COMPRA E VENDA; PERMUTA

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CONTRATOS EM ESPÉCIE (ART. 481 – ART. 853) 
 
COMPRA E VENDA (art. 481 a 532) 
Negócio jurídico bilateral, por meio do qual uma das partes (vendedora) se 
obriga a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra 
(compradora), mediante o pagamento de uma quantia em dinheiro (preço). 
 Os efeitos do contrato, em si, são meramente obrigacionais 
 Transferência só ocorre com a tradição 
 Móveis: entrega da coisa 
 Imóveis: escritura pública (art. 108, CC) e registro do título 
translativo no Cartório de Registros (art. 1.245, CC). 
 
 CARACTERÍSTICAS 
 Bilateral: deve haver consentimento e gera efeitos e obrigações a 
ambas as partes 
 Oneroso: gera ganhos e desfalque patrimonial a ambas as partes 
 Alienante assume riscos da evicção (art. 447, CC) 
 Alienante assume riscos dos vícios redibitórios 
OBS: embora o art. 503 do CC fale que “Nas coisas vendidas 
conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de 
todas”, PAMPLONA e GAGLIANO acordam que a regra deve ser 
temperada em função da utilidade da coisa coletiva, considerando 
que há coisas que se alteram o preço individualmente ou em 
conjunto (ex: par de brincos, coleção de livros, cartas de baralho, 
etc.) 
 Comutativo: prestações das partes forem certas 
 Aleatório: não se tem certeza quanto a ocorrência de uma das 
prestações 
 Impessoal: só interessa o resultado do contrato, sem depender da 
pessoa (pode-se cobrar do espólio, caso a tradição ou transcrição não 
tenham ocorrido) 
 Instantâneo: efeitos se produzem de uma só vez 
 Execução imediata: se consuma no momento da celebração 
 Execução diferida: partes fixam prazo para exigibilidade ou 
cumprimento (ex: compra de imóvel na planta) 
 
 ELEMENTOS ESSENCIAIS (art. 482, CC) 
 Consentimento: manifestação da vontade, plena, livre de quaisquer 
vícios 
 Coisa: possibilidade de transferência (física e juridicamente), 
existência (atual ou futura – art. 483, CC); disponibilidade (de 
propriedade do vendedor (sob pena de ser nula por caracterizar 
alienação a non domino – excepcionalmente pode ser alheia, desde 
que o vendedor a adquira antes de o comprador sofrer a perda) e 
individualidade. 
 OBS: art. 484, CC – entende-se que o vendedor assegura ter 
a coisa as mesmas qualidades que o protótipo, amostra ou 
modelos correspondem. 
 Preço 
 quantia em espécie a ser adimplida em tempo certo 
 fixada pelas próprias partes ou por 3º (art. 485, CC) 
 Pode ser preço de mercado (at. 486, CC) ou índices ou 
parâmetros (art. 487, CC) 
 Tem que ser real, respeitando-se o princípio da equivalência 
material das prestações (para evitar doação simulada) 
 Nulo quando a fixação do preço fica ao arbítrio de uma das 
partes (art. 489, CC) 
 pode ter forma de pagamento, que pode ser especificada em 
cláusula 
 Forma: corrente majoritária entende que não é necessária, em regra 
 
 
 
 
 SITUAÇÕES ESPECIAIS DO CONSENTIMENTO 
 Art. 496, CC - venda de ascendente a descendente deve ter 
consentimento dos demais descendentes e do cônjuge casado em 
união parcial ou total de bens, para não ser anulado 
 Consentimento deve ser expresso 
 Art. Não traz prazo, mas art. 179 diz que “quando a lei dispuser 
que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para 
pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data 
da conclusão do ato” 
 Resp. nº 1.679.501/GO – estabelece 2 anos 
 Crítica de Rosenvald – contagem de que fala o art. 179 deveria ser a 
partir do conhecimento do ato, e não simplesmente a contar da 
conclusão 
 Enunciado 545 do CJF (2 anos a partir da ciência do ato =/= 
art. 179 – a partir da conclusão do ato) 
 A lei não distinguiu se a venda se dá para bens móveis ou imóveis 
 Lei não proíbe venda de descendente para ascendente 
 Exigência do art. 496 subsiste de avô para neto 
- QUESTÃO EXEMPLIFICATIVA - Magodekson vende um apto a seu filho 
Mago, que paga R$400.00. Ele tem outros dois filhos e é viúvo. 
a) Magodekson pode vender seu apto para um filho? Fundamente 
R: sim. Na regra do art. 496, desde que os demais filhos concordem com o NJ 
de maneira expressa. 
b) os filhos que não participaram como compradores da relação contratual 
precisam participar do NJ? Fundamente. 
R: Sim, muito embora não figurem no polo de compradores, mas como anuentes 
e, portanto, são peça fundamental para a validade do NJ. 
c) se a venda for invalidada, qual seria a invalidade e o prazo para a 
desfazer o NJ? 
R: Invalidade relativa. 2 anos a contar da conclusão do ato (art. 179) 
 VENDA NULA (art. 497) – pessoas que são administradoras de 
bens/interesses alheios não podem comprar tais bens-Desvio da finalidade 
da própria função – ILEGITIMIDADE torna a compra e venda NULA de pleno 
direito 
 Dos incisos II a IV do art. 497 – princípios da administração pública 
vedam a venda 
 As proibições previstas neste artigo se estendem à cessão de crédito 
 
 COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES (art. 499) – só podem realizar 
negócios de bens excluídos da comunhão (bens particulares) 
 
 RESPONSABILIDADE PELOS RISCOS (art. 492) 
 
 Sobre a coisa e sobre o preço 
 Critério utilizado pelo CC: até a tradição 
 riscos da coisa por conta do vendedor (perda ou deterioração) 
 riscos do preço por conta do comprador 
 Após a tradição, a responsabilidade passa a ser do comprador; após 
a entrega do preço ao vendedor, ele responderá pelos riscos do preço 
 O art. 492 não trata do vício redibitório (art. 441) – responsabilidade 
decorrente do defeito =/= responsabilidade do art. 492 
 Solução do CDC – pedir a substituição do produto ou dinheiro de volta 
 Comprador responde pelos riscos da coisa se se antecipar à tradição 
(§ 1º do 492) 
 Comprador responde pelos riscos da coisa se estiver em mora para 
recebê-la (§ 2º do 492) – mora accipiendi 
 
 
 
 
 
 
 
 DESPESAS DO CONTRATO (art. 490, CC) 
“Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo 
do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. 
 A regra da primeira parte do art. 490 é aplicada para as despesas da 
tradição do bem imóvel (despesas com seguro, com boleto, etc.) não 
estão regulados pelo código, de forma que fica a critério do contrato 
 Nas relações de consumo, a regra do 490 precisa ser ainda mais clara, 
tendo em vista o CDC (lei n° 8078/90) 
 
 VENDA AD CORPUS E AD MENSURAM (art. 500, CC) – somente de 
bem imóvel. São espécies de venda que acontecem em decorrência da 
estrutura física do bem ou da sua área (SENISE, 2005, p. 288) 
 Ad mensuram (segue o tamanho): preço é correlacionado à 
extensão/área do imóvel vendido 
 Direito ao complemento da área (ação ex emptio ou ex vendito) 
 Resolução contratual (ação redibitória) 
 Abatimento do preço (ação quanti minoris ou estimatória) 
 Prazo de 1 ano do registro do título para propor as referidas 
ações (art. 501, CC) 
 Corrente majoritária: a ordem disposta no caput do art. 500 
(somente poderá pedir a resolução ou o abatimento se não for 
possível a complementação) precisa ser cumprida; 
 Corrente minoritária: caberá ao comprador escolher o 
remédio para violação do contrato no que diz respeito à venda 
ad mensuram 
 Se o tamanho do bem for superior ao previsto no contrato, fica 
à critério do comprador devolver o excesso ou completar o valor 
correspondente (art. 500, § 2º, CC) 
 OBS: quando a isso, Gagliano e Stolze defendem que, tal 
dispositivo deva ser interpretado razoavelmente, considerando 
a diversidade geográfica do País, consequente dificuldade de 
determinação exata da área, bem como a precariedade do 
sistema de registros que, em muitos Estados é excessivamente 
burocrático e pouco preciso. 
 Ad corpus (art. 500, § 3º, CC) – segue a coisa. tamanho do bem não 
importa, mas sim a própria coisa 
 vendedor vende o imóvel com corpo certo (determinado) – bem 
vendido como um todo – assim sendo,não se pode exigir 
complemento da área nem devolução do excesso, eis que o 
tamanho não importa 
 
CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA (art. 505 a 532) – 5 
possibilidades – Negócios jurídicos que transformam a compra e venda de um 
negócio simples em um NJ contendo elementos acidentais, como termo 
(temporalidade), condição (circunstância suspensiva ou resolutiva) ou encargo 
(atribuição de ônus específico a um determinado sujeito estranho à compra e 
venda 
Obs: condição resolutiva afeta a perda do bem 
 RETROVENDA (art. 505 a 508) 
 Vendedor pode retomar o bem alienado, no prazo máximo de 3 anos, 
mediante o pagamento do preço recebido, das despesas do contrato, 
e das bem-feitorias necessárias. Benfeitorias úteis e voluptuárias 
somente podem ser realizadas com a permissão do vendedor 
 Manifestação voluntária do vendedor; direito potestativo do vendedor 
 Elemento acidental presente: condição resolutiva expressa (porque 
resolve a propriedade – quando o vendedor se manifestar, ele volta ao 
status quo ante, deixando o comprador de ser o proprietário - perda do 
bem). 
 Só se aplica a bem imóvel 
 Se fizer a aplicação à bem móvel, deixa de se analisar sob o prisma 
do CC e passa-se a analisar sob a ótica da autonomia da vontade 
(VENOSA) 
 OBS: Oferece risco ao comprador e não é cláusula comum 
 Poderá o vendedor exigir judicialmente o cumprimento da cláusula 
(art. 506, CC) 
 Direito de retrato é transmissível a herdeiros e legatários (art. 507, CC) 
 Perecimento da coisa extingue o direito de resgate, sem qualquer 
indenização à parte adversa (res perit domino – coisa perece com o 
dono – PAMPLONA) 
 Deterioração do imóvel – vendedor não tem direito à redução 
proporcional do preço, devendo restituí-lo integralmente com 
comprador (PAMPLONA) 
 
 VENDA A CONTENTO E SUJEITA A PROVA (art. 509 a 512) 
 Vendas sob condição suspensiva ao agrado do comprador (sem 
necessidade de justificação) ou à adequação do bem à finalidade 
desejada (necessita ser justificada) 
 Posse direta como bem 
 Venda a contento: bens consumíveis, de fácil consumo 
(posicionamento doutrinário) – art. 509 
 Venda sujeita a prova: bens duráveis e não consumíveis. Recusa 
precisa ser justificada. Condição suspensiva no atendimento das 
qualidades asseguradas pelo vendedor, bem como na idoneidade 
para o fim a que se destina 
 Somente produzirá efeitos após a declaração do comprador 
 =/= do direito de arrependimento (art. 49, CDC – direito potestativo de 
desistir da compra realizada fora do estabelecimento no prazo de 7 
dias) 
 Consequências: 
 Obrigações do comprador são de mero comodatário, enquanto 
não manifestar sua vontade 
 Responderá o comprador pela conservação do bem durante a 
avaliação da aquisição 
 Não há prazo previsto em lei. Deve ser acordado em contrato. Se não 
for, vendedor tem prerrogativa de intimar o comprador. 
 Se, mesmo assim, o comprador silenciar, devem-se preservar os 
princípios da razoabilidade e da segurança jurídica, de forma a 
entender o silêncio como um aceite tácito. 
 
 PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA (art. 513 a 520) 
 Nova aquisição! =/= retrovenda 
 Cláusula que obriga o comprador, no caso de vender a coisa 
comprada ou dá-la em pagamento, a oferecê-la ao vendedor 
originário, para que este tenha preferência em readquiri-la. 
 Vendedor originário também pode intimar o comprador (art. 514, CC) 
 Vendedor originário deve pagar em condições iguais o preço 
encontrado ou ajustado 
 Prazo de validade do direito (art. 513) 
 Imóveis: não pode exceder os 2 anos 
 Móveis: não pode exceder os 180 dias 
 Inexistindo prazo, o direito caducará, após a notificação do vendedor 
originário em: 
 60 dias (imóveis) 
 3 dias (móveis) 
 Se o direito de preferência for estipulado em favor de 2 ou mais 
pessoas: 
1. Não pode ser exercido sobre parte do bem 
2. Prazo de decadência correrá para cada preferente a partir de 
sua cientificação (pode caducar pra uns e não pra outros) 
 Violação da cláusula gera perdas e danos (art. 518, CC); adquirente 
responde solidariamente se agiu de má-fé. 
 Direito personalíssimo – não se transmite nem inter vivos nem mortis 
causa (art. 520, CC) 
 Exceção – direito de preferência na expropriação para fins de 
necessidade/utilidade pública (art. 519, CC) 
 Se a coisa expropriada não tiver o destino para que se 
desapropriou, cabe ao expropriado direito de preferência pelo 
preço atual da coisa 
 Pode reivindicar o valor atual do bem e o já indenizado, sem 
necessidade de abatimento 
 
