaneamente 
alguém a perde, daí dizer que os meios para aquisição e perda da propriedade 
móvel serem os mesmos: 
 
a. Da ocupação - art. 1.263 do CC: 
 
Art. 1.263. Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe 
adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei. 
 
Termos utilizados: “res nullius” (coisa de ninguém, nunca ninguém se apropriou 
daquilo) ou “res derelictae” (coisa abandonada pelo dono por não mais convir 
mantê-la consigo. Ex. cavalos bravos, enxames de abelhas, coisas de navios 
afundados). 
 
 
b. Do tesouro – art. 1.264 do CC: 
Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono 
não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e 
o que achar o tesouro casualmente. 
Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se 
for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não 
autorizado. 
 
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Art. 1.266. Achando-se em terreno aforado, o tesouro será dividido por 
igual entre o descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando 
ele mesmo seja o descobridor. 
 
c. Da especificação - é o modo de aquisição, mediante transformação de 
coisa móvel em espécie nova, em virtude do trabalho ou da indústria do 
especificador, dede que não seja possível restituí-la sua forma primitiva. 
A especificação é gerada pelo trabalho humano. Ex. Escultura em pedra 
ou madeira, etc. 
 
d. Da confusão (mistura de coisas líquidas – ex. álcool com gasolina), da 
comistão (mistura de coisas sólidas - ex. grãos de soja de proprietários 
diferentes) e da adjunção (ocorre a justaposição de uma coisa à outra - 
ex. estampa de tecido colocado em peça de roupa) – art. 1.272 do CC: 
 
Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, 
misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a 
pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração. 
§ 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio 
excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos 
quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura 
ou agregado. 
§ 2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á 
do todo, indenizando os outros. 
 
e. Da tradição – é a entrega material da coisa (entrega de um vaso de 
flores) ou de um ato representativo da transferência do bem (chaves do 
carro) ou, ainda, pela transferência ficta do bem (constituto possessório): 
 
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios 
jurídicos antes da tradição. 
Parágrafo único. Subentende-se a tradição quando o transmitente 
continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao 
adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de 
terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião 
do negócio jurídico. 
 
O constituto possessório significa que o proprietário antigo 
transferiu o bem, mas passa a possuí-lo em nome alheio. Ex. vendeu o 
carro para uma locadora de veículos mas continua a usá-lo, alugando-o. 
 
 
f. Usucapião – bens móveis podem ser usucapidos: 
 
• Ordinário – prazo de 3 anos ininterruptos, com justo título e 
boa-fé - art. 1.260 do CC: 
 
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Art. 1.260. Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e 
incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, 
adquirir-lhe-á a propriedade. 
 
• Extraordinário – prazo de 5 anos ininterruptos, 
independentemente de justo título e boa-fé - art. 1.261 do CC: 
 
Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, 
produzirá usucapião, independentemente de título ou boa-fé. 
 
 
Observações 
 
 
Direitos de Vizinhança 
São as limitações impostas pela legislação, com o objetivo de conciliar 
interesse de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio 
na busca da harmonia social. O usual é a convivência pacífica, mas há atitudes 
e situações que punem o uso anormal da propriedade: 
 
Espécies 
• Uso nocivo da propriedade é o mau uso da propriedade, 
causando transtorno aos vizinhos. Ex. ofensa à segurança 
(ex. trepidação de máquinas de uma indústria no solo, 
causando fendas no vizinho), ao sossego (ex. barulho 
excessivo de clubes, escolas de samba, boates, etc.) e a 
saúde alheios (ex. animais criados em condições de pouca 
higiene, emissão de gases ou fumaça na indústria, etc.): 
 
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de 
fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à 
saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade 
vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a 
natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas 
que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de 
tolerância dos moradores da vizinhança. 
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do 
prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace 
ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. 
 
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Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um prédio, em que alguém 
tenha direito de fazer obras, pode, no caso de dano iminente, exigir do 
autor delas as necessárias garantias contra o prejuízo eventual. 
 
• Das árvores limítrofes – art. 1.282 do CC 
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se 
pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. 
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a 
estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, 
pelo proprietário do terreno invadido. 
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao 
dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular. 
 
• Da passagem forçada – art. 1.285 do CC 
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, 
nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, 
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente 
fixado, se necessário. 
§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e 
facilmente se prestar à passagem. 
§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das 
partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da 
outra deve tolerar a passagem. 
§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, 
antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não 
estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra. 
 
• Da passagem de cabos e tubulações – art. 1.286 do CC 
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, 
à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a 
tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e 
outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em 
proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível 
ou excessivamente onerosa. 
Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação 
seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, 
depois, seja removida, à sua custa,para outro local do imóvel. 
 
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Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao 
proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de 
segurança. 
 
• Das águas – art. 1.288 do CC 
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber 
as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar 
obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior 
do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou 
possuidor do prédio superior. 
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia 
indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de 
prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, 
indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não 
cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para 
o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de 
terrenos. 
 
• Dos limites entre os prédios e tapagem – art. 1.297 do CC 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de 
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu 
confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a 
aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, 
repartindo-se proporcionalmente entre os interessados, as respectivas 
despesas. 
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como 
sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, 
presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os 
proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com 
os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as 
despesas de sua construção e conservação. 
Em havendo dúvida sobre os limites é possível o ajuizamento da 
ação demarcatória. 
 
 
• Direito de construir – art. 1.299 do CC: 
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções 
que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos 
administrativos. 
O direito de construção não pode prejudicar terceiros, sob pena 
de indenização. 
 
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Condomínio 
Ocorre quando os direitos elementares de proprietário pertencem a mais 
de um titular. 
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua 
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a 
indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a 
respectiva parte ideal, ou gravá-la. Parágrafo único. Nenhum dos 
condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, 
uso ou gozo dela por estranhos, sem o consenso dos outros. 
 
Condomínio Edilício – art. 1.331 e seguintes do CC 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade 
exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
§1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como 
apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas 
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a 
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente 
por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não 
poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao 
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
(Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012) 
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição 
de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, 
e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, 
são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser 
alienados separadamente, ou divididos. 
 
Condomínio de Lotes 
O condomínio pode se dar em comunhão de lotes (art. 1.358-A do CC) 
quando há terrenos de partes exclusivas e de partes comuns dos condôminos: 
 
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que 
são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos 
condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área 
do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo 
ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
 
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre 
condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a 
infraestrutura ficará a cargo do empreendedor (Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017). 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12607.htm#art1
 
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Condomínio em Multipropriedade 
 
O condomínio também sofreu inovação com o reconhecimento da 
multipropriedade no Código Civil. Por este regime jurídico os titulares instituem 
em quais períodos cada um poderá usufruir do bem exclusivamente - em 
diferentes e pré-estabelecidas épocas – Ex.: irmãos compram sítio para que: 
um utilize no Carnaval, outro na Páscoa e Dia das Mães, outro no Dia dos Pais 
e feriado da Finados, outro no Natal, outro no ano novo. 
 
Diz a doutrina acerca do conceito: 
 
Segundo Melhim Namem Chalhub, caracteriza-se a multipropriedade 
pela atribuição da titularidade de certo bem a uma pluralidade de sujeitos para 
que dele tirem proveito alternadamente, em períodos determinados. 
 
Gustavo Tepedino1 já reforçava a ideia de “time sharing” ligando-a a uma 
nova forma de direito de propriedade, afirmando que “retratam a percepção 
visual de uma pluralidade de direitos individuais sobre a mesma base material, 
dividida em frações de tempo, provocando uma impressão imediata, 
antecedente a qualquer possível conclusão científica, de múltiplos domínios, 
sucessivamente encadeados e decorrentes da divisão modular”. Tem-se que “o 
direito pode ser perpétuo quanto à duração, embora temporário quanto ao seu 
exercício”. 
 
