APOSTILA LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Legislação Imobiliária
Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati 
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FICHA CATALOGRÁFICA
FACULDADE DE TECNOLOGIA E 
CIÊNCIAS DO NORTE DO PARANÁ. 
Núcleo de Educação a Distância;
BINATI, Tiago Augusto de Macedo.
Legislação Imobiliária. Tiago. Augusto de Macedo Binati.
Paranavaí - PR.: Fatecie, 2020. 135 p.
Ficha catalográfica elaborada pela bibliotecária
Zineide Pereira dos Santos.
AUTOR
PROFESSOR ESPECIALISTA TIAGO AUGUSTO DE MACEDO BINATI. 
Graduado em Direito pela UniCesumar (2005). Pós-graduado em Direito Tributário 
pela Fundação Getúlio Vargas - FGV (Master of Business Administration). Pós-graduado em 
Direito Aplicado pela Escola da Magistratura do Paraná – EMAP. Especializado em Direito 
Imobiliário e Contratos Bancários. Advogado, inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, 
Subseção do Paraná, sob o nº 46.499. Sócio do escritório Jane Junqueira & Advogados 
Associados, com sede em Maringá-PR. Conselheiro da Ordem dos Advogados do Brasil, 
Subseção de Maringá (gestão 2019-2021). Membro da Comissão de Direito Tributário 
da OAB/Paraná. Membro consultivo da Comissão de Direito Tributário da OAB/Maringá. 
Membro do Instituto de Direito Tributário de Maringá – IDTM. Coautor do livro “O Direito e 
o Cotidiano - Desafios Contemporâneos”, publicado pela editora Boreal. Autor de diversos 
artigos publicados nos maiores sites jurídicos do país. Parecerista. Palestrante. Professor 
de Direito Imobiliário e Direito Tributário.
APRESENTAÇÃO DO MATERIAL
Prezados(as) alunos(as), é com grande satisfação que apresento a vocês o material 
da disciplina legislação imobiliária. 
O objetivo do material, sem qualquer presunção de esgotar o assunto, é apresentar 
a vocês conhecimento específico acerca dos regramentos legais e dos aspectos jurídicos 
ligados à propriedade imobiliária, especialmente no que tange a determinados contratos, 
diariamente utilizados em negociações imobiliárias, como locação, compra e venda, corre-
tagem, permuta, time sharing, built to suilt, entre tantos outros contratos imobiliários, obser-
vando também os regramentos trazidos pelo Código de Defesa do Consumidor, traçando 
um paralelo entre o direito do consumidor e os direitos e obrigações do empresário ou 
profissional liberal. 
Iniciaremos nossos estudos traçando as diretrizes básicas acerca do Direito Imo-
biliário e legislação aplicável, passando efetivamente pelos negócios jurídicos imobiliários 
e as mais diversas formas contratuais, apresentando, ainda, noções sobre as espécies de 
financiamentos imobiliários, sempre buscando relacionar o material com julgados dos mais 
diversos Tribunais do país relativos aos temas e a casos práticos no escopo de facilitar a 
aplicação do conteúdo passado na rotina diária de vocês, profissionais do ramo imobiliário. 
Desde já coloco-me à disposição para que, juntos, possamos sanar quaisquer 
dúvidas oriundas de nossos estudos, desejando a vocês a realização de negócios mais 
seguros e estruturados.
Bons estudos!
SUMÁRIO
UNIDADE I ...................................................................................................... 6
Direito Imobiliário. Conceito e Noções. Bens Imóveis. Da 
Documentação Imobiliária. Do Corretor de Imóveis. Noções de 
Obrigações e Contratos. Dos Vícios do Negócio.
UNIDADE II ................................................................................................... 28
Negócios Jurídicos Imobiliários. Compra e Venda. Promessa de 
Compra e Venda. Permuta. Contrato de Corretagem. Locação. 
Operações Built To Suit. Contrato de “Time Sharing”.
UNIDADE III .................................................................................................. 71
Empreendimentos Imobiliários. Parcelamento do Solo. 
Incorporações Imobiliárias. Estrutura Societária e Patrimonial do 
Negócio Imobiliário. O Direito Imobiliário no Código de Defesa do 
Consumidor.
UNIDADE IV ................................................................................................ 107
Financiamentos Imobiliários. Cédula de Crédito Imobiliário. 
Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel. Fundos de Investimento 
Imobiliário.
6
UNIDADE I
Direito Imobiliário. Conceito e Noções. 
Bens Imóveis. Da Documentação 
Imobiliária. Do Corretor de Imóveis. 
Noções de Obrigações e Contratos. 
Dos Vícios do Negócio.
Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati 
7UNIDADE I Legislação Imobiliária
1.1. DO DIREITO IMOBILIÁRIO: Conceito e Noções
Ramo do direito privado, o direito imobiliário pode ser entendido como o responsável 
por estabelecer as regras que regem as relações de aquisição e a perda da propriedade, 
posse, locação, usucapião, incorporações imobiliárias, condomínio, doação, permuta, ces-
são de direitos, financiamentos imobiliários, o direito de construir, o direito de vizinhança, o 
registro de imóveis e tantos outros institutos jurídicos relacionados ao bem imóvel. 
O direito imobiliário tem por alicerce o direito de propriedade, englobando as mais 
diversas formas de negociação e criação de obrigações jurídicas envolvendo imóveis. 
O direito imobiliário se relaciona também com outras áreas específicas do Direito 
como direito empresarial, urbanístico, ambiental e tributário, formando um encadeamento 
de conceitos, princípios e noções que bem regulamentam e trazem entendimento aos ne-
gócios imobiliários em toda sua amplitude e complexidade. 
E justamente em razão de sua extensão, há um vasto leque de leis que tratam do 
direito imobiliário, sendo a principal delas o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), que apresenta 
determinações sobre propriedade, posse, vizinhança, condomínio, comissão de correta-
gem, etc., além de prever, em capítulo próprio, sobre os contratos, de reiterada aplicação 
no direito imobiliário e também objeto do nosso estudo. 
Vale frisar que recentes alterações no Código Civil trouxeram regramentos a ins-
titutos até então considerados novos, como os condomínios em multipropriedade (Arts. 
1.358-B e seguintes) e os Fundos de Investimento (Arts. 1.368-C e seguintes). 
8UNIDADE I Legislação Imobiliária
Entre as leis esparsas, consideradas especiais face o Código Civil, de extrema 
importância se mostra a Lei nº 8.245/91, que trata das locações de imóveis urbanos, a Lei 
nº 6.530/78, que deu nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplinan-
do o funcionamento de seus órgãos de fiscalização, e ainda, a Lei nº 8.078/90, o Código 
de Defesa do Consumidor, trazendo proteção ao consumidor contra práticas abusivas e 
possíveis manobras que possam prejudicar as relações de consumo, objeto de proteção 
constitucional. 
Não obstante a ampla previsão legislativa sobre o tema, há questões ainda con-
troversas no direito imobiliário e que geram entendimentos diversos nos Tribunais do país, 
razão da importância da correta regulamentação contratual dos negócios imobiliários, pre-
vendo as mais diversas nuances que possam atingir o negócio celebrado e sendo objeto de 
expressa previsão contratual pelas partes. 
Com noções gerais sobre esses temas, certamente o profissional poderá se des-
tacar no mercado de trabalho, apresentando as melhores opções esoluções aos seus 
clientes e, consequentemente, aumentando sua lucratividade. 
É o que pretende esse curso.
1.2. BENS IMÓVEIS. DA POSSE E DA PROPRIEDADE
O Código Civil disciplina sobre os bens imóveis no seu LIVRO II (DOS BENS), 
TÍTULO ÚNICO (Das Diferentes Classes de Bens), CAPÍTULO I (Dos Bens Considerados 
em Si Mesmos), Seção I (Dos Bens Imóveis), dos artigos 79 e seguintes, no que importa o 
disposto no art. 79, in verbis: 
Art. 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente. 
O art. 79 define os bens imóveis por natureza, ou seja, os que não se podem 
transportar, sem alterar sua natureza. Se bem analisado o imóvel por natureza seria apenas 
o solo, mas o legislador ordinário incluiu na mesma classificação as acessões. 
O mesmo Código Civil estabelece, ainda, os conceitos de posse e propriedade, 
sendo a posse tratada nos arts. 1.196 e seguintes, e à propriedade nos arts. 1.228 e se-
guinte.
Ao que importa para o nosso estudo, vejamos os principais dispositivos legais: 
9UNIDADE I Legislação Imobiliária
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível 
o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à proprie-
dade.
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância as-
sim como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, 
senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. 
Art. 1.209. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das coisas 
móveis que nele estiverem. 
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turba-
ção, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo 
receio de ser molestado.
