Avaliação de Contrato de Aluguel Consolação

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 FERNANDO FERREIRA DE CARVALHO & ASSOCIADOS Engenharia, Projetos, Construções, Laudos & Serviços Engenheiro Civil CREA-SP 5060631320 
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 Estrada da Água Espraiada, nº. 1.520, COTIA/SP (CAUCAIA DO ALTO) CEP 06726-400 Tel.: (11) 94184.1267 / 97112.5320 e-mail: toppengenharia10@hotmail.com Flexibilidade, Rapidez, Fidelidade, Processos Conclusos. (Política da Excelência e Qualidade) PAGE 
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 RESUMO DA AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO Alessandra Mello Garcia TERRENO URBANO TRASCRIÇÃO Nº 40.527 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO ÁREA ESTIMADA CONFORME MATRÍCULA Nº 75.175 – 99,00 m² LOCALIZAÇÃO: ALTO DA MÓOCA VALOR TOTAL: R$ 426.000,00 DATA: JULHO 2022 Profissional Técnico e Perito Avaliador ; FERNANDO FERREIRA DE CARVALHO, Engenheiro Civil, registrado no CREA/SP sob nº. 5060631320 , Inscrito na Prefeitura do Município de São Paulo sob nº. 2.685.704-9, com a emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) nº. 28027230221077181, no presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE DOCUMENTOS E DA EDIFICAÇÃO PARA O PROCESSO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA, com fulcro no Processo sob nº. 1111422-22.2021.8.26.0100 , foi realizada a VISTORIA TÉCNICA NO IMÓVEL RESIDENCIAL , “In Loco”, para ATESTAR as CONDIÇÕES ESTRUTURAIS DO IMÓVEL, EXECUTAR LEVANTAMENTOS EAVALIAÇÃO, no Imóvel localizado na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo , sito à Rua Cuiabá, nº. 338, no Bairro Alto da Mooca, CEP 03183-001, conforme descrito e caracterizado ESCOPO O presente LAUDOTÉCNICODEAVALIAÇÃO DE DOCUMENTOS E DA EDIFICAÇÃO PARA O PROCESSO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA, solicitado pela SRA. ALESSANDRA MELLO GARCIA , Brasileira, Separada, ora qualificada como REQUERENTE é elaborado em obediência as diretrizes atribuídas pelas Normas Técnicas Brasileira aprovadas e regulamentada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Considerando o que preconiza a NBR-13.752/96 (Perícias de Engenharia na Construção) , define-se a Perícia como “atividade que envolva a apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos”. O presente trabalho,tem como objetivo,a elaboração do LAUDO TÉCNICODEAVALIAÇÃO DE DOCUMENTOS E DA EDIFICAÇÃO PARA O PROCESSO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA, abordando seus conceitos,considerações na Legislação e as Normas Técnicas que o permeiam; explicitando a Metodologia a ser seguida, para elaboração de um LAUDO TÉCNICO eficiente de forma a analisar e diagnosticar segundo a Lei 10.257 de 10/07/2001 , e Código Civil Brasileiro e outras se houver . F oram utilizadas a Vistoria e Inspeções “In Loco”, para constatação dos fatos,visando catalogara Avaliação do Imóvel e Documentos. PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO 1967865 82550 1967865 82550 Imóvel Residencial Alessandra Mello Garcia CPF: 143.634.808-07 TRASCRIÇÃO Nº 40.527 7º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE SÃO PAULO ÁREA ESTIMADA (CROQUI): 99,00 m² São Paulo – S.P ÍNDICE TOC \h \u \z 1. PAGEREF _30j0zll \h IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 6 2. PAGEREF _1fob9te \h FINALIDADE DO LAUDO 6 3. PAGEREF _3znysh7 \h OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 6 4. PAGEREF _2et92p0 \h PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 6 5. PAGEREF _tyjcwt \h IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 5 5.1. PAGEREF _3dy6vkm \h Identificação do imóvel 7 5.2. PAGEREF _3dy6vkm \h Roteiro de acesso ao imóvel 9 5.3. PAGEREF _1t3h5sf \h Caracterização do município 9 5.4. PAGEREF _1t3h5sf \h Caracterização da região 10 5.5. PAGEREF _4d34og8 \h Caracterização do terreno 10 5.6. PAGEREF _2s8eyo1 \h Caracterização das benfeitorias reprodutivas 1 75.7. PAGEREF _17dp8vu \h Caracterização das benfeitorias não reprodutivas 1 7 6. PAGEREF _3rdcrjn \h DIAGNÓSTICO DE MERCADO 1 7 7. PAGEREF _26in1rg \h INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS 1 7 8. PAGEREF _lnxbz9 \h ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 1 8 8.1. PAGEREF _3dy6vkm \h Grau de fundamentação 1 9 8.2. PAGEREF _3dy6vkm \h Grau de Precisão 20 9. PAGEREF _35nkun2 \h PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS 20 10. PAGEREF _1ksv4uv \h DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO 20 11. PAGEREF _1ksv4uv \h MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO 21 12. PAGEREF _44sinio \h TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS 21 12.1. PAGEREF _3dy6vkm \h Cálculo do valor do imóvel 22 12.2. PAGEREF _3dy6vkm \h Configuração das pesquisas de modelos 2 2 12.3. PAGEREF _3dy6vkm \h Modelo utilizado 2 2 13. PAGEREF _2jxsxqh \h RESULTADOS 2 2 14. PAGEREF _z337ya \h OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES 2 3 15. PAGEREF _3j2qqm3 \h PROFISSIONAL RESPONSÁVEL 2 3 16. PAGEREF _1y810tw \h LOCAL E DATA DO LAUDO 2 3 17. PAGEREF _4i7ojhp \h ANEXOS 2 4 18. TERMO DE ENCERRAMENTO 2 4 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE right 1943100 FINALIDADE DO LAUDO Processo de Usucapião OBJETIVO DA AVALIAÇÃO Determinação do valor de mercado do imóvel urbano situado entre os bairros da Mooca, Pari e Cambuci, no município de São Paulo – S.P PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES A área de terreno fornecida por documentação apresentada e anexado é a que segue: Documento Área (m²) Matrícula nº 75.175 99,00 Como não foi disponibilizada a planta topográfica deste imóvel, o cálculo considerou conforme a matrícula 7ª Oficio de Registro da Imóveis de São Paulo , que determinou uma área de 99,00 m². As informações acerca do imóvel urbano foram obtidas através de coleta de informações junto a Srª Alessandra Mello Garcia CPF: 143.634.808-07 , preposto do contratante. O imóvel não possui levantamento topográfico. Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis. O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste laudo técnico em conexão com qualquer outro. O responsável técnico não assume responsabilidade sobre matéria alheia ao exercício profissional, estabelecido em leis, códigos e regulamentos próprios. Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que consideramos de caráter jurídico. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Identificação do imóvel TRANSCRIÇÃO 40.527 (7º. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS) ADEMAR FIORANELLI, 7º. OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS da Comarca da Capital do Estado de São Paulo. República Federativa do Brasil, atendendo pedido verbal da parte interessada. Que revendo os Livros do Registro a seu cargo, deles consta conforme Transcrição número quarenta mil, quinhentos e vinte e sete (40.527), feita em 24 de Abril de 1950. VERIFICA-SE que, de conformidade com a Carta de Sentença de Formal de Partilha expedida em 02/02/1950, aditada em 13/03/1950, 31/03/1950 e 13/04/1950, pelo Escrivão do 5º. Ofício da Família e das Sucessões desta Capital, assinado pelo Juiz da 5ª. Vara da Família e das Sucessões desta mesma Capital, extraída dos Autos de Inventário dos Bens deixados por falecimento de TOMASOVERONESI PESCIOLINI, tendo sido a Partilha julgada por sentença de 19/01/1950, foi partilhado a JOÃO BATISTA VERONESI PESCIOLINI, Brasileiro, menor impúbere, residente e domiciliado nesta Capital, nesta Capital, na Rua Ana Nery, nº. 985, uma Casa Térrea geminada, situada na Rua Cuiabá, nº. 338, no Subdistrito do Alto da Mooca, e seu respectivo Terreno medindo 4,50 m de frente por 22,00 m da frente aos fundos, confinando de um lado e pelos fundos com o Dr. Erico de Abreu Sodré, ou seus Sucessores e por outro lado com o Prédio nº. 336, partilhado a HERDEIRA FRANCISCA ELISA VERONESI PESCIOLINI , avaliada em CR$ 39.600,00. CERTIFICA mais, que dos mesmos Livros não consta que o adquirente tenha por qualquer Título alienado, onerado ou constituído outro direito real sob o Imóvel descrito nesta Certidão. O referido é verdade e dá Fé. São Paulo oito de novembro de dois mil e dezenove (2019), Eu (VINICIUS THEODORO DE SOUZA) , auxiliar, a digitei. Eu, JESSYKA THAMIRIS UCHOADA SILVA), escrevente autorizada, procedi as buscas, verifiquei e conferi a presente. O Oficial ANTONIO ALVES B. CÂMARA , Oficial Substituto. Roteiro de acesso ao imóvelA partir da Rua do Oratório, adentrando a Rua Pires de Campos, Cruzando com a Rua Cuiabá. Pelo bairro da Mooca. Fig. 1 – Vista aérea do local, com acessos. Caracterização do município A região possui índice pluviométrico médio anual de 1.670,3 mm, temperaturas médias mínimas e máximas anuais de 10,6º C e 38,2 º C, respectivamente. Para a caracterização do imóvel urbano, iniciou-se uma vistoria do mesmo, no dia 22/06/2022, às 16:00 horas, com a presença do Srª. Alessandra Mello Garcia CPF: 143634808-07 onde foram constatadas as seguintes características: Caracterização da região A região onde se encontra o imóvel é caracterizada como zona de expansão urbana do município de São Paulo/SP. Os acessos de ligação entre a cidade de São Paulo, São Caetano e Guarulhos e o acesso ao imóvel urbano avaliando é pela Av Salim Farah Maluf e Av Radial Leste, que é asfaltada e está bom estado de conservação. A região possui infra estrutura urbana e é considerada sua localização no setor urbana como boa a ótimo. A região possui topografia regular, variando de plano a ondulado. Caracterização do terreno A área do terreno urbano considerada na avaliação será de 99 m², definida pelo Croqui. As Coordenadas Geográficas para localização do imóvel, em UTM são: Zona Urbana Longitude 46°35'35.49"O Latitude 23°33'34.12"S A seguir apresentamos a área e o croqui realizado sobre foto aérea do Google Earth. Fotos do Imóvel FOTO (1) FACHADA DO IMÓVEL OBJETO DE AÇÃO USUCAPIÃO 342265 481965 Foto 1 – Fotos Fachadas dos Imóveis de nº. 338 / 336. Confrontante lado direito. Identificação do número do Imóvel Confrontante , lado direito, de quem de frente olha para Edificação. 5.6.2 - FOTO (2)FACHADA DO IMÓVEL OBJETO DE AÇÃO USUCAPIÃO 577215 231775 Confrontante lado Esquerdo Identificação do Imóvel Confrontante , lado esquerdo de que de frente olha para a Edificação. FOTO (3) DO IMÓVEL OBJETO DE AÇÃO USUCAPIÃO 710565 174625 Foto do Imóvel Confrontante lado Esquerdo com numeração identificada. Número do Imóvel Confrontante , lado esquerdo, de quem de frente olha para o Imóvel. FOTO (4) DO IMÓVEL OBJETO DE AÇÃO USUCAPIÃO 539115 13334 Foto 4 – Vista Interior da Sala 5.6.5 FOTO (5) COZINHA DO IMÓVEL OBJETO DE USUCAPIÃO 529590 165100 Foto 5 – Cozinha Vista do interior da Cozinha 5 . 6 .6 FOTO (6) COZINHA DO IMÓVEL OBJETO DE USUCAPIÃO 709295 36195 Foto 6 – Vista lateral da divisa lado direito do Imóvel , de quem de frente para a Rua olha. Imóvel em condições precárias, necessitando urgentes reformas. Caracterização das benfeitorias reprodutivas O imóvel não possui benfeitorias reprodutivas. Caracterização das benfeitorias não reprodutivas Não foram identificadas benfeitorias não reprodutivas no imóvel. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Os valores de lotes na região apresentam grandes variações, que dependem da localização no setor urbano, topografia, área, entre outros. Na pesquisa realizada constatou-se imóveis com valores variando entre R$ 914 ,80/m² e R$ 10.000,00 /m². Existe uma elevada oferta de imóveis urbanos na região e uma baixa demanda na absorção destes imóveis. Sendo assim, a liquidez dos imóveis urbanos tem se apresentado baixa , necessitando de um prazo razoável para negociação. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS Foi utilizado o seguinte método: Direto Comparativo de Dados de Mercado para determinar o valor de mercado ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO Grau de fundamentação - Modelo de Regressão Linear A especificação da avaliação está enquadrada no seguinte grau: Item Descrição Grau III III 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Adoção da situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizado 6 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 4 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 3 Identificação dos dados de mercado Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados nomodelo. 4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável desde que: a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferior à metade do limite amostral inferior b) O valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo Admitida, desde que: a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferior à metade do limite amostral inferior b) O valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente eem módulo 5 Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10 % 20 % 30 % 6 Nível de significância máximo admitido pararejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor (análise variância) 1 % 2 % 5 % Os graus de fundamentação na aplicação de modelos de regressão linear são assim definidos pela NBR 14653-2:2011: 9.4.1 Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. 9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios: na tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens; o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos; o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela supra citada. Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear (item 9.2.1.6.1 da ABNT NBR 14.653-2) Graus III II I Pontos mínimos 16 10 6 Itens obrigatórios 2,4,5 e 6 no Grau III e os demais no mínimo no Grau II 2,4,5 e 6 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I Todos no mínimo no Grau I Fundamentação: A avaliação do imóvel atingiu o Grau de Fundamentação I , conforme tabela abaixo, no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com utilização de Inferência Estatística, conforme pontuações da tabela 1 do item 9.2.1, da NBR-14.653-2 (revista em 2011) da ABNT. Tabela de pontos obtidos: Item Pontos 1 0 2 2 3 0 4 0 5 2 6 3 Total 7 Grau de precisão - A avaliação do imóvel Urbano atingiu o Grau de Precisão III , pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Análise por Regressão, conforme a tabela 5 do item 9.2.3 da NBR-14.653-2 da ABNT. Tabela 3 – Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de modelos de regressão linear. Descrição Grau III II I Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50% Amplitude encontrada: 27,97% PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS Anexo Relatório Sisdea DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO Os eventos de mercado coletados foram tratados através dos softwares INFER 32 e SISDEA com uso da Inferência Estatística e considerou-se as seguintes variáveis: Variável Dependente : • R$/m² : Valor do lote em Reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Área (m²) : Área do lote em metros quadrados. • Topografia : Topografia do lote1 - Acidentado2 - Ondulado2 - Plano ou Semi Plano. Classificação : Acidentada = 1; Ondulada = 2; Plano ou Semi Plano = 3; • Setor Urbano : Localização do lote no setor urbano1 - Ruim2 - Regular3 - Bom4 - Óimo5 - Excelente. Classificação : Ruim = 1; Regular = 2; Bom = 3; Ótimo = 4; Excelente = 5; MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO O modelo de regressão adotado foi : Valor Unitário Valor unitário = + 5137,952092 - 10523,62218 / Setor Urbano + 784,2686898 * ln (Area privativa) + 824,4631367 * Estado de Conservação - 242,4993719 * Vagas na Garagem TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS 12.1 Cálculo do valor do imóvel VALOR ADOTADO = R$ 426.000,00 Variáveis independentes do Avaliando: Área do imóvel (m²) 99,00 Topografia Plana Setor Urbano Bom Resultados do intervalo de confiança ao nível de 80%: Mínimo Unitário calculado Máximo -13,99% -27,97% +13,99%R$ 3.702,77 /m² R$ 4.304,84/m² R $ 4.906,45/ m² Resultados para o Campo de Arbítrio: Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude Mínimo 3.702,77 366.498,52 -27,97% Calculado 4.304,84 426.132,89 --- Máximo 4.906,45 485.694,26 +27,97% Valor adotado: R$ 4.304,84/m² Foi adotado o valor médio encontrado e um arredondamento de até 1% no valor final. 12.2 Configuração da Pesquisa de Modelos - Configuração Usuário (x; 1/x; x²; 1/x²; x 1/2 ; 1/x 1/2 ); 12.3 Modelo Utilizado - Modelo 03 (SISDEA) 12.4 Resultado Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, na data base de julho de 2022, temos o seguinte valor de mercado: VALOR DO LOTE: R$ 426.000,00 (QUATROCENTOS E VINTE E SEIS MIL REAIS) OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES Este trabalho segue as condições relacionadas, além de estar sujeito às seguintes limitações: Nesta avaliação, computamos como corretos os dados pesquisados e as informações fornecidas por terceiros, de boa fé e confiáveis. O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste Laudo. O autor não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando. Este Laudo apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução ou porventura, em qualquer outra parte dele que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidos. Este Laudo foi elaborado com observância escrita aos princípios dos códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia, do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e de acordo com as normas técnicas da ABNT. PROFISSIONAL RESPONSÁVEL FERNANDO FERREIRA DE CARVALHO ENG. CIVIL CREA: 5060631320 LOCAL E DATA DO LAUDO São Paulo, 16 de julho de 2022 ANEXOS Certidão de Matrícula fornecida e atualizada Relatório da Inferência estatística Pesquisa de dados de mercado Relatório do Método Comparativo de Dados de Mercado Imobiliário Cópias de Documentos ART - Anotação de responsabilidade técnica TERMO DE ENCERRAMENTO O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos necessários. O presente laudo consta de 24 (vinte e quatro) páginas datilografadas, e rubricadas, sendo a última assinada, e 12 (doze) anexos. São Paulo, 16 de Julho de 2022 ___________________________________________________ Responsável Técnico Engº Civil: Fernando Ferreira de Carvalho CREA/SP: 5060631320 ART: 28027230221077181 Prefeitura de SP: 2.685.707-9 Tabela de valores estimados e observados Dispersão dos elementos Dispersão em Torno da Média NBR – 14653 AVALIAÇÃO DE BENS E IMÓVEIS 462915 1952625 520065 2105025 IPTU CONTRIBUITE Nº. 032.012.0025-5 329565 1781175 TRANSCRIÇÃO 40.527 Ficha 1 MATRÍCULA 75.175 IMÓVEL CONFRONTANTE LADO DIREITO Ficha 2 Verso 1695450 2162175 MATR MATRÍCULA 75.175 IMÓVEL CONFRONTANTE LADO DIREITO 339090 1781175 MATRÍCULA 75.175 IMÓVEL CONFRONTANTE LADO DIREITO Ficha 1 Verso 2714625 center ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA – A.R.T 405765 1297940 
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