APLICAÇÃO PRÁTICA - SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA - 90%

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA 
SUPERIOR DE TECNOLOGIA EM PROCESSOS GERENCIAIS 
 
 
 
JENSEN BERNARDO DA SILVA 
20201301050 
 
 
 
 
 
AVA2 – AVALIAÇÃO VIRTUAL 
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS 
 
 
 
 
 
APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE 
VIABILIDADE FINANCEIRA. 
 
 
 
 
 
 
 
RIO DE JANEIRO – RJ 
2021 
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Situação problema: 
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em 
móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma 
nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas 
ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a 
viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações. 
 
Simulação 1: 
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação 
da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a 
uma taxa de juros de 5% ao mês. 
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas 
simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de 
R$30.000,00 como Entrada. 
 
 
 
MÉTODO PRICE 
Informações: 
PV: R$ 270.000,00 (Considerando que o valor total do financiamento foi de R$ 
300.000,00, porém houve uma entrada de R$ 30.000,00) 
AMORTIZAÇÃO: A diferença entre a prestação e os juros. (Prestação - Juros). 
SALDO FINAL OU SALDO DEVEDOR: Será a diferença entre o saldo do mês 
anterior e a amortização. (Saldo final mês anterior - Amortização). 
JUROS INICIAL: (Saldo Inicial x juros) R$270.000,00 * 0,05 = R$ 13.500,00 
PRESTAÇÃO: R$ 19.157,16 (Parcela fixa durante todo o financiamento 
 
i = JUROS 5% a.m 
 PV = SALDO INICIAL R$ 270.000,00 
 n = PRESTAÇÕES 25 
PMT= PV * {(1+i)n * i (1+i)n -1} 
PMT= R$ 270.000,00 * {(1+ 0,05)25 *0,05 / (1+0,05)25 -1} 
PMT= R$ 270.000,00 * {(1,05)25 *0,05 / (1,05)25 -1} 
PMT= R$ 270.000,00 * {3,38635494 * 0,05 / 3,38635494 -1} 
PMT= R$ 270.000,00 * {0,16931774 / 2,38635494} 
PMT= R$ 270.000,00 * 0,07095245 
PMT= R$ 19.157,16 
 
 
 
