Aula 09 - Direito Civil - Lauro Escobar

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DIREITO CIVIL = AUDITOR FISCAL = ICMS/RO 
AULA 09: DIREITOS REAIS 
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DIREITO CIVIL 
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�Itens específicos do edital publicado que serão abordados nesta 
aula →→→→ DIREITOS REAIS. Disposições Gerais. Da Propriedade. Da 
Superfície. Do Usufruto. Do Uso. Do Direito do Promitente Comprador. 
 
�Legislação a ser consultada →→→→ CÓDIGO CIVIL. Propriedade (arts. 
1.228 até 1.368). Direitos Reais Sobre Coisa Alheia de Uso: Superfície. 
Usufruto. Uso. Habitação (arts. 1.369 até 1.416). Direito do Promitente 
Comprador (arts. 1.417 até 1.418). 
 
Sumário 
 
Introdução, conceito, características, conteúdo ................................. 03 
DIREITOS REAIS. Disposições Gerais ................................................. 06 
PROPRIEDADE .................................................................................... 06 
Propriedade Resolúvel ................................................................ 10 
Propriedade Imóvel .................................................................... 11 
Usucapião .................................................................................. 12 
Propriedade Móvel ...................................................................... 20 
Condomínio ................................................................................. 23 
Direitos de Vizinhança ................................................................ 31 
DIREITO REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS ........................................... 35 
Direitos Reais de Gozo ou Fruição ............................................... 36 
Aula 09 
Direitos Reais 
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Superfície .............................................................................. 36 
Usufruto ................................................................................ 38 
Direito de Uso ........................................................................ 42 
Direito de Habitação .............................................................. 43 
Direitos Reais de Aquisição ........................................................ 44 
Direito do Promitente Comprador .......................................... 44 
RESUMO ESQUEMÁTICO DA AULA ..................................................... 48 
Bibliografia Básica ............................................................................ 53 
EXERCÍCIOS COMENTADOS (FGV) .................................................... 54 
 
 
CAROS ALUNOS 
O edital desse nosso concurso para o ICMS/RO, tocante ao ponto que 
iremos abordar hoje, foge um pouco da regra. Dentro do capítulo Direito das 
Coisas, em geral, os editais exigem a posse, a propriedade, os direitos reais de 
gozou ou fruição e os direitos reais de garantia. No entanto nosso edital não 
pede um dos pontos mais importantes, a base de todo o Direito das Coisas, que 
é a Posse. E também não exige os direitos reais de garantia. Bem... nossa 
intenção é fornecer ao aluno um curso voltado especialmente para o edital 
publicado. Assim, vamos nos ater exclusivamente aos pontos exigidos, deixando 
os demais de lado, pois não caem. Parafrasendo um ditado muito comum: “o 
que não está no edital... não está no mundo... 
 
 
INTRODUÇÃO 
A doutrina costuma afirmar que o Direito Patrimonial se divide em 
Direito Obrigacional e Direito das Coisas. Nas aulas anteriores falamos sobre o 
Direito das Obrigações (a maior fonte das obrigações é o contrato), que compõe 
o chamado Direito Pessoal. Hoje veremos o Direito das Coisas. Com isso 
mudamos um pouco a ótica do Direito. No Direito das Obrigações estudamos as 
relações das pessoas entre si. Já no Direito das Coisas o relacionamento das 
pessoas deixa de ser foco principal. Agora passaremos a estudar a relação dos 
homens com as coisas, evidentemente que movida por um interesse 
econômico. Assim, iniciando nosso estudo e para deixar bem diferenciada esta 
dualidade do Direito Civil, apresentamos o seguinte quadro. 
 
 
 
 
 
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QUADRO COMPARATIVO 
DIREITO PESSOAL DIREITO DAS COISAS 
1. Relação entre Pessoas. 
Dualidade de sujeitos: 
a) Ativo: credor 
b) Passivo: devedor 
1. Relação direta entre o 
homem e as coisas. Apenas um 
Sujeito: Ativo 
2. Objeto: sempre uma 
prestação do devedor (dar, fazer ou 
não fazer). 
2. Objeto: sempre uma coisa 
(corpórea ou incorpórea). 
3. Princípio básico: autonomia 
privada. 
3. Princípio básico: regras de 
direito público. 
4. Não taxativo: as modalidades 
podem estar previstas ou não em lei. 
4. Taxatividade: espécies 
previstas expressamente em lei 
(numerus clausus); oponíveis erga 
omnes. 
5. Violados: lesado pode 
ingressar com ação somente contra a 
outra a parte. 
5. Violados: lesado pode ingressar 
com ação contra quem detiver a 
coisa. 
6. Extingue-se pela inércia do 
interessado (prescrição). 
6. Conserva-se até que haja uma 
situação contrária (usucapião). 
Ex.: contratos em geral Ex.: propriedade 
CONCEITO 
Baseado no quadro acima, podemos conceituar o Direito das Coisas 
como o conjunto de normas que regem as relações jurídicas concernentes aos 
bens corpóreos (móveis ou imóveis) ou incorpóreos (direitos autorais, 
propriedade industrial), suscetíveis de apropriação pelo homem, segundo uma 
finalidade social. Abrange: aquisição, exercício, conservação e perda de poder 
sobre os bens. 
CARACTERÍSTICAS 
 Tipicidade: a relação dos direitos reais é limitada, taxativa. Os direitos 
reais são somente aqueles que estão previstos na lei (numerus clausus). 
 Absolutos: os direitos reais possuem eficácia erga omnes (repercutem 
socialmente, impondo respeito à todas as pessoas, que devem se abster de 
molestar o titular). 
 Sequela: o titular do direito real pode “perseguir a coisa” em poder de 
terceiros, onde quer que se encontre. 
 Aderência (ou especialização): aderência do direito ao bem. 
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 Publicidade (ou visibilidade): os direitos reais sobre imóveis só se 
adquirem depois da transcrição no registro de imóveis; sobre móveis só 
depois da tradição. 
 
CONTEÚDO DO DIREITO DAS COISAS 
(RESUMO) 
 
O Direito das Coisas está inserido no Livro III da Parte Especial do 
Código Civil, abrangendo: 
I. Posse (art. 1.196, CC): exteriorização da propriedade. NÃO ESTÁ NO 
EDITAL. 
II. Direitos Reais (art. 1.225, CC): rol taxativo (numerus clausus) 
1) Direito real sobre coisa própria (jus in re propria) 
a) Propriedade: é o único direito real sobre coisa própria, que confere o 
título de dono. É o mais amplo direito real. Normalmente a propriedade é 
plena ou ilimitada, conferindo poderes de posse, uso, gozo ou fruição, 
disposição e reivindicação. Se este direito sofrer alguma limitação 
surgem os chamados direitos reais sobre a coisa alheia. 
2) Direitos reais sobre coisa alheia (jura in re aliena): é o 
desmembramento do direito real sobre coisa própria. Em regra, é temporário, 
uma vez que pelo princípio da elasticidade a coisa tende avoltar à situação 
original: propriedade plena. Subdivide-se em: 
a) Gozo ou fruição: é o desmembramento em relação ao uso da coisa e 
gozo da coisa. Espécies: 
• Enfiteuse (prevista no Código Civil anterior e recepcionada pelo 
atual), superfície, servidão, usufruto, uso e habitação. 
b) Garantia: é o desmembramento em relação à disposição da coisa 
(limita o direito de dispor da coisa); se não cumprida a obrigação o credor 
irá dispor da coisa. Espécies: NÃO ESTÁ NO EDITAL. 
• Penhor, hipoteca, anticrese e alienação fiduciária. 
c) Direito real de aquisição: é o desmembramento em relação ao direito 
de aquisição; o titular transmite a propriedade de forma paulatina. 
Espécies: 
• Direito do promitente comprador do imóvel (promessa irretratável 
de compra e venda). 
d) Interesse social (Lei n° 11.481/07): Espécies: NÃO ESTÁ NO 
EDITAL. Concessão de uso especial para fins de moradia e concessão de 
direito real de uso. 
 
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DOS DIREITOS REAIS 
 
DISPOSIÇÕES GERAIS DOS DIREITOS REAIS 
As disposições gerais possuem apenas três artigos. 
O art. 1.225, CC somente fornece a relação taxativa dos direitos reais, 
que já vimos mais acima. 
O art. 1.226, CC dispõe que os direitos reais sobre coisas móveis, 
quando constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com 
a tradição. A tradição é a entrega da coisa ao adquirente, em obediência à 
obrigação assumida no título. Ou seja, ao contrário de outros sistemas, a 
propriedade sobre coisas móveis adquiridas a título derivado não se transmite 
com o contrato, mas exige a entrega da coisa alienada ao adquirente; até a 
tradição, o adquirente é mero credor do alienante. 
Já o art. 1.227, CC dispõe que os direitos reais sobre imóveis 
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo 
os casos expressos neste Código. Ou seja, a aquisição dos direitos reais sobre 
bem imóvel, só se concretiza com o registro imobiliário, que é a forma 
solene pela qual se arquivam os atos translativos da propriedade imóvel. 
Esses tópicos serão aprofundados mais adiante. Agora vamos analisar 
o primeiro e mais importante dos Direitos Reais... a Propriedade. 
 
PROPRIEDADE 
(arts. 1.228 a 1.360, CC) 
 
É o direito que a pessoa física ou jurídica tem de usar, gozar, dispor de um 
bem (corpóreo ou incorpóreo) ou reavê-lo de quem injustamente o possua ou 
detenha. É o mais completo dos direitos subjetivos, sendo o centro do direito 
das coisas. O atual Código reafirma a função social da propriedade acolhida 
nos arts. 5°, XXIII e 170, III da Constituição Federal. 
Elementos – Direitos (art. 1.228, CC) 
• Uso (jus utendi): faculdade do dono de servir-se da coisa e utilizá-la da 
maneira que entender mais conveniente, sem modificação em sua substância e 
sem causar danos ou incômodos a terceiros (ex.: morar em uma casa). 
• Gozo ou fruição (jus fruendi): recebimento dos frutos (naturais ou 
civis) e utilização dos produtos da coisa (ex.: aluguel). 
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• Disposição (jus abutendi ou disponendi): poder de se desfazer da coisa 
a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o poder de consumi-
la ou gravá-la de ônus (penhor, hipoteca). 
• Reivindicação (rei vindicatio): possibilidade de mover ações para 
reaver o bem de quem injustamente o detenha ou possua. 
Limitações 
O direito de propriedade não é mais considerado absoluto; vem se 
transformando gradativamente em finalidade social, encontrando limites no 
direito dos outros e em medidas restritivas impostas pelo Estado em favor do 
interesse público. 
1. Constitucionais 
a) O espaço aéreo e o subsolo pertencem ao proprietário do solo, 
até a altura e profundidade que lhes seja útil, dentro das limitações legais. 
O dono do solo é também o dono do subsolo, para construção de passagens, 
garagens subterrâneas, porões, adegas, etc. Prevê o art. 176, CF/88 que os 
recursos minerais e hidráulicos constituirão propriedade distinta da do solo, 
para efeito de exploração ou aproveitamento, ficando sob o domínio da União. A 
pesquisa e a lavra de recursos minerais (jazidas, minas, etc.) e o 
aproveitamento dos potenciais de energia hidráulica e monumentos 
arqueológicos, somente podem ser efetuados com autorização ou concessão da 
União. Garante-se ao dono do solo a participação nos resultados da lavra. 
b) Desapropriação por necessidade ou utilidade pública e por interesse 
social (art. 5°, XIV e art. 184, CF/88), mediante prévia e justa indenização em 
dinheiro. 
c) Requisição: uso da propriedade alheia em caso de perigo público 
iminente (art. 5°, XXV, CF/88 e art. 1.228, §3°, CC, parte final) ou em 
circunstâncias especiais, assegurando-se ao proprietário o pagamento de 
indenização posterior, se houver dano. 
d) Confisco de terras onde se cultivem ilegalmente plantas psicotrópicas 
(art. 243, CF/88). 
e) Os arts. 216, I a V, §§1° a 5°; 23, III e IV e 24, VII , CF/88 colocam 
sob proteção especial do poder público os documentos, obras e locais de valor 
histórico ou artístico, os monumentos e as paisagens naturais notáveis, e as 
jazidas arqueológicas (o proprietário tem o uso e gozo da coisa, mas não a 
disponibilidade, uma vez que sua alienação depende de autorização do 
Departamento do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional). 
f) Proteção do bem ambiental (art. 225, CF/88 e art. 1.228, §1°, CC). 
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as finalidades 
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econômicas e sociais, de modo que sejam preservadas a flora, a fauna, as 
belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem 
como seja evitada a poluição do ar e das águas. 
2. Administrativas 
a) Coisas tombadas. 
b) Ocupação de terrenos vizinhos às jazidas. 
c) Restrição sobre floresta (Código Florestal): certas árvores, devido à 
beleza e raridade são imunes ao corte. 
d) Restrições sobre alinhamento ou altura de construções, por razões 
estéticas, urbanísticas ou higiênicas; obrigação de murar terrenos, calçar 
passeios, etc. 
e) Zona de proteção dos aeroportos: proibição de construir acima de certa 
altura, dentro do setor de aproximação de aviões. 
3. Militares 
a) Requisição de móveis e imóveis necessários às Forças Armadas e à 
defesa do povo. 
b) Faixa de até 150 km de largura ao longo das fronteiras (art. 20, §2o, 
CF/88). 
4. Civis. Direito de vizinhança (impede que o vizinho seja prejudicado quanto à 
segurança, sossego, saúde), passagem forçada para imóvel encravado, etc. 
(estes temas serão exploramos mais adiante). 
CLASSIFICAÇÃO 
1. Plena: a pessoa possui todos os elementos da propriedade em suas 
mãos, sem que terceiros tenham quaisquer direitos sobre o bem. 
2. Limitada (restrita): recai algum ônus (hipoteca, usufruto) ou é resolúvel. 
A pessoa abre mão de um ou alguns dos poderes da propriedade em favor de 
outrem. Divide-se em duas partes destacáveis: 
a) Nua propriedade (domínio direto): corresponde à titularidade; ao fato 
de ser proprietário e ter o bem em seu nome (nu-proprietário, senhorio ou 
proprietário direto). 
b) Domínio útil: direito de usar, gozar e dispor da coisa. Uma pessoa é o 
titular do bem (nu-proprietário), mas outra tem o direito de usar, gozar e 
até dispor daquele bem (usufrutuário, enfiteuta, etc.). 
Caracteres da Propriedade 
1. Absoluto: o titular pode utilizar o bem como quiser,sujeitando-se 
apenas às limitações legais ou à coexistência do direito de propriedade de 
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outros titulares. Tem natureza absoluta, comparado com os direitos pessoais 
puros. Relativiza-se quanto aos direitos da personalidade, aos direitos difusos e 
os interesses da coletividade. 
2. Exclusivo: uma mesma coisa não pode pertencer com exclusividade 
(portanto ressalvado o condomínio, que recai sobre a parte ideal) e 
simultaneamente a duas ou mais pessoas. 
3. Perpétuo: subsiste independente de seu exercício; a propriedade não 
se extingue pelo fato do titular não utilizar a coisa. Só deixa de existir quando 
ocorrer causa extintiva, legal ou voluntária. 
4. Elástico: pode ser distendida ou contraída no seu exercício, conforme 
lhe adicionem ou subtraiam poderes destacáveis (nua propriedade e domínio 
útil). 
Objeto 
Tudo o que não for excluído pela lei: bens móveis e imóveis, corpóreos e 
incorpóreos, etc., desde que tenham valor econômico determinado e sejam 
aproveitáveis pelo homem. 
Proteção: Ações Judiciais 
1. Ação Reivindicatória: retomada da coisa, quando terceiros a 
detenham, dizendo-se donos. Só pode ser usada pelo proprietário, ainda 
que não seja pleno. É a ação do proprietário contra o possuidor sem título ou 
suporte jurídico, mesmo que de boa-fé. Art. 1.228, CC: O proprietário tem a 
faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou a detenha. 
O autor deve provar: a) o domínio: é a prova da propriedade; o registro; b) 
individualização da coisa: descrição do imóvel com seus corretos e limites e 
confrontações, de maneira a possibilitar sua perfeita localização; c) 
demonstração que a coisa reivindicada está na posse injusta do réu. 
Efeito →→→→ faz com que o possuidor restitua o bem com todos os acessórios. Se 
impossível essa devolução por ter perecido a coisa, o proprietário terá direito de 
receber o valor da coisa. 
2. Ação Negatória: defesa do domínio quando o proprietário sofre 
turbação no exercício de seu direito (empregada nos conflitos de vizinhança). 
3. Ação Declaratória: dissipa dúvidas a respeito do domínio. 
4. Ação de indenização proveniente de ato ilícito (ex.: destruição da 
casa em razão de danos provocados por um caminhão desgovernado). 
5. Ação de indenização proveniente de ato lícito (ex.: 
desapropriação). 
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PROPRIEDADE RESOLÚVEL 
A propriedade, em regra, tem duração ilimitada. No entanto, em 
determinadas situações a lei admite que se torne temporária (ad tempus). Isso 
pode ocorrer quando o próprio título de aquisição subordina a ocorrência 
de uma condição resolutiva ou de um termo final. Ou seja, no próprio 
título de sua constituição já há a previsão de sua extinção. Portanto, há um 
proprietário atual e um proprietário diferido (futuro), com direito eventual à 
propriedade da coisa. Situações: 
A) Ocorrência de fato previsto no contrato (art. 1.359, CC). O próprio 
título constitutivo (contrato) prevê a causa da extinção do direito de 
propriedade: o implemento de condição resolutiva, ou a expiração de prazo 
(termo final). O exemplo clássico é o fideicomisso. O testador A 
(fideicomitente) deixa ao legatário B (fiduciário) uma casa até abril de 2040, 
quando então a propriedade será C (fideicomissário), filho de B e não concebido 
ao tempo da morte de A (arts. 1.951 a 1.953, CC). Outro exemplo: 
retrovenda (art. 505, CC). As partes, em um contrato de compra e venda de 
imóvel, podem pactuar cláusula no sentido de ficar assegurado ao vendedor o 
direito de recomprar o bem vendido, no prazo máximo decadencial de 3 (três) 
anos. Assim, o comprador (atual proprietário) já sabe que, por força do 
contrato, o seu direito de propriedade será extinto caso o vendedor (antigo 
proprietário e possível futuro proprietário) exerça o direito de recomprar o 
imóvel. O atual proprietário, durante o prazo de 3 (três) anos, tem apenas a 
propriedade resolúvel do imóvel. Se o vendedor não exercer o direito de 
recompra, o direito de propriedade do comprador (atual proprietário) deixa de 
ser resolúvel e se torna perpétuo. Nessas hipóteses, a decisão que decreta a 
extinção do direito de propriedade produz efeitos ex tunc (retroage; produz 
efeitos desde a data da ocorrência do fato causador da extinção da propriedade 
resolúvel). 
B) Ocorrência de fato superveniente não previsto no contrato (art. 
1.360, CC). Nesse caso a extinção do direito de propriedade se dá por fato 
alheio ao título constitutivo, ou seja, de fato não previsto no contrato. É o que 
corre, por exemplo, no caso de desfazimento da venda feita por condômino sem 
dar preferência aos demais condôminos (art. 504, CC) ou na revogação de 
doação por ingratidão (art. 555, CC). Nesses casos, a decisão que decreta a 
perda da propriedade produz efeitos ex nunc (não retroage; não produz 
efeitos no passado). 
 
 
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DA PROPRIEDADE IMÓVEL 
 
AQUISIÇÃO: é a incorporação dos direitos de dono ao titular. Espécies: 
usucapião, acessão, registro do título e transmissão hereditária. Classifica-se 
em: 
1. Originária: não há transmissão de uma pessoa para outra. Ou seja, não há 
nenhuma relação entre o titular anterior e o atual. O indivíduo faz seu o bem 
sem que este lhe tenha sido transmitido por alguém, ocorrendo um contato 
direto entre a pessoa e a coisa. Subdivide-se em: acessão e usucapião. 
2. Derivada: o domínio transmite-se do anterior titular para o atual. 
Subdivide-se em: a) Ato inter vivos: negócio jurídico (ex.: compra e venda de 
uma casa), seguido de registro do título; b) Ato causa mortis: transmissão 
hereditária legítima ou testamentária. 
ACESSÃO (art. 1.248, CC) 
Direito que o proprietário tem de acrescer aos seus bens tudo o que se 
unir ou incorporar a eles, natural ou artificialmente. Acessão é o aumento do 
volume ou do valor da coisa principal em virtude de um elemento externo. 
Rege-se por dois princípios: a) o acessório segue o principal; b) proibição de 
enriquecimento sem causa. 
Espécies de Acessão 
1. Ilhas formadas por força natural (art. 1.249, CC) – Acúmulo 
paulatino de areia, cascalho e materiais levados pela correnteza, ou de 
rebaixamento de águas, deixando a descoberto e a seco uma parte do fundo. 
Interessam ao direito civil somente as formadas em rios não-navegáveis, 
por pertencerem ao domínio particular. Isso porque as ilhas formadas em rios 
navegáveis são consideradas ilhas públicas, pertencendo ao Estado. Regra: 
traça-se uma linha mediana e imaginária no leito do rio dividindo-o em duas 
partes. A que se forma entre a linha e uma das margens considera-se acréscimo 
ao terreno fronteiro desse mesmo lado. 
2. Aluvião (art. 1.250, CC) – Acréscimo de terras às margens do rio, 
mediante lentos e imperceptíveis depósitos naturais ou desvios das águas 
(aluvião própria). As partes descobertas pelo afastamento parcial das águas 
dormentes, como lagos e tanques, são chamadas de aluvião imprópria. Não 
há indenização aos eventualmente prejudicados. Não se consideram aluvião os 
acréscimos feitos por ação humana. Neste caso, havendo prejuízo, haverá 
indenização. 
3. Avulsão (art. 1.251, CC) – Repentino deslocamento de uma porção de 
terra avulsa por força natural violenta, desprendendo de um prédio e 
juntando-se a outro. O dono do imóvel desfalcado perde a parte deslocada, mas 
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pode exigir indenização dentro do prazo decadencial de um ano. Se o dono do 
imóvel acrescido não pagar a indenização, deve permitir a remoção da parte 
acrescida. 
4. Abandono de álveo (leito do rio – art. 1.252, CC) – Rio seca ou desvia 
seu curso de forma natural e permanente. Mesma solução da formação de ilhas: 
traça-se uma linha mediana imaginária, o álveo abandonado pertencerá aos 
proprietários ribeirinhos das duas margens até o seu meio, sem que os 
proprietários dos terrenos por onde o rio abriu novo curso tenham direito a 
indenização. 
5. Acessões Artificiais (física ou industrial) – Deriva de um 
comportamento ativo do homem (ex.: plantações, construções), possuindo 
caráter oneroso. Submete-se à regra de que tudo aquilo que se incorpora ao 
bem em razão de uma ação, cai sob o domínio de seu proprietário. Aquele que 
semeia, planta ou edifica: 
a) Em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire 
a propriedade destes. Fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder 
por perdas e danos, se agiu de má-fé. 
b) Em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, 
plantas e construções. Se agiu com boa-fé, tem direito a indenização. 
USUCAPIÃO (arts. 1.238 a 1.244, CC) 
Usucapião (do latim: capio = tomar; usu = pelo uso; tomar pelo uso) é 
uma forma de aquisição do domínio pela posse prolongada no tempo, sob 
determinadas condições, independente da vontade do titular anterior. Alguém 
detém a posse de algo com ânimo de dono, por certo tempo, sem interrupção e 
sem oposição e requer ao juiz (por advogado) que lhe reconheça a propriedade. 
Outros direitos reais também podem ser usucapidos, como a superfície, o 
usufruto, e a servidão predial. 
Pode recair sobre bens imóveis (arts. 1.238 a 1.244, CC) e móveis (arts. 
1.260 a 1.262, CC). 
A doutrina afirma que se trata de modo originário de aquisição da 
propriedade, pois não importa saber se o bem estava registrado no nome de 
outra pessoa (não deriva de relação com o antecessor); “a usucapião se adquire 
do tempo e não de outra pessoa”. 
Fundamento: posse unida ao tempo. Posse: fato objetivo. Tempo: força 
que transforma o fato em direito. 
���� Importante: sem posse não há usucapião. A sentença vale como título e 
deve ser registrada no Registro de Imóveis. Garante a estabilidade e 
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segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais 
levantar dúvidas a respeito de ausência ou de eventuais vícios no título de 
posse, solidificando as aquisições e facilitando a prova do domínio. 
Alguns autores chamam a usucapião de prescrição aquisitiva, mas essa 
terminologia é questionável na doutrina. 
Requisitos Essenciais (comuns a todas as modalidades de usucapião): 
 Capacidade: o absolutamente incapaz (menor de 16 anos) não pode 
adquirir e nem perder bens por usucapião (arts. 1.244 e 198, I, CC). 
 Posse contínua, mansa e pacífica sobre o bem (elemento objetivo), 
exercida ininterruptamente (sem intervalos) e sem oposição. No entanto 
pode haver soma das posses (art. 1.243, CC), desde que todas elas sejam 
contínuas e pacíficas. 
 Decurso de prazo previsto em lei. 
 Animus domini (elemento subjetivo): a pessoa deve possuir o imóvel 
como se realmente fosse seu, com a intenção de tê-lo para si. Isso afasta o 
detentor, o locatário, o comodatário, o usufrutuário, etc. Essas pessoas 
embora tenham direito à posse, não podem usucapir, uma vez que sua 
posse advém de título que as obriga a devolver a coisa. 
 Coisa no comércio: não podem ser usucapidas as coisas fora do comércio, 
imóveis com cláusula de inalienabilidade, etc. Os bens públicos também 
não podem ser objeto de usucapião (arts. 183, §3° e 191, parágrafo 
único, CF/88), qualquer que seja a sua natureza. 
 Não pode ser requerida a usucapião se a situação se enquadrar nas 
hipóteses dos arts. 197 a 202, CC por força do art. 1.244, CC (ex.: entre 
cônjuges na constância da sociedade conjugal, entre ascendentes e 
ascendentes durante o poder familiar, contra absolutamente incapazes, 
etc.). Também não podem ser usucapidos os bens em condomínio, por um 
dos condôminos em face dos demais, enquanto mantida a indivisão. 
MODALIDADES 
1. EXTRAORDINÁRIA (art. 1.238, CC) 
• Posse exercida de forma mansa e pacífica (ou seja, sem oposição, sem 
contestação de quem tenha legítimo interesse), contínua (sem 
interrupções) e com animus domini (intenção de dono). Se o proprietário 
ingressar com alguma medida judicial, quebra-se a continuidade da posse 
(lembrando que providências extrajudiciais não significam “oposição”). 
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• Prazo: 15 anos. Reduz-se para 10 anos se o possuidor estabelecer no 
imóvel sua moradia habitual ou realizar obras ou serviços de 
caráter produtivo. 
• Não é necessário provar boa-fé ou justo título. Se adquirida por meio 
de atos violentos ou clandestinos, não induzirá posse, enquanto não 
cessar a violência ou a clandestinidade; se adquirida a título precário, 
jamais se convalescerá. 
• A lei não menciona o tamanho do terreno e nem o fato de já ser 
proprietário de outro bem. 
• Juiz “declara” por sentença. Portanto a sentença não constitui o 
direito; apenas reconhece (declara) que estão presentes os requisitos 
legais. Com a sentença faz-se o registro no Cartório de Imóveis. O registro 
é importante para se dar publicidade e permitir que o autor possa 
hipotecar, fazer usufruto, vender, doar, etc. No entanto a propriedade se 
adquire pelo tempo. 
2. ORDINÁRIA (art. 1.242, CC) 
• Posse: contínua, mansa e pacífica (incontestadamente) e com animus 
domini. 
• Prazo: 10 anos. 
• Justo título: ato jurídico que habilita uma pessoa a adquirir o domínio da 
coisa, mas que não produziu efeitos porque: a) o transmitente não era o 
dono da coisa, embora acreditasse sê-lo; b) o transmitente não tinha o 
direito de dispor da coisa ou a transferiu por ato nulo; c) houve erro no 
modo de aquisição (foi adquirido por instrumento particular, quando se 
exige escritura pública). 
• Boa-fé: ignorância de vícios que impediriam a aquisição do domínio (art. 
1.201, CC). O justo título e a boa-fé devem persistir durante todo o prazo 
aquisitivo. A superveniência de má fé após o lapso de tempo aquisitivo 
não obsta a usucapião. 
• Sentença Judicial. 
• Usucapião Tabular (ou de livro): é aquela em que o possuidor detém o 
bem com base em justo título obtido no Cartório de Registro de Imóveis 
(daí o nome, pois o imóvel está registrado no livro ou “tábula” registral), 
cancelado posteriormente (pois se não houvesse o cancelamento a 
propriedade seria indiscutível). Parágrafo único do art. 1.242, CC: 
“Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido 
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo 
cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem 
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estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social 
e econômico”. Assim, protege-se o proprietário aparente, isto é, 
aquele que adquiriu de boa-fé um imóvel, mas que, por vícios em sua 
natureza, teve o registro cancelado. 
3. ESPECIAL 
A Constituição Federal, reforçada pelo atual Código Civil, criou outras 
espécies de usucapião, não exigindo, em qualquer delas, justo título ou boa-fé.a) Rural (pro labore). Arts. 191, CF/88 e 1.239, CC. 
• Área não superior a 50 hectares. 
• Posse por 05 anos ininterruptos e sem oposição. 
• Destinado à sua moradia ou de sua família. 
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano). 
• Tornar a propriedade produtiva por força de seu trabalho ou do de 
sua família. 
b) Urbana (pro moradia ou pro misero). Arts. 183, CF/88 e 1.240, CC. 
• Área não superior a 250 m². 
• Posse por 05 anos ininterruptos e sem oposição. 
• Destinada à sua moradia ou de sua família. 
• Não ser proprietário de outro imóvel (rural ou urbano). 
• Não pode ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez. 
4. FAMILIAR 
A Lei n° 12.424/11 inseriu o art. 1.240-A no Código Civil, dispondo: 
“Aquele que exercer, por 02 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, 
posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 m² (duzentos 
e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua 
família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de 
outro imóvel urbano ou rural”. A doutrina está chamando isso de “usucapião 
especial urbana familiar”. 
Requisitos: imóvel único de propriedade do casal e único do usucapiente, não 
superior a 250 m², posse mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini, por 
2 anos, abandono de lar (atinge cônjuge, companheiros e relação homoafetiva), 
 Observação 
Segundo entendimento jurisprudencial a prova de quitação de débitos 
tributários (ex.: IPTU) não é considerado como requisito essencial para a 
concessão da usucapião. A obrigação tributária, até a efetiva transferência da 
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propriedade permanece com o antigo proprietário. O novo somente deve ser 
responsabilizado pelos impostos devidos após a transferência da propriedade 
para o seu nome. Portanto, ainda que a pessoa não esteja pagando os ônus 
fiscais poderá requerer usucapião do imóvel. 
Usucapião coletiva e desapropriação 
A Lei n° 10.257/01 (Estatuto da Cidade) a admite quando áreas urbanas 
com mais de 250 m², ocupadas por população da baixa renda para sua moradia, 
por 05 anos, ininterruptamente, sem oposição e com animus domini, onde não 
for possível identificar os terrenos ocupados de cada possuidor e desde que não 
sejam proprietários de outro imóvel, urbano ou rural. Na sentença, o juiz atribui 
igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão 
daquele que cada um ocupe. 
Um proprietário pode ser privado do imóvel que está reivindicando quando 
este consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 
cinco anos, de considerável número de pessoas que nela houverem realizado, 
em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados de interesse 
pessoal e econômico relevante. Assim, mantém-se no bem aquele que lhe deu 
uma função social. Trata-se da desapropriação judicial por posse-trabalho (art. 
1.228, §4°, CC). 
Em ambas as situações há uma busca pelo sentido social da 
propriedade. Diferença: na primeira hipótese a iniciativa é dos habitantes da 
área que ingressam com a ação pedindo o domínio (não há pagamento de 
qualquer indenização). Na segunda ocorre algo parecido com uma 
desapropriação, pois pelo art. 1.228, 5°, CC o juiz fixa uma indenização ao 
proprietário que perde o domínio para a coletividade. 
����IMPORTANTE ���� O exercício da posse durante o período aquisitivo é um fato 
jurídico. Consumado o prazo, há a aquisição da propriedade, que é relação 
jurídica. Assim deve o novo proprietário exercer em juízo a pretensão de 
usucapião, para que seja declarada a existência dessa relação jurídica (art. 
1.241, CC). Sendo o pedido considerado procedente a sentença deve ser levada 
a registro imobiliário como forma originária de aquisição da propriedade, sem 
que incida imposto de transmissão (que é exigível apenas nas aquisições 
derivadas, quando há transmissão da propriedade). A sentença proferida possui 
carga declaratória, porque apenas declara a relação jurídica preexistente. No 
entanto somente com registro é que a pessoa poderá dizer-se proprietária do 
bem para todos os fins de direito. O STJ vem decidindo a matéria da seguinte 
forma (REsp 118.360/SP, Rel. Min. Vasco Della Giustina): 
“1. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade; ou seja, não há 
transferência de domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente. 
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2. A sentença proferida no processo de usucapião (art. 941, CPC/1973) possui 
natureza meramente declaratória (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com 
oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad usucapionem, 
exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde 
a consumação da prescrição aquisitiva. 
3. O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial não é essencial para a 
consolidação da propriedade imobiliária, porquanto, ao contrário do que ocorre com as 
aquisições derivadas de imóveis, o ato registral, em tais casos, não possui caráter 
constitutivo. Assim, a sentença oriunda do processo de usucapião é tão somente título 
para registro e não título constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a 
demanda, atribuir segurança jurídica e efeitos de coisa julgada com a declaração formal 
de sua condição”. 
REGISTRO – Transcrição (arts. 1.245/1.247, CC) 
Para a aquisição da propriedade imóvel não basta um contrato, ainda que 
perfeito e acabado. Pelo contrato criam-se apenas obrigações (art. 481, 
CC). A transferência do domínio só se opera pela tradição (móveis) ou pelo 
registro do título translativo (imóveis). Assim, quando se realiza um contrato 
constitutivo de direitos reais sobre imóveis (compra e venda de uma casa), 
inicialmente deve-se fazer uma escritura pública. Mas a transmissão da 
propriedade do imóvel somente ocorre com o registro da transferência no 
registro de imóveis (transcrição). 
Estabelece o art. 1.227, CC que os direitos reais sobre imóveis 
constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos, salvo 
os casos expressos neste Código. Nesse sentido é também o teor do art. 1.245, 
CC: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título 
translativo no Registro de Imóveis”. 
Assim se uma pessoa vender um imóvel e o comprador não registrar o 
título translativo, o vendedor (alienante) continua a ser havido como o dono do 
imóvel. Por isso que aqui no Brasil, costuma-se dizer “quem compra e não 
registra não é dono”. Por isso, logo que se compra um imóvel deve-se registrá-
lo em seu nome impedindo que o vendedor o aliene, maliciosamente, uma 
segunda vez. Vamos supor que o vendedor vendeu o imóvel uma segunda vez e 
o segundo comprador registrou primeiro o título. Nesse caso, ainda que 
irregular, esse segundo adquirente será reputado como dono do imóvel, 
até que o primeiro comprador ingresse com ação própria, demonstrando que 
seu negócio jurídico foi realizado primeiro e consiga do juiz a decretação de 
invalidade o registro com seu respectivo cancelamento. Concluindo: uma vez 
realizado o registro (ainda que irregular) quem registrou será reputado como 
dono do imóvel. Trata-se do princípio da prioridade: o título aquisitivo 
apresentado em primeiro lugar ganhará estabilidade e segurança. 
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Segundo o art. 1.246, CC, o registro é eficaz desde o momento em que se 
apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo (é um 
apontamento que assinala a entrada de um documento em cartório). 
A matrícula é o primeiro registro do título, individualizando o imóvel com 
um número que sempre o acompanhará. As alienações posteriores são 
registradas na mesma matrícula. Esta é o núcleo do registro imobiliário, 
exigindo rigoroso controle e exatidão das indicações que nela se contém. O 
registro sucede à matrícula e é o ato que acarreta a transferência. Reforçando: 
não é a matrícula que produz os efeitos da transferência da propriedade do 
imóvel, mas sim o registro. O número inicial da matrícula é mantido, mas os 
subsequentes registros recebem numerações diferentes, em ordem cronológica. 
Já a averbação é qualquer anotação feita à margem do registro, 
indicando as alterações ocorridas no imóvel, seja quanto à sua situação física 
(edificação de uma casa; uma edícula nos fundos, alteração do nome da rua, 
etc.), seja à situação jurídica do proprietário (alteração de solteiro para casado, 
interditado, etc.). Ou seja, averbam-se fatos posteriores à matrícula e ao 
registro, fatos estes que não alteram a essência desses atos, modificado apenas 
as características do imóvel ou do sujeito. 
O efeito principal do registro do título é o constitutivo, pois sem ele o 
direito de propriedade não nasce. Os demais efeitos: obrigatoriedade, 
legalidade, publicidade, força probante e continuidade. 
Retificação 
Segundo o art. 1.247, CC, se o teor do registro não exprimir a verdade 
(há alguma inexatidão nos lançamentos), poderá o interessado reclamar que se 
retifique ou anule. Com isso estabelece-se que o registro imobiliário não é 
imutável. Caso não represente a verdade, poderá ser retificado ou até mesmo 
anulado. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, 
independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
Podemos concluir que no Direito brasileiro o registro confere apenas 
uma presunção relativa de domínio (juris tantum) de que aquele que tem o 
nome registrado como titular da propriedade é realmente seu proprietário, pois 
como vimos, admite-se prova em contrário. Reforçando: apesar de uma 
pessoa ter uma escritura e de a mesma estar registrada, trata-se apenas de 
uma presunção relativa de propriedade. 
DIREITO HEREDITÁRIO (art. 1.784, CC) 
Forma de transmissão derivada da propriedade que se dá causa mortis, 
em que o herdeiro (legítimo ou testamentário) ocupa o lugar do de cujus em 
todos os seus direitos e obrigações. Com a abertura da sucessão (morte do 
proprietário), a herança se transmite, de imediato, aos herdeiros. Estes são 
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considerados, num primeiro momento, condôminos dos bens herdados. 
Realizado o inventário e a partilha é expedido o formal de partilha, a ser 
transcrito no registro de imóveis. Após isso cada herdeiro adquire a propriedade 
individual dos imóveis da herança. 
PERDA (enumeração exemplificativa – art. 1.275, CC) 
1. Alienação – Transmissão voluntária do direito sobre a coisa para outra 
pessoa. Pode ser onerosa (compra e venda, troca ou permuta) ou gratuita 
(doação). É indispensável o registro do título transmissivo no registro de 
imóveis. 
2. Renúncia – Ato unilateral pelo qual o proprietário declara expressamente 
o intuito de abrir mão de seu direito sobre a coisa. Também é indispensável o 
registro do ato renunciativo no registro de imóveis (ex.: renúncia da herança). 
3. Abandono – Ato unilateral em que o proprietário deixa a coisa com a 
intenção de não tê-la mais para si (res derelictae). Não precisa ser expresso. 
Abandonada, qualquer pessoa pode ocupá-la, adquirindo a propriedade por 
usucapião. Nesse tópico, convém a transcrição do art. 1.276, CC: “O imóvel 
urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar 
em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser 
arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do 
Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. 
§1° O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, 
poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à 
propriedade da União, onde quer que ele se localize. §2° Presumir-se-á de modo 
absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de 
posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais”. 
4. Perecimento – Perda do objeto. Extinto o objeto ocorre a extinção da 
propriedade (não há direito sem objeto). Pode se dar de forma natural (avanço 
irreversível do mar, terremoto) ou por força humana (incêndio provocado, 
destruição intencional). 
5. Confisco – Cultura ilegal de plantas psicotrópicas (art. 243, CF/88: 
proprietário não será indenizado). 
6. Usucapião – Se alguém ganha o direito de propriedade pela usucapião, 
outrem a perde. O simples não-uso não determina a perda da propriedade. 
7. Requisição – Permite à autoridade competente o uso da propriedade 
particular até onde o interesse público o exigir (art. 1.228, §3°, CC), em caso de 
perigo público iminente (ex.: guerra). Será definitiva se recair sobre objeto 
de consumo (ex.: alimentos) e temporária quando se limitar a utilização e 
posterior restituição da coisa ao proprietário (veículos ou imóveis). Garante-se 
ao proprietário direito à indenização posterior, se houver dano. 
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8. Desapropriação – Procedimento pelo qual o Poder Público, por ato 
unilateral, despoja alguém de um bem, por necessidade pública, utilidade 
pública ou interesse social, adquirindo-o mediante indenização prévia e justa, 
pagável em dinheiro ou, se o sujeito passivo concordar, em títulos da dívida 
pública (art. 5°, XXIV, CF/88). Ressalva-se à União o direito de desapropriar 
imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, para fins de reforma 
agrária. Com a desapropriação o bem perde a categoria de bem particular, 
passando ao domínio público, sujeitando-se, portanto, ao regime jurídico de 
direito público. 
• Necessidade pública: tem por principal característica uma situação de 
urgência, cuja melhor solução será a transferência de bens particulares 
para o domínio do Poder Público. 
• Utilidade pública: se traduz na transferência conveniente da propriedade 
privada para a Administração. Não há o caráter imprescindível nessa 
transferência, pois é apenas oportuna e vantajosa para o interesse 
coletivo. 
• Interesse social: é uma hipótese de transferência da propriedade que 
visa melhorar a vida em sociedade, na busca da redução das 
desigualdades (função social da propriedade). 
 
DA PROPRIEDADE MÓVEL 
 
Aquisição e Perda 
Aquisição da propriedade é a incorporação dos direitos de dono em um 
titular. No entanto, se de um lado uma pessoa adquire a propriedade de uma 
coisa móvel, por outro lado outra pessoa a perde, concomitantemente. Por isso 
a aquisição e a perda da propriedade móvel são analisadas ao mesmo tempo. 
1. Modo Originário 
a) Ocupação (art. 1.263, CC): é o assenhoramento de coisa móvel 
(abrange os semoventes), ainda não apropriada (res nullius) ou abandonada 
(res derelictae). Não confundir a coisa sem dono ou abandonada com a coisa 
perdida. Esta deve ser restituída ao dono ou entregue às autoridades. Espécies: 
 Ocupação propriamente dita: tem por objeto seres vivos (caça ou 
pesca, obedecendo a legislação específica) ou coisas inanimadas. 
 Descoberta: quem acha coisa móvel perdida, não se torna proprietário. 
Deve restituí-laao dono ou possuidor. Não o conhecendo deve entregá-la 
à autoridade competente. Apresentando-se o dono e comprovada a 
propriedade, o descobridor tem direito a recompensa, chamada achádego 
(não pode ser inferior a 5% do valor da coisa), acrescida das despesas 
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com a conservação e transporte. O proprietário, ao invés de pagar a 
importância, pode abandonar a coisa e o descobridor pode adquirir a sua 
propriedade. 
 Tesouro: depósito antigo de moedas ou outras coisas valiosas, enterrado 
ou oculto, de cujo dono não haja memória. Regras: 
• Pessoa encontra tesouro em imóvel de sua propriedade: o bem 
pertence somente a ela. 
• Pessoa acha tesouro em terreno alheio, onde intencionalmente o 
procurava sem permissão do proprietário: o bem pertence somente 
ao dono do terreno. 
• Pessoa acha tesouro casualmente em terreno alheio: divide-se o 
tesouro em partes iguais - metade para o dono do prédio e metade 
para quem o achou. 
b) Usucapião: o fundamento é o mesmo dos bens imóveis, exceto quanto 
aos prazos: 
 Extraordinária (art. 1.261, CC): exige-se a posse (e não mera 
detenção) mansa, pacífica e contínua por 05 anos, ainda que sem justo 
título ou boa-fé. 
 Ordinária (art. 1.260, CC): alguém possui a coisa como sua coisa com 
base na boa-fé e justo título durante 03 anos, de forma ininterrupta e 
sem oposição. 
2. Modo Derivado 
a) Tradição: estabelece o art. 1.226, CC que os direitos reais sobre 
coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só 
se adquirem com a tradição (entrega da coisa). No mesmo sentido é o teor do 
art. 1.267, CC: a propriedade das coisas móveis não se transfere pelos 
negócios antes da tradição. Portanto, o contrato não transmite a propriedade 
das coisas; exige-se a entrega da coisa alienada, sendo que até a entrega o 
adquirente é um mero credor do alienante. Espécies: 
• Real: entrega efetiva e material da coisa. 
• Simbólica: representada por atos que indicam a transmissão da 
posse (entrega das chaves do carro). 
• Consensual: 
- Traditio longa manu: a coisa é posta à disposição do 
adquirente, por ser impossível a entrega manual (máquinas de 
grande porte ou grande área de terra posta à disposição do 
comprador). 
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22 
- Traditio brevi manu: o adquirente já era o possuidor da coisa 
e se torna proprietário (locatário que compra o bem). 
����Observem as duas faces da moeda. A traditio brevi manu ocorre quando 
aquele que possuía em nome alheio passa a possuir em nome próprio. Já no 
constituto possessório (cláusula constituti) aquele que possuía em nome próprio 
passa a possuir em nome alheio. 
Art. 1.268, §2° CC: Não transfere a propriedade a tradição, quando tiver por 
título um negócio jurídico nulo. 
b) Especificação (art. 1.269, CC): transformação de uma coisa móvel em 
espécie nova, pelo trabalho ou indústria do especificador, desde que não seja 
possível reduzi-la à sua forma primitiva (esculturas, lapidação de pedras 
preciosas). 
c) Confusão, comistão e adjunção (arts. 1.272 a 1.274, CC): coisas 
pertencentes a pessoas diversas se mesclam ou se misturam de forma a 
impossibilitar a separação. 
• Confusão: mistura entre coisas líquidas (água e vinho; álcool e 
gasolina). 
• Comistão: mistura de coisas sólidas ou secas (areia, cal e cimento; 
trigo e glúten). 
• Adjunção: justaposição de uma coisa a outra (tinta em relação à 
parede). 
Se a mistura não foi autorizada e for possível a separação sem 
deterioração, cada coisa continua a pertencer ao seu dono. 
Se a mistura foi involuntária e for impossível a separação (ou se exigir 
dispêndio excessivo), a coisa permanece indivisa, ocorrendo um condomínio 
necessário. Neste caso cada um dos donos terá quinhão proporcional ao valor 
da coisa com que entrou para a mistura. Se uma das coisas puder ser 
considerada principal em relação às outras, o domínio da espécie nova será 
atribuído ao dono da principal, tendo este a obrigação de indenizar os demais. 
Se a mistura for promovida de má-fé a outra parte poderá optar por 
adquirir o todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for 
devida, ou então renunciar ao que lhe pertence, sendo indenizado. 
d) Sucessão hereditária: herança ou legado. 
 
 
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23 
 
PROPRIEDADE EM CONDOMÍNIO 
 
Em regra, um bem pertence a uma pessoa. Mas o mesmo bem pode 
pertencer a mais de uma pessoa. Quando isso ocorre trata-se do condomínio. 
Genericamente podemos defini-lo como sendo a sujeição de uma coisa (divisível 
ou indivisível) à propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa 
(condôminos). A cada uma será atribuída uma parcela ou quota ideal da parte 
que lhe couber sobre o objeto comum. Sinônimos: copropriedade, 
compropriedade, indivisão, comunhão, etc. 
CLASSIFICAÇÃO 
1. Quanto à origem 
a) Convencional (voluntário): resulta de acordo de vontades do 
condôminos. Duas pessoas adquirem um bem em conjunto, abrem uma conta 
bancária em conjunto, etc. 
b) Incidental (eventual): resulta de causas alheias à vontade dos 
condôminos. Pessoa doa ou faz testamento deixando um imóvel a dois irmãos. 
c) Necessário (forçado): deriva de imposição da lei. Meação de paredes, 
cercas, muros, etc. 
2. Quanto ao objeto 
a) Universal: compreende a totalidade do bem, inclusive frutos e 
rendimentos. 
b) Particular: incide sobre uma coisa determinada. 
CONDOMÍNIO CONVENCIONAL (arts. 1.314 a 1.326, CC) 
1. Regras gerais 
a) Cada condômino exerce o direito de propriedade sobre a coisa toda, 
delimitado por igual direito dos demais condôminos, na medida de suas 
quotas, pertencendo a todos a utilidade econômica da coisa. 
b) O direito de cada condômino ante terceiros abrange a totalidade dos 
poderes da propriedade. Um condômino pode mover ação de despejo contra 
o inquilino, mesmo na omissão ou declarada oposição dos demais. 
2. Direitos dos condôminos 
a) Usar livremente a coisa conforme sua destinação e exercer os direitos 
compatíveis com a indivisão. 
b) Reivindicar a posse e defendê-la de terceiros. 
c) Vender a respectiva parte indivisa, respeitando o direito de preferência 
dos demais condôminos. A venda feita a um estranho com preterição da 
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regra só será definitiva após o decurso do prazo decadencial de 180 dias 
(contado a partir do momento em que cada condômino teve conhecimento da 
venda). 
d) Hipotecar a parte indivisa. Não pode gravar o bem em sua totalidade sem 
a anuência dos demais comproprietários, mas pode dar em garantia real a 
parte de que dispõe. 
e) Requerer a divisão da coisa a qualquer tempo. 
3. Deveres dos condôminos 
a) Concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas de conservação 
ou divisão da coisa. 
b) Responder perante os outros condôminos pelos frutos percebidos e por 
dano que tenha causado. 
c) Suportar, proporcionalmente à sua quota, os ônus a que a coisa está 
sujeita. 
d) Não alterar a coisa sem o consentimento dos demais. 
4. Administração 
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se assim não 
desejaram, resolvem, pela maioria dos votos se ela será administrada ou 
alugada, escolhendo o administrador (que pode ser um estranho ao 
condomínio). Para que ocorra a venda basta a vontade de apenasum 
condômino. 
5. Extinção – Divisão 
Há casos em que o condomínio perdura indefinidamente (condomínio 
forçado: paredes, tapumes divisórios, etc.). Sendo voluntário, o estado de 
comunhão é transitório. Passado o interesse, o condomínio pode ser desfeito 
a qualquer tempo, requerendo-se a divisão da coisa, para que haja autonomia 
de cada quinhão, de modo a constituir um todo independente e individualizado. 
A divisão pode ser: 
a) Amigável: escritura pública, quando todos os condôminos forem 
maiores e capazes. 
b) Judicial: sentença do juiz, não havendo acordo ou se um deles for 
incapaz. A ação de divisão (arts. 569 a 572 e 588 a 598, CPC/2015) é 
imprescritível, pois pode ser levada a cabo a qualquer tempo. Os condôminos 
podem optar pela indivisibilidade da coisa comum por prazo não superior a cinco 
anos, prorrogável por igual período. Se a indivisão foi estabelecida por 
testamento, o prazo também não excede a cinco anos. Se o bem for 
indivisível, pode ocorrer a adjudicação: um condômino o compra, pagando 
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preço proporcional aos demais. Não sendo possível esta, a venda se fará em 
hasta pública. Há preferência dos demais condôminos em relação a estranhos, 
em caso de igualdade de oferta. O preço obtido será repartido entre os 
condôminos, na proporção dos quinhões. 
6. Compáscuo 
Significa comunhão de pastagens. Dá ideia (não obrigatória) de 
reciprocidade: “assim como em meu campo se apascenta o rebanho do meu 
vizinho, também no terreno deste tenho o direito de colocar o meu gado”. 
Condomínio forçado: arts. 1.327 a 1.330, CC 
As paredes, cercas, muros e valas que dividem a propriedade imóvel, 
pertencem em condomínio aos proprietários confrontantes. Cada proprietário 
concorre com metade das despesas para a construção ou conservação. Se um 
deles tiver interesse em executar a obra divisória, comunicará o fato ao vizinho 
para acordo. Se não conseguir a anuência, ingressará em juízo. Se o interessado 
construir a divisória sem estas formalidades, há presunção de que o fez por 
conta própria. 
 
Condomínio em Prédios de Apartamentos 
Condomínio edilício ou horizontal 
(arts. 1.331 a 1.356, CC e Lei n° 4.591/64) 
 
Trata-se de um conjunto de edificações caracterizado pela existência de 
partes exclusivas e partes comuns. Apresenta-se como propriedade comum 
ao lado de uma privativa. Juridicamente é a justaposição de propriedades 
distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente 
comuns. 
Cada condômino é titular: 
• Da unidade autônoma (propriedade exclusiva): apartamento, escritório, 
salas, lojas, etc. Pode aliená-la, alugá-la ou gravá-la, sem a concordância 
dos demais. Não há direito de preferência na aquisição (ao contrário do 
condomínio comum), salvo se a mesma unidade pertencer a duas ou mais 
pessoas. Não pode ser privada de saída para via pública. A exceção é o 
abrigo para veículos (garagem), que não poderá ser alienado ou 
alugado a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa 
na convenção de condomínio. 
• Das partes ideais das áreas comuns: terreno, estrutura do prédio, 
escadas, elevadores, salão de festas, piscina, rede geral de distribuição de 
energia elétrica, água, esgoto, gás, etc. A cada unidade cabe, como parte 
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inseparável (insuscetível de divisão e alienação separada da respectiva 
unidade), uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns. 
Elementos Constitutivos: instituição, convenção e regulamento interno. 
1. Ato de Instituição 
A formação do condomínio se inicia a partir do momento de sua 
instituição. Trata de um ato inter vivos ou causa mortis (testamento), 
registrado no Cartório Registro de Imóveis. Requisitos: 
a) Discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes comuns. 
b) Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e partes comuns. 
c) Fim a que se destina (residencial, comercial). 
Outra forma de se instituir o condomínio é a incorporação imobiliária, 
em que há uma promessa de venda dos apartamentos. O prédio ainda está na 
planta; o que se visa é conseguir o capital necessário para a construção. 
2. Convenção 
Trata-se do estatuto básico escrito que rege o condomínio, com os 
direitos e deveres de cada condômino, inclusive a participação nas despesas 
de manutenção. Deve ser subscrita pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações 
ideais, tornando-se obrigatória a sua observação para os titulares de direito 
sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Pode 
ser feita por escritura pública ou instrumento particular, mas para ser oponível 
contra terceiros, deve ser registrada. Trata-se de uma lei interna da 
comunidade, destinada a regrar o comportamento, não só dos proprietários-
condôminos, mas também de todas as pessoas que ocupam o edifício, na 
qualidade de sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários, usufrutuários, etc. 
Apesar de seu caráter normativo, evidentemente não pode se sobrepor à lei. 
A súmula 260 do STJ prevê que a vinculação dos condôminos à 
convenção não depende do registro. Isto é, mesmo a convenção não estando 
registrada, o condomínio pode mover ação de cobrança contra o condômino 
inadimplente. 
Qualquer alteração da convenção depende de aprovação de 2/3 dos 
condôminos. Quando houver proposta de mudança da destinação do edifício 
exige-se a unanimidade. 
A convenção determinará 
• Valor da quota proporcional e o modo de pagamento para atender às 
despesas ordinárias e extraordinárias. 
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• Forma de administração (própria ou por terceiros). 
• Competência das assembleias, forma de sua convocação (edital ou 
notificação) e quorum exigido para as deliberações. 
• Sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores. 
3. Regimento interno (regulamento): são regras mais minuciosas sobre o uso 
das coisas comuns (salão de festas, piscina, responsabilidades dos condôminos, 
etc.), sendo deliberado pela assembleia e complementando a convenção 
(não pode ir além desta). 
4. Direitos do condômino 
• Usar, fruir e livremente gravar e dispor as partes privativas, sem 
autorização dos demais condôminos. Também não há direito de 
preferência na aquisição de outra unidade. No entanto se a mesma 
unidade pertencer a dois ou mais proprietários, aplicam-se as regras do 
condomínio comum. 
• Usar as partes comuns, conforme sua destinação, contanto que não exclua 
a utilização dos demais compossuidores; estas não podem ser alienadas 
separadamente, nem divididas. 
• Participar das assembleias e votar, estando em dia com as obrigações 
condominiais. 
5. Deveres do condômino 
• Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações 
ideais (salvo disposição em contrário na convenção). 
• Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; as 
reformas devem respeitar as regras estipuladas na convenção e 
regulamentos; algumas obras dependem de prévia avaliação do projeto do 
edifício. 
• Não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias externas. 
• Dar à sua parte a mesma destinação da edificação (não se pode abrir uma 
sala comercial em um edifício residencial), e não as utilizar de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais, ou aos bons 
costumes. 
• O proprietário de terraço ou cobertura é responsável pela conservaçãodessa área. 
• Alienada a unidade autônoma, o adquirente assume responsabilidade 
pelos débitos anteriores (despesas condominiais, juros moratórios, multas, 
etc.), cabendo-lhe ação de regresso contra o antigo proprietário 
(obrigação propter rem). 
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• A obrigação de arcar com as quotas condominiais é do proprietário 
(locador) e não do locatário (inquilino). Na prática, transfere-se esta 
obrigação ao inquilino, mas o condomínio acionará o proprietário em caso 
de inadimplemento. 
6. Obras 
As necessárias podem ser realizadas pelo síndico, independentemente de 
autorização. Se de valor elevado e urgente, o síndico ou o condômino que 
tomou a iniciativa de realizá-la dará ciência à assembleia, convocada de 
imediato. Não sendo urgente e importando em despesa excessiva, somente 
pode ser efetuada com autorização de assembleia especialmente convocada. 
Demais obras dependem do voto: 
• Da maioria, quando úteis. 
• De 2/3, quando voluptuárias. 
• Da unanimidade, para a construção de um novo pavimento ou 
outro edifício no terreno. 
Os condôminos não podem realizar obras nas suas unidades que possam 
comprometer as estruturas e segurança do prédio e não poderão alterar a 
fachada do local (art. 1.336, CC). 
7. Penalidades (multas) 
a) Atraso no pagamento da contribuição – O não-pagamento da 
contribuição no dia designado faz com que o condômino incida em mora, sendo 
desnecessária sua notificação. Sujeita a juros moratórios convencionados, ou, 
não sendo previstos, de 1% ao mês além da multa de até 2% sobre o débito. 
b) Descumprimento de deveres condominiais (realização de obras 
que comprometam a segurança da edificação, alteração da forma e a cor das 
fachadas, partes e esquadrias externas, etc.) – Sujeita o condômino a multa 
prevista na convenção que não pode ser superior a cinco vezes o valor da 
contribuição mensal, independentemente das perdas e danos que se apurarem. 
Não havendo disposição expressa, cabe à assembleia geral, por no mínimo 2/3 
dos demais condôminos, deliberar sobre a multa. 
c) Descumprimento reiterado – Por deliberação de 3/4 dos 
condôminos, o infrator pode ser constrangido a pagar multa de cinco vezes o 
valor das despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a reiteração, 
independentemente da apuração das perdas e danos. 
d) Comportamento antissocial reiterado – Quem gerar 
incompatibilidade de convivência com os demais condôminos (inobservância de 
normas de boa vizinhança) será constrangido a pagar multa de até dez vezes o 
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valor da quota condominial. Depende de aprovação de assembleia com quorum 
de 3/4 dos condôminos, garantido o direito de defesa. 
8. Administração 
a) Assembleia Geral – Órgão máximo e soberano do condomínio. Suas 
decisões obrigam a todos (salvo se contrárias à lei ou à convenção). 
• Ordinária: realizada anualmente. Finalidades: aprovação do 
orçamento das despesas, fixação das contribuições dos condôminos, 
prestação de contas e outros assuntos de interesse geral. 
• Extraordinária: convocada por condôminos que representem 1/4 
do condomínio, sempre que exijam os interesses gerais. Exige-se a 
convocação de todos os condôminos. 
Só pode votar quem estiver em dia com as obrigações condominiais. A Lei 
do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) permite o direito de voto ao locatário nas 
decisões envolvendo despesas ordinárias, na ausência do locador. 
As deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de 
votos dos presentes, que representam pelo menos metade das frações ideais. 
Em segunda convocação a assembleia pode deliberar por maioria dos votos dos 
presentes. 
b) Síndico – Representa o condomínio ativa e passivamente, judicial 
ou extrajudicialmente. Eleito pela assembleia geral por período de dois anos, 
permitida a reeleição. Pode ser uma pessoa natural, condômino ou não, ou 
até mesmo uma pessoa jurídica (empresas especializadas em administração 
de condomínio). Pode-se eleger um subsíndico, que o auxilie nas funções e o 
substitua nos impedimentos. O cargo pode ser assalariado. Exerce a 
administração geral devendo cumprir e fazer cumprir a convenção, o 
regulamento, o que foi decidido pelas assembleias, diligenciar a conservação e a 
guarda das partes comuns, zelando pela prestação de serviços que interessam 
ao condomínio. Ele é fiscalizado pela assembleia, pois como administra bens 
alheios, deve prestar contas anualmente, ao final de seu mandato ou sempre 
que exigidas (art. 1.348, VIII, CC). 
Geralmente é o síndico quem convoca as assembleias, em que se tomam 
conhecimento da existência de processo (judicial ou administrativo) de interesse 
comum. O síndico pode ser destituído em assembleia especialmente 
convocada, por voto da maioria absoluta de seus membros, quando: praticar 
irregularidades, negar-se a prestar contas, ou não administrar corretamente o 
condomínio. 
c) Conselho Consultivo – Constituído por três condôminos, eleitos pela 
assembleia geral, com mandato de dois anos, permitida a reeleição. Assessora o 
síndico, mas não tem poderes executivos. Pode acumular as funções de 
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fiscalização, dando pareceres sobre as contas do síndico (conselho consultivo e 
fiscal). 
9. Garagem 
 O condômino pode alugar a sua área para abrigo de veículos. No entanto 
a Lei n° 12.607/2012, deu nova redação ao art. 1.331, §1°, CC, estabelecendo 
que “os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas 
estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de 
condomínio”. Aliás, já havia uma tendência nesse sentido, pois orientavam os 
Enunciados das Jornadas de Direito Civil promovidas pelo CJF: a) 91 “A 
convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar a locação de 
área de garagem ou abrigo para veículo a estranhos ao condomínio”; b) 320 “O 
direito de preferência de que trata o art. 1.338, CC deve ser assegurado não 
apenas nos casos de locação, mas também nas hipóteses de venda da 
garagem”. 
Segundo a jurisprudência dominante, a vaga de garagem, sendo acessória 
do principal (apartamento) está isenta de penhora, se este for considerado 
como bem de família. No entanto se a vaga possuir registro próprio, prevê a 
Súmula 449 do STJ (21.06.2010) que “A vaga de garagem que possui 
matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para 
efeito de penhora”. 
10. Seguro 
É obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou 
destruição total ou parcial. O síndico pode ser responsabilizado ou mesmo 
destituído, caso não o faça. 
11. Animais 
Quanto à permanência de animal de estimação em apartamento 
residencial, prevalece o interesse coletivo e o previsto na convenção. A 
tendência é a permissão da permanência do animal, desde que não seja 
perigoso, não coloque em risco a segurança de terceiros, não incomode os 
demais condôminos, etc. 
12. Extinção 
De uma forma geral um condomínio edilício não é extinto (ao contrário do 
condomínio comum), principalmente em razão de sua principal característica 
que é a indivisibilidade da coisa comum. Porém podem ocorrer situações 
especiais que podem levar à extinção do condomínio (incêndio, desabamento, 
demolição voluntária, desapropriação etc.). Nestes casos aplica-se o art. 1.357, 
CC: se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, 
os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, porvotos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1.357, CC). 
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Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das 
despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante 
avaliação judicial. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida 
proporcionalmente entre os condôminos. 
 
DIREITOS DE VIZINHANÇA 
 
São limitações impostas por lei para a boa convivência social, inspirando-
se em lealdade e boa-fé. Disciplinam o uso legítimo da propriedade, conciliando 
interesses de vizinhos e compondo eventuais conflitos de interesses. 
Características essenciais: a) emanam da lei; b) são obrigações propter 
rem, acompanhando a coisa e vinculando quem quer que seja; c) atribuem 
direitos e deveres recíprocos; d) transmitem-se aos sucessores. 
Espécies: uso anormal da propriedade; árvores limítrofes, passagem forçada, 
passagem de cabos e tubulações, águas, limites entre prédios, direito de 
tapagem, direito de construir. Vejamos cada um deles. 
USO ANORMAL DA PROPRIEDADE (arts. 1.277 a 1.281, CC) 
O direito de propriedade é limitado em razão do princípio geral que proíbe 
uma pessoa de comportar-se de forma a exceder o uso normal de um direito, 
causando prejuízos a terceiros. Por isso, o proprietário ou o possuidor de um 
prédio tem o direito de fazer cessar eventuais condutas prejudiciais à 
segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela 
utilização de propriedade vizinha. Em tese o ato praticado é lícito, mas é 
prejudicial pelo exagero. Se o ato for ilícito (jogar lixo no quintal do vizinho), 
o infrator será enquadrado no art. 186, CC. Só são atendidas as reclamações 
referentes a danos considerados insuportáveis ao homem normal. 
Esse direito não prevalece quando as interferências forem justificadas 
por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador 
delas, pagará ao vizinho indenização cabal. Ainda que por decisão judicial 
devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou 
eliminação, quando estas se tornarem possíveis. Além disso, o proprietário ou o 
possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a 
reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo 
dano iminente. 
Exemplos mais comuns de anormalidade: poluição de águas comuns pelo 
lançamento de resíduos, existência de árvores que ameaçam tombar no prédio 
vizinho, festas noturnas com exageros, especialmente barulhos, etc. 
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Critérios para se verificar a anormalidade: a) função social e ambiental da 
propriedade; b) abuso de direito no exercício da propriedade; c) perturbação do 
sossego (barulho), saúde (lixo, resíduos) ou segurança (atividades inflamáveis). 
Para a solução dos conflitos, consideram-se os fatores (embora nenhum 
deles seja absoluto): 
• Grau de tolerabilidade. Se o dano for intolerável o juiz pode determinação 
a cessão da atividade ou a implantação de medidas que diminuam o dano 
a um nível tolerável (instalação de filtro de poluição). Se o incômodo for 
tolerável, despreza-se a reclamação (não há exercício anormal da 
propriedade, pois a convivência social, por si só, cria a necessidade de se 
suportar um pouco). 
• Usos e costumes locais: não se pode ter o mesmo critério em zonas 
diferentes (residencial, industrial, cidade de veraneio, do interior, etc.). 
• Natureza do incômodo: barulho, poeira, tapumes que impeçam a visão, 
etc. 
• Pré-ocupação: verifica-se quem chegou primeiro no local. Ex.: se um 
empresário constrói sua fábrica em um local e posteriormente pessoas 
constroem residências nas imediações, não podem requerer a cessação 
dos ruídos da empresa. 
ÁRVORES LIMÍTROFES (arts. 1.282 a 1.284, CC) 
Situações 
1. Tronco da árvore está na linha divisória de dois vizinhos (árvore meia) 
→ A árvore pertence aos dois (condomínio forçado). Não importa se a árvore 
ocupa mais espaço de um ou do outro terreno. O vizinho não pode arrancá-la ou 
cortá-la sem a anuência do outro, mas pode podá-la. Os frutos pertencem a 
ambos. 
2. A árvore pertence a um dos vizinhos, porém seus ramos se estendem 
sobre a linha divisória → Enquanto pendentes, os frutos pertencem ao dono da 
árvore; ao se desprenderem naturalmente pertencem ao dono do terreno onde 
os frutos caírem. 
3. Raízes e ramos que ultrapassam a linha divisória podem ser aparados 
pelo proprietário do terreno invadido (inquilino não pode), até o plano vertical 
divisório. Não se exige um incômodo; basta a ultrapassagem. Não é necessário 
comunicar o corte ao dono da árvore, que não será indenizado. 
PASSAGEM FORÇADA (servidão legal) – art. 1.285, CC 
Direito que tem o proprietário de prédio rústico ou urbano, que se 
encontra encravado em outro, de forma natural e absoluta, sem saída para a 
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33 
via pública, de reclamar do vizinho que lhe deixe uma passagem, mediante 
pagamento de indenização. É direito fundado no princípio da solidariedade 
social que preside as relações de vizinhança e no fato de ter a propriedade uma 
função econômico-social que interessa à coletividade. A fixação do local da 
passagem é feita por acordo entre os vizinhos e na falta, pelo juiz, impondo o 
menor ônus possível ao prédio vizinho (serviente). 
Características: a medida será contra o vizinho contiguo e, se necessário, 
contra o vizinho não imediato; o encravamento deve ser natural e absoluto (se o 
imóvel tiver outra saída, ainda que mais difícil e penosa, não se considera 
encravamento). 
����Atenção ���� não confundir passagem forçada (direito de vizinhança que 
decorre da lei: imóvel encravado) com servidão predial de passagem (direito 
real sobre coisa alheia, geralmente decorrente de contrato para dar maior 
comodidade a imóvel não encravado). 
PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES – arts. 1.286 a 1.287, CC 
O proprietário é obrigado a tolerar, mediante indenização, a passagem, 
por seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de 
serviços de utilidade pública, quando não houver outra alternativa, ou esta se 
apresente excessivamente onerosa. A instalação deve ser feita da forma menos 
gravosa possível; se oferecer grave risco, pode-se exigir a realização de obras 
de segurança. 
ÁGUAS – arts. 1.288 a 1.296, CC 
O proprietário do imóvel inferior é obrigado a receber, sem qualquer 
indenização, as águas que correm naturalmente do superior (nascentes, rios 
e águas da chuva). Não se pode impedir ou desviar o curso das águas 
remanescentes que naturalmente escoem para o prédio inferior. Deve-se 
facilitar o escoamento natural, com a abertura de canais e valetas. A condição 
não pode ser agravada por obras realizadas pelo dono do prédio superior. 
Também não se pode poluir estas águas. 
Beirais 
Embora o vizinho seja obrigado a receber as águas que correm 
naturalmente para o seu prédio, não é obrigado a suportar as que ali fluam 
artificialmente por meios de calhas (estilicídio). O proprietário deve construir o 
beiral de seu telhado de modo a não despejar águas sobre o prédio vizinho. 
LIMITES ENTRE PRÉDIOS – art. 1.297, CC 
O proprietário pode obrigar seu vizinho a proceder à demarcação entre os 
dois prédios, a aviventar rumos apagados e renovar marcos destruídos ou 
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