 RESERVA DE DOMÍNIO (art. 521 a 528) 
 Cláusula de condição suspensiva 
 Só pra coisa móvel de natureza durável e suscetível de caracterização 
perfeita (art. 521 c/c 523, CC) 
 Só é aplicada em contratos de duração continuada, com prestações 
sucessivas (prestações prolongadas) 
 Quando ocorre pagamento à vista, não se aplica a cláusula, por óbvio, 
já que é contrato de execução imediata 
 Consequências do descumprimento: 
 ingresso com ação de cobrança (ações vencidas ou vincendas) 
ou 
 busca e apreensão do bem (art. 526). 
 OBS: O pedido não pode ser cumulativo, tendo em vista que o 
art. Traz consigo uma coisa “ou” outra 
 OBS2: Teoria do inadimplemento substancial 
Obs: arts. 111 e 112 cc (presunção) 
 VENDA SOBRE DOCUMENTOS (art. 529 a 532) 
 Substituição da tradição pela entrega do título da coisa + documentos 
exigidos pelo contrato 
 Negociações de grande vulto (ex: contratos internacionais) 
 Esse tipo de clausula especial transfere grande risco ao comprador 
 Comprador não pode recusar pagamento com a justificativa de que há 
defeitos na coisa, salvo se já houverem sido comprovados 
 Se houver vício oculto, é aplicável, como em qualquer outra 
modalidade de compra e venda, toda a disciplina de tutela em face dos 
vícios redibitórios, à luz da boa-fé objetiva, tendo em vista que 
somente o que se pretende com a venda sobre documentos é a 
facilitação da consumação da transferência do domínio, presumindo o 
comprador que a coisa conserva as qualidades nela apontadas 
(PAMPLONA) 
 Por isso também não pode o comprador condicionar o 
pagamento à realização de vistoria p/ constatação de 
inexistência de defeito oculto/aparente 
 Se a coisa não for entregue  medida possessória, considerando que a 
propriedade já se transferiu 
 Pagamento realizado na data e local da entrega dos documentos, salvo 
convecção em contrário (art. 530, CC) 
 Se tiver apólice de seguro dos riscos do transporte, será por conta do 
comprador (at. 531, CC) 
 Se vendedor tiver ciência da perda ou avaria da coisa na 
conclusão do contrato, será por conta dele 
 Pagamento por meio de estabelecimento bancário  este deve efetuá-lo 
contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa (art. 
532, CC) 
 
CONTRATO DE PERMUTA (art. 533) 
 Negócio jurídico pelo qual as partes se obrigam a entregar 
reciprocamente coisas, que não seja dinheiro 
 O complemento em preço transforma a permuta em compra e venda? 
 1ª corrente: critério quantitativo - o complemento em preço não 
poderá representar “mais da metade do pagamento” em relação 
ao bem principal (Carlos Roberto Gonçalves) 
 2ª corrente: critério de apuração da vontade das partes; o que 
deve ser considerado é o simples desejo das partes (Cristiano 
Chaves e Nelson Rosenvald) 
 Cada um dos contratantes pagará pela metade das despesas do contrato, 
salvo acordo em contrário (art. 533, I, CC) 
 Se o valor do bem que ascendente trocar com o descendente for maior, a 
validade dependerá da anuência dos demais descendentes e do cônjuge 
em união parcial ou universal de bens (art. 533, II, CC), ou será anulável 
QUESTÃO HIPOTÉTICA: Aroldo entregou o apto x em permuta a seu filho 
Bestroaldo, que, em contrapartida, entregou o apto z para seu pai. Considerando 
que o apto x vale 500k e o apto z 50k o que é necessárioocorrer nesse negócio 
jurídico para que a permuta seja válida? 
R: complemento em dinheiro, se não houver consentimento dos demais 
descendentes e cônjuge alienante, ou termo de anuência que demonstre 
expressamente a anuência dos descendentes e cônjuge.