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1Módulo Avaliação de bens e imóveis com foco no método evolutivo Infraestrutura Introdução à Avaliação de Imóveis Enap, 2021 Fundação Escola Nacional de Administração Pública Diretoria de Desenvolvimento Profissional SAIS - Área 2-A - 70610-900 — Brasília, DF Fundação Escola Nacional de Administração Pública Diretoria de Desenvolvimento Profissional Conteudista/s Antônio Sérgio Costa Amorim, 2021. Diretoria de Desenvolvimento Profissional. Sumário Unidade 1: Engenharia de Avaliações.................................................5 1.1 Engenharia de Avaliações .......................................................................................... 5 1.2 Engenharia de Avaliações no Brasil ......................................................................... 6 1.3 Atuação ........................................................................................................................ 7 Referências ....................................................................................................................... 9 Unidade 2: Conhecimentos Básicos sobre o Mercado de Imóveis 10 2.1 População e Amostra ............................................................................................... 10 2.2 Características da Amostra ..................................................................................... 11 2.3 Valor e Preço ............................................................................................................. 13 2.4 Mercado de Imóveis ................................................................................................. 16 Referências ..................................................................................................................... 20 Unidade 3: Legislação Básica .............................................................21 3.1 Legislação Básica ...................................................................................................... 21 3.2 Normativos Específicos ............................................................................................ 23 3.3 Órgãos “Normativos” ................................................................................................ 24 3.4 NBR 14653: Partes 1 e 2........................................................................................... 25 3.4.1 NBR 14653: Parte 1 ............................................................................................... 26 3.4.2 NBR 14653: Parte 2 ............................................................................................... 28 Referências ..................................................................................................................... 30 4Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Apresentação e Boas-vindas Olá! Seja bem-vindo(a) ao curso de Avaliação de Bens Imóveis com Foco no Método Evolutivo, desenvolvido pela Escola Nacional de Administração Pública – Enap. O curso está estruturado em seis módulos e tem como objetivo apresentar conceitos básicos sobre o tema Avaliação de Bens e Imóveis, bem como fornecer subsídios metodológicos e ferramentas para que o cursista possa identificar as etapas de uma avaliação planejada com foco no Método Evolutivo. No primeiro módulo, será feita uma abordagem introdutória sobre a avaliação de imóveis, desde um breve histórico da engenharia de avaliações até conceitos do mercado de imóveis e legislações básicas e normativas aplicadas aos imóveis da União ou de seu interesse. No segundo módulo, você verá alguns conceitos básicos e noções de estatísticas aplicadas na avaliação de imóveis. No terceiro módulo, serão apresentadas as metodologias previstas nas normas brasileiras para avaliação de imóveis. No quarto módulo, será detalhado o método consagrado pela Norma Brasileira de Avaliações: o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. No quinto módulo, você conhecerá o Método da Quantificação do Custo, que é uma parte importante para elaboração do Método Evolutivo. Finalmente, no sexto módulo, será apresentada a elaboração de um laudo de avaliação pelo Método Evolutivo. Ao final do curso, munido dos conceitos básicos e legislações que envolvem o assunto, você estará apto para entender a prática da avaliação de bens imóveis, utilizando-se das metodologias Comparativa de Dados de Mercado e Evolutiva, além da compreensão da parte de avaliação de imóveis no Sistema SPIUnet. Os assuntos e tópicos que serão abordados no curso não terão a pretensão de esgotar todo conteúdo sobre o tema. Para a completa formação de um avaliador de imóveis será necessário o somatório de ações, como a leitura de livros e artigos, participação em cursos e palestras, exercícios e trabalhos práticos, além do principal – a imersão no mercado de imóveis! Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 5 Módulo Introdução à Avaliação de Imóveis1 Nesse módulo, serão abordados o contexto histórico da engenharia de avaliações no Brasil, os conceitos utilizados no mercado de imóveis e a legislação que rege o tema. Você está convidado a embarcar nesse caminho surpreendente do universo da avaliação de imóveis, conhecendo um pouco sobre como essa atividade começou e se desenvolveu no Brasil. É hora de começar! 1.1 Engenharia de Avaliações Unidade 1: Engenharia de Avaliações Objetivo de aprendizagem Ao final desta unidade, você será capaz de conhecer o contexto histórico da avaliação de imóveis no Brasil, os princípios básicos que regem o mercado de imóveis e a legislação que regulamenta a atividade. Avaliação é ciência e, como tal, está lastreada em princípios e normas técnicas específicas. A engenharia de avaliação de bens é uma especialidade que visa estimar os valores de bens específicos e que envolve conhecimentos técnicos profundos de engenharia e arquitetura, além de conhecer o bem a ser avaliado e o mercado em que este está inserido. 6Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Tal estimativa pode subsidiar a tomada de decisões que, além de envolver informações de compra e venda do imóvel avaliado, pode também informar sobre custos, usufrutos, direitos e alternativas de investimentos, entre outros. Torna-se difícil precisar o surgimento da técnica de avaliação de imóveis, pois desde que a humanidade passou a negociá-los por meio de compra, venda locação, dentre outros, a avaliação passou a ser uma atividade fundamental para efetivar as transações, ou seja, o conhecimento do mercado de imóveis passou a ser uma atribuição da engenharia de avaliações, por meio da qual os engenheiros e arquitetos vêm, ao longo dos tempos, desenvolvendo e aprimorando a especialidade. 1.2 Engenharia de Avaliações no Brasil Um significativo marco da engenharia de avaliações no Brasil ocorreu em 1941, com a publicação de Avaliações de Imóveis, livro do engenheiro Luiz Carlos Berrini, primeira obra do gênero escrita na língua portuguesa. Em um recorte temporal específico ao Brasil, pode-se dizer que a engenharia de avaliações de imóveis surgiu na segunda década do século XX, com a publicação de estudos e publicações em revistas técnicas de engenharia. No entanto, tais estudos foram intensificados a partir da segunda metade do século, com destaques para a fundação do Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro de Engenharia de Avaliações de São Paulo. Período pós-guerra O desenvolvimento das técnicas de avaliação de imóveis coincidiu com o processo de urbanização no Brasil, especialmente no período pós-guerra. Resultante da revolução industrial e de uma estrutura fundiária bastante concentrada, o avanço tecnológico da época, aliado às más condições de trabalho da zona rural, propiciaram o que se chamou de êxodo rural. Dentre os resultados desse processo de migração do campo para a cidade, destacou-se a construção de rodovias e de grandes empreendimentos habitacionais que, por consequência, fizeram surgir a necessidade dedesapropriação de áreas a serem construídas e de se estimar o valor justo para tais desapropriações. Este período foi o grande impulso do desenvolvimento da engenharia de avaliações. Era contemporânea No entanto, pode-se dizer que a era contemporânea da engenharia de avaliações teve início em meados da década de 1970, quando foi publicada, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NB 502/1977, primeira Norma Brasileira de Avaliações de Imóveis. Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 7 Finalmente, a partir da década de 1990, devido à popularização dos computadores e com o surgimento da metodologia comparativa de dados de mercado por tratamento estatístico, bem como o aprimoramento das normas por arquitetos e engenheiros, pode-se dizer que a engenharia de avaliações deu um grande salto de qualidade, na medida em que fórmulas empíricas passaram a serem menos utilizadas, garantindo mais segurança aos trabalhos avaliativos. A pesquisa científica com a utilização da inferência estatística aplicada à engenharia de avaliações passou a ser de conhecimento indispensável aos avaliadores nos dias atuais. Veja a cronologia de alguns fatos importantes da engenharia de avaliações no Brasil: 1918 – 1919 Primeiros trabalhos de engenharia de avaliações são publicados em revistas técnicas de engenharia. 1941 Luiz Carlos Berrini publica, em são Paulo, o primeiro livro sobre o assunto no Brasil. 1953 Criado o Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro. 1957 Surge a primeira norma brasileira de engenharia de avaliações, que recebeu a nomenclatura de P-NB-74 R da ABNT. 1980 O Professor Hélio de Caires (USP) realiza o primeiro curso de Engenharia de Avaliações em uma universidade brasileira. 1.3 Atuação A função da engenharia de avaliações assenta-se, fundamentalmente, ao mercado de imóveis, ou seja, ao conjunto de compradores e vendedores de imóveis, incluindo também sua locação. No entanto, a atuação da engenharia de avaliações vai além da compra/venda e locação: o poder judiciário detém uma boa fatia deste nicho por meio das perícias judiciais, nas quais o engenheiro avaliador atuará como perito ou assistente técnico nos arbitramentos, esclarecimentos e conclusões aos processos judicias. 8Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o conteúdo e se aprofunde nos temas propostos. Em uma última abordagem, cabe destacar os fundos de pensões, seguradoras e empresas que, pautadas pela gestão contábil, precisam controlar seus ativos imobiliários, de modo que o inventário cadastral e contábil pressupõe a necessidade de avaliar tais imóveis. Atuam neste mercado os setores públicos e privado. O setor privado é absorvido por empresas e profissionais (engenheiros e arquitetos) liberais, construtoras, incorporadoras, bancos e seguradoras. No setor público, além dos bancos públicos, destacam-se os municípios, poder judiciário, autarquias e órgãos da administração direta e indireta. Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 9 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens Parte 1 - Procedimentos gerais, Rio de Janeiro, 2019, 10 p. BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 2018, 132 p. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, SP, 2011. 36 p. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Cartilha: Avaliação. O que é e como contratar, São Paulo, SP, 2007. Referências 10Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 2.1 População e Amostra Unidade 2: Conhecimentos Básicos sobre o Mercado de Imóveis Objetivo de aprendizagem Ao final desta unidade, você será capaz de reconhecer os princípios básicos que regem o mercado de imóveis. Um dos primeiros conceitos básicos da engenharia de avaliações é: A área de avaliação de bens refere-se ao ramo da engenharia/ arquitetura responsável por estimar o valor de um bem. Isso mesmo! Estimar o valor, não determiná-lo. Toda avaliação será sempre uma estimativa, pela simples, porém importantíssima razão de que ela é oriunda de dados amostrais. Imagine que será feita a avaliação de um imóvel localizado no Distrito Federal. Se a avaliação fosse considerada como determinística, seria necessário analisar a população, o que representaria obter informação de todos os imóveis e todas as suas variáveis intrínsecas e extrínsecas, ou seja, um verdadeiro censo que fatalmente tornaria o serviço extremamente demorado e oneroso. Portanto, valendo-se da metodologia científica, o que se faz é analisar uma amostra representativa dessa população, de modo que seja possível estimar o valor do imóvel dentro dos limites preconizados pela norma da ABNT, conforme representa a imagem a seguir: Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 11 Significado de População, Amostra e Elementos. Fonte: CEPED/UFSC (2022) População A população é o todo, o conjunto de indivíduos, objetos ou produtos que contém a característica em que se tem interesse. Amostra A amostra é uma parte do todo, um subconjunto de dados ou elementos da população, em geral, mas com dimensão bem menor e que também possui a característica de interesse. Porém, não se deve esquecer jamais que a amostra deverá ser representativa. 2.2 Características da Amostra A coleta de amostras representativas nem sempre é uma tarefa fácil ao engenheiro avaliador, pois, a depender do segmento de imóvel avaliado, poderá ser difícil encontrar elementos semelhantes e contemporâneos. Essa dificuldade poderá afetar os níveis de fundamentação e precisão das avaliações. Dentre as principais dificuldades, pode-se citar: a. Coleta de preços ofertados x transacionados: é sabido que os preços ofertados são superiores aos verdadeiramente transacionados, que, por sua vez, são difíceis de obter. Essas informações de transação são valiosas 12Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública e precisam ser fidedignas para que se possa evitar fragilidade na estimação dos valores de mercado; b. Dificuldade na obtenção de amostras aleatórias, a depender do segmento avaliado, poderá inexistir registros de transações ou até mesmo ofertas; e segregação seletiva dos imóveis, sendo bastante curioso, especialmente em períodos acentuados de alta ou baixa nos preços dos imóveis. Portanto, para a coleta de uma amostra representativa, é fundamental que, antes de tudo, o engenheiro de avaliações de imóvel seja uma pessoa de mercado! Uma pessoa curiosa e inquieta, em busca de constantes informações, pois, além de seu conhecimento formal de engenharia ou arquitetura, deve buscar informações de outras áreas que possam influenciar nas escolhas corretas da amostra e suas principais variáveis, podendo beber da fonte da psicologia, economia, matemática, direito imobiliário, planejamento urbano, marketing, dentre outras. A NBR 14653-1, sabedora das dificuldades de obtenção de dados amostrais, é permissiva quanto a quantidade e qualidade dessas amostras, contanto que seja plenamente justificada e tratada na definição do modelo de avaliação adotado. A contemporaneidade dos dados é um fator importante, porém não restringido na norma, sendo apenas sugerida. NBR 14653-2: O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliado esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis, preferencialmente a respeito de negociações realizadas e ofertas contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização. ELZON Realce EnapFundação Escola Nacional de Administração Pública 13 2.3 Valor e Preço Você já parou para refletir sobre a diferença entre “valor” e “preço”? À primeira vista, os conceitos podem parecer sinônimos, mas, na verdade, são diferentes. Não há nenhum problema nessa interpretação inicial — nas condições normais de mercado, estas definições tendem a se confundir, e o conceito de “valor” nos leva a uma definição complexa. Tal complexidade na definição de valor advém especialmente pelas várias definições que ele apresenta. No entanto, este curso adota a interpretação de que a ideia de valor está vinculada à utilidade daquilo que se valora, ou seja, só terá valor o que for útil. Portanto, pode-se definir que, em um contexto geral, “valor” é a expressão monetária de um bem em função de sua utilidade. As utilidades são diversas, tanto é que existem diversos tipos de “valor” que poderão ser atribuídos ao imóvel, tais como: valor contábil, valor histórico, valor residual, valor depreciável, valor de liquidação forçada, valor econômico, valor sinérgico, entre outros. Logo, pode-se perceber que cada um destes representa uma finalidade ou destinação específica. Neste rol, vale destacar três definições importantes no âmbito da Secretaria de Patrimônio da União: valor de referência, valor venal e valor de mercado. Na versão de 2004 da NBR 14653-2, para os casos de impossibilidade de classificação dos laudos quanto à sua fundamentação e precisão, admitia-se a consideração de parecer técnico. Após sua revisão em 2011, esta terminologia foi abolida da norma. No entanto, a Secretaria de Patrimônio da União se viu na necessidade de manter um documento técnico disponível aos instrumentos de gestão, especialmente àqueles não onerosos, de modo que foi definido desde a Instrução Normativa nº 01, de 2 de dezembro de 2014, a adoção do valor de referência. Valor de referência Desde então, passou a existir no ordenamento da avaliação de imóveis o valor de referência, que nada mais é do que a quantia aceitável pela Secretaria de Patrimônio da União para referenciar o valor de um bem imóvel, determinada por profissional habilitado, em uma data de referência. Esse valor deverá ser oriundo de um relatório de valor de referência. Valor venal O valor venal, por sua vez, é um tanto controverso: na medida em que, institivamente, induz o engenheiro de avaliações a tratá-lo como valor de mercado, na prática não ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce 14Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública é bem assim, tanto é que não há sequer definição de valor venal na NBR 14653, e a definição de valor de mercado não se assemelha aos valores venais adotados pela administração pública. Alguns especialistas defendem que, sob o ponto de vista jurídico, o valor venal resulta na ação do legislador quando fixa por lei o valor de cada imóvel, mediante critérios de apuração para o metro quadrado da construção e terreno, compreendendo-se uma estimativa de valor em uma eventual venda à vista, não expressando o valor mercantil que, na prática, é definido pelas condições (comprador e vendedor) envolvendo, em especial, a lei da oferta e da procura. Valor de mercado Na NBR 14653, você encontrará a definição de alguns tipos de valores, de modo que, a partir de agora, você irá se ater ao principal deles, que está presente na maioria dos objetivos dos laudos de avaliações: o valor de mercado! Eis o que a NBR 14653-1 (ABNT, 2019) define como valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e conscientemente, um bem em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Para obtenção do valor de mercado, veja o que dizem dois importantes e reconhecidos engenheiros de avaliações do país: O valor de mercado é resultado de um processo matemático e/ou estatístico de modelagem de dados e representa a média dos preços praticados. Antônio Pelli Neto (2014) ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 15 A estimativa do valor de mercado é feita com base na média de uma amostra destes eventos representativos extraída do mercado. Rubens Alves Dantas (2012) Finalmente, quanto ao preço, este é bem mais fácil, pois seu conceito é único. Confome disposto na NBR 14653-1 (ABNT, 2019): O preço é a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Ou seja, o preço é a quantidade de dinheiro pela qual se efetua uma transação comercial. Conforme apresentado inicialmente sobre as condições normais de mercado, quando houver um equilíbrio entre os fatores econômicos e sociais que incidem em uma transação imobiliária, o preço pago pelo imóvel representará o seu valor. Entretanto, nem sempre isso acontece, pois, como o mercado de bens imóveis é de concorrência imperfeita, fatores aleatórios de mercado fazem com que o preço seja acima ou abaixo do valor de mercado – o acontece com frequência! No sentido prático específico, para determinado imóvel, diz- se que quem determina o preço é o comprador ou o vendedor, enquanto o valor de mercado é estimado pelo engenheiro de avaliações, amparado por informações de um conjunto de compradores e vendedores de bens assemelhados, valendo-se de técnicas apropriadas que se enquadrem no grau de determinação e margem de confiança estabelecida pela NBR 14653. Em uma economia de mercado aberta como a brasileira, o preço assume um importante papel de coordenação das ações de milhares de pessoas que compram e vendem imóveis, cada um deles com seus próprios desejos e necessidades. Afinal, o que garante que o imóvel seja vendido, comprado ou alugado? Uma resposta rápida seria: o preço. ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce 16Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 2.4 Mercado de Imóveis Agora que você já entendeu o conceito de valor e de preço de um imóvel, com a devida ênfase ao valor de mercado, serão apresentadas informações sobre o mercado de imóveis por meio de uma conceituação básica, mas de grande valia para o engenheiro avaliador. Relação da oferta e demanda por um produto no mercado e a formação de seu preço. Fonte: Dicionário Financeiro ([20--]) Imagine a seguinte situação: o vendedor deseja vender um imóvel, porém não é obrigado a fazê-lo. Por outro lado, o comprador deseja comprar um imóvel, porém também não é obrigado, podendo escolher livremente entre tantas outras opções que o mercado oferece. Este cenário nos revela a condição de que o valor de um imóvel poderá ser função de sua utilidade e escassez. Ou seja, a exemplo de outros bens de consumo, o imóvel também é influenciado por uma das principais forças que fazem a economia de mercado funcionar: a oferta e a demanda. Para análise de qualquer bem de consumo, é preciso conhecer minimamente os mecanismos da oferta e demanda, e isso vale também para os bens imóveis. Observe o gráfico a seguir: Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 17 O eixo das ordenadas (vertical) representa o preço do imóvel, enquanto o eixo das abscissas (horizontal), sua quantidade ofertada. A primeira linha representa a demanda, ou seja, o comprador. Ela é decrescente e de correlação negativa pois, quanto menor for o preço de um imóvel, maior será a quantidade de imóveis demandados, ou o contrário, quanto maior o preço, menor a quantidade demandada. A segunda linha representa a oferta, ou seja, o vendedor. Ela é crescente e de correlação positiva, isto porque, quanto menor o preço pago no mercado, menor também será o interesse em se ofertar tal imóvel, ou o contrário, quanto maior for o preço, maior o interesse de oferta pelo vendedor. O intercepto dessa curva é chamado de ponto de equilíbrio e pode-se dizer que é nesta zona de influência que se deve encontrar o valor de mercado. Na lei da oferta e demanda o preço de qualquer bem se ajusta para trazer a quantidade ofertadae a quantidade demandada do bem para o equilíbrio. Gregory Mankiw (2016, p. 76) Portanto, a partir deste gráfico, é possível entender que, quando há um excesso de oferta, ou seja, uma quantidade maior de vendedores do que de compradores, o valor tende, naturalmente, a ser reduzido, ajustando-se ao ponto de equilíbrio. O mesmo ocorre no excesso de demanda, ou seja, quando há uma quantidade maior de compradores do que de vendedores, e o valor tende a ser aumentado, ajustando- se novamente ao ponto de equilíbrio. Esta análise pressupõe a manutenção constante de outros fatores que, além do preço, possam influenciar na decisão dos compradores e vendedores de imóveis. 18Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Os preços e a quantidade de imóveis ofertados ou demandados obedecem a alguns fatores sob a ótica de quem compra e de quem vende imóvel. Outro conceito básico que o engenheiro de avaliações deve ter é o da imperfeição do mercado imóvel, uma vez que as características endógenas e exógenas dos imóveis contribuem para complexa estimação de seu valor. Os mercados ditos de concorrência perfeita são suficientemente grandes, onde as transações são transparentes e os bens negociados com alta liquidez. Neste mercado, os agentes não conseguem alterar o preço e a quantidade transacionada de uma mercadoria, que é normalmente homogênea e que pode ser substituída por outra de atributos semelhantes. Os bens são perfeitamente conhecidos e as pessoas (compradores e vendedores) são esclarecidas sobre o estado da natureza que caracteriza a mercadoria, o próprio mercado, sua conduta e tendências. Nestes mercados, o valor de um bem pode ser estimado com grande precisão e o trabalho pode ser bem fundamentado com dados de mercado em abundância. Naturalmente, este não é o mercado imobiliário. Antônio Pelli Neto (2014) Pode-se dizer que cada imóvel pertence a um mercado específico, de modo que suas características endógenas e exógenas contribuem para complexa determinação de seu valor. Ou seja, diante da imperfeição do mercado de imóveis, no qual nem sempre o valor justo de mercado será o preço pago, é fundamental que o engenheiro de avaliações contemple em seu laudo o diagnóstico de mercado, sendo esta uma determinação da NBR 14653-2. ELZON Realce ELZON Realce Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 19 O diagnóstico de mercado deve ser feito observando três aspectos: estrutura, conduta e desempenho. A estrutura de mercado é como uma fotografia, ou seja, um diagnóstico de como ele está estruturado no momento da análise. É diagnosticar, por exemplo, a tipificação e a concentração de determinado imóvel por região; a predominância de seus ocupantes; os serviços e facilidades disponíveis; dentre outros aspectos relevantes. A conduta de mercado é, tipicamente, o modus operandi deste mercado, ou seja, como se comporta a prática de transação entre compradores e vendedores no momento da análise. É diagnosticar, por exemplo, se há grupos específicos atuando que possam interferir significativamente nos valores; a existência de uma política específica atuante do governo; dentre outros aspectos relevantes. O desempenho de mercado é um “filme” deste mercado, ou seja, é diagnosticar como vem sendo sua atuação em um determinado recorte temporal para que seja possível identificar sua tendência, de modo que o engenheiro avaliador possa aferir a liquidez do imóvel avaliado no respectivo mercado. O correto diagnóstico do mercado feito pelo engenheiro avaliador revelará o bom enquadramento do imóvel avaliado, sendo um excelente subsídio para a procura e escolha das mais importantes variáveis a serem utilizadas para a estimativa de valor. Para uma compreensão mais profunda dos fenômenos valor e preço e suas implicações ao mercado de imóveis, seria necessário um estudo mais focado na economia, o que, evidentemente, não é o propósito deste curso. Você chegou ao final desta unidade de estudo. Caso ainda tenha dúvidas, reveja o conteúdo e se aprofunde nos temas propostos. O profissional avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado em que o bem está situado, avaliando de forma a indicar no laudo a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado (ABNT, 2019). ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce 20Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 7GRAUS. Dicionário Financeiro: o que é oferta e demanda?. [20--]. Disponível em: https://www.dicionariofinanceiro.com/oferta-e-demanda/. Acesso em: 06 jan. 2022. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de bens Parte 1 - Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019, 10 p. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de bens Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 54 p. BRASIL. Ministério da Economia – Secretaria de Patrimônio da União. Instrução Normativa nº 01, de 2 de dezembro de 2014, Brasília, 2014. Disponível em: https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/legislacao/ orientacoes-normativas/orientacoes-normativas-arquivos-pdf/in-01-2014- avaliacao.pdf. Acesso em: 06 jan. 2022. MANKIW, N. Gregory. Princípios de Microeconomia. Boston: Cengage Learning, 2016. PELLI NETO, Antônio. Apostila do Curso de Avaliações de Empreendimentos Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial. Belo Horizonte, 2014. BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 2018, 132 p. BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão - SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União, Brasília, DF, 2017, 132 p. D’ÀMATO, Monica; PEREIRA ALONSO, Nelson Roberto. Imóveis Urbanos – Avaliação de aluguéis, São Paulo: Editora Leud, 2009. HOCHHEIM, Norberto. Avaliação de Imóveis Urbanos: Fundamentos e aplicação da estatística inferencial. UFSC INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, SP, 2011. 36 p. PELLI NETO, Antônio. Apostila Curso de Avaliações de Empreendimentos Imobiliários, de Base Imobiliária e Industrial, Belo Horizonte, MG, 2014. DICIONÁRIO FINANCEIRO. Disponível em : <https://www.dicionariofinanceiro.com/ oferta-e-demanda/> Acesso em 21 nov. 2021. Referências https://www.dicionariofinanceiro.com/oferta-e-demanda/ https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/legislacao/orientacoes-normativas/orientacoes-normativas-arquivos-pdf/in-01-2014-avaliacao.pdf https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/legislacao/orientacoes-normativas/orientacoes-normativas-arquivos-pdf/in-01-2014-avaliacao.pdf https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/legislacao/orientacoes-normativas/orientacoes-normativas-arquivos-pdf/in-01-2014-avaliacao.pdf https://www.dicionariofinanceiro.com/oferta-e-demanda/ https://www.dicionariofinanceiro.com/oferta-e-demanda/ ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce ELZON Realce Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 21 3.1 Legislação Básica Unidade 3: Legislação Básica Objetivo de aprendizagem Ao final desta unidade, você será capaz de conhecer a legislação e os normativos internos que disciplinam o tema de avaliação de imóveis da União ou de seu interesse. Agora, você conhecerá um pouco mais sobre a legislação da atividade de avaliação de imóveis. Na condição de União, todo ato administrativo praticado deverá atender aos requisitos de validade, pois, em sua desobediência, a penalidade será a nulidade do ato. São os requisitos de validade: competência, finalidade, forma, motivo e objeto. Portanto, todas as avaliações realizadas no âmbito da União deverão obedecer às legislações pertinentes, que vão desde leis federais até normativos internosde procedimentos. Os dispositivos legais que falam sobre a atividade de avaliação de imóveis estão espaçados em várias leis que, conforme o órgão ou tipo de gestão, dispõem de forma específica sobre a atividade. Algumas datam da metade do século passado, como o Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, e outras são mais recentes, como a Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que, alterando a Lei nº 9.636 de 15 de maio de 1998, trouxe uma importante definição para a atividade da avaliação de imóveis: A validade diz respeito à verificação de conformidade do ato com a lei, isto é, se o ato foi praticado com adequação às exigências da Lei. Se o ato foi praticado de acordo com a lei, será ele válido; caso contrário, inválido. Marcelo Alexandrino e Vicente Paulo (2008) 22Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Merecem destaque as resoluções de conselho que dispõem desde as modalidades envolvidas de cada formação até o código de ética profissional, que são as Resoluções nº 205, 218 e 345 do CONFEA e a Resolução nº 21 do CAU. E a competência? A engenharia de avaliações deve ser exercida apenas por engenheiros? A engenharia de avaliações é um serviço técnico especializado e, como tal, no âmbito da Administração Pública Federal, deve ser exercida, sob pena de nulidade, exclusivamente por profissionais habilitados cuja formação seja a engenharia – em suas diversas especialidades – e a arquitetura, devendo tais profissionais serem devidamente cadastrados nos respectivos conselhos de classe: Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CONFEA/ CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). “Art. 11-A. Para efeitos desta Lei, considera-se avaliação de imóvel a atividade desenvolvida por profissional habilitado para identificar o valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas suas características físicas e econômicas, a partir de exames, vistorias e pesquisas.” Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 23 3.2 Normativos Específicos Agora que você conheceu algumas leis federais acerca da avaliação de imóveis, que tal especificar um pouco mais? Para tanto, você conhecerá normas específicas (NBRs) que, amparadas pela ABNT, vêm recebendo atualizações desde 1977. A observância das normas ABNT merece destaque na medida em que são elas que estabelecem as diretrizes, conceitos, procedimentos e metodologias utilizadas nas avaliações de imóveis, garantindo um padrão mínimo de qualidade e exigindo para isso os conhecimentos técnicos de engenharia, arquitetura e agronomia que fazem parte da formação profissional do Engenheiro de Avaliações. Tendo em vista que a avaliação de imóveis é um serviço técnico especializada, que pode ser utilizado pela esfera pública ou privada, há de se observar o enquadramento com a norma competente. Veja o que diz a lei de proteção ao consumidor: Por falar em serviço de engenharia, na leitura da lei federal de licitações, cabe uma consideração: A modalidade de licitação denominada de pregão, criada pela Lei nº 10.520, de 17 de julho de 2002, e regulamentada pelos Decretos nº 3555, de 8 de agosto de 2000 e 5.450, de 31 de maio de 2005, considera como serviço comum aqueles cujo padrão de desempenho e qualidade possam ser objetivamente definidos por um edital de licitação, sendo tais serviços usualmente especificados pelo mercado. A respeito desta definição, são interessantes as considerações do notável Jessé Torres Pereira Junior: Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990: Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas: VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro). 24Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública “Em aproximação com o tema, pareceu que ‘comum’ também sugeria simplicidade. Percebe-se, a seguir, que não. O objeto pode portar complexidade técnica e ainda assim ser “comum”, no sentido de que essa técnica é perfeitamente conhecida, dominada e oferecida pelo mercado”. Jessé Torres Pereira Junior (2002) Portanto, caracteriza-se por serviço comum porque toda especificação técnica é dominada e devidamente amparada por norma especifica (NBR 14653). Além disso, é oferecida no mercado, ou seja, há uma gama de empresas e avaliadores disponíveis atos à realização de tal serviço. Atualmente, a norma vigente para avaliação de bens é a NBR 14653, compreendida em sete partes, além da NBR 12721/2006, que trata da avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínios. NBR 14653: Parte 1 (2019): Procedimentos gerais; Parte 2 (2011): Imóveis urbanos; Parte 3 (2004): Imóveis rurais; Parte 4 (2002): Empreendimentos; Parte 5 (2006): Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; Parte 6 (2008): Recursos naturais e ambientais; Parte 7 (2009): Bens de patrimônio histórico e artísticos. 