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Módulo 3
Quais imóveis podem ser 
adquiridos pelo PNCF - Terra Brasil
Módulo 3
pg. 63Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
A escolha do imóvel rural adequado para ser financiado pelo Terra Brasil é uma das eta-
pas mais importantes do processo de financiamento. Para fazer uma boa escolha, deve-
-se considerar a documentação do imóvel.
Com relação a essa documentação, o atual proprietário do imóvel deve possuir:
• título legal e legítimo da propriedade;
• certidão vintenária, que comprova a cadeia dominial do imóvel por no mínimo 20 anos.
A certidão vintenária é utilizada para provar que, nos últimos 20 anos, todas as transfe-
rências, operações de compra, venda e mudanças que tenham ocorrido na matrícula do 
imóvel foram corretas e dentro da legalidade e que as informações registradas em cartó-
rio correspondem ao legítimo proprietário do imóvel.
Neste módulo, será possível compreender as exigências em relação à terra que o agricul-
tor quer financiar. Conheça as condições que o imóvel deve atender para ser adquirida 
com financiamento do PNCF - Terra Brasil. Entenda também quais questões que impe-
dem a compra de determinados imóveis. O objetivo é apresentar todas as condições que 
precisam ser satisfeitas para a escolha do imóvel. Dessa forma, você terá condições de 
fazer a melhor escolha possível.
Aula 1
Condições para aquisição dos imóveis pelo 
PNCF – Terra Brasil
Módulo 3
pg. 64Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Fique atento!
Existem outras condições relacionadas às exigências que o 
imóvel precisa cumprir.
O imóvel não pode ter sido objeto de operação de compra e 
venda nos últimos dois anos, exceto se for resultante de espó-
lio ou extinção de condomínios.
Deverá respeitar a legislação estadual de terras. Para confir-
mar, poderá ser solicitada documentação complementar, como 
uma declaração expressa do órgão estadual de terras sobre 
o imóvel, alegando se questiona ou pretende questionar seu 
domínio na justiça.
A área do imóvel deve ser superior à fração mínima de parcela-
mento (FMP) da região onde está situado. Por exemplo, como na 
maioria dos municípios a FMP é de dois hectares, o Terra Brasil 
não financiará imóvel com tamanho inferior a esse.
Requisitos do imóvel 
para aquisição
Além das condições acima, para ser financiado pelo PNCF – Terra Brasil, o imóvel ainda precisa:
• Ter tamanho abaixo de 15 módulos fiscais.
• Possuir inscrição no Cadastro Am-
biental Rural (CAR).
• Estar livre e desembaraçado de qual-
quer ônus, possibilitando a transfe-
rência legal para o beneficiário.
Se o imóvel estiver penhorado em favor do mesmo banco escolhido como agente 
financeiro para o financiamento do Terra Brasil e se a dívida do proprietário atual for 
menor que o valor a ser financiado para a compra, a aquisição pelo Programa permitirá 
liquidar o débito existente, o que libera o imóvel do ônus e permite sua transferência 
para o novo proprietário.
Módulo 3
pg. 65Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Ficou complicado de entender? Vou dar o exemplo de um agri-
cultor que conheci. Ele quer participar do PNCF e se interessou 
pela aquisição de um imóvel – o Sítio São José – mas o sítio está 
hipotecado ao Banco do Nordeste por causa de uma dívida do 
proprietário. O valor da dívida é de R$ 50 mil!
Se o Banco do Nordeste for o agente financeiro que o agricultor 
escolheu para apresentar sua proposta e o valor do financia-
mento que vai para aquisição do imóvel for maior que R$ 50 mil, 
então ele pode escolher esse imóvel. Essa dívida com o banco 
será paga pelo financiamento e o imóvel poderá ser transferido 
para o novo proprietário.
Imóveis que não podem 
ser adquiridos
Existem também alguns motivos que fazem com que os imóveis não possam ser ad-
quiridos pelo PNCF. Os três principais são:
• Estar localizado em áreas com interesse ou restrição ambiental.
• Estar inserido em áreas indígenas ou remanescentes de quilombos.
• Ser uma grande propriedade improdutiva, ou seja, ser de interesse para reforma agrária.
Imóvel localizado em áreas com interesse 
ou restrição ambiental
O imóvel não pode estar localizado em 
unidades de conservação ambiental de 
proteção integral, em unidades de uso 
sustentável de domínio público, áreas 
de preservação permanente ou área de 
reserva legal. Ou seja, em áreas que im-
pliquem em alguma restrição ambiental, o 
que pode impedir a exploração por algum 
projeto produtivo.
Módulo 3
pg. 66Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
 
Os imóveis financiados pelo PNCF devem estar localizados em zonas de 
uso permitido e compatíveis com áreas de proteção ambiental e de ou-
tras unidades de conservação de uso sustentável, que permitam a exis-
tência de propriedade particular.
O imóvel deve ter análise e parecer técnico prévio da Unidade 
Técnica Estadual (UTE) aprovando as atividades que serão im-
plantadas. Essa análise deve confirmar que a produção que será 
realizada está de acordo com os objetivos e exigências de uso da 
unidade de conservação, ou seja, que não há restrição ambiental.
Imóvel inserido em áreas indígenas 
ou remanescentes de quilombo
O imóvel pretendido não pode estar loca-
lizado em áreas declaradas ou de preten-
são indígena, ocupadas por remanescen-
tes de quilombos, ou mesmo que façam 
divisa com essas áreas.
O imóvel também não pode fazer parte de ação discriminatória que seja realizada pelo 
Estado (medição para fazer a separação das terras públicas dos particulares) ainda não 
encerrada, exceto nos casos de legitimação ou revalidação certificadas pelo próprio 
agente discriminador, desde que expressamente aprovados pela UTE.
