COMPRA E VENDA

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COMPRA E VENDA 481 e seguintes 
NOÇÕES CONCEITUAIS 
Contrato de grande expressão 
Um quer a coisa para te-la sob seu domínio e Outro quer o dinheiro (art. 481) 
 
• O efeito é meramente obrigacional ➔ domínio ➔ não para alguns países 
França basta o contrato 
 * O contrato de compra e venda, no direito brasileiro, transfere ou não 
a propriedade? 
 Não, pois, no Brasil, o contrato de compra e venda é meramente 
obrigacional. Vale lembrar: no direito francês, o contrato de compra e venda já 
transfere a propriedade. As partes assumem só obrigações. Na verdade, trata-se de 
contrato que pode servir como instrumento de aquisição da propriedade. 
 Se o vendedor não transferir a propriedade, o comprador pode 
ajuizar uma ação para que o juiz transfira a propriedade. 
 Nesse sentido, a eficácia da compra e venda não é real (não 
transfere a propriedade), mas sim obrigacional. A propriedade somente será adquirida 
por ato posterior ao contrato, quais sejam: (i) tradição para o bens móveis, art. 1.267 e 
(ii) registro no cartório para os imóveis, art. 1.245. 
 * Diante do exposto, na esfera processual civil, o comprador que 
tenha pago o preço, mas sem que tenha havido a transferência, NÃO poderá se valer 
de ação real (a exemplo de um reivindicatória), devendo ajuizar uma ação pessoal (a 
exemplo de uma ação de obrigação). 
CLASSIFICAÇÃO: 
• Classificação: típico e nominado; bilateral e sinalagmático. Isso porque, o 
comprador assume a obrigação de pagar e o vendedor assume a obrigação de 
transferir a propriedade da coisa; consensual (482); oneroso (dinheiro) ➔ se for 
outro bem é permuta; comutativo ou aleatório; execução instantânea e de trato 
sucessivo. 
 
1) Bilateral e sinalagmático; 
2) Consensual, de regra. 
De ordinário, a compra e venda se aperfeiçoa pela vontade. 482 CC 
De todo modo, há que se lembrar do art. 108 do CC o qual exige escritura pública, 
quando se tratar de compra e venda de bem imóvel, em valor acima de 30 salários 
mínimos. Nesse caso, o contrato será formal. Vale lembrar: há outros casos em que 
também se exigem formalidades. 
3) Oneroso 
Ambas as partes obtêm vantagens. 
4) Comutativo ou aleatório 
As vantagens obtidas pelas partes são previamente conhecidas. 
De todo modo, eventualmente, a compra e venda poderá ser aleatória como, por 
exemplo, no caso de “venda a contento”. Vale dizer: venda a contento é aquela que 
fica submetida ao gosto do comprador. 
Outro exemplo de compra e venda aleatória encontra-se prevista no art. 458 do CC, 
segundo o qual, se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos futuros, 
cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o outro direito de 
receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de sua parte não tenha havido 
dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha a existir. 
ELEMENTOS CONSTITUTIVOS DA COMPRA E VENDA 
A compra e venda tem 3 elementos constitutivos, quais sejam: (i) consentimento das 
partes, (ii) preço e (iii) objeto. 
Obs. Em regra, a forma NÃO é objeto constitutivo da compra e venda. 
1) Consentimento das partes; 
- O consentimento deve ser livre e desembaraçado 
- Havendo vício no consentimento, o contrato se torna anulável. 
- É possível se falar em compra e venda realizada pelo absolutamente incapaz? 
Pois bem, pequenas aquisições (a exemplo, da compra de doces por uma criança na 
padaria) não são classificadas como negócios jurídicos, mas sim como ato-fato 
jurídico. 
Ato fato jurídico (Pontes Miranda) nasce de comportamento humano, mas produz 
efeitos independentemente da vontade de quem se comportou. 
Caso a compra e venda realizada pelo menor fosse considerada como um negócio 
jurídico, ela seria nula. 
- De ordinário, a plena capacidade é suficiente para que o ente manifeste o 
consentimento. 
De todo modo, em determinados casos (previstos em lei, ex. 1647 e 1649 outroga 
conjugal), exige-se, além do consentimento da parte, a legitimação. Trata-se de um 
“plus” na capacidade. 
Há que se diferenciar capacidade de legitimação. Isso porque, a capacidade é requisito 
de validade. Já a legitimação é requisito acessório para atos específicos. 
Ex.: Rogério, casado, capaz, pode celebrar contratos de compra e venda. De todo 
modo, tratando-se de compra e venda de bem imóvel, haverá necessidade de 
consentimento do cônjuge. Pois bem, caso não haja tal consentimento, faltará 
legitimação para Rogério. 
- No tocante à necessidade de outorga do cônjuge, o CC dispensa tal consentimento 
para aqueles que sejam casados no regime de separação CONVENCIONAL. Vale 
lembrar: exige-se o consentimento nos casos de separação obrigatória. 
No caso de casamento sob o regime de participação final dos aquestos, o pacto poderá 
dispensar o consentimento. 
Aqueles que vivem em união estável não necessitam de consentimento do 
companheiro, pois a união estável só produz efeitos entre as partes. Logo, a união 
estável não poderá ser oposta a terceiros. Diante disso, o professor destaca: na união 
estável, a melhora alternativa para o casal é colocar os bens imóveis no nome dos dois 
companheiros. 
O CC determina que se a recusa é imotivada (ou se o motivo não é razoável), será 
cabível suprimento judicial do consentimento do cônjuge. Nesse caso, ajuíza-se ação 
de procedimento de jurisdição voluntária de competência da vara da família. 
E se o cônjuge tiver vendido o bem imóvel sem o consentimento do consorte? Nos 
termos do art. 1.649, haverá anulabilidade. Vale dizer: não se trata de nulidade, pois o 
cônjuge pode ratificar. O direito de anular deverá ser exercido no prazo de 02 anos 
contados do término da sociedade conjugal. 
Para o professor, esse prazo deveria se iniciar a partir do conhecimento pelo consorte 
acerca da compra e venda. Nesse sentido, para o professor, deveria ser adotada a 
“teoria da actio nata”, consagrada na súmula 278 do STJ segundo a qual os prazos 
contam-se a partir da data do conhecimento. 
- O professor faz uma digressão acerca da “supressio”, ou seja, com um longo prazo 
sem o exercício de um direito, o eventual exercício posterior desse direito configurará 
abuso de direito. 
- Exige-se consentimento dos cônjuges para: (i) compra e venda de bem imóvel, (ii) 
fiança e (iii) aval. 
- Exige-se consentimento do outro consorte para alienar bens que NÃO entram na 
comunhão de bens? SIM. Isso porque, embora o bem imóvel não ingresse na 
comunhão, haverá comunhão de frutos. 
- Vale novamente destacar: somente se dispensa o consentimento no caso de separação 
convencional ou, no caso de separação final dos aquestos, desde que expressamente 
previsto no pacto. 
- SITUAÇÕES ESPECIAIS DE CONSENTIMENTO NA COMPRA E VENDA 
1ª) Compra e venda entre cônjuges 
É possível a compra e venda entre cônjuges, exclusivamente em relação aos bens que 
estão excluídos da comunhão. Nesse sentido, o art. 470 determina que é lícita a compra 
e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. 
Tal artigo é aplicável à união estável. 
2ª) Compra e venda de ascendente para descendente 
O CC estabeleceu uma hipótese de legitimação na compra e venda de ascendente para 
descendente. Isso porque, a validade da compra e venda de ascendente para 
descendente dependerá do consentimento dos demais interessados (cônjuge e outros 
descendentes). 
Vale lembrar: o art. 544 do CC estabelece que a doação de ascendente para 
descendente importa em adiantamento de legítima de herança. 
- Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros 
descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o 
regime de bens for o da separação obrigatória. 
Como se trata de venda anulável, admite-se convalidação. 
- Qual é o prazo para que o interessado ajuíze a ação anulatória? 
A súmula 494 dizia que o prazo prescricionalseria de 20 anos. Todavia, com o n.CC, 
a matéria passou a estar submetida ao art. 179 segundo o qual, sempre que o legislador 
estabelecer hipótese de anulabilidade, deixando de indicar o prazo, ele será 
decadencial de 02 anos. 
Pois bem, quando se inicia o prazo de 02 anos? O art. 179 determina que esse prazo se 
inicia a partir da conclusão do ato. De todo modo, invocando-se a tese da “actio nata”, 
o prazo deveria se iniciar a partir do conhecimento do fato. 
A súmula que consagra a “actio nata” é a 278 do STJ. 
- Não se aplica o referido art. 496 na compra e venda de descendente para ascendente. 
- Se o filho compra o bem do pai, por preço de mercado, a ausência do consentimento, 
por si só, gera a anulabilidade? Não, pois, para o STJ, exige-se prova do prejuízo. 
3ª) Compra e venda entre condôminos 
- Para vender o bem condominial, como um todo, exige-se o consentimento de todos 
os condôminos. Se um dos condôminos se recusar imotivadamente, o juiz poderá 
suprir o consentimento. 
- E se o condômino quiser vender a sua cota-parte (fração ideal)? Nesse caso, não se 
exige o consentimento de ninguém. De todo modo, haverá direito de preferência dos 
demais condôminos, ou seja, os demais condôminos terão preferência, a ser dada por 
notificação, judicial ou extrajudicial, com prazo mínimo de 30 dias. 
Tratando-se de doação, não haverá direito de preferência. 
Obs. E se mais de um condômino exercer a preferência? Quem terá preferência? Terá 
preferência aquele que tiver o maior número de benfeitorias (art. 504 do CC). Se ainda 
assim houver empate, comprará o bem aquele que der o maior lance. 
Obs. E se o condômino vender sem dar preferência? O CC estabeleceu a ineficácia da 
compra e venda em relação aos condôminos preteridos. Assim sendo, os condôminos 
preteridos dispõem do prazo decadencial de 180 dias para propor a ação de adjudicação 
compulsória, depositando o valor, acrescido das despesas de registro, com a 
consequente aquisição da propriedade. 
Em síntese, a venda de fração ideal pelo condômino sem a preferência dos demais 
interessados gera ineficácia, e não invalidade, para que o negócio celebrado com o 
terceiro não precise ser desconstituído, bastando ao prejudicado depositar o valor e 
adjudicar o bem. 
2) Preço; 
Sempre clausulado → ainda que por terceiro 485 
- O preço deve ser em dinheiro. Se o preço puder ser pago em algo diferente de 
dinheiro, não se trata de compra e venda, mas sim de troca ou permuta. 
- O preço precisa ser: 
(i) determinado ou determinável; 
(ii) sério e real; 
- Em se tratando de relação de consumo, o preço deve ser devidamente informado ao 
consumidor. Ex.: gôndola de supermercado. 
- O preço pode estar submetido à bolsa de valores, índices econômicos e taxas de 
mercado. 486 
- Terceiro O preço pode até estar submetido ao arbitramento de um terceiro. Nesse 
caso, o terceiro atuará como mandatário. 485 – se não fizer sem efeito 
- De todo modo, NÃO se admite que o preço esteja submetido ao arbítrio exclusivo de 
uma das partes. Pois bem, caso haja tal arbítrio, ou mesmo indeterminação absoluta do 
preço, o contrato é NULO. 490 
- O preço pode ser em moeda estrangeira? O art. 315 consagra o princípio do 
nominalismo, ou seja, o direito brasileiro NÃO adota a cláusula de escala móvel, salvo 
disposição expressa das partes. O princípio do nominalismo significa que o preço deve 
ser sempre nominal e em moeda nacional. 
De todo modo, para o STJ, o princípio do nominalismo presume correção 
monetária, mas não juros. Sendo assim, correção monetária está implícita no 
preço. Já os juros somente serão devidos com expressa disposição das partes 
(cláusula de escala móvel). 
 Exceçao (i) compras no exterior e (ii) compras decorrentes de 
importação. 
- JUSTO O preço precisa ser justo? 
No mínimo equivalência 157, 171, 478 CC estabelece diferentes consequências para 
a injustiça no preço. 
Vale dizer: a injustiça do preço será denominada de onerosidade excessiva. 
A onerosidade excessiva poderá apresentar diferentes efeitos, quais sejam: (i) se a 
onerosidade excessiva estiver presente no momento da formação do contrato, ela 
afetará a sua validade (nulidade ou anulabilidade). Se o contrato for civil, haverá 
anulabilidade. Se o contrato for de consumo, haverá nulidade; (ii) se a onerosidade 
excessiva é posterior ao momento da formação do contrato, ela afetará a sua 
eficácia (revisão ou resolução do contrato, a depender da vontade do interessado). 
3) Objeto 
- O objeto da compra e venda pode ser todo e qualquer bem (não somente coisa) 
alienável (móvel, imóvel, corpóreo, incorpóreo, dentre outros). 
- Admite-se, até mesmo, a compra e venda de coisas alternativas e coisas incertas. 
- Tratando-se de bem incorpóreo (ex: direito autoral → Lei 9.610/98 – art. 49), a 
compra e venda é denominada de “cessão onerosa”. 
- Pode ser objeto de compra e venda coisas litigiosas, nos termos do art. 457 do CC. 
Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou 
litigiosa. Nesse sentido, não incide o instituto da evicção. 
- Coisas atuais ou futuras -- 483 Ainda não pertence ao dono (policitante) == 
venda de esperança (emptio spei – 458) ou emptio speratae 459 e 
- Admite-se a venda a “non domino”, ou seja, vende-se algo que não é do seu titular. 
Nesse caso, a eficácia do negócio 483 fine fica subordinada a aquisição superveniente. 
Ex.: Thiago pode vender o carro de Rogério a José. De todo modo, até que ocorra a 
aquisição superveniente, tal contrato não produzirá efeitos em relação a Rogério. 
Trata-se de eficácia condicionada, ou seja, a eficácia fica condicionada a aquisição. 
- Amostras e protótipos – 484 e 49 CDC == para alavancar as vendas mas deve ser 
garantida a correpondencia (simetria). 
Não podem ser objeto- NÃO podem ser objeto de compra e venda: (i) direitos da 
personalidade, (ii) bens fora do comércio (ver art. 1911 do CC, ou seja, a cláusula de 
inalienabilidade faz presumir impenhorabilidade e incomunicabilidade. De todo modo, 
a recíproca não é verdadeira), (iii) herança de pessoa viva, nos termos do art. 426 do 
CC o qual proíbe o “pacta corvina” ou “pacto sucessório”. 
EFEITOS JURÍDICOS DA COMPRA E VENDA 
Trata-se de 4 diferentes efeitos produzidos entre as partes. 
1) Responsabilidade do vendedor por eventuais vícios redibitórios; 
2) Responsabilidade do vendedor pela evicção; 
3) Responsabilidade pelo perecimento não culposo da coisa; 
Obs. Se o perecimento é culposo, responde aquele que lhe tiver dado causa. De todo 
modo, se o perecimento não é culposo, aplica-se a regra do “res perit domino”. Vale 
lembrar: no contrato de compra e venda, a transferência somente será realizada pela 
tradição. Diante disso, antes da tradição, a coisa perece para o vendedor. Já, depois da 
tradição, a coisa perece para o comprador. 
4) Responsabilidade pelas despesas de tradição e registro; 
Obs. Nos termos do art. 490, salvo disposição em contrário, a responsabilidade pelas 
despesas do registro é do comprador, já a responsabilidade pela tradição é do vendedor. 
Nesse sentido, a frase “frete grátis” é redundância. 
SITUAÇÕES ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA 
1ª) Venda por amostras (art. 484) 
- Trata-se do caso em que alguém compra um objeto a luz de uma demonstração. 
- Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-
se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. 
- Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição 
ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. 
- Pois bem, tal artigo estabelece duas regras, quais sejam: (i) o vendedor se 
responsabiliza que a coisa entregue tenha as mesmas qualidades e características da 
amostra e (ii) havendo divergência entre a amostra e a coisa entregue, prevalecerá a 
amostra. 
2ª) Venda ad corpus e ad mensuram 
- Vendaad mensuram: submetida a uma medida ou extensão. 
- Venda ad corpus: é venda de unidade, independentemente da medida ou extensão. 
Obs. Se a relação é de consumo, a venda OBRIGATORIAMENTE será ad mensuram. 
Se o contrato for civil, as partes poderão escolher a venda ad corpus. 
Obs. Em se tratando de venda ad mensuram, é possível reclamar vício redibitório por 
falta de medida. 
Obs. Em se tratando de venda ad corpus, não há que se falar em vício redibitório por 
falta de medida. 
Obs. De todo modo, o §1º do art. 500 determina que, na venda ad mensuram, não 
haverá vício redibitório se a diferença encontrada for inferior a 1/20 (5% por cento) da 
área total. De todo modo, será possível imputar-se ao vendedor responsabilidade civil 
por inadimplemento contratual. 
O STJ, no REsp 436.853/DF, reconheceu a nulidade das cláusulas que, eventualmente, 
impliquem em renúncia ao direito indenizatório do comprador. 
13/04/11 
CLAÚSULAS ESPECIAIS/ADJETAS NA COMPRA E VENDA 
Trata-se de cláusulas facultativas as quais podem ser inseridas pela vontade das partes. 
Tais cláusulas encontram-se previstas no CC, com finalidade específica. 
* Retrovenda (MP ***) 
- Arts. 506 ao 508. 
- Trata-se da recompra. 
- Tal cláusula estabelece em favor do vendedor a prerrogativa de comprar a coisa de 
volta, querendo, no prazo máximo de 3 anos, independentemente da vontade do 
comprador. 
- Nesse sentido, tal cláusula configura direito potestativo do vendedor. 
- A cláusula de retrovenda deve ser expressa, somente sendo cabível na compra e venda 
de bem imóvel. Essa cláusula torna a propriedade resolúvel na medida em que o 
vendedor terá o direito de, querendo, comprar de volta. 
- As partes podem estabelecer um prazo inferior, mas jamais superior a 3 anos. 
- O exercício do direito de retrovenda pressupõe o depósito do valor “tanto por tanto”. 
Trata-se do depósito do valor do negócio, mais as despesas do registro e as benfeitorias 
uteis e necessárias realizadas. 
- Para o professor, a cláusula de retrovenda, no contrato de consumo e de adesão, é 
nula de pleno direito, pois ela deve derivar da autonomia privada. 
- Apesar de sua natureza obrigacional, a cláusula de retrovenda produz eficácia real, 
vinculando a terceiros. Isso porque, tal cláusula tem oponibilidade ergma omnes 
(dentro do prazo decadencial de, no máximo, 3 anos). 
- A cláusula de retrovenda é uma condição resolutiva do direito de propriedade. 
- A cláusula de retrovenda depende de registro no Registro de Imóveis. 
- Tal cláusula tem natureza de obrigação propter rem. 
* Preempção ou preferência 
- Trata-se de cláusula especial, devendo ser expressa, a qual impõe ao comprador a 
obrigação de, querendo vender o bem dentro de determinado prazo, ofertar primeiro 
para quem lhe vendeu. 
- Trata-se de cláusula prevista no art. 513 e ss. do CC. 
- Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer 
ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de 
seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 
cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. 
Uma vez expirado esse prazo, o comprador já não mais estará obrigado a ofertar 
primeiro a quem lhe vendeu. 
- A cláusula de preempção NÃO obriga o comprador a vender a coisa. 
- O prazo para que o vendedor declare se quer recomprar a coisa é de: (i) 3 dias se o 
bem for móvel ou (ii) 60 dias se imóvel, ambos contados da notificação (art. 516 do 
CC). 
 - E se o comprador desrespeitar a cláusula de preferência e vender o bem a terceiro 
sem dar oportunidade ao vendedor originário? 
Pois bem, como a preempção produz efeitos tão somente obrigacionais, a 
consequência será a conversão da obrigação em perdas e danos. 
A consequência da violação de cláusula de preferência é distinta da violação de um 
direito de preferência prevista em lei. Isso porque, violação de cláusula contratual geral 
perdas e danos, ao passo que a violação da preferência legal gera ineficácia do ato. 
* Cláusula de reserva de domínio 
- Art. 521 do CC. 
- As partes podem estabelecer uma condição suspensiva, por meio da qual o vendedor 
reserva para si a propriedade do bem, até que o preço seja integralmente pago. 
Percebe-se, portanto, que a cláusula de reserva de domínio consiste numa segurança 
para o vendedor. 
- Enquanto não houver o integral pagamento do preço, haverá mera transferência de 
POSSE. 
- A cláusula de reserva de domínio deve ser escrita e registrada, na medida em que irá, 
de algum modo, atingir a terceiros. 
- A cláusula de reserva de domínio consiste, na verdade, na inserção de uma cláusula 
de alienação fiduciária no contrato de compra e venda. Por conta disso, o professor 
concorda com o Carlos Roberto Gonçalves no sentido de que, apesar do CC afirmar 
que tal cláusula somente é cabível na compra e venda de bens MÓVEIS, a 
superveniência da Lei 9.514/97 (a qual permitiu a alienação fiduciária de bens 
imóveis) permite a cláusula de reserva de domínio também nos casos de bens imóveis. 
Caso assim não seja, estar-se-á obrigando o vendedor de bem imóvel a celebrar dois 
contratos (compra e venda + alienação fiduciária). 
* Venda a contento e venda sujeita a prova 
- Tais cláusulas estabelecem condição suspensiva que subordina os efeitos da compra 
e venda a evento futuro e incerto, qual seja: o gosto do comprador. 
- Na venda a contento, o comprador ainda não conhece o bem. Já na venda sujeita a 
prova, o comprador já conhece o bem, mas precisa verificar a sua qualidade. 
- Na venda a contento, o grau de potestitividade do comprador é maior. Isso porque, o 
comprador poderá repelir a coisa, com maior grau de potestitividade, na medida em 
que ele ainda não a conhece. 
Já na venda sujeita a prova, há um menor grau de potestividade, vez que ele somente 
poderá repelir o bem por questões relativas à qualidade do bem. 
- O CDC, no art. 49, permite que, quando a compra seja feita fora do estabelecimento, 
o comprador poderá rejeitá-la no prazo de 7 dias. (esse instituto NÃO é uma espécie 
de venda a contento ou sujeita a prova. 
* Autonomia da vontade 
- Nada impede que comprador e vendedor estabeleçam outras cláusulas 
acessórias/adjetas à compra e venda. 
Ex.: “Pacto de melhor comprador”: cláusula que permite ao vendedor entregar a coisa 
a um terceiro, se, porventura, dentro de um determinado prazo, aparecer melhor 
proposta.