Finc-Imob_Tema_1

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Lição 1 - Dos Créditos Associativo e Bancário 
no Financiamento Imobiliário
Nesta aula, você conhecerá detalhadamente as modalidades de créditos: 
associativo e bancário no financiamento de bens imóveis. Você compreen-
derá a possibilidade de utilização de um ou outro para a aquisição de bens 
imóveis em cada estágio de edificação. Para tanto, você deverá entender as 
condições de financiamento por cada um dos tipos de crédito, bem como as 
instituições financeiras participantes em cada situação.
Assim, no decorrer desta lição, você estará apto a orientar, com segurança, 
seus clientes acerca da opção mais adequada que se ajuste às pretensões de 
vida e às possibilidades financeiras deles.
Vamos lá? Vamos começar? 
O objetivo desses estudos é contribuir para que você se sinta preparado 
para:
a) conhecer as opções de crédito associativo e bancário para o 
financiamento imobiliário;
b) entender e diferenciar os requisitos para a utilização de cada uma das 
opções;
c) evidenciar as vantagens para todos os participantes do processo de 
financiamento nas opções de crédito associativo e bancário;
d) listar os impedimentos na seleção de uma ou outra modalidade de 
crédito;
e) avaliar os problemas e perigos presentes na aquisição de imóvel na 
planta;
f) planejar e padronizar a rotina da sua estratégia de trabalho;
g) enfrentar as variáveis no desenvolvimento da sua atividade profissional 
para o integral afastamento das objeções que estejam impedindo a 
negociação.
Introdução
Agentes de Intermediação Financeira
Em uma economia capitalista, o uso do dinheiro (capital) possibilita a produ-
ção de bens, mas também a formação de mais dinheiro a partir do lucro.
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Na matemática financeira, afirmamos que o empréstimo tem valor e o seu 
preço (ou aluguel so dinheiro) é chamado de juro.
Para compreender melhor o funcionamento do fluxo do dinheiro entre os 
agentes econômicos, observe o modelo didático dividido em três categorias.
Agentes Superavitários
Também conhecidos como poupadores. São aqueles em que as receitas são 
superiores aos gastos (que podem ser de consumo ou em investimentos). Eles 
utilizam sua poupança para “aplicar” com terceiros.
Agentes Deficitários
Podem ser consumidores ou empreendedores. No caso de consumidores, são 
aqueles em que os gastos com a compra de produtos para seu uso ultrapas-
sam suas receitas ou capacidade financeira. No caso de empreendedores, são 
aqueles que possuem recursos próprios insuficientes para as atividades pro-
dutivas que desejam realizar.
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Agentes de Intermediação Financeira
São eles que possibilitam a transferência da poupança dos agentes superavi-
tários para os agentes deficitários, por meio do empréstimo e de sua liquida-
ção (com remuneração pelo serviço). Exemplo: bancos, financeiras, distribui-
doras e corretoras de valores, etc.
Mercado Financeiro
No mercado financeiro se estabelece o preço do dinheiro, que tem por uni-
dade de medida a taxa de juros. Os corretores ou agentes de intermediação 
financeira fazem a aproximação entre os agentes deficitários (que necessitam 
de recursos financeiros) e os agentes superavitários (que ofertam os recursos 
mediante uma taxa).
Agentes de intermediação financeira:
Responsáveis pela transferência de recursos entre
superavitários e deficitários
Superavitários:
Considerados poupadores,
com receita superior aos gastos.
Deficitários:
Consumidores 
e empreendedores
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1. Crédito Associativo
O crédito associativo é uma modalidade de crédito que usa recursos do FGTS 
— Fundo de Garantia por Tempo de Serviço —, com taxas reduzidas para a 
construção de habitações populares. 
O crédito associativo é um tipo de financiamento imobiliário no qual, de 
um lado, ‘a construtora’ e, do outro, ‘o agente financeiro’ realizam um acor-
do prévio, que viabiliza a um terceiro, ‘o cliente’, a vantajosa possibilidade de 
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adquirir um imóvel na planta, por meio da contratação de tal financiamento, 
durante a construção (fase de obras). O crédito financiado é concedido, após 
uma análise de crédito, diretamente ao cliente contratante que passará a fi-
gurar como comprador daquele imóvel.
Apenas a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil atuam como agentes 
financeiros nessa modalidade de financiamento.
Aliás, nesse tipo de financiamento, a Caixa Econômica Federal exige a forma-
ção de um primeiro grupo mínimo de contratantes. O Banco do Brasil, por 
sua vez, não faz exigência de um grupo mínimo. De qualquer forma, nessa 
modalidade de financiamento, a construtora organiza um conjunto de pes-
soas interessadas em comprar o imóvel a ser construído.
O desenvolvimento do financiamento se dá da seguinte forma: pelo contrato 
firmado, a instituição financeira oferece o crédito em fases para a constru-
ção do imóvel e acompanha todo o processo. Já o cliente contratante paga, 
no decorrer da fase de obras, uma parcela referente aos seguros e aos juros, 
estes últimos, incidentes sobre o importe liberado progressivamente para a 
construção. Uma vez averbado o habite-se começam a vencer as parcelas do 
próprio financiamento, denominadas ‘parcelas de amortização’. Ou seja, as 
referidas parcelas só começam a ser pagas após a averbação da conclusão da 
obra junto ao cartório competente.
1.1 Atrativos para o Mutuário 
Inúmeros são os atrativos para o usuário na tomada desse crédito. Iremos 
listar apenas alguns de forma exemplificativa:
• Utilização do FGTS: a possibilidade de uso dos recursos do FGTS no 
financiamento do imóvel aumenta o poder de compra do comprador;
• Valor acessível: os preços cobrados, geralmente, estão abaixo do mercado 
na venda de imóveis, possibilitando que o comprador tenha melhores 
opções de aquisição sem comprometer demasiadamente sua renda. Isso 
ocorre porque se faz necessária a formação da associação de compradores 
para que o banco libere dinheiro para o custeio das obras;
• Registro do imóvel e impostos menores: os custos do registro de imóvel e 
impostos têm como base de cálculo o imóvel na planta, o que proporciona 
um valor reduzido e mais econômico;
• Custas do cartório dentro do financiamento: as custas e os emolumentos 
relativos às despesas de tabelião também podem entrar no financiamento;
• Ingresso no “Programa Casa Verde e Amarela”: conserva-se ao mutuário 
a possibilidade de ingressar em programas habitacionais com subsídios do 
governo, como o atual “Programa Casa Verde e Amarela”, proporcionando-
lhe um financiamento mais barato, pela incidência de juros menores e 
probabilidade de obtenção de subsídios;
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• Seguro: realiza-se juntamente ao contrato de obra um contrato de 
seguro oferecido pela construtora proporcionando maior segurança aos 
compradores;
• Juros: são proporcionais ao valor disponibilizado pelo banco à construtora 
para dar andamento à obra;
• A obra nunca para: o responsável não abandona jamais a construção do 
imóvel pela metade tendo em vista que o banco vai liberando as verbas 
gradativamente e, assim, disponibilizando todos os recursos necessários 
para a finalização da obra.
1. 2 Atrativos para a Construtora
Inúmeros são os atrativos para a construtora, novamente, aqui, iremos listar, 
de forma exemplificativa, apenas alguns deles:
• início das obras com fluxo de caixa positivo;
• flexibilidade maior para novos empreendimentos;
• maior controle do fluxo de caixa;
• maior segurança para iniciar uma construção;
• preço atrativo ao consumidor e incentivos governamentais;
• possibilidade de divisão do empreendimento em módulos.
1.3 Crédito Bancário
Atuam como agentes financeiros nessa modalidade de financiamento todas 
as instituições operadoras de crédito sem quaisquer restrições.
Nesse modelo de financiamento de imóvel, a matrícula individualizada e ha-
bite-se averbado do imóvel pronto são condições imprescindíveis para a sua 
realização.
Com a variedade de linhas de crédito disponíveis para pessoas e empresas, 
conhecer taxas e prazos de cada uma delas faz toda a diferença no momento 
de decidirpela contratação do empréstimo para pessoa física ou jurídica.
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O processo para contratação de crédito pelas pessoas físicas não e muito dife-
rente daquele feito pelas empresas como pessoas jurídicas.
O consumidor, seja ele PF ou PJ, identifica sua necessidade de crédito;
Procura uma instituição financeira;
Apresenta sua demanda de crédito; e
Comprova sua capacidade de honrar a quitação da divida.
As diferenças entre as formas de contratação, em geral, estão relacionadas às 
taxas práticas e ao prazo de pagamento.
Tipos de Crédito Pessoa Física
Empréstimo on-line
A maioria das pessoas buscando dinheiro emprestado opta por re-
correr a alternativas virtuais em vez de ir pessoalmente a um banco 
ou financeira.
Empréstimo com garantia de joias (penhor)
Colocar um bem como garantia para conseguir um empréstimo de 
maneira rápida.
Empréstimo com veículo em garantia
Modalidade de empréstimo na qual o tomador usa seu carro como 
garantia para o empréstimo.
Empréstimo com imóvel em garantia
Modalidade de empréstimo na qual o tomador usa sua casa como 
garantia para o empréstimo.
Empréstimo com antecipação do Imposto de Renda
Linha de crédito para quem deseja antecipar o valor da restituição 
de seu Imposto de Renda.
Empréstimo com antecipação de décimo terceiro
Linha de crédito para quem deseja antecipar o valor do seu déci-
mo terceiro salário.
Empréstimo consignado
Contrato de um empréstimo sem avalista em que a prestação é 
descontada direto no seu recebimento (salário) ou benefício.
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Cheque especial e crédito rotativo do cartão de crédito
Crédito automático que o banco possibilita ao cliente caso ele ne-
cessite efetuar pagamento ou transferência em sua conta.
Financiamentos
Uma instituição financeira fornece recursos para outra parte que 
está sendo financiada, de modo que esta possa executar algum in-
vestimento específico previamente acordado.
Tipos de crédito pessoa jurídica
Financiamento de capital de giro
Operações de empréstimo, com plano de amortização de até 180 
dias, garantido por duplicatas, com taxas de juros mais baixas, 
ou por aval e notas promissórias, com taxas de juros mais altas.
Desconto de títulos ou duplicatas
Adiantamento de recursos, feitos pelo banco, sobre os valores 
dos respectivos títulos (duplicatas ou notas promissórias): o 
cliente recebe antecipadamente o valor correspondente às suas 
vendas a prazo.
Leasing pessoa jurídica
A empresa (arrendatária) escolhe o bem, e o fornecedor (banco) 
negocia o preço e solicita à empresa de leasing (arrendadora) 
que o compre esse bem. Ao final do prazo da operação, a pessoa 
jurídica terá três opções: comprar o bem, renovar o contrato ou 
devolver o bem.
Adiantamento do cartão de crédito
O adiantamento de recebíveis pode ser utilizado para que o co-
merciante adiante o pagamento dos clientes feitos por meio de 
cartão de crédito.
FINEP
Órgão público que destina recursos reembolsáveis e não reem-
bolsáveis às instituições de pesquisa e empresas brasileiras. 
Abrange todas as etapas e dimensões do ciclo de desenvolvi-
mento científico e tecnológico.
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Cartão BNDES
Produto que, baseado no conceito de cartão de crédito, visa fi-
nanciar os investimentos das micro, pequenas e médias empre-
sas (MPMEs) e dos empresários individuais, inclusive microem-
preendedores individuais (MEIs).
Refinanciamento
Substituição de uma obrigação de dívida existente por outras em 
termos diferentes.
Atenção!
Tenha cuidado ao adquirir seu bem imóvel na planta por meio do crédito associativo. 
Observe atentamente a previsão do prazo final de obras e avalie seus projetos de vida, 
constatando se há compatibilidade e possibilidade para que você siga adiante. Verifique, 
ainda, se aquela construtora tem um histórico de atrasos nas entregas ou se aquela obra 
em especial pode ter algum agravamento que cause o atraso. 
Certifique-se da validade de toda a documentação que lhe for apresentada!
Saiba Mais
O crédito associativo funciona como uma compra financiada de imóveis na planta. O 
crédito associativo é concedido por bancos públicos (a Caixa e o Banco do Brasil) para os 
tomadores. 
No crédito associativo em parceria entre a Caixa Econômica Federal e a construtora, esta 
é responsável pelas obras e a Caixa pelas garantias de entrega do empreendimento, assim 
como pelo financiamento. O crédito associativo em parceria entre o Banco do Brasil e a 
construtora funciona próximo à opção da Caixa, mas o financiamento não vem do FGTS, 
e sim de outras fontes, uma vez que este fundo é gerido apenas pela Caixa. Não obstante, 
ambos os bancos oferecem as menores taxas de juros do mercado!