aluguel de imóvel

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Atividade 2 - Clique aqui para entregar Atividade 2 Contexto A imobiliária Virtually lhe encaminhou um cliente que deseja alugar seu imóvel. Trata-se de um apartamento de um dormitório, e já há clientes interessados. Atividade Considere o contexto e faça o que se pede. • Descreva os procedimentos necessários para a locação do imóvel. • Liste os documentos considerando locatário e locador. • Descreva detalhadamente como deve ser realizada a vistoria do imóvel. Informe também os diretos e os deveres de locador e locatário, considerando o pagamento de taxas de condomínio e outras coisas. Entrega Entregue sua atividade em um editor de texto (Word ou similar). Ela deve ser organizada conforme estes itens: • Descrição dos procedimentos necessários para a locação do imóvel • Lista de documentos necessários (locador e locatário) • Descrição da vistoria e direitos e deveres de locador e locatário Dicas de leitura • Modalidades de operações imobiliárias • Registro imobiliário • Tributação imobiliária • Técnicas de vistoria • Lei do Inquilinato • Descreva os procedim entos necessário s para a locaç ão do imóvel. Para alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato. É por meio de um contrato de aluguel bem-feito que locador e locatário garantem o cumprimento de seus direitos e deveres dentro da negociação. Por mais que haja troca de e-mail e testemunhas, nada substitui o valor de um contrato reconhecido em cartório com todas as informações pertinentes. é importante estar ciente de quais são as informações que não podem faltar em um contrato de aluguel de imóvel, existem determinadas informações que são obrigatórias em um contrato de aluguel residencial para que o documento seja válido caso haja necessidade de alguma intervenção judicial. Essas informações são as seguintes: - Dados pessoais 
Logo no início do contrato é essencial identificar quem é o locador e quem é o locatário. Nessa identificação deverão constar nome completo, RG, CPF, endereço e contato. - Valor do aluguel Essa informação é altamente relevante. Deverão constar tanto o valor que estiver sendo proposto e o valor de reajuste, bem como as datas de pagamento de cada um desses valores. No caso da taxa de reajuste é importante que haja no contrato uma cláusula específica mencionando a correção monetária para cada 12 meses, conforme o período de validade do contrato. - Garantia A garantia é o que o locatário deverá oferecer como uma segurança de pagamento do aluguel. As formas mais comuns são um cheque com um valor estabelecido de caução, que é um adiantamento, e/ou um fiador. Essa necessidade fica a critério do locador do imóvel, mas a partir do momento em que for inserida no contrato, só poderá ser alterada dentro das cláusulas do documento sobre possibilidades de alteração. - Responsabilidade sobre despesas Outro ponto essencial que deve constar no contrato de aluguel residencial é a descrição das despesas básicas e quem é o responsável por cada uma delas. Por exemplo, o pagamento do IPTU, contas de energia, água, serviço de telefonia, condomínio e manutenção geral do imóvel. Quanto mais detalhado, melhor. - Descrição e destinação do imóvel Nessa parte do contrato é necessário descrever as características do imóvel. Quantos cômodos, se há mobília – e a descrição de cada item -, além do estado de conservação detalhado da casa ou apartamento. Sobre a destinação do imóvel significa especificar qual a sua finalidade, como por exemplo se é aluguel residencial, comercial, ambos, se é por temporada – especificando o período determinado – e se permite sublocação. - Termo de vistoria Para fazer a descrição exata e atualizada das características do imóvel mencionadas no item anterior é importante que uma vistoria profissional seja realizada. Em especial como medida de proteção ao locador, é interessante anexar imagens e relatórios feitos e assinados pelo profissional. Assim, descreve-se também que, caso o imóvel não seja devolvido com as mesmas condições de uso, a responsabilidade de reparos é do locatário. - Período de vigência do contrato Existem contratos de aluguel com tempo indeterminado, outros que duram meses, um ano, dois anos, cinco anos ou mais. Essa determinação é feita pelo locador e precisa ser bem pensada conforme a sua pretensão ao decidir lidar com o aluguel de casas ou aluguel de apartamento. 
Para que não haja arrependimento da decisão, tendo que passar pelo transtorno de fazer alterações no contrato e talvez até de se desentender com o locatário, é melhor optar por um período mais curto, descrevendo no documento a possibilidade de renovação. - Descrição da multa rescisória Sempre existe a possibilidade da quebra de contrato. Por isso, é importante haver uma cláusula que determine o valor da multa a ser paga caso uma das partes desista do contrato. Isso quer dizer que essa multa vale para as duas partes e não apenas em benefício do locador. O ideal é que o prazo para a quebra do contrato, bem como o valor da multa, sejam estabelecidos e aceitos pelas partes, em reunião. - Assinaturas Para finalizar, todo contrato necessita de assinaturas das pessoas mencionadas ao longo do documento para que tenha validade. Então, pode haver um campo ao final de todas as cláusulas com os respectivos nomes. As rubricas em cada uma das páginas do contrato são uma forma de garantir que não haja alteração indevida. • Lista de documentos necessários (loc ador e locatário) Dos documentos necessários para efetuar a locação de um imóvel. Locatário Pessoa Física: • Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso) • Comprovante de residência (conta de água ou luz) • Comprovante de rendimento igual ou superior a 3 (três) vezes o valor do aluguel (holerite, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda). Locatário Pessoa Jurídica: • Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa • Contrato Social e suas alterações • Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social • Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente • Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Municipal. Locador • Carteira de Identidade e CPF ou, no caso de ser pessoa jurídica, contrato social, CGC e designação de poderes de seus representantes legais. • Comprovante de propriedade ou domínio do imóvel. Fiadores Pessoa Física • Carteira de Identidade e CPF (do casal, se for o caso) • Certidão de Casamento • Comprovante de residência (conta de água ou luz) • Comprovante de rendimento igual ou superior a três vezes o valor do aluguel (holerite, carteira profissional, ou declaração de Imposto de Renda) • Certidão de ônus Reais + Cópia do último IPTU do imóvel Fiadores Pessoa Jurídica • Carteira de Identidade e CPF dos representantes legais da empresa • Contrato Social e suas alterações. Verificar se existe permissão explícita no contrato para conceder fiança para terceiros, coligadas, funcionários ou contratados, conforme o caso do locatário. • Procuração que conceda poderes aos representantes legais, quando não constar do contrato social • Balanços patrimoniais dos dois últimos exercícios fiscais e balancete recente • Cartão de CGC e de Inscrição Estadual ou Muni cipal. 