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por 
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de 
Imóveis dos referidos títulos ( arts. 1.245 a 1.247 ), salvo os casos expressos 
neste Código.
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e 
o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha.
§ 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as 
suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas.
§ 2 o São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodida-
de, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
§ 3 o O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, 
por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de 
requisição, em caso de perigo público iminente. 
§ 4 o O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindica-
do consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 
cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem 
realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados 
pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
§ 5 o No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devi-
da ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro 
do imóvel em nome dos possuidores. 
A análise da lei nos mostra a preocupação do legislador com a propriedade, impon-
do limites ao seu exercício e objetivando sua função social, bem como, demonstrando suas 
formas aquisitivas, seja pela tradicional compra e venda, ou pelas formas extraordinárias, 
como usucapião e desapropriação. 
A propriedade é, portanto, situação de direito, com poderes mais amplos que o de 
posse, sendo o principal deles o poder de disposição do bem, alienando, gravando com 
penhora, hipoteca, etc. 
10UNIDADE I Legislação Imobiliária
Pela posse, por outro lado, apesar da amplíssima proteção jurídica sobre o tema 
(vide Art. 1.210, Código Civil), tem-se o pleno exercício dos poderes de uso e fruição da 
coisa, sem possibilitar, em regra, a disposição da propriedade. 
São exemplos do exercício de posse (sem propriedade) a relação locatícia, da ces-
são de direito, usufruto, arrendamento, penhor, compromisso de compra e venda e outros. 
Tais noções se mostram importantes para melhor compreensão das inúmeras 
formas em que pode se dar uma transação imobiliária, sendo que o conhecimento resulta 
em economia por permitir ao profissional um melhor planejamento financeiro e tributário do 
negócio, agindo sempre preventivamente e evitando riscos e prejuízos.
1.3. DA DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA 
Costumo dizer que o direito imobiliário, na grande maioria das vezes, trabalha com 
sonhos. O sonho da casa própria, o sonho de uma moradia confortável e ampla, o sonho 
de uma grande empresa ou de um pequeno comércio, tudo relacionado aos imóveis, sua 
estrutura, localização e situação jurídica. 
E mais importante que a concretização desses sonhos é a documentação dos ne-
gócios originados por meio do direito imobiliário, como a compra e venda, permuta, doação, 
locação, cessão de uso, arrendamento, e outros, até mesmo para garantir ao intermediador 
ou auxiliar do negócio documentar seu trabalho e evitar problemas negociais que podem 
desaguar no Poder Judiciário. 
Por isso, a importância dos operadores do ramo imobiliário - empresários, correto-
res, construtores, investidores ou qualquer outra classe - terem conhecimento não apenas 
do aspecto construtivo e mercadológico do imóvel, mas também da legislação relativa aos 
negócios imobiliários, evitando problemas e tendo mais segurança nas negociações. 
E por isso a elaboração de um documento claro, juridicamente previsto, em boa 
escrita, com previsão de riscos e resultados, torna-se cada vez mais importante para a 
segurança das negociações imobiliárias. 
Não ache que tudo sempre vai dar certo. Imprevistos precisam ser previstos!
O que se percebe é que grande parte das reclamações dos consumidores nas mais 
diversas formas de contratação no ramo imobiliário é sob a alegação de desconhecimento 
ou omissão da prestação de informação quando da celebração do negócio. 
11UNIDADE I Legislação Imobiliária
E diante desse cenário já preocupante ante a importância e vastidão do direito imo-
biliário, há outro fator que podemos considerar um agravante: ainda não há uniformidade de 
entendimento em razões de grande importância para o Direito Imobiliário, ou seja, cada juiz 
e cada tribunal podem apresentar suas razões de convencimento sobre questões diversas, 
fazendo com que uma mesma situação fática seja enfrentada pela justiça com decisões 
diferentes e até mesmo contraditórias. 
Vivemos no que chamamos de “limbo jurídico”, em que a pergunta feita é – Pode ou 
não pode? – fica sem resposta, ou melhor, tem uma resposta: DEPENDE!
Assim, quanto mais registrado e documentado for o negócio jurídico celebrado, 
mais fácil será ao seu titular exercer o direito que dele resulta. 
Dessa forma, temos, a título de exemplo, alguns documentos indispensáveis para 
a celebração de um negócio jurídico imobiliário com segurança. São eles: matrícula atuali-
zada do imóvel; qualificação completa das partes com cópia de seus documentos pessoais; 
certidões negativas cível, trabalhista, fiscal e criminal; certidão negativa da Receita Federal, 
Estadual e Municipal sobre eventuais débitos inscritos em nome das partes contratantes; 
certidão negativa do imóvel; instrumentos de procuração, caso o negócio esteja sendo 
realizado por representação, entre outros documentos importantes para formalização do 
ato. 
E cada caso merece análise para que se possa identificar os documentos es-
senciais do ato. Por exemplo, na compra e venda de um imóvel em inventário, se faz 
primordial a obtenção de cópia integral e certificada do processo de inventário, judicial ouextrajudicial, para que possa analisar eventuais riscos na celebração do negócio. Ainda, na 
relação negocial com loteadoras ou incorporadoras, importante analisar a documentação 
das empresas e a regularidade do negócio, inclusive perante órgãos administrativos, como 
Prefeitura, IAP, IPHAN, e outros, ou na venda de um imóvel rural, a análise de eventual área 
de reserva ambiental, limitações à exploração da terra, entre outros, sugerindo-se, sempre, 
o acompanhamento jurídico por profissional habilitado. 
1.3.1. A figura da ata notarial como meio de prova
Com o avanço das tecnologias e o frequente uso das redes sociais para as mais 
diversas espécies de manifestação – inclusive e principalmente publicidades – é necessário 
que se tenham meios de assegurar como legítima e verdadeira, uma mensagem de Face-
book ou WhatsApp, por exemplo. 
12UNIDADE I Legislação Imobiliária
E para empregar plena validade e eficácia a tais atos, o atual Código de Processo 
Civil – Lei 13.105/2015 – trouxe como meio de prova a figura da ata notarial, conforme 
previsão do Art. 384 do citado diploma processual civil.
Seção III - Da Ata Notarial
Art. 384. A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados 
ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por 
tabelião.
Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em 
arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial.
Portanto, sempre que você atuar na venda, locação ou qualquer outra forma de 
negociação imobiliária e utilizar um dos meios de comunicação eletrônica, como Facebook, 
Instagram, WhatsApp, ou até mesmo uma simples mensagem de celular, sugere-se que 
seja cauteloso, levando a registro em ata notarial, dando publicidade e empregando valida-
de plena àquele ato. 
“Ata notarial é o instrumento público pelo qual o tabelião, ou preposto autori-
zado, a pedido de pessoa interessada, constata fielmente os fatos, as coisas, 
pessoas ou situações para comprovar a sua existência, ou o seu estado.”1
“Ata Notarial é instrumento destinado ao registro de fatos jurídicos - sejam 
eles naturais ou voluntários - com consequências ou possíveis consequên-
cias jurídicas”.2
“Ata notarial é a descrição, por tabelião, de fato por ele verificado, que passa 
a ter a presunção de verdadeiro para todos os efeitos, em juízo ou fora dele.”3
Documente-se sempre, de forma clara e eficiente. Isso facilita sobremaneira o 
exercício do direito e a busca pela justiça. 
1.3.2 Boa-fé nas relações negociais
Ainda – e pela evidência – a boa-fé deve sempre prevalecer e nortear as relações 
negociais. Não se pode querer empregar benefícios ou privilégios a uma das partes, sob 
pena de se implicar em condição abusiva ou potestativa, passível de declaração de nulida-
de pelo juízo. 
Portanto, um bom contrato é um contrato justo, claro, sem privilégios escusos e não 
evidenciados a uma das partes, e sempre redigido com termos evidentes, não ambíguos. 
Bom senso, razoabilidade e proporcionalidade SEMPRE devem prevalecer, resul-
tando em um contrato justo e eficaz.
1 FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger; RODRIGUES, Felipe Leonardo. Ata Notarial - Doutrina, prática e meio de 
prova, p. 112. São Paulo: Quartier Latin, 2010.
2 PEREIRA, Antonio Albergaria. Ata Notarial. Boletim Cartorário da Edição 6 - 1996.
3 POISL, Carlos Luiz. Idealizador da ata notarial na Lei 8.935/94. 
13UNIDADE I Legislação Imobiliária
O Código Civil prevê condições de proceder nas contratações, bem como veda e 
repele, condições abusivas e que não sejam resultado da probidade e da boa-fé: 
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do 
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou con-
traditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. 
Art. 424. Nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a 
renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio. 