3.3 Órgãos “Normativos” Na condição de órgão público, é imperiosa a importância de publicação de normativos administrativos voltados ao tema da avaliação de bens imóveis. Neste papel, destaca- se a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), que, na competência de formular e propor a política de gestão do patrimônio das autarquias, ELZON Realce Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 25 fundações públicas federais e órgãos da administração direta federal, deve também disciplinar os procedimentos de avaliação dos bens imóveis da União. A normatização vigente trata-se da Instrução Normativa nº 05, de 28 de novembro de 2018, que dispõe sobre as diretrizes de avaliação de imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização. Qual a diferença entre a Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e a norma ABNT? A Instrução Normativa tem por objetivo padronizar os procedimentos de avaliação com vistas aos instrumentos de negócio da administração pública, sendo este documento munido da consolidação de legislação e/ou pareceres jurídicos que dispõem sobre o tema. Já as normas da ABNT – as NBR 14653 e 12721 – têm como objetivo esclarecer de forma operacional os procedimentos teóricos e práticos para realização das avaliações. Portanto, é imprescindível que o avaliador conheça as normas e legislações específicas para realização de tal atividade, bem como as que impactam diretamente os valores dos imóveis avaliados, tais como as de proteção ambiental e patrimônio histórico, as legislações que dispõem sobre plano diretor de determinado município, entre outras. Ressalta-se que, no decorrer do tempo, as legislações podem sofrer alterações, de modo que o engenheiro avaliador deverá manter-se atualizado, sempre recorrendo às normas vigentes. 3.4 NBR 14653: Partes 1 e 2 Enquanto não houver outra que venha substituí-la, a NBR 14653 fará parte do dia a dia do avaliador. Pode-se até dizer que esta norma é a “bíblia” do avaliador, pois é o documento que servirá para enquadrar seu trabalho avaliatório, gerando conformidade e segurança. ELZON Realce 26Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Este curso se pautará exclusivamente as partes 1 e 2 da norma, e serão feitas algumas abordagens chamando atenção para pontos relevantes, porém sem a necessidade de transcrevê-los, afinal, as normas devem estar sempre às mãos dos avaliadores para consulta rotineira. 3.4.1 NBR 14653: Parte 1 A Parte 1 da NBR14653 dispõe sobre os procedimentos gerais para a atividade de avaliação de bens, fixando diretrizes. Serão destacadas algumas das principais anotações que não devem ser decoradas, mas fundamentalmente compreendidas pelo avaliador. I. Principais definições: • Avaliação de bens: é uma análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica para uma determinada finalidade, situação e data. • Campo de arbítrio: é o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de características próprias não contempladas no modelo. • Engenharia de avaliações: é o conjunto de conhecimentos técnico- científicos especializados e aplicados à avaliação de bens. • Inferência estatística: é a parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra. • Laudo de avaliação: é o relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações, em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar um bem imóvel. • Modelo de regressão: é utilizado para representar determinado fenômeno com base em uma amostra, considerando as diversas características que influenciam o imóvel. • Tratamento de dados: é a aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. ELZON Realce ELZON Realce Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 27 II. Recomendações das atividades básicas do avaliador: É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência do engenheiro de avaliações seja tomar conhecimento da documentação disponível. Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Apenas em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção da chamada “situação paradigma”, que será adotada como referencial para avaliação, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo. É recomendável que a coleta de dados seja planejada com antecedência, tendo em vista as características do bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores, plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa esclarecer aspectos relevantes para a avaliação. Na fase de coleta de dados, é recomendável que o avaliador: a) busque dados de mercado com atributos que sejam o mais semelhante possível aos do bem avaliando; b) identifique e diversifique as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c) identifique e descreva as características relevantes dos dados de mercado coletados; d) busque dados de mercado, de preferência contemporâneos à data de referência da avaliação. 28Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública Na coleta de dados de mercado relativos a ofertas, é recomendável buscar informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma de pagamento praticada e a data em que ocorreram. O avaliador, conforme a finalidade da avaliação, deve analisar o mercado em que se situa o bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado. A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível, preferir o método comparativo direto de dados de mercado. A identificação do valor deve ser efetuada segundo a metodologia que melhor se aplique ao mercado de inserção do bem e a partir do tratamento dos dados de mercado, permitindo-se: a) arredondar o resultado de sua avaliação, desde que o ajuste final não varie mais de 1% do valor estimado; b) indicar a faixa de variação de preços do mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a probabilidade associada. 3.4.2 NBR 14653: Parte 2 A Parte 2 da NBR 14653 (ABNT, 2011) dispõe sobre os procedimentos avaliatórios dos imóveis urbanos, sendo esta parte a mais utilizada pela Administração Pública Federal, afinal, grande parte da carteira de imóveis da União caracteriza-se como urbana. Assim como na Parte 1, serão destacadas algumas das principais anotações que não devem ser decoradas, mas fundamentalmente compreendidas pelo avaliador: I - Recomendações das atividades básicas: É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser designado para fazer uma avaliação, esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, observando a diferença entre finalidade e objetivo: a) finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação etc.; Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 29 b) objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada etc. Além disso, recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel. II - Levantamento de dados de mercado As fontes do levantamento de dados de mercado devem ser as mais diversificadas possíveis. A necessidade de identificação dessas fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes. Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que, em geral, acompanham esses preços e, sempre que possível, deve-se quantificá-las pelo confronto com dados de transações. Na amostragem dos dados, deve-se equilibrar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante. Dessa forma, recomenda-se que o avaliador: a) visite cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse; b) atente para os aspectos qualitativos e quantitativos; c) confronte as informações das partes envolvidas, de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. Espera-se que você tenha compreendido os assuntos abordados, que, embora tenham sido comentados a partir de uma perceptiva introdutória de conceituação básica, são essenciais como alicerce de conhecimento para a compreensão da técnica necessária à atividade de avaliar um bem imóvel. Que bom que você chegou até aqui! Agora é hora de você testar seus conhecimentos. Então, acesse o exercício avaliativo que está disponível no ambiente virtual. Boa sorte! 30Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública ALEXANDRINO, Marcelo; PAULO, Vicente. Direto Administrativo Descomplicado, São Paulo: Editora Método. 2008. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12721: Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios. Rio de Janeiro, 2006. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1: Avaliação de bens Parte 1 - Procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019, 10 p. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2: Avaliação de bens Parte 2 - Imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011 54 p. ALTOUNIAN, Claudio Sarian, Obras Públicas- Licitação, contratação, fiscalização e utilização, 2009, Belo Horizonte, Editora Forum. BRASIL. Instrução Normativa nº 5, de 28 de novembro de 2018. Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação paracobrança em razão de sua utilização. Brasília: Diário Oficial da União, 2018. BRASIL. CASA CIVIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm. Acesso em: 06 jan. 2022. BRASIL. CASA CIVIL. Lei nº 10.520, de 17 de julho de 2002. Institui, no âmbito da União, Estados, Distrito Federal e Municípios, nos termos do art. 37, inciso XXI, da Constituição Federal, modalidade de licitação denominada pregão, para aquisição de bens e serviços comuns, e dá outras providências. Disponível em: http://www. planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10520.htm. Acesso em: 06 jan. 2022. BRASIL. SECRETARIA GERAL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal [...]. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015- 2018/2017/lei/l13465.htm. Acesso em: 06 jan. 2022. BRASIL. Ministério da Defesa - Diretoria de Patrimônio Imobiliário e Meio Ambiente. Caderno de Orientação Avaliação de Imóveis da União: Teoria e Prática, Brasília, 2018, 132 p. Referências http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078compilado.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10520.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10520.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm Enap Fundação Escola Nacional de Administração Pública 31 BRASIL. Instrução Normativa n º 5, de 28 de novembro de 2018. Dispõe sobre as diretrizes de avaliação dos imóveis da União ou de seu interesse, bem como define os parâmetros técnicos de avaliação para cobrança em razão de sua utilização. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 06 dez. 2018. Seção 1, p. 74. BRASIL. Ministério do Planejamento, Desenvolvimento e Gestão - SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO, Manual de avaliação de imóveis do patrimônio da União, Brasília, DF, 2017, 132 p. D’ÀMATO, Monica; PEREIRA ALONSO, Nelson Roberto. Imóveis Urbanos – Avaliação de aluguéis, São Paulo: Editora Leud, 2009. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA-SP, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, São Paulo, SP, 2011. 36 p. PEREIRA JÚNIOR, Jessé Torres. Comentários à Lei de Licitações e Contratações da Administração Pública. Rio de Janeiro: Editora Renovar, 2002. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação de bens Parte 1 - Procedimentos gerais, Rio de Janeiro, 2019, 10 p. Unidade 1: Engenharia de Avaliações Referências Unidade 3: Legislação Básica 3.4.2 NBR 14653: Parte 2 3.4.1 NBR 14653: Parte 1 3.4 NBR 14653: Partes 1 e 2 3.3 Órgãos “Normativos” 3.2 Normativos Específicos 3.1 Legislação Básica Referências Unidade 2: Conhecimentos Básicos sobre o Mercado de Imóveis 2.4 Mercado de Imóveis 2.3 Valor e Preço 2.2 Características da Amostra 2.1 População e Amostra Referências 1.1 Engenharia de Avaliações 1.2 Engenharia de Avaliações no Brasil 1.3 Atuação
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