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U N I V E R S I D A D E V E I G A D E A L M E I D A 
GESTÃO COMERCIAL 
 
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS
CAIO DA SILVA LOPES 
 
 
RIO DE JANEIRO 
2023
Situação problema:
A Empresa Móveis da Bahia, situada no bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial no bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido, a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultoria para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações.
Simulação 1
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação de uma nova sede, no valor de R$300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como entrada.
Tabela PRICE:
As parcelas são fixas durante todo o período de financiamento. A fórmula para calcular a parcela mensal (PMT) é dada por:
PMT = P * (r * (1 + r)^n) / ((1 + r)^n - 1)
Onde:
PMT é o valor da parcela mensal.
P é o principal (valor do imóvel - entrada).
r é a taxa de juros mensal (5% ao mês, ou 0,05).
n é o número de meses (25 meses).
Vamos calcular a parcela mensal usando esses valores:
P = R$300.000,00 - R$30.000,00 = R$270.000,00
r = 0,05
n = 25
PMT = 270000 * (0,05 * (1 + 0,05)^25) / ((1 + 0,05)^25 - 1)
PMT ≈ R$17.606,38
Portanto, no método PRICE, a Empresa Móveis da Bahia Ltda pagará parcelas mensais fixas de aproximadamente R$17.606,38.
	PERÍODO
	SALDO DEVEDOR
	JUROS
	AMORTIZAÇÃO
	PRESTAÇÃO
	0
	R$ 270.000,00
	5%
	R$ 0,00
	R$ 0,00
	1
	R$ 264.342,84
	R$ 13.500,00
	R$ 5.657,16
	R$ 19.157,16
	2
	R$ 258.402,81
	R$ 13.217,14
	R$ 5.940,02
	R$ 19.157,16
	3
	R$ 252.165,79
	R$ 12.920,14
	R$ 6.237,02
	R$ 19.157,16
	4
	R$ 245.616,92
	R$ 12.608,29
	R$ 6.548,87
	R$ 19.157,16
	5
	R$ 238.740,60
	R$ 12.280,85
	R$ 6.876,32
	R$ 19.157,16
	6
	R$ 231.520,47
	R$ 11.937,03
	R$ 7.220,13
	R$ 19.157,16
	7
	R$ 223.939,33
	R$ 11.576,02
	R$ 7.581,14
	R$ 19.157,16
	8
	R$ 215.979,13
	R$ 11.196,97
	R$ 7.960,20
	R$ 19.157,16
	9
	R$ 207.620,92
	R$ 10.798,96
	R$ 8.358,21
	R$ 19.157,16
	10
	R$ 198.844,81
	R$ 10.381,05
	R$ 8.776,12
	R$ 19.157,16
	11
	R$ 189.844,81
	R$ 9.942,24
	R$ 9.214,92
	R$ 19.157,16
	12
	R$ 179.954,21
	R$ 9.481,49
	R$ 9.675,67
	R$ 19.157,16
	13
	R$ 169.794,76
	R$ 8.997,71
	R$ 10.159,45
	R$ 19.157,16
	14
	R$ 159.127,34
	R$ 8.489,74
	R$ 10.667,43
	R$ 19.157,16
	15
	R$ 147.926,54
	R$ 7.956,37
	R$ 11.200,80
	R$ 19.157,16
	16
	R$ 136.165,70
	R$ 7.396,33
	R$ 11.760,84
	R$ 19.157,16
	17
	R$ 123.816,82
	R$ 6.808,29
	R$ 12.348,88
	R$ 19.157,16
	18
	R$ 110.850,50
	R$ 6.190,84
	R$ 12.966,32
	R$ 19.157,16
	19
	R$ 97.235,86
	R$ 5.542,53
	R$ 13.614,64
	R$ 19.157,16
	20
	R$ 82.940,49
	R$ 4.861,79
	R$ 14.295,37
	R$ 19.157,16
	21
	R$ 67.930,35
	R$ 4,147,02
	R$ 15.010,14
	R$ 19.157,16
	22
	R$ 52.169,71
	R$ 3.396,52
	R$ 15.760,65
	R$ 19.157,16
	23
	R$ 35.621,03
	R$ 2.608,49
	R$ 16.548,68
	R$ 19.157,16
	24
	R$ 18.244,92
	R$ 1.781,05
	R$ 17.376,11
	R$ 19.157,16
	25
	-
	R$ 912,25
	R$ 18.244,92
	R$ 19.157,16
	TOTAL
	