A boa-fé objetiva, localizada no campo dos direitos das obrigações, é o que Nelson 
Rosenvald4 denomina “confiança adjetivada”, ou seja, uma crença efetiva no comporta-
mento alheio, compreendendo um modelo de eticização de conduta social, verdadeiro 
standard jurídico ou regra de comportamento, caracterizado por uma atuação de acordo 
com determinados padrões de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a 
legítima confiança da outra parte. 
E aqui vai uma dica muito importante: não acredite em dados documentais só 
de ouvir falar, exija analisar o documento! Tenha acesso aos documentos, analise, busque 
encontrar eventuais desencontros e informações não compatíveis, SE ANTECIPE. A proa-
tividade é uma qualidade de poucos!
Aos corretores importante mencionarmos, ainda, o contido no Art. 723 do Código 
Civil, que claramente determina ser obrigação do corretor prestar informações esponta-
neamente sobre o andamento do negócio. Portanto, não espere ser perguntado, informe 
espontaneamente os prós e contras do negócio e seu andamento, evitando qualquer res-
ponsabilização posterior.
1.4. DO CORRETOR DE IMÓVEIS
A principal função do corretor de imóveis é aproximar as partes e corrigir as dife-
renças entre elas. Depende de um trabalho bem executado a concretização do negócio e a 
satisfação do cliente, não deixando de lado a necessária segurança jurídica dos negócios. 
A ansiedade na concretização do negócio, seja ela do comprador, do vendedor ou 
do intermediário, não pode permitir que aquele negócio realizado venha a ser posteriormen-
te questionado, gerando insegurança e prejuízos. 
4 Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência / Claudio Luiz Bueno de Godoy... [et. al.]; coordenação Cezar 
Peluso. – 12. ed., rev. e atual. – Barueri (SP): Manole, 2018.
14UNIDADE I Legislação Imobiliária
Sem dúvida, alguns fatores podem ser evitados se o corretor de imóveis e demais 
operadores do mercado imobiliário conhecer os aspectos jurídicos das relações imobiliárias. 
O Art. 3° da Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, 
estabelece que “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização 
imobiliária”, ou seja, além da intermediação, o corretor age como consultor opinando quanto 
à pretendida comercialização.
Aliás, é justamente por ter esse know-how, que se justifica a contratação de um 
corretor de imóveis, pois o trabalho é muito mais consultivo, de opinião e convencimento, 
do que de simples intermediação, essa, atividade fim do corretor de imóveis, mas que não 
se concretiza sem sua experiência e conhecimento, previamente revelados. 
Além da responsabilidade de apresentar o imóvel aos interessados, o corretor de 
imóveis e a imobiliária devem estar qualificados para compreender as necessidades do 
cliente, avaliar as possibilidades do mercado, prestar esclarecimentos sobre segurança 
ou risco do negócio, fornecer com clareza todas as informações necessárias às partes 
interessadas, e acompanhar a negociação até seu desfecho – o que inclui o registro de 
compra e venda num cartório de imóveis -, sendo indispensável, portanto, o conhecimento, 
ainda que de formas gerais, da legislação aplicável às mais diversas formatações de negó-
cios imobiliários. 
Você aprenderá que seguindo uma linha de trabalho com cuidado e dedicação, 
muitos dos problemas serão evitados e você se tornará um profissional de sucesso, respei-
tado e bem sucedido. 
Importa lembrar, como acima exposto, que o Art. 723 do Código Civil obrigado o 
corretor a prestar todas as informações do negócio de forma espontânea, ou seja, dis-
pensa-se provocação, cabendo ao profissional agir com ética e boa-fé, sob pena de ser 
responsabilizado pela sua omissão. 
O mesmo se diga quanto ao construtor, loteador, incorporador ou à imobiliária, 
sendo, conforme o caso,ainda mais gravosa a conduta caso se esteja diante de uma 
relação de consumo, como veremos adiante, eis que tanto a Constituição Federal como 
o Código de Defesa do Consumidor buscam tutelar os direitos do consumidor como parte 
vulnerável na relação negocial.
15UNIDADE I Legislação Imobiliária
1.5. NOÇÕES GERAIS DE CONTRATOS E OBRIGAÇÕES 
Tão antigo como o próprio ser humano é o conceito de contrato, “que nasceu a 
partir do momento em que as pessoas passaram a se relacionar e a viver em sociedade”5. 
Vale lembrar que a troca ou escambo, contratos tipificados pelo Código Civil, era comum 
em várias sociedades arcaicas, constituindo um contrato no melhor sentido da expressão. 
Hodiernamente podemos afirmar que o contrato é o instituto mais importante de 
todo o Direito Civil e do próprio Direito Privado, chegando a definição de Caio Mário da Silva 
Pereira, citado por Flávio Tartuce, de que “o mundo moderno é o mundo do contrato”6. 
Os contratos são, em suma, todos os tipos de convenções ou estipulações que 
possam ter origem em um acordo de vontades, sendo, pois, ato jurídico bilateral (pelo me-
nos duas declarações de vontade), cujo objetivo pode ser a criação, alteração ou extinção 
de direitos e deveres de conteúdo patrimonial. 
Nesse contexto, podemos afirmar que o contrato é um ato jurídico em sentido 
amplo, em que há o elemento norteador da vontade humana objetivando um ato jurígeno 
de cunho patrimonial, constituindo, nas palavras do Professor Flávio Tartuce, “um negócio 
jurídico por excelência”7. 
O Código Civil, ainda que não traga o conceito de contrato, apresenta capítulo 
próprio sobre o tema, trazendo, em seus artigos 421 e seguintes, a noção geral dos contra-
tos, definindo normas para sua criação e execução, sendo alguns desses dispositivos de 
importante leitura para compreensão do tema. 
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do 
contrato. 
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio 
da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído 
pela Lei nº 13.874, de 2019) 
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simé-
tricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento 
dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis espe-
ciais, garantido também que: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) 
CAPÍTULO II - Da Extinção do Contrato 
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
E tendo o legislador optado por não trazer a conceituação de contrato, a doutrina 
cuidou de buscar os elementos constitutivos dessa espécie negocial, apresentando concei-
tos ao instituto, conforme escólio de Flávio Tartuce:
5 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 12. ed. rev., 
atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. P. 18.
6 Ibid. 
7 Ibid. 
16UNIDADE I Legislação Imobiliária
Entre os clássicos, Clóvis Beviláqua afirma ser o contrato “o acordo de von-
tades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos”. Para 
Orlando Gomes, o contrato é “o negócio jurídico bilateral ou plurilateral, que 
sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interes-
ses que a regularam”. Washington de Barros Monteiro conceitua o contrato 
como sendo “o acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extin-
guir um direito”. 
Esses são, pois, os conceitos clássicos de contrato. Contudo, ante a constante 
modificação das relações negociais, guiadas por inovações que trazem novos formatos de 
contratação, em um conceito pós-moderno, temos que o contrato, além de agir entre as 
partes, acaba por atingir também terceiros, ou seja, não mais produz efeitos aos titulares 
da relação, gerando efeitos também à terceiros que não participaram do contrato, como 
ficará mais claro adiante em uma situação, por exemplo, de venda em fraude à credores ou 
fraude à execução. 
E objetivando nortear o operador do direito, a doutrina firmou Princípios que regulam 
as relações contratuais e auxiliam, na forma de integração da lei, no aspecto de validade e 
informação do contrato celebrado. 
Entre os princípios mais influentes no campo contratual temos: 1) Princípio da 
autonomia da vontade; 2) Princípio da função social dos contratos; 3) Princípio da força 
obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda); 4) Princípio da boa-fé objetiva; 5) Princípio 
da relatividade dos efeitos contratuais. Vejamos, basicamente, um a um. 
1) Princípio da Autonomia privada: como já visto, a vontade é o próprio elemento 
propulsor do domínio do ser humano em relação às demais espécies que vivem na Terra, 
sendo, o negócio jurídico, verdadeiro instrumento da liberdade humana. E a autonomia 
apresenta reflexos tanto na pessoa com quem contratar, resultado da liberdade contratual, 
como no conteúdo do negócio jurídico, autorizando aos particulares, respeitadas as dire-
trizes legais, a contratarem da forma que julgarem mais conveniente, sem interferência 
alheia. 
2) Função Social dos contratos: inaugurada pelo Código Civil de 2002, a função 
social dos contratos vem expressamente prevista no Art. 421, CC, que estabelece que “a 
liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contra-
to”. Na Exposição de Motivos do anteprojeto do Código Civil, redigido por Miguel Reale, 
deixou claro o legislador que pretendia “tornar explícito que a liberdade de contratar só 
pode ser exercida em consonância com os fins sociais do contrato, implicando os valores 
primordiais da boa-fé e da probidade.” Desse modo, conforme escólio de Flávio Tartuce, os 
contratos devem ser interpretados de acordo com a concepção do meio social onde estão 
inseridos, não trazendo onerosidade excessiva às partes contratantes, garantindo que a 
17UNIDADE I Legislação Imobiliária
igualdade entre elas seja respeitada, mantendo-se a justiça contratual e equilibrando a 
relação, valendo-se sempre da equidade, razoabilidade e do bom senso, afastando-se do 
vedado enriquecimento sem causa. Por esse caminho, a função social dos contratos visa à 
proteção da parte vulnerável da relação contratual. 
