Apostila 23 - Ação revisional

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Da ação revisional de aluguel. 
Tocantemente à ação revisional de aluguel, com o advento do atual CPC, urge que algumas adaptações sejam realizadas, com relação ao art. 68, eis que não mais temos o rito sumário. Assim, a ação será ofertada pelo procedimento comum, devendo o autor, além de observar o disposto no art. 319 do CPC, para redação da inicial, indicar também o valor do aluguel cuja fixação é pretendida. 
Ao receber a inicial, o juiz, pelo inciso II do art. 68, deverá designar audiência de conciliação e, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por centro) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá se inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. Porém e pelo inciso II, do art. 68, sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir revisão do aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto. 
A audiência antes mencionada era a de instrução e julgamento, no procedimento sumário, que no CPC anterior era um rito concentrado, ou seja, recebida a inicial o juiz já designava audiência de instrução e julgamento. Entretanto e considerando o fim do procedimento sumário, entendemos que tal pedido de modificação dos aluguéis provisórios poderá ser realizado até a audiência de instrução e julgamento do procedimento comum da ação revisional e não apenas até a audiência conciliatória, a ser realizada e que vai ao encontro do atual CPC, de conciliar as partes o mais rapidamente possível, além de dar subsídios ao juiz para fixar os alimentos provisórios, se ainda não fixados, ou de revê-los, se excessivos ou aquém do valor de mercado. 
Nota-se que tem legitimidade para propor a ação revisional tanto o locatário, quando o valor locatício superior o valor do mercado e, portanto, pretender o locatário revisar para menos, como pelo locador, quando o aluguel ficar aquém do preço de mercado. 
 Na audiência de conciliação e segundo o disposto no inciso IV do art. 68, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo possível esta, determinará a realização da perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento. De ressaltar-se que esta disposição legal era com relação ao procedimento sumário, então ditado pelo art. 68 da LL. Entretanto, não existindo mais o procedimento sumário, o juiz deverá marcar audiência de conciliação e, não havendo acordo, abrir prazo para contestação, seguindo daí para frente o procedimento ordinário, ou seja, a perícia somente será realizada posteriormente, se deferida na fase saneadora. 
Fixado o aluguel provisório, se o réu pedir revisão deste valor, pelo inciso V do art. 68 tal requerimento interrompe o prazo para interposição de recurso de agravo. Tal proposta é interessante e revoga, neste caso específico, entendimento de que simples pedido de reconsideração não interrompe o prazo recursal. Aqui, portanto, o pedido de reconsideração interrompe o prazo recursal que, portanto, começa a contar, integralmente, após a decisão revendo ou não o aluguel provisório. 
Pelo § 1º do art. 68 não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel e também quanto for acordado novo aluguel, amigável ou judicialmente. Assim, caberá ação revisional de aluguel somente se os reajustes dos aluguéis forem realizados estritamente conforme o acordado em contrato e ditado por lei. E pelo § 2º deste mesmo artigo, no curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
O §1º do art. 68, antes citado, está em consonância com o art. 19, também do Estatuto do Inquilinato, ao ditar que a ação revisional de aluguéis somente poderá ser proposta não havendo acordo entre locador e locatário sobre o novo valor locatício, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado e a revisão tem por finalidade ajustar o valor locatício ao preço de mercado. 
Pelo art. 69 o aluguel fixado na sentença da ação revisional retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontadas os aluguéis provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da sentença que fixar o novo aluguel. 
Pelo § 1º do art. 69, se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. Portanto, não apenas o valor do aluguel poderá ser revisado, como também, em pedido cumulado, a periodicidade de reajustamento e o índice para correção do aluguel, diferentemente do estabelecido inicialmente no contrato de locação. 
E pelo § 2º deste mesmo artigo, a execução das diferenças do novo aluguel será feita nos autos da ação de revisão. Pelo art. 70, na ação de revisão do aluguel o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo. 
Pelo disposto no § 1º, do art. 54-A da LL poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, em se tratando de locação não residencial de imóvel urbano.