AVA 2 - Fundamentos de Finanças_NOTA 10

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA 
Curso Superior em Gestão da Tecnologia da Informação 
 
 
 
 
 
 
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS 
AVA 2 – SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE 
VIABILIDADE FINANCEIRA 
 
 
 
 
 
 
 
Campus: Polo Niterói – Centro 
Turno: Virtual 
 
 
 
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Enunciado da Avaliação 
Situação problema: 
A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em 
móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma 
nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas 
ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a 
viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações. 
Simulação 1: 
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da 
de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma 
taxa de juros de 5% ao mês. 
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas 
simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de 
R$30.000,00 como Entrada. 
Simulação 2: 
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje 
ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma 
nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de 
viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora. 
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao 
ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do 
imóvel. 
 
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os 
indicadores VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do 
projeto. 
 
Procedimentos para elaboração do TD: 
1. Pesquise em sites especializados, livros e artigos sobre o tema: regimes de 
capitalização e estrutura de capital. 
2. Com base nos dados apresentados na situação problema, elabore as simulações, 
apresentando a memória de cálculo (algébrico ou HP-12C). 
3. Elabore a simulação de financiamento e ampliação da empresa, a partir dos 
Sistemas de Amortização Price e SAC, e calcule os indicadores de viabilidade do 
projeto de expansão da empresa: VPL, TIR e PAYBACK 
4. Interprete, embasado (a) pela teoria, os resultados obtidos e apresente um parecer 
para a Empresa Móveis da Bahia. 
Organize as etapas anteriores em um documento em word, Fonte 12, Arial ou Times 
New Roman. Considere para a formatação do trabalho, um máximo de 10 páginas. 
 
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Entrega da Avaliação 
 
➢ Simulação 1 
 
Método PRICE: 
 
PV = Saldo Devedor Inicial → Saldo - Entrada 
PV = 300.000 - 30.000 
PV = R$ 270.000,00 
 
Juros Inicial = Saldo devedor (PV) x Juros (i) 
Juros Inicial = 270.000 x 0,05 
Juros Inicial = R$ 13.500,00 
 
Amortização = Pagamento - Juros 
Saldo Devedor = Saldo Final (mês anterior) - Amortização 
 
PMT (Prestação) = PV x {(1+i) n x i / (1+i) n - 1} 
Onde: PV = 270.000 | i = 5% ao mês | n = 25 meses 
 
PMT = PV x {(1+i) n x i / (1+i) n - 1} 
PMT = 270.000 x {(1 + 0,05) 25 x 0,05 / (1 + 0,05) 25 - 1} 
PMT = 270.000 x {(1,05) 25 x 0,05 / (1,05) 25 - 1} 
PMT = 270.000 x {3,38635494 x 0,05 / 3,38635494 - 1} 
PMT = 270.000 x {0,16931774 / 2,38635494} 
PMT = 19.157,16 
Pagamento: R$ 19.157,16 (parcela fixa) 
 
Tabela PRICE 
Nº 
PAGAMENTO 
PRESTAÇÃO 
JUROS AMORTIZAÇÃO 
SALDO 
DEVEDOR 
0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 270.000,00 
1 R$ 19.157,16 R$ 13.500,00 R$ 5.657,16 R$ 264.342,84 
2 R$ 19.157,16 R$ 13.217,14 R$ 5.940,02 R$ 258.402,81 
3 R$ 19.157,16 R$ 12.920,14 R$ 6.237,02 R$ 252.165,79 
4 R$ 19.157,16 R$ 12.608,29 R$ 6.548,87 R$ 245.616,92 
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5 R$ 19.157,16 R$ 12.280,85 R$ 6.876,32 R$ 238.740,61 
6 R$ 19.157,16 R$ 11.937,03 R$ 7.220,13 R$ 231.520,48 
7 R$ 19.157,16 R$ 11.576,02 R$ 7.581,14 R$ 223.939,34 
8 R$ 19.157,16 R$ 11.196,97 R$ 7.960,20 R$ 215.979,14 
9 R$ 19.157,16 R$ 10.789,96 R$ 8.358,21 R$ 207.620,92 
10 R$ 19.157,16 R$ 10.381,05 R$ 8.776,12 R$ 198.844,81 
11 R$ 19.157,16 R$ 9.942,24 R$ 9.214,92 R$ 189.629,88 
12 R$ 19.157,16 R$ 9.481,49 R$ 9.675,67 R$ 179.954,21 
13 R$ 19.157,16 R$ 8.997,71 R$ 10.159,45 R$ 169.794,76 
14 R$ 19.157,16 R$ 8.489,74 R$ 10.667,43 R$ 159.127,34 
15 R$ 19.157,16 R$ 7.956,37 R$ 11.200,80 R$ 147.926,54 
16 R$ 19.157,16 R$ 7.396,33 R$ 11.760,84 R$ 136.165,70 
17 R$ 19.157,16 R$ 6.808,29 R$ 12.348,88 R$ 123.816,82 
18 R$ 19.157,16 R$ 6.190,84 R$ 12.966,32 R$ 110.850,50 
19 R$ 19.157,16 R$ 5.542,53 R$ 13.614,64 R$ 97.235,86 
20 R$ 19.157,16 R$ 4.861,79 R$ 14.295,37 R$ 82.940,49 
21 R$ 19.157,16 R$ 4.147,02 R$ 15.010,14 R$ 67.930,35 
22 R$ 19.157,16 R$ 3.396,52 R$ 15.760,65 R$ 52.169,71 
23 R$ 19.157,16 R$ 2.608,49 R$ 16.548,68 R$ 35.621,03 
24 R$ 19.157,16 R$ 1.781,05 R$ 17.376,11 R$ 18.244,92 
25 R$ 19.157,16 R$ 912,25 R$ 18.244,91 R$ 0,00 
TOTAL R$ 478.929,00 R$ 208.920,11 R$ 270.000,00 - 
 
 
Método SAC: 
 
PV = Saldo Devedor Inicial → Saldo - Entrada 
PV = 300.000 - 30.000 
PV = R$ 270.000,00 
 
Onde: PV = 270.000 | i = 5% ao mês | n = 25 meses 
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Juros Inicial = Saldo devedor (PV) x Juros (i) 
Juros Inicial = 270.000 x 0,05 
Juros Inicial = R$ 13.500,00 
 
Amortização = PV / meses (n) 
Amortização = 270.000 / 25 
Amortização = R$ 10.800,00 
 
Saldo Devedor = Saldo Final (mês anterior) - Amortização 
Pagamento: Amortização + Taxa de Juros 
 