Verifica-se que é exigido, no Registro de Imóveis, não só a averbação 
dos titulares, mas da fração de tempo a que cada um tem direito. Nos termos 
do Código Civil: 
 
Art. 1.358-B. A multipropriedade reger-se-á pelo disposto neste Capítulo e, de 
forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições deste Código e pelas 
disposições das Leis nºs 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 8.078, de 11 de 
setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor). 
 
Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos 
proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual 
corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do 
imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. 
 
Parágrafo único. A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se 
todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário. 
 
Art. 1.358-D. O imóvel objeto da multipropriedade: 
 
I - é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de 
condomínio; 
II - inclui as instalações, os equipamentos e o mobiliário destinados a seu uso e 
gozo. 
 
Art. 1.358-E. Cada fração de tempo é indivisível. 
 
 
1 Tepedino, Gustavo. Multipropriedade Imobiliária. Saraiva, SP, 1993. 
 
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§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 
(sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser: 
 
I - fixo e determinado, no mesmo período de cada ano; 
II - flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma 
periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os 
multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; 
ou 
III - misto, combinando os sistemas fixo e flutuante. 
 
§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima 
de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores 
que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também 
maiores. 
 
Seção II 
Da Instituição da MultipropriedadeArt. 1.358-F. Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, 
registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar 
daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo. 
 
Art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, 
a convenção de condomínio em multipropriedade determinará: 
 
I - os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de 
instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e 
extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição 
condominial; 
II - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel 
no período correspondente a cada fração de tempo; 
III - as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para 
cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; 
IV - a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos 
equipamentos, instalações e mobiliário; 
V - o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do 
imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da 
indenização ou da parte restante; 
VI - as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento 
de deveres. 
 
Art. 1.358-H. O instrumento de instituição da multipropriedade ou a convenção 
de condomínio em multipropriedade poderá estabelecer o limite máximo de 
frações de tempo no mesmo imóvel que poderão ser detidas pela mesma 
pessoa natural ou jurídica. 
 
Parágrafo único. Em caso de instituição da multipropriedade para posterior 
venda das frações de tempo a terceiros, o atendimento a eventual limite de 
frações de tempo por titular estabelecido no instrumento de instituição será 
obrigatório somente após a venda das frações. 
 
Seção III 
Dos Direitos e das Obrigações do Multiproprietário 
 
Art. 1.358-I. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no 
instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: 
 
 
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I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do 
imóvel e de suas instalações, equipamentos e mobiliário; 
II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato; 
III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a 
título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do 
sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador; 
IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou 
procurador, desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em: 
 
a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do 
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel; 
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do 
multiproprietário corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à 
quota de poder político atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção 
de condomínio edilício. 
 
Art. 1.358-J. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no 
instrumento de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: 
 
I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, 
quando for o caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, 
total ou parcial, do imóvel, das áreas comuns ou das respectivas instalações, 
equipamentos e mobiliário; 
II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos 
e ao mobiliário por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou 
prepostos ou por pessoas por ele autorizadas; 
III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no 
imóvel dos quais tiver ciência durante a utilização; 
IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as 
instalações do imóvel; 
V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os 
fins a que se destina e com a natureza da respectiva construção; 
VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, 
conforme seu destino e natureza; 
VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua 
fração de tempo; 
VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no 
instrumento de instituição ou na convenção de condomínio em 
multipropriedade, sob pena de multa diária, conforme convencionado no 
instrumento pertinente; 
IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes. 
 
§ 1º Conforme previsão que deverá constar da respectiva convenção de 
condomínio em multipropriedade, o multiproprietário estará sujeito a: 
 
I - multa, no caso de descumprimento de qualquer de seus deveres; 
II - multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no 
período correspondente à sua fração de tempo, no caso de descumprimento 
reiterado de deveres. 
 
§ 2º A responsabilidade pelas despesas referentes a reparos no imóvel, bem 
como suas instalações, equipamentos e mobiliário, será: 
 
I - de todos os multiproprietários, quando decorrentes do uso normal e do 
desgaste natural do imóvel; 
II - exclusivamente do multiproprietário responsável pelo uso anormal, sem 
prejuízo de multa, quando decorrentes de uso anormal do imóvel. 
 
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§ 3º (VETADO). 
§ 4º (VETADO). 
§ 5º (VETADO). 
 
Art. 1.358-K. Para os efeitos do disposto nesta Seção, são equiparados aos 
multiproprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos 
relativos a cada fração de tempo. 
 
Seção IV 
Da Transferência da Multipropriedade 
 
Art. 1.358-L. A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção 
de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da 
anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. 
 
§ 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo 
se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio 
em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do 
condomínio em multipropriedade. 
§ 2º O adquirente será solidariamente responsável com o alienante pelas 
obrigações de que trata o § 5º do art. 1.358-J deste Código caso não obtenha a 
declaração de inexistência de débitos referente à fração de tempo no momento 
de sua aquisição. 
 
Seção V 
Da Administração da Multipropriedade 
 
Art. 1.358-M. A administração do imóvel e de suas instalações, equipamentos 
e mobiliário será de responsabilidade da pessoa indicada no instrumento de 
instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, ou, na falta 
de indicação, de pessoa escolhida em assembleia geral dos condôminos. 
 
§ 1º O administrador exercerá, além daquelas previstas no instrumento de 
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade, as seguintes 
atribuições: 
 
I - coordenação da utilização do imóvel pelos multiproprietários durante o 
período correspondente a suas respectivas frações de tempo; 
II - determinação, no caso dos sistemas flutuante ou misto, dos períodos 
concretos de uso e gozo exclusivos de cada multiproprietário em cada ano; 
III - manutenção, conservação e limpeza do imóvel; 
IV - troca ou substituição de instalações, equipamentos ou mobiliário, inclusive: 
 
a) determinar a necessidade da troca ou substituição; 
b) providenciar os orçamentos necessários para a troca ou substituição; 
c) submeter os orçamentos à aprovação pela maioria simples dos condôminos 
em assembleia; 
 
V - elaboração do orçamento anual, com previsão das receitas e despesas; 
VI - cobrança das quotas de custeio de responsabilidade dos multiproprietários; 
VII - pagamento, por conta do condomínio edilício ou voluntário, com os fundos 
comuns arrecadados, de todas as despesas comuns. 
 
§ 2º A convenção de condomínio em multipropriedade poderá regrar de forma 
diversa a atribuição prevista no inciso IV do § 1º deste artigo. 
 
 
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Art. 1.358-N. O instrumento de instituição poderá prever fração de tempo 
destinada à realização, no imóvel e em suas instalações,em seus 
equipamentos e em seu mobiliário, de reparos indispensáveis ao exercício 
normal do direito de multipropriedade. 
 
§ 1º A fração de tempo de que trata o caput deste artigo poderá ser atribuída: 
 
I - ao instituidor da multipropriedade; ou 
II - aos multiproprietários, proporcionalmente às respectivas frações. 
 
§ 2º Em caso de emergência, os reparos de que trata o caput deste artigo 
poderão ser feitos durante o período correspondente à fração de tempo de um 
dos multiproprietários. 
 
Seção VI 
Disposições Específicas Relativas às Unidades Autônomas de 
Condomínios Edilícios 
 
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de 
multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, 
mediante: 
 
I - previsão no instrumento de instituição; ou 
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. 
 
Parágrafo único. No caso previsto no inciso I do caput deste artigo, a iniciativa 
e a responsabilidade para a instituição do regime da multipropriedade serão 
atribuídas às mesmas pessoas e observarão os mesmos requisitos indicados 
nas alíneas a, b e c e no § 1º do art. 31 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 
1964. 
 
Art. 1.358-P. Na hipótese do art. 1.358-O, a convenção de condomínio edilício 
deve prever, além das matérias elencadas nos arts. 1.332, 1.334 e, se for o 
caso, 1.358-G deste Código: 
 
I - a identificação das unidades sujeitas ao regime da multipropriedade, no caso 
de empreendimentos mistos; 
II - a indicação da duração das frações de tempo de cada unidade autônoma 
sujeita ao regime da multipropriedade; 
III - a forma de rateio, entre os multiproprietários de uma mesma unidade 
autônoma, das contribuições condominiais relativas à unidade, que, salvo se 
disciplinada de forma diversa no instrumento de instituição ou na convenção de 
condomínio em multipropriedade, será proporcional à fração de tempo de cada 
multiproprietário; 
IV - a especificação das despesas ordinárias, cujo custeio será obrigatório, 
independentemente do uso e gozo do imóvel e das áreas comuns; 
V - os órgãos de administração da multipropriedade; 
VI - a indicação, se for o caso, de que o empreendimento conta com sistema de 
administração de intercâmbio, na forma prevista no § 2º do art. 23 da Lei nº 
11.771, de 17 de setembro de 2008, seja do período de fruição da fração de 
tempo, seja do local de fruição, caso em que a responsabilidade e as 
obrigações da companhia de intercâmbio limitam-se ao contido na 
documentação de sua contratação; 
VII - a competência para a imposição de sanções e o respectivo procedimento, 
especialmente nos casos de mora no cumprimento das obrigações de custeio e 
nos casos de descumprimento da obrigação de desocupar o imóvel até o dia e 
hora previstos; 
 
13 
VIII - o quórum exigido para a deliberação de adjudicação da fração de tempo 
na hipótese de inadimplemento do respectivo multiproprietário; 
IX - o quórum exigido para a deliberação de alienação, pelo condomínio 
edilício, da fração de tempo adjudicada em virtude do inadimplemento do 
respectivo multiproprietário. 
 
Art. 1.358-Q. Na hipótese do art. 1.358-O deste Código, o regimento interno 
do condomínio edilício deve prever: 
 
I - os direitos dos multiproprietários sobre as partes comuns do condomínio 
edilício; 
II - os direitos e obrigações do administrador, inclusive quanto ao acesso ao 
imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza; 
III - as condições e regras para uso das áreas comuns; 
IV - os procedimentos a serem observados para uso e gozo dos imóveis e das 
instalações, equipamentos e mobiliário destinados ao regime da 
multipropriedade; 
V - o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o 
imóvel no período correspondente a cada fração de tempo; 
VI - as regras de convivência entre os multiproprietários e os ocupantes de 
unidades autônomas não sujeitas ao regime da multipropriedade, quando se 
tratar de empreendimentos mistos; 
VII - a forma de contribuição, destinação e gestão do fundo de reserva 
específico para cada imóvel, para reposição e manutenção dos equipamentos, 
instalações e mobiliário, sem prejuízo do fundo de reserva do condomínio 
edilício; 
VIII - a possibilidade de realização de assembleias não presenciais, inclusive 
por meio eletrônico; 
IX - os mecanismos de participação e representação dos titulares; 
X - o funcionamento do sistema de reserva, os meios de confirmação e os 
requisitos a serem cumpridos pelo multiproprietário quando não exercer 
diretamente sua faculdade de uso; 
XI - a descrição dos serviços adicionais, se existentes, e as regras para seu 
uso e custeio. 
 
Parágrafo único. O regimento interno poderá ser instituído por escritura 
pública ou por instrumento particular. 
 
Art. 1.358-R. O condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de 
multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas terá 
necessariamente um administrador profissional. 
 
§ 1º O prazo de duração do contrato de administração será livremente 
convencionado. 
§ 2º O administrador do condomínio referido no caput deste artigo será também 
o administrador de todos os condomínios em multipropriedade de suas 
unidades autônomas. 
§ 3º O administrador será mandatário legal de todos os multiproprietários, 
exclusivamente para a realização dos atos de gestão ordinária da 
multipropriedade, incluindo manutenção, conservação e limpeza do imóvel e de 
suas instalações, equipamentos e mobiliário. 
§ 4º O administrador poderá modificar o regimento interno quanto aos aspectos 
estritamente operacionais da gestão da multipropriedade no condomínio 
edilício. 
§ 5º O administrador pode ser ou não um prestador de serviços de 
hospedagem. 
 
 
14 
Art. 1.358-S. Na hipótese de inadimplemento, por parte do multiproprietário, 
da obrigação de custeio das despesas ordinárias ou extraordinárias, é cabível, 
na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio edilício da fração 
de tempo correspondente. 
 
Parágrafo único. Na hipótese de o imóvel objeto da multipropriedade ser 
parte integrante de empreendimento em que haja sistema de locação das 
frações de tempo no qual os titulares possam ou sejam obrigados a locar suas 
frações de tempo exclusivamente por meio de uma administração única, 
repartindo entre si as receitas das locações independentemente da efetiva 
ocupação de cada unidade autônoma, poderá a convenção do condomínio 
edilício regrar que em caso de inadimplência: 
 
I - o inadimplente fique proibido de utilizar o imóvel até a integral quitação da 
dívida; 
II - a fração de tempo do inadimplente passe a integrar o pool da 
administradora; 
III - a administradora do sistema de locação fique automaticamente munida de 
poderes e obrigada a, por conta e ordem do inadimplente, utilizar a 
integralidade dos valores líquidos a que o inadimplente tiver direito para 
amortizar suas dívidas condominiais, seja do condomínio edilício, seja do 
condomínio em multipropriedade, até sua integral quitação, devendo eventual 
saldo ser imediatamente repassado ao multiproprietário. 
 
Art. 1.358-T. O multiproprietário somente poderá renunciar de forma 
translativa a seu direito de multipropriedade em favor do condomínio edilício. 
 
Parágrafo único. A renúncia de que trata o caput deste artigo só é admitida se 
o multiproprietário estiver em dia com as contribuições condominiais, com os 
tributos imobiliários e, se houver, com o foro ou a taxa de ocupação. 
 
Art. 1.358-U. As convenções dos condomínios edilícios, os memoriais de 
loteamentos e os instrumentos de venda dos lotes em loteamentos urbanos 
poderão limitar ou impedir a instituição da multipropriedade nos respectivos 
imóveis, vedação que somente poderá ser alterada no mínimo pela maioria 
absoluta dos condôminos.” 
 
Condomínio em Fundos de Investimentos 
Trata-se de comunhão de recursos, constituído sob a forma de 
condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos financeiros, 
bens e direitos de qualquer natureza, nostermos do art. 1.368-C e segs. do 
Código Civil. A Lei 13. 874/2019 implementou os fundos, os quais deverão ficar 
sob regulação da Comissão de Valores Mobiliários. 
 
Direitos Reais 
 
A propriedade é o único direito real sobre coisa própria. Possui os 
elementos constitutivos de uso, gozo, disposição e reivindicação. 
 
Quando o bem estiver sob poder (para uso ou gozo) de outrem, que não 
o proprietário, fala-se em direito real sobre coisa alheia (“Tal direito é o que 
afeta coisa direta e imediatamente, sob certos respeitos, e a segue em poder 
de quem quer que a detenha” - Lafayette Pereira). 
 
15 
 
Constituição do Direito Real Entre Vivos 
 
Os direitos reais sobre coisas alheias móveis só são adquiridos com a 
tradição, ou seja, com a efetiva entrega do bem. 
Os direitos reais sobre coisas alheias imóveis, constituídos ou transmitidos por 
ato entre vivos só são adquiridos depois da transcrição ou da inscrição, no 
Registro de Imóveis, dos referidos títulos (art. 1.227 do CC). Portanto os 
titulares de direitos reais têm a possibilidade de exercer seus direitos para que 
toda a sociedade saiba (“erga omnes” – todos os homens). 
 
 
Espécies dos Direitos Reais sobre Coisas Alheias 
 
 
Direito Real De Aquisição 
 
É o direito do promitente comprador, que havia estabelecido em 
compromisso ou promessa irretratável, a venda de um bem imóvel, como 
disposto no artigo 1.417 do CC: 
 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não 
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, 
e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente 
comprador direito real à aquisição do imóvel. 
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem 
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme 
o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao 
juiz a adjudicação do imóvel. 
 
Direitos Reais de Gozo ou Fruição 
 
O titular tem a autorização de usar e gozar ou tão-somente usar de coisa 
alheia, abrangendo: 
 
• Da superfície (artigo 1.369 do C.C.) – direito conferido para 
quem pretende plantar ou construir em terreno alheio. 
• Servidões Prediais (artigos 1.378 e ss do C.C.) 
• Usufruto (artigos 1.390 e ss do C.C.) 
• Uso (artigos 1.412 e ss. do C.C.) 
• Habitação (artigos 1.414 e ss do C.C.) 
 
Vamos examiná-los mais de perto... 
 
16 
 
1. Superfície 
Direito real de fruição de coisa alheia, através do qual o proprietário 
concede a outrem (superficiário) o direito de construir ou plantar em 
seu terreno, por tempo determinado, a título gratuito ou oneroso, 
mediante escritura pública registrada no Cartório de Registro de Imóveis 
competente. Este direito é transmissível por ato inter vivos ou causa 
mortis. Será extinta, se antes do termo final, o superficiário der 
destinação diversa ao terreno e, desta forma, o proprietário terá a 
propriedade plena do imóvel. 
 
Em caso de desapropriação, a indenização será do proprietário e do 
superficiário, na proporção do direito real de cada um - art. 1.376 do CC. 
 
2. Das Servidões Prediais 
Dá-se servidão quando em dois prédios pertencentes a donos diversos, 
um suporta o ônus (serviente) a favor de outro (dominante) para 
melhorar seu aproveitamento por tempo indeterminado. Possui os 
seguintes elementos: 
 
• A servidão é uma relação entre dois prédios. Em rigor, as relações 
jurídicas se estabelecem entre pessoas, que são os sujeitos ativos e 
passivos de direito, e não entre coisas, meros objetos do direito. 
Entretanto, em matéria de servidão, tem-se afirmado, imprecisamente, 
que ela se estabelece entre prédios, para sugerir que, uma vez criado 
esse direito real, ele se transmite a quem quer que seja o proprietário do 
prédio dominante, e onera o prédio serviente, seja quem for seu dono. 
As obrigações do proprietário do prédio serviente são “propter rem”, isto 
é, decorrem da relação da pessoa com a coisa e seguem esta última, 
vinculando seu dono, seja ele quem for. 
 
• A servidão envolve uma obrigação negativa. O dono do prédio serviente 
é obrigado a tolerar que o dominante dele se utilize, para certo fim, não 
pode obstruir o direito do outro prédio de usufruir o seu. 
 
• A existência da servidão implica ideia de que os prédios pertencem a 
donos diversos. O prédio dominante usufrui algumas vantagens do 
prédio serviente, pois se fosse do mesmo dono usufruiria todas as 
vantagens. Quando os prédios pertencerem ao mesmo dono, teremos 
uma serventia. 
 
Observações: é a servidão predial um direito real sobre bem imóvel alheio, 
de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável. Se inscrita no registro 
imobiliário terá efeito “erga omnes”, por ser um direito real. É um direito 
acessório, por implicar a existência de um direito principal, que é ser 
proprietário do prédio dominante e uma vez constituído por ser direito real, 
segue nas mãos de quem quer que venha a adquirir o domínio deste prédio. A 
servidão é perpétua no sentido de que é por prazo indeterminado e vai durar 
enquanto for útil ao prédio dominante. Nada impede que seja por termo ou 
condição, neste caso, ocorrendo o implemento do tempo ou o advento da 
condição a servidão extingue-se. A servidão é indivisível: pelo lado ativo ou de 
quem se beneficia, somente pode ser reclamada como um todo, ainda que o 
 
17 
prédio dominante venha a ser propriedade de diversas pessoas; pelo lado 
passivo significa que o prédio serviente passa a diversos donos, por efeito de 
alienação ou herança, a servidão é una, e grava cada uma das partes em que 
se fracione o prédio serviente, salvo se por sua natureza ou destino só se 
aplicar a certa parte de um ou de outro (art. 1.386). A servidão não se perde e 
nem se adquire por partes, ela se exerce ou se perde por inteiro. A servidão é 
inalienável, no sentido de ser indispensável ao prédio dominante. As servidões 
se classificam: 
 
 
Quanto ao seu exercício: contínuas e descontínuas. 
 
Quanto à exteriorização: aparentes e não aparentes. 
 
• Será servidão contínua a que, uma vez estabelecida, 
subsiste e exerce-se independentemente de ato humano, 
em que pese, possa sofrer interrupção, por exemplo, a 
servidão de energia elétrica, a de passagem de água. Será 
descontínua aquela que necessita para seu funcionamento 
da intervenção do homem, como a de trânsito, a de tirar 
água. 
 
• Servidão aparente é a que aparece, sua existência é 
exteriorizada, são visíveis. Por exemplo, a de aqueduto, 
onde todos notam sua existência. 
 
• Servidão não aparente é as que não se revelam por obras 
externas, como a de não edificar acima de certa altura. 
 
A servidão não se presume (art. 1.378). Sua constituição resulta de 
contrato, de testamento ou de sentença judicial, por destinação do proprietário 
e por usucapião. As servidões não aparentes só podem ser estabelecidas por 
meio de transcrição no Registro de Imóvel (art. 1.378). Quis o legislador 
ressaltar que, se ela não for aparente, não será objeto de usucapião, portanto, 
somente existirá se transcrita no Registro de Imóveis. 
 
A servidão é direito real suscetível de posse, portanto, o interessado poderá 
lançar mão dos interditos possessórios. 
 
• Ação confessória é a que visa a alcançar o reconhecimento da 
servidão junto ao dono do prédio serviente. 
 
• Ação negatória é a que possibilita ao dono do prédio serviente negar a 
existência de servidão. 
 
3. Usufruto 
É o direito real que alguém tem sobre coisa alheia de usar e gozar, sem 
alterar sua substância, por determinado tempo. As partes são: 
usufrutuário (tem direito de uso e gozo da propriedade alheia) e nu-
proprietário (é o dono, o detentor do domínio e que tem direito de 
disposição sobre o bem). Pode ser estabelecido por lei, contrato, 
testamento, sobre bens especificados ou universalidade de bens (como 
 
18 
a herança). O usufruto vitalício importa na utilizaçãodo bem enquanto 
viver o usufrutuário, o temporário dá prazo, convencionado pelas 
partes, para utilização do bem e o simultâneo ocorre quando o usufruto 
é instituído para beneficiar várias pessoas, extinguindo-se, 
gradativamente, em relação a cada uma das que falecerem - art. 1.411, 
CC. 
 
• Características 
o Direito real sobre coisa alheia; 
o Uso e gozo; 
o Temporário; 
o Inalienável; 
 
4. Uso 
É um direito real sobre coisa alheia, onde o beneficiário somente pode 
usar a coisa dentro de sua necessidade e de sua família. As partes são: 
constituinte e usuário. Pode ser instituído por ato “inter vivos” ou “causa 
mortis”, sentença judicial e usucapião. 
 
• Características 
o Direito real sobre coisa alheia; 
o Temporário; 
o Indivisível; 
o Intransmissível ou incessível (o direito e o exercício 
não podem ser cedidos); 
o Personalíssimo (o direito do usuário não passa para 
os herdeiros). 
 
5. Habitação 
É um direito real sobre coisa alheia, onde o titular do direito e sua família 
ocupam, gratuitamente, casa alheia para a moradia. O objeto é bem 
imóvel, ou seja, casa ou apartamento, para proporcionar moradia 
gratuita, não podendo ser utilizado para fins comerciais. Deverá constar 
no registro imobiliário (Lei nº 6.015/73, art. 167, I, n° 7). Pode ser 
instituído por ato “inter vivos” ou “causa mortis”. 
 
 
• Características 
o Direito real sobre coisa alheia (limitado) 
o Personalíssimo; 
o Temporário; 
o Indivisível; 
o Intransmissível; 
o Gratuito. 
 
 
 
19 
6. Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia 
 
Quando se fala em regularização da situação fundiária, em nosso país, 
há necessidade de reconhecer que populações foram contempladas 
com proteção especial por parte da nossa Constituição Federal e por 
legislação específica. 
 
O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) reconheceu direitos e os 
incorporou à ordem jurídica, como instrumentos para alcançar as 
finalidades sociais. 
 
A concessão de uso especial para fins de moradia trata, sobretudo, mas 
não apenas, de destinação de imóveis PÚBLICOS para atendimento 
deste princípio da função social da propriedade. 
 
É um direito real, onde o titular do direito e sua família podem utilizar 
áreas – inclusive públicas - para moradia, perdendo a concessão se 
destinar sua fruição para outras finalidades ou se adquirir outra 
propriedade ou outra concessão – de imóvel urbano ou rural. 
 
A concessão fica registrada em cartório, por meio do poder público 
concedente. 
 
A Lei 9.310/2018, determinou, a partir do art.3o quais são os institutos 
de regularização fundiária. 
 
Tudo isso se dá para regularizar núcleos urbanos informais. 
 
Diz a lei: 
 
Art. 3º Para fins Para fins do disposto na Lei nº 13.465, de 2017 , e 
neste Decreto, considera-se: 
 
I - núcleo urbano - assentamento humano, com uso e características 
urbanas, constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração 
mínima de parcelamento prevista no art. 8º da Lei nº 5.868, de 12 de 
dezembro de 1972 , independentemente da propriedade do solo, ainda 
que situado em área qualificada ou inscrita como rural; 
 
II - núcleo urbano informal - aquele clandestino, irregular ou no qual não 
tenha sido possível realizar a titulação de seus ocupantes, ainda que 
atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou 
regularização; 
 
III - núcleo urbano informal consolidado - aquele de difícil reversão, 
considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a 
localização das vias de circulação e a presença de equipamentos 
públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município 
ou pelo Distrito Federal; 
 
IV - demarcação urbanística - procedimento destinado a identificar os 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5868.htm#art8
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5868.htm#art8
 
20 
imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a 
obter a anuência dos titulares de direitos inscritos nas matrículas ou nas 
transcrições dos imóveis ocupados para possibilitar a averbação nas 
matrículas da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a 
critério do Município ou do Distrito Federal; 
 
V - Certidão de Regularização Fundiária - CRF - documento expedido 
pelo Município ou pelo Distrito Federal ao final do procedimento da 
Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do 
termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da 
legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos 
ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida 
qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos; 
 
VI - legitimação de posse - ato do Poder Público destinado a conferir 
título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da 
Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma 
estabelecida na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto, e do qual 
conste a identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a 
natureza da posse; 
 
VII - legitimação fundiária - mecanismo de reconhecimento da aquisição 
originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto 
de Reurb; e 
 
VIII - ocupante - aquele que mantenha poder de fato sobre o lote ou a 
fração ideal de imóvel público ou privado em núcleos urbanos informais. 
 
§ 1º Para fins de Reurb, os Municípios e o Distrito Federal poderão 
dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de 
áreas destinadas ao uso público, ao tamanho dos lotes regularizados ou 
a outros parâmetros urbanísticos e edilícios. 
 
§ 2º O termo de compromisso referido no inciso V do caput conterá o 
cronograma da execução de obras e serviços e da implantação da 
infraestrutura essencial e poderá prever compensações urbanísticas e 
ambientais, quando necessárias. 
 
§ 3º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou 
parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de 
unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de 
mananciais definidas pela União, pelos Estados, pelo Distrito Federal ou 
pelos Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos art. 
64 e art. 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 , e será obrigatória 
a elaboração de estudo técnico que comprove que as intervenções de 
regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais 
em relação à situação de ocupação informal anterior com a adoção das 
medidas nele preconizadas, inclusive por meio de compensações 
ambientais, quando necessárias. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651.htm#art64
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651.htm#art64
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651.htm#art65
 
21 
§ 4º Cabe aos Municípios e ao Distrito Federal a aprovação do projeto 
de regularização fundiária do núcleo urbano informal de que trata o § 3º. 
 
§ 5º Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou 
parcialmente, em área de unidade de conservação de uso sustentável 
que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000 , admita a 
regularização, a anuência do órgão gestor da unidade será exigida, 
desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de 
regularização fundiária impliquem a melhoria das condições ambientais 
em relação à situação de ocupação informal anterior, o órgão gestor da 
unidade de conservação de uso sustentável deverá se manifestar, para 
fins de Reurb, no prazo de noventa dias, contado da data do protocolo 
da solicitação. 
 
§ 6º Na hipótese de recusa à anuência a que se refere o § 5º pelo órgão 
gestor da unidade, este emitirá parecer, técnica e legalmente 
fundamentado, que justifique a negativa para realização da Reurb. 
 
§ 7º Na Reurb em núcleosurbanos informais situados às margens de 
reservatório artificial de água destinado à geração de energia ou ao 
abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente 
consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota 
máxima maximorum . 
 
§ 8º Não é admitida a Reurb em núcleos urbanos informais situados em 
áreas indispensáveis à segurança nacional ou de interesse da defesa, 
assim reconhecidas em ato do Presidente da República. 
 
§ 9º É admitida a Reurb em núcleos urbanos informais situados na faixa 
de fronteira estabelecida na Lei nº 6.634, de 2 de maio de 1979 , exceto 
na hipótese referida no § 8º. 
 
§ 10. Consideram-se áreas indispensáveis à segurança nacional para 
fins do disposto neste Decreto, os locais e as adjacências onde o 
Presidente da República e o Vice-Presidente da República trabalham ou 
residem oficialmente durante o mandato presidencial, e das 
infraestruturas críticas, cujas instalações, serviços e bens, se forem 
interrompidos ou destruídos, provocarão sérios impactos à sociedade e 
ao Estado. 
 
§ 11. As infraestruturas críticas cujas instalações, serviços e bens, se 
forem interrompidos ou destruídos, provocarão sérios impactos à 
sociedade e ao Estado, serão definidas em ato do Presidente da 
República, consultado o Gabinete de Segurança Institucional da 
Presidência da República. 
 
§ 12. Aplica-se o disposto no § 10 quanto às instalações, e às suas 
adjacências, utilizadas de forma permanente ou não pelo Presidente da 
República e pelo Vice-Presidente da República, conforme indicação 
definida em ato do Ministro de Estado Chefe do Gabinete de Segurança 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9985.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6634.htm
 
22 
Institucional da Presidência da República. 
 
§ 13. O disposto na Lei nº 13.465, de 2017 , e neste Decreto se aplica 
aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária 
tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista no art. 8º 
da Lei nº 5.868, de 1972 . 
 
§ 14. Após a Reurb de núcleos urbanos informais situados em áreas 
qualificadas como rurais, os Municípios e o Distrito Federal poderão 
efetuar o cadastramento das novas unidades imobiliárias, para fins de 
lançamento dos tributos municipais e distritais. 
 
 
7. Concessão de Direito Real de Uso 
 
É um direito real que advém de um contrato realizado entre a 
Administração Pública para transferir o uso de terreno, seja ele público 
ou privado (sem modificação do domínio do bem) por um lapso temporal 
específico, de modo gratuito ou oneroso, para utilização – pelo 
concessionário – de acordo com os fins previstos em lei, em obediência 
ao Princípio da Supremacia do Interesse Público sobre o Privado. 
 
 
A Lei 8.666/93, em seu art. 17 assim autoriza: 
 
Art. 17. A alienação de bens da Administração Pública, subordinada à 
existência de interesse público devidamente justificado, será precedida 
de avaliação e obedecerá às seguintes normas: 
I - quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para órgãos 
da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para 
todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação 
prévia e de licitação na modalidade de concorrência, dispensada esta 
nos seguintes casos: 
 
f) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real 
de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis residenciais 
construídos, destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de 
programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse 
social desenvolvidos por órgãos ou entidades da administração pública; 
(Redação dada pela Lei nº 11.481, de 2007) 
 
g) procedimentos de legitimação de posse de que trata o art. 29 da Lei 
no 6.383, de 7 de dezembro de 1976, mediante iniciativa e deliberação 
dos órgãos da Administração Pública em cuja competência legal inclua-
se tal atribuição; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) 
 
h) alienação gratuita ou onerosa, aforamento, concessão de direito real 
de uso, locação ou permissão de uso de bens imóveis de uso comercial 
de âmbito local com área de até 250 m² (duzentos e cinqüenta metros 
quadrados) e inseridos no âmbito de programas de regularização 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5868.htm#art8
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L5868.htm#art8
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6383.htm#art29
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6383.htm#art29
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2005/Lei/L11196.htm#art118
 
23 
fundiária de interesse social desenvolvidos por órgãos ou entidades da 
administração pública; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
 
 
i) alienação e concessão de direito real de uso, gratuita ou onerosa, de 
terras públicas rurais da União e do Incra, onde incidam ocupações até 
o limite de que trata o § 1o do art. 6o da Lei no 11.952, de 25 de junho 
de 2009, para fins de regularização fundiária, atendidos os requisitos 
legais (Redação dada pela Lei nº 13.465, 2017) 
 
8. Laje 
 
É um direito real que abrange mais de uma titularidade sobre uma 
mesma área, permitindo a coexistência da utilização das unidades 
autônomas, respeitado o direito de superfície sobre cada uma delas, 
conforme determina o Código Civil: 
 
Diz o Código Civil em seu art. 1.510-A: 
 
 
 
DA LAJE 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
 
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a 
superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da 
laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre 
o solo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de 
terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como 
unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas 
edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base. 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos 
que incidirem sobre a sua unidade. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 
2017) 
 
§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em 
matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor(Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
 
§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração 
ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em 
áreas já edificadas. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas 
edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. (Incluído pela 
Lei nº 13.465, de 2017) 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art6
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
 
24 
§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a 
instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja 
autorização expressa dos titulares da construção-basee das demais 
lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes. (Incluído 
pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com 
obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha 
arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas 
previstas em legislação local.(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos 
condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas 
necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o 
edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão 
partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na 
proporção que venha a ser estipulada em contrato. (Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
 
§ 1o São partes que servem a todo o edifício: (Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes 
restantes que constituam a estrutura do prédio;(Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso 
exclusivo do titular da laje; (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar 
condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o 
edifício; e (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício. 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado 
em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo 
único do art. 249 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades 
sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições 
com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, 
que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de 
trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso. (Incluído pela 
Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der 
conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo 
preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo 
decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação. 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o 
titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, 
assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta 
a ser alienada. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito 
real de laje, salvo: (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
 
25 
I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo; (Incluído pela Lei nº 
13.465, de 2017) 
II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco 
anos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual 
reparação civil contra o culpado pela ruína. (Incluído pela Lei nº 13.465, 
de 2017) 
 
 
 
Direitos Reais de Garantia (Artigos 1.419 e seguintes do CC) 
 
O patrimônio do devedor responde por seus débitos. Nas sociedades 
primitivas, respondia o devedor com a sua pessoa, ou seja, era o seu corpo 
que arcava com os débitos e, se fossem vários credores, era - a pessoa - 
repartida em pedaços proporcionais às dívidas. Em 326 a.C, com advento da 
Lex poetelia papiria, foi abolida a execução contra a pessoa, respondendo 
somente seu patrimônio pelo débito. 
 
Espécies de garantias: 
a. Fidejussória ou pessoal - tem o credor um título assinado por outrem 
que lhe assegure que, se o devedor não cumprir sua obrigação, ele a 
satisfará (fiança / fiador ou aval / avalista); 
b. Real - consiste em o devedor, ou alguém por ele, destinar um bem 
para garantir o cumprimento da obrigação. Não cumprida a obrigação 
o bem será executado. Não proporciona ao credor o direito de usar e 
gozar da coisa gravada e tampouco de usufruir de seus frutos e 
produtos. Fica para o credor uma situação cômoda, pois poderá 
executar o bem quando o devedor não pagar a dívida. 
 
São garantias reais: 
 
Só quem pode dispor do bem é quem pode dar garantia real 
(proprietário) 
• Penhor; 
• Anticrese; 
• Hipoteca; 
• Propriedade fiduciária. 
 
A garantia real é indivisível, pois quando existe uma coisa comum 
pertencente a dois ou mais proprietários, estes não poderão dar em 
garantia senão em comum acordo. 
 
Os contratos deverão conter as seguintes cláusulas, sob pena de não ter 
efeito “erga omnes”: valor total da dívida, ou sua estimação; prazo fixado 
para pagamento; taxa dos juros, se houver; a coisa dada em garantia, 
com as suas especificações. 
 
A dívida considera-se vencida: 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art55
 
26 
a. por deterioração; se: deteriorando-se ou depreciando-se a 
coisa dada em segurança, desfalcar a garantia, e o 
devedor, intimado, não reforçá-la. 
b. devedor insolvente; o devedor cair em insolvência ou falir; 
c. se as prestações não forem pagas; neste caso, o 
recebimento posterior da prestação atrasada importa 
renúncia do credor ao seu direito de execução imediata. 
d. se perecer o objeto dado em garantia – não sendo 
substituído. 
e. se for desapropriada a coisa dada em garantia - 
depositando-se parte do preço que for necessária para o 
pagamento integral do credor. 
 
Vamos examiná-los mais de perto... 
 
