Tramitação de Título Imobiliário

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7ºAula
A tramitação do título na serventia 
de registro de imóveis e a fi gura da 
suscitação de dúvida e do pedido de 
retifi cação de registro
Objetivos de aprendizagem
Ao término desta aula, vocês serão capazes de:
• entender os trâmites do processo administrativo de registro na serventia pública fixados pela Lei 6.015/73, suas fases 
próprias, prazos e demais peculiaridades;
• compreender a figura da declaração ou suscitação de dúvida realizada ao Oficial Registrador em caso de discordância 
quanto eventual irregularidade alegada;
• ampliar os conhecimentos acerca da retificação de registro imobiliário apresentado em face de algo que não reflete a 
realidade do imóvel registrado.
Olá Turma, 
Iniciaremos agora a nossa sétima aula. Nela, estudaremos 
- do começo (protocolo) ao fim (registro efetivo) -, o caminho/
tramitação do título na serventia imobiliária, bem como as suas 
peculiaridades. Conceituaremos o instituto da suscitação de 
dúvida e da retificação do registro.
Bons estudos!
Sistema Registral Imobiliário 50
1 - Tramitação do título na serventia de Registro de 
Imóveis 
2 - A suscitação de dúvida
3 - Retifi cação do registro Imobiliário 
1 - Tramitação do título na serventia 
de Registro de Imóveis 
Quando um título é apresentado ao Ofício Imobiliário 
competente há um trâmite fi xado pela Lei 6.015/73, que 
confi gura um processo administrativo com fases próprias, 
prazos estabelecidos por lei e algumas peculiaridades.
Nesse momento, é importante lembrar que título é o 
documento apresentado no ofício de registro de imóveis, cujo 
intuito é de constituir, modifi car ou extinguir direitos, e ainda, 
que esse título pode ter gênese administrativa (pública ou 
particular) ou judicial. Desse modo, são considerados títulos, 
por exemplo, a escritura pública, um contrato particular de 
alienação fi duciária, uma convenção de condomínio, um 
mandado de registro formal de partilha, carta de adjudicação 
etc. (ARAÚJO, 2012).
a) Recepção: A primeira análise que o Registro de 
Imóveis faz do título ocorre na recepção da serventia, 
procedendo-se um exame preliminar para que não se 
cometam erros que possam afetar direitos de terceiros. 
Com efeito, apesar de a análise ser superfi cial, deve a 
recepção observar se o imóvel objeto do título pertence 
à circunscrição do Registro de Imóveis, se o título é 
hábil para ter acesso à serventia, pois muitas vezes é 
apresentado por meio de cópia e não poderá ter sua 
prioridade garantida (artigo 186 da Lei 6.015/73).
Conforme leciona Araújo (2012, p. 70), entre os 
requisitos fi scalizados, podem ser citados: o regular 
pagamento de impostos e seus acessórios devidos por força 
dos atos que forem solicitados ao ofício; o cumprimento 
do Princípio da Especialidade (completa caracterização do 
imóvel e qualifi cação das partes); a observância do Princípio 
da Disponibilidade (se o interessado é realmente o titular de 
direitos), a obediência ao Princípio da Continuidade (se não 
existe título antecedente não registrado ou se nenhum ato 
jurídico foi desconsiderado), e ainda, a existência de gravames 
que impeçam a transferência, entre outros.
b) Contraditório: Adiante, o título é encaminhado 
a um setor que o cadastrará e procederá todas as buscas 
necessárias nos indicadores, principalmente no controle 
de títulos contraditórios onde será observado se há outro 
título envolvendo os mesmos imóveis, bem como no livro 
de indisponibilidade, sendo que na ocorrência de algum dos 
casos, será feita a anotação pertinente no título para posterior 
verifi cação.
c) Extrato: Nesta oportunidade é feito um resumo ou 
extrato do título que após impresso é submetido à conferência 
e verifi cação, nesta fase preliminar é realizada pesquisa pelo 
digitador ou datilógrafo do registro anterior, anexando-se ao 
Seções de estudo
título cópia da matrícula original (MELO, 2004). 
d) Conferência – EXAME DE LEGALIDADE: 
Primeiramente, consiste na análise do extrato em cotejo com 
o título, conferindo se aquele corresponde de forma fi el a este, 
observando-se a redação e erros de digitação e gramaticais. 