	R$ 208.929,09
	
	R$ 478.929,09
Método SAC (Sistema de Amortização Constante):
o valor da amortização é constante, e o valor dos juros diminui ao longo do tempo. A fórmula para calcular a amortização mensal (AMT) é dada por:
AMT = P / n
Onde:
· AMT é o valor da amortização mensal.
· P é o principal (valor do imóvel - entrada).
· n é o número de meses (25 meses).
Vamos calcular a amortização mensal usando esses valores:
P = R$300.000,00 - R$30.000,00 = R$270.000,00 n = 25
AMT = 270000 / 25
AMT = R$10.800,00
A primeira parcela será a soma da amortização mensal e dos juros do primeiro mês:
Juros do primeiro mês = P * r = 270000 * 0,05 = R$13.500,00
Parcela mensal do primeiro mês = AMT + Juros do primeiro mês = R$10.800,00 + R$13.500,00 = R$24.300,00
A partir do segundo mês, a amortização permanece a mesma, mas os juros diminuem. Para calcular as parcelas dos meses seguintes, você pode subtrair a amortização do saldo devedor e, em seguida, calcular os juros sobre o novo saldo devedor.
	PERÍODO
	SALDO DEVEDOR
	JUROS
	AMORTIZAÇÃO
	PRESTAÇÃO
	0
	R$ 270.000,00
	5%
	R$ 0,00
	R$ 0,00
	1
	R$ 259.200,00
	R$ 13.500,00
	R$ 10.800,00
	R$ 24.300,00
	2
	R$ 248.400,00
	R$ 12.960,00
	R$ 10.800,00
	R$ 23.760,00
	3
	R$ 237.600,00
	R$ 12.420,00
	R$ 10.800,00
	R$ 23.220,00
	4
	R$ 226.800,00
	R$ 11.880,00
	R$ 10.800,00
	R$ 22.680,00
	5
	R$ 216.000,00
	R$ 11.340,00
	R$ 10.800,00
	R$ 22.140,00
	6
	R$ 205.200,00
	R$ 10.800,00
	R$ 10.800,00
	R$ 21.600,00
	7
	R$ 194.400,00
	R$ 10.260,00
	R$ 10.800,00
	R$ 21.060,00
	8
	R$ 183.600,00
	R$ 9.720,00
	R$ 10.800,00
	R$ 20.520,00
	9
	R$ 172.800,00
	R$ 9.180,00
	R$ 10.800,00
	R$ 19.980,00
	10
	R$ 162.000,00
	R$ 8.640,00
	R$ 10.800,00
	R$ 19.440,00
	11
	R$ 151.200,00
	R$ 8.100,00
	R$ 10.800,00
	R$ 18.900,00
	12
	R$ 140.400,00
	R$ 7.560,00
	R$ 10.800,00
	R$ 18.360,00
	13
	R$ 129.600,00
	R$ 7.020,00
	R$ 10.800,00
	R$ 17.820,00
	14
	R$ 118.800,00
	R$ 6.480,00
	R$ 10.800,00
	R$ 17.280,00
	15
	R$ 108.000,00
	R$ 5.940,00
	R$ 10.800,00
	R$ 16.740,00
	16
	R$ 97.200,00
	R$ 5.400,00
	R$ 10.800,00
	R$ 16.200,00
	17
	R$ 86.400,00
	R$ 4.860,00
	R$ 10.800,00
	R$ 15.660,00
	18
	R$ 75.600,00
	R$ 4.320,00
	R$ 10.800,00
	R$ 15.120,00
	19
	R$ 64.800,00
	R$ 3.780,00
	R$ 10.800,00
	R$ 14.580,00
	20
	R$ 54.000,00
	R$ 3.240,00
	R$ 10.800,00
	R$ 14.040,00
	21
	R$ 43.200,00
	R$ 2.700,00
	R$ 10.800,00
	R$ 13.500,00
	22
	R$ 32.400,00
	R$ 2.160,00
	R$ 10.800,00
	R$ 12.960,00
	23
	R$ 21.600,00
	R$ 1.620,00
	R$ 10.800,00
	R$ 12.420,00
	24
	R$ 10.800,00
	R$ 1.080,00
	R$ 10.800,00
	R$ 11.880,00
	25
	-
	R$ 540,00
	R$ 10.800,00
	R$ 11.340,00
	TOTAL
	
