Hipoteca: Direito Real de Garantia

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Hipoteca é o direito real de garantia que tem 
por objeto bens imóveis, navio ou avião 
pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, 
embora não entregues ao credor, asseguram-
lhe, preferencialmente, o recebimento de seu 
crédito. 
 
a) Possui natureza civil 
b) É direito real 
c) O objeto gravado deve ser de propriedade do 
devedor ou de terceiro. 
d) O devedor continua na posse do bem 
hipotecado 
e) É indivisível 
 f) Tem caráter acessório 
g) É, na modalidade convencional, negócio solene 
h) Confere ao seu titular os direitos de preferência 
e sequela. 
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: 
 
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com 
eles; 
 
 EX: os bens imóveis por natureza (o solo, com sua superfície, 
subsolo e espaço aéreo), por acessão natural (árvores, pedras, 
fontes, cursos de água etc.) e por acessão artificial ou industrial 
(construções e plantações). 
 
 EX: os objetos de decoração de uma residência, por exemplo, 
enquanto conservarem essa destinação, dada pelo proprietário, 
são considerados bens imóveis por acessão intelectual (sujeitos a 
hipoteca, desde que expressamente incluídos no título 
constitutivo, uma vez que não são partes integrantes, como os 
imóveis por acessão industrial ou artificial) 
 
II - o domínio direto; 
III - o domínio útil; 
 
 Em hipoteca, tanto se pode oferecer a coisa 
de que se tem o domínio pleno, como aquela 
de que se tem, apenas, o domínio útil” 
 
 EX: enfiteuta e superficiário 
IV - as estradas de ferro; 
 
 São imóveis aderentes ao solo, constituindo 
unidades econômicas relevantes disciplinadas 
em capítulo especial (arts. 1.502 a 1.505) 
 
 A ferrovia pode ser objeto de hipoteca, como 
complexo abrangente do material fixo (trilhos 
e o solo onde assentados, terrenos marginais, 
estações ao longo da linha, oficinas, edifícios 
utilizados para o serviço da via férrea) e 
material rodante (locomotiva, vagões), 
constituindo uma universalidade de fato. 
 
 V - os recursos naturais a que se refere o art. 
1.230 , independentemente do solo onde se 
acham; 
 
 EX: jazida, minas, pedreiras, demais recursos 
minerais, os potenciais de energia hidráulica, 
os monumentos arqueológicos etc. 
 
 Convertido o direito de exploração das 
aludidas riquezas minerais a uma concessão 
do Governo, podem ser dadas em garantia, 
hipotecando-se as instalações fixas. 
 
VI - os navios; 
 
 Apesar de ser bem móvel, possui grande 
valor econômico e vincula-se a um 
determinado porto, tendo registro próprio, o 
que lhe confere publicidade. 
 
VII - as aeronaves. 
 
 EX: as aeronaves, motores, partes e 
acessórios de aeronaves, inclusive aquelas 
em construção 
 
 
 VIII - o direito de uso especial para fins de 
moradia; 
 
 IX - o direito real de uso 
 
 X - a propriedade superficiária 
 
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá 
empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os 
bens que se podem alienar poderão ser dados 
em penhor, anticrese ou hipoteca. 
 
 OBS: nenhum dos cônjuges pode, sem 
autorização do outro, exceto no regime da 
separação absoluta, “gravar de ônus real os bens 
imóveis” (CC, art. 1.647, I). Cabe ao juiz suprir a 
outorga, quando um dos cônjuges a denegue 
sem motivo justo, ou lhe seja impossível 
concedê-la (art. 1.648). 
 É necessário o título constitutivo, a especialização e o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
 OBS: A hipoteca é, portanto, um contrato solene, que 
exige também a participação das testemunhas 
instrumentárias. 
 
 OBS Se o imóvel dado em hipoteca for de pequeno 
valor, pode ser adotada a forma particular. Se, 
todavia, o valor for superior a trinta vezes o maior 
salário mínimo vigente no País, será obrigatória a 
escritura pública (CC, art. 108). 
 
 
 No direito atual, hipoteca não registrada é 
hipoteca não existente. 
 
 Superior Tribunal de Justiça: 
 A ausência de averbação da hipoteca não 
significa nulidade da garantia. Se ausência de 
registro da hipoteca não a torna inexistente, mas 
apenas válida inter partes como crédito pessoal, 
impõe-se a aplicação do disposto no art. 3o, V, 
da Lei 8.009/1990 à espécie para se reconhecer 
a validade da penhora incidente sobre o bem de 
família de propriedade dos recorridos 
 PRAZO: 30 ANOS, no caso da hipoteca 
convencional. Decorrido esse prazo, ela deve 
ser reconstituída “por novo título e novo 
registro”, sob pena de se tornar perempta 
 
 Hipotecas legais e judiciais, vale o registro 
enquanto perdurar a obrigação. 
Art. 1.492. As hipotecas serão registradas no 
cartório do lugar do imóvel, ou no de cada um 
deles, se o título se referir a mais de um. 
 
Parágrafo único. Compete aos interessados, 
exibido o título, requerer o registro da hipoteca. 
 
 
 Art. 1.494. Não se registrarão no mesmo dia duas 
hipotecas, ou uma hipoteca e outro direito real, 
sobre o mesmo imóvel, em favor de pessoas 
diversas, salvo se as escrituras, do mesmo dia, 
indicarem a hora em que foram lavradas. 
 
 Convencional: quando se origina do 
contrato, da livre manifestação dos 
interessados. 
 
 Legal: quando emana da lei para garantir 
determinadas obrigações (CC, art. 1.489); 
 
 Judicial: quando decorre de sentença judicial, 
assegurando a sua execução. 
 