Fique atento!
Quando houver dúvidas relacionadas com essas questões será 
necessário reunir as informações técnicas detalhadas, elaborar 
as devidas justificativas, juntar ao processo e submeter à apre-
ciação da UTE, para emissão de parecer técnico e jurídico.
O imóvel somente poderá ser financiado 
se estiver assegurado que a sua compra 
contribuirá para os objetivos do PNCF – 
Terra Brasil e não haverá qualquer risco ao 
patrimônio público, pois o imóvel per-
manecerá hipotecado como garantia, até 
Módulo 3
pg. 67Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
a liquidação do financiamento. Sempre que necessário, órgãos estaduais ou federais 
competentes nos assuntos fundiários poderão ser acionados para resolver dúvidas e 
oferecer informações para uma tomada de decisão bem fundamentada.
Imóvel é uma grande propriedade improdutiva, 
de interesse para reforma agrária
Se o imóvel rural que você pretende financiar pelo Terra Brasil 
tiver tamanho acima de 15 módulos fiscais, deve-se considerar a 
restrição para a compra de imóveis passíveis de desapropriação, 
que poderiam ser utilizados para reforma agrária. Ou seja, imó-
veis improdutivos ou que possam ser desapropriados por motivos 
previstos em lei, como trabalho escravo e cultivo de drogas.
No caso de qualquer dúvida, a UTE deve encaminhar ofício ao 
Incra para consultar sobre eventual interesse na desapropriação 
do imóvel para fins de reforma agrária.
Módulo 3
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Aula 2
Adequação do imóvel como unidade produtiva 
para o projeto que se quer implantar
Na primeira aula foram apresentados os requisitos relacionados à documentação e lo-
calização do imóvel. Se o imóvel estiver dentro dessas normas, devem ser considerados 
outros dois fatores: o projeto produtivo que se quer implantar e o valor do imóvel.
O candidato a beneficiário e o técnico precisam conhecer muito bem o imóvel que se 
pretende adquirir. É necessário ter certeza que as condições de preço e produção serão 
atendidas. Para a implantação do projeto produtivo determinado, o imóvel deverá ter 
condições de solo, topografia, clima, infraestrutura etc. que favoreçam a produção.
A decisão sobre a adequação do imóvel ao sistema produtivo é uma avaliação técnica, 
quedeve ser feita de forma fundamentada, pelo técnico e pelo agricultor. O valor do imó-
vel também é essencial para a proposta de financiamento: o PNCF só admite financiar 
um imóvel que seja adquirido pelo valor de mercado. O agricultor e o técnico precisam ter 
certeza de que o valor negociado corresponda ao mercado local.
Um imóvel para produção de pecuária leiteira, por exemplo, pode 
ser diferente de outro para implantar lavoura de milho e soja, as-
sim como esse pode ser diferente de outro para produzir café. Por 
isso, é fundamental ter um bom conhecimento do sistema produ-
tivo que se quer implantar e seus requisitos, para saber se ele irá 
funcionar e produzir resultados no imóvel escolhido.
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pg. 69Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Avaliação do imóvel 
pretendido
Como vimos acima, o valor do imóvel deve ser compatível com aqueles praticados no 
mercado local. A avaliação e vistoria do imóvel visam assegurar esse requisito. 
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Na avaliação do imóvel escolhido para ser financiado, é necessário assegurar que o valor 
do imóvel seja compatível com o valor de mercado, porque esse imóvel ficará hipotecado 
à União como garantia do financiamento.
O técnico responsável pela proposta de solicitação de financiamento deverá elaborar um 
parecer com a avaliação do imóvel que se pretende adquirir. Nessa avaliação ele deve 
informar o valor estimado da propriedade para a venda. Essa avaliação também deve 
verificar a viabilidade técnica e produtiva do imóvel, pois somente com a receita gerada 
pela produção será possível reembolsar o valor financiado.
Isso quer dizer que no imóvel pretendido deverá ser possível implantar o projeto produtivo 
e gerar renda, tanto para subsistência, quanto para pagar o financiamento do imóvel. A 
base a ser utilizada pelo técnico responsável pela elaboração da proposta de financiamento 
abrange os limites dos valores de referência definidos no Relatório Anual de Mercado de 
Terras, ou RAMT, do Incra. Esse valor é estabelecido em reais por hectare para o valor da 
terra nua, VTN, e para o valor total do imóvel, VTI, conforme a tipologia de uso de solo.
Os valores de referência do RAMT poderão ser visualizados diretamente pelo técnico na 
plataforma digital na qual está sendo elaborada a proposta de financiamento. São cál-
culos usados como base, por isso a avaliação deve ser feita por um técnico perito. Ele irá 
elaborar um laudo com todas as informações necessárias. A utilização dessa referência 
facilita a elaboração do parecer técnico sobre o valor de mercado do imóvel pelo técnico 
responsável. Se o valor negociado estiver compatível com os valores de referência do 
RAMT, isso significa que foi atendida a exigência quanto ao valor de mercado. Então, a 
negociação pode prosseguir.
pg. 69Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
http://ead.senar.org.br/
Módulo 3
pg. 70Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Poderão também ser utilizadas outras referências na elaboração do parecer, caso os 
valores do RAMT não estejam disponíveis para a microrregião ou o técnico entenda 
que sejam necessárias. Elas podem ser tabelas de bancos ou instituições públicas que 
trabalhem com preços de terras, além de publicações anuais sobre esse mercado. Mas 
se essas referências forem utilizadas, elas devem ser acompanhadas por justificativa e 
comprovação das informações.