	R$ 175.500,00
	
	R$ 445.500,00
Simulação 2
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um projeto de viabilidade de investimento a uma empresa consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma taxa de atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão incluso as parcelas do financiamento do imóvel.
Investimento inicial = R$ 380.000,00
Taxa de atratividade = 10% a.a ou 0,1%
Taxa de IR e CS = 32,8%
Lucro antes dos impostos = Rec. Esperada - C. Fixo
L¹ = 350.000,00 - 100.000,00 = 250.000,00
L² = 350.000,00 - 100.000,00 = 250.000,00
L³ = 300.000,00 - 90.000,00 = 210.000,00
L4 = 400.000,00 - 120.000,00 = 280.000,00
IR = Receita x Taxa
IR¹ = 350.000,00 x 0,328 = 114.800,00
IR² = 350.000,00 x 0,328 = 114.800,00
IR³ = 300.000,00 x 0,328 = 98.400,00
IR4 = 400.000,00 x 0,328 = 131.200,00
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	
	250.000,00
	250.000,00
	210.000,00
	280.000,00
	IR e CS (32,8%)
	
	82.000,00
	82.000,00
	68.880,00
	91.840,00
	Investimento
	380.000,00
	
	
	
	
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	
	168.000,00
	168.000,00
	141.120,00
	188.160,00
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores VPL, TIR e Playback, realizando uma análise de viabilidade financeira do projeto.
VPL=380.000,00+168.000,00/(1+0,01)¹+168.000,00/(1+0,1)²+141.120,00/(1+0,1)³+188.160,00/(1+0,1)4
VPL=380.000,00+168.000,00/1,1+168.000,00/1,21+141.120,00/1,1331+188.160,00/1,4641
VPL=-380.000,00+152.727,27+138.842,98+106.025,54+128.515,81
VPL=-380.000,00+525.111,59
VPL = 146.111,59
TIR= 26,65% ou 27% (excel)
Se der positivo é um projeto viável, nulo é indiferente e negativo é inviável.
Para calcular o saldo acumulado, soma o investimento , o valor presente do primeiro ano, e depois soma os valores presentes dos demais anos nos saldos acumulativos de casa ano.
	ANOVALOR FUTURO
	VALOR PRESENTE
	SALDO ACUMULADO
	0
	-380.000,00
	-380.000,00
	-380.000,00
	1
	168.000,00
	152.727,27
	-227.272,73
	2
	168.000,00
	138.842,98
	-88.429,75
	3
	141.120,00
	106.025,54
	17.595,79
	4
	188.160,00
	128.515,81
	146.111,59
.
	VP1 = VF1/(1+i)t
VP1 = 168.000/(1+0,1)1
VP1 = 168.000/(1,1)1
VP1 = 152.727,27
	VP1 = VF1/(1+i)t
VP1 = 168.000/(1+0,1)2
VP1 = 168.000/(1,1)2
VP1 = 138.842,98
	VP3 = VF1/(1+i)t
VP3 = 141.120/(1+0,1)3
VP3 = 141.120/(1,1)3
VP3 = 106.025,54
	VP1 = VF1/(1+i)t
VP1 = 188.160/(1+0,1)4
VP1 = 188.160/(1,1)4
VP1 = 128.515,81
Payback Simples:
	DESCRIÇÃO
	ANO 0
	ANO 1
	ANO 2
	ANO 3
	ANO 4
	FLUXO DE CAIXA
	-380.000,00
	152.727,27
	138.842,98
	106.025,54
	128.515,81
	FLUXO DE CAIXA ACUMULADO
	-380.000,00
	-227.272,73
	-88.429,75
	17.595,79
	146.111,60
O valor se da entre o 2º e 3º ano. Para chegar ao tempo de retorno do investimento, basta dividir o valor do ultimo período negativo pelo período positivo seguinte:
88.429,75/106.025,54=0,83404196762402719193884794173178
Sabendo que o retorno inicia entre o 2º e 3º ano, para saber o período mais exato, multiplicasse por 12:
0,83404196762402719193884794173178x12 = 10,00
Então o período é em 2 anos e 10 meses. 
Payback Descontado:
	