 
MÊS SALDO INICIAL JUROS PRESTAÇÃO SALDO FINAL ARMOTIZAÇÃO
0 270.000,00R$ -R$ -R$ 270.000,00R$ 
1 270.000,00R$ 13.500,00R$ 19.157,16R$ 264.342,84R$ 5.657,16R$ 
2 264.342,84R$ 13.217,14R$ 19.157,16R$ 258.402,81R$ 5.940,02R$ 
3 258.402,81R$ 12.920,14R$ 19.157,16R$ 252.165,79R$ 6.237,02R$ 
4 252.165,79R$ 12.608,29R$ 19.157,16R$ 245.616,92R$ 6.548,87R$ 
5 245.616,92R$ 12.280,85R$ 19.157,16R$ 238.740,60R$ 6.876,32R$ 
6 238.740,60R$ 11.937,03R$ 19.157,16R$ 231.520,47R$ 7.220,13R$ 
7 231.520,47R$ 11.576,02R$ 19.157,16R$ 223.939,33R$ 7.581,14R$ 
8 223.939,33R$ 11.196,97R$ 19.157,16R$ 215.979,13R$ 7.960,20R$ 
9 215.979,13R$ 10.798,96R$ 19.157,16R$ 207.620,92R$ 8.358,21R$ 
10 207.620,92R$ 10.381,05R$ 19.157,16R$ 198.844,81R$ 8.776,12R$ 
11 198.844,81R$ 9.942,24R$ 19.157,16R$ 189.629,88R$ 9.214,92R$ 
12 189.629,88R$ 9.481,49R$ 19.157,16R$ 179.954,21R$ 9.675,67R$ 
13 179.954,21R$ 8.997,71R$ 19.157,16R$ 169.794,76R$ 10.159,45R$ 
14 169.794,76R$ 8.489,74R$ 19.157,16R$ 159.127,34R$ 10.667,43R$ 
15 159.127,34R$ 7.956,37R$ 19.157,16R$ 147.926,54R$ 11.200,80R$ 
16 147.926,54R$ 7.396,33R$ 19.157,16R$ 136.165,70R$ 11.760,84R$ 
17 136.165,70R$ 6.808,29R$ 19.157,16R$ 123.816,82R$ 12.348,88R$ 
18 123.816,82R$ 6.190,84R$ 19.157,16R$ 110.850,50R$ 12.966,32R$ 
19 110.850,50R$ 5.542,53R$ 19.157,16R$ 97.235,86R$ 13.614,64R$ 
20 97.235,86R$ 4.861,79R$ 19.157,16R$ 82.940,49R$ 14.295,37R$ 
21 82.940,49R$ 4.147,02R$ 19.157,16R$ 67.930,35R$ 15.010,14R$ 
22 67.930,35R$ 3.396,52R$ 19.157,16R$ 52.169,71R$ 15.760,65R$ 
23 52.169,71R$ 2.608,49R$ 19.157,16R$ 35.621,03R$ 16.548,68R$ 
24 35.621,03R$ 1.781,05R$ 19.157,16R$ 18.244,92R$ 17.376,11R$ 
25 18.244,92R$ 912,25R$ 19.157,16R$ -R$ 18.244,92R$ 
208.929,09R$ 478.929,09R$ 270.000,00R$ TOTAL
TABELA PRICE
MÉTODO SAC 
Informações: 
PV: R$ 270.000,00 (Considerando que o valor total do financiamento foi de R$ 
300.000,00, porém houve uma entrada de R$ 30.000,00) 
AMORTIZAÇÃO: PV/n = R$ 270.000,00/25 = R$ 10.800,00 
SALDO FINAL OU SALDO DEVEDOR: Será a diferença entre o saldo do mês 
anterior e a amortização. (Saldo final mês anterior – Amortização). 
JUROS INICIAL: (Saldo Inicial x juros) R$270.000,00 * 0,05 = R$ 13.500,00 
PRESTAÇÃO: Será os juros mais a amortização. 
 
 
 
MÊS SALDO INICIAL JUROS PRESTAÇÃO SALDO FINAL ARMOTIZAÇÃO
0 270.000,00R$ -R$ -R$ 270.000,00R$ 
1 270.000,00R$ 13.500,00R$ 24.300,00R$ 259.200,00R$ 10.800,00R$ 
2 259.200,00R$ 12.960,00R$ 23.760,00R$ 248.400,00R$ 10.800,00R$ 
3 248.400,00R$ 12.420,00R$ 23.220,00R$ 237.600,00R$ 10.800,00R$ 
4 237.600,00R$ 11.880,00R$ 22.680,00R$ 226.800,00R$ 10.800,00R$ 
5 226.800,00R$ 11.340,00R$ 22.140,00R$ 216.000,00R$ 10.800,00R$ 
6 216.000,00R$ 10.800,00R$ 21.600,00R$ 205.200,00R$ 10.800,00R$ 
7 205.200,00R$ 10.260,00R$ 21.060,00R$ 194.400,00R$ 10.800,00R$ 
8 194.400,00R$ 9.720,00R$ 20.520,00R$ 183.600,00R$ 10.800,00R$ 
9 183.600,00R$ 9.180,00R$ 19.980,00R$ 172.800,00R$ 10.800,00R$ 
10 172.800,00R$ 8.640,00R$ 19.440,00R$ 162.000,00R$ 10.800,00R$ 
11 162.000,00R$ 8.100,00R$ 18.900,00R$ 151.200,00R$ 10.800,00R$ 
12 151.200,00R$ 7.560,00R$ 18.360,00R$ 140.400,00R$ 10.800,00R$ 
13 140.400,00R$ 7.020,00R$ 17.820,00R$ 129.600,00R$ 10.800,00R$ 
14 129.600,00R$ 6.480,00R$ 17.280,00R$ 118.800,00R$ 10.800,00R$ 
15 118.800,00R$ 5.940,00R$ 16.740,00R$ 108.000,00R$ 10.800,00R$ 
16 108.000,00R$ 5.400,00R$ 16.200,00R$ 97.200,00R$ 10.800,00R$ 
17 97.200,00R$ 4.860,00R$ 15.660,00R$ 86.400,00R$ 10.800,00R$ 
18 86.400,00R$ 4.320,00R$ 15.120,00R$ 75.600,00R$ 10.800,00R$ 
19 75.600,00R$ 3.780,00R$ 14.580,00R$ 64.800,00R$ 10.800,00R$ 
20 64.800,00R$ 3.240,00R$ 14.040,00R$ 54.000,00R$ 10.800,00R$ 
21 54.000,00R$ 2.700,00R$ 13.500,00R$ 43.200,00R$ 10.800,00R$ 
22 43.200,00R$ 2.160,00R$ 12.960,00R$ 32.400,00R$ 10.800,00R$ 
23 32.400,00R$ 1.620,00R$ 12.420,00R$ 21.600,00R$ 10.800,00R$ 
24 21.600,00R$ 1.080,00R$ 11.880,00R$ 10.800,00R$ 10.800,00R$ 
25 10.800,00R$ 540,00R$ 11.340,00R$ -R$ 10.800,00R$ 
175.500,00R$ 445.500,00R$ 270.000,00R$ TOTAL:
TABELA SAC
Simulação 2: 
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje 
ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma 
nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto 
de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora. 
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% 
ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento 
do imóvel. 
 