Se o valor proposto para o imóvel for superior à tabela de preços de referência do In-
cra, será obrigatória a elaboração do laudo de avaliação do imóvel, seguindo normas da 
ABNT/NBR e com Anotação de Responsabilidade Técnica registrada no Conselho Re-
gional de Engenharia e Agronomia, além de uma vistoria de validação. Portanto, o técni-
co deverá comprovar sua habilitação para realizar avaliação e perícia de imóveis rurais, 
mediante certificado.
A vistoria do imóvel rural poderá ser conduzida por servidor público federal ou estadual 
com qualificação específica, pelos agentes financeiros competentes, assim como por ou-
tras parcerias firmadas por meio de acordos, convênios, chamadas públicas ou contratos 
firmados com a Secretaria de Agricultura Familiar e Cooperativismo. O Departamento de 
Gestão do Crédito Fundiário, o Decred, também pode indicar que seja feita uma vistoria, 
quando pertinente, para apurar o atendimento aos critérios e normas do Programa.
Quando a avaliação do imóvel for realizada por técnicos de instituições públicas esta-
duais, basta que eles preencham o parecer da avaliação no sistema Obter Crédito Terra 
Brasil. Nesse caso, não é necessário registro de Anotação de Responsabilidade Técnica 
nem vistoria de validação no imóvel.
Agora que você já sabe como é feita a avaliação do imóvel, veja alguns casos de agricul-
tores que precisaram verificar a compatibilidade do valor do imóvel com o mercado local.
O agricultor Ricardo está negociando a 
compra de um sítio que tem 10 hectares, 
pelo valor de R$ 50 mil.
Em consulta à plataforma Obter Crédito 
Terra Brasil, o técnico verificou que os 
valores de referência do RAMT para a mi-
crorregião em que está inserido o sítio são 
de R$ 4 mil/hectare para o valor da terra 
nua (VTN) e de R$ 6 mil/hectare para o 
valor total do Imóvel (VTI).
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Módulo 3
pg. 71Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
O técnico poderá emitir o parecer de que o valor negociado é compatível com o mer-
cado, pois atende às referências do RAMT. Só o VTN do imóvel vale R$ 40 mil e nele 
ainda há moradia, galpão, cercas, curral e pasto formado. Considerando que ele está 
sendo adquirido pelo valor total de R$ 50 mil, quando o VTI pelo RAMT poderia ser de 
até R$ 60 mil, estão dispensados outros procedimentos de busca de novas referências 
e a elaboração do laudo de avaliação.
A agricultora Juliana quer comprar um sítio do mesmo tamanho – 10 hectares – tam-
bém pelo valor de R$ 50 mil.
Na consulta à plataforma o técnico verifi-
cou que não estão disponíveis os valores 
do RAMT para a microrregião em que está 
inserido o sítio. Na busca por outras re-
ferências de valor, ele encontra no Banco 
do Nordeste valores que são de R$ 5 mil/
hectare para o VTN e de R$ 6 mil/hectare 
para o VTI. Ele também encontra referên-
cias do Instituto de Economia Agrícola do 
estado e na publicação Agrianual com va-
lores semelhantes aos do banco. Essa publicação anual é referência no país, por trazer 
preços de terras para muitas microrregiões do Brasil.
O técnico poderá emitir um parecer de que o valor negociado é compatível com o 
mercado, pois atende a três referências identificadas, sendo duas delas de instituições 
públicas certificadas. Nesse caso, também estão dispensados outros procedimentos.
Jorge é outro agricultor que está negociando um sítio com 10 hectares pelo valor de R$ 50 mil.
Os valores do RAMT não foram encon-
trados pelo técnico e ele consulta outras 
fontes, como bancos, o Instituto de Eco-
nomia Agrícola do estado e a publicação 
Agrianual, mas nem assim ele encontra 
referências de preços.
Não será possível a emissão de um pare-
cer, pois não existem valores de referên-
cia. Nesse caso, será necessário realizar 
o laudo de avaliação do imóvel rural. Com base no valor de avaliação encontrado no 
laudo, o técnico poderá emitir seu parecer.
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pg. 72Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Caso a instituição responsável pela elaboração da proposta de financiamento seja 
pública, como a Emater local, não há necessidade de registro da Anotação de Respon-
sabilidade Técnica (ART) – documento que define o responsável técnico pelo desenvol-
vimento de determinada atividade – para a realização do laudo. Se for uma instituição 
privada, o laudo elaborado pelo técnico deverá receber o registroda ART no CREA.
Somente esse laudo poderá servir de subsídio para a emissão do parecer quanto à 
compatibilidade do valor do imóvel com o mercado.
Para o agricultor é muito importante que esses fatores sejam 
analisados considerando as atividades agropecuárias que serão 
implantadas e que definem a aptidão do imóvel e seu valor.
Esses casos mostram alguns exemplos do que pode acontecer 
na avaliação do valor do imóvel! É muito interessante ver assim 
na prática, não é?
A existência de benfeitorias, como estradas internas, cercas, culturas, energia elétrica, 
acesso à rede telefônica e internet etc., considerando a utilidade de cada uma delas 
para as atividades pretendidas e o seu estado de conservação, também contribuem 
para definir o valor do imóvel.
Parâmetros considerados 
na definição do valor
A elaboração do laudo de avaliação para 
a definição do valor do imóvel que se quer 
comprar, quando for necessária, deverá ser 
feita de acordo com a norma ABNT NBR 
14653, que delimita os procedimentos 
para avaliação de bens de acordo com a 
Associação Brasileira de Normas Técnicas.