3) Princípio da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda): como 
já vimos, admite-se a relativização da força obrigatória dos contratos, autorizando-se sua 
revisão, quando presentes elementos que a justifiquem. Contudo, via de regra, conforme 
definição de Orlando Gomes, “o contrato é lei entre as partes”, desde que, como visto, 
celebrado com a observância de todos os pressupostos de validade. Assim, estipulado 
validamente o seu conteúdo, o contrato obriga os contratantes, sejam quais forem as cir-
cunstâncias em que tenha de ser cumprido. 
4) Princípio da boa-fé objetiva: também fruto de inovação pelo Código Civil de 
2002 (o Código Civil anterior era de 1916), a boa-fé objetiva foi uma das mais festejadas 
inovações legislativas, adotando o Código Civil em vigor o princípio da eticidade, valorizan-
do as condutas guiadas pela boa-fé, principalmente no campo obrigacional. O Código Civil 
italiano de 1942 já previa que o devedor e o credor devem comportar-se segunda a regra 
da correttezza, assim entendido como um comportamento leal baseado na boa-fé objetiva, 
trazendo um dever mútuo de cooperação entre as partes para a validade e cumprimento 
da avença. 
5) Princípio da relatividade dos efeitos contratuais: conforme Clóvis Beviláqua, 
os direitos obrigacionais só podem atingir a pessoa que se acha vinculada pela obrigação 
no momento do seu cumprimento, ou seja, em regra, o negócio jurídico somente atinge 
as partes contratantes, não prejudicando nem beneficiando terceiros estranhos a ele. De 
qualquer forma, tal princípio também encontra limitações, sendo que podemos afirmar, 
em certas circunstâncias, que o contrato também gera efeitos perante terceiros (note-se aexpressão “efeitos”, e não “obrigações). Exemplo de exceção a tal princípio é a responsabi-
lidade dos herdeiros do contratante (Art. 1.792, CC), bem como, a estipulação em favor de 
terceiro (Arts. 436 e 438, CC), sendo exemplo típico o contrato de seguro de vida. 
A análise e compreensão de tais princípios permitem a elaboração de documentos 
negociais mais claros e objetivos, afastando-os de discussão judicial. 
Maria Helena Diniz, citada por Flávio Tartuce, “aponta dois elementos essenciais 
para a formação” do contrato. Um é o “estrutural, constituído pela alteridade presente no 
18UNIDADE I Legislação Imobiliária
conceito de negócio jurídico; e outro funcional, formado pela composição de interesses 
harmonizáveis”8.
E justamente por se tratar de instituto tão dinâmico – talvez o que mais alterações 
conceituais tenha sofrido em sua evolução – os contratos passam pelo que alguns doutri-
nadores afirma ser “a crise dos contratos”, ou, como já dizia Grant Gilmore em 1974, citado 
por Tartuce, “The Death of Contract”9, o que se afirmou em razão da padronização das 
transações decorrentes de uma economia de “mass production”, em que teria se subverti-
do o princípio da liberdade contratual, transformando o contrato em uma norma unilateral 
imposta pela empresa situada numa posição dominante face ao aderente (consumidor ou 
simplesmente contratante). 
Nesse panorama, Flávio Tartuce nos faz observar que uma das principais altera-
ções em matéria contratual se refere à autonomia da vontade das partes na celebração do 
contrato, visto ser muito discutido atualmente a possibilidade de revisão dos contratos, ou 
seja, permite-se que um terceiro – o Estado-juiz – interfira na autonomia das partes, normal-
mente quando o contrato se mostra abusivo a um dos integrantes da relação negocial, seja 
ou não aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso, eis que o próprio Código Civil 
cuidou de tratar dos limites da relação contratual, sendo que, não obstante a autonomia de 
vontade e a liberdade contratual que devem guiar essa espécie de negócio, o Estado não 
pode se omitir e permitir a celebração de contratos abusivos e não paritários no sentido 
mais simples da expressão. 
No direito há um brocardo latino - pacta sunt servanda - que significa “os pactos 
assumidos devem ser respeitados” ou mesmo “os contratos assinados devem ser cumpri-
dos”. Contudo, hoje há verdadeira relativização desse brocardo, sendo que os Tribunais 
estão abarrotados de pedidos de revisão contratual, notadamente quando se está diante 
de uma relação de consumo, como se afigura a relação mantida entre a imobiliária e o pro-
prietário do imóvel em uma relação locatícia, ou sentre o construtor/loteador e o comprador 
do imóvel, o que nos sugere que nem sempre o que foi pactuado será exatamente o que 
será executado, o que nos exige ainda mais cautela e clareza quando da formalização dos 
instrumentos contratuais. 
Não menos importante o previsto no Art. 104 do Código Civil, que trata dos “Negó-
cios Jurídicos”, prevendo as condições de validade do negócio jurídico: 
8 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 12. ed. rev., 
atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017.
9 Ibid.
19UNIDADE I Legislação Imobiliária
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: 
I - agente capaz; 
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; 
III - forma prescrita ou não defesa em lei. 
Portanto, para que o negócio jurídico tenha plena validade, ele deve observar os 
requisitos trazidos na norma, sob pena de nulidade ou anulabilidade. É o que Nelson Nery 
Júnior define como “normas de existência e validade”. 
Assim, o negócio jurídico só será válido se regulado mediante instrumento imune de 
vícios, observando-se as normas do Código Civil, respeitando-se sempre: a) a capacidade 
do agente; b) a manifestação livre da vontade, ou seja, vontade não viciada; c) a licitude e 
a possibilidade do objeto. 
A título de exemplo, ainda que formalizado, não teria validade o negócio jurídico 
feito por um menor de idade sem capacidade negocial, ou pelo funcionário em nome da 
empresa (âmbito de capacidade do agente). 
Também não teria validade o contrato cuja vontade foi externada de forma viciada, 
por dolo, coação ou fraude, por exemplo (âmbito da livre manifestação de vontade). 
E por fim, não teria eficácia o negócio cujo objeto seja ilícito ou impossível, como 
o instrumento que regula um comércio de drogas ilícitas ou a venda de terrenos na lua, a 
título de exemplo hipotético. 
Traçadas essas diretrizes, buscaremos abordar os principais contratos e obriga-
ções advindos nas relações imobiliárias, salientando a importância da formalização dos 
atos negociais em razão da complexidade dos negócios e valores normalmente envolvidos, 
permitindo às partes contratantes definirem e terem prévio e amplo conhecimento de todas 
as condições advindas do contrato celebrado, tanto para sua execução como para sua 
eventual inexecução.
DO NEGÓCIO
Como visto não basta sua celebração para que o contrato seja válido e eficaz, 
sendo que alguns requisitos devem ser analisados à luz da codificação das normas para 
que surtam os amplos efeitos almejados na negociação. 
Temos que não só a formalização do negócio através de contrato ou outra forma 
documental é importante para assegurar as transações imobiliárias. Alguns requisitos a 
serem previamente analisados se mostram fundamentais para garantir a segurança do 
20UNIDADE I Legislação Imobiliária
negócio e evitar, ou ao menos minimizar, a possibilidade de discussão judicial sobre o 
negócio realizado. 
Assim, o Código Civil prevê diversos institutos que, por gerarem defeitos nos 
negócios jurídicos, podem gerar a nulidade ou anulação dos negócios, gerando efeitos 
devastadores e em cascata, atingindo, não raras vezes, não apenas as partes contratantes, 
mas também terceiros. 
Para facilitar a compreensão, vejamos o seguinte esquema:
Nesse sentido importante analisarmos os defeitos do negócio trazidos pelo Código 
Civil, permitindo ao empresário do ramo imobiliário analisar a viabilidade do negócio e, mais 
do que isso, sua validade no campo da eficácia, como vimos anteriormente. 
CAPÍTULO IV - Dos Defeitos do Negócio Jurídico 
Seção I - Do Erro ou Ignorância 
Art. 138. São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de von-
tade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa 
de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio. 
Primeira causa de defeito nos negócios jurídicos trazidos pelo legislador é o erro 
ou ignorância, sendo o erro a noção inexata ou falsa da coisa. Assim, o falso motivo, 
causa de erro essencial, só viciará a declaração de vontade quando expresso como razão 
determinante do negócio. 