INFORMAÇÕES 
 
Lucros antes do imposto: Receita - Custos fixos e variáveis; 
IR e CS: Lucro antes dos impostos x o imposto (32,8%); 
Fluxo de caixa livre (FCL):Lucro antes dos impostos - o imposto em real; 
 
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores 
VPL, TIR e payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do projeto. 
INDICADOR VPL: 
VPL= - I + {FCF1 / (1 + i)} + {FCF2 / (1+i)2} + {FCF3 / (1+i)3} + {FCF4 / (1+i)4} 
VPL= -380.000 + {168.000 / (1 + 0,1)} + {168.000 / (1 + 0,1)2} + {141.120 / (1 + 0,1)3} 
+ {188.160 / (1 + 0,1)4} 
VPL= -380.000 + 168.000 / 1,1 + 168.000 / 1,21 + 141.120 / 1,331 + 188.160 / 1,4641 
Descrição Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4
Receita Esperada 350.000,00R$ 350.000,00R$ 300.000,00R$ 400.000,00R$ 
Custos Fixos e Variáveis 100.000,00R$ 100.000,00R$ 90.000,00R$ 120.000,00R$ 
Lucro antes dos Impostos 250.000,00R$ 250.000,00R$ 210.000,00R$ 280.000,00R$ 
IR e CS (32,8%) 82.000,00R$ 82.000,00R$ 68.880,00R$ 91.840,00R$ 
Investimento 380.000,00R$ 
Fluxo de Caixa Livre - FCL 168.000,00R$ 168.000,00R$ 141.120,00R$ 188.160,00R$ 
VPL= -380.000 + 152.727,28 + 138.842,98 + 106.025,54+ 128.515,81 
VPL= - 380.000 + 526.111,60 
VPL= 146.111,60 
 
 
Além dos valores presentes constarem no cálculo do VLP pode ser calculado 
separadamente conforme abaixo utilizando a fórmula VP= VF/(1+i)t, onde VP é o valor 
presente, VF o valor futuro, i é a taxa e t o tempo. Exemplificarei com VP1 e VF1 para 
o primeiro período e assim consecutivamente. 
O saldo acumulado é encontrado somando o valor acumulado 0 com o valor presente 
do mês do cálculo, no caso saldo acumulado 0 + valor presente 1, saldo acumulado 1 
+ valor presente 2 e assim por diante. 
VP1= VF1/(1+i)t VP2= VF2/(1+i)t 
VP1= 168.000 / (1+0,1)1 VP2= 168.000 / (1+0,1)2 
VP1= 168.000 / (1,1)1 VP2= 168.000 / (1,1)2 
VP1= 152.727,27 VP2= 138.842,98 
 
VP3= VF2/(1+i)t VP4= VF2/(1+i)t 
VP3= 141.120 / (1+0,1)3 VP4= 188.160 / (1+0,1)4 
VP3= 141.120 / (1,1)3 VP4= 188.160 / (1,1)4 
VP3= 106.025,54 VP4= 128.515,81 
 
 
 
ANO VALOR FUTURO VALOR PRESENTE SALDO ACUMULADO
0 -R$ 380.000,00 -R$ 380.000,00 -R$ 380.000,00
1 R$ 168.000,00 R$ 152.727,27 -R$ 227.272,73
2 R$ 168.000,00 R$ 138.842,98 -R$ 88.429,75
3 R$ 141.120,00 R$ 106.025,54 R$ 17.595,79
4 R$ 188.160,00 R$ 128.515,81 R$ 146.111,60
INVESTIMENTO: 380.000,00R$ 
TMA: 10%
VPL: R$ 146.111,60
INDICADOR TIR: 
 
No cálculo manual para dar o valor exato precisa ser utilizado todas as casas 
decimais, já na planilha do Excel o valor arredondado fica em 27%. 
VPL= - I + {FCF1 / (1 + TIR)} + {FCF2 / (1+TIR)2} + {FCF3 / (1+TIR)3} + {FCF4 / 
(1+TIR)4} = 0 
VPL= -380.000 + {168.000 / (1+0,26647549868401)} + {168.000 / 
(1+0,26647549868401)2} + {141.120 / (1+0,26647549868401)3} + {188.160 / 
(1+0,26647549868401)4} 
VPL= -380.000 + {168.000 / 1,26647549868401} + 
{168.000 / 1,6039601887669118152418296801} + 
{141.120 / 2,0313762799378734558489355852794} + 
{188.160 /2,5726882871491873832975665306719} 
VPL= -380.000 + 132.651,60 + 104.740,75 + 69.470,14 + 73.137,50 
VPL= - 380.000 + 380.000 
VPL= 0 
PAYBACK SIMPLES: 
 
ANO VALOR FUTURO
0 -R$ 380.000,00
1 R$ 168.000,00
2 R$ 168.000,00
3 R$ 141.120,00
4 R$ 188.160,00
TIR: 26,647549868401%
ANO VALOR FUTURO
0 -R$ 380.000,00
1 R$ 168.000,00
2 R$ 168.000,00
3 R$ 141.120,00
4 R$ 188.160,00
TIR: 27%
ANO FLUXO SOMATÓRIO
0 -R$ 380.000,00 380.000,00-R$ 
1 R$ 152.727,27 227.272,73-R$ 
2 R$ 138.842,98 88.429,75-R$ 
3 R$ 106.025,54 17.595,79R$ 
4 R$ 128.515,81 146.111,60R$ 
2,8PAYBACK:
ANO FLUXO SOMATÓRIO
0 -R$ 380.000,00 380.000,00-R$ 
1 R$ 152.727,27 227.272,73-R$ 
2 R$ 138.842,98 88.429,75-R$ 
3 R$ 106.025,54 17.595,79R$ 
4 R$ 128.515,81 146.111,60R$ 
3PAYBACK:
O valor payback se dá entre o segundo e terceiro ano. Para chegar ao tempo de 
retorno do investimento basta dividir o valor do último período negativo pelo período 
positivo seguinte: 
88.429,75 / 106.025,54 = 0,83404196762402719193884794173178 
Sabendo que o retorno inicia entre o segundo e terceiro ano para saber o período 
mais exato multiplicasse o resultado acima por 12: 
0,83404196762402719193884794173178 x 12 = 10,00 
Então o período payback é em 2 anos e 10 meses. Se considerarmos a planilha do 
Excel e reduzimos as casas decimais encontraremos o payback no terceiro período 
que é exatamente o primeiro ano que o retorno é positivo. 
PAYBACK DESCONTADO 
 
No Payback descontado o período de retorno se dá no 4 período considerando a taxa 
de 10%. O valor do PV é calculado através da formula abaixo PV= FV/(1+i) n sendo 
assim: 
PV1= -227.272,73 / (1+0,1)1 = -227.272,73 / 1,1 = -206.611,57 
PV2= -88.429,75 / (1+0,1)2 = -88.429,75 / 1,21 = -73.082,44 
PV3= 17.595,79 / (1+0,1)3 = 17.595,79 / 1,331 = 13.219,98 
PV4= 146.111,60 / (1+0,1)4 = 146.111,60 / 1,4641 = 99.796,18 
 
ANÁLISE: 
Considerando que o VPL é positivo a TIR é maior que o TMA e o payback teve 
resultado positivo antes do término do financiamento, pode-se afirmar que o 
investimento é viável 
ANO FLUXO PV SOMATÓRIO 
0 380.000,00-R$ 380.000,00-R$ 380.000,00-R$ 
1 227.272,73-R$ 206.611,57-R$ 173.388,43-R$ 
2 88.429,75-R$ 73.082,44-R$ 100.305,99-R$ 
3 17.595,79R$ 13.219,98R$ 87.086,02-R$ 
4 146.111,60R$ 99.796,18R$ 12.710,17R$ 
PARECER À EMPRESA MÓVEIS DA BAHIA LTDA 
 
 
Visando o aumento na área de atuação da Móveis da Bahia, a melhor opção para o 
empréstimo para aquisição da nova sede seria a tabela SAC, tendo em vista que as 
prestações e os juros totais são bem menores, consequentemente também o valor 
final do empréstimo que ficaria em R$ 445.500,00. Mesmo o valor das parcelas sendo 
menores, na tabela Price o total pago pelo financiamento seria de R$ 478.929,09. Um 
financiamento que se baseie na tabela SAC seria a melhor escolha a se tomar. 
O valor presente líquido (VPL) em R$ 146.111,60, a taxa interna de retorno (TIR) 
sendo 26,65% e o payback simples positivo após dois anos e dez meses como 
também o payback descontado ficando positivo no quarto ano, mostra que há 
viabilidade na aquisição da nova filial da empresa. 
Sendo assim, a melhor decisão para a Móveis da Bahia é financiar a sua nova sede 
através de um financiamento que utilize a tabela SAC. A aquisição da nova filial 
também é viável tendo em vista os resultados positivos apresentados acima e 
considerando também que a TIR é maior com o TMA. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Referências: 
Stumpf, Kleber. Topinvest: Sistema de amortização, quais são e como eles operam, 
Disponível em: https://www.topinvest.com.br/sistemas-de-amortizacao-quais-sao-e-
como-eles-operam/. Acesso em 16 de março de 2021. 
Duarte, Marcelo. Infoescola: Amortização, Disponível em: 
https://www.infoescola.com/economia/amortizacao/. Acesso em 16 de março de 2021. 
Batista, Josiane. Flua: Entenda o que é payback e saiba como calcular. Disponível 
em: https://www.flua.com.br/blog/entenda-o-que-e-payback-e-saiba-como-calcular/ 
Acesso em 16 de março de 2021. 
Alves, Antônio Pedro. Venda muito mais: Decisão de investimentos, o que usar: TIR, 
payback ou VPL. Disponível em: https://www.flua.com.br/blog/entenda-o-que-e-
payback-e-saiba-como-calcular/ Acesso em 17 de março de 2021. 
Gonçalves, Vinícius. Novo negócio: Análise de investimento com payback: O que 
é/como fazer? Disponível em: https://novonegocio.com.br/financas/payback/. Acesso 
em 17 de março de 2021. 
Freitas, Renata. Treasy: Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira de projetos: 
como a Análise de Viabilidade Econômica e Financeira contribui para manter as 
surpresas longe de seu negócio. Disponível em: 
https://www.treasy.com.br/blog/matematica-financeira/. Acesso em 18 de março de 
2021. 
 
 
 
https://www.topinvest.com.br/sistemas-de-amortizacao-quais-sao-e-como-eles-operam/
https://www.topinvest.com.br/sistemas-de-amortizacao-quais-sao-e-como-eles-operam/
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https://www.flua.com.br/blog/entenda-o-que-e-payback-e-saiba-como-calcular/https://www.flua.com.br/blog/entenda-o-que-e-payback-e-saiba-como-calcular/
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https://novonegocio.com.br/financas/payback/
https://www.treasy.com.br/blog/matematica-financeira/