Alguns fatores são determinantes para definir o valor do imóvel. Suas características 
gerais de solo, relevo e topografia, disponibilidade de água, tamanho da área agricul-
tável e área total são elementos do meio físico que são valorizados de forma diferente 
pelo mercado.
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pg. 73Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Por último, mas não menos importante, deve-se considerar a região de localização do 
imóvel, sua infraestrutura, vias de acesso e as condições que oferece para a inserção no 
mercado. Regiões que ofereçam melhores condições para que o projeto produtivo seja 
implantado com êxito são mais valorizadas, em comparação com outras que não dispo-
nham de boa infraestrutura e que o mercado seja mais restrito, por exemplo. A utilidade 
do imóvel para o projeto planejado também é elemento fundamental para a definição do 
seu valor e deverá ser levada em consideração no laudo de avaliação a ser realizado. 
Fique atento!
A conclusão sobre o valor do imóvel tem que levar em conta 
esse conjunto de fatores que influenciam seu preço. Por isso, 
existe a exigência de que a avaliação do imóvel seja feita por 
profissional devidamente habilitado.
 
Somente um profissional com qualificação será capaz de realizar a análise integrada de 
todos esses fatores que contribuem para a definição do valor do imóvel, fazer pesquisa 
de preços dos imóveis na região e opinar quanto ao grau de adequação do imóvel ao 
sistema produtivo que se planeja implantar.
Necessidades de investimentos 
básicos para a produção
Para viabilizar a exploração pretendida 
pelo beneficiário e assegurar a sustenta-
bilidade econômica da propriedade rural 
financiada pelo Terra Brasil pode ser ne-
cessária a implantação de alguma infraes-
trutura básica e produtiva.
Essa infraestrutura também poderá ser 
financiada para o beneficiário em seu 
contrato, no denominado Subprojeto de 
Investimento Básico (SIB).
Módulo 3
pg. 74Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
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Para ter êxito na produção, a propriedade rural precisa de uma boa infraestrutura. O 
beneficiário do Terra Brasil pode financiá-la através do Subprojeto de Investimento 
Básico, ou SIB.
No SIB podem ser incluídos os investimentos que assegurem a estruturação inicial ne-
cessária, como a construção ou reforma de residência, abastecimento de água e ener-
gia elétrica.
Também pode entrar no SIB a construção de vias de acesso, cercas e instalações para 
criações e formação de pasto, além de estrutura para produção agrícola ou extrativista, 
processamento dos produtos e compra de equipamentos.
Como outros exemplos de infraestrutura temos a aquisição de animais para pecuária, 
a sistematização de áreas de plantio, obras de contenção de erosão, conservação ou 
correção da fertilidade.
Na região Nordeste podem ser necessários investimentos para a convivência com o semiárido.
Por exemplo, a construção de cisternas, barragens sucessivas, superficiais ou subterrâ-
neas ou outras formas de manejo dos recursos hídricos, culturas ou criações que consti-
tuam fontes complementares de alimentação animal ou humana, ou de renda, que re-
duzam os impactos da estiagem e os voltados para a conservação das áreas de reserva 
legal ou de preservação permanente também podem ser contempladas pelo SIB.
Fique atento!
Não podem ser adquiridas através do SIB as construções 
destinadas a práticas religiosas ou sedes de associação, pré-
dios destinados a espaços públicos de educação, saúde e lazer, 
nem bens como automóveis de passeio e motos.
http://ead.senar.org.br/
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pg. 75Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Negociação para aquisição
Na negociação do valor com o atual pro-
prietário, o candidato a beneficiário deve 
tentar pagar o menor valor possível na 
aquisição do imóvel. Isso, além de reduzir 
o valor do financiamento, abre possibili-
dade para o beneficiário dispor de mais 
recursos para cobrir outros custos, como a 
infraestrutura e as despesas acessórias.
Para realizar uma boa negociação, o agricultor precisa estar municiado de informa-
ções para estabelecer um diálogo argumentativo e convincente com o proprietário do 
imóvel. Nesse processo é importante contar com o apoio do técnico para repassar as 
informações mais valiosas, que fazem a diferença.
Ele deverá informar o preço de referência para ser utilizado pelo agricultor na negocia-
ção do imóvel com o proprietário. Caso esse valor seja ultrapassado, haverá a neces-
sidade de elaboração de laudo técnico de avaliação do imóvel rural. Esse laudo, como 
vimos anteriormente, fornecerá uma nova base de preço para ser utilizada na negocia-
ção entre agricultor e proprietário.
É sempre interessante lembrar que o responsável pela negociação do 
valor do imóvel pretendido é o candidato a beneficiário.
Registros e despesas 
acessórias
O financiamento também poderá incluir um valor que será reembolsado pelo agricultor, 
para custear as despesas acessórias relativas à aquisição do imóvel rural, como o paga-
mento dos impostos (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), os serviços de medição, 
topografia e georreferenciamento, quando estes forem obrigatórios para a transferência 
do imóvel, e os emolumentos e custos cartoriais, como o registro da escritura.
Fique atento!
Um lembrete importante é que o valor do SIB, somado ao das 
despesas acessórias e de contratação da ATER, não pode ser 
superior a 50% do valor total do contrato de financiamento, ou 
seja, não pode ultrapassar o valor alocado na aquisição da terra.
Módulo 3
pg. 76Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Aula 3
Documentação do imóvel
Assim como são exigidos documentos e comprovações pessoais do candidato a bene-
ficiário, também é exigida uma documentação para a aquisição do imóvel. Isso acontece 
para garantir a completa legalidade dessa compra em ao menos três aspectos principais:
• situação de registro, mediante verificação das movimentações cartorárias ocorridas 
nos últimos 20 anos;
• regularidade fiscal e existência de ônus ou gravames;
• garantias quanto ao seu valor.