Embora a lei não estabeleça distinções, o erro é um estado de espírito positivo, ou 
seja, é a falsa percepção da realidade, ao passo que a ignorância é um estado de espírito 
negativo representado pelo total desconhecimento do declarante acerca das circunstâncias 
do negócio. 
E para que o erro seja considerado como causa de anulabilidade do negócio jurídico, 
ele deverá ser essencial, quando substancial ao negócio celebrado, ou escusável, assim 
21UNIDADE I Legislação Imobiliária
entendido o erro perdoável. Substancial é o erro que incide sobre a essência, ou seja, sem 
ele o ato não teria sido realizado. Pode ser ainda, escusável ou perdoável, resultado de um 
agir dentro do que se espera do “homem médio” que atue com grau normal de diligência, 
não se admitindo a alegação de erro por parte daquele que atuou com acentuado grau de 
displicência, não devendo o direito amparar o negligente.
O erro se difere do vício redibitório (Art. 441, CC, abaixo transcrito), eis que o erro 
expressa uma equivocada representação da realidade, atuando no campo psíquico (sub-
jetivo). Diferente é a hipótese devício redibitório, garantia legal prevista para os contratos 
em geral através do qual, por exemplo, o adquirente por força de contrato de compra e 
venda, recebe a coisa com defeito oculto que lhe diminui o valor ou prejudica sua utilização, 
podendo a parte rejeitá-la redibindo o contrato ou, se preferir, exigir o abatimento no preço. 
Note-se pelo exemplo que o agente não incorreu em erro ao adquirir a coisa, uma 
vez que recebeu exatamente aquilo que pretendia comprar. Apenas a coisa transferida 
portava defeito oculto que lhe depreciava ou tornava imprópria sua utilização. Situações di-
ferentes, por exemplo, eis que o vício redibitório não toca o psiquismo do agente, incidindo 
sobre a própria coisa. 
Seção II - Do Dolo 
Art. 145. São os negócios jurídicos anuláveis por dolo, quando este for a sua 
causa. 
Art. 147. Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das 
partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, cons-
titui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria cele-
brado.
A doutrina costuma afirmar que o dolo é o erro provocado por terceiro, e não pelo 
próprio sujeito enganado. Seria o dolo, portanto, todo artifício malicioso empregado por um 
das partes ou por terceiro com o propósito de prejudicar outrem quando da celebração do 
negócio jurídico. Assim, o sujeito que vende uma caneta de cobre como se fosse de outro, 
atua com dolo, podendo gerar a nulidade do negócio. 
Não se deve confundir com o dolo com a fraude. Nesta, quase sempre busca-se 
violar a lei ou prejudicar a um número indeterminado de pessoas, ao passo que a atuação 
dolosa dirige-se especificamente a outra parte do negócio. 
Ainda, o dolo não se presume, devendo ser provado por quem o alega, sendo que 
para invalidar o ato, o dolo deve ser principal, ou seja, atacar a causa do negócio. 
Pode o dolo ainda ser positivo ou negativo. Positivo quando decorre de uma atua-
ção comissiva, a exemplo do vendedor que, valendo-se de expediente ardiloso, engana 
o adquirente quanto à natureza do produto colocado no mercado. Negativo quando for 
22UNIDADE I Legislação Imobiliária
fruto de omissão, traduzindo-se em uma abstenção maliciosa juridicamente relevante. É o 
caso do silência intencional de uma das partes, levando a outra a celebrar negócio jurídico 
diverso do que pretendia realizar. 
Seção III - Da Coação 
Art. 151. A coação, para viciar a declaração da vontade, há de ser tal que 
incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e considerável à sua 
pessoa, à sua família, ou aos seus bens. 
A coação traduz violência, sendo que a coação capaz de viciar o consentimento é 
toda violência psicológica apta a influenciar a vítima a realizar negócio jurídico que a sua 
vontade interna não deseja efetuar, podendo se externar de forma física ou moral. 
Caberá ao juiz, na análise do caso concreto, se atentar para as circunstâncias 
do fato e condições pessoais da vítima para aferir a existência ou não de coação apta a 
invalidar o negócio celebrado. Ninguém imagina uma senhora idosa e franzina ameaçando 
verbalmente, sem emprego de arma de fogo, um homem musculoso e saudável para que 
aliene seu imóvel a ela. Se a lei não autorizasse a interpretação da norma à luz do caso 
posto, abrir-se-ia oportunidade para falsas alegações de coação, instalando-se uma inde-
sejável insegurança jurídica. 
Seção IV - Do Estado de Perigo 
Art. 156. Configura-se o estado de perigo quando alguém, premido da neces-
sidade de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido 
pela outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa. 
Configura-se o estado de perigo quando o agente, diante de situação de perigo 
conhecida pela outra parte, emite declaração para salvaguardar direito seu, ou de pessoa 
próxima, assumindo obrigação excessivamente onerosa. 
Exemplo é o indivíduo, abordado por assaltantes, que oferece uma recompensa ao 
seu libertador para salvá-lo, ou do sujeito que está se afogando e oferece uma recompensa 
ao seu salvador. Até mesmo a expressão “meu reino por um cavalo” da obra de Shakespea-
re pode ser um exemplo desse vício. 
Importante destacar que no estado de perigo, ao contrário do que ocorre na coa-
ção, o beneficiário não empregou violência psicológica ou ameaça para que o declarante 
assumisse obrigação. 
Seção V - Da Lesão 
Art. 157. Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou 
por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao 
valor da prestação oposta. 
23UNIDADE I Legislação Imobiliária
Pode-se conceituar a lesão como o prejuízo resultante da desproporção existente 
entre as prestações de um determinado negócio jurídico, em face do abuso de inexperiên-
cia, necessidade econômica ou leviandade de um dos declarantes.
Traduz, muitas das vezes, o abuso do poder econômico de uma das partes em 
detrimento da outra, hipossuficiente na relação jurídica. 
Seção VI - Da Fraude Contra Credores 
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, 
se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, 
ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, 
como lesivos dos seus direitos. 
A fraude contra credores consiste no ato de alienação ou oneração de bens, assim 
como a remissão de dívida, praticado pelo devedor insolvente, ou à beira da insolvência, 
com o propósito de prejudicar credor preexistente, em virtude da diminuição experimentada 
de seu patrimônio. 
Na fraude contra credores não há um necessário disfarce, como ocorre na simu-
lação. O ato praticado, por si só, é lesivo ao direito do credor e deve ter sua ineficácia 
judicialmente declarada.
A anulação do ato praticado em fraude contra credores dá-se por meio de uma 
ação revocatória denominada “ação pauliana”. 
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: 
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz; 
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto; 
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito; 
IV - não revestir a forma prescrita em lei; 
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua 
validade; 
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa; 
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem cominar 
sanção. 
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem con-
valesce pelo decurso do tempo.
Art. 171. Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o ne-
gócio jurídico: 
I - por incapacidade relativa do agente; 
II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou frau-
de contra credores. 
Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo direito 
de terceiro. 
Seção V - Dos Vícios Redibitórios 
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjei-
tada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é 
destinada, ou lhe diminuam o valor.
24UNIDADE I Legislação Imobiliária
Seção VI - Da Evicção 
Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsis-
te esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. 
Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir 
a responsabilidade pela evicção. 
O prazo decadencial para anulação de negócio jurídico, quando a pretensão é do 
próprio contratante, é de quatro anos contados do dia em que ele foi celebrado, conforme 
dispõe o artigo 178, inciso II, do Código Civil.
Ante todo o até aqui exposto, temos a importância de conhecer a legislação e a 
documentação imobiliária, analisando-as previamente à concretização do negócio, inde-
pendente de sua natureza, prazo de duração, partes envolvidas ou valores, evitando-se que 
o negócio celebrado e aparentemente saudável seja objeto de questionamento por defeitos 
em sua elaboração ou execução, culminando na nulidade do negócio ou resultandoem 
prejuízo financeiro às partes contratantes.
1.7. ASPECTOS PRÁTICOS. CONCLUSÃO
De suma importância para o Direito, a análise dos julgados sobre determinado 
caso é o que externa a opinião dos Tribunais do país sobre determinado assunto. Assim, 
buscaremos sempre ao final de nossos estudos, demonstrar, por meio de casos concretos, 
os contornos práticos daquilo que analisamos teoricamente, o que, a meu sentir, resulta em 
maior absorção da matéria e amplia a capacidade de compreensão dos institutos jurídicos 
em sua mais ampla visão.
E o julgado objeto de análise após a leitura do conteúdo acima transcrito, nos apre-
senta uma excelente visão da gravidade que a nulidade de um contrato pode gerar, tanto 
no aspecto humano como no aspecto financeiro, acarretando prejuízos de tal monta que, 
muitas das vezes, tornam-se, na prática, irreparáveis. 