 • Descreva detalhadamente como deve ser realizada a vistoria do imóvel. Uma das cláusulas do contrato de locação diz que o inquilino deve devolver o imóvel alugado para o proprietário da mesma forma que o encontrou no início do contrato. Se a pintura era nova, será preciso pintar novamente, da mesma cor; se o carpete era novo, ou se estava limpo, será preciso mandar lavá-lo – e se houver algum dano, até trocá-lo. Qualquer dano deverá ser reparado, mas os desgastes que já existiam antes da chegada do locatário poderão permanecer como estão. Para evitar problemas na hora da entrega das chaves, portanto, é fundamental fazer um laudo de vistoria assim que o contrato é firmado. No laudo de vistoria, inquilino e proprietário devem listar todas as condições de conservação do imóvel,como o estado da pintura, do piso, do carpete, das portas e de eventuais móveis, além de fotografar cada detalhe. Esse laudo se torna parte integrante do contrato de locação, e é baseado nele que o inquilino vai ajeitar o imóvel para a entrega, quando for embora. Mas o que exatamente deve ser observado? Confira a seguir um check list com 7 itens que devem estar presentes na vistoria do imóvel alugado: 1-Pintura: especifique com que cor e tipo de tinta as paredes, tetos, portas e janelas da casa estão pintados e qual é o estado da pintura; 2-Fechaduras e trincos: sinalize o estado de conservação e funcionamento de todos os trincos e fechaduras da casa; 3-Hidráulica: abra todas as torneiras e cheque o escoamento em todos os pontos de água do imóvel; 4-Pisos, azulejos e revestimentos: documente o tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o estado de conservação de cada um deles; nas áreas molhadas que tiverem azulejo na parede, faça a mesma coisa; 5-Parte elétrica: acenda as luzes, teste todas as tomadas e verifique o quadro de luz para documentar o funcionamento e estado de conservação da rede elétrica; 6-Vidros: é importante notar se os vidros das janelas estão em bom estado, bem como se as janelas estão abrindo e fechando normalmente; registre qualquer trinco ou rachadura que encontrar; 7-Mobília: caso o imóvel possua algum móvel, como armários, estantes, gabinetes etc., certifique-se de inserir no laudo de vistoria o estado de conservação de cada um deles , bem como o funcionamento de puxadores e dobradiças, no caso de portas de armários, gabinetes e afins. Se depois da vistoria o inquilino encontrar algum problema estrutural, como um entupimento do prédio que afetou os canos do apartamento, ou mesmo uma infiltração, que não pôde ser identificado na hora de fazer o laudo inicial, a responsabilidade pelo conserto é do proprietário. Nesse caso, ou o locador paga o conserto, ou abate o valor do aluguel. 
 • Considerando o pagamento de taxas de condomínio e outras coisas Informe também os diretos e os deveres de locador e locatário. A Lei do Inquilinato estabelece os deveres e direitos do locatário e locador, que sequer precisam constar como exigências do contrato, uma vez que já têm força suficiente para obrigar as partes, por ser lei. Porém, não é incomum que alguns direitos ou deveres das partes venham expressos no contrato de aluguel. Para que você não tenha dúvidas do tipo “meu locador pode colocar essa cláusula de multa para o caso de eu utilizar o apartamento como escritório, abrindo-o ao público?”, vamos explicitar os deveres e direitos do locador e do locatário. Os deveres do locador: Entregar ao locatário o imóvel em um bom estado antes de ser alugado. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado. Manter, durante a locação, a forma e a destinação do imóvel (residencial, por temporada ou comercial). Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação atual. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, com os eventuais defeitos expressos claramente. Fornecer ao locatário recibos de pagamentos feitos, vedada a quitação genérica. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, onde se enquadram as despesas necessárias à avaliação da idoneidade do possível inquilino ou de seu fiador. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, exceto se houver disposição expressa em contrário no contrato, exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Não se referem aos gastos comuns de manutenção do edifício, como, por exemplo, reformas na estrutura, pintura de fachada, despesas de decoração e paisagismo nas áreas comuns, constituição de fundo de reserva, entre outros. Os deveres do locatário: Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, exigidos por meio le gal e do contrato, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido. Usar o imóvel para o uso combinado, compatível com a estrutura dele e ao fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu. 
Devolver o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu (constado em vistoria), salvo os desgastes naturais decorrentes do uso. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que requer reparação estrutural que seja de responsabilidade dele, bem como os eventuais incômodos de vizinhos que devem ser reportados à administradora do condomínio (caso seja um apartamento). Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares ou visitantes. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele (locatário). Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, além de admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Pagar o prêmio do seguro de fiança, caso seja essa a garantia locatícia do contrato. Pagar as despesas ordinárias de condomínio necessárias à administração, como, por exemplo, despesas com consumo de água, luz, gás das áreas comuns, com limpeza e conservação das áreas comuns, rateios de saldo devedor referentes ao período da locação, entre outras.