Esses são elementos essenciais para que o imóvel possa ser financiado, como vimos 
nas aulas anteriores, pois o imóvel deve servir de hipoteca e garantia do valor para o 
governo federal e será transferido ao agricultor que está comprando, ao final do paga-
mento do financiamento.
Todo esse cuidado é necessário, pois toda transação com imó-
vel envolve algum grau de risco e, como os recursos utilizados 
no Terra Brasil são públicos, é preciso aumentar a cautela. O 
imóvel financiado permanecerá hipotecado junto à União, como 
garantia, até a finalização dopagamento. Ou seja, o imóvel não 
poderá ser negociado com qualquer outra pessoa enquanto o 
financiamento não tiver sido pago.
Módulo 3
pg. 77Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Na compra de imóvel rural alguns cuidados adicionais devem ser tomados, como garantir 
boas condições para localizar a área dada em garantia. Por isso são necessários o memo-
rial descritivo e levantamento topográfico com georreferenciamento.
Os documentos exigidos na compra devem fornecer todos os elementos para assegurar 
a verificação dos fatores citados no início da aula e permitir que sejam realizadas as aná-
lises por todos os atores envolvidos nas etapas de tramitação da proposta, viabilizando 
as aprovações e os encaminhamentos necessários até a assinatura do contrato de finan-
ciamento entre o agente financeiro e o beneficiário.
São apresentados a seguir os documentos que o candidato a beneficiário deve reunir 
para inserir na proposta de financiamento.
Matrículas e documentos 
de propriedade
Para as matrículas e documentações de propriedade é necessário verificar duas situa-
ções: o registro do imóvel e a sua situação fiscal. Acompanhe a tabela abaixo para saber 
mais sobre cada uma delas.
Situação de registro do imóvel
São exigidas três certidões principais que informam a condição do imóvel em termos de seu 
registro, movimentações realizadas nos últimos anos e existência de alguma pendência que 
interfira na transferência do imóvel. São elas:
• Certidão de Registro atualizada emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidão Vintenária com Cadeia Dominial atualizada emitida pelo Cartório de Re-
gistro de Imóveis;
• Certidão de Ônus, Gravames e Ações Reais e Reipersecutórias atualizada emitida 
pelo Cartório de Registro de Imóveis.
É possível que o cartório forneça uma única certidão contemplando todas as exigências das 
três certidões do imóvel rural e, além disso, descrever os limites e confrontações do imóvel e 
conter outras informações requeridas.
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pg. 78Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Situação fiscal do imóvel
A verificação da situação fiscal do imóvel permite avaliar se todos os tributos que incidem 
sobre a propriedade foram devidamente recolhidos e como está a sua situação cadastral 
(fundiária e ambiental), devendo constar a descrição e a localização do imóvel. Os docu-
mentos para cumprirem essa finalidade são os seguintes:
• Certificado de Cadastro do Imóvel Rural atualizado emitido no site do Incra.
• Certidão de Regularidade Fiscal do Imóvel (com relação ao Imposto sobre Proprie-
dade Territorial Rural) atualizada.
• Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União de 
Imóvel Rural emitido no portal da Receita Federal.
• Cadastro Ambiental Rural (CAR) – cópia do comprovante de registro no CAR, que 
pode ser consultado no Sicar (Sistema Nacional de Cadastro Ambiental Rural). Se 
o órgão estadual possuir um sistema próprio, a consulta poderá ser feita no site do 
órgão ambiental estadual.
• Memorial descritivo e Planta Topográfica georreferenciada;
• Declaração de não interesse do Incra (para casos obrigatórios de imóveis com 
mais de 15 módulos fiscais).
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pg. 79Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Peças técnicas e laudos
Além das certidões já vistas, existem também peças que devem ser elaboradas por téc-
nico habilitado. A primeira delas é o Laudo de Avaliação do Imóvel, utilizado para avaliar 
o valor do imóvel pretendido, como visto em aula anterior. Outras peças que também 
devem fazer parte da proposta são o Memorial Descritivo e a Planta Topográfica, que 
contribuem para detalhar a localização do imóvel.
Veja a tabela a seguir para saber os detalhes dessas peças.
Laudo de Avaliação do Imóvel
O laudo de avaliação, que deve ser elaborado por um técnico habilitado, com certificado 
de curso de perícia em avaliação de imóveis rurais, tem o objetivo de determinar o valor de 
mercado para compra do imóvel. Para a análise prévia e a elaboração do laudo deverá ser 
solicitada toda a documentação do imóvel ao seu proprietário. O passo seguinte consiste na 
realização de vistoria, pela qual o técnico habilitado conhecerá o imóvel, suas características 
gerais de solo, relevo e topografia, tamanho da área útil e produtiva, características físicas e 
atividades agropecuárias realizadas, disponibilidade de água, além de atestar a existência de 
benfeitorias (estradas, cercas, culturas, energia elétrica, acesso à rede telefônica e internet 
etc.) e seu estado de conservação.
O laudo deve destacar a metodologia empregada (método comparativo direto de dados de 
mercado, método involutivo, método da capitalização da renda ou método evolutivo), ressal-
vas e fatores limitantes. Seu conteúdo irá abordar o roteiro de acesso, a descrição da região 
de inserção do imóvel, a identificação e caracterização do imóvel sob avaliação e a pesquisa 
de mercado sobre preços de terras utilizada como referência para se chegar ao valor.