No caso, o Desembargador Relator reconheceu de ofício a nulidade de contrato por 
diversas causas. Vejamos: 
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ - 7ª CÂMARA CÍVEL - Autos 
nº. 0007106-32.2011.8.16.0058
1ª Vara Cível de Campo Mourão 
Relator: Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C. C. RESTI-
TUIÇÃO DE VALORES, COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL E REINTE-
GRAÇÃO DE POSSE. CONTRATO EM QUE AS PARTES CONVERGEM À 
CONSTRUÇÃO E À ALIENAÇÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM CON-
DOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE
25UNIDADE I Legislação Imobiliária
PROCEDÊNCIA PARCIAL. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. RECONHECI-
MENTO DE OFÍCIO DA NULIDADE DO CONTRATO. PESSOA FÍSICA 
TAMBÉM ADQUIRENTE DO IMÓVEL QUE NÃO ASSINOU O CONTRATO 
JUNTO COM AS PRESENTES PARTES. AUSÊNCIA DE OBSERVÂNCIA 
DE NORMAS IMPOSITIVAS DA LEI
4.591/64 SOBRE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. VÍCIOS INSANÁ-
VEIS. ARTIGOS 166, 168 E 169, TODOS DO CÓDIGO CIVIL. JURISPRU-
DÊNCIA. PERSPECTIVA DE CONDUTAS CRIMINOSAS A SER APURADA 
PELO MINISTÉRIO PÚBLICO. [...]
 I – RELATÓRIO
[...] o autor-apelado adquiriu o imóvel (matrícula 16.227) perante o espólio de 
H.J.F.D. e contratou com o apelante, através do instrumento ora em questão, 
a construção e venda conjunta de apartamentos, mediante contribuições em 
rateio pela metade, de forma que os lucros e as despesas seriam reparti-
dos entre ambos, depois de pago o preço pela aquisição do imóvel; após a 
conclusão do contrato e a venda de algumas unidades, o apelado deixou de 
incluir o apelante como adquirente do imóvel na respectiva escritura pública; 
o apelado recebeu XXX mil reais por parte do apelante, resultantes de venda 
de unidades [...]; após repassar ao apelado tais valores, passou a ter dificul-
dades perante a obra, com embaraços e negativas do apelado, o que ensejou 
a adoção de medidas antes da distribuição da presente demanda [...]. 
II – VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se dos recursos.
APELAÇÃO DO AUTOR
O recurso está prejudicado ante o reconhecimento de ofício de nulidade do 
contrato.
[...] Após detido exame do conjunto fático e probatório constante do processo, 
impõe-se o reconhecimento de questão de ofício a prejudicar o exame do 
recurso.
Restou demonstrado no processo que autor e réu firmaram, concluíram e 
executaram, ainda que parcialmente, o contrato denominado “instrumento 
particular de compromisso de cessão e transferência de direitos aquisi-
tivos”, no qual preconizaram a conjugação de esforços para construir e ven-
der unidades autônomas em prédio que constitui condomínio edilício. Ocorre 
que graves vícios se divisam, de modo a nulificar o contrato.
Primeiro, o fato de que o contrato celebrado entre as partes não foi as-
sinado pela ex-esposa do autor, que junto com ele efetuou o negócio 
aquisitivo do imóvel perante os proprietários do qual decorreu a relação 
contratual ora em questão.
Também, trata-se de negócio sujeito à Lei 4.591/64, que regula as incorpora-
ções imobiliárias; confiram-se dispositivos que são ora mais relevantes: 
[...] Arts. 30 a 64. [...] 
Do cotejo de tais dispositivos com o contrato celebrado entre as partes e os 
demais contratos juntados ao processo que provam a negociação de unida-
des autônomas por terceiros, infere-se que autor e réu não se submeteram 
a diversas normas do rigoroso regime de incorporações imobiliárias, causan-
do prejuízos aos adquirentes mediante condutas cujo eventual conteúdo cri-
minoso deve ser oportunamente apreciado pelo Ministério Público. 
Sobre a invalidade do negócio jurídico, o Código Civil de pertinente dispõe:
Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando:
I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;
II - for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto;
III - o motivo determinante, comum a ambas as partes, for ilícito;
IV - não revestir a forma prescrita em lei;
V - for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para 
a sua validade;
VI - tiver por objetivo fraudar lei imperativa;
VII - a lei taxativamente o declarar nulo, ou proibir-lhe a prática, sem 
cominar sanção.
26UNIDADE I Legislação Imobiliária
Art. 168. As nulidades dos artigos antecedentes podem ser alegadas 
por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe cou-
ber intervir.
Parágrafo único. As nulidades devem ser pronunciadas pelo juiz, quan-
do conhecer do negócio jurídico ou dos seus efeitos e as encontrar 
provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda que a requerimento 
das partes.
Art. 169. O negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem 
convalesce pelo decurso do tempo.
Nessa razão, observa-se a ausência de parte obrigatória no contrato, a 
ilicitude do motivo determinante comum a ambas as partes, a ausência 
da forma prescrita em lei e a preterição de solenidade legal à validade do 
contrato, contexto que autoriza o pronunciamento de ofício da nulidade 
do contrato.
[...] 
Reconhecida de ofício a nulidade do contrato, cogita-se de restituição das 
partes ao status quo ante e de vedação ao enriquecimento sem causa; po-
rém, ante as delimitações impostas pelo pedido, pela causa de pedir e pelo 
conjunto probatório produzido, não é possível nesta sede veicular os adequa-
dos desdobramentos.
Estão prejudicados os pedidos de resolução contratual, porque o contrato 
foi nulificado; de devolução de pagamentos de terceiros recebidos pelo réu, 
porque esses pagamentos devem a princípio ser devolvidos aos adquirentes; 
de pagamento da multa contratual, porque o contrato restou nulificado; de
reintegração de posse, porque não subsiste nem perspectiva futura de aquisi-
ção do imóvel pelo autor e sua ex-esposa, já que anteriormente, em processo 
de execução de título extrajudicial, devolveram o imóvel aos adquirentes me-
diante acordo homologado pelo juízo da mesma vara.
Dê-se ciência deste acórdão à douta Procuradoria-Geral de Justiça, para 
apuração de eventuais condutas criminosas, franqueando-lhe pleno acesso 
a este processo pelo sistema PROJUDI.
O julgamento foi presidido pelo (a) Desembargador Francisco Luiz Macedo 
Junior, com voto, e dele participaram Desembargador Ramon De Medeiros 
Nogueira (relator) e Desembargadora Joeci Machado Camargo. 27 de no-
vembro de 2018
 (TJPR - 7ª C.Cível - 0007106-32.2011.8.16.0058 - Campo Mourão - Rel.: 
Desembargador Ramon de Medeiros Nogueira - J. 27.11.2018)
Evidente o prejuízo vultoso advindo do reconhecimento da nulidade do contrato, 
o que poderia ser evitado com uma criteriosa análise prévia acerca dos pressupostos de 
validade e regularidade dos contratos, demonstrando a importância do estudo da matéria 
em questão. 
Conclui-se, assim, que a responsabilidade dos operadores do mercado imobiliário 
tem início antes mesmo da conclusão efetiva dos negócios, seja na prestação voluntária de 
informações relevantes, por mais que elas possam prejudicar seu negócio, seja na realiza-
ção de propostas que caracterizam-se como claros contratos preliminares, gerando, desde 
sua prolação, obrigações às partes. 
Também se observa que a complexidade das relações negociais, com inúmeros 
conceitos legais e doutrinários, caminhando ainda em umlimbo jurídico, exige todo o 
cuidado necessário na formalização dos negócios, sempre visando a boa-fé e a validade 
27UNIDADE I Legislação Imobiliária
plena das disposições contratuais firmadas livremente entre as partes em pleno exercício 
da autonomia da vontade e da liberdade de contratar. 
Por fim, tem-se a possibilidade de discussão e revisão de condições contratuais 
abusivas e desproporcionais, recaindo por vezes em subjetividade do julgador, o que faz 
com que as partes tenham o dever de obter a melhor disposição contratual, assim entendi-
da no sentido da clareza e alcance da vontade, sob pena de sofrer interferência judicial no 
contrato celebrado. 
Portanto, clareza e cautela sempre quando estamos tratando de negócios imobiliá-
rios.
28
UNIDADE II
Negócios Jurídicos Imobiliários. 
Compra e Venda. Promessa de Compra 
e Venda. Permuta. Contrato de 
Corretagem. Locação. Operações Built 
To Suit. Contrato de “Time Sharing”.
Prof. Esp. Tiago Augusto de Macedo Binati 
29UNIDADE II Legislação Imobiliária
2.1. NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS
Diversas são as formas em que pode se dar um negócio jurídico envolvendo imó-
veis, sendo que, não obstante a existência de diversas formas de contratação com expressa 
previsão legal, os chamados contratos típicos, há ainda a possibilidade de formalização de 
instrumentos atípicos pelas partes, ou seja, contratos que não encontram previsão legal 
expressa, mas que, ante a autonomia da vontade das partes e desde que observados seus 
requisitos de validade, encontram idêntico amparo jurídico. 
