ATIVIDADE 2 UC4 TTI

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ATIVIDADE 2 UC4 – TTI-Módulo B-Intermediar processos de compra, venda, locação e permuta de imóveis.
Nome: Natália Lopes Martins
Cidade-UF: Juiz de Fora, MG	
A imobiliária Virtually lhe encaminhou um cliente que deseja alugar seu imóvel. Trata-se de um apartamento de um dormitório, e já há clientes interessados.
1- Procedimentos necessários para a locação do imóvel:
Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos. Entretanto, o contrato também pode ser verbal. Mas é importante que você possua meios de provar a locação. Isto pode ser feito através dos recibos de pagamento do aluguel, contas de luz, testemunhas etc.
A lei que cuida dos aluguéis é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991.
1. Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).
2. Locador é o representante ou proprietário do imóvel (senhorio).
3. Locatário é aquele que aluga o imóvel (inquilino).
» Cuidados antes de alugar um imóvel
· O corretor de imóveis deve verificar pessoalmente as condições do imóvel. Realizar junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel; por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros.
· Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
· Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral. Essas despesas devem ser pagas pelo locador.
· O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias, abaixo, poderá ser exigida: 
- Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança. 
- Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador). 
- Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.
2- Lista de Documentos necessários (Locador e Locatário)
a. RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS DO LOCADOR
· Documentos pessoais dos proprietários Pessoa Física (casal) ou documentos da empresa e representantes legais, no caso de Pessoa Jurídica.
· Comprovantes de propriedade do imóvel. Pode ser ficha matrícula, contrato de compra e venda, escritura ou outros, dependendo do caso.
· Cópias de taxas relativas ao imóvel (IPTU, condomínio, contas de água e luz, taxas de marinha, etc.).
· Em caso de imóvel comercial, HABITE-SE. Assinaremos também contrato de prestação de serviços.
b. RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS DO LOCATÁRIO:
Locação para pessoa física:
· RG e CPF;
· Comprovante de rendimento superior a 03 vezes o valor do aluguel líquido;
· Comprovante de residência;
· Declaração de Imposto de Renda completa;
· Os três últimos recibos de pagamento, se estiver pagando aluguel;
· Ficha cadastral preenchida e assinada;
Locação para pessoa jurídica:
· Contrato social e todas as alterações contratuais da empresa;
· Cartão do CNPJ;
· Último balanço e balancete (assinado e carimbado pelo contador com o número de CRC);
· Ficha de inscrição Estadual ou Municipal;
· Última declaração de imposto de renda da empresa;
· Comprovantes de propriedades da empresa (se possuir);
· Comprovante de endereço da empresa;
· Ficha cadastral detalhada com referência da empresa;
· RG e CPF
· Comprovante de residência dos titulares da empresa;
Vale ressaltar que alguns imóveis têm especificidades para a locação e, por isso, requisitam fiador ou diferentes formas de comprovar renda.
Fiador para pessoa física:
· RG e CPF;
· Comprovante de rendimento superior a 4 vezes o valor do aluguel líquido;
· Comprovante de residência;
· Registro de Imóveis, matrícula atualizada dos últimos 30 dias;
· Declaração de Imposto de Renda completa;
· Se estiver pagando aluguel, os três últimos recibos de pagamento;
· Ficha cadastral preenchida e assinada;
Outras formas de comprovação de renda:
Assalariados:
· Três últimos contracheques;
· Fotocópia da carteira de trabalho (folhas de qualificação, foto e dados do contrato de trabalho);
· Declaração de Imposto de Renda completa.
· Autônomos ou profissionais liberais:
· Declaração de Imposto de Renda completa;
· Declaração de rendimentos atuais (DECORE), assinada pelo contador com o número do CRC;
Contratos particulares de prestação de serviços.
· Comerciantes ou Industriais:
· Contrato Social e última alteração da empresa em que é sócio, proprietário ou administrador;
· Cartão do CNPJ;
· Declaração de Imposto de Renda completa;
· Declaração de rendimentos atuais (DECORE), assinada pelo contador com o número do CRC.
Aposentado ou pensionista:
· Comprovante de recebimento de aposentadoria ou pensão;
· Declaração de Imposto de Renda completa;
· Taxistas e trabalhadores da economia informal:
· Declaração do sindicato da classe;
· Certificado de registro do veículo (no caso de taxista e motoristas profissionais);
· Cadastro da URBS;
· Declaração de Imposto de Renda completa
· 
3- Detalhes de como deve ser realizado a Visita do Imóvel:
Para fazer a vistoria de entrada do imóvel alugado, o ideal é a contratação de um profissional especializado ou uma empresa qualificada na prática para que tudo seja documentado com descrição e fotos em um relatório completo do imóvel, incluindo as partes internas e externas. Geralmente imobiliárias e locadores mais atentos têm esse serviço incluso. Se não houver, não hesite em pedir por esse recurso.
A realização desse procedimento deve ser feita somente por engenheiros civis ou arquitetos, os únicos profissionais habilitados legalmente no país para emitir laudos técnicos ao vistoriar edificações e construções. É necessário ressaltar que o laudo de vistoria deve ser executado na presença de todas as partes envolvidas, ou seja, do locatário, do locador e de fiadores, caso eles façam parte do contrato. Também pode acontecer de uma terceira pessoa elaborar o laudo e apresentar às partes para a sua validação, procedimento mais comum quando as imobiliárias intermediam a relação locatícia.
O inquilino deve prestar atenção em todos os detalhes para certificar-se de que todas as instalações do imóvel estejam em boas condições de uso. Caso alguma coisa esteja com problemas, é seu direito pedir que o dono do imóvel faça os reparos necessários antes que você se acomode em seu novo lar.
O que deve constar no laudo de vistoria de entrada:
Durante a avaliação técnica do imóvel alugado, deve-se relatar por escrito e por meio de imagens claras as condições de todos os cômodos do local: piso, paredes, portas, janelas, instalações hidráulicas e elétricas, quintal, área de serviço, piscina e o que mais houver no ambiente. A vistoria de entrada completa deve abranger cada detalhe do imóvel, por isso, separamos por tópicos o que é preciso observar na hora de fazer a avaliação nos itens mais comuns.
Paredes
As características das paredes devem estar especificadas, desde o material em que elas foram feitas até a tintura utilizada. Se as paredes são todas de alvenaria, madeira ou se há alguma feita em drywall, por exemplo. Caso alguma delas tenha texturas, é preciso constar no laudo, assim como indicado se apresentam avarias, se estão inteiramente pintadas, se a pintura é nova, até detalhes como a qualidade da tinta usada e o seu acabamento, se fosco, acrílico, com brilho ou não. Não esqueça de especificar também as cores das paredes para que vocêsaiba como elas devem estar na hora da sua saída.
Teto
O teto é um item importante da lista. É preciso salientar no laudo se há forro, o tipo de material usado, se gesso ou madeira; é recomendado listar também se ele está em boas condições, inteiros, sem mofo, limpos e conservados. Tetos podem ser de alvenaria com telhados ou apenas telhados, esses podem ser de vários tipos. Fique atento aos detalhes.
Instalações elétricas
Neste item, o laudo de vistoria de entrada deve constar o número de interruptores elétricos e tomadas existentes em cada cômodo da casa ou apartamento, o estado em que eles se encontram e detalhes como cor, material e até a marca, se for possível identificar. Se os ambientes tiverem suportes elétricos para luminárias ou lustres devem ser descritos, assim como a localização do quadro de energia.
Portas e janelas
Especificar a quantidade de portas instaladas em cada cômodo do imóvel alugado é o básico, por isso o documento precisa constar também o material que constitui cada uma delas e o estado de conservação da pintura, se houver. Além disso, é importante detalhar o estado das fechaduras e maçanetas e suas respectivas marcas. Se a porta tiver assessórios como madeiramentos, dobradiças, batentes, tudo deve estar descrito, assim como outros detalhes como se a porta raspa no chão ou em paredes.
Já no quesito janelas, a regra é bem parecida. Descrever a quantidade de janelas na casa, de que material elas são constituídas (madeira, metal, alumínio), o estado de conservação da pintura, cor, formato e o tipo de janela. Se houver alguma avaria em uma ou outra janela como vidros trincados, por exemplo, inclua na descrição.
Piso
Na elaboração do laudo de vistoria de entrada, o piso é uma parte bastante importante a ser observada, pois é um dos espaços que mais utilizamos e que mais sofrem com as ações do tempo de uso, seja pelo contato direto dos nossos sapatos ou pela limpeza. O laudo deve constar o tipo de piso, se lajotas, porcelanato, cerâmica, taco, ou o material que for; também deve ser descrito o estado de conservação em cada ambiente e se há desgastes ou problemas de alguma ordem em um dos espaços.
Acessórios da casa
Muitas edificações e imóveis têm acessórios como lareiras, churrasqueiras, piscinas, suportes de cortina, ar condicionado, jardins e até sensores de movimento. É importante que tudo esteja detalhado no laudo de vistoria de entrada. Para que o morador saiba exatamente como tudo foi encontrado, e assim também possa devolvê-lo. Se o imóvel tiver piscina, por exemplo, e houver azulejos quebrados ou trincados, é preciso incluir no laudo. Pode acontecer também da churrasqueira conter pequenas avarias como a falta de tijolos ou alguns quebradiços. É imprescindível que se preste atenção em tudo para que a responsabilidade não recaia depois de forma injusta sobre você.
 Após a emissão desse documento, com todos os detalhes de cada cômodo e espaços da casa avaliados. Se não houver a necessidade de reparos, as imagens do local devem ser anexadas ao arquivo, devidamente assinado por todas as partes envolvidas na locação. Se, por acaso, for preciso realizar algum reparo no imóvel antes da sua entrada, é sempre possível acionar os 
serviços de um profissional.
4- Direitos e deveres de Locador e Locatário:
a. Deveres do proprietário (locador): 
Os direitos e deveres do locador estão previstos no artigo 22 da supracitada Lei do Inquilinato. Para facilitar a compreensão, em síntese, são eles:
- entregar o imóvel em boas condições e com a manutenção em dia, além de avisar sobre eventuais problemas;
- garantir o uso pacífico do imóvel, mantendo sua destinação e conservação no que lhe couber;
- responsabilizar-se pelos problemas e defeitos preexistentes na locação;
- fornecer um relatório de vistoria do imóvel ao locatário, o qual serve também como um inventário da situação do imóvel quando locado;
- entregar os recibos dos pagamentos realizados com a discriminação dos valores, seja aluguel, água, luz ou condomínio;
- responsabilizar-se pelas taxas de administração imobiliária, visto que foi o locador quem contratou a imobiliária para intermediar o negócio, ou mesmo administrar os valores pagos pelo locatário;
- quitar previamente os impostos, taxas e seguro do imóvel que incidiram ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo se houver disposição contratual contrária que responsabilize o locatário;
- apresentar ao locatário os comprovantes de quitação sempre que solicitadas;
- responsabilizar-se pelo pagamento das obras de manutenção da habitabilidade do imóvel, como as estruturais, pintura externa e manutenção de poços e iluminação, assim como das esquadrias e aberturas externas;
- responsabilizar-se pela instalação de equipamentos de segurança, de prevenção de incêndio, de telefonia e intercomunicação, bem como as obras e benfeitorias destinadas ao lazer;
- entender que, ao locador, é vetada a possibilidade de desistência do contrato durante seu prazo de vigência — ele pode, entretanto, optar pela não renovação em caso de contrato por prazo determinado.
- Além das despesas extraordinárias antes mencionadas, o locador deve assumir também as despesas de decoração e paisagismo nas áreas de uso comum, além das despesas relacionadas à constituição de fundo de reserva dos condomínios.
b. Direitos e deveres do locatário:
- Pagar o aluguel em dia.
- Utilizar o imóvel para o fim destinado no contrato, zelando como se sua propriedade fosse.
- Ao fim da locação, devolver o imóvel no estado em que se encontrava quando foi locado, sem prejuízo das eventuais deteriorações por uso.
- Informar imediatamente os danos ocorridos que forem de responsabilidade do locador, e mesmo as perturbações sofridas por terceiros.
- Reparar de imediato os danos causados por si ou quando no exercício de sua posse.
- Consultar e pedir o consentimento do locador para eventuais reformas internas ou externas, sejam de estética ou ampliação — tais reformas são possíveis somente com o consentimento do locador, que deve ser dado por escrito.
- Pagar suas despesas com telefone, água, luz, esgoto e demais necessidades.
- Arcar com as despesas ordinárias como o seguro fiança e condomínio, cumprindo plenamente a convenção e os regulamentos internos.
- Zelar pela boa aparência e conservação do imóvel, seja por meio de pequenas obras de manutenção ou limpeza de jardins e telhados.
- Devolver o imóvel em no máximo 45 dias após o término do contrato — em caso de despejo, o tempo diminui para 15 dias contados do recebimento da ordem do juiz.
- As despesas de condomínio que o inquilino deve pagar incluem, além das já citadas, os salários, os encargos e as contribuições previdenciárias dos empregados, manutenção de equipamentos, instalações, elevadores, antenas, rateios de saldo devedor, reposição de fundo de reserva.
- O inquilino ficará responsável por aquelas despesas caso se façam comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, tendo o direito de exigir em qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
Fontes:
http://tudosobreseguranca.com.br/portal/index.php?option=com_content&task=view&id=379&It...
https://www.vivaimoveisitajai.com.br/documentos-do-locador
https://imoveis.estadao.com.br/aluguel/voce-sabe-quais-documentos-sao-necessarios-para-alugar-um-imovel/
https://fix.com.br/dicas/checklist-o-que-precisa-constar-no-laudo-de-vistoria-de-entrada-do-imovel-alugado/
http://blog.imobiliariapanorama.com.br/lei-do-inquilinato-conheca-direitos-deveres-locador-locatario/