A conclusão deverá sintetizar a especificação da avaliação, com grau de fundamentação e 
o resultado alcançado (valor), com sua data de referência e precisão, além da assinatura e 
demais dados relevantes do profissional responsável.
Memorial Descritivo e Planta Topográfica
Para efetivar a transferência do imóvel rural é necessário contar com o Memorial Descritivo 
e a Planta Topográfica georreferenciada, documentos técnicos que contribuem para expor 
um detalhamento sobre o relevo do imóvel e sua localização.
A Planta Topográfica georreferenciada deve obedecer ao sistema de coordenadas geor-
referenciadas (SIRGAS 2000 – Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas do 
IBGE), para fins de controle e gestão da malha fundiária pelo Ministério da Agricultura, 
Pecuária e Abastecimento (MAPA). O memorial descritivo, o levantamento topográfico e o 
georreferenciamento são importantes para fins de avaliação imobiliária e devem ser ela-
borados por profissional habilitado, servindo como garantia de que tudo esteja conforme a 
legislação vigente.
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pg. 80Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Aula 4
Documentação dos vendedores
Para concluir a documentação do imóvel necessária para a proposta de financiamento, 
devem ser recolhidos documentos dos vendedores, com informações que possibilitem 
verificar sua legitimidade para vender o imóvel e sua titularidade atual sobre a proprieda-
de. Esses documentos também servem para verificar a existência de ônus sobre o imóvel. 
A demora do Judiciário em situações de partilha e inventário é um dos problemas em que 
se justifica a verificação de legitimidade.
Deve-se pesquisar se existem ações judiciais que recaiam sobre o imóvel 
ou seu proprietário, de cunho civil, trabalhista, ambiental etc. Se existirem, 
é necessário analisar seu conteúdo, para avaliar eventuais obrigações que 
possam caber ao proprietário.
Esses cuidados e verificações da documentação do proprietário também evitam que 
a negociação do imóvel seja questionada em ações de fraude a credores e execuções 
posteriores à compra. Isso acontece porque é muito frequente que o imóvel sirva como 
garantia para financiamentos, podendo ser afetado por algum contrato, em vigência ou 
não. É importante o mapeamento de riscos envolvendo a propriedade.
Módulo 3
pg. 81Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Pessoa física
De cada um dos vendedores será exigido 
o conjunto dos documentos necessá-
rios para a verificação de sua identidade, 
condição de regularidade fiscal e eventual 
existência de ações civis e penais com 
incidência sobre o patrimônio. Isso inclui 
todos os documentos de cada um dos 
vendedores do imóvel rural e, no caso de 
formal de partilha, de cada um dos herdei-
ros indicados.
Veja abaixo a relação de documentos.
Intenção de venda
Declaração de intenção de venda do imóvel pelo vendedor.
Documentos de identificação
Documento oficial de identificaçãode pessoa física de cada um dos vendedores e cônjuges.
Comprovante do CPF de cada um dos vendedores e cônjuges.
Cópia de comprovante do estado civil de cada um dos vendedores. No caso de solteiros, 
deverá ser apresentada a certidão de nascimento. Para a comprovação da união:
• certidão de casamento civil ou religioso;
• certidão de união estável;
• certidão de nascimento ou de batismo dos filhos.
Documentos para comprovação da regularidade fiscal
• Certidão de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União de 
cada um dos vendedores e cônjuges (emitida no portal da Receita Federal).
• Declaração de Isenção de Contribuição ao INSS (se o vendedor não tiver empregados).
• Certificado de Regularidade do FGTS de cada um dos vendedores e cônjuges (emitido no 
portal Caixa).
• Certidão Negativa de Ações Cíveis, Pessoais e Reipersecutórias de cada um dos vende-
dores e respectivos cônjuges (emitida pelo Cartório do Fórum do município de domicílio 
do vendedor e do município da sede do imóvel, se em municípios diferentes).
Módulo 3
pg. 82Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
 
Fique atento!
São exigidas certidões que provem a regularidade fiscal peran-
te a Fazenda Nacional, para quaisquer fins. A certidão é expe-
dida conjuntamente pela Secretaria Especial da Receita Federal 
do Brasil (RFB) e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional 
(PGFN), referindo-se a todos os créditos tributários federais e 
à Dívida Ativa da União (DAU) por elas administrados.
Pessoa jurídica
Caso o vendedor seja pessoa jurídica, ou seja, uma empresa constituída, a documenta-
ção requerida visa identificar responsabilidades e eventuais ônus sobre o imóvel.
Veja abaixo a relação de documentos. 
 
Identificação dos sócios com poderes para 
alienar o bem imóvel
• Certidão da Junta Comercial ou da entidade competente, contendo nomes, atribuições, 
limites de responsabilidade e competências dos representantes legais da pessoa jurídica, 
expedida pela Junta Comercial do Estado, com validade de 90 dias.
• Documentos pessoais (RG e CPF) dos representantes legais da pessoa jurídica que deve-
rão assinar a escritura.
• Comprovante de Inscrição e de Situação Cadastral (CNPJ) emitido no site da Receita 
Federal.
Regularidade fiscal perante o fisco
• Certidão de Débitos relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União, 
expedida conjuntamente pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (RFB) e 
pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), referente a todos os créditos tribu-
tários federais e à Dívida Ativa da União (DAU) por elas administrados.
• Declaração de Isenção de Contribuição com o INSS, se o vendedor não tiver empregados.
• Certificado de Regularidade do FGTS emitido com base no CNPJ da empresa ou o núme-
ro do Cadastro Específico do INSS emitido no portal Caixa.
• Certidão da Receita Estadual emitida no site da Secretaria de Fazenda Estadual.