1. Penhor 
 
Consiste na tradição de coisa móvel suscetível de alienação que o 
devedor (ou terceiro que por ele faz) ao credor ou seu representante, 
como garantia do adimplemento da dívida. Possui como elementos: 
 
• Caráter acessório: o penhor não tem vida própria, ou seja, 
para ter existência depende de um contrato. 
• Capacidade do devedor: não basta a capacidade 
genérica: é imprescindível a capacidade de alienação, pois 
o penhor é um início de alienação. 
• Direito real: vincula o objeto à satisfação, com efeito erga 
omnes, e é munido de ação real e de sequela. 
• Tradição: é fundamental que a coisa seja entregue ao 
credor, salvo os penhores especiais. 
• Incidênciasobre coisa móvel: é indispensável a tradição. 
Não deve esse elemento ser visto com rigor, uma vez que 
a lei admite o penhor agrícola, que dispensa a tradição e 
incide sobre imóvel. 
• Ser objeto alienável: o penhor é um princípio de 
alienação, uma vez que, se a obrigação não for honrada, o 
objeto será executado. 
 
Obs.: O penhor é um contrato solene, portanto formal, devendo 
ser pelo menos constituído de um instrumento particular, ou seja, 
escrito. 
 
 
Espécies de penhor: 
 
O penhor pode ser comum e especial. 
 
O penhor comum (tradicional) entende-se aquele que tem por objeto 
coisa móvel, corpórea, que deve ser entregue ao credor ou ao seu 
representante pelo devedor ou alguém por ele, para segurança do 
credor. Deve ser transcrito no registro de títulos e documentos. 
 
 
27 
O penhor especial é subdividido em: penhor pecuário (de gado e 
semoventes) e por ele dispensa-se a tradição, pois os bens 
empenhados continuarão em poder do devedor que é o seu proprietário 
e que fica como depositário e rural (compreende o penhor agrícola). 
 
São objetos do penhor agrícola: bens móveis e imóveis por acessão. 
Vamos recordar a classificação dos bens – IMÓVEIS: 
 
• Imóveis por sua natureza: o solo, a superfície, o subsolo e o 
espaço aéreo. Os acessórios e adjacências naturais, as árvores 
e os frutos pendentes (ainda não colhidos). As JAZIDAS, os 
RECURSOS MINERAIS e HIDRÁULICOS, conforme determina 
a Constituição Federal em seu art. 176 são propriedade 
DISTINTA do solo para exploração, lavra, estando a União 
autorizada a conceder ou autorizar seu aproveitamento no 
interesse nacional. O dono da terra tem direito à participação no 
fruto da lavra. 
• Imóveis por acessão física ou artificial: acessão compreende o 
acréscimo ou aderência de uma coisa a outra. Bem imóvel por 
acessão física ou artificial é o produzido pelo homem que se 
incorpora ao solo. Ex. construção, concreto armado, plantação, 
ponte, viaduto. 
• Imóveis por determinação legal: são aqueles que o artigo 80 do 
Código Civil entende como IMÓVEIS para fins legais: 
 
 
I - os direitos reais sobre imóveis e as ações que o asseguram; 
Os direitos reais sobre imóveis envolvem os direitos 
que um titular possui sobre sua coisa, seu bem; São 
direitos de propriedade, de usufruto, de uso, de 
superfície e os que garantem desses direitos: de 
anticrese, de hipoteca com as respectivas ações de 
proteção: as ações reivindicatórias, hipotecárias, etc. 
 
II - o direito à sucessão aberta. 
Direitos sobre a sucessão aberta. Esta se configura 
como o conjunto de bens que constituem o patrimônio 
de pessoa falecida (“de cujus”), é o acervo da 
herança, do espólio. Se o herdeiro quiser 
RENUNCIAR à herança deve fazê-lo por escritura 
pública ou por termo nos autos do processo. Se 
casado, o cônjuge deve autorizar a renúncia. 
 
III – Outros 
 
Art. 81. Não perdem o caráter de imóveis: 
I - as edificações que, separadas do solo, mas conservando a sua 
unidade, forem removidas para outro local. 
 
 
28 
A caixa d’água ou casa pré-fabricada (de madeira) que 
podem ser removidas sem alteração. 
 
II - os materiais provisoriamente separados de um prédio para nele 
se reempregarem. 
Também se constitui como bem imóvel o material 
provisoriamente destacado da construção para ser nela 
reempregado após conserto ou reparo, como por exemplo, 
janelas, tijolos, telhas, etc. 
 
 
Portanto, podem ser objeto de penhor agrícola os imóveis por acessão 
e: (artigo 1.442, CC) 
 
• máquinas e instrumentos de agricultura 
• colheitas pendentes, ou em via de formação no ano do contrato, 
quer resultem de prévia cultura, quer de produção espontânea 
do solo; 
• frutos armazenados, podem ser, os beneficiados e 
acondicionados para a venda; 
• lenha cortada, carvão vegetal; 
• animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola. 
 
Outra espécie de penhor é o legal. 
 
O penhor legal é o que decorre da lei para proteger determinadas 
pessoas em face da relação existente entre elas, para o resgate do seu 
crédito. Exemplo: as bagagens garantem o crédito do dono do hotel, se 
não for paga a estadia. Então o penhor decorre da lei, nestas situações: 
 
 
Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de 
convenção: 
I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as 
bagagens, móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou 
fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, 
pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito; 
II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o 
rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis 
ou rendas. 
 
Ainda falando sobre as espécies de penhor, temos o de títulos de crédito ou 
caução. 
 
Os títulos são bens incorpóreos e podem ser gravados com ônus 
pignoratício. Portanto, o credor pode oferecer o seu direito como 
garantia real do débito que contrair. A caução de título de crédito tem por 
objeto o próprio título que documenta o direito (cártula), pois o direito 
incorpora-se ao documento, materializando-se. Os títulos de créditos 
 
29 
podem ser: títulos da dívida pública e de crédito particular; portador (a 
maior parte de títulos públicos estão prescritos) ou nominativo. Sendo 
títulos da dívida pública, a caução constitui-se mediante registro na 
repartição competente, dispensando, a lei, a tradição. SE, porém, o 
penhor incidir em obrigações ao portador, a tradição é necessária e deve 
ser averbado o penhor nas repartições competentes ou na sede da 
associação emissora, quando emitidos por bolsa. 
 
Temos dentre as espécies também o penhor industrial e mercantil - 
art. 1.447, CC: 
 
Art. 1.447. Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, 
materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os 
acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e 
bens destinados à exploração das salinas; produtos de 
suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e 
derivados; matérias-primas e produtos industrializados. 
Parágrafo único. Regula-se pelas disposições relativas aos 
armazéns gerais o penhor das mercadorias neles depositadas. 
 
O penhor de veículos é outra espécie de penhor. 
 
Penhor de veículos - art. 1.461, CC – inovação do CC. 
 
Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veículos empregados 
em qualquer espécie de transporte ou condução. 
Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo 
antecedente, mediante instrumento público ou particular, 
registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do 
devedor, e anotado no certificado de propriedade. 
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida 
garantida com o penhor, poderá o devedor emitir cédula de 
crédito, na forma e para os fins que a lei especial determinar. 
 
 
2. Anticrese (art. 1.506 CC) 
 
Pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao credor, 
ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos e 
rendimentos.Para Clovis Beviláqua é o direito real sobre imóvel alheio, 
em virtude do qual o credor obtém a posse da coisa, a fim de perceber-
lhe os frutos e imputa-los no pagamento da dívida, juros e capital, sendo, 
porém, permitido estipular que os frutos sejam, na sua totalidade, 
percebidos à conta de juros. 
 
 
 
 
30 
Direitos do credor anticrético 
 
a. Tem direito o credor de, pessoalmente ou por 
arrendamento, fruir do imóvel até ser pago, fazendo seus 
os frutos e rendimentos (posse e retenção). 
b. O credor anticrético pode vindicar os seus direitos contra 
o adquirente do imóvel, os credores quirografários e os 
hipotecários posteriores à transcrição da anticrese. 
c. Goza de privilégios sobre outros credores e por isso, a lei 
confere-lhe poderes para sua defesa. 
 
Coexistência de Hipoteca e da Anticrese 
 
O crédito anticrético pode se tornar hipotecário e o hipotecário pode se 
tornar anticrético. Ex. O bem hipotecado pode ser dado em anticrese ao 
credorhipotecário. 
 
 
O credor anticrético responde (art. 1.508 do CC): 
 
• Pela deterioração do bem (quando for por sua culpa) 
• Quando deixar de perceber os frutos (por negligência) 
• Pela prestação de contas da administração do imóvel onerado 
 
3. Hipoteca 
É o direito real que incide sobre um bem imóvel, em que o devedor (ou 
alguém por ele) confere ao credor, para garantir o adimplemento de uma 
obrigação, com preferência sobre qualquer outro credor pelo pagamento 
da dívida. Na hipoteca, o devedor fica na posse do bem hipotecado. 
. 
 
Para Maria Helena Diniz é o direito real de garantia que grava coisa 
imóvel ou bem que a lei entende por hipotecável, pertencente ao 
devedor ou a terceiro, sem transmissão de posse ao credor, conferindo a 
este o direito de promover a sua venda judicial, pagando-se 
preferencialmente, se inadimplente o devedor. 
 
 
Objeto 
 
a. Os imóveis (art. 79 do CC) solo com sua superfície; 
b. Acessórios dos imóveis (art. 92), conjuntamente com ele e 
adjacências naturais, como árvores, frutos pendentes, espaço 
aéreo, subsolo; tudo o que o homem lançar na terra, os 
edifícios e as construções. 
c. As estradas de ferro - direitos relativos a esse bem, serão 
registrados, conforme a lei de Registros Públicos (art. 171 da 
Lei 6015/73): 
 
 
31 
 
 
Art. 171. Os atos relativos a vias férreas serão 
registrados na circunscrição imobiliária onde se situe o 
imóvel. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
Parágrafo único. A requerimento do interessado, o 
oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição 
a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da 
área correspondente, com base em planta, memorial 
descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da 
transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração 
do remanescente ocorrer em momento posterior. 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) 
 
 
d. As minas e pedreiras – recursos naturais - 
independentemente do solo onde se acham, vez que são 
propriedades distintas do solo e pertencentes à União. 
e. Os navios - em que pese serem bens móveis, por disposição 
legal, serão objeto também de hipoteca, ainda que em 
construção, pois estão vinculados a um porto. 
f. As aeronaves – mesmo em construção, por disposição legal. 
 
Por acréscimo na lei: 
 
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: 
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela 
Lei nº 11.481, de 2007) 
IX - o direito real de uso; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) 
X - a propriedade superficiária; e (Redação dada pela Medida 
Provisória nº 700, de 2015) 
XI - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando 
concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos 
Municípios ou às suas entidades delegadas e respectiva cessão 
e promessa de cessão.(Incluído pela Medida Provisória nº 700, 
de 2015) 
 
Princípios da Hipoteca 
 
a. O da especialização – consiste em discriminar detalhadamente o 
objeto da hipoteca, ou seja, especificar o montante da dívida, prazo, 
taxa de juros (quando houver), etc. 
 
b. O da publicidade – que é alcançada com o registro no cartório 
imobiliário (167, I, 2, da Lei 6015/73 – de Registros Públicos) é 
através dele que terceiros não poderão alegar ignorância de sua 
existência. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art56
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm#art56
http://www.planalto.gov.br/ccivil/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art10
http://www.planalto.gov.br/ccivil/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art10
http://www.planalto.gov.br/ccivil/_Ato2007-2010/2007/Lei/L11481.htm#art10
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Mpv/mpv700.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Mpv/mpv700.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Mpv/mpv700.htm#art3
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Mpv/mpv700.htm#art3
 
32 
 
Podem hipotecar 
 
• Os que tenham disponibilidade, ou seja, somente pode 
hipotecar, quem puder alienar, porque se a dívida não for 
honrada, o bem será executado. Não basta a capacidade, 
é necessário legitimidade, por ex. se casados ou 
companheiros, a autorização do consorte é imprescindível. 
 
• O tutor, curador ou representante legal só mediante 
autorização judicial. 
 
 
 
Espécies de Hipoteca 
 
• Convencional - é a que resulta de um contrato em que o 
bem é dado como garantia da dívida; 
• Legal - é a lei que determina que certos bens, devem servir 
de garantia a uma obrigação ou pelo cargo de 
administração ocupado por certas pessoas: 
 
Art. 1.489. A lei confere hipoteca: 
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis 
pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou 
administração dos respectivos fundos e rendas; 
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a 
outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; 
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do 
delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e 
pagamento das despesas judiciais; 
IV - ao coerdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da 
partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente; 
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do 
pagamento do restante do preço da arrematação. 
Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, 
poderá, provando a insuficiência dos imóveis especializados, 
exigir do devedor que seja reforçado com outros. 
Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de 
títulos da dívida pública federal ou estadual, recebidos pelo valor 
de sua cotação mínima no ano corrente; ou por outra garantia, a 
critério do juiz, a requerimento do devedor. 
 
 
 
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Efeitos da Hipoteca 
 
Vincula um bem imóvel ao pagamento de uma dívida. A hipoteca válida, 
gera efeitos junto ao credor, devedor e aos terceiros. 
 
• Efeitos em relação ao credor 
Vencida a obrigação e não implementada, terá o credor direito de 
executar o objeto da hipoteca com preferência sobre qualquer outro 
credor (observada a ordem preferencial em execuções, por exemplo, 
direitos da fazenda pública, dívidas trabalhistas, etc.). 
 
• Efeitos em relação ao devedor 
Antes de ofertada a ação – o devedor conserva todos os seus 
direitos sobre a coisa, não podendo praticar atos que, direta ou 
indiretamente, desvalorizem, deteriorem, ou destruam a coisa. Não 
poderá o devedor alterar a substância da coisa se implicar diminuição 
de seu valor. 
 
Após ser ofertada a ação – o bem garantido pode ser entregue a 
depositário judicial. A partir desse fato perde o devedor não apenas o 
direito de alienar, como também o de receber os frutos. Qualquer ato 
de alienação ou de percepção de frutos, presume-se fraude a 
execução. 
 
• Efeitos em relação a terceiros 
A hipoteca, uma vez inscrita, opera efeito “erga omnes”, ou seja, 
contra todos, portanto ninguém poderá alegar ignorância. Daí a 
importância de antes de adquirir um bem imóvel, requerer certidão 
vintenária, na qual conste eventual ônus, bem como certidão 
negativa de tributos. 
 
Registro da Hipoteca 
A hipoteca somente se constitui com a inscrição no órgão 
competente – Cartório de Registro de Imóveis do lugar do imóvel 
gravado. Antes da inscrição da hipoteca, o contrato é meramente 
obrigacional, sem ônus real. O registro tem como finalidade dar 
publicidade, dar direito de preferência ao credor hipotecário e fixar o 
nascimento do direito real. 
 
Art. 1.497. As hipotecas legais, de qualquer natureza, deverão 
ser registradas e especializadas. 
§ 1o O registro e a especialização das hipotecas legais incumbem 
a quem está obrigado a prestar a garantia, mas os interessados 
podem promover a inscrição delas, ou solicitar ao Ministério 
Público que o faça. 
§ 2o As pessoas, às quais incumbir o registro e a especialização 
das hipotecas legais, estão sujeitas a perdas e danos