Buscamos neste capítulo explorar os principais contratos imobiliários, desde os 
mais tradicionais e usuais no mercado imobiliário, como a compra e venda e a locação, até 
os mais recentes e inovadores, como os contratos de multipropriedade ou time sharing, 
trazendo ao operador do mercado imobiliário um imenso leque de opções que podem ser 
externadas aos seus clientes.
É o que passamos a analisar.
2.2. COMPRA E VENDA E PROMESSA DE COMPRA E VENDA 
A compra e venda e a promessa de compra e venda se caracterizam como as 
formas mais usuais de celebração de contratos imobiliários de aquisição ou venda de pro-
priedade imobiliária, o que atrai grande atenção do meio jurídico e que deve ser também, 
objeto de intensa análise pelos operadores do mercado imobiliário. 
Contando com expressa previsão legal (Arts. 481 e seguintes do Código Civil), a 
compra e venda se caracteriza como um contrato em que “um dos contratantes se obriga a 
transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”, conforme 
dispõe o Art. 481, CC, o que a diferencia, assim, da permuta, em que o pagamento pode se 
dar por outro bem, e não com dinheiro. 
Conforme escólio de Flávio Tartuce, o Código Civil conceitua o contrato de compra 
e venda “como sendo o contrato pelo qual alguém (vendedor) se obriga a transferir ao 
comprador o domínio de coisa móvel ou imóvel mediante uma remuneração, denominada 
preço. Portanto, trata-se de um contrato translativo, mas que por si só não gera a transmis-
são da propriedade”1.
1 Tartuce, Flávio. Direito civil, v. 3: teoria geral dos contratos e contratos em espécie / Flávio Tartuce; 13. ed. rev., 
atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2018. P. 289.
30UNIDADE II Legislação Imobiliária
Ressalta o ilustre doutrinador que, como regra geral, em se tratando de móvel a 
propriedade se transfere pela tradição (entrega da coisa), enquanto a propriedade imóvel, 
objeto do nosso estudo, só se transfere pelo registro do contrato no competente Cartório de 
Registro de Imóveis.
Assim, para que se caracterize compra e venda, devem estar presentes os se-
guintes elementos: a) partes, comprador e vendedor; b) coisa; c) preço. Quanto ao último 
requisito, importante destacar que o Código Civil reputa nulo o contrato de compra e venda 
quando se deixa apenas a uma das partes o encargo de fixar o preço da coisa vendida ou 
comprada: 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio 
exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Ademais, não havendo preço ajustado, estaríamos diante de uma doação, e não 
compra e venda. 
E ainda no tocante ao preço, este deve ser certo e determinado, em moeda na-
cional, não podendo ser fixado em moeda estrangeira ou ouro, por exemplo, sob pena de 
nulidade absoluta (Art. 318, CC), podendo, ainda, ser deixada sua fixação ao arbítrio de 
terceiros, conforme expressa previsão legal: 
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que 
os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não 
aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem 
os contratantes designar outra pessoa. 
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou 
de bolsa, em certo e determinado dia e lugar. 
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, 
desde que suscetíveis de objetiva determinação. 
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para 
a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as 
partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, 
prevalecerá o termo médio. 
Ademais, como já vimos no estudo da teoria geral dos contratos, para que seja vá-
lida a estipulação contratual entre as partes, imprescindível que as partes sejam legítimas e 
capazes, sob pena de nulidade ou anulabilidade do contrato, sendo que havendo qualquer 
um dos vícios de consentimento (erro, dolo, coação, estado de perigo ou lesão), o contrato 
poderá ser anulado, conforme as regras específicas trazidas pelo Art. 171, II, CC. 
O imóvel objeto da avença deve, ainda, ser alienável, sendo que a venda de bem 
inalienável é considerada nula.
31UNIDADE II Legislação Imobiliária
E demonstrando a importância da instrumentalidade contratual da avença, nota-
damente por se tratar de bem imóvel, estabelece o Art. 490, CC, que, salvo estipulação 
em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador. Portanto, 
previsão diversa do estabelecido em lei deverá ser expressamente consignada em instru-
mento contratual. 
O Art. 491, por sua vez, frisa que não se tratando de venda a crédito, o vendedor 
não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço, ou seja, não se pode exigir o 
cumprimento do contrato pelo vendedor se o comprador ainda não quitou o preço estabe-
lecido em contrato. 
Dessa forma, na compra e venda, deve ser simultânea a prestação das obrigações 
das partes. Não pode exigir entrega da coisa quem não satisfez o preço na forma estipulada. 
O Código Civil apresenta, ainda, um rol de impedimentos para a celebração da 
compra e venda, conforme se extrai dos artigos 496 a 499, cujo conhecimento é impres-
cindível ao operador do mercado imobiliário, sob pena de celebrar contrato nulo, o que 
refletiria também na comissão eventualmente recebida ou a receber. Vejamos:
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os ou-
tros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem con-
sentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do côn-
juge se o regime de bens for o da separação obrigatória. 
A venda em desobediência ao estabelecido pelo Art. 496, CC, portanto, padece de 
vício de anulabilidade – não é nula, mas sim, anulável -, podendo ser confirmada posterior-
mente, validando-se plenamente o negócio realizado.
Esclarece-se, ainda, que a anuência ou autorização exigida pela lei deve dar-se por 
escritura pública caso o contrato exija tal forma, podendo o juiz suprir o consentimento do 
descendente se verificar que o negócio é sério e recusa caprichosa e injusta.
Quanto ao prazo para exercício da pretensão anulatória, entendemos se tratar de 
prazo decadencial de 2 (dois) anos, nãopodendo ser exercido o direito após esse período, 
até mesmo em razão da segurança jurídica que deve prevalecer nos negócios firmados. 
Não bastando, o Art. 497, CC, estabelece causas de nulidade. Vejamos:
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em 
hasta pública: 
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens con-
fiados à sua guarda ou administração; 
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica 
a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; 
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros ser-
ventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em 
tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a 
sua autoridade; 
32UNIDADE II Legislação Imobiliária
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encar-
regados. 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito. 
Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não com-
preende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em 
pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas 
designadas no referido inciso. 
O fundamento da proibição contida no artigo 497, CC, é, segundo Nelson Nery 
Júnior, “de ordem moral, para evitar que o comprador possa ficar com os bens pelo preço 
que ele próprio fizer, enriquecendo-se à custa do demandante”. 
De igual forma já se entendeu que os serventuários da justiça que funcionam no 
processo não podem arrematar bens vendidos em hasta pública para evitar suspeita quanto 
à lisura e idoneidade dos encarregados pela função jurisdicional (TJGO-RT 706/134).
Importante observar que, ao contrário do disposto no Art. 496, CC, as restrições 
impostas pelo Art. 497 são nulas, e não anuláveis, ou seja, maculam o negócio celebrado 
em sua inteireza. 
Contudo, conforme dispõe o Art. 499, CC, “É lícita a compra e venda entre cônjuges, 
com relação a bens excluídos da comunhão”. 
Importante disposição, ainda, é a do Art. 500, CC, que trata das compras ad corpus 
e ad mensuram, in verbis:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de 
extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em 
qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir 
o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolu-
ção do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
§ 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciati-
va, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total 
enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circuns-
tâncias, não teria realizado o negócio. 
§ 2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha moti-
vos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua 
escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
§ 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imó-
vel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciati-
va a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, 
ter sido a venda ad corpus . 
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente 
o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do 
registro do título. 
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível 
ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência. 
Ad mensuram é venda que se dá pelas medidas do imóvel, sendo essas determi-
nantes para realização do negócio. Nessa hipótese, se as dimensões do imóvel negocia-
do não corresponderem às constantes da escritura ou do contrato, poderá o comprador 
33UNIDADE II Legislação Imobiliária
exigir a complementação da área por inadimplemento contratual. Não sendo possível o 
complemento, é dado ao comprador pedir a resolução do contrato (ação redibitória) ou 
o abatimento proporcional do preço (ação quanti minoris), sendo preferencial a ação de 
complementação da área vendida. 
Já a venda ad corpus é aquela em que as medidas do imóvel são meramente 
enunciativas, mas não necessariamente precisas, sendo que o corpo do negócio – e não 
suas medidas – são determinantes para a celebração do contrato. Nesses casos, não terá 
o comprador direito a discussões quanto a medidas do imóvel adquirido. É o que ocorre, por 
exemplo, com a venda do apartamento X do edifício Y, situado em determinado pavimento, 
onde a área do apartamento seria meramente enunciativa.