Total Pagamento: R$ 445.500,00 
 
Tabela SAC 
Nº 
PAGAMENTO 
PRESTAÇÃO 
JUROS AMORTIZAÇÃO 
SALDO 
DEVEDOR 
0 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 0,00 R$ 270.000,00 
1 R$ 24.300,00 R$ 13.500,00 R$ 10.800,00 R$ 259.200,00 
2 R$ 23.760,00 R$ 12.960,00 R$ 10.800,00 R$ 248.400,00 
3 R$ 23.220,00 R$ 12.420,00 R$ 10.800,00 R$ 237.600,00 
4 R$ 22.680,00 R$ 11.880,00 R$ 10.800,00 R$ 226.800,00 
5 R$ 22.140,00 R$ 11.340,00 R$ 10.800,00 R$ 216.000,00 
6 R$ 21.600,00 R$ 10.800,00 R$ 10.800,00 R$ 205.200,00 
7 R$ 21.060,00 R$ 10.260,00 R$ 10.800,00 R$ 194.400,00 
8 R$ 20.520,00 R$ 9.720,00 R$ 10.800,00 R$ 183.600,00 
9 R$ 19.980,00 R$ 9.180,00 R$ 10.800,00 R$ 172.800,00 
10 R$ 19.440,00 R$ 8.640,00 R$ 10.800,00 R$ 162.000,00 
11 R$ 18.900,00 R$ 8.100,00 R$ 10.800,00 R$ 151.200,00 
12 R$ 18.360,00 R$ 7.560,00 R$ 10.800,00 R$ 140.400,00 
13 R$ 17.820,00 R$ 7.020,00 R$ 10.800,00 R$ 129.600,00 
14 R$ 17.280,00 R$ 6.480,00 R$ 10.800,00 R$ 118.800,00 
15 R$ 16.740,00 R$ 5.940,00 R$ 10.800,00 R$ 108.000,00 
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16 R$ 16.200,00 R$ 5.400,00 R$ 10.800,00 R$ 97.200,00 
17 R$ 15.660,00 R$ 4.860,00 R$ 10.800,00 R$ 86.400,00 
18 R$ 15.120,00 R$ 4.320,00 R$ 10.800,00 R$ 75.600,00 
19 R$ 14.580,00 R$ 3.780,00 R$ 10.800,00 R$ 64.800,00 
20 R$ 14.040,00 R$ 3.240,00 R$ 10.800,00 R$ 54.000,00 
21 R$ 13.500,00 R$ 2.700,00 R$ 10.800,00 R$ 43.200,00 
22 R$ 12.960,00 R$ 2.160,00 R$ 10.800,00 R$ 32.400,00 
23 R$ 12.420,00 R$ 1.620,00 R$ 10.800,00 R$ 21.600,00 
24 R$ 11.880,00 R$ 1.080,00 R$ 10.800,00 R$ 10.800,00 
25 R$ 11.340,00 R$ 540,00 R$ 10.800,00 R$ 0,00 
TOTAL R$ 445.500,00 R$ 175.500,00 R$ 270.000,00 - 
 
➢ Simulação 2: 
 
Investimento Inicial = R$ 380.000,00 
Taxa de atratividade = 10% a.a ou 0,1% a.m 
Taxa de IR e CS = 32,8% 
 
Lucro antes dos impostos (L) = Receita Esperada - Custos Fixos 
L1 = 350.000,00 - 100.000,00 = 250.000,00 
L2 = 350.000,00 - 100.000,00 = 250.000,00 
L3 = 300.000,00 - 90.000,00 = 210.000,00 
L4 = 400.000,00 - 120.000,00 = 280.000,00 
 
IR e CS = Lucro antes dos impostos x Taxas (32,8%) 
IR1 = 250.000,00 x 0,328 = 82.000,00 
IR2 = 250.000,00 x 0,328 = 82.000,00 
IR3 = 210.000,00 x 0,328 = 68.880,00 
IR4 = 280.000,00 x 0,328 = 91.840,00 
 
Fluxo de Caixa Livre (FCL) = Lucro antes dos impostos - Imposto real 
FCL1 = 250.000,00 - 82.000,00 = 168.000,00 
FCL2 = 250.000,00 - 82.000,00 = 168.000,00 
FCL3 = 210.000,00 - 68.880,00 = 141.120,00 
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FCL4 = 280.000,00 - 91.840,00 = 188.160,00DESCRIÇÃO ANO 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 
Receita 
Esperada 
 R$ 350.000,00 R$ 350.000,00 R$ 300.000,00 R$ 400.000,00 
Custos Fixos e 
Variáveis 
 R$ 100.000,00 R$ 100.000,00 R$ 90.000,00 R$ 120.000,00 
Lucros antes 
dos Impostos 
 R$ 250.000,00 R$ 250.000,00 R$ 210.000,00 R$ 280.000,00 
IR e CS 
(32,8%) 
 R$ 82.000,00 R$ 82.000,00 R$ 68.880,00 R$ 91.840,00 
Investimento R$ 380.000,00 
Fluxo de Caixa 
Livre - FCL 
 R$ 168.000,00 R$ 168.000,00 R$ 141.120,00 R$ 188.160,00 
 
Após análise acima, segue a realização dos cálculos dos indicadores 
solicitados. 
 
Indicador VPL: 
 
VPL = - I + {FCL1 / (1 + i)} + {(FCL2 / (1 + i) 2} + {FCL3 / (1 + i) 3} + {FCL4 / (1 
+ i) 4} 
VPL = - 380.000 + {168.000 / (1 + 0,1)} + {168.000 / (1 + 0,1) 2} + {141.120 / (1 
+ 0,1) 3} + {188.160 / (1 + 0,1) 4} 
VPL = - 380.000 + {168.000 / 1,1)} + {168.000 / (1,1) 2} + {141.120 / (1,1) 3} + 
{188.160 / (1,1) 4} 
VPL = - 380.000 + {152.727,28} + {168.000 / 1,21} + {141.120 / 1,331} + 
{188.160 / 1,4641} 
VPL = - 380.000 + 152.727,28 + 138.842,98 + 106.025,54 + 128.515,81 
VPL = - 380.000 + 526.111,61 
VPL = 146.111,61 
 
Além dos valores presentes constarem no cálculo do VPL pode ser calculado 
de forma separada utilizando a fórmula: 
 
VP = VF / (1 + i) t 
 
Onde: VP = Valor Presente | VF = Valor Futuro | i = taxa | t = tempo 
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VP1 = VF1 / (1 + i) t VP2 = VF2 / (1 + i) t 
VP1 = 168.000 / (1 + 0,1) 1 VP2 = 168.000 / (1 + 0,1) 2 
VP1 = 168.000 / (1,1) 1 VP2 = 168.000 / (1,1) 2 
VP1 = 168.000 / 1,1 VP2 = 168.000 / 1,21 
VP1 = 152.727,27 VP2 = 138.842,98 
 
VP3 = VF3 / (1 + i) t VP4 = VF4 / (1 + i) t 
VP3 = 141.120 / (1 + 0,1) 3 VP4 = 188.160 / (1 + 0,1) 4 
VP3 = 141.120 / (1,1) 3 VP4 = 188.160 / (1,1) 4 
VP3 = 141.120 / 1,331 VP4 = 188.160 / 1,4641 
VP3 = 106.025,54 VP4 = 128.515,81 
 
Indicador TIR: 
 
Valor do TIR fica 26,65%. Com isso temos o seguinte cálculo: 
VPL = - I + {FCL1 / (1 + TIR)} + {FCL2 / (1 + TIR) 2} + {FCL3 / (1 + TIR) 3} + 
{FCL4 / (1 + TIR) 4} 
VPL = - 380.000 + {168.000 / (1 + 0,26647)} + {168.000 / (1 + 0,26647) 2} + 
{141.120 / (1 + 0,26647) 3} + {188.160 / (1 + 0,26647) 4} 
VPL = - 380.000 + {168.000 / (1,26647)} + {168.000 / (1,26647) 2} + {141.120 / 
(1,26647) 3} + {188.160 / (1,26647) 4} 
VPL = - 380.000 + {168.000 / 1,26647} + {168.000 / 1,603946} + {141.120 / 
2,0313498} + {188.160 / 2,5726436} 
VPL = - 380.000 + 132.651,60 + 104.740,75 + 69.470,14 + 73.137,50 
VPL = - 380.000 + 380.000 
VPL = 0 
ANO 
VALOR 
PRESENTE 
VALOR FUTURO 
SALDO 
ACUMULADO 
0 - R$ 380.000,00 - R$ 380.000,00 - R$ 380.000,00 
1 R$ 152.727,27 R$ 168.000,00 - R$ 227.272,73 
2 R$ 138.842,98 R$ 168.000,00 - R$ 88.429,75 
3 R$ 106.025,54 R$ 141.120,00 R$ 17.595,79 
4 R$ 128.515,81 R$ 188.160,00 R$ 156.111,00 
Indicador PAYBACK: 
 
Para chegar ao tempo de retorno do investimento é necessário apenas dividir o 
último período negativo para o período seguinte. Sendo: 
88.429,75 / 106.025,54 = 0,83404196762402719193884794173178 
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Sabendo que o retorno se inicia entre o segundo e terceiro ano, para saber o 
período mais exato basta multiplicar o resultado acima por 12: 
0,83404196762402719193884794173178 x 12 = 10,008 
 
Logo, o período PAYBACK Simples é em 2 anos e 10 meses. 
 
PAYBACK Descontado 
ANO FLUXO PV SOMATÓRIO 
0 - R$ 380.000,00 - R$ 380.000,00 - R$ 380.000,00 
1 - R$ 227.272,73 - R$ 206.611,57 - R$ 173.388,13 
2 - R$ 88.429,75 - R$ 73.082,44 - R$ 100.305,99 
3 R$ 17.595,79 R$ 13.219,98 - R$ 87.086,01 
4 R$ 146.111,60 R$ 99.796,19 R$ 12.710,18 
 
Considerando a taxa de 10%, no PAYBACK descontado o período de retorno 
se dá no quarto ano. Com isso, o valor do PV é calculado através da fórmula 
abaixo: 
PV = FV / (1 + i) t 
 
PV1 = - 227.272,73 / (1 + 0,1) 1 → - R$ 206.611,57 
PV2 = - 88.429,75/ (1 + 0,1) 2 → - R$ 73.082,44 
PV3 = 17.595,79 / (1 + 0,1) 3 → R$ 13.219,98 
PV4 = 146.111,60 / (1 + 0,1) 4 → R$ 99.796,19 
 
 
Considerando que o VPL é positivo, a TIR é maior que o TMA e o PAYBACK 
teve resultado positivo antes do término do financiamento, pode-se afirmar 
que o investimento é viável. 
 
Conclusão: 
Constatado que a melhor simulação para empréstimo seria a tabela SAC, 
observando-se que as prestações e os juros totais são bem menores, e 
consequentemente o valor final do empréstimo, que ficaria em R$ 445.500,00. 
Mesmo na tabela PRICE, o valor das parcelas sendo menores, o total pago 
pelo financiamento seria de R$ 478.929,00. 
Considerando o VPL (Valor Presente Líquido) em R$ 146.111,61, a TIR (Taxa 
Interna de Retorno) sendo 26,65% e o PAYBACK simples positivo após 2 anos 
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e 10 meses e também o PAYBACK descontado ficando positivo no quarto 
ano; isso tudo mostra que existe a viabilidade na aquisição da nova filia da 
empresa. 
 
Sendo assim, a melhor opção para a empresa Móveis da Bahia é utilizar a 
tabela SAC para a aquisição de sua nova filial, tendo em vista os resultados 
positivos apresentando anteriormente. 
 
 
Referências: 
Fonte: Ebook - Análise de viabilidade financeira de projetos. Módulos, Unidade 
4. Roteiro de Estudo UVA - acesso em: 29/08/2023. 
Fonte: Qual a importância da Matemática Financeira para o seu negócio? 
Publicado dia 15 de outubro de 2018 por RENATA FREITAS DE CAMARGO. 
Disponível em: https://www.treasy.com.br/blog/matematica-financeira/ - acesso 
em: 02/09/2023. 
Fonte: Amortização por Marcos Duarte. Disponível em: 
https://www.infoescola.com/economia/amortizacao/ - acesso em: 02/09/2023. 
Fonte: Financiamentos Utilizando a Tabela Price. Disponível em: 
https://brasilescola.uol.com.br/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-
price.htm - acesso em: 02/09/2023. 
Fonte: Regime de capitalização: entenda como funciona esse sistema. Por: 
Tiago Reis em 11/04/2019 15:24. Atualizado em: 05/04/2023 14:01. Disponível 
em: https://www.suno.com.br/artigos/regime-de-capitalizacao/ - acesso em: 
02/09/2023. 
 
Fonte: ESTRUTURA DE CAPITAL DE UMA EMPRESA: INDICADORES E 
COMO CALCULAR. Por: 4CINCº. Disponível em: https://4cinco.com/estrutura-
de-capital/ - acesso em: 02/09/2023. 
 
https://www.treasy.com.br/blog/matematica-financeira/
https://www.infoescola.com/economia/amortizacao/
https://brasilescola.uol.com.br/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-price.htm
https://brasilescola.uol.com.br/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-price.htm
https://www.suno.com.br/artigos/regime-de-capitalizacao/
https://4cinco.com/estrutura-de-capital/
https://4cinco.com/estrutura-de-capital/