Art. 1.489. A lei confere hipoteca: 
 
I - às pessoas de direito público interno ( art. 41 ) 
sobre os imóveis pertencentes aos encarregados 
da cobrança, guarda ou administração dos 
respectivos fundos e rendas; 
 
Ocorre para instituir uma garantia contra os 
prejuízos que possam ser causados aos cofres 
públicos devido à má administração de tais 
pessoas. 
 
O ônus passa a incidir sobre os seus bens somente 
após a nomeação e posse no cargo. 
 
 
 
 
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar 
a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal 
anterior; 
 
Ao sujeitar à hipoteca legal os bens dos genitores, visa a lei 
impedir a confusão de patrimônios, em detrimento dos 
filhos do leito anterior, obstando que o patrimônio destes 
venha a ser usado para o sustento da nova família. 
 
 
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do 
delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e 
pagamento das despesas judiciais; 
 
O dispositivo visa garantir o ressarcimento do dano civil e 
das custas e demais despesas judiciais, uma vez que o art. 
942 declara que “os bens do responsável pela ofensa ou 
violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação 
do dano causado”. 
 
 
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu 
quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel 
adjudicado ao herdeiro reponente; 
 
(Reponente é o herdeiro obrigado a repor ao 
monte o que recebeu em excesso à parte 
disponível do doador ou testador) 
 
 
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para 
garantia do pagamento do restante do preço 
da arrematação. 
 
Art. 1.476. O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra 
hipoteca sobre ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou 
de outro credor. 
 
É possível, assim, seja o imóvel gravado de várias hipotecas, a 
menos que o título constitutivo anterior vede isso 
expressamente. 
 
Se o valor do prédio excede o da obrigação garantida com 
hipoteca, a ponto de a sobra bastar para assegurar outra 
obrigação, poderá o credor oferecê-la para garantir novo 
negócio. 
 
Se o credor, que pode ser o mesmo ou outra pessoa, convencer-se 
de que o valor do imóvel supera a dívida original, sendo o saldo 
suficiente para assegurar o resgate de novo empréstimo, poderá 
concedê-lo em troca da garantia subsidiária. 
 A segunda hipoteca sobre o mesmo imóvel 
recebe o nome de subipoteca. 
 
 Pode ser efetivada ainda que o valor do 
imóvel não a comporte. 
 
 Em razão da preferência entre os credores 
hipotecários, fixada pela ordem de registro 
dos títulos no Registro de Imóveis, que 
estabelece a prioridade, o subipotecário não 
passa de um credor quirografário em relação 
aos anteriores, quenão serão prejudicados 
Art. 1.477. Salvo o caso de insolvência do 
devedor, o credor da segunda hipoteca, 
embora vencida, não poderá executar o 
imóvel antes de vencida a primeira. 
 
Parágrafo único. Não se considera insolvente o 
devedor por faltar ao pagamento das 
obrigações garantidas por hipotecas 
posteriores à primeira. 
 
 
 
Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao 
proprietário alienar imóvel hipotecado. 
 
Parágrafo único. Pode convencionar-se que 
vencerá o crédito hipotecário, se o imóvel for 
alienado. 
 
 Art. 1.479. O adquirente do imóvel hipotecado, 
desde que não se tenha obrigado pessoalmente a 
pagar as dívidas aos credores hipotecários, 
poderá exonerar-se da hipoteca, abandonando-
lhes o imóvel. 
Art. 1.485. Mediante simples averbação, 
requerida por ambas as partes, poderá 
prorrogar-se a hipoteca, até 30 (trinta) anos 
da data do contrato. Desde que perfaça esse 
prazo, só poderá subsistir o contrato de 
hipoteca reconstituindo-se por novo título e 
novo registro; e, nesse caso, lhe será mantida 
a precedência, que então lhe competir. 
Art. 1.484. É lícito aos interessados fazer 
constar das escrituras o valor entre si 
ajustado dos imóveis hipotecados, o qual, 
devidamente atualizado, será a base para as 
arrematações, adjudicações e remições, 
dispensada a avaliação. 
 Art. 1.488. Se o imóvel, dado em garantia hipotecária, vier a 
ser loteado, ou se nele se constituir condomínio edilício, 
poderá o ônus ser dividido, gravando cada lote ou unidade 
autônoma, se o requererem ao juiz o credor, o devedor ou os 
donos, obedecida a proporção entre o valor de cada um deles 
e o crédito. 
 
 
 OBS:As decisões judiciais, mesmo antes do advento do 
Código Civil de 2002, já vinham determinando a liberação da 
hipoteca incidente sobre as aludidas unidades, determinando 
a limitação da indivisibilidade às frações ideais do terreno e 
demais partes comuns, ao fundamento de que a incorporação 
imobiliária altera a situação jurídica e as características do 
terreno, com a sua divisão através do sistema de unidades 
autônomas, tornando-se, cada adquirente, dono exclusivo de 
seu apartamento 
 
 
Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça: A 
hipoteca firmada entre a construtora e o 
agente financeiro, anterior ou posterior à 
celebração da promessa de compra e venda, 
não tem eficácia perante os adquirentes do 
imóvel. 
Art. 1.499. A hipoteca extingue-se: 
I - pela extinção da obrigação principal; 
II - pelo perecimento da coisa; 
III - pela resolução da propriedade; 
IV - pela renúncia do credor; 
V - pela remição; 
VI - pela arrematação ou adjudicação. 
 
 
Art. 1.500. Extingue-se ainda a hipoteca com a 
averbação, no Registro de Imóveis, do 
cancelamento do registro, à vista da respectiva 
prova.