Trata-se, portanto, de importante diferenciação passível de análise pelo operador 
imobiliário, celebrando-se o correto contrato de acordo com a efetiva vontade das partes. 
Não fazendo o contrato expressa menção à forma aquisitiva – se ad corpus ou ad 
mensuram – caberá a análise da real vontade do comprador e das circunstâncias do negó-
cio para se aferir a possibilidade ou não de pedido de complemento de área ou indenização 
correspondente. 
Observe-se, contudo, que tem o comprador prazo de 1 (um) ano para exercício de 
sua pretensão, não mais podendo ser exercido após expirado tal prazo. 
O legislador ordinário buscou estabelecer ainda, condições especiais à compra e 
venda, permitindo a instituição de cláusula de retrovenda (arts. 505 a 508), assim discipli-
nada:
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la 
no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e 
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o perío-
do de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realiza-
ção de benfeitorias necessárias.
Evidente que tal condição só terá eficácia se expressamente ajustada entre as 
partes, não sendo presumível. 
Possível, ainda, a instituição de preferência na revenda da coisa, conforme discipli-
na o Art. 513, CC:
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de 
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, 
para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá ex-
ceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 
34UNIDADE II Legislação Imobiliária
O compromisso de compra e venda, por sua vez, se caracteriza por ser contrato 
precário que permite o pagamento fracionado do imóvel adquirido, sendo que, não obstante 
a possibilidade de previsão de exercício imediato e pleno da posse pelo comprador, a pro-
priedade, contudo, fica condicionada ao integral pagamento do preço, sendo forma comum 
e usual de contratação, mantendo-se o vendedor na condição de proprietário até quitação 
do preço ajustado, salvo, evidentemente, disposição contratual diversa entre as partes, 
respeitando o legislador a autonomia da vontade. 
Contudo, em se tratando de venda a prazo, recomendado que haja estipulação 
contratual expressa de que a escritura definitiva do imóvel só será outorgada após integral 
pagamento, contando, inclusive, com previsão de multa no caso de inadimplemento por 
qualquer das partes, em especial quanto a eventuais valores já pagos. 
E na hipótese de inexecução do contrato, a ação cabível para retomada do bem 
imóvel será a de reintegração de posse, pois, como exposto, transfere-se, inicialmente, 
apenas a posse do imóvel, e não sua propriedade, sendo essa última condicionada ao 
pagamento integral do preço. 
Sendo hipótese usual de contratação de aquisição de bens imóveis, um universo de 
possibilidades pode surgir na celebração de contratos de tal natureza, cabendo às partes a 
previsão de tudo aquilo que lhes interessar para fins de se exigir cumprimento forçado, caso 
necessário, sendo que a celebração de um contrato claro e com condições bem estabele-
cidas é, comoem toda forma de negociação, imprescindível para conferir maior segurança 
ao negócio, frisando que eventual rescisão contratual por omissão de informações pelo 
corretor, pode ensejar responsabilidade civil e indenização por perdas e danos, sem prejuí-
zo de eventual pedido de devolução de valores pagos a título de comissão.
2.3. DO CONTRATO DE PERMUTA 
Com contornos muito semelhantes à compra e venda, a permuta ou troca encontra 
previsão no Art. 533 do Código Civil, assim redigido: 
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com 
as seguintes modificações: 
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por meta-
de as despesas com o instrumento da troca; 
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descenden-
tes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante. 
35UNIDADE II Legislação Imobiliária
Assim, o contrato em estudo é aquele pelo qual as partes se obrigam a dar uma 
coisa por outra que não seja dinheiro, o que a difere da compra e venda, como já visto, 
operando-se ao mesmo tempo duas vendas, servindo as coisas trocadas para uma com-
pensação recíproca, não deixando de ter conotação onerosa, portanto, o que também a 
difere da doação. 
Percebe-se, portanto, grande similaridade entre a compra e venda e a permuta, o 
que justifica a aplicação subsidiária residual pelo Código Civil. 
Contudo, prática também usual no mercado imobiliária é a chamada “permuta com 
torna”, ou seja, se os valores dos bens objeto da troca forem diferentes, haverá a “torna”, ou 
seja, a complementação de um valor em dinheiro, sem que isso implique em desvirtuamento 
da permuta para compra e venda. 
Necessário observar, contudo, que há um limite para que a permuta não se caracte-
rize como compra e venda o que ocorrerá caso o valor “in pecunia” seja superior à metade 
do valor do negócio. 
E a permuta apresenta vantagens às partes notadamente no que se referem à 
tributação do negócio celebrado, merecendo análise suas distinções, podendo a permuta 
ser: a) Pura, ou seja, não envolve contrapartida de dinheiro em espécie, hipótese em que 
as partes não terão que recolher imposto de renda sobre ganho de capital, em decorrência 
do lucro imobiliário; b) Permuta com torna, onde, como vimos, o permutante que receber a 
torna deverá declarar a troca dos imóveis acrescentando na declaração o valor recebido em 
espécie, hipótese em que incidirá imposto de renda apenas sobre esse ganho de capital, ou 
seja, somente com relação a torna.
Exemplificando: 
Valor da aquisição = R$300.000,00
Valor de torna = R$100.000,00
Valor total = R$400.00,00
Cálculo de tributação: 100.000,00 / 400.000,00 = 0,25 x 100.
Porcentagem calculada: 25%
Ou seja, nesse caso o ganho da capital sobre a transação imobiliária será de 
R$25.000,00.
Evidente o impacto financeiro sobre a operação. Ora, quem deseja vender um imó-
vel para comprar outro, evidentemente se preocupa com o imposto de renda sobre o “ganho 
36UNIDADE II Legislação Imobiliária
de capital”, que é o imposto incidente sobre a diferença entre o preço de compra e o de 
venda do imóvel. Contudo, valendo-se de regras de planejamento tributário, vislumbra-se 
possibilidade legalmente adequada, evidentemente, de se evitar a incidência do imposto de 
renda sobre o ganho de capital: a permuta com imóvel do mesmo valor.
Isso porque a Lei 11.196/2005, conhecida como “Lei do Bem”, que alterou a Lei 
9.250/1995 que trata do imposto de renda das pessoas físicas e regula as isenções aplicá-
veis, prevê a isenção do ganho de capital apenas na venda de imóvel de até R$ 440.000,00, 
se for o único, e ainda, impõe um limite temporal, ou seja, só terá direito à isenção total se 
o integral valor da venda for aplicado dentro de 180 dias do contrato na compra de outro 
imóvel, ainda que haja diferença a maior a ser paga pelo comprador. Assim, se apenas uma 
parte do valor da venda for aplicada, a diferença é tributada.
Exemplificando: 
Valor da venda do único imóvel = R$300.000,00
Compra de novo imóvel dentro de 180 dias R$ 1.000.000,00
Observadas as condições legais, a operação será isenta do ganho da capital
Operação só é válida se praticada 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos
Nesse sentido a legislação citada: 
Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física 
residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, 
no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, 
aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados 
no País. 
§ 1º No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo 
será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1ª (primeira) 
operação. 
§ 2º A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho 
proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. 
§ 3º No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este 
artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela em-
pregada na aquisição de imóveis residenciais. 
§ 4º A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em 
exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de: 
I - juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subseqüente ao do 
recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido; e 
II - multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguin-
te ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se 
o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de que trata o caput 
deste artigo. 
§ 5º O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este 
artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos. 
Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda inci-
dente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de 
37UNIDADE II Legislação Imobiliária
bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados 
fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 
§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho 
de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes 
fórmulas: 
I - FR1 = 1/1,0060 m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendá-
rio ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publi-
cação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês; 
II - FR2 = 1/1,0035 m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calen-
dário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei 
ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação. 
§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator 
de redução de que trata o inciso I do § 1º deste artigo será aplicado a partir 
de 1º de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713, 
de 22 de dezembro de 1988. 
Conclui-se, assim, que a permuta pode se tornar operação mais vantajosa que a 
compra e venda, justamente em razão dos reflexos tributários sobre a operação, merecendo 
análise prévia de cada situação concreta para melhor aplicação das possibilidades legais, 
sugerindo que haja sempre prévia consulta para evitar a incidência do imposto, eis que, 
depois de realizada a operação não mais é possível aplicar normas de planejamento, eis 
que já ocorrida a hipótese de incidência tributária.
2.4. CONTRATO DE CORRETAGEM
Sem previsão no Código Civil de 1916, o contrato de corretagem passou a ter suas 
definições e contornos delineados pelo Código Civil de 2002, que, em seus artigos 722 a 
729, de forma sucinta e pontual, expressamente passou a consignar tal espécie de contrato.
Da Corretagem 
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em 
virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de de-
pendência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme