02 - Direito Imobiliário - web

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Informamos que é de inteira 
responsabilidade do(s) autor(es) 
a emissão dos conceitos.
Nenhuma parte desta publicação poderá 
ser reproduzida por qualquer meio ou 
forma sem prévia autorização do IBRESP.
A violação dos direitos autorais é crime 
estabelecido na Lei 9.610/98 e punido de 
acordo com o Art. 184 do Código Penal.
Direitos AutoraisExpediente
INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO 
PROFISSIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
DIREITO 
IMOBILIÁRIO
AUTOR
Paula Elizabeth Cassel de Araujo
DIRETOR PRESIDENTE
Arnaldo Manoel Alves
DIRETORA DE OPERAÇÕES
Jaqueline Araújo
DIRETORA ESCOLAR
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha
SECRETÁRIA ESCOLAR
Lisamar Delazeri Castro
COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO
Ariane Francine Serafim
REVISÃO
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha
Ariane Francine Serafim
Valéria Serafim
Davi Bagnatori Tavares
PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO
João Carlos Rossi Fonseca
 
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) 
Sueli Costa CRB-8/5213 
 Araujo, Paula Elizabeth Cassel de 
 Direito imobiliário [livro eletrônico] / Paula 
Elizabeth Cassel de Araujo. – São Paulo: IBRESP, 
2020. 
 106 p. 
 
 Formato: PDF 
 ISBN: 978-65-88399-03-3 
 
 1. Direito imobiliário 2. Imóveis – Relações 
jurídicas I. Título 
 
 CDD-346.04 
Índices para catálogo sistemático: 
 1. Direito imobiliário : Imóveis 346.04 
 
 
 
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) 
Sueli Costa CRB-8/5213 
 Araujo, Paula Elizabeth Cassel de 
 Direito imobiliário [livro eletrônico] / Paula 
Elizabeth Cassel de Araujo. – São Paulo: IBRESP, 
2020. 
 106 p. 
 
 Formato: PDF 
 ISBN: 978-65-88399-03-3 
 
 1. Direito imobiliário 2. Imóveis – Relações 
jurídicas I. Título 
 
 CDD-346.04 
Índices para catálogo sistemático: 
 1. Direito imobiliário : Imóveis 346.04 
 
 
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Sumário
 ` AULA 1. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, PÁG. 11
 ` AULA 2. NOÇÕES PRELIMINARES SOBRE CONTRATOS, PÁG. 23
 ` AULA 3. CONTRATOS EM ESPÉCIE, PÁG. 41
 ` AULA 4. EXTINÇÃO DE CONTRATOS, RESPONSABILIDADE 
 CIVIL E TEMAS RELACIONADOS, PÁG. 61
 ` AULA 5. DIREITOS REAIS DE GARANTIA E PROPRIEDADE, PÁG. 77
 ` AULA 6. NORMAS REGULADORAS DA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS; 
 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E NOVIDADES 
 LEGISLATIVAS, PÁG. 87
 ` GLOSSÁRIO, PÁG. 102
 ` GABARITO, PÁG. 103
 ` REFERÊNCIAS, PÁG. 106
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Paula Elizabeth 
Cassel de Araujo
Professora
Especialização em Direito Civil e Processual Civil, 
tem licenciatura e bacharelado em Ciências Jurídicas. 
Atuou como Diretora de Serviços Administrativos e 
professora de ensino técnico no Centro Paula Souza. 
Atualmente é advogada e coordenadora responsável 
por projetos do eixo tecnológico de Gestão e Negó-
cios, na área de Ética e Direito, no Centro Paula Sou-
za, instituição na qual é responsável pela formação 
de docentes e servidores administrativos. Também 
desenvolve e ambienta conteúdos para plataformas 
virtuais de aprendizagem para o Centro Paula Souza 
e demais instituições públicas e privadas.
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Apresentação
Caro(a) aluno(a),
Seja bem-vindo(a) aos estudos sobre o tema Direito Imobiliário do curso Técnico 
em Transações Imobiliárias. 
Sou a professora Paula e irei auxiliá-lo por meio deste material a compreender temas 
relevantes que envolvem o dia a dia do corretor de imóveis. Esses temas serão analisados 
do ponto de vista jurídico.
Neste componente curricular discutiremos e aprenderemos as principais normas que 
se relacionam com a atividade imobiliária; o tema responsabilidade civil; os aspectos 
jurídicos que envolvem desde a formação do contrato até sua extinção, bem como suas 
principais espécies.
Em cada aula serão apresentados casos práticos, julgados pelos Tribunais Superiores, 
ou exemplos de casos hipotéticos a fim de aproximar o conteúdo estudado da vivência 
profissional do corretor de imóveis.
Espero que este conteúdo possa auxiliá-lo(a) a enfrentar os desafios profissionais.
Bons estudos!
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Objetivo de 
aprendizagem
Contribuir para o desenvolvimento profissional dos corretores de imóveis, por meio da 
formação no curso Técnico em Transações Imobiliárias, especificamente com o conte-
údo do componente curricular Direito Imobiliário.
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Código de Defesa 
do Consumidor
Caro(a) aluno(a),
Nesta aula iremos introduzir o conceito de direito e abordaremos temas relacionados ao 
Código de Defesa do Consumidor (CDC). No final desta aula, você será capaz de entender as 
hipóteses em que o CDC é aplicado, de diferenciar os tipos de consumidores e de compreender 
o conceito de fornecedor. 
Para tanto, estudaremos:
 ` Conceito de Direito;
 ` Código de Defesa do Consumidor x Código Civil;
 ` Conceito de Consumidor Padrão;
 ` Conceito de Consumidor por Equiparação;
 ` Conceito de Fornecedor;
 ` Inaplicabilidade do CDC.
Para iniciar, vamos entender o que significa “Direito”?
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Aula 1
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O que é o Direito?
O Direito é uma ciência humana que elabora regras de conduta com a finalidade de regular 
a paz social. Assim, cada Estado elabora o seu conjunto de normas jurídicas, que são gerais e 
abstratas, pois não são direcionadas a uma pessoa específica e sim a toda a coletividade. Esse 
conjunto de normas gerais e abstratas elaborado pelo Estado denominamos de direito posto, ou 
seja, o Direito positivado por meio de leis, decretos e regulamentos.
Em nossas aulas, iremos estudar um dos ramos do Direito, o chamado Direito Privado, porque 
estamos preocupados em examinar algumas das regras que regulam as relações existentes entre 
os particulares, entre as pessoas, especialmente as regras relacionadas à área imobiliária.
Assim, estudaremos normas que se encontram inseridas em dois códigos: o Código Civil e o 
Código de Defesa do Consumidor.
O Código Civil é o ramo do direito privado que trata das relações que envolvem os particulares, 
como já mencionamos. Podemos citar que dentro do Código Civil nós iremos encontrar as regras 
que regulam a vida das pessoas, desde o seu nascimento até a sua morte.
O Código de Defesa do Consumidor, por sua vez, trata das relações de consumo e desde já 
é importante termos bem clara a ideia, mesmo que isso possa lhe parecer um pouco óbvio, de 
que ele foi criado para proteger o consumidor. Entender isso é fundamental para que possamos 
compreender todas as regras que foram inseridas no Código de Defesa do Consumidor e qual 
o motivo deste diploma legal não ser aplicado em todos os casos.
Podemos começar?
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Aula 1
Código de Defesa do Consumidor
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Código de Defesa do 
Consumidor x Código Civil
Agora que já construímos o nosso primeiro alicerce, vamos diferenciar quando eu aplico as 
regras que estão inseridas no Código Civil e quando eu aplico as que estão inseridas no Código 
de Defesa do Consumidor.
Observe a figura:
O que ela representa para você?
Essa figura demonstra que há um desequilíbrio. Neste momento, você deve estar se pergun-
tando: mas o que isso tem a ver com o que estamos estudando? 
Bom, eu logo lhe respondo: o Código de Defesa do Consumidor é aplicado quando estamos 
diante de relações entre desiguais. Essa é a premissa. O objetivo desse código, portanto, é tra-
zer regras protetivas para aqueles que se encontram em uma relação de desequilíbrio, a fim de 
equilibrar a relação.
De um lado da relação jurídica de consumo eu tenho o fornecedor (aquele que detém os meios 
de produção, que decidecomo, quando e onde irá produzir) e do outro lado dessa relação está 
o consumidor, que precisa adquirir o produto ou serviço e que, por isso, se submete às regras 
impostas pelo fornecedor, não havendo possibilidade de discussão. 
Vamos entender melhor quando o Código de Defesa do Consumidor deve ser utilizado?
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Aula 1
Código de Defesa do Consumidor
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Conceito de Consumidor Padrão
Imagine que determinada sociedade limitada “XXX” compre peças da sociedade empresária 
“XYZ” e as utilize na montagem do produto que revende. Em determinada compra, a empresa 
“XXX” verifica que algumas peças apresentam avarias, ou seja, estão danificadas.
Caso a empresa XXX solicite a troca das peças avariadas, poderia ela recorrer às regras dispostas 
no Código de Defesa do Consumidor?
O Art. 2º do Código de Defesa do Consumidor dispõe que consumidor é toda pessoa física 
ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Dessa forma, o 
segredo para entendermos as regras que devem incidir no caso acima exposto é verificar o con-
ceito de destinatário final.
Assim, destinatário final é aquele que não coloca o produto adquirido novamente no mercado 
de consumo. Logo, no exemplo acima, a empresa “XXX”, que adquiriu as peças com a finalidade 
de revenda, não poderá ser considerada destinatária final, razão pela qual as regras do Código de 
Defesa do Consumidor não poderão ser invocadas e ela deverá se socorrer das regras dispostas 
no Código Civil.
O Superior Tribunal de Justiça tem aceitado a aplicação da teoria finalista mitigada quando 
analisa casos que envolvem a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em hipóteses que 
abrangem pessoas físicas ou jurídicas que não figuram como destinatárias finais do produto ou 
serviço, mas que são consideradas vulneráveis por enfrentarem as mesmas dificuldades de um 
consumidor comum no mercado de consumo.
Para compreender melhor essa teoria, imagine a seguinte situação: uma escola de idiomas 
(microempresa) resolve contratar uma empresa de grande porte para desenvolver um software 
de idiomas que será vendido para os alunos a fim de que eles treinem a utilização da língua 
inglesa. Nessa hipótese, pelo conceito de destinatário final, a escola de idiomas não poderia ser 
considerada consumidora, uma vez que adquiriu o produto para, na sequência, reinseri-lo no 
mercado de consumo. No entanto, caro(a) aluno(a), você há de concordar que, caso o software 
apresente algum problema, a escola de idiomas, por não possuir conhecimento técnico para 
resolvê-lo, enfrentará as mesmas dificuldades que qualquer consumidor enfrentaria se tivesse 
que reclamar para que o produto fosse consertado. 
Assim, a teoria finalista mitigada permite que, em determinadas hipóteses, mesmo sem ter 
adquirido o produto ou serviço como destinatária final, a pessoa física ou jurídica possa ser equi-
parada à condição de consumidora, por apresentar, diante do fornecedor, alguma vulnerabilidade, 
caracterizando um desequilíbrio na relação contratual.
Mas atenção: são hipóteses excepcionais, porque, em regra, o consumidor intermediário, 
aquele cujo produto retorna para a cadeia de produção e distribuição, compondo o custo de 
um novo bem ou serviço, não pode ser considerado consumidor.
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Aula 1
Código de Defesa do Consumidor
Conceito de Consumidor por Equiparação
O Código de Defesa do Consumidor traz outras hipóteses em que uma pessoa, mesmo não 
adquirindo um produto ou serviço, pode ser equiparada a consumidora. São os casos em que 
as pessoas são expostas às práticas consumeristas. Como exemplo podemos citar a publicidade 
de um lançamento de um imóvel ou a oferta de desconto etc. (Art. 2º, parágrafo único, e Art. 29 
do CDC), bem como aquelas que foram vítimas de um evento danoso (Art. 17 do CDC), também 
chamados de consumidores bystanders. Como exemplo de consumidores equiparados por terem 
sido vítimas de um evento danoso podemos citar um avião que fazia o serviço de táxi-aéreo e, 
em razão de pane elétrica, cai sobre a casa de uma família, matando o piloto, destruindo a casa 
e ferindo uma pessoa que nela residia. Embora o dono da casa e a pessoa que foi ferida não te-
nham relação de consumo com a empresa de táxi-aéreo, como foram vítimas do acidente, serão 
equiparadas a consumidores, sendo aplicável a legislação consumerista.
Conceito de Fornecedor
O Art. 3º do Código de Defesa do Consumidor conceitua fornecedor como toda pessoa física 
ou jurídica, nacional ou estrangeira, pública ou privada bem como os entes despersonalizados 
que desenvolvem atividade (com habitualidade e profissionalismo) de criação, produção, trans-
formação, construção, montagem, importação, exportação, distribuição ou comercialização de 
produtos ou prestação de serviços.
ATENÇÃO: não iremos estudar nesta aula a responsabilidade civil dos fornecedores 
de produtos e serviços, por entendermos que, didaticamente, a compreensão do 
tema será facilitada depois que abordarmos, em aula específica, conceitos gerais 
relacionados à responsabilidade civil. Assim, remeto você, caro(a) aluno(a), à aula 
de responsabilidade civil.
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Hipóteses em que o Código de Defesa 
do Consumidor não é aplicado
Nas hipóteses listadas a seguir, mesmo que você identifique estar diante de uma relação de 
consumo, o Código de Defesa do Consumidor não será aplicado, e teremos a incidência de leis 
especiais, como a Lei de Locação Imobiliária, o Estatuto da Ordem dos Advogados do Brasil, a 
Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) etc. Vejamos as hipóteses:
 X Relações de trabalho; 
 X Locações de imóveis;
 X Relações entre clientes e advogados;
 X Relações entre associados e associação civil;
 X Relações entre condomínio e condôminos;
 X Contrato de financiamento estudantil;
 X Contratos celebrados com entidades fechadas de previdência;
 X Contratos de plano de saúde celebrados com entidades de autogestão.
TOME NOTA: corretor de imóveis e o CDC! 
 ` É possível aplicar o CDC à relação entre proprietário de imóvel e a imobiliária 
contratada por ele para administrar o bem. Em outras palavras, a pessoa 
que contrata uma empresa administradora de imóveis pode ser considerada 
consumidora.
(STJ. 3ª Turma. REsp 509.304-PR, Rel. Min. Villas Bôas Cueva, julgado em 16/5/2013).
 ` Aplica-se o CDC ao condomínio de adquirentes de edifício em construção, nas 
hipóteses em que atua na defesa dos interesses dos seus condôminos frente à 
construtora ou incorporadora.
(STJ. 3ª Turma. REsp 1560728-MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 18/10/2016).
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Aula 1
Código de Defesa do Consumidor
Síntese da aula
 ` O CDC é aplicável quando há uma relação de desequilíbrio entre 
o consumidor e o fornecedor de produtos/serviços;
 ` Consumidor é todo aquele que adquire produto/serviço como destinatário final;
 ` Mesmo sem ter adquirido um produto/serviço, é possível que uma pessoa seja 
considerada consumidora nos casos em que seja vítima de um acidente de consumo 
ou quando está sujeita às práticas consumeristas, como ofertas e publicidade; 
 ` Fornecedor é toda pessoa que desenvolve atividade (com 
habitualidade e profissionalismo) de criação, produção, transformação, 
construção, montagem, importação, exportação, distribuição ou 
comercialização de produtos ou prestação de serviços;
 ` É possível aplicar o CDC à relação entre proprietário de imóvel e imobiliária.
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Exercícios
Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisar a matéria.
 1. A construtora XXX provocou danos estruturais no imóvel de Joana e Luiz quando 
realizava obras em um loteamento vizinho à casa deles. Nesse caso, Joana e Luiz 
não poderão buscar indenização com fundamento no CDC, pois não se qualificam 
como consumidores, visto quenão contrataram os serviços da construtora.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
 2. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, 
o Código de Defesa do Consumidor aplica-se a: 
A. ( ) Relação contratual entre cliente e advogado.
B. ( ) Contrato de plano de saúde, salvo os administrados por entidade de autogestão.
C. ( ) Litígio entre condômino e condomínio referente à cobrança de taxa de condomínio.
D. ( ) Contrato de aquisição de equipamento médico por 
 entidade privada proprietária de rede de hospitais.
 3. Assinale a alternativa correta, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.
A. ( ) A condição de fornecedor somente pode ser atribuída a pessoa jurídica.
B. ( ) As atividades de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, 
 assim como as decorrentes das relações de caráter trabalhista, 
 podem ser enquadradas como fornecimento de serviços.
C. ( ) Fornecedor de serviços é toda pessoa jurídica que desenvolve 
 atividade civil de caráter econômico ou filantrópico.
D. ( ) É possível a incidência do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses 
 em que a parte, apesar de não ser a destinatária final do produto ou serviço, 
 apresenta-se em situação de vulnerabilidade. G
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Noções Preliminares 
sobre Contratos
Caro(a) aluno(a), 
Nesta aula iremos estudar temas que são verdadeiros alicerces para o estudo dos contratos. 
No final desta aula, você será capaz de compreender os tipos de contratos que podem ser 
formados com base nas características presentes em cada classificação, bem como entender 
a importância do estudo de alguns princípios contratuais para que o negócio jurídico, formado 
pelas partes, seja criado sem nenhuma irregularidade. Compreenderá também a importância 
das etapas de formação dos contratos, bem como algumas cláusulas especiais que podem ser 
inseridas nestes, como as arras e a cláusula penal. 
Para tanto, estudaremos:
 ` Conceito de Contrato;
 ` Classificação dos Contratos;
 ` Princípios Contratuais;
 ` Formação dos Contratos;
 ` Cláusula Penal;
 ` Arras.
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
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Conceito de Contrato
Quando duas ou mais pessoas pretendem celebrar um negócio, elas podem firmar um con-
trato, e é bom que assim o façam, afinal, acordos firmados “no fio do bigode” podem não acabar 
bem. Celebrar um acordo no “fio do bigode” é uma expressão antiga que significa empenhar 
a própria palavra, inclusive, sem a necessidade de qualquer instrumento escrito que obrigue a 
pessoa a cumprir o que prometeu. 
Você consegue se lembrar de algum contrato que tenha firmado e que, por confiar na pa-
lavra da outra pessoa, tenha ficado no prejuízo? 
Pois é... A formalização de contratos escritos nos auxilia caso seja necessário ajuizar uma ação 
judicial para pedir que a outra parte cumpra com a palavra empenhada no contrato, evitando 
assim prejuízos.
Qual seria, então, o conceito de contrato?
Podemos conceituar contrato como todo negócio jurídico bilateral ou plurilateral (celebrado 
por duas ou mais pessoas) que visa à criação, modificação, extinção ou conservação de direitos 
e deveres. 
Agora, para aprofundarmos um pouco mais o tema, vamos estudar a classificação dos con-
tratos. Então, mãos à obra:
Classificação dos Contratos 
Antes de iniciarmos este tópico, é importante entendermos a relevância de estudarmos essas 
classificações. Durante o nosso estudo, você perceberá que, muitas vezes, nos remeteremos a 
esses conceitos, uma vez que eles nos auxiliam a distinguir um contrato do outro e a verificar 
como cada contrato deve ser elaborado e quais as cláusulas principais que deles devem constar.
Não iremos, neste componente curricular, trazer modelos de elaboração de contratos, pois 
o objetivo é que você tenha suporte suficiente para elaborar e compreender cada cláusula, não 
ficando à mercê de modelos incompletos ou incorretos.
Quanto às obrigações assumidas 
Quanto às obrigações assumidas, o contrato seria bilateral ou unilateral. Porém, isso não tem 
a ver com o número de participantes e sim com as obrigações assumidas por eles.
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
Vamos aos exemplos para facilitar:
O contrato de compra e venda de um imóvel residencial é um contrato bilateral ou unilateral? 
Somente o comprador assume obrigação nesse contrato? O vendedor não tem a obrigação de 
transferir o imóvel para o nome do comprador? 
Então, nesse caso, podemos dizer que tanto comprador quanto vendedor assumem respon-
sabilidades, portanto estamos diante de um contrato bilateral.
Vamos pensar em um exemplo de contrato unilateral?
O que você acha do contrato de doação? O contrato de doação pura, que é aquele em que 
a pessoa que receberá a doação nada precisa fazer, é um exemplo de contrato unilateral.
Assim, podemos concluir que, para saber se um contrato é unilateral ou bilateral, devemos 
prestar atenção nas obrigações assumidas pelos contratantes. Se os dois assumiram obrigações, 
teremos um contrato bilateral. Se apenas um dos contratantes assumiu a obrigações, o contrato 
é unilateral.
Quanto à onerosidade 
Esta classificação divide os contratos da seguinte forma:
A. Contrato Gratuito ou Contrato Benéfico: é aquele em que apenas uma das partes no 
contrato sofre sacrifício em seu patrimônio. Assim, a outra parte receberá uma vantagem 
sem nada ter feito. Exemplo: contrato de doação pura. Neste, só o doador sofre sacrifício 
patrimonial.
B. Contrato Oneroso: é aquele em que todas as partes receberão vantagens e, portanto, irão 
sofrer sacrifício patrimonial. Exemplos: contrato de compra e venda, contrato de prestação 
de serviço, contrato de permuta, entre outros.
Quanto à negociação do conteúdo 
Esta classificação nos permite entender quando as partes envolvidas no contrato podem ou 
não negociar o seu conteúdo. Assim, podemos dividi-las da seguinte forma:
A. Contratos Paritários ou Negociados: são aqueles em que o conteúdo do contrato a ser 
celebrado é discutido entre as partes.
B. Contratos de Adesão: são aqueles em que uma das partes impõe o conteúdo à outra. Não 
há negociação das cláusulas contratuais, cabendo à parte que não impôs as regras apenas 
aceitar ou não o conteúdo do negócio.
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Quanto à presença de formalidades ou solenidades
Apesar de muitas vezes associarmos as palavras “formalidade” e “solenidade”, é importante 
entendermos a diferença entre elas para efeitos de classificação contratual. 
A. Contratos Informais: são aqueles que não exigem forma escrita, ou seja, podem ser cele-
brados verbalmente. Os contratos informais são a regra no Direito Civil, e podemos observar 
isso no Art. 107 do Código Civil. Vamos conferir?
Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando 
a lei expressamente a exigir.
B. Contratos Formais: são aqueles que exigem forma escrita. Exemplo: o contrato de fiança 
não pode ser celebrado de forma informal, porque exige a forma escrita.
C. Contrato Não Solene: é aquele que não exige procedimentos especiais para ser válido. 
Como exemplo podemos citar a não exigência da escritura pública lavrada no Tabelionato 
de Notas. O contrato de fiança é um contrato formal, porque exige a forma escrita, e não 
solene, porque não precisa de escritura pública para ser válido.
D. Contrato Solene: é aquele que exige um instrumento público e é sempre formal (preci-
sa ser escrito). Solenidade, no Código Civil, nem sempre diz respeito à escritura pública. 
Exemplo: o casamento é solene, porque há um procedimento a ser seguido pelo juiz de 
paz e pelo oficial registrador.
IMPORTANTE: em regra, no Direito Civil, os contratos são informais e não 
solenes. Excepcionalmente, o legislador, que é o responsável pela elabo-ração das leis, exige a formalidade ou a solenidade.
Nos casos de inobservância da formalidade e da solenidade quando a lei exige, a pena é a de 
nulidade do negócio jurídico.
O Art. 108 do Código Civil diz que a escritura pública somente é necessária nos negócios de 
alienação de imóvel com valor superior a trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no Brasil. 
Para compreendermos isso, vamos pensar na seguinte situação hipotética:
Você, como corretor de imóveis, auxilia João a comprar de José uma casa que custa R$ 
27.000,00. Após as tratativas, os dois firmam contrato de compra e venda de forma escrita, e 
João pretende levar este contrato a registro. João então pergunta à você: será que preciso ir ao 
cartório de notas lavrar uma escritura pública de compra e venda para posteriormente registrar 
o imóvel em meu nome? 
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
E agora? Qual orientação você daria a João?
Para resolver esse impasse, você deverá se lembrar da regra do Art. 108 do Código Civil e 
responder a João da seguinte forma: nos casos de compra e venda de imóvel com valor inferior 
a 30 salário-mínimos, dispensa-se a escritura pública, mas é fundamental que o contrato escrito 
que vocês celebraram seja levado a registro no Cartório de Imóveis.
Agora vamos continuar com a nossa classificação. Neste momento, você pode até estar 
pensando:
 — Nossa, essa história de classificação é um pouco chata. Preciso mesmo disso?
Aí lhe respondo:
 — Para entendermos o mundo dos contratos, é importantíssimo que tenhamos esse conheci-
mento, pois a classificação permite que possamos compreender quais cláusulas podemos 
inserir em um contrato, a razão de certas exigências legais e até se determinado contrato foi 
elaborado de maneira correta ou não. Então, preste atenção para não cair em armadilhas!
TOME NOTA: ainda com relação à informalidade de alguns contratos em espécie, 
é importante entendermos que, apesar da regra contratual não ser a forma escrita, 
é recomendável que assim procedamos quando quisermos gerar maior certeza e 
segurança ao que foi pactuado. Dessa forma, caso tenhamos problemas com relação 
ao seu cumprimento, fica muito mais fácil provarmos o que acordamos se tivermos 
um documento escrito.
Recomenda-se ainda que o contrato seja sempre assinado por duas testemunhas, a fim de 
que ele possa ser considerado um título executivo extrajudicial, conforme previsto no Art. 784, 
inciso III, do Código de Processo Civil.
Mas qual a vantagem de o contrato ser considerado um título executivo extrajudicial? Você 
sabe me dizer?
A vantagem tem a ver com o tipo de ação que o advogado pode promover quando ele ne-
cessita entrar com o processo para solicitar que o contrato seja cumprido. A assinatura de duas 
testemunhas permite o ajuizamento de uma ação de execução, em que não há necessidade de 
se discutir a existência da relação contratual por meio de um processo de conhecimento, em 
que o juiz tem que dizer de quem é o direito.
Com a assinatura de duas testemunhas, é possível entrar direto com um processo de execução, 
pulando o processo de conhecimento e avançando para atos concretos de satisfação, como 
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penhora, expropriação, cumprimento sob pena de pagamento de multa diária etc. Podemos 
concluir, portanto, que há um ganho de tempo em que esta ação tramitará. 
Bom, feitas essas considerações, vamos continuar classificando os contratos.
Quanto ao momento do cumprimento
A. Contrato Instantâneo ou de Execução Imediata: é aquele em que as obrigações devem 
ser cumpridas imediatamente após a formação do contrato. Exemplo: compra e venda 
de um imóvel à vista.
B. Contrato de Execução Diferida: é aquele que será cumprido em um momento específico, 
no futuro. Exemplo: compra e venda com pagamento por meio de cheque pós-datado.
C. Contrato de Execução Continuada ou de Trato Sucessivo: é aquele em que as obrigações 
das partes se repetem de forma cíclica no tempo. Exemplo: contrato de locação de imóveis.
Princípios Contratuais
Todo ramo do Direito possui princípios que orientam, que norteiam a sua aplicação. Os prin-
cípios, nos dizeres de Ronald Dworkin, são mandamentos de otimização e devem ser cumpridos 
na máxima intensidade possível. Os princípios podem ou não estar expressos na legislação.
Neste momento, vamos analisar alguns deles que se relacionam com a disciplina dos contratos 
e que não podemos perder de vista quando tivermos elaborando ou interpretando as cláusulas 
contratuais.
Princípio da Função Social do Contrato
Este princípio, previsto no Art. 421 do Código Civil, estabelece que a liberdade de contratar 
será exercida em razão e nos limites da função social do contrato. O principal efeito deste princí-
pio é limitar a autonomia que as partes possuem de elaborar livremente as cláusulas contratuais.
Um contrato elaborado com interesses egoísticos, que satisfaça as partes, mas prejudique 
terceiros, ferindo, por exemplo, direitos ambientais, não cumpre a sua função social.
No caso de ofensa ao princípio da função social do contrato, o juiz pode impor, entre outras, 
as seguintes medidas: revisão contratual, rescisão do contrato, pagamento de indenização, im-
posição de deveres.
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
Efeitos do Princípio da Função Social do Contrato
A. Eficácia interna: são os efeitos que esse princípio produz no negócio celebrado entre os 
próprios contratantes. Por exemplo, um contrato que desrespeita o meio ambiente; em 
que ocorre uma onerosidade excessiva superveniente para uma das partes, ou seja, nos 
casos em que a prestação a que alguma das partes estiver submetida se tornar excessi-
vamente onerosa, com extrema desvantagem para outra, em virtude de acontecimentos 
extraordinários que ocorreram após a celebração do contrato. 
O contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas, pois o contrato injusto viola 
a sua própria razão de ser. Assim, todo contrato injusto viola o princípio da função social 
do contrato.
B. Eficácia externa: são os efeitos que esse princípio produz para fora do contrato, atingindo 
terceiros que não participaram da relação contratual. Para entender melhor esse efeito, 
sugiro que você leia o leading case que envolveu o cantor Zeca Pagodinho e o aliciamento 
praticado pela empresa Brahma. 
Ocorre que, na vigência do contrato que o cantor mantinha com a Nova Schin, a empresa 
Brahma se comprometeu a pagar eventual indenização que este viesse a ter que arcar, 
pela gravação de campanha publicitária, com referência direta à campanha produzida 
anteriormente pela Nova Schin.
Perceba que, neste caso, não existia qualquer relação contratual entre as cervejarias, mas, 
mesmo assim, houve a condenação da empresa Brahma, que teve que pagar à Nova Schin 
a importância que Zeca Pagodinho receberia durante dois anos de contrato. Isso aconteceu 
porque foi aplicado ao caso o princípio da função social do contrato, na sua eficácia externa.
SAIBA MAIS: é possível encontrar a íntegra da decisão do Tribunal 
de Justiça de São Paulo neste link: http://www.flaviotartuce.adv.
br/assets/uploads/jurisprudencias/201309111502420.zecapa-
godinho_acordao_schinxbrahma.pdf
Princípio da Boa-Fé Objetiva
O princípio da boa-fé objetiva exige que os contratantes mantenham em suas condutas pa-
drões sociais de lisura, honestidade, correção, ética. O objetivo é não frustrar a legítima confiança 
da outra parte. Trata-se, portanto, do princípio que impõe o dever de bom comportamento aos 
contratantes em todas as fases contratuais: antes da formação do contrato, durante a sua exe-
cução e após a sua extinção. 
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O princípio da boa-fé objetiva gera deveres anexos ao contrato. Deveres anexos são aqueles 
deveres de lealdade, eticidade, que não foram pactuados de forma escrita pelas partes, mas que 
precisam ser por elas respeitados, sob pena de violação da boa-fé objetiva e responsabilização.Vamos analisar um caso julgado pelo Tribunal de Justiça para verificar a aplicação prática 
deste princípio.
Um casal vendeu um imóvel e, após a venda, o comprador deixou de pagar o condomínio. 
O condomínio, diante da inadimplência, ajuizou ação de cobrança em face do casal e não do 
atual proprietário. O casal alegou em sua defesa a venda do bem. Após alguns anos, o casal se 
divorciou e a esposa requereu a anulação da venda do imóvel pela ausência de vênia conjugal 
(instituto que iremos estudar em tópico específico, mas que, em linhas gerais, significa a concor-
dância do cônjuge para alienação de imóveis). No caso relatado, a atitude da esposa revela um 
comportamento contraditório, violador da boa-fé, uma vez que, para se eximir do pagamento 
da dívida do condomínio, ela alegou a venda do bem e depois, quando lhe convinha, alegou que 
não havia manifestado sua concordância com essa alienação.
Princípio da Autonomia Privada
É o princípio que permite que as partes definam livremente o conteúdo e as consequências que 
serão produzidas pelo contrato, podendo, inclusive, elaborar contratos atípicos, cuja nomencla-
tura e principais características não estão previstas em lei, mas são frutos da nossa autonomia de 
poder autorregulamentar a esfera privada. No entanto, esse poder de autorregulamentação deve 
observar alguns limites, que são: não fazer aquilo que é vedado pela lei e observar os princípios, 
já estudados, de função social e boa-fé objetiva.
Princípio da Força Obrigatória
Também conhecido como pacta sunt servanda, é o princípio que impõe aos contratantes a 
exigência de cumprimento das obrigações assumidas, pois o contrato cria uma norma jurídica 
individual entre as partes. Assim, se em um contrato uma parte descumpre a obrigação, a outra 
parte terá, como regra, duas opções: exigir o cumprimento da prestação que foi inadimplida ou 
pedir a resolução do contrato.
 No entanto, o princípio da força obrigatória dos contratos também encontra limitações 
nos princípios da função social e da boa-fé objetiva. Como exemplo podemos citar a teoria do 
adimplemento substancial. Essa teoria é invocada para reduzir os direitos do credor diante do 
inadimplemento do devedor, ou seja, se a parte devedora cumpriu quase tudo (eram 24 parcelas, 
e ela pagou 22), então, neste caso, o credor não terá o direito de exigir a resolução do contrato. 
Isso porque a resolução do contrato é considerada uma medida muito drástica, de modo que 
há uma proteção ao devedor, impedindo a rescisão contratual, restando ao credor a cobrança 
das parcelas restantes. 
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
Formação dos Contratos
Fase de Negociações Preliminares
A fase de negociações preliminares é a primeira fase para a formação do contrato civil. Ela é 
conhecida como fase de tratativas ou de pontuação. Nessa fase, as partes manifestam o interesse 
em contratar, mas não se comprometem, ou seja, não formalizam proposta. 
Como se trata de debates e negociações preliminares, os participantes não estão obrigados 
a celebrar o contrato definitivo, porém, caso ocorra violação do princípio da boa-fé objetiva 
(quebrando a confiança depositada, por exemplo), é possível que ocorra a responsabilização da 
parte que tenha violado esse dever de eticidade.
Vejamos o que diz o Art. 422 do Código Civil:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em 
sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 
Fase de Proposta e Aceitação 
A segunda fase para a formação do contrato é a proposta e aceitação. A proposta é a oferta, 
a manifestação de vontade por meio da qual uma pessoa convida outra a celebrar um contrato. 
A proposta vincula aquele que propôs, ou seja, o obriga a contratar. Portanto, ela deve ser séria, 
clara, precisa e definitiva. Se envolver relação de consumo, também deve assegurar informações 
ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, riscos etc.
Aceitação é a declaração de vontade expressa ou tácita (aquela em que o silêncio da parte é 
válido como aceitação), em que o aceitante manifesta, dentro do prazo, sua concordância com 
a proposta. 
Contrato Preliminar
A realização do contrato preliminar é a terceira fase para a formação do contrato definitivo. 
É com o contrato preliminar que as partes assumem o compromisso de contratar.
O Art. 462 do Código Civil determina que o contrato preliminar deve conter todos os requisitos 
do contrato definitivo (agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma 
prescrita ou não proibida pela lei), exceto a forma, porque o contrato preliminar tem a forma livre, 
o que significa dizer que ele pode ser realizado até verbalmente. O melhor exemplo de contrato 
preliminar é o compromisso (promessa) de compra e venda.
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Atenção, corretor! Isso é muito importante!
TOME NOTA: quando se tratar de compromisso de compra e venda de bem imóvel, 
este deve ser, no mínimo, feito por escrito para que seja possível registrá-lo. 
Existe uma distinção importante entre o compromisso que se leva a registro no Cartório de 
Registro de Imóveis e o que não é levado a registro. O compromisso de compra e venda com 
registro gera a oponibilidade erga omnes (expressão latina que significa “contra todos”), ou seja, 
o direito à adjudicação compulsória pode ser exercido em face de qualquer pessoa, não apenas 
do vendedor. A adjudicação compulsória significa a possibilidade de requerer o bem para si. 
Sem o registro do contrato preliminar a eficácia é obrigacional e a oponibilidade é entre as 
partes, ou seja, o direito à adjudicação compulsória só pode ser exercido em face do vendedor. 
Você pode aprofundar seus estudos por meio da leitura dessas regras, que estão dispostas no 
Art. 1.417 e Art. 1.418 do Código Civil.
 Contrato Definitivo
Esta é a última fase da formação do contrato, portanto é a partir daqui que o contrato estará 
aperfeiçoado, gerando todas as suas consequências. Não se esqueça de algumas regras impor-
tantes, já estudadas, e que precisam ser observadas, neste momento, para a formação de um 
contrato válido.
 X Aplicabilidade do Art. 108 do Código Civil (agente capaz, objeto lícito, possível, 
determinado ou determinável, forma prescrita ou não proibida pela lei);
 X A regra nos contratos é a forma livre. A exceção são os contratos envolvendo imóveis;
 X Os contratos envolvendo imóveis com valor inferior a 30 salários-mínimos 
devem ser realizados por escrito, para que possam ser levados a registro;
 X Os contratos envolvendo imóveis com valor superior a 30 salários-mínimos 
devem ser realizados por meio de escritura pública.
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
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Cláusula Penal
A cláusula penal pode estar inserida em um contrato (como uma cláusula) ou prevista em 
instrumento separado (contrato acessório ao principal). Nela, se estipula, previamente, o valor 
da indenização que deverá ser paga pela parte contratante que não cumprir, culposamente, a 
obrigação.
A cláusula penal também pode ser chamada de multa convencional, multa contratual ou 
pena convencional.
IMPORTANTE: a Lei nº 13.786/2018, que alterou a lei de incorporação imo-
biliária, trouxe uma série de regulamentações sobre a cláusula penal nos 
contratos que envolvem a promessa de compra e venda de empreendi-
mentos imobiliários. Assim, iremos aprofundar o estudo do tema quando 
tratarmos sobre a Lei de Incorporação Imobiliária.
Arras
É uma quantia, em dinheiro, ou outro bem móvel, que um dos contratantes entrega ao outro 
para concluir o contrato e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação. 
Não existe na lei um percentual ou valor fixo para as arras. A estipulação é sempre fixada pela 
vontade das partes, no exercício da autonomia privada.
A estipulação das arras é sempre uma opção das partes. O objetivo é reforçaro cumprimento 
do contrato e confirmar a intenção das partes (vontade de contratar). 
O valor fixado pelas arras, em regra, importa como adiantamento da prestação (parte do 
pagamento), por isso é conhecida como sinal. 
IMPORTANTE: é possível que ambos os contratantes ofereçam arras 
(arras recíprocas). Exemplo: compra e venda de diamante, uma parte dá 
um sinal em dinheiro e a outra parte em diamantes.
Não é possível que uma terceira pessoa ofereça arras. Qualquer valor oferecido por terceiro 
importará em garantia/caução, não em arras, uma vez que o terceiro não é devedor.
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
TOME NOTA: vale ressaltar que muitas vezes os contratos imobiliários não utilizam 
a terminologia “arras”, optando-se por “sinal de negócio”; “princípio de pagamento”; 
“direito de arrependimento”. Porém, é importante, mesmo que a nomenclatura 
utilizada seja outra, identificarmos dentro do contrato qual espécie de arras foi 
pactuada (tema que iremos estudar na sequência), pois as consequências jurídicas 
são diferentes para cada uma delas.
 Consequência de Inexecução das Arras
A. Inexecução por parte de quem ofereceu arras: a pessoa perderá o valor das arras a favor 
de quem recebeu, que poderá tratar o contrato como desfeito.
B. Inexecução por parte de quem recebeu arras: a pessoa tem que devolver o valor das arras 
em dobro, com atualização monetária, juros e honorários de advogado (quando verificada 
a EFETIVA atuação). 
Espécies de Arras
A. Arras Confirmatórias: são aquelas estipuladas quando o contrato não prevê direito de arre-
pendimento. Elas confirmam a força do contrato. Como não caracterizam como penitência, 
a parte inocente pode exigir indenização complementar (Art. 418 e Art. 419 do Código 
Civil). Se ocorrer caso fortuito, força maior, distrato ou outro motivo de impossibilidade 
não culposa, as arras devem ser devolvidas.
B. Arras Penitenciais: são aquelas estipuladas no contrato com o objetivo de permitir que as 
partes possam desistir da obrigação combinada caso queiram e, se isso ocorrer, o valor das 
arras penitenciais já funciona como perdas e danos. As arras penitenciais são estipuladas 
quando o contrato prevê direito de arrependimento. Se a parte que deu as arras decidir 
não cumprir o contrato (exercer seu direito de arrependimento), ela perderá as arras dadas. 
Agora, se a parte que recebeu as arras decidir não cumprir o contrato (exercer seu direito 
de arrependimento), ela deverá devolver as arras mais o equivalente.
IMPORTANTE: o que define a natureza das arras é a previsão ou não do 
direito de arrependimento. No silêncio do contrato, como regra, não há 
direito de arrependimento.
Portanto, as arras penitenciais são sempre uma exceção, precisam de cláusula expressa no 
contrato ou previsão legal. 
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Síntese da aula
 ` Contrato é todo negócio jurídico celebrado por duas ou mais pessoas que visa 
à criação, modificação, extinção ou conservação de direitos e deveres;
 ` O contrato deve ser um instrumento de trocas úteis e justas, pois o contrato injusto viola 
a sua própria razão de ser e assim desrespeita o princípio da função social do contrato;
 ` O principal efeito do princípio da função social do contrato é limitar a autonomia 
que as partes possuem de elaborar livremente as cláusulas contratuais;
 ` O princípio da boa-fé contratual impõe o dever de bom comportamento 
aos contratantes em todas as fases contratuais;
 ` O princípio da autonomia privada permite que as partes definam livremente 
o conteúdo e as consequências que serão produzidas pelo contrato;
 ` Para compreender os tipos de contratos, é preciso estudar as 
características presentes nas classificações analisadas nesta aula; 
 ` É possível observar que a formação de contratos tem quatro etapas: 
fase das negociações preliminares; fase da proposta e aceitação; 
fase do contrato preliminar; e fase do contrato definitivo;
 ` É possível estabelecer o valor da indenização que deverá ser paga pela parte 
contratante que não cumprir, culposamente, a obrigação inserindo-se uma cláusula 
penal no contrato ou estipulando sua previsão em instrumento separado;
 ` Chamamos de arras – sinal e princípio de pagamento – a quantia, em 
dinheiro, ou outro bem móvel que um dos contratantes entrega ao outro para 
concluir o contrato ou assegurar o pontual cumprimento da obrigação.
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
Exercícios
Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisar a matéria.
 1. (Questão Adaptada Prova TJ-SC – 2012 – TJ-SC – Titular de Serviços de Notas 
e de Registros – Provimento). Sobre os contratos é correto afirmar: 
A. ( ) Os contratantes são obrigados a guardar os princípios da boa-fé 
 e da probidade apenas na conclusão dos contratos.
B. ( ) São lícitas as cláusulas de renúncia antecipada a direitos 
 pelo aderente nos contratos de adesão.
C. ( ) É ilícita a estipulação de contratos atípicos, mesmo observadas 
 as normas gerais fixadas pelo Código Civil.
D. ( ) A função social do contrato limita a liberdade de contratar.
 2. (Prova: CESPE – 2016 – TCE-PA – Auditor de Controle Externo – Área Fiscalização – Direito) 
A respeito das obrigações, dos contratos e dos atos unilaterais, julgue o item que se segue: 
 O adimplemento substancial do contrato tem sido reconhecido como 
impedimento à resolução unilateral, havendo ou não cláusula expressa.
A. ( ) Certo.
B. ( ) Errado.
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 3. (Questão adaptada. Prova: VUNESP – 2016 – TJ-SP – Titular de Serviços de Notas e de 
Registros - Provimento) O contrato preliminar, tal como regulado no Código Civil: 
A. ( ) O contrato preliminar, exceto a forma, deve conter todos os 
 requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
B. ( ) Pode deixar para o futuro, na promessa de venda, a determinação do preço.
C. ( ) É privado de efeito enquanto não levado ao registro competente.
D. ( ) Em razão de conveniência e oportunidade, podem as contratantes desistir do negócio, 
 por qualquer razão, considerando o princípio da liberdade contratual, o qual assegura 
 às partes a desistência, motivo pelo qual não há que se falar em indenização.
 4. (Questão adaptada. Prova FGV – 2015 – Prefeitura de Niterói – RJ – Fiscal de Tributos) Fabrício 
celebrou contrato de promessa de compra e venda de um terreno com Milena. O contrato foi 
pactuado por escritura pública e o pagamento foi convencionado em trinta e seis parcelas mensais, 
com uma entrada no ato da escritura a título de arras, sem previsão do direito de arrependimento. 
Após o pagamento da sétima parcela, Fabrício restou inadimplente durante oito meses, o que fez 
com que Milena pleiteasse a rescisão do contrato. Considerando que não houve qualquer referência 
à natureza das arras, é correto afirmar que: 
A. ( ) Além de reter as arras, Milena tem direito à indenização suplementar.
B. ( ) Todos os valores pagos por Fabrício devem ser restituídos 
 para evitar um enriquecimento indevido de Milena.
C. ( ) Milena tem direito tão somente a reter as arras pagas por Fabrício.
D. ( ) Como se trata de arras confirmatórias, Milena não tem direito a rescindir 
 o contrato, podendo apenas cobrar os valores devidos por Fabrício.
 5. A multa estipulada em contrato que tenha por objetivo evitar o inadimplemento da obrigação 
principal é denominada:
A. ( ) Perdas e danos.
B. ( ) Arras Penitenciais.
C. ( ) Arras Confirmatórias.
D. ( ) Cláusula Penal. G
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Aula 2
Noções Preliminares 
sobre Contratos
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Contratos em Espécie
Caro(a) aluno(a), nesta aula iremos estudar as principais espécies de contratos previstos no 
Código Civil. No final desta aula você será capaz de diferenciá-las, reconhecer suas característicase compreender as hipóteses em que eles podem ser aplicados, principalmente na área imobiliária. 
Para isso, estudaremos:
 ` Contratos em espécie;
 ` Contrato de Corretagem;
 ` Contrato de Compra e Venda;
 ` Contrato de Empréstimo;
 ` Contrato de Fiança;
 ` Contrato de Mandato;
 ` Contrato de Prestação de Serviços.
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Aula 3
Contratos em Espécie
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Contrato de Corretagem
Imagine que você é procurado por Joaquim, que é dono de um terreno localizado no centro 
da cidade de São Sebastião-SP e pede seu auxílio profissional para encontrar um comprador 
para este imóvel. Você, então, resolve ajudar Joaquim e, para isso, decide celebrar com ele um 
contrato. Que espécie de contrato você celebraria? 
O Código Civil traz uma espécie de contrato, nos artigos de 722 a 729, por meio do qual uma 
pessoa não ligada à outra por qualquer relação de dependência se obriga a obter para a pessoa 
que o contrata um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Esse é o contrato de 
corretagem. 
Normalmente, associamos a corretagem ao corretor de imóveis. No entanto, há outras es-
pécies de corretagem, como é o caso do corretor de ações na Bolsa de Valores ou o corretor 
de mercadorias (bens móveis).
Vamos então entender mais sobre este tipo de contrato?
O contrato de corretagem é informal, portanto pode ser celebrado de forma escrita ou verbal. 
Como remuneração pelo serviço prestado o corretor receberá a comissão de corretagem, 
que é o pagamento de uma quantia que deve estar prevista na lei ou no contrato. Se não estiver 
prevista em nenhum dos dois, o Art. 724 do Código Civil orienta que deve ser arbitrada segundo 
a natureza do negócio e os usos locais.
No caso da venda de imóveis, não há lei estipulando o valor da corretagem, portanto, se ela 
não for fixada em contrato, normalmente, aplica-se a tabela do CRECI, que prevê de 6% a 8% do 
valor do imóvel urbano.
 A responsabilidade de pagar a corretagem é daquele que contrata os serviços. No entanto, o 
contrato pode dispor de forma diversa, prevendo, por exemplo, que comprador e devedor irão 
dividir o pagamento.
Agora, vamos analisar um recente caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, a fim de 
visualizarmos na prática a aplicação deste tipo de contrato.
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Aula 3
Contratos em Espécie
João, corretor de imóveis, celebrou com Pedro um contrato de corretagem para venda de 
um terreno. João, no entanto, encontrou um interessado em fazer um contrato de parceria 
para loteamento urbano. O interessado faria o loteamento do terreno e a venda dos lotes, em 
troca do pagamento de metade do valor arrecadado com a futura comercialização das unidades 
para os interessados. 
Em razão da atividade desempenhada por João, o contrato de parceria para loteamento foi 
celebrado. 
Como não ocorreu a venda do terreno, conforme constou no contrato de corretagem, Pedro 
(contratante do serviço de corretagem) se negou a efetuar o pagamento da comissão ao corretor. 
Você acha que o contratante agiu corretamente? É ou não devida a comissão de corretagem 
na hipótese mencionada? Para responder a essas perguntas, leia o resumo do julgado:
IMPORTANTE: é devida a comissão de corretagem ainda que o resultado 
útil da intermediação imobiliária seja negócio de natureza diversa da ini-
cialmente contratada. 
STJ. 3ª Turma. REsp 1765004-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. 
Acd. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 27/11/2018.
Assim, é possível observar, pela análise do julgado, que será devida a comissão de corretagem 
se, em virtude do trabalho do corretor, ocorrer a aproximação das partes, ainda que de forma 
diferente da originalmente prevista no contrato.
TOME NOTA: o Art. 726 do Código Civil prevê que, se iniciado e concluído o negócio 
diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, 
por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à 
remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se 
comprovada sua inércia ou ociosidade. Portanto, caso o corretor nada faça durante 
a execução da mediação, ele não terá direito a remuneração, ainda que se tenha 
pactuado a cláusula de exclusividade.
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Contrato de Compra e Venda 
É o contrato pelo qual uma pessoa se compromete a transferir a propriedade de um bem 
móvel ou imóvel à outra pessoa mediante o pagamento de determinado preço em dinheiro. 
Primeiro se paga o preço e depois se entrega o bem. O comprador nunca poderá exigir a 
entrega do bem antes de pagar o preço. 
O contrato de compra e venda transfere a propriedade?
Não. Nenhum contrato, no Direito Brasileiro, transfere a propriedade. A propriedade se trans-
fere, no caso de bens móveis, com a tradição, que significa a entrega do bem e, no caso de bens 
imóveis, com o registro no cartório de registro de imóveis.
Seguem algumas características do contrato de compra e venda:
 X É um contrato bilateral, pois gera obrigações para ambas as partes. O comprador 
tem a obrigação de pagar o preço e o vendedor de entregar o bem;
 X É sempre um contrato oneroso, pois gera sacrifício patrimonial para ambas as partes;
 X É um contrato consensual, pois é formado a partir do acordo de vontade das partes;
 X É um contrato informal como regra, mas devemos lembrar das exceções de formalidade 
e solenidade (já estudadas) relativas aos contratos de compra e venda de bens imóveis;
 X Como todo contrato, deve ser realizado por pessoas capazes 
e que tenham legitimidade para celebrá-lo. 
TOME NOTA: nos contratos envolvendo imóveis de pessoas casadas, nenhum dos 
cônjuges pode, sem autorização do outro, vender ou gravar de ônus real os bens 
imóveis sem a autorização do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta 
de bens. Caso a venda seja realizada sem a autorização do outro cônjuge, falaremos 
em ausência de legitimidade e o contrato pode ser anulado.
Você sabe o que é gravar de ônus real? É oferecer o bem em garantia, como a hipoteca. Mas 
não se preocupe, pois esse tema será estudado na aula sobre Direitos Reais de Garantia. 
Continuando, a autorização do cônjuge é chamada de vênia conjugal ou outorga uxória/marital 
(são expressões sinônimas). É de suma importância observar que a vênia conjugal é exigida para 
bens particulares (aqueles que pertencem a só um dos cônjuges), pois, nos bens comuns (que 
pertencem aos dois), eles devem constar no contrato como vendedores.
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Aula 3
Contratos em Espécie
Preço
O preço do bem é um elemento essencial no contrato de compra e venda, uma vez que sem 
ele o contrato se torna de doação, deixando de ser de compra e venda. 
Venda ad corpus e ad mensuram 
Esta classificação, prevista no Art. 500 e no Art. 501 do Código Civil, só é utilizada para a 
compra e venda de bens imóveis.
A. Venda ad mensuram
A venda ad mensuram é aquela em que o preço do imóvel é proporcional à extensão da área 
vendida. 
Agora, o que acontece se depois da venda o comprador descobrir que o imóvel foi vendido 
com medida inferior à anunciada?
Nesse caso, há três opções, sendo a primeira delas obrigatória. Assim, somente são exigíveis 
as demais na impossibilidade da primeira. 
 X 1ª Opção: o adquirente poderá exigir o complemento da área; 
 X 2ª Opção: o adquirente poderá exigir o abatimento proporcional no preço; 
 X 3ª Opção: o adquirente poderá exigir o desfazimento do negócio.
IMPORTANTE: se a diferença for de até 1/20 (5%) da área total anunciada, 
presume-se que a referência às dimensões no contrato foi simplesmen-
te enunciativa e o comprador nada pode reclamar. Esse é o princípio do 
desprezo do mínimo. 
Mas cuidado! 
Essa presunção é relativa e admite prova em contrário. O comprador pode provar que, em 
tais circunstâncias, não teria realizado o negócio e invocar uma das soluções estudadas acima.
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Agora vamos pensar na hipótese inversa? 
Se a dimensão do imóvel que o comprador adquiriu for superior ao pactuado, caberá ao ven-
dedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida e, neste caso, caberá 
ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
Observação 1
Nesse caso, não há ordem entre as opções, como na hipótese acima de venda do imóvel com 
metragem inferior ao contratado;
Observação 2
Não importa se a diferença é inferior a 1/20 (5%) da área. 
B. Venda ad corpus 
A venda ad corpus é aquela em que a área adquirida é certa e determinada, e o pagamento 
se dá pelo bem na situação em que se encontra, não importando as suas medidas. Se houver 
diferença da metragem, tanto para mais quanto para menos, o comprador e o vendedor não 
poderão pleitear qualquer direito. 
Essa venda implica uma presunção absoluta de que as partes conheçam o objeto do contrato, 
sua extensão e dimensão. O uso da expressão “mais ou menos 300 m²” é indicativo de venda 
ad corpus. 
Venda de Bens em Condomínio Geral
Antes de abordarmos esse assunto, é importante deixar claro que não estamos falando, neste 
momento, de condomínio edilício (de prédios ou residências) e sim da propriedade que é titula-
rizada conjuntamente por várias pessoas, chamada de condomínio geral (Art. 1.314 e Art. 1.330 
do Código Civil). 
No condomínio edilício, há partes comuns e partes exclusivas; no condomínio comum, não 
há partes exclusivas, pois todos detêm a propriedade em comum. 
Então vamos lá! 
No condomínio geral, se um dos proprietários desejar vender a sua cota a um estranho, de-
verá antes oferecê-la aos demais condôminos, em igualdade de condições, ou seja, pelo mesmo 
preço, prazos, garantias etc. Essa obrigatoriedade existe quando o bem for indivisível e quando se 
tratar de alienação onerosa (só na compra e venda). Assim, ela não existe em caso de alienação 
gratuita (doação).
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Aula 3
Contratos em Espécie
IMPORTANTE: se as partes fizerem uma compra e venda disfarçada como 
doação, estará caracterizada a simulação e o contrato será nulo. O con-
dômino prejudicado em seu direito de preferência poderá exercê-lo em 
juízo, no prazo decadencial de 180 dias, depositando o valor pago pelo 
bem (Art. 504 do Código Civil).
TOME NOTA: não existe direito de preferência no condomínio edilício, porque há 
um caráter de exclusividade na titularidade das unidades.
Agora vamos analisar um caso concreto, julgado no ano de 2015 pelo Superior Tribunal de 
Justiça, para visualizarmos como este estudo é importante na prática? 
RESUMO DO JULGADO
O condômino que desejar alienar a fração ideal de bem imóvel divisível em 
estado de indivisão deverá dar preferência na aquisição ao comunheiro.
STJ. 4ª Turma. REsp 1207129-MG, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado 
em 16/06/2015.
Imagine que dois irmãos tenham recebido, por testamento, a propriedade de uma fazenda 
e que, em um determinado dia, um dos irmãos resolva, sem comunicar o outro, vender a sua 
parte para outra pessoa. 
O irmão que não foi comunicado se sentiu prejudicado porque não foi oferecida a ele a 
oportunidade de comprar a parte do outro irmão, e agora ele teria que conviver com um estra-
nho em sua propriedade. Por isso, ele ajuizou uma ação e pleiteou que fosse aplicado ao caso o 
Art. 504 do Código Civil (artigo que estudamos anteriormente). O outro irmão alegou que a fazenda 
não era um bem indivisível e que, portanto, era inaplicável o direito de preferência do Art. 504.
O que o Superior Tribunal de Justiça decidiu nesse caso? 
Ele disse que, mesmo a fazenda sendo divisível, como pertencia aos dois irmãos, ela estava 
em “estado de indivisão” e, assim, deveria ser garantido o direito de preferência. 
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Cláusulas Especiais do Contrato de Compra e Venda 
São cláusulas que podem ser inseridas pelo comprador ou vendedor no contrato de compra 
e venda e que são capazes de gerar obrigações, se ocorrer no caso concreto a hipótese inserida 
na cláusula contratual. 
Dessa forma, podemos dizer que são cláusulas em que as partes submetem a eficácia do 
negócio jurídico a um evento futuro e incerto. 
A. Cláusula de Preferência ou de Preempção ou de Prelação
É a cláusula especial da compra e venda pela qual o comprador de bem, móvel ou imóvel, 
está obrigado a oferecê-lo ao vendedor, caso deseje futuramente vender ou dar o bem em pa-
gamento a uma terceira pessoa. 
Como estudamos anteriormente, no caso de condomínio geral, o direito de preferência já 
está previsto na lei e aquele que foi prejudicado pode requerer a adjudicação para si (adjudicar 
significa pedir ao juiz, por meio de ação judicial, que lhe entregue o bem). 
Essa ação de adjudicação compulsória tem oponibilidade erga omnes (contra todos), o que 
significa dizer que, se o bem tiver sido vendido a um terceiro, o condômino prejudicado, pelo 
desrespeito ao direito de preferência, poderá requerer ao juiz que lhe entregue o bem. 
Agora, no caso de um contrato de compra e venda em que foi inserida a cláusula de prefe-
rência, o prejudicado pode apenas reclamar indenização pelas perdas e danos, mas não pode 
depositar o preço e requerer em juízo o bem para si. 
TOME NOTA: é muito importante que você saiba, dada a sua formação como corretor, 
que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8425/1991) prevê o direito de preferência no Art. 33. 
Observe ainda que, se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel, haverá 
a oponibilidade erga omnes, e o locatário prejudicado poderá, depositando o preço, requerer em 
juízo a adjudicação compulsória do imóvel que já havia sido vendido a terceiro. 
B. Cláusula de Retrovenda
É uma cláusula especial que pode ser inserida no contrato de compra e venda de bem imóvel 
em que o vendedor reserva para si o direito de readquirir a coisa vendida, dentro de certo prazo 
e restituindo o preço pago e as despesas do comprador. 
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Aula 3
Contratos em Espécie
IMPORTANTE: na cláusula de preempção ou preferência, o vendedor não 
pode forçar o comprador a lhe revender o bem. Já na cláusula de retrovenda, 
ele pode forçar o comprador a lhe revender o imóvel por meio da ação de 
consignação em pagamento, desde que deposite o valor integral do bem. 
É importante saber também que há prazo para o exercício desse direito, que é de no máximo 
três anos.
Outro detalhe dessas cláusulas especiais que estamos estudando é que a cláusula de preemp-
ção ou preferência pode ser utilizada nos contratos de compra e venda tanto de bens móveis 
quanto de bens imóveis, e a cláusula de retrovenda só pode ser utilizada nos contratos envol-
vendo bens imóveis.
 Contrato de Empréstimo
O contrato de empréstimo é aquele em que uma pessoa entrega de forma gratuita e temporária 
uma coisa infungível (insubstituível) ou fungível (substituível) a outra pessoa, que se compromete 
a devolver a mesma coisa ou outra do mesmo gênero, qualidade e quantidade.
Há dois tipos de contrato de empréstimo: o contrato de comodato e o contrato de mútuo.
Seguem algumas características do contrato de empréstimo:
 X O contrato de empréstimo só se considera formado 
a partir da entrega da coisa (tradição);
 X É um contrato unilateral, pois, após sua formação, só o 
comodatário ou o mutuário é que possuem obrigações;
 X É um contrato gratuito, em regra. O contrato de comodato é sempre gratuito, uma 
vez que, se for estipulada remuneração, ele será transformado em um contrato 
de locação. O contrato de mútuo é, em regra, gratuito, mas, excepcionalmente, 
poderá ser oneroso (será oneroso quando estivermos diante de mútuo feneratício, 
aquele que tem finalidade econômica, quem empresta para lucrar);
 X É um contrato temporário, porque tem como objetivo a transferência temporária 
da posse do bem. Pode ser celebrado por prazo determinado ou indeterminado;
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 X É umcontrato informal, ou seja, não é exigida qualquer 
solenidade ou formalidade para sua elaboração;
 X É um contrato pessoal, porque leva em conta a parte contratada, 
uma vez que é celebrado com base na confiança. 
Comodato
 O comodato é, em regra, um empréstimo de coisas infungíveis (insubstituíveis), como, por 
exemplo, de um imóvel. No entanto, excepcionalmente admite-se o comodato de coisas fungíveis, 
como o utilizado para fins de ornamentação, exposição, enfeite. 
O comodato é considerado um empréstimo de uso e não de consumo, pois ao final o co-
modatário deve restituir o mesmo bem que lhe foi entregue pelo comodante. É apenas uma 
transferência da posse sobre o bem. 
A. Fim do contrato de Comodato
 9 Quando o contrato é celebrado por prazo determinado, a mora (atraso na devolução 
do bem) será automática, devendo o comodatário restituir a coisa, independentemente 
de notificação;
 9 Quando o contrato é celebrado por prazo indeterminado, o comodatário somente 
poderá ser considerado em atraso no dever de restituir a coisa após ser notificado. Essa 
notificação deve conceder prazo razoável, levando-se em consideração a finalidade 
do comodato e o tempo já transcorrido.
Exemplo: João emprestou a casa de praia para um amigo descansar por alguns dias. 
A posse do comodatário (amigo) é justa. Após a notificação para desocupar o imóvel, 
se o amigo permanecer na casa, sua posse passa a ser injusta, sendo possível retirá-lo 
por meio de ação judicial.
B. Obrigações do Comodatário 
 9 Obrigação de usar o bem de forma adequada: o uso da coisa é restrito ao que foi esti-
pulado em contrato. O uso do bem para finalidade diversa permite a rescisão contratual 
antecipada e pedido de indenização por perdas e danos. Exemplo: João emprestou o 
automóvel para ir estudar, mas usa de forma diversa, para uma competição de rally;
 9 Dever de conservar a coisa: o comodatário tem a obrigação de conservar a coisa 
como se fosse sua, deve arcar com todas as despesas necessárias ao seu uso, ao gozo 
da coisa e jamais poderá cobrar do comodante esses gastos;
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Aula 3
Contratos em Espécie
 9 Dever de restituir a coisa: conforme dispõem os artigos de 238 a 242 do Código Civil, 
a coisa perece para o dono. O dono da coisa é o comodante, ou seja, se a coisa se 
perder antes de vencido o prazo, deve ser observado se o comodatário agiu ou não 
com culpa. Se a perda for culposa, ele responderá pelo valor da coisa que se perdeu, 
mais indenização por perdas e danos. No entanto, se a perda for em virtude de um 
caso fortuito, por exemplo o roubo do automóvel, o prejuízo será do dono. 
Agora, se a perda for depois de vencido o prazo (do contrato ou notificação), aplica-se a regra 
do Art. 399 do Código Civil, que estabelece ser, em regra, de responsabilidade do devedor, mesmo 
na hipótese de caso fortuito ou força maior, já que a mora gera o agravamento da responsabilidade. 
IMPORTANTE: quando o devedor (comodatário) estiver em mora, o como-
dante poderá arbitrar e cobrar um valor a título de aluguel (chama-se de 
aluguel-pena). Trata-se de uma pena civil, que não converte o comodato 
em locação, sendo apenas uma forma de punição. 
O Superior Tribunal de Justiça tem decisão no sentido de que o aluguel-pena não pode ul-
trapassar o dobro da média de mercado do aluguel, sob pena de enriquecimento sem causa. Se 
o valor for abusivo, poderá ser reduzido equitativamente pelo juiz.
Mútuo
É o contrato de empréstimo de coisas fungíveis (substituíveis) entre si. É uma espécie de 
empréstimo, portanto é gratuito e temporário. É conhecido como empréstimo de consumo, 
porque o mútuo implica a transferência da propriedade, havendo autorização para disposição e 
destruição do bem. Ao final do contrato, o mutuário tem a obrigação de devolver outro bem, do 
mesmo gênero, qualidade e quantidade.
A. Garantia de Restituição
O mutuante pode exigir garantia de restituição do bem na formação do contrato e durante 
sua execução, se o mutuário sofrer notória mudança na sua situação econômica.
B. Mútuo Feneratício
É o mútuo com finalidade econômica, ou seja, no qual haverá o pagamento de uma remu-
neração ao mutuante, como no empréstimo realizado por instituição financeira. 
O Art. 591 do Código Civil prevê que, se o mútuo tiver finalidade econômica, presumem-se 
devidos os juros, que podem ser moratórios ou compensatórios.
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Os juros são frutos civis, devidos em razão da exploração econômica de bens. Neste ponto, 
é importante diferenciarmos juros moratórios de juros compensatórios:
 9 Juros Moratórios: são aqueles devidos em virtude do atraso no cumprimento de 
uma obrigação. A taxa aplicada pelo Superior Tribunal de Justiça é a SELIC (uma taxa 
composta, que implica juros e correção monetária). É uma taxa variável.
 9 Juros Compensatórios: são aqueles que decorrem do uso consentido do capital, do 
“empréstimo de dinheiro a juro”. 
Os contratos bancários não estão limitados à taxa SELIC, e sim ao que o Superior Tribunal de 
Justiça estabeleceu como critério, que é a taxa média de mercado, calculada e divulgada pelo 
Banco Central (Bacen) em sua página na internet.
Contrato de Fiança
O contrato de fiança, previsto no Art. 818 do Código Civil, é o contrato por meio do qual uma 
pessoa (o fiador) assume responsabilidade pelo cumprimento da obrigação de outra pessoa 
(afiançado), caso este não a cumpra.
Seguem algumas características do contrato de fiança:
A. Acessório: o contrato de fiança é um contrato acessório, portanto, para a sua existência, 
é necessário que exista um contrato principal. Um exemplo é o contrato de locação de 
imóveis (principal) que tem como acessório o de fiança. A importância dessa distinção é 
que, se o contrato principal for extinto, por qualquer motivo, a fiança também será extinta;
B. Formal: a fiança é um contrato formal porque exige a forma escrita, conforme dispõe o 
Art. 819 do Código Civil. No entanto, a fiança não é um contrato solene, já que não exige 
escritura pública. 
Se você não lembrou a diferença entre contrato solene e contrato formal, revise a matéria 
na aula que tratamos sobre as regras gerais dos contratos;
C. Gratuito ou benéfico: na grande maioria dos casos, a fiança é gratuita, uma vez que o 
fiador não é remunerado. Vale ressaltar, no entanto, que é possível a remuneração do 
fiador, por exemplo, nas hipóteses de fiança bancária. Nestas, o banco aceita ser fiador de 
determinada pessoa em troca de uma remuneração;
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Aula 3
Contratos em Espécie
D. Subsidiário: em regra, a fiança é subsidiária. Para que o fiador seja responsabilizado, é ne-
cessário que haja o descumprimento do contrato principal e que o credor tenha tentado 
receber o seu crédito primeiro do afiançado, o que chamamos de benefício de ordem;
TOME NOTA: uma cláusula muito comum nos contratos de fiança é a cláusula de 
renúncia ao benefício de ordem. Por meio dela, o fiador assume o compromisso de 
ser diretamente acionado em caso de dívida.
E. Unilateral: em regra, a fiança gera obrigação apenas para o fiador, que precisa satisfazer o 
credor, caso o devedor não cumpra o pactuado. Normalmente, o credor e o devedor não 
possuem obrigações para com o fiador. Como exceção, podemos citar a hipótese acima 
estudada, de fiança remunerada, em que o devedor tem a obrigação de pagar uma quantia 
ao fiador por ele ter oferecido esse serviço;
F. Não admite interpretação extensiva: as cláusulas do contrato de fiança devem ser inter-
pretadas restritivamente. Assim, no caso de dúvida sobre a melhor interpretação, deve-se 
favorecer o fiador. Vejamos o seguinte exemplo: 
Ricardo assinou um contrato de fiança afirmando que pagaria os aluguéis caso Fabiano 
(locatário) ficasse em atraso. Fabiano pagou todos os aluguéis, mas, após a devolução do 
apartamento, o locador percebeu que ele deixou a bancada de mármore da cozinha que-
brada. Se o contrato de fiança não mencionava a responsabilidade do fiador por avarias 
no imóvel, não será possívelque o locador cobre essa despesa de Ricardo. 
TOME NOTA: a fiança pode ser instituída por meio de um instrumento autônomo 
(contrato de fiança) ou inserida como cláusula em um contrato principal, como no 
contrato de locação de imóveis.
IMPORTANTE: o contrato de fiança é pactuado entre o fiador e o credor, 
enquanto o contrato principal é pactuado entre o credor e o devedor 
(afiançado). Assim, as relações jurídicas formadas são diferentes, ainda que 
a fiança tenha sido inserida como cláusula do contrato principal.
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Contrato de Mandato
É o contrato por meio do qual uma pessoa (o mandatário) recebe poderes de outra (mandante) 
para praticar atos ou administrar interesses em seu nome.
Qual a diferença entre mandato e procuração? 
A procuração é utilizada para transferir poderes de representação. No mandato, não neces-
sariamente o mandatário recebe poderes para agir em nome do mandante. O que ele recebe, 
portanto, são poderes para administrar os interesses do mandante.
Em sua opinião, pode existir procuração sem mandato? 
Sim, pois a transmissão de poderes de representação sem o contrato de mandato é válida. 
E mandato sem procuração? É possível?
Sim. O mandatário pode receber poderes para atuar em prol dos interesses do mandante sem 
que receba poderes de representação. 
Seguem algumas características do contrato de mandato:
A. Unilateral: o contrato de mandato é, em regra, unilateral, pois apenas uma das partes as-
sume obrigações (o mandatário). Excepcionalmente, nos casos de mandato oneroso, ele 
será bilateral, porque, nesse caso, o mandante terá obrigação de remunerar; 
B. Contrato gratuito: o contrato de mandato é, em regra, gratuito, pois o mandatário não 
tem direito a remuneração. No mandato, há uma presunção de gratuidade. Assim, para 
que ele seja remunerado, é necessário que as partes insiram uma cláusula no contrato;
C. Consensual: o contrato de mandato é sempre consensual, porque é formado após a acei-
tação do mandatário, que pode ser expressa (por escrito) ou tácita (quando, por exemplo, 
o mandatário começa a agir em nome ou em prol do mandante);
D. Acessório: é um contrato acessório, uma vez que o objetivo é a celebração de outros 
contratos e negócios jurídicos de acordo com os interesses do mandante; 
E. Informal: em regra, é um contrato informal, já que não exige solenidade nem formalidade 
para que a sua constituição seja válida. Ele pode, excepcionalmente, ser formal ou solene. 
Assim, o contrato de mandato será formal quando o negócio a ser celebrado pelo manda-
tário for formal e será solene quando o negócio jurídico a ser celebrado pelo mandatário 
for solene (podemos citar como exemplos as hipóteses de transferência de poderes para 
a venda de um imóvel com valor superior a 30 salários-mínimos. Nesse caso, o contrato 
de mandato precisa ser formal e solene).
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Aula 3
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Contrato de Prestação de Serviços
É o contrato por meio do qual uma pessoa (prestador ou executor) assume a obrigação de 
realizar uma determinada atividade lícita para atender ao interesse de outra pessoa (tomador ou 
solicitante) mediante certa remuneração.
Seguem algumas características do contrato de prestação de serviços:
A. Bilateral: é um contrato bilateral, porque gera obrigações tanto para o prestador quanto 
para o tomador do serviço – para o primeiro porque ele precisa prestar o serviço e para o 
segundo porque ele tem que remunerar o serviço;
B. Oneroso: o contrato de prestação de serviços é sempre oneroso, porque prestador e 
tomador sofrem sacrifício patrimonial;
C. Consensual: é um contrato consensual, pois ele já existe pela simples manifestação de 
vontade das partes;
D. Informal: é um contrato informal e não solene, porque não exige forma escrita e qualquer 
solenidade, como, por exemplo, a escritura pública;
E. Comutativo: é comutativo, porque as partes possuem ciência, no momento em que o 
contrato é formado, das prestações que terão que assumir, e estas guardam uma relação 
de equivalência entre si;
F. Personalíssimo: é um contrato personalíssimo, porque as partes não podem ser substituídas 
por outra pessoa sem o consentimento um do outro. Por esse motivo, a cessão contratual 
é, em regra, proibida. É possível, porém, mediante cláusula, afastar esta característica do 
contrato de prestação de serviços.
Momento de Pagamento da Remuneração
No contrato de prestação de serviços, primeiro o contrato é prestado e depois deve ser remu-
nerado. É diferente do contrato de compra e venda, em que a regra é inversa, ou seja, primeiro 
ocorre o pagamento e depois o objeto é entregue.
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Síntese da aula
 ` Por meio do contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra por 
qualquer relação de dependência, se obriga a obter para a pessoa que a 
contrata um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas;
 ` Será devida a comissão de corretagem se, em virtude do trabalho do corretor, ocorrer a 
aproximação das partes, ainda que de forma diferente da originalmente prevista no contrato;
 ` Por meio do contrato de compra e venda, uma pessoa se compromete 
a transferir a propriedade de uma coisa móvel ou imóvel à outra pessoa 
mediante o pagamento de determinado preço em dinheiro;
 ` Nos contratos envolvendo imóveis de pessoas casadas, nenhum dos cônjuges pode, 
sem autorização do outro, vender ou gravar de ônus real os bens imóveis sem a 
autorização do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens;
 ` A cláusula de preferência pode ser inserida no contrato de compra e venda e é aquela 
pela qual o comprador do bem, móvel ou imóvel, está obrigado a oferecê-lo ao vendedor, 
caso deseje futuramente vender ou dar o bem em pagamento a uma terceira pessoa;
 ` A Lei do Inquilinato (Lei nº 8425/1991) prevê o direito de preferência no Art. 33; 
 ` A cláusula de retrovenda pode ser inserida no contrato de compra e venda de bem 
imóvel, em que o vendedor reserva para si o direito de readquirir a coisa vendida;
 ` O contrato de empréstimo é aquele em que uma pessoa entrega de forma gratuita e tem-
porária uma coisa infungível (insubstituível) ou fungível (substituível) à outra pessoa, que se 
compromete a devolver a mesma coisa ou outra do mesmo gênero, qualidade e quantidade;
 ` Há dois tipos de contrato de empréstimo: comodato e mútuo;
 ` O contrato de fiança é aquele por meio do qual o fiador assume a responsabilidade 
pelo cumprimento da obrigação do afiançado, caso este não a cumpra;
 ` Por meio da cláusula de renúncia ao benefício de ordem, o fiador assume 
o compromisso de ser diretamente acionado em caso de dívida;
 ` Por meio do contrato de mandato, o mandatário recebe poderes do 
mandante para praticar atos ou administrar interesses em seu nome;
 ` O contrato de prestação de serviços é aquele por meio do qual uma 
pessoa assume a obrigação de realizar uma determinada atividade lícita 
para atender ao interesse de outra pessoa mediante remuneração.
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Aula 3
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Exercícios
Vamos verificar se você compreendeu a matéria desta aula?
Caso tenha ficado com dúvidas, sugiro que retorne ao conteúdo da aula para revisar a matéria.
 1. Pessoa jurídica obteve empréstimo de certa instituição financeira, pelo qual recebeu determinada 
quantia, com a obrigação de devolvê-la com correção e juros de 12% ao ano. Exclusivamente à luz 
dos dados fornecidos e da visão dominante, classifique o contrato citado:
A. ( ) Unilateral, de adesão e feneratício.
B. ( ) Unilateral, solene e oneroso.
C. ( ) Bilateral, oneroso e paritário.
D. ( ) Formal, de adesão e acessório.
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 2. (Prova: CESPE – 2019 – Prefeitura de Boa Vista – RR – Procurador Municipal) Em contratos de 
fiança, a declaração de vontade do fiador pode ser expressa ou presumida. A afirmação é:
A. ( ) Certa.
B. ( ) Errada.
 3. O vendedor de coisa imóvel poderá