	FCL
	PV
	SALDO
	ANO 0
	-380.000,00
	-380.000,00
	-380.000,00
	ANO 1
	-227.272,73
	-206.611,57
	-173.388,43
	ANO 2
	-88.429,75
	-73.082,44
	-100.305,99
	ANO 3
	17.59579
	13.219,98
	-87.086,02
	ANO 4
	146.111,60
	99.796,18
	12.710,17
Pela HP12c
Taxa de Juros - 10% a.a
PV1 = -227.272,73/(1+0,1)¹ = -227.272,73/1,1 = -206.611,57
PV2 = -88.429,75/(1+0,1)² = -88.429,75/1,21 = -73.082,44
PV3 = 17.595,79/(1+0,1)³ = 17.595,79/1,331 = 13.219,98
PV4 = 146.111,60/(1+0,1)4 = 146.111,60/1,4641 = 99.796,18
Análise:
Considerando que o VPL é positivo a TIR é maior que o TMA e o Payback teve um resultado positivo antes do término do financiamento, com isso o investimento é viável.
Parecer final:
A melhor situação para o empréstimo para a aquisição da nova instalação seria a tabela SAC, pelo motivo das prestações e juros ser bem menor, com isso custando 445.500,00 o total do empréstimo. 
Mesmo com parcelas em menos quantidade, pela tabela SAC o financiamento sairia por 478.929,09.
Em relação a aquisição da nova filial da empresa, ela terá um retorno a partir de 2 anos e 10 meses utilizando o Payback Simples.
Ao realizar o calculo VPL, baseando no fluxo de caixa da empresa para um investimento durante X período de tempo pode-se observar que a empresa obteve um VPL positivo (146.111,61), trazendo um TIR com 26,65%, gerando uma taxa de retorno viável, assim determinando a viabilidade do investimento.
Referências:
Batista, Josiane. Flua. Entenda o que é payback e saiba como calcular,2019. Disponível em:<https://www.flua.com.br/blog/entenda-o-que-e-payback-e-saiba-como-calcular> Acesso em: 01 de abril de 2023.
Conta Azul. Indicador Payback, 2022. Disponível em: <https://blog.contaazul.com/indicador-payback> Acesso em: 04 de abril de 2023.
Azevedo, Waldeli. Economia UOL. Tabela PRICE e SAC: Qual é melhor para pagar menos financiamento no imóvel. Disponível em:<https://economia.uol.com.br/guia-de-economia/tabela-price-sac-como-funciona-diferencas-regras> Acesso em: 06 de abril de 2023.