Posteriormente, o conferente faz um exame amplo quanto a 
legalidade do título, isso é, se o título está incluso no rol do 
artigo 167 da Lei 6.015/73; se foi observada a forma prescrita 
em lei (artigos nºs 215 e 221 do Código Civil) no caso de 
escritura pública ou instrumento particular; o recolhimento dos 
tributos incidente sobre os imóveis (artigo 31, inciso XI, da Lei 
8.935/94); nesta fase, também, é feita uma análise da formalidade 
ou requisitos extrínsecos do título, como, por exemplo: as 
assinaturas das partes, numeração de folhas em títulos judiciais, 
reconhecimentos de fi rma, certidões de órgãos complexos, etc. 
Por fi m, é feito o cálculo das custas e emolumentos e o título 
submetido à verifi cação (MELO, 2004).
Observação: Apresentado o título para registro, o registrador tem 
15 dias para efetuar a conferência/exame da legalidade deste, ou 
seja, analisa no título apresentado a observância ou não de todas as 
prescrições legais para o ato registral solicitado. Já para o ato registral 
como um todo (início e fi m/registro), o registrador possui o prazo de 
30 dias, contados da data da apresentação do título e lançamento no 
protocolo, podendo tal prazo ser reduzido a critério do registrador, à 
luz do Princípio da Efi ciência. Todavia, há de se destacar que nunca 
poderá ocorrer a elasticidade do prazo, sob pena de descumprimento 
do dever funcional estabelecido na Lei 8.935/94, artigo 30, inciso X.
Verifi cação: Novamente um setor analisa mais 
profundamente os princípios da continuidade, disponibilidade 
e especialidade, entre outros, isto é, analisa mais a fundo o 
extrato com a matrícula ou transcrição, observando eventuais 
divergências que deverão ser dirimidas antes do registro.
Devolução: Sendo o título desqualifi cado, ou seja, 
havendo exigência de qualquer ordem deverão ser formuladas 
de uma só vez, por escrito, de forma clara e objetiva, em 
papel timbrado do cartório, com identifi cação e assinatura do 
servidor responsável, lembrando sempre que o apresentante 
muitas vezes é leigo na área de registros públicos, devendo ser 
evitado o excesso de termos jurídicos.
Numeração e Registro: Estando apto para registro ou 
superadas as exigências, o título será submetido à numeração, 
que corresponde na admissão para inclusão do título nos 
livros 2 ou 3. Nesta fase, o extrato será corrigido se tiver algum 
erro e o ato será impresso e transportado para o respectivo 
livro, sendo o título encerrado com acompanhamento da 
certidão talão que resumirá as custas e emolumentos devidos, 
procedendo-se, ao fi nal, a microfi lmagem total dos títulos 
(MELO, 2004).
RESUMINDO: Da recepção e análise do título na 
serventia, o registrador tem dois caminhos a percorrer: 
registrar o título ou apontar as exigências legais, restando a 
decisão sobre qual das alternativas será adotada repousa no 
exame da legalidade do título levado ao cartório de registro de 
imóveis. Examinados os requisitos legais do título, verifi cado 
se estão ou não de acordo com o que a legislação estabelece, 
o título será registrado, gerando efeitos desde a data de sua 
apresentação ao ofício imobiliário, conforme dispõe o artigo 
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1.246, do CC. Após a realização dos atos registrais, estes se 
tornam públicos e qualquer pessoa pode solicitar certidões 
referentes aos mesmos, sem a necessidade de motivação 
do pleito. Havendo exigência a ser satisfeita (devolução), 
o oficial deverá indicá-la por escrito, de uma única vez, 
fundamentadamente, para que o interessado possa satisfazê-
la. Ao sanar as exigências legais apontadas pelo registrador, o 
interessado deverá devolver a documentação para nova análise 
do registrador. Caso sejam apresentados novos documentos, 
pode ocorrer a indicação de novas exigências em razão dos 
novos documentos apresentados (ARAÚJO, 2012).
Então, esse processo pode andar em círculos por 
muito tempo ou ser rapidamente efetivado,dependendo 
da complexidade do ato a ser praticado, da legalidade dos 
documentos apresentados e da técnica dos profissionais 
envolvidos no procedimento (registrador, engenheiro, 
advogado etc). Percebe-se que o exame da legalidade do 
título é a “mola mestra” de todo o procedimento registral e 
da tramitação do título na serventia registral, razão pela qual 
encaminha-se para a sua abordagem (ARAÚJO, 2012).
Fonte: Maria Darlene Braga de Araújo, 2012. 
Sistema Registral Imobiliário 52
2 - A suscitação de dúvida
É o procedimento administrativo disciplinado pelos 
artigos 198 a 204 da Lei n.º 6.015/73, que representa a 
concretização do exercício da ampla defesa, que deve 
ser permitida sem restrições, e acompanhada de rigorosa 
observância do contraditório. 
Como dito anteriormente, se o documento/título 
apresentado tiver alguma irregularidade, requisitos serão 
realizados. Todavia, não se conformando o apresentante 
com a exigência do Ofi cial Registrador, ele poderá requerer 
a declaração ou suscitação de dúvida ao Ofi cial Registrador 
(suscitante), que remeterá ao Juízo competente para dirimi-la, 
acompanhada de suas razões, procedendo-se a notifi cação e 
intimação do suscitado para impugná-la no prazo de quinze 
dias, observando-se que é dever do Ofi cial encaminhar ao 
juízo competente as dúvidas levantada pelos interessados, nos 
termos do artigo 30, XIII, da Lei 8.935/94.
Noutras palavras, pela regra estabelecida no caput do art. 
198 da Lei n.º 6.015/73, na hipótese de o Ofi cial se deparar 
com alguma irregularidade, depois de protocolar à margem 
da prenotação a ocorrência da dúvida, deverá dar ciência do 
fato ao apresentante, certifi cando por escrito a exigência a ser 
satisfeita, para que este corrija a irregularidade apontada ou 
desista do registro. Se o apresentante não aceitar a exigência 
feita pelo Ofi cial, por entendê-la descabida ou por não poder 
satisfazê-la, pode o apresentante requerer seja o título, junto 
com a declaração de dúvida, remetido à análise do magistrado 
competente. Fonte: NOVAES, Ane Carolina. Suscitação de 
Dúvida no Registro de Imóveis. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 
3, no 128. Disponível em: https://www.boletimjuridico.com.
br/doutrina/artigo/641/suscitacao-duvida-registro-imoveis. 
Acesso em: 03 junho de 2019.
Decorrido o prazo, apresentada ou não a impugnação, os 
autos serão remetidos ao representante do Ministério Público 
que atuará como fi scal da lei (custus legis) emitindo parecer no 
prazo de dez dias, retornando os autos ao Juízo competente para 
prolação de sentença, sendo que a prenotação fi cará suspensa 
até fi nal solução (artigos 198 e seguintes da Lei 6.015/73). Não 
se conformando com a sentença de primeiro grau, poderá 
o apresentante/requerente recorrer no prazo de 15 (quinze) 
dias para o órgão competente através de apelação, que será 
recebida nos efeitos devolutivo e suspensivo (MELO, 2004). 
Observação: Salienta-se que a importante intervenção do Ministério 
Público é obrigatória, sob pena de nulidade (artigo 200 da Lei 
6.015/73), haja vista o registrador não poder recorrer da sentença de 
improcedência da dúvida.
Transitada em julgado a decisão da dúvida, se esta 
for julgada procedente, os documentos serão restituídos à 
parte, independentemente de translado, dando-se ciência da 
decisão ao ofi cial, para que a consigne no Protocolo e cancele 
a prenotação. Todavia, se a dúvida for julgada improcedente, 
o interessado apresentará, de novo, os seus documentos, 
com o respectivo mandado, ou certidão da sentença, que 
fi carão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao 
registro, declarando o ofi cial o fato na coluna de anotações do 
Protocolo (art. 203 da LRP).
Peculiaridades acerca da tramitação do título na 
serventia de Registro de Imóveis e da Suscitação de 
Dúvida 
• Somente o registro em sentido estrito pode ser 
objeