Finc-Imob_Tema_4

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Lição 4 - Dos Sistemas de Amortização
Nesta lição, você irá conhecer as características principais dos sistemas de 
amortização utilizados no financiamento imobiliário. 
O crédito impulsiona a economia, uma vez que a circulação e o giro do ca-
pital viabilizam as mais variadas espécies de atividades econômico-finan-
ceiras.
A obtenção do crédito por meio de um financiamento ou empréstimo ocor-
re a partir de uma instituição financeira ou de um banco e pode vir a ser 
liquidado em uma única ou diversas prestações.
Os sistemas de amortização do financiamento imobiliário levam em consi-
deração o valor do dinheiro no tempo.
Agora, você deve estar se perguntando: Mas o que é o sistema de amorti-
zação? 
Consiste na forma de pagamento, ao longo do contrato, do valor principal 
que o tomador do crédito emprestou da instituição financeira ou do banco.
Nesta lição, você vai estudar as principais diferenças entre o Sistema de 
Amortização Constante — SAC — e o Sistema Francês — Tabela Price.
O objetivo desses estudos é contribuir para que, ao longo da aula, você se 
sinta preparado para:
a) entender os principais conceitos do sistema de amortização;
b) identificar os principais tipos de sistemas de amortização em uso no 
Brasil;
c) utilizar planos financeiros para demonstrar os cálculos, as 
semelhanças e as diferenças entre os sistemas de amortização;
d) entender os conceitos e as aplicações, as metodologias e o emprego da 
amortização do principal e os juros envolvidos.
Vamos lá? Vamos começar?
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Introdução 
O sistema de amortização define a maneira como os valores pagos na presta-
ção amortizam o saldo devedor, proporcionando a redução gradual do valor 
da dívida principal por meio do pagamento de prestações mensais.
1. Direitos Reais de Garantia 
O estudo e a compreensão dos direitos reais de garantia se torna relevante, 
tendo em vista que esse direito se traduz na possibilidade do titular do crédito 
receber o seu pagamento a partir de um bem, dado em garantia, podendo ser 
um bem imóvel. 
Ou seja, esses direitos reais estabelecem garantias sobre bens para o rece-
bimento de um crédito, de tal forma que o credor poderá receber o paga-
mento da dívida por meio do bem dado em garantia por esse pagamento 
pelo devedor.
2. Hipoteca “Garantia”
A hipoteca é um direito real de garantia consagrado nos artigos 1.473 e ss do 
Código Civil Brasileiro, em que o proprietário do bem imóvel, ora devedor, 
vincula como garantia de cumprimento de uma obrigação bem imóvel gra-
vado de ônus real em favor do credor, de tal forma que o não cumprimento 
da obrigação principal possibilitará a prática de atos expropriatórios em fa-
vor do credor.
No financiamento imobiliário pelo sistema financeiro de habitação, o seu 
imóvel é dado como garantia de pagamento ao financiamento. Isso signifi-
ca que você pode morar na casa com a sua família durante o tempo em que 
durar o contrato, mas não pode deixar de pagar as prestações ou descumprir 
as regras até que o contrato dessa casa termine ou você pague toda a dívida.
3. Composição de uma Parcela de Financiamento “Prestação”
Nos financiamentos habitacionais, a prestação mensal é composta por: 
 encargo principal: 
parcela de amortização; 
juros mensais; 
 encargos acessórios: 
taxas de administração; 
seguros de morte e invalidez permanente —MIP;
danos físicos ao imóvel — DFI.
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4. Formas de Amortização e Juros
As formas de amortização são “as maneiras como os valores pagos na presta-
ção amortizam o saldo devedor”. Elas se revelam no sistema de amortização 
eleito pelo mutuário no momento da aderência ao sistema de financiamento. 
Quanto mais rápido você amortiza o saldo devedor, menos juros pagará em 
valores absolutos.
Sistema de Amortização: plano financeiro
O plano financeiro também é conhecido por memória de cálculo ou conta 
gráfica, sendo muito utilizado para demonstração de cálculos em juízo e para 
planejamento financeiro dos tomadores de crédito.
Saldo inicial = saldo final anterior (na primeira linha
corresponde ao principal);
Juros calculados = saldo inicial X taxa unitária;
Saldo após juros = saldo inicial + juros a 
serem calculados;
Slado 
inicial
Juros 
Calc.
Saldo 
pós 
juros
Pagto. Amort.
Joros 
pagos
Saldo 
final
n Sn = 1
Jn
Sn - 1 . i
Sn
Sn - 1 + Jn
Rn = An + Jn An + Jn
Sn
Sn = Jn
1
2
3
4
Total
Pagamento = amortização do principal
+ juros a serem pagos;
Amortização = parcela do pagamento referente 
ao principal;
Juros a serem pagos: parcela do pagamento referente 
a juros;
Saldo final: saldo inicial + juros calculados - pagamento.
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Tabela Price e tabela SAC comparativo
Os financiamentos do Brasil usam basicamente, dois sistemas para o cálculo 
da prestação do empréstimo contratado: as tabelas SAC e Price.
Comparativo Tabela SAC Tabela Price
Prestações + Amortização 
+ Juros
Decrescentes Constantes
Amortização Constantes Crescentes
Juros Decrescentes Decrescentes
Vantagens
Saldo devedor diminui 
mais rapidamente em 
relação à tabela Price
Prestação inicial menor 
em relação à calculada 
pelo SAC
Desvantagem Prestação inicial maior 
Saldo devedor diminui 
mais lentamente em 
relação ao SAC
É importante separar o que é sistema de amortização do que é correção mo-
netária.
Sistema de Amortização
Trata da forma como o valor 
principal do financiamento será 
pago ao longo do contrato.
Correção Monetária
Diz respeito à forma de correção 
monetária das prestações e do 
saldo devedor.
Comparação entre as tabelas
Confira, a seguir, um exemplo de comparação entre as tabelas SAC e Price.
Valor financiado: R$ 50 mil
Prazo e juros: 50 meses - juros de 12% ao ano
Atenção: a correção foi excluída para facilitar a compreensão. Na prática. a pres-
tação no sistema Price não é constante: ela cresce muito ao longo do tempo por 
causa da correção monetária.
Obs.: Equivalência de taxa
• Dese-se transformar a taxa de 12% a.a. para uma taxa mensal.
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A prestação diminui 
 ao longo do tempo.
Tabela SAC
Ano Amortização Juros Prestação Saldo Devedor
0
1 1000 500 1500 49.000
2 1000 490 1490 48.000
3 1000 480 1480 47.000
4 1000 470 1470 46.000
5 1000 460 1460 45.000
6 1000 450 1450 44.000
7 1000 440 1440 43.000
8 1000 430 1430 42.000
9 1000 420 1420 41.000
10 1000 410 1410 40.000
40 1000 110 1110 10.000
41 1000 100 1000 9.000
42 1000 90 1090 8.000
43 1000 80 1080 7.000
44 1000 70 1070 6.000
45 1000 60 1060 5.000
46 1000 50 1050 4.000
47 1000 40 1040 3.000
48 1000 30 1030 2.000
49 1000 20 1020 1.000
50 1000 10 1010 0.00
Total 50.000 12.750,00 62.750
Juros menores que a 
 tabela Price.
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A prestação permanece
 a mesma.
Tabela Price
Ano Amortização Juros Prestação Saldo Devedor
0
1 775.64 500,00 1.275,637 50.000,00
2 783.39 492,24 1.275,637 49.224,36
3 791.23 484,41 1.275,637 48.440,97
4 799.14 476,60 1.275,637 47.649,74
5 807.13 468,51 1.275,637 46.049,47
6 815.20 460,43 1.275,637 45.228,27
7 823.35 452,28 1.275,637 44.404,92
8 831.59 444,05 1.275,637 43.573.33
9 839.90 435,73 1.275,637 42.773,43
10 848.30 427,33 1.275,637 41.885,13
40 1.143,38 132,25 1.275,637 12.081,94
41 1.154,82 120,82 1.275,637 10.927,13
42 1.168,37 109,27 1.275,637 9.760,76
43 1.178,03 97,61 1.275,637 8.582,73
44 1.189,81 85,83 1.275,637 7.392,92
45 1.201,71 73,93 1.275,637 6.191,21
46 1.213,72 61,91 1.275,637 4.997,49
47 1.225,86 49,77 1.275,637 3.751,63
48 1.238,12 37,52 1.275,637 2.513,51
49 1.250,50 25,14 1.275,637 1.263,01
50 1.263,01 12,63 1.275,637 0.00
Total 50.000 13.781,83 63.781,83
Juros maiores que a 
 tabela SAC.
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Aspectos importantes
• Ao contratar o crédito pela Price, o consumidor consegue empréstimo de 
valor superior ao que obteria com a mesma renda no SAC.
• A parcela inicial maior do SAC afasta quem precisa de mais recursos, de 
uma margem maior, para resolver um problema financeiro urgente.
• A prestação menor da Price embute juros mais altos.
5. Sistema de Amortização Constante — SAC
No Sistema deAmortização Constante — SAC, o valor do encargo mensal vai 
diminuindo com o passar do tempo. Em razão de as prestações iniciais, em-
bora constantes, serem um pouco mais altas, se comparadas ao sistema PRI-
CE, o saldo devedor vai diminuindo em maior velocidade, e isso resulta em 
um menor valor total pago em juros decrescentes. 
6. Sistema de Amortização Tabela Price —SAF — Sistema Francês
No Sistema de Amortização Tabela Price — SAF — Sistema Francês, o valor 
da parcela do encargo mensal, para amortizar o financiamento, é crescente 
e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal constante duran-
te o prazo contratado. Nesse sistema, as prestações iniciais são menores, a 
amortização do saldo devedor é mais lenta, se comparada ao sistema SAC, e o 
montante de juros pagos ao final acaba sendo maior.
Atenção!
O Sistema Financeiro da Habitação — SFH, buscando conciliar as vantagens e as 
desvantagens das Tabelas Price e SAC, introduziu o chamado Sistema de Amortização 
Mista — SAM. Ele é equivalente a imaginar que metade do capital seja financiada 
segundo o método francês e a outra metade, à mesma taxa e ao mesmo prazo, pelo método 
de amortização constante.
Saiba Mais
Em um contrato de financiamento, as cláusulas determinam o valor das prestações.
Fique atento com a redação de cada cláusula no contrato porque dependendo da forma 
como estiver constituída, os valores podem crescer ou decrescer ao longo do período 
contratado. 
No encargo principal da prestação de um financiamento, o mutuário sempre irá pagar a 
amortização e os juros.
Isso significa que os pagamentos incluem o montante de juros calculados sobre o saldo 
devedor do financiamento, acrescido de uma parcela do correspondente ao saldo devedor 
do empréstimo. Ou seja, em cada pagamento, sempre haverá o pagamento do principal que 
foi emprestado e uma parte dos juros.