CONTEÚDO 5-MÓDULO 4 -Da aquisição e perda da propriedade móvel

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MÓDULO 4. 
 
Da aquisição e perda da propriedade móvel. 
No CC/02, a matéria é tratada dentro do título sobre propriedade, no Livro do Direito das Coisas, após a propriedade em geral. O cap. III é sobre a aquisição da propriedade móvel. 
No CC/1916 tal capítulo era chamado “Aquisição e perda da propriedade móvel”, ainda que nele só se encontrassem regras sobre aquisição. 
Mas como a aquisição por parte de um envolve a perda por parte do outro, a denominação até era correta. 
Há 6 modos de aquisição da propriedade móvel: usucapião, ocupação, achado do tesouro, tradição, especificação e confusão. 
Exame dos casos de aquisição da propriedade móvel: 
1. tradição: 
É a mais importante. 
É a entrega da coisa do alienante ao adquirente (alienatário), com ânimo de lhe transferir o domínio. É modo de aquisição de propriedade móvel que complementa o contrato. 
O contrato só gera entre as partes direito pessoal, não transfere domínio. É necessário que o ato de vontade externado no contrato se complete com outra solenidade, a tradição (se for bem móvel) e o registro, 
se for bem imóvel (art. 1.267 c.c/ 1.226 do CC/02). Com a tradição o direito pessoal do adquirente se transforma em direito real. Com a tradição o adquirente se transforma em proprietário. 
A tradição só é válida se for válido o negócio jurídico. Se este é ineficaz, a tradição também o é. 
A tradição pode ser efetiva (ou real); simbólica ou ficta. 
Real: envolve a entrega material da coisa. 
Simbólica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das chaves do veículo. 
Ficta: quando se dá pelo constituto possessório – o alienante retém a coisa vendida em suas mãos, por outro título, como por exemplo o de locatário, ou comodatário. É como se fictamente o vendedor tivesse 
entregado a coisa ao adquirente e este a tivesse repassado de novo ao alienante para que este a locasse. Para evitar a entrega recíproca, a lei a presume. 
Outra tradição fictícia vem do Direito Romano e se opera pela mudança do animus das partes, e em sentido contrário ao constituto possessório – era a traditio brevi manu, em que o arrendatário, pela 
aquisição, tornava-se dono. Para evitar que ele entregasse de volta o imóvel para o alienante, que então o devolveria em tradição, imaginava-se a tradição ficta. 
A tradição das coisas que estão em mãos de terceiro (ex.: venda de prédio alugado): para não ter o alienante que retomar o prédio do inquilino para entregá-lo ao adquirente, que poderia, por sua vez, 
devolvê-lo para o inquilino, para dar continuidade à locação, a lei subentende a tradição. Art. 1.267, parágrafo único, CC. Isto se dá, então, quando o transmitente cede ao adquirente o direito à restituição da 
coisa que se encontra em poder de terceiro. 
A tradição que complementa negócio ineficaz não tem eficácia também. Então, não pode ser feita por quem não é proprietário – se for assim, a tradição também não confere o direito de propriedade. Mas a lei 
para privilegiar a boa-fé, e de forma ficta, admite que o negócio convalesça e a tradição gere efeito a partir do momento em que ocorreu, se o alienante adquirir a propriedade depois – 
1.268, §1º, CC. Ex.: marido vendeu bens de sua mulher, mas depois da morte dela os herdou: não os pode reivindicar do adquirente de boa-fé, alegando nulidade da alienação que antes fez (conforme 
julgado). 
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Ocupação. 
É a tomada de posse de coisa sem dono, com a intenção de lhe adquirir o domínio. Art. 1.263, CC/02. 
A ocupação só serve para coisa móvel[1] e sem dono, por isso é muito rara. No Direito Romano também era possível para bens imóveis. Mas agora a aquisição de imóveis pela posse deve ser complementada 
pelos requisitos tempus, fides, titulus etc. (e se aperfeiçoa, como vimos, pela usucapião). 
Há coisas de ninguém (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras, conchas, vegetais; e coisas abandonadas (res derelicta) – coisa abandonada ou ainda não apropriada. A ocupação não pode ser 
defesa por lei (art. 1.263, CC). 
O CC/1916 após definir as coisas de ninguém trazia em 4 subtítulos normas sobre a caça, a pesca, a invenção e o tesouro. No art. 593, CC/1916 estavam elencadas as coisas sem dono (sujeitas à apropriação 
pelo ocupante). 
Da caça e da pesca: 
São modos de apropriação. Mas se o animal já foi ferido e o caçador lhe persegue, ou se o peixe foi arpoado e o pescador o persegue, a estes pertencem os animais. 
A caça e a pesca só são permitidas em terras ou águas públicas ou em particulares com anuência do dono. Se desrespeitar tal regra o pescador ou caçador perde para o proprietário o produto da caça ou da 
pesca e ainda responde por perdas e danos. 
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Descoberta. 
Invenção substitui-se por descoberta, conforme o novo CC – art. 1.233 a 1.237. 
É o encontro de coisa perdida (a coisa é de outrem, que a procura). 
Quem acha deve restituir a coisa ao proprietário ou possuidor. É importante lembrar que coisa perdida não é coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de ninguém (res nullius). 
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn1
Quem descobre tem direito a recompensa e a indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la (art. 1.234, CC/02). 
E se o verdadeiro dono não aparece? No CC italiano de 1942, art. 929, se a coisa perdida não for reclamada pelo verdadeiro dono, o inventor adquire o domínio. No Direito Brasileiro, se em 60 dias da 
divulgação da notícia ou dos editais ninguém se apresenta, esta é vendida em hasta pública, e deduzidas do preço as despesas, mais a recompensa ao descobridor, o resto pertence ao Município em cuja 
circunscrição se deparou o objeto perdido (art. 1.237, CC/02). 
· Art. 746 do CPC/2015 (art. 1.170 e s. do CPC/1973) cuida de coisas vagas. 
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O tesouro – era disciplinado dentro da Seção da ocupação, no CC/1916 (art. 670 a 610). No CC/02 está na Seção III do cap. sobre a aquisição da propriedade móvel – art. 1.264 a 1.266. 
Tesouro é depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. Quem o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade (a outra metade fica para o dono do prédio). Art. 1.264, 
CC/02. 
Se quem o acha é dono do prédio ou operário em pesquisa ordenada pelo dono do prédio, ou terceiro não autorizado pelo dono do prédio, o tesouro fica inteiro para o dono do prédio. 
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Da especificação. 
Ocorre quando alguém, trabalhando em matéria-prima, obtém espécie nova. Se não dá mais para voltar à matéria-prima originária (porque esta está esculpida, ou pintada, como a tela de um quadro, por 
exemplo), a quem pertence a espécie nova – se a matéria-prima não é do especificador? 
Claro que se a matéria-prima é do especificador, a ele pertence a espécie nova. E se surge nova espécie em matéria-prima alheia, sendo possível voltar ao status quo ante, reduz-se a especificação, retorna-se 
ao status quo, e restitui-se a matéria-prima ao dono. Ex.: alguém transforma barras de outro em uma única barra. O especificador que custeia o retorno ao estado anterior. 
Mas se a matéria-prima não é do especificador e o desfazimento da especificação (redução) não é possível (ex.: uso do cimento alheio para fazer bloco de concreto), estando de boa-fé o especificador, ele fica 
com a coisa (a espécie nova), indenizando o dono da matéria-prima. Se o especificador está de má-fé, a obra nova pertencerá ao dono da matéria-prima. 
Às vezes a redução é possível, mas pelo valor da obra, não é justo (ex.: derreter a escultura de bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale muito mais que a matéria-prima. Há interesse social em se 
preservar a obra de arte. E mesmo que o artista esteja de má-fé, ele fica com o domínio, tendo em vista o valor da obra (art. 1.270, §2º, CC). Aqui, pela má-fé, o especificador indeniza o dono do valor da 
matéria-prima e ainda paga perdas e danos. 
____________________//_________Da confusão, comistão[2] e adjunção. 
Confusão: mistura de líquidos. 
Comistão: mistura de coisas sólidas ou secas. Enquanto é possível a separação de sementes, e alguns grãos, a mistura de pó de ouro e pó de areia pode ser inseparável. 
Adjunção: justaposição de uma coisa à outra. 
Se for possível separar as coisas sem deterioração, quem misturou deve fazer a separação, devolvendo-se a cada dono a matéria-prima que lhe pertencia (art. 1.272, §1º, CC/02). 
Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar, a junção forma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos proprietários das coisas que a compuseram e na 
proporção do valor destas últimas. 
Exceção: se uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra – o domínio do todo é do dono da coisa principal, que deverá indenizar os outros (§2º do art. 1.272, CC). 
Isso se houver boa-fé das partes. Se há má-fé de uma das partes resultando na mistura, a outra escolhe guardar o todo, pagando a porção que não for sua, ou renuncia à que lhe pertence, mediante 
indenização completa. 
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Usucapião: art. 1.260 a 1.262, CC/02. 
Art. 2.279, CC francês – a posse da coisa móvel faz presumir a propriedade. 
É possível adquirir o domínio das coisas sem dono pela ocupação, há o usucapião para consolidar o domínio sobre as coisas móveis, quando o modo de aquisição destas não fosse insuscetível de dúvida. 
A usucapião dos móveis ocorre para dar juridicidade a situações de fato que se prolongam no tempo (como ocorre para os imóveis). 
Para bens móveis há (por lei) 2 espécies de usucapião: 
1. Usucapião Ordinária – aqui o usucapiente deve provar a posse, boa-fé e justo título e o prazo é de 3 anos. 
2. Usucapião Extraordinária – prazo de cinco anos, bastando a prova da posse mansa e pacífica por tal período de tempo (a lei presume irrefragavelmente o justo título e a boa-fé). 
Usucapião de bem móvel não é tão importante quanto de imóvel. São raros os casos de reivindicação de bem móvel, cuja identificação é mais difícil. É como no CC francês: quem tem a posse tem o título. 
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Do condomínio geral. 
Conceito – ocorre quando em uma relação de direito de propriedade há vários sujeitos ativos. 
Art. 1228, CC: domínio é o direito de usar, gozar, dispor de um bem e reavê-lo de quem injustamente o detenha. Condomínio ocorre quando o sujeito desse direito é plural e não singular. 
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn2
O direito de propriedade é exclusivo. No condomínio cada condômino tem uma parte ideal da coisa, e nesta parte ideal o direito de cada um é exclusivo, absoluto e perpétuo. A copropriedade ocorre quando a 
coisa é indivisível. 
Em face de terceiro cada condômino (comunheiro) atua como proprietário exclusivo e ordinário. Mas em face dos demais condôminos, seu direito esbarra com igual direito dos demais. Assim, cada um só pode 
usar da coisa comum sem invadir a área de interesse dos demais. 
O condomínio é visto como foco de disputas, de brigas, e se houver possibilidade a copropriedade deve acabar. É por isso que a todo momento qualquer condômino pode pôr fim ao condomínio, exigindo a 
divisão da coisa comum (art. 1.320, CC/02). 
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Tratamento da matéria no novo CC: 
1. Direitos e deveres dos condôminos. 
2. Administração do condomínio. 
3. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas. * Este assunto já vimos quando estudamos o direito de construir – presume-se a copropriedade das paredes e muros, e quem constrói pode 
pedir a indenização por metade dos custos. ** Tal regra é igual à dos compáscuos, que é a copropriedade dos pastos (de menor importância, e que nem foi tratado pelo novo CC). 
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Dos direitos dos condôminos. 
Alguns desses direitos decorrem de sua condição de proprietário, como os de usar, gravar, reivindicar e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua condição de condômino: direito de promover a qualquer 
tempo a divisão; direito de preferência (na venda de quinhão de condômino ou na locação da coisa comum). 
Exame dos principais direitos: 
I – uso livre da coisa (por qualquer condômino), conforme o destino da coisa. E o condômino pode exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a indivisão. O limite é a proibição de perturbar o uso 
por parte de outro condômino. 
Pode ocorrer na prática o condomínio pro diviso, que é o que se apresenta como se já estivesse repartido – cada condômino usa uma parte com exclusividade (com exclusão dos consortes), como se dele fosse. 
Há aprovação tácita recíproca. É situação de fato que não corresponde a uma situação de direito. Mas a jurisprudência já dá ao condômino proteção possessória. E o condômino se for prejudicado 
ainda pode pedir a divisão da coisa comum. 
· o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua natureza – sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações que alterem a substância da coisa ou mudem a 
maneira tradicional de explorá-la. Art. 1.314, parágrafo único, CC. 
· No condomínio tradicional, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC). Ex.: se o prédio comum é habitado por um só dos 
condômino, este deve alugueres correspondentes aos demais quinhões. 
· O uso da coisa pelo condômino deve ser pessoal. Art. 1314, parágrafo único, CC/02. Nenhum condômino pode sem prévio consenso dos outros dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos. Deve ser 
impedida a entrada de estranhos sem a anuência dos demais condôminos. 
II – pode o condômino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ação não cabe contra os outros condômino, mas só contra terceiros, pois os outros oporiam ao reivindicante direito igual ao por ele ostentado. 
E o condômino pode proteger a sua posse contra terceiros e até contra condôminos se a comunhão for pro diviso. 
III – o condômino pode alhear sua parte indivisa (art. 1.314, CC). Mas há restrição para tal direito no art. 504 do CC/02, que está no capítulo da venda e compra: deve dar preferência pelo mesmo preço aos 
demais condôminos. Se não, o condômino a quem não se deu preferência pode depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranhos (prazo para requerer é de 180 dias – prazo decadencial). 
Então, se a coisa for divisível, o condômino pode alienar livremente o seu quinhão. Mas se for indivisível, a venda só é possível a estranhos após oferta, em igualdade de condições, aos consortes, que têm 
preferência. A preferência é para impedir a entrada na comunhão, à revelia dos demais consortes, de pessoas a ela estranhas. 
IV – o condômino pode gravar a sua parte indivisa (art. 1.314, 2ª parte, CC/02). Restrição (art. 1.420, §2º, CC/02): só se permite tal negócio com o consentimento de todos. Mas cada condômino pode dar em 
garantia real a parte que tiver na coisa comum. 
V – dir. de exigir a qualquer tempo a divisão da coisa comum (ninguém é obrigado a permanecer em condomínio, consoante art. 1.320, CC). 
Assim, o condomínio é transitório e inconveniente. O preceito que dá direito à divisão é de ordem pública. Não pode haver ajuste de indivisão por mais de 5 anos, e presume-se juris et de jure que se 
a indivisão for condição estabelecida pelo doador ou testador ela o é somente por um quinquênio. 
VI – o condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa comum. 
Cuidamos da preferência na hora da venda do quinhão por parte de outro condômino (art. 504, CC). Aqui se trata do direito de preferência na venda da coisa toda. Ex.: quando ao se pôr termo à comunhão a 
divisão se torna impossível porque a coisa é indivisível. Ou a coisa é adjudicada a um dos condôminos, indenizando-se os outros, ou a coisa é vendida e o preço é repartido. E nessa venda o condômino tem 
preferência. Entre os condôminos será preferido o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior. (art.1.322, CC). 
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Dos deveres dos condôminos: 
1. concorrer na proporção de sua parte para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar em igual razão os ônus a que estiver sujeita (art. 1.315, CC). 
O condômino tem direito aos frutos e responde pelos ônus e pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão e durante ela. Apenas, se todos os condôminos a contraírem em conjunto, cada um responde na 
proporção de seu quinhão, enquanto se a dívida foi contraída por um dos condôminos, este é o responsável para com o credor, ficando com ação regressiva em face dos demais condôminos. 
Se um condômino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dívidas do condomínio, será dividida a coisa, e respondendo o quinhão de cada um por sua parte na dívida, nas despesas anteriores e nas 
despesas de divisão (a parte da pessoa será avaliada para responder pelas dívidas). 
A obrigação do condômino é propter rem – decorre da copropriedade e se transmite ao sucessor a título singular (legatário). E se extingue com o abandono da coisa. 
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Da administração do condomínio. 
Quando as partes não querem usar conjuntamente a coisa comum, nem dividir, nem vender, podem resolver administrá-la. Deliberam assim por maioria, escolhendo um administrador (art. 1.323, CC/02). 
Se houver divergência sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do administrador, o condômino vencido pode encerrar a comunhão, pedindo a divisão da coisa comum, ou sua venda, se indivisível. 
A maioria, nas deliberações, é calculada de acordo com o valor dos quinhões. 
Os frutos da coisa comum são em tese partilhados na proporção dos quinhões. (conforme art. 1.326, CC), salvo estipulação de última vontade em contrário. 
Ainda, os condôminos podem convencionar de forma diferente. E também o condomínio pode resultar de um contrato – diversas pessoas compram um prédio (para revenda). E a divisão dos lucros pode ser 
estipulada conforme a vontade dos pactuantes (mesmo sem corresponder aos quinhões). O contrato entre os condôminos é de sociedade, que combinam esforços e recursos para fins comuns. Só não se pode 
(é nula a cláusula que o faz) atribuir todos os lucros a um dos sócios ou subtrair o quinhão social de algum deles à participação nos prejuízos sociais. 
Art. 1.324, CC – traz uma das poucas hipóteses de mandato tácito. O condômino que sem a oposição dos outros administrar os bens comuns presume-se mandatário daqueles. 
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Da extinção do condomínio. 
O condomínio geral é espécie do gênero propriedade, e desaparece então pelas mesmas causas. 
Mas por ser espécie, o condomínio quando se extingue volta a ser gênero (incorpora-se ao gênero) – desaparecendo a diferença específica, a pluralidade dos sujeitos ativos é reduzida à unidade e isso se dá 
pela consolidação e pela divisão. 
A mais importante forma de extinção do condomínio é a divisão. Por meio dela a coisa divisível é repartida em segmentos, na proporção dos quinhões de cada condômino, que passa a ser dono exclusivo 
da parte e deixa ao mesmo tempo de ser dono de parte ideal do todo. 
O art. 631 do CC/1916 estabelecia que a divisão era declaratória (meramente) e não atributiva de propriedade. Então a lei presumia ter sempre pertencido ao condômino a parte a ele aquinhoada na 
divisão. Então, a divisão operava retroativamente – o direito ao quinhão, reconhecido, incorporava-se ao seu patrimônio desde o momento em que se instalasse o condomínio, e não a partir da divisão. O novo 
CC não repete tal regra, mas o fato de o art. 1.321 do novo CC determinar a aplicação das regras sobre partilha de herança, à divisão do condomínio, significa que adotou o princípio de que 
a divisão entre condôminos é declaratória e não atributiva da propriedade. O dir. hereditário é deferido ao herdeiro não em decorrência da partilha, mas da morte do de cujus. Então a 
partilha tem efeito meramente declaratório, e não constitutivo do domínio. 
As sentenças que nas ações divisórias puserem termo à partilha devem ser registradas (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 23), embora a divisão não seja meio de aquisição da propriedade. 
· Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria a seu destino, os condôminos podem se quiserem adjudicá-la a um só, que indenizará os outros. Assim, o condomínio se extingue pela 
consolidação da propriedade, nas mãos do adjudicante. Se não quiserem, a coisa é vendida e a divisão é feita sobre o preço, extinguindo-se o condomínio. 
· Os art. 569 e s. do CPC/2015 (art. 946 e s. do CPC/1973) disciplinam a ação de divisão, que qualquer condômino tem, em face do outro, para dividir o objeto do condomínio. 
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Do condomínio edilício. 
Era o antigo “condomínio em edifícios”. O nome novo vem do novo CC, que não revogou completamente a Lei n. 4.591, de 16 de dez. de 1964, que cuida do assunto. Tal lei continua valendo em tudo que não 
for incompatível com o novo CC. Conforme art. 2º, §1º da LICC. 
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O regime de condomínio edilício. 
Caracteriza-se por ter uma propriedade singular dos apartamentos e andares, ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns do prédio. 
Em relação às partes divididas e privadas, a propriedade é singular e exclusiva. Mas as partes que devem ser usadas por todos, como o terreno, as colunas-mestras, a estrutura do prédio, os corredores, as 
escadas, elevadores, pátio, espaço gourmet etc. são partes comuns das quais dependem a existência e o funcionamento do sistema. Não há condomínio edilício sem que o hall de entrada pertença a todos os 
condôminos. Nas coisas comuns a copropriedade é perpétua – as coisas comuns são inalienáveis separadamente das unidades autônomas. 
O certo é que os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios que acompanham o domínio sobre as partes privativas (art. 1331, CC/02). 
A lei n. 13.465, de 11.7.2017, disciplina o condomínio de lotes, estabelecendo o art. 1.358-A – “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos”. 
Ao condomínio de lotes aplicar-se-ão as regras concernentes ao condomínio edilício. 
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Evolução História. 
Hoje o assunto é muito importante. Mas já foi regulamentado na França em 1561 e depois inserto no Cód. Napoleônico, art. 664 (tal artigo considerava a hipótese dos diferentes andares de um prédio 
pertencerem a diversos proprietários, e disciplinava o modo de reparações e reconstruções, no caso dos títulos dominiais não o fazerem). Depois a matéria foi disciplinada pela lei de 28.6.1938, que 
regulamenta o estatuto da copropriedade dos imóveis divididos em apartamentos. 
O tema ganha importância por causa do aumento demográfico e da consequente valorização dos terrenos urbanos, pela especulação imobiliária, inflação etc. (anos 30). 
O Dec. Legislativo n. 5.481, de 25.6.1928 estabeleceu o regime do condomínio edilício, determinando que as edificações com as características nelas figuradas poderiam ser alienadas em parte, constituindo 
cada apartamento propriedade autônoma, podendo ser alienada e gravada – e os negócios assim realizados podiam ser transcritos no Registro de Imóveis. 
A Lei nº. 5.481, de 25.6.1928, permite a alienação parcial das edificações de mais de 5 andares (leis posteriores estenderam a possibilidade de ingressar no sistema prédios de menos de 5 pavimentos. É 
possível a venda de aptos. isolados em edificações de 2 andares), construídas de cimento-armado ou outra matéria similar incombustível, desde que cada apto. passasse a ser unidade autônoma, contendo pelo 
menos 3 peças (esta exigência de conter 3 peças não existe na lei atual, e na prática nunca foi respeitada). 
Cada unidade deveria ser assinalada por uma designação numérica e averbada no Registro de Imóveis. No momento da averbação, teria ela nascido juridicamente. 
· O terrenoe as partes de uso comum são inalienáveis e indivisíveis, de domínio comum de todos os proprietários do prédio. 
A lei de 1928 determinou o funcionamento desse condomínio, determinando como se instala e funciona a assembleia de condôminos, a eleição do administrador, o modo de voto e divisão das despesas de 
reparação e manutenção da edificação, o seguro, as hipóteses de desapropriação e de reconstrução do prédio, em caso de destruição total ou parcial. 
E cuidou ainda das restrições aos direitos dos condôminos, ditadas pelo interesse de harmonização da vizinhança, proibindo a mudança da fachada, o incômodo aos vizinhos, a lesão à segurança, ao sossego ou 
à saúde dos demais proprietários e o desvio de destinação do prédio. 
A lei de 28 ficou ultrapassada em vários pontos. Os condomínios edilícios tiveram muita difusão no meio urbano – para residência e serviços (consultórios, escritórios, comércio etc.). Hoje temos os usados 
como garagens. A Lei n. 4.591 de 16.12.1964 substituiu o Dec. n. 5.481, de 25.6.1928. 
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Inovações da Lei n. 4.591 de 16.12.1964: 
Há na Lei n. 4.591 de 16.12.1964 2 títulos. Um sobre o condomínio em edificações propriamente dito, definindo-o, disciplinando a sua constituição e administração e tratando de sua vida como instituição 
autônoma; e outro (inovação da lei) tratando das incorporações e da figura do incorporador, regulando direitos e deveres deste e os principais problemas jurídicos decorrentes das construções de prédios 
destinados a condomínios em edificações. 
Tudo de bom da lei de 28 foi aproveitado. Mas houve inovações: 
· A nova lei permitiu o condomínio em edificações em prédios de um pavimento (a lei de 28 e modificações posteriores falavam em prédios com 2 ou mais andares). Assim houve ampliação do sistema, com a 
possibilidade deste condomínio em prédio térreo. Terreno e partes comuns se tornam indivisíveis e suspende-se o art. 629 do CC/1916, que permitia a divisão da coisa comum. 
· Art. 4º, § único: o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio. Assim, atribuiu a tais obrigações o caráter de propter rem. As dívidas acompanham a coisa e são 
garantidas pela coisa, seja quem for o seu dono. 
· Art. 9º - obriga a existência de Convenção de Condomínio e de um Regulamento. Ainda, a nova lei não era explícita e deveria ter colocado no seu art. 7º a necessidade de apresentação da Convenção 
Condominial e do Regulamento devidamente aprovados, para inscrever o condomínio no Registro de Imóveis. A lei só diz que a convenção e o regulamento devem ser feitos, e que o projeto de Convenção deve 
ser arquivado antes do início do lançamento do condomínio. Deve-se entender que a instituição do condomínio pelo registro na Circunscrição Imobiliária (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, 17) só se 
admite após aprovação da Convenção e do Regulamento. 
· Está aprovada a convenção com 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio (antes alguns defendiam a unanimidade, difícil de alcançar). 
· Art. 9º, j: a convenção deve dizer a forma de contribuição para o fundo de reserva – este é meio de evitar brigas diante da necessidade de despesas imprevistas. 
· Reformulou a questão do seguro (obrigatório) e da reconstrução (nem sempre obrigatória – se a maioria não quiser, não há reconstrução). 
· Trata da representação do condomínio, que a lei de 28 não cuidava. O condomínio não é pessoa jurídica. E o síndico, eleito pelos condôminos, era um administrador mas podia não ser um representante, se 
não tivesse mandato com poderes expressos para a prática de determinados atos. Então em caso de ação era preciso citar todos os condôminos, salvo se o síndico tivesse procuração com poderes para receber 
citação inicial. O art. 22 criou representação legal – compete ao síndico representar ativa e passivamente o condomínio. 
· O título II da Lei cuida das incorporações (o problema dos abusos por parte de incorporadores desonestos era forte na prática). 
Incorporador: quem promove o condomínio, ajustando aquisição do terreno, construção do prédio, veda das unidades autônomas etc. 
A Lei de 1964 protege o público que lida com os incorporadores, definindo nos art. 28 e 29 incorporadores e incorporação e disciplinando a atividade do incorporador, impedindo que sua ação, por 
incompetência ou falta de idoneidade financeira ou moral lesassem os que com ele negociassem. 
A Lei de 64 afasta da atividade o aventureiro – só pode ser incorporador o titular do Terreno, o construtor ou o corretor de imóveis. 
O incorporador só pode negociar as unidades que pretenda construir após arquivar no registro competente os documentos relativos ao imóvel e ao negócio que oferece, para mostrar a legitimidade do 
empreendimento. Deve provar: a titularidade do terreno, o plano da obra e avaliação do seu custo, o projeto de Convenção, a existência ou não de prazo de carência e prova de idoneidade financeira. 
Os contratos preliminares de compra das unidades autônomas, uma vez registrados no Registro de Imóveis, dão aos promissários direito real oponível a terceiros, com direito a obtenção do contrato definitivo 
(§4º do art. 35 da Lei). A lei quis evitar dois abusos – retardamento ou interrupção da obra (sem justificativa) e aumento do preço após o contrato. Antes, o incorporador prometia prazo curto e preço 
baixo, e depois alegava aumento de mão de obra e de material e pedia aumento de preço, forçando a situação com o retardamento ou interrupção das obras. 
· A Lei de 64 determina que fixados prazo e preço o incorporador responde civilmente pela execução da incorporação indenizando dos prejuízos decorrentes do retardamento (art. 43, II). E 
não pode modificar condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades (mesmo se aumentar o preço da mão de obra ou dos materiais). Salvo se estiver avençada a faculdade de 
reajuste. As mesmas obrigações ocorrem na empreitada (mesmo com aumento de preço de mão de obra e material, não aumenta o preço para o dono da obra, na empreitada). 
· O incorporador, então, assume os riscos do empreendimento, não pode alegar a teoria da imprevisão, para reajustar preços (alea). 
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Elementos constitutivos do condomínio edilício. 
1. O ato de instituição (ou instalação) – Lei n. 4.591/64, art. 7º. 
Art. 1332, CC/02. 
É o ato inicial, pelo qual se constitui propriamente o condomínio. 
O art. 7º da Lei de 64 estabelece que o condomínio por unidades autônomas se institui por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição no Registro de Imóveis, dele constando: a individualização de cada 
unidade, sua identificação e discriminação, e a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. 
*** O ato de instituição do condomínio pode ser feito sobre prédio por construir (hipótese mais comum) ou sobre prédio já construído. No primeiro caso, é ato do incorporador que deve inscrever seu 
empreendimento no Registro de Imóveis. No segundo caso, cabe ao proprietário instituir o condomínio – ele era único proprietário e resolve transformar seu imóvel em propriedades parceladas, transferindo a 
outrem uma, algumas ou todas as unidades autônomas. Seu ato pode ser intervivos (mediante Registro) ou causa mortis (testamento, consoante art. 7º). 
Obs.: podem ser vários os donos do prédio construído (herdeiros). A situação é de condomínio tradicional até a instituição do condomínio em edificações (que pode até por exemplo atribuir a cada herdeiro um 
apartamento). A transformação se faz como o ato de instituição pelo proprietário único e completa-se com a inscrição do ato de divisão no Registro de Imóveis, conforme art. 7º da Lei de 1964. Cada unidade 
autônoma é individualizada, com a atribuição, a cada uma, de fração ideal do terreno e das partes comuns. 
Então: 
· O ato de instituição do condomínio em edificações é sempre ato de vontade. 
· Deve ser registrado no Registro de Imóveis da situação do imóvel.· É ato do incorporador ou do proprietário. 
· Difere da Convenção e do Regulamento que são atos dos condôminos e supõe o condomínio já instalado. 
· O Dec. Federal n. 55.815, de 8.3.1965, hoje revogado pelo Dec. n. 11, de 10.1.1991, tratou do registro do ato de instituição. Com a revogação do Dec. de 65 a Lei n. 4.591 está sem regulamento. 
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2. A Convenção de Condomínio. 
Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo. 
A vida do condomínio é regulada pela convenção. Trata-se de documento escrito onde estão os direitos e deveres de cada condômino (art. 9º). 
- É chamada de estatuto ou pacto constitutivo. 
· Convenção é como contrato, do ponto de vista formal. É ato plurilateral, escrito (como os contratos). 
· Juridicamente convenção e contrato são diferentes porque: 
- o contrato só obriga as partes e seus herdeiros. A convenção, se aprovada pela maioria dos condôminos, quando votam pelo menos 2/3 (este é o quórum para haver votação e aprovação), obriga a todos os 
condôminos, atuais ou futuros, e eventuais ocupantes das unidades autônomas. As obrigações que decorrem da convenção são propter rem. 
Então os efeitos da convenção obrigam terceiro e até pessoas que eram contra – a minoria. 
Não precisa de unanimidade. E entre os 2/3 podem estar: proprietários, compromissários compradores, cessionários, promitentes cessionários etc. 
· Aprovada a convenção: deve ser registrada no Registro de Imóveis (art. 9º, §1º), para publicidade e efeitos aos que dela não participaram. 
Art. 1.333 e 1.334 do novo CC – com o registro, há presunção absoluta de conhecimento do seu conteúdo, vinculando todos: condôminos, ocupantes de unidades autônomas, sucessores a título singular etc. 
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Conteúdo da convenção: varia conforme a necessidade de cada condômino. Mas o conteúdo mínimo obrigatório está no art. 9º, §3º da lei: 
a) discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificação das diferentes áreas; 
b) o destino das diferentes partes; 
c) modo de usar as coisas e serviços comuns; 
d) encargos, forma e proporções das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; 
e) modo de escolha do síndico e do Conselho Consultivo; 
f) as atribuições do síndico (além das legais); 
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; 
h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos; 
i) o quórum para os diversos tipos de votação; 
j) a forma de contribuição para a constituição do fundo de reservas (para emergências – necessidade urgente e imprevista. As reservas são crédito que se incorpora ao valor do apto., vira seu acessório, 
pertencendo a quem seja titular do direito de propriedade sobre o mesmo); 
k) a forma e o quórum para as alterações da Convenção: se não for estipulado isto, deve ser 2/3 o quórum e a aprovação da alteração se dá por unanimidade, em assembleia geral extraordinária (art. 25, 
parágrafo único). Claro que é possível estabelecer minoria simples na convenção (ou que a alteração será em assembleia ordinária, de 2 em 2 anos) – o art. 25 é supletivo. 
l) a forma e o quórum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluído na própria Convenção. 
Obs.: a convenção pode tratar de tudo o que interesse às áreas comuns, mas não pode tratar do que diz respeito às áreas autônomas. 
Obs.: como qualquer ato jurídico, a convenção pode estar com defeito que acarrete a sua nulidade ou anulabilidade. Neste caso, é preciso dar o máximo de eficácia, conservando-a o máximo possível. Ex.: se 
um dos condôminos era absolutamente incapaz para votar mas isto não altera a maioria de 2/3; ou se só uma cláusula tinha ilícito, não se deve considerar nula toda a convenção (art. 184, CC/2002). A 
nulidade parcial é possível. Obs.: O prazo é de 4 anos para propor ação declaratória de cláusula da convenção por erro, dolo etc. 
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3. O Regulamento (ou Regimento Interno). Lei n. 4.591/64, art. 9º. 
Serve para completar a convenção. Deve ser aprovado por contrato ou deliberação em assembleia. 
Não depende de quórum especial. Basta a sua aprovação por maioria presente na hora da votação. 
Finalidade: interna. Normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns. Podem ser lidos em papéis afixados ao lado dos elevadores, no andar térreo ou na garagem. 
As suas normas não podem alterar ou ultrapassar as da Convenção. A finalidade é só complementar. Por isso às vezes, em prédio pequeno, para não haver duplo trabalho, o regulamento é incorporado à 
Convenção, formando um só documento. Mas o melhor é que as duas peças se apresentem em documentos separados. 
Só ocorre se o condomínio já existe. É para regulá-lo. 
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A instalação de condomínio edilício: 
Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construção do prédio para venda das unidades autônomas. 
Art. 28, parágrafo único da Lei: considera incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações, ou conjunto de 
edificações, composta de unidades autônomas. 
Progresso da Lei de 64 - somente permite a incorporação: 
a) ao proprietário de terreno, ou promitente comprador, ou cessionário deste, ou promitente cessionário, com título adequado, que é prova de domínio, ou promessa irretratável e irrevogável de venda e 
compra ou de cessão de tal espécie de direitos; 
b) ao construtor; 
c) ao corretor de imóveis. 
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Elementos do condomínio (regime de propriedade individual sobre unidade autônoma, e de comunhão, perpétua e inexorável, sobre as áreas comuns): 
a) unidade autônoma: 
Características: 
Lei n. 4.591, de 16.12.1964: não reclama número mínimo de peças para a unidade autônoma, e elimina exigência quanto à finalidade e tamanho da construção. Então as unidades autônomas podem ser aptos. 
residenciais, conjuntos para escritórios, sala simples, garagens (box), casas em vilas particulares etc. 
Natureza jurídica das unidades autônomas: propriedade imóvel comum. Mas há maior restrição e limitação que veremos. 
Características por lei (conditiones legis) para as unidades autônomas: 
- estar separada das outras unidades do conjunto; 
- possuir saída própria para a via pública, diretamente (como lojas no térreo) ou através de área comum (art. 2º, Lei n. 4.591/64); 
- ter correspondência com fração ideal do terreno e das coisas comuns (Lei n. 4.591/64, art. 1º, §2º); 
- ter designação especial, numérica ou alfabética (art. 1º, §1º). 
O dono da unidade autônoma tem, como em qualquer outra propriedade, exclusividade de uso, gozo e fruição (jus utendi, fruendi e abutendi). Pode usar, hipotecar etc. sem autorização dos outros condôminos. 
Mas tem restrições que veremos (art. 4º da Lei supra referida). 
Para efeitos tributários, cada unidade autônoma é tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, isoladamente, diretamente, com os impostos e taxas (art. 11 da Lei). 
Pode haver condomínio tradicional sobre a mesma unidade autônoma – se dois irmãos são donos do mesmo apto., por exemplo. Aqui se aplicam todas as regras do condomínio tradicional (art. 6º da Lei). 
· Limitações: resultam da lei e são idênticas aos direitos de vizinhança. São recíprocas e dispensam registro. 
- O art. 1.277 do CC/2002 nos direitos de vizinhança (norma genérica) proíbe aos proprietários interferências prejudiciais ao imóvel, que são aquelas prejudiciais ao sossego, à segurança, à saúde dos vizinhos. 
O art. 10, III da Lei de 1964 protege os mesmos bens dos condôminos, mas acrescenta que não pode o consorte destinar a sua unidade à utilização diversa da finalidade do prédio. Então há mais um limite: o 
respeito à finalidade do prédio. 
- A finalidade (empresarial, residencial ou mista) deve estar na Convenção, e se não estiver deve ser respeitada a situação existente. 
- Animal: a proibição é de licitude discutível e deve estar na Convenção,ou então para obter judicialmente a proibição deve-se demonstrar que o animal prejudica a saúde, a segurança ou o sossego dos 
condôminos. 
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- DA ALIENAÇÃO E LOCAÇÃO DE VAGA DE GARAGEM: 
- Venda e aluguel de vagas (exclusivas) a terceiros só podem ser feitos com autorização expressa na convenção do condomínio. 
- A Lei n° 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012, ALTERA o § 1
o
 do art. 1.331 do Código Civil, no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de 
abrigos para veículos em condomínios edilícios. 
- Art. 1331, §1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-
se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao 
condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
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· Restrições: Resultam da Convenção e se assemelham às servidões. Decorrem da vontade das partes, podem ou não ser recíprocas e dependem de registro para serem oponíveis erga omnes. 
A aprovação das restrições se dá por 2/3 dos condôminos. Mas são nulas as restrições ilícitas. Ex.: dar preferência para os outros condôminos na venda ou troca. Conforme art. 4º da Lei de 64. Ex.: limitar o 
número de habitantes por unidade (art. 19 da Lei). Se não houver abuso de direito ou ilicitude as cláusulas são válidas: não se pode proibir mudança interna de cômodos e nem atribuir a uma ou algumas 
unidades pagamento maior nas despesas (art. 12, §1º da Lei – salvo disposição em contrário da convenção). 
Obs.: as (obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade) restrições e limites obrigam condôminos e demais ocupantes (a qualquer título, segundo art. 20 da Lei). 
** A violação dos deveres traz (conforme regulamento e convenção): multas (o síndico cobra em favor do condomínio) e responsabilidade civil e penal do infrator (art. 21 e parágrafo único da Lei). * Poderá ser 
ainda obrigado a desfazer o que fez (art. 10, §1º da Lei). A ação é promovida pelo síndico, em benefício do condomínio. Na omissão do síndico, qualquer condômino pode fazê-lo – tem legitimação, conforme a 
lei. 
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Inovações do CC/02: 
Art. 1.336, CC – arrola os deveres dos condôminos e impõe sanções à desobediência a tais deveres. 
· Deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; não fazer obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar à sua 
parte a mesma destinação da edificação e não as usar de forma que prejudique o sossego, a segurança e a saúde dos possuidores, e nem os bons costumes. 
· §1º do art. 1.336, CC/2002: se não pagar a contribuição, arcará com juros de mora convencionados ou, se não houver previsão, 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. 
· §2º - se não cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus incisos, pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, 
mais perdas e danos apurados. Se não houver previsão expressa, assembleia geral com 2/3 dos condôminos (restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre a cobrança de multa. 
Art. 1.337, CC: pune o condômino reiteradamente inadimplente, com multa até cinco vezes o valor da contribuição (se houver decisão por 3/4 dos outros condôminos). E pune o antissocial, com 
comportamento irregular, incompatível com os seus consortes, com multa de dez vezes o valor da contribuição (parágrafo único do art. 1.337, CC). 
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b) As áreas comuns: 
Art. 3º da Lei de 64 (exemplificativo o rol): terreno em que se levanta a edificação, fundações, paredes externas, teto, áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva de dependência de uso comum 
(elevadores, escadas, casa do zelador, caixa d’água, jardins, playgrounds, piscinas, salão de festa etc.) e garagens (quando não se prevê local determinado para cada condômino). 
Natureza jurídica das áreas comuns: condomínio tradicional. Mas a diferença é que no condomínio edilício se justapõem as propriedades individual e coletiva, e tal fato acarreta alterações nas duas. Ex.: as 
unidades autônomas ficam com mais limites e restrições. Nas áreas comuns, as diferenças entre estas e o condomínio tradicional são duas: 
a) as partes comuns não podem ser divididas (art. 3º da Lei), são perpétuas – enquanto o condomínio tradicional sempre é incentivado a se dividir, proibindo-se até a indivisibilidade convencional por mais de 5 
anos. Aqui no condomínio edilício o condômino não pode exigir a divisão do terreno ou do teto, para ter a sua fração ideal com exclusividade. 
b) As partes comuns são insuscetíveis de alienação separadas da respectiva unidade. 
Art. 9º, §4º da Lei de 64: trata de conjunto de edificações, e não de edificações. E traz uma exceção. Pode desmembrar e alienar porções do terreno de partes do conjunto e não de partes de edificações (art. 
6º da Lei n. 4.864/65, Lei de Estímulos à Construção Civil, e art. 8º da Lei n. 4.591/64). 
· Cada condômino terá sua parte no terreno e nas áreas comuns através de fração ideal, expressa sob forma decimal ou ordinária (art. 1º, §2º da Lei de 1964). O cálculo (precede o lançamento da incorporação 
e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades) da fração ideal é feito no ato de instituição do condomínio (art. 7º). Mesmo que outra pessoa instale o condomínio, e não o incorporador, é 
preciso que se faça a divisão das áreas comuns em frações ideais. A fração serve de base de cálculo para as despesas (art. 12, §1º). Inúmeros quóruns são computados por frações ideais, em especial o da 
Convenção (art. 9º, §2º) e sobre extinção em caso de sinistro total ou superior a 2/3 da edificação etc. 
· O cálculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade, mas não há regras fixas para tal valor. Deve-se atribuir um valor certo para cada andar, valendo mais os superiores, ou menos 
se não tiver elevador. Os aptos. de frente, em cada andar, valem mais que os de fundo. 
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Problemas de utilização: 
Áreas comuns trazem dois problemas: utilização e despesas. 
1. uso: (art. 19 da Lei de 64) não pode causar dano aos demais condôminos, nem atrapalhar o uso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra causa danos; quem põe caixotes nos corredores impede 
o bom uso pelos demais. 
As áreas comuns pertencem a todos, não podem ser usadas com exclusividade por ninguém. Por isso Convenção ou Assembleia sem unanimidade não pode reservar parte a qualquer condômino. 
Violação aos princípios de uso das áreas comuns, causando danos ou embaraço ao bom uso: multa fixada na Convenção ou Regulamento (art. 21 da Lei de 64). A multa é cobrada em ação de execução (art. 
21, parágrafo único). Se não estiver ficada na Convenção ou no Regulamento, o síndico propõe ação cominatória. O valor pago vai para o condomínio, até porque ainda há a responsabilidade civil, devida 
inteiramente ao prejudicado, e a responsabilidade criminal (para os danos à sociedade). 
Muitas ações existem com discussões sobre as áreas comuns: ex.: fachadas – alguns querem colocar anúncios, ar condicionado, grades, na sua unidade autônoma, e acabam quebrando a harmonia do edifício 
esteticamente, além de ferir a lei. A fachada não é propriedade exclusiva do condômino, e sim coletiva. 
Ex.: envidraçar terraços abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc. Deve haver autorização de todos por unanimidade para mudar a fachada isoladamente (art. 10, §2º da Lei). Então: assembleia pode 
deliberar sobre a mudança da fachada como um todo, mas autorização para um ou alguns condôminos modificarem apenas a frente da sua unidade deve ser feita por todos (e não pelo síndicoou por 
deliberação da assembleia). 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2012.607-2012?OpenDocument
· Teto: não pode ser usado só pelo dono do último andar (art. 3º) e nem pode este construir ali outro pavimento. 
· Piso entre andares – é de todos ou só das unidades que se servem dele como piso e teto (porque neste caso se alguém for proprietário do 1º e do 2º, pode fazer uma escada). O art. 5º da Lei de 64 diz: o 
condomínio por meação de paredes e tetos das unidades isoladas regular-se-á pelo CC. Então o piso e as paredes internas não são áreas comuns – são só dos condôminos interessados confinantes (em 
condomínio tradicional). Mas há restrição contra obra que comprometa a segurança da edificação. 
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Das despesas do condomínio: 
É a obrigação mais importante dos condôminos. Art. 12 e §§ da Lei. 
Impostos não são rateados (diferentemente do condomínio tradicional). Art. 11 da Lei. 
O valor da contribuição é na proporção da fração ideal, mas tal regra é supletiva, pode-se convencionar diferentemente. Ex.: se o prédio tem loja e residência, quem tem residência paga menos, porque usa 
menos luz e água, menos empregados, tem menos sujeira, usa menos elevador etc. 
· Despesas ordinárias: são as destinadas ao custeio normal do prédio. 
Conforme a lei, anualmente uma assembleia geral ordinária deve aprovar por maioria dos presentes as verbas para tais despesas, compreendendo as de conservação da edificação, manutenção de seus 
serviços e correlatas. 
Obs.: O locatário pode votar na ausência do locador, só para as despesas ordinárias (Lei nº. 9.267, de 25 de março de 1996, que altera o art. 24, §4º da Lei de 1964). 
Aprovado o orçamento, acrescido inclusive da importância destinada ao fundo de reserva, todos têm que pagar no prazo previsto na Convenção. O não pagamento no prazo decorre em juros de mora e multa 
da convenção. O atraso por 6 meses faz incidir correção monetária (art. 12, §3º). 
Obs.: os condôminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas extrajudiciais e judiciais de porteiros, faxineiros, zelador etc. (Lei nº 2.757/56). 
· Despesas extraordinárias envolvem gastos maiores e esporádicos, como os da estrutura da edificação, substituição de elevadores, pintura da fachada, troca de caldeiras etc. 
São aprovadas pela assembleia geral, assim como o orçamento do seu custo. Na execução de obra, Silvio Rodrigues entende que se pode usar o Fundo de Reserva, acumulado para este fim. 
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Síndico: deve cobrar as contribuições e tem ação de execução contra os atrasados. 
· A Lei nº. 7.182, de 27.3.1984 aumenta a segurança do recebimento das prestações condominiais (art. 4º, §4º: a alienação ou transferência de direitos de que trata este art. só pode ser feita com prova de 
quitação das obrigações do alienante com o condomínio. E a prova de quitação pode ser declaração do alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, expressamente consignada nos instrumentos de 
alienação ou de transferência de direitos). A respeito, vide também a Lei nº 7.433/85, art. 2º, §2º. 
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ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. 
Exercida por um síndico, este assessorado por um Conselho Consultivo, eleitos todos pela assembleia geral, por até 2 anos, podendo haver reeleição. 
· Síndico: pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. 
· Membros do Conselho Consultivo: só podem ser condôminos. 
Hoje, na prática, prédios em sua maioria são administrados por empresas especializadas, organizadas para cobrar condôminos, projetar orçamentos, fazer concorrência para fornecimentos e obras etc. 
Então o síndico pode delegar tarefas de administração para outrem de sua confiança, mas assume responsabilidade pela delegação e submete-se à aprovação da assembleia geral (art. 22, §2º) . Isto se o 
síndico for condômino. 
· Conselho Consultivo: órgão colegiado de consulta e fiscalização. Seus membros são condôminos, então têm os mesmo interesses dos demais condôminos. 
· Deveres do síndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, §1º da Lei nº 4.591/84. 
- convocar assembleia dos condôminos; 
- representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da convenção; 
- avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento administrativo de interesse do condomínio; 
- administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações, quanto à vigilância, moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a todos os moradores; 
- praticar os atos que a lei mandar, ou a convenção, ou o regimento interno; 
- cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia; 
- prestar contas à assembleia dos condôminos; 
- manter por 5 anos toda documentação do condomínio, para necessidades de verificação contábil; 
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 
- elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano; 
- cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as multas; prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
- fazer o seguro da edificação. 
Obs.: o fato de o síndico poder receber citação inicial dá segurança a quem entra em contato com o condomínio (contratualmente ou extracontratualmente). 
§1º do art. 1.348, CC/2002: pode a assembleia colocar alguém no lugar do síndico com poderes de representação. 
§2º (idem): o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da 
convenção. 
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SEGURO DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA: 
Seguro é obrigatório por lei. Abrange todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio, terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua, no todo ou em parte. 
Prêmio do seguro: entra nas despesas ordinárias do condomínio (art. 13). 
O seguro deve ser feito em 120 dias do “habite-se”, sob pena de cada : convocação de assembleia dos condôminos e pagamento de multa, por mês de atraso (multa de 1/12 do imposto predial). A multa é 
devida à Municipalidade. 
Em caso de sinistro, deve-se verificar: se destrói menos de 2/3 da edificação, o síndico promove o recebimento do seguro, e procede a reconstrução ou os reparos das partes danificadas. Se a indenização não 
for o bastante, apresenta o síndico à assembleia o orçamento das obras, sugerindo uso do Fundo de Reserva e o rateio do excesso. A reconstrução é obrigatória (lei). Mas se todos os condôminos optarem pela 
venda, esta será feita (unanimidade). 
Se o sinistro destrói tudo ou mais de 2/3 do todo, os condôminos se reúnem em assembleia especial e deliberam sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais. Quorum qualificado – mais da metade 
das frações ideais do terreno. 
Rejeitada a proposta de reconstrução, deve haver quórum igual para a assembleia decidir o destino do terreno, devendo ser aprovada a partilha do valor do seguro (art. 14, §1º). 
A lei é rigorosa, pois pode não haver tal quórum. Silvio Rodrigues acha que rejeitada a reconstrução, deve ser feita a divisão do prêmio do seguro, na proporção das frações ideais do terreno, o qual deve ser 
então vendido. Só quando outra sugestão for aprovada pelo quórum qualificado é que será seguida a deliberação da maioria. 
Se aprovada a reconstrução, devem ser mantidos o destino, a forma (disposição) interna e a forma externa. Art. 14, §2º. 
A minoria vencida na deliberação sobre a reconstrução não precisa pagar para ajudar a reedificação e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo justo valor apurado em juízo. 
Em caso de desapropriação, esta recai sobre toda a edificação (Lei nº 4.864, de 29.11.1965, art. 8º). 
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Em caso de condenação do edifíciopela autoridade pública ou de ameaça de ruína (Lei n. 6.709, de 31.10.1979), a maioria qualificada decide pela demolição, reconstrução ou até alienação do prédio, por 
motivos urbanísticos e arquitetônicos e por desvalorização das unidades habitacionais em relação ao terreno. Ex.: prédio simples em avenida que se torna muito valorizada: pode ser alienado no todo, se assim 
quiserem 2/3 dos condôminos, representando 80% do terreno e das coisas comuns. Protege-se o direito da minoria, que não precisa contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as 
partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial. 
_________//__________ 
DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. 
Hipóteses: 
1. Extingue-se o condomínio em edificações pela destruição – se a maioria resolver não reconstruir. 
Com a destruição, o terreno que era acessório do principal (aptos.) volta a ser principal e os donos se encontram na situação de condôminos na forma tradicional. 
Se houver destruição e com o seguro decide-se pela reconstrução, o novo condomínio ainda que seja materialmente e juridicamente idêntico ao anterior é um novo sistema – o anterior acabou. O condomínio 
decorre da necessidade que implica a existência de partes comuns e direitos recíprocos. Sem isto, o condomínio termina. 
2. Por deliberação dos condôminos. 
Por unanimidade se decide transformar o prédio em um condomínio tradicional, sendo que cada proprietário se torna dono de uma parte ideal do todo. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia dos 
aptos.; anula-se a Convenção condominial; e desaparece o regime de condomínio edilício. 
Aqui a consequência é o princípio de que ninguém pode ser compelido a permanecer em condomínio. O prédio continuará a ser indivisível, mas por sua natureza e não pela lei. E agora qualquer condômino pode 
requerer a venda da coisa e a divisão do preço, conforme art. 1.322, caput do CC/2002. Essa hipótese, entretanto, é muito rara. 
3. Extinção pela consolidação em uma só pessoa da propriedade de todos os aptos. 
Um proprietário vai adquirindo as unidades dos outros e como as áreas comuns são acessórios do principal (apto. e andares), chegará um momento em que referido proprietário se tornará dono do todo. Nesse 
momento, feitas as averbações necessárias, terá desaparecido o regime de condomínio edilício. 
_______________//___________ 
PROPRIEDADE RESOLÚVEL: 
Ex.: cláusula de retrovenda - no prazo de três anos o vendedor retoma o imóvel, restituindo preço mais despesas, sem a necessidade de nova compra. 
Obs.: Orlando Gomes chama de propriedade temporária a que se resolve por causa superveniente; e de propriedade resolúvel a que se extingue por causa já estabelecida no próprio título constitutivo. 
Propriedade resolúvel: no CC/2002, está no cap. VIII do Título que trata da propriedade. Art. 1.359 e 1.360. 
Trata de hipóteses de resolução de propriedade, pelo advento de condição ou termo, ou pela superveniência de uma causa capaz de destruir a relação jurídica. 
Muitos criticam o fato de o CC cuidar do assunto, que já está tratado em outras regras. Dizem as críticas que a resolução não é modalidade específica de domínio. Este se resolve como se resolve a obrigação, 
se o fato jurídico que lhe deu origem está subordinado a condição ou termo resolutivo. 
A matéria não se relaciona (para os críticos) aos princípios gerais do domínio, mas aos da condição, que deve ser lembrado para o estudo da propriedade resolúvel. O assunto deveria estar na parte geral do 
CC, dentro de condição. Com a condição, extingue-se o direito a que ela se opõe. A revogação tem efeito retroativo. 
O CC não determina de forma geral o efeito retroativo das condições. Mas neste caso da propriedade resolúvel por lei o ato se apaga pela condição resolutiva, como se nunca tivesse existido. Então os direitos 
reais, concedidos na pendência da condição, extinguem-se com o seu advento (com o advento da condição). 
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Obs.: As regras sobre o tema (embora o Capítulo seja dispensável) são úteis. Servem para reafirmar no campo específico do domínio princípios de ordem geral mais importantes. As regras (art. 1.359 e 1.360) 
tratam de duas hipóteses – uma em que os efeitos são retroativos e outra em que não o são. 
Das regras: 
1. Art. 1.359, CC: Na primeira regra, o elemento que resolve a relação jurídica está inserto no próprio título constitutivo do negócio e é contemporâneo de sua constituição. 
Resolvida a propriedade pela condição ou termo, ficam resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução pode reivindicar a coisa do poder de quem a 
detenha. 
A condição ou termo consta do próprio título constitutivo da propriedade, de modo que a causa da destruição está na causa que o constituiu. 
Assim, a resolução não é surpresa para terceiros: o mero exame do título revela a existência da condição ou termo resolutivo. O terceiro já adquire sabendo do risco da perda. Então, os direitos concedidos na 
pendência da condição se resolvem com o advento da tal condição, prejudicando os eventuais adquirentes. 
E o alienante só pode vender o que lhe pertence: se só tinha o domínio resolúvel, ou seja, propriedade com ameaça de se findar, não pode então transferir domínio pleno, do qual não tinha titularidade. 
Não há proteção ao adquirente, pois a causa de resolução consta do título (público) de constituição do direito. O terceiro não pode alegar prejuízo por causa da resolução. O prejuízo vem da negligência do 
adquirente, ou ele assumiu o risco da resolução, comprando por isso, às vezes, por preço mais barato. Ex.: fiduciário que pretende vender bens que estão em seu domínio, mas que dele sairão se advier o 
fideicomissário - basta ao adquirente examinar o formal de partilha para verificar que se trata de propriedade resolúvel. Ex.: pacto de retrovenda. – consta da escritura pública de compra e venda do imóvel. O 
alienante aqui pode readquirir o que vendeu pelo mesmo preço da venda, dentro de certo prazo de 3 anos (art. 505, CC/2002). É o direito de retrato. 
Neste caso do art. 1.359 a condição ou termo operam retroativamente, e todos os direitos em sua pendência se desfazem, como se nunca tivessem existido. 
_______________//_____________ 
2. Art. 1360, CC. Aqui o elemento que põe termo à relação jurídica é superveniente. 
A causa da resolução é superveniente. 
A resolução não tem efeito retroativo, e as consequências dela resultantes se contam apenas do momento da resolução. Então são válidos os atos de alienação praticados anteriormente. 
Aqui não se pode prever a resolução antes que ocorra. Então, para proteger os adquirentes de boa-fé, a lei dá validade aos atos de constituição de direitos reais de que eles participaram, não permitindo que os 
efeitos da resolução os alcancem. 
Exemplo mais comum: revogação da doação por ingratidão do donatário. Art. 557 e 563, CC. O alienante tinha o domínio pleno, e é válida então a alienação para o terceiro. 
A pessoa em cujo favor se dá a resolução tem ação contra aquele cujo domínio se resolveu para haver a coisa, se esta ainda está em suas mãos. Mas só terá ação para haver seu valor se a coisa houver sido 
alienada. Não há legitimação do favorecido com a resolução para reivindicar a coisa de adquirente de boa-fé. 
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DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. 
Na alienação fiduciária o que há é garantia quando se dá crédito ao consumidor. É a garantia do credor, como na venda com reserva de domínio e no compromisso de venda e compra. 
Na alienação fiduciária em garantia: o adquirente de um bem o transfere ao credor (o banco) que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preço, continuando a possuí-lo pelo constituto possessorio, 
resolvendo-se o domínio do credor quando for pago de seu crédito. 
Enquanto o débito estiver em aberto, o financiador é o dono. 
O financiador tem domínio resolúvel – extingue-se com o reembolso do preço. 
· Se não houver pagamento, o financiadorpode vender a coisa para pagar-se de seu crédito. Esta é a propriedade fiduciária, tratada em Capítulo específico no CC/2002. Ela se constitui pelo registro do contrato 
no Cartório de Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor e, tratando-se de veículos, o registro é feito no órgão competente, anotando-se no certificado (doc.) do carro. 
· Quando estudamos contrato, tratamos da constituição do negócio do financiamento, em alienação fiduciária etc. Agora, examinamos esta propriedade fiduciária, consequência do contrato. 
__________//__________ 
· Modo de constituição: com o registro do contrato no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor. 
O objeto do negócio de garantia é o financiamento de aquisição de coisa (carros, por ex.). Então a lei determina o registro do contrato na repartição competente, fazendo-se anotação no certificado de 
propriedade. Ultimado o negócio, a posse se desdobra: o devedor fica com a posse direta da coisa; e o financiador, titular da propriedade resolúvel, conserva a posse indireta, enquanto o domínio não se 
resolver. 
A alienação fiduciária em garantia é negócio criado para evitar a ação de execução em caso de inadimplemento. 
Art. 1.364, CC – vencida e não paga a dívida, o credor pode vender a coisa, independentemente da praça, e aplicar o preço no pagamento de seu crédito e nas despesas de cobrança, devolvendo o saldo, se 
houver, ao devedor. 
________//_______ 
Do pacto comissório: 
A cláusula (clássica nos direitos de garantia) vedando este pacto também se encontra neste Capítulo, no art. 1.365. Aqui está prescrita a nulidade da cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a 
coisa dada em garantia. 
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[1] O bem imóvel não pode ser apropriado apenas com a ocupação, é necessária a usucapião, com o preenchimento de todos os requisi tos examinados para tal fim. 
[2] Embora os art. 1.273 e 1.274 do CC usem o termo comissão, o vocábulo correto é comistão. 
 
Exercício 1: 
Quanto à aquisição da propriedade, analise as proposições seguintes: 
I. A ocupação é modo de aquisição de bem móvel, não se aplica para imóveis. 
II. A ocupação somente ocorre em relação a coisas sem dono, como na caça e na pesca, ou coisas abandonadas. 
III. Em uma fazenda em que ocorra o “pesque e pague” a aquisição de peixes ocorre de modo bilateral, pois se trata de venda e compra aleatória, e não de ocupação. 
IV. A descoberta é modo de aquisição de propriedade imóvel. 
São corretas apenas as afirmativas: 
 
A) 
I, II e III. 
 
B) 
II, III e IV. 
 
C) 
II e III. 
 
D) 
III e IV. 
 
E) 
II e IV. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A) 
Comentários: 
Essa disciplina não é ED ou você não o fez comentários 
Exercício 2: 
Quanto à usucapião, analise as afirmativas que seguem: 
I. Não pode ocorrer usucapião de coisa móvel. 
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref1
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref2
II. A usucapião de coisas móveis pode ser: ordinária, em que o usucapiente deve provar a posse, boa-fé e justo título e o prazo é de 5 anos; e extraordinária, em que o prazo é de sete anos, bastando a prova 
da posse mansa e pacífica por tal período de tempo. 
III. A usucapião de coisa móvel apenas ocorre em relação a bens públicos. 
Pode-se afirmar que: 
 
A) 
somente as proposições I e II são verdadeiras. 
 
B) 
somente as proposições II e III são verdadeiras. 
 
C) 
somente as proposições I e III são verdadeiras. 
 
D) 
todas as proposições são falsas. 
 
E) 
todas as proposições são verdadeiras. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D) 
Comentários: 
Essa disciplina não é ED ou você não o fez comentários 
Exercício 3: 
Quanto à propriedade resolúvel, examine as proposições seguintes: 
Quando a causa da resolução é superveniente, a resolução não tem efeito retroativo, e as consequências dela resultantes se contam apenas do momento da resolução. São válidos os atos de alienação 
praticados anteriormente. 
PORQUE 
Quando não se pode prever a resolução, devem ser protegidos os adquirentes de boa-fé; a lei confere validade aos atos de constituição de direitos reais de que eles participaram, não permitindo que os efeitos 
da resolução os alcancem. 
É correto afirmar que: 
 
A) 
As duas proposições são corretas, e a segunda justifica a primeira. 
 
B) 
As duas proposições são corretas, mas a segunda não justifica a primeira. 
 
C) 
As duas proposições são falsas. 
 
D) 
Somente a primeira proposição é correta. 
 
E) 
Somente a segunda proposição é correta. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A) 
Comentários: 
Essa disciplina não é ED ou você não o fez comentários 
Exercício 4: 
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade 
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, 
 
A) 
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. 
 
 
B) 
inclusive os abrigos para veículos, que poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, independentemente de autorização expressa na convenção de condomínio. 
 
C) 
mas os abrigos para veículos somente poderão ser alugados a pessoas estranhas ao condomínio, jamais alienados. 
 
D) 
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, ainda que haja autorização expressa na convenção de condomínio – tal autorização é nula. 
 
E) 
exceto os abrigos para veículos, que só poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio com aprovação unânime dos condôminos. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A) 
Comentários: 
Essa disciplina não é ED ou você não o fez comentários 
Exercício 5: 
Analise as proposições abaixo sobre o condomínio geral, e assinale a alternativa correta: 
I. O uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua natureza. 
II. Sem anuência dos demais condôminos não pode haver modificações que alterem a substância da coisa ou mudem a maneira tradicional de explorá-la. 
III. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou. 
IV. Se o prédio comum é habitado por um só dos condôminos, este não deve alugueres correspondentes aos demais quinhões. 
 
A) 
Somente I, II e III são corretas. 
 
B) 
Somente I, III e IV são corretas. 
 
C) 
Somente I e II são corretas. 
 
D) 
Somente II e III são corretas. 
 
E) 
Todas são corretas. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A) 
Comentários: 
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Exercício 6: 
Considere as proposições abaixo sobre o condomínio edilício, e assinale a alternativa incorreta: 
 
A) 
Cabe ao síndico cobrar as contribuições dos condôminos e impor e cobrar as multas. 
 
B) 
Cabe ao conselho consultivo prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. 
 
C) 
O síndico deve fazer o seguro da edificação. 
 
D) 
Pode a assembleia colocar alguém no lugar do síndico com poderes de representação. 
 
E) 
O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B) 
Comentários: 
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Exercício 7: 
Quanto ao tesouro, em matéria de aquisição de propriedade móvel, é incorreto afirmar que: 
 
A) 
a) Trata-se de depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória. 
 
B) 
 Quem o acha, em prédio alheio, tem direito a sua metade, pois a outra metade fica para a União Federal. 
 
 
C) 
 Seo dono do prédio encontra em seu imóvel o tesouro, este fica inteiro para o dono do prédio. 
 
D) 
 Se aquele que o acha é operário em pesquisa ordenada pelo dono do prédio, o tesouro fica inteiro para o dono do prédio. 
 
E) 
 Caso um terceiro não autorizado pelo dono do prédio o encontre, o tesouro fica inteiro para o dono do prédio. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B) 
Comentários: 
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Exercício 8: 
Em um condomínio edilício, se o condômino não pagar a contribuição condominial, arcará com juros de mora convencionados ou, se não houver previsão: 
 
A) 
 2% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. 
 
B) 
 somente multa de até 5% sobre o débito. 
 
C) 
 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito. 
 
 
D) 
 apenas multa de até 1% sobre o débito. 
 
E) 
 2% ao mês e multa de até 10% sobre o débito. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C) 
Comentários: 
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Exercício 9: 
Quanto ao condomínio geral, examine as afirmativas a seguir e assinale a alternativa correta: 
I. Não pode haver ajuste de indivisão por mais de 5 anos, e presume-se juris et de jure que se a indivisão for condição estabelecida pelo doador ou testador ela o é somente por um quinquênio. 
II. O condômino tem o direito de preferência na venda e na locação da coisa comum. 
III. Quando mais de um condômino é interessado na quota a ser alienada por outro condômino, será preferido o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, o de quinhão maior. 
 
A) 
Somente I e II são corretas. 
 
B) 
Somente II e III são corretas. 
 
C) 
Somente I e III são corretas. 
 
D) 
Todas são corretas. 
 
E) 
Todas são incorretas. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D) 
Comentários: 
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Exercício 10: 
Não é uma atribuição do síndico, no condomínio edilício: 
 
A) 
Convocar assembleia dos condôminos. 
 
B) 
Representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo e fora dele, e praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da convenção. 
 
C) 
Avisar imediatamente à assembleia da existência de ação ou procedimento administrativo de interesse do condomínio. 
 
D) 
Alterar a convenção condominial quando houver cláusula que não seja de interesse da maioria dos condôminos. 
 
E) 
Administrar internamente a edificação ou o conjunto de edificações, quanto à vigilância, moralidade e segurança, e quanto aos serviços que interessam a todos os moradores. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(D) 
Comentários: 
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Exercício 11: 
O condômino reiteradamente inadimplente pode arcar com: 
 
A) 
multa de até duas vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 3/4 dos outros condôminos. 
 
B) 
multa de até dez vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 2/3 dos outros condôminos. 
 
C) 
multa de até cinco vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 3/4 dos outros condôminos. 
 
D) 
multa de até três vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 3/4 dos outros condôminos. 
 
E) 
multa de até cinco vezes o valor da contribuição, desde que haja decisão por 2/3 dos outros condôminos. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(C) 
Comentários: 
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Exercício 12: 
1. Diante da junção de coisas sólidas, se for possível separar as coisas móveis sem deterioração, quem misturou deve fazer a separação, devolvendo-se a cada dono a matéria-prima que lhe 
pertencia. 
Se não se pode separar as coisas sem deterioração, ou se é muito caro separar, é verdadeiro afirmar que: 
 
A) 
 a junção forma nova espécie, que passa a pertencer em condomínio aos proprietários das coisas que a compuseram e na proporção do valor destas últimas. 
 
B) 
 sempre uma das coisas pode ser considerada principal em relação à outra, de modo que o domínio do todo é do dono da coisa principal, que deverá indenizar os outros. 
 
C) 
 se há má-fé de uma das partes resultando na mistura, aquele que agiu de má-fé pode escolher guardar o todo, pagando a porção que não for sua. 
 
D) 
 as coisas misturadas sempre pertencem a uma só pessoa, antes e depois da junção, de modo que não há que se falar em prejuízo material. 
 
E) 
 caso um dos proprietários dos objetos tenha feito de má-fé a junção, o outro, de boa-fé, não pode renunciar à parte que lhe pertence, exigindo indenização completa. 
 
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(A) 
Comentários: 
Essa disciplina não é ED ou você não o fez comentários