• Certidão da Receita Municipal emitida no site da Secretaria de Fazenda (ou da Tributa-
ção) Municipal.
Módulo 3
pg. 83Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
Certidões de ônus e gravames
• Certidão Negativa de Ações Cíveis, Pessoais e Reipersecutórias emitida pelo Cartório do 
Fórum do município de domicílio do vendedor e do município da sede do imóvel, se em 
municípios diferentes.
Fique atento!
Nas sociedades, apenas os indicados estatutariamente têm o 
poder de alienar bens e podem assinar a escritura de venda do 
imóvel pertencente à pessoa jurídica vendedora. Considerando 
que esses poderes podem ser transferidos de um sócio para 
outro, de acordo com o disposto no estatuto da empresa, é 
necessário que a certidão seja recente, com 90 dias de prazo, 
no máximo.
Aquisição de imóvel 
com herdeiros
No caso de financiamento de imóvel com recursos do Terra Brasil decorrente de ven-
da de ascendente a descendente, é necessário o prévio e expresso consentimento do 
cônjuge do alienante. Isso só não acontece se a união foi celebrada sob o regime de 
separação obrigatória de bens. Isso também ocorre com os demais herdeiros, exceto 
nas hipóteses de exclusão sucessória nos termos da lei civil.
Conclusão do módulo
Parabéns! Você chegou ao final do módulo.
Neste módulo, foram apresentados os requisitos que precisam ser verificados para a 
negociação do imóvel, as formas de estimar seu valor e a documentação necessária, 
tanto do imóvel quanto dos vendedores, para a inserção do imóvel na proposta de soli-
citação. Que tal relembrar os principais pontos vistos neste módulo?
Módulo 3
pg. 84Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
O conteúdo a seguir está disponível no seu Ambiente Virtual de 
Aprendizagem (AVA), em formato de vídeo!
Se você estiver conectado à internet e quiser ir direto para a pá-
gina do portal EAD do Senar, clique no ícone ao lado.
Este módulo tratou de quatro passos fundamentais para enten-
dermos quais são os imóveis que podem ser financiados pelo 
Terra Brasil.
Esses critérios estabelecidos são importantes para garantir a 
segurança de quem compra, de quem vende e, principalmente, 
de quem financia.
Inicialmente, você conheceu as principais condições que os imóveis precisam atender 
para serem comprados com o financiamento do Programa. Essas condições são relati-
vas a tamanho, localização e encargos que possam dificultar a transferência do imóvel. 
Também vimos que o valor do imóvel precisa ser compatível com o valor de mercado 
local. Para garantir isso, é feita uma avaliação pelo técnico.
Passamos pela importância da documentação do imóvel e listamos quais documentos 
precisam constar na proposta de financiamento. Além da documentação do imóvel, é 
necessário recolher documentos dos vendedores desse imóvel, para verificar sua legi-
timidade para transferi-lo ao novo proprietário. Essas exigências existem para garantir 
segurança ao beneficiário e à União, que detém a propriedade do imóvel até a finaliza-
ção do pagamento do financiamento.
Preparamos um podcast com o tema Condições para aquisição de imóveis pelo PNCF 
– Terra Brasil para que você tenha acesso aos assuntos tratados neste módulo! Para 
ouvi-lo, faça o download do arquivo no AVA. 
Fique atento!
Não deixe de ouvir! 
http://ead.senar.org.br/
Módulo 3
pg. 85Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
 A seguir, você poderá analisar as questões da Atividade de aprendizagem do módulo 3. 
Boa leitura!
Atividade de aprendizagem – 
Módulo 3
Chegou a hora de colocar em prática o que você aprendeu!
O conteúdo do módulo 4 só será liberado após a conclusão da 
atividade dentro do AVA.
Se você estiver conectado à internet e quiser ir direto para pági-
na do Portal EAD do Senar, clique no ícone ao lado.
No AVA, marque a resposta que julgar correta e clique em Enviar. Feito isso, um fee-
dback será exibido e confirmará se você acertou. Vale lembrar que você terá duas ten-
tativas para responder cada pergunta e, ao final, a resposta correta será apresentada.
Trouxemos as perguntas para cá. Assim, caso precise, poderá rever o conteúdo estudado.
1. Dados os objetivos que levaram à criação do PNCF – Terra Brasil, há um con-
junto de normas legais que definem as características dos imóveis que podem 
ser financiados e outras que impedem algumas aquisições. Considerando as 
descrições de imóveis apresentadas por produtores interessados, assinale a 
alternativa que contém o perfil adequado de imóvel que atende aos requisitos 
para ser financiado pelo Programa.
a. O imóvel pretendido possui cerca de 20 hectares, o que corresponde a menos 
de 2 módulos fiscais do município, está matriculado em cartório, com todas as 
mudanças de titularidade ocorridas nos últimos 20 anos devidamente registra-
das, sua situação ambiental é regular quanto à preservação da Reserva Legal 
(RL) e da Área de Preservação Permanente (APP) e ele tem a devida inscrição no 
Cadastro Ambiental Rural (CAR).
b. O imóvel identificado é uma ótima propriedadepara receber o projeto de fruticul-
tura irrigada que o agricultor pretende implantar, possuindo uma nascente devi-
damente protegida pela APP e RL, e está devidamente inscrito no CAR. É um bom 
imóvel com 25 hectares que o proprietário comprou recentemente, há menos de 
2 anos, e só se dispõe a vender porque realizou uma operação de crédito que não 
conseguiu quitar e teme perder o imóvel que está hipotecado para o banco.
c. O imóvel que se pretende adquirir é muito adequado para o projeto de agricul-
tura orgânica que o agricultor quer implantar, uma vez que faz divisa com uma 
área remanescente de quilombo e é vizinho de uma área indígena, o que faz com 
que não tenha problemas de utilização de agrotóxicos pelos vizinhos nas suas 
lavouras, que poderiam gerar inconvenientes para a produção orgânica que se 
quer realizar.
http://ead.senar.org.br/
Módulo 3
pg. 86Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
d. O imóvel rural pretendido se presta muito bem para a atividade pecuária que o 
agricultor pretende implantar. Seu proprietário está disposto a vender, uma vez 
que resolveu a questão documental, com a conclusão recente da ação discri-
minatória realizada pelo governo do estado e está regularizando a matrícula do 
imóvel junto ao cartório.
2. O PNCF – Terra Brasil define um conjunto de procedimentos que deve ser ado-
tado no processo de identificação do imóvel a ser financiado e na determinação 
do seu valor. Um agricultor identificou o imóvel que julga ser adequado para a 
implantação do sistema produtivo desejado. A partir daí, qual é a alternativa 
que retrata o melhor procedimento a ser adotado para estabelecer o valor da 
negociação e adquirir o imóvel utilizando o financiamento do Programa?
a. Perguntar a opinião dos amigos e vizinhos do imóvel que conhecem bem a pro-
priedade, sobre qual seria o valor máximo que se pode pagar por ela. Com base 
nisso, fazer uma proposta cerca de 25 a 30% abaixo desse valor, para ter mar-
gem e poder negociar com o proprietário.
b. Elaborar imediatamente o laudo de avaliação do imóvel desejado, para ter uma 
base sólida de valor para negociar, pois como seu projeto está sendo elaborado 
por instituição privada e o técnico que está elaborando a sua proposta de fi-
nanciamento não tem habilitação para realizar a avaliação do imóvel rural, será 
preciso contratar outro profissional.
c. Em primeiro lugar obter do técnico que está elaborando seu projeto técnico de 
financiamento a referência de preços do Relatório Anual de Mercado de Terras 
(RAMT) do Incra para iniciar negociações com o proprietário. Verificada a inten-
ção de vender, mas não havendo acordo com base nessa referência, solicitar a 
elaboração do laudo de avaliação do imóvel, para dispor de uma base técnica 
mais sólida para definir o valor final da negociação.
d. Como não há referência de preços do RAMT do Incra para a microrregião de 
localização do imóvel, buscar referências de mercado junto às instituições finan-
ceiras. Delegar a negociação com o proprietário integralmente ao técnico e só 
mandar elaborar o laudo de avaliação depois de concretizar a negociação.
3. Toda aquisição de imóvel com financiamento do PNCF – Terra Brasil requer 
a apresentação de um conjunto de documentos do imóvel que comprove sua 
total regularidade e comprove que ele pode ser negociado por seus proprietá-
rios, sem problemas. Considerando as exigências e os cuidados que devem ser 
adotados, assinale a alternativa que relaciona corretamente os documentos e a 
finalidade de sua obtenção para a verificação da situação do imóvel.
a. A escritura registrada e a matrícula do imóvel, assim como a certidão vintenária 
são documentos importantes para informar qual é a condição de regularidade 
dos registros cartoriais do imóvel e que as movimentações anotadas nesse perí-
odo foram regularizadas.
Módulo 3
pg. 87Quais imóveis podem ser adquiridos pelo PNCF – Terra Brasil - 
b. A solicitação de um conjunto amplo de documentos visa apenas cumprir as 
exigências legais, pois as transações com imóveis rurais no Brasil são bastante 
seguras e na maioria dos casos não há necessidade de realizar muitas verifica-
ções documentais, sendo mais importante conhecer o imóvel e seus limites.
c. As certidões de regularidade fiscal, o certificado cadastral (CCIF) e o CAR são 
relevantes apenas para que os órgãos públicos possam se informar sobre a situ-
ação ambiental do imóvel, sem maiores implicações quanto à sua aquisição.
d. Mais importante que as certidões de ônus e gravames do imóvel rural é de gran-
de importância verificar junto aos proprietários a liquidação das operações de 
crédito que tenham sido realizadas, pois na maioria dos casos o crédito rural é 
concedido para a pessoa física.
4. Da mesma forma que há precauções com relação aos documentos do imóvel, as 
normas do PNCF – Terra Brasil também orientam quanto a determinados pro-
cedimentos de certificação da condição dos vendedores do imóvel. Consideran-
do o que estabelecem as normas, assinale a alternativa que melhor corresponde 
às categorias de documentos que devem ser solicitados e à finalidade que a sua 
apresentação atende.
a. Os documentos dos vendedores, pessoa física ou jurídica, devem ser aqueles 
que permitam a identificação dos proprietários do imóvel e a eventual existência 
de débitos fiscais, para se conhecer os eventuais débitos de impostos do imóvel.
b. Os documentos dos vendedores, pessoa física ou jurídica, devem ser aqueles 
que permitam a identificação dos proprietários do imóvel e que comprovem a 
regularidade fiscal, incluindo a Certidão Negativa de Ações Cíveis, Pessoais e 
Reipersecutórias. No caso da PJ, é importante a identificação dos sócios com 
poderes para alienar o bem imóvel.
c. As certidões de regularidade fiscal servem para identificar o valor de eventuais 
impostos em atraso, mas não afetam a aquisição, pois não informam qual é a 
situação cadastral dos imóveis.
d. No caso de financiamento de imóvel decorrente de venda de ascendente a des-
cendente somente é necessário o prévio e expresso consentimento do cônjuge 
do alienante se a união foi celebrada sob o regime de comunhão total de bens.