Análise Financeira Casa

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA
Luís Gustavo de Almeida
Simulação de empréstimo imobiliário
JUIZ DE FORA
2019
Simulação de empréstimo imobiliário
Trabalho desenvolvido durante a disciplina de Análise de Investimento e Gestão de Obras, como parte da avaliação referente ao segundo semestre de 2019.
 Professor: Bruno Henriques Dias							 
JUIZ DE FORA
Tarefa 1 - Análise de Investimentos e Gestão de Obras
■ Introdução
Na primeira tarefa desta disciplina, nos foi pedido para, após uma breve
pesquisa em fontes fornecidas pelo professor sobre o salário médio inicial de um
engenheiro recém formado, encontrar um imóvel residencial em uma imobiliária de
Juiz de Fora através de seu site, com valor entre R$ 200000 e R$ 230000 e, a partir
do mesmo, realizar a simulação de seu financiamento, através de ferramenta
fornecida para isto pelo próprio site da caixa, em seu programa de habitação.
■ A escolha do Imóvel
Nesta primeira etapa, realizei uma pesquisa no site de algumas das
principais imobiliárias de Juiz de Fora, buscando um imóvel dentro do valor pedido
no trabalho, com boa localização, bom custo benefício, tamanho razoável dentro da
faixa de preço e baixos valores de custos posteriores(IPTU e condomínio).
O apartamento escolhido estava anunciado no site da Imobiliária Sousa Gomes consultado no dia 03/04/201, o imóvel se encontra no Bairro São Mateus na cidade de Juiz de Fora – MG, o apartamento apresenta sala, dois quartos, banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga de garagem.
Figura 3 Pagina do Imóvel
A simulação foi realizada pelo site da Caixa, www.caixa.gov.br na seção habitação. Financiamento para pessoa física, residencial, imóvel usado no valor de R$ 200.000,00 na cidade de Juiz de Fora - MG, cujo a renda adotada foi de R$7400,00, utilizando a taxa balcão.
Foram analisados 2 cenários distintos, o primeiro considerando o mínimo de entrada no valor de R$ 40.000,00 em 420 meses o segundo com a entrada de R$ 69632,41 e 120 meses.
Primeira simulação
Como visto na imagem acima, o valor inicial de entrada utilizado pelo simulador foi de R$40000, financiando os outros R$160000 em 420 parcelas mensais, ou seja 98% do valor. Como visto ainda na figura acima, o sistema de pagamento escolhido foi o SAC(Sistema de Amortização Constante) em que, devido a amortização da dívida total ser constante, o saldo devedor se torna cada vez menor e, consequentemente a parcela paga referente aos juros sobre ele também diminuem, diminuindo assim, a parcela total paga mensalmente. Na seguinte figura, vemos uma captura dos componentes do CET:
Primeiras prestações :
Últimas prestações:
A partir de agora mostrarei imagens dos mesmos objetos de estudos das imagens fornecidas acima, com o preço do imóvel e o salário idênticos, porém para uma simulação feita considerando um financiamento de 120 meses. Na imagem seguinte, percebemos que, devido a caixa permitir que cada parcela seja de no máximo 30% do valor do salário bruto total, o valor da entrada e o valor a ser financiado mudam.
Segunda simulação:
Primeiras prestações:
Últimas prestações:
A principal conclusão que tiramos da comparação entre as duas tabelas, é que apesar de vermos na segunda um financiamento em um tempo muito menor, os preços das parcelas, principalmente iniciais, é semelhante, isto porque este, é como dito anteriormente, limitado por 30% do valor bruto do salário. Sendo assim, a principal diferença entre as duas formas de financiamento é a entrada, que no primeiro caso pode ser muito mais baixa que no segundo.
■ Conclusão
A principal conclusão que tiramos da comparação entre as duas tabelas, é que apesar de vermos na segunda um financiamento em um tempo muito menor, os preços das parcelas, principalmente iniciais, é muito semelhante, isto porque este é limitado por 30% do valor bruto do salário. Sendo assim, a principal diferença entre as duas formas de financiamento é a entrada que, no primeiro caso pode ser muito mais baixa que no segundo.
Na análise dos dois casos pudemos perceber ainda uma diferença nos Custo
Efetivo Total (CET) e no Custo Efetivo do seguro habitacional que foram, da primeira forma para a segunda, respectivamente de 11,3048% para 11,7191% e de 3,2740% para 1.7154%. E os juros do pagamento nos são fornecidos a taxa de juros nominal, dada por 9.7978% a.a. 
Na minha visão em ambos os financiamentos são formas úteis de fazer esta
aquisição e, embora os juros que incidem sobre elas seja bastante elevado, há de ser considerado que neste tipo de operação você adquire o bem e usufrui do mesmo ainda antes de quitar seu valor total, enquanto que para a sua aquisição à vista, você teria de juntar o valor completo dele, ainda sem utilizá-lo. O que os diferencia é que em um você desembolsa um valor inicial menor e financia o resto em tempo muito mais elevado, pagando juros sobre o saldo devedor por todo este tempo, enquanto que no outro, você desembolsa um valor inicial maior, para financiar o resto em um tempo muito inferior, diminuindo mais rapidamente a parcela mensal e quitando mais rápido o seu valor completo também.
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