trabalho - condomínio edilício

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PONTÍFICIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE MINAS GERAIS 
FACULDADE MINEIRA DE DIREITO 
 
 
 
 
Anderson Rodrigues Pereira 
 
 
 
 
 
 
 
 
ATIVIDADE AVALIATIVA: Condomínio Edilício 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Belo Horizonte 
2020 
 
 
 
 
Anderson Rodrigues Pereira 
 
 
 
 
 
 
ATIVIDADE AVALIATIVA: Condomínio Edilício 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalho apresentado a disciplina Direito Civil 
V – Propriedade, Posse e Direitos Reais Sobre 
Coisas Alheias da Pontifícia Universidade 
Católica de Minas Gerais, Curso Direito, 7º 
período. 
 
Orientador(a): Prof. João Batista de Oliveira 
Candido. 
 
 
 
Belo Horizonte 
2020 
 
 
 
CONDIMÍNIO EDILÍCIO 
Origem 
Segundo CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA a respeito da denominação: 
“Projetou para o alto as edificações, imaginou acumular as residências e 
aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-céu, fez as cidades em sentido 
vertical e, numa espécie de ironia do paradoxo, apelidou-as de propriedade 
horizontal, em razão de o edifício achar-se dividido por planos horizontais” 
(Condomínio e Incorporações. 3a Ed., Rio, Forense, 1977, p.59/60). 
o Instituto da Propriedade Horizontal, cuja origem alguns autores localizam 
em épocas muito remotas, como na cidade da Babilônia, 5 mil anos atrás, ou na 
Roma Antiga, existiu comprovadamente na Idade Média, sobretudo em cidades 
francesas em que a existência de muralhas impedia o seu crescimento em 
extensão, forçando o crescimento em altura. 
Os condomínios surgiram entre 1914 e 1918 após a Primeira Guerra 
Mundial, em decorrência da crise de habitação no qual diminuiu a oferta de 
habitação, o que aumentou a incidência do inquilinato e reduziu o número de 
edificações. 
No Brasil, o Código Civil de 1916 nada dispôs acerca da propriedade edilícia, 
disciplinando apenas, dentro do direito de vizinhança, acerca da “casa da parede-
meia” (parede comum a duas edificações que estão uma ao lado da outra). 
A regulamentação da matéria deu-se com o Decreto n.º 5.481/1928, que dispôs 
sobre a alienação parcial dos edifícios de mais de 5 andares e diferenciou as partes 
comuns das exclusivas (arts. 1º e 2º); dispôs sobre a administração do imóvel (art. 8º) 
e sobre a participação nas despesas (art. 9º), prescrevendo, ainda, a proibição de 
alteração da forma externa da fachada (art. 11). 
 
Conceito 
Segundo o dicionário Aurélio: 
“Condomínio é a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, 
sobre um mesmo objeto; copropriedade, compropriedade.” 
Condomínio Edilício é o local onde pessoas tem sua área “privadas” e áreas 
“compartilhadas”, e ainda, é o domínio em comum em edificações. 
Para Caio Mário da Silva Pereira, o condomínio edilício é a fusão dos conceitos 
de domínio singular ou exclusivo e domínio plural ou comum, ou seja, no condomínio 
edilício existe uma propriedade em comum e uma propriedade coletiva coexistente, 
conforme artigo 1331 do Código Civil: Pode haver, em edificações, partes que são 
propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. 
 
Natureza Jurídica 
O condomínio edilício é considerado como sendo uma mistura de propriedade 
individual e de condomínio. Há, então, um misto de propriedade plena com 
propriedade de uso comum. Esse condomínio se caracteriza juridicamente pela 
justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes 
do edifício, forçosamente comuns. Entende-se que o condomínio não tem 
personalidade jurídica, porém, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, 
representado pelo síndico conforme dispõe o artigo 12, inciso XI do CPC, em situação 
similar à do espólio e da massa falida. 
 
Classificação 
O condomínio também pode ser classificado em pro diviso ou pro indiviso. 
Pro diviso é o condomínio de direito, ou seja, é aquele condomínio em que cada 
membro tem seu direito definido em relação a coisa comum. 
 Já no condomínio pro indiviso, o condômino não tem noção da sua parte no todo, 
permanecendo na indivisão. 
O condomínio edilício é um exemplo de condomínio pro diviso. 
 
 
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10738147/artigo-12-da-lei-n-5869-de-11-de-janeiro-de-1973
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/91735/c%C3%B3digo-processo-civil-lei-5869-73
Instituição e constituição 
Para se constituir ele precisa ser criado, aprovado, elaborado e registrado a 
partir de uma convenção de condomínio. Esta convenção é o documento constitutivo 
deste condomínio edilício, é onde se farão constar todas as determinações, se ele é 
residencial ou comercial, quais as características e quantidade de unidades, para 
quantas pessoas serão oferecidas estas unidades, tudo o que se relaciona ao 
fundamento desta edificação precisa constar da convenção. Há uma disposição 
obrigatória dada pelo Código Civil onde é preciso constar o regimento interno deste 
condomínio, são regras pontuais de rotina e dia-a-dia dos condôminos. 
A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos 
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, 
obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas 
tenham posse ou detenção. 
Segundo o Código Civil, institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou 
testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele 
ato, além do disposto em lei especial: 
a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes comuns; 
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e partes comuns; 
c) o fim a que as unidades se destinam. 
Em outras palavras, a instituição depende: 
1. Ato entre vivos ou testamento; 
2. A individualização das unidades autônomas; 
3. A fração ideal que corresponde a cada unidade autônoma em relação as partes 
comuns; 
4. Destinação de cada unidade. 
 
Direitos e deveres dos condôminos 
O condomínio edilício funciona como uma minisociedade, onde todos têm que 
conviver da melhor forma possível para que se tenha a paz social. Assim, mister se 
faz a regulamentação de direitos e deveres para que não se tenham conflitos, ou pelo 
menos que se tenha um número reduzido. Os deveres dos condôminos estão 
previstos no artigo 1.136, nos incisos I a IV, e §§ 1º e 2º do Código Civil de 2002, que 
prevê que são deveres do condômino: contribuir para as despesas do condomínio na 
proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; não 
realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a 
cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma 
destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 
Já o § 1° do referido dispositivo dispõe que o condômino que não pagar a sua 
contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo 
previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre 
o débito. 
Ainda sobre os deveres em questão menciona § 2° que o condômino, que não 
cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa 
prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a 5 (cinco) 
vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos 
que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por 
2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança de 
multa. 
Já os direitos são determinados pelo novo Código Civil no Art. 1.335 que define: 
São direitos do condômino: 
I – Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
II – Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não 
exclua a utilização dos demais compossuidores; 
III – Votar nas deliberaçõesda assembleia e delas participar, estando quite. 
Este último item da lei ressalta uma parte importante sobre os direitos dos 
condôminos inadimplentes. Aqueles que não estão com o pagamento da taxa 
https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10645616/artigo-1335-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
https://blog.townsq.com.br/como-aumentar-a-arrecadacao-do-condominio-e-diminuir-sua-taxa-mensal/?
condominial em dia não podem votar nas reuniões de condomínio. Da mesma forma, 
condôminos inadimplentes não podem atuar como síndicos do condomínio. 
No mais, o Art. 1.355 também é relevante para o assunto. Ele determina que 
outro direito dos condôminos é convocar uma reunião de assembleia. Isso pode ser 
feito com o aval de um quarto dos proprietários. 
De acordo com a legislação, também são direitos dos condôminos alugar a 
vaga de garagem para outro morador do condomínio (Lei Federal 12.607); e destituir 
um síndico que não administra o condomínio corretamente (Art. 1.349). Além dos itens 
estipulados pela lei, os direitos dos condôminos também são determinados pela 
convenção do condomínio. 
 
Administração do condomínio 
A administração do condomínio edilício é exercida pelo síndico, pessoa física 
ou jurídica, que tem essa, como sua função mais importante. Além da administração 
do condomínio, lhe é incumbência, também, a defesa dos direitos e interesses comuns 
dos condôminos. 
Há também a constituição do conselho fiscal e das assembleias ordinárias e 
extraordinárias que farão parte do complemento para a administração do condomínio. 
Então teremos: 
Síndico – As obrigações dos síndicos são inúmeras, afinal de contas é ele o 
representante do condomínio. Existem vários exemplos de deveres do síndico como 
por exemplo: 
a) Fazer cumprir as regras para viver em condomínio: as regras do condomínio 
estão elencadas no regimento interno, portanto, é fundamental que se Entenda como 
elaborar o regimento interno do condomínio. 
b) Saber lidar com os 5c´s no condomínio: Os problemas que permeiam a vida 
condominial são inúmeros, nesse sentido, é primordial saber lidar com cada tipo de 
conflito. 
https://blog.townsq.com.br/como-aumentar-a-arrecadacao-do-condominio-e-diminuir-sua-taxa-mensal/?
https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10643519/artigo-1355-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
https://blog.townsq.com.br/vaga-de-estacionamento-condominios?
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12607.htm
https://blog.townsq.com.br/destituicao-de-sindico/?
https://blog.townsq.com.br/destituicao-de-sindico/?
https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10643903/artigo-1349-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
https://blog.townsq.com.br/convencao-de-condominio-o-que-e-e-para-que-serve/?
https://blog.groupsoftware.com.br/obrigacoes-dos-sindicos-quais-sao-elas/
https://blog.groupsoftware.com.br/rodrigo-karpat-deveres-de-sindico-parte-i/
https://blog.groupsoftware.com.br/convivencia-em-condominios/
https://blog.groupsoftware.com.br/regimento-interno-do-condominio/
https://blog.groupsoftware.com.br/regimento-interno-do-condominio/
https://blog.groupsoftware.com.br/5-css-dos-condominios/
É fundamental entender suas obrigações cíveis e criminais, por isso é preciso 
ter muito cuidado e zelo quando se desempenha tal função. 
2. Conselho Fiscal – O código Civil prevê que poderá haver no condomínio um 
conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela Assembleia, por prazo não 
superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico. 
Segundo Luiz Fachin, ao conselho fiscal não é atribuída competência para 
administrar o condomínio nem, tampouco, para representá-lo. Sua função é fiscalizar 
o adequado cumprimento do orçamento formulado pelo síndico, bem como a 
regularidade das despesas extraordinárias realizadas, por meio da análise da 
equação receitas e despesas apresentada ao término do período anual a que se 
refere. 
3. Assembleias Ordinárias e Extraordinárias – Trata-se de uma obrigação 
elementar do síndico. Você pode ver mais sobre esse assunto em nosso post 
assembleia ordinária e extraordinária. 
O prazo do mandato deve ser de dois anos, conforme a prescrição legal no art. 
1.347 do CC, porém, pode ser renovado quando for do interesse da assembleia dos 
condôminos, valendo-se do ato constitutivo e da convenção do condomínio. É 
comprovada a importância do síndico como administrador no condomínio, visto que 
atua diariamente em situações cotidianas, enquanto a assembleia possui reuniões em 
tempo relativo, e o conselho, quando houver, se pronunciará quando solicitado. 
 
Extinção do condomínio 
O condomínio pode ser extinto em caso de alienação do edifício, de aquisição 
de todas as unidades por uma única pessoa natural ou jurídica, de sua destruição, de 
ameaça de ruína, de desapropriação do imóvel, de destinação para uma finalidade 
diversa da estabelecida no seu ato constitutivo, e que não mais comporta a 
manutenção da propriedade em comum, ou por mera decisão dos condóminos. Sobre 
a destruição (por fogo, água, desabamento, calamidades, terremoto, tremores de 
terra, deslizamento de terra, ou por mera decisão dos condôminos), ou ameaça de 
ruína, o artigo 1.357 faculta aos condôminos decidirem quanto á reconstrução ou 
venda: “Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os 
https://blog.groupsoftware.com.br/conselho-fiscal-do-condominio/
https://blog.groupsoftware.com.br/assembleia-ordinaria-e-extraordinaria-entenda-as-diferencas/
condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos 
que representem metade mais uma das frações ideais.” Naturalmente, se a opção for 
para a venda dá-se a extinção. 
 
 
Multipropriedade imobiliária e loteamento fechado 
A legislação contemplou a implementação da multipropriedade em condomínio 
edilício tradicional desde que aprovado por "maioria absoluta dos condôminos", 
seguindo os ditames do inciso II do art. 1.358-O do Código Civil. 
Art. 1.358-O. O condomínio edilício poderá adotar o regime de 
multipropriedade em parte ou na totalidade de suas unidades autônomas, 
mediante: (Incluído pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
II - deliberação da maioria absoluta dos condôminos. (Incluído 
pela Lei nº 13.777, de 2018) (Vigência) 
A legislação da multipropriedade é muito recente, já a legislação de condomínio 
edilício data de 1964 e foi parcialmente alterada pelo Código Civil de 2002, portanto, 
entre essas datas a dinâmica das relações sociais mudou consideravelmente, 
tornando-se necessário a adequação da antiga norma a nova realidade. 
O loteamento é definido em lei como “... a subdivisão de gleba em lotes 
destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros 
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” onde a 
percentagem de áreas públicas prevista não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco 
por cento) da gleba. Veja que não podemos igualar esse ao condomínio. 
Já a figura criada pela sociedade e sem previsão legal, que chamamos de 
“loteamento fechado “ é, na realidade, um misto do loteamento com o Condomínio 
Edilício, institutos distintos, regidos por legislação própria e são conhecidos também 
como condomínio de fato ou condomínio atípico, “condomínio fechado” e até 
“propriedade intramuros”. Embora não havendo enquadramento legal desse, acaba 
sendo regido pela lei 6766/79, que diz respeito ao loteamento pura e simplesmente. 
Como regra básica, as vias de circulação e os logradouros públicos, que passam ao 
domínio público, têm sua utilização assegurada apenas aos proprietários dos lotes, o 
que se faz mediante permissão ou concessão de uso, nos termos da lei. 
 
 
 
 
 
 
REFERENCIAS 
BRASIL, Código Civil. Vade Mecum. 28ª ed. São Paulo: Ed. Rideel, 2019. 
BRASIL, Lei Federal 6766/79: Lei do parcelamento do solo urbano. 
BRASIL. Lei das Incorporações e Condomínio. Lei n. 4.591 de 16 de dezembrode 
1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. 
Brasília, 1964. 
BRASIL. Multipropriedade. Lei n. 13.777 de 20 de dezembro de 2018. Dispõe sobre 
o regime jurídico da multipropriedade Brasília, 2018. 
CAMELLO, Rogério. A locação por temporada através dos aplicativos x normas 
condominiais. Conflitos. Disponível em 
https://www.migalhas.com.br/Edilicias/127,MI286650,101048-
A+locacao+por+temporada+atra 
ves+dos+aplicativos+x+normas+condominiais. Acesso em 27 set. 2020. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, volume V: Direito das Coisas. 
São Paulo: Ed. Saraiva, 2006. 
LEGAL, Síndico Redação. Breve história dos Condomínios. Disponível em 
https://conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/20996/aspectos-historicos-do-
condominio-edilicio. Acesso em 25 set. 2020. 
PEREIRA, Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Ed. 
Forense, 2001. 
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais. 5ª ed. São Paulo: Ed. Atlas, 
2005. 
https://www.migalhas.com.br/Edilicias/127,MI286650,101048-A+locacao+por+temporada+atraves+dos+aplicativos+x+normas+condominiais
https://www.migalhas.com.br/Edilicias/127,MI286650,101048-A+locacao+por+temporada+atraves+dos+aplicativos+x+normas+condominiais
https://www.migalhas.com.br/Edilicias/127,MI286650,101048-A+locacao+por+temporada+atraves+dos+aplicativos+x+normas+condominiais
https://conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/20996/aspectos-historicos-do-condominio-edilicio
https://conteudojuridico.com.br/consulta/Artigos/20996/aspectos-historicos-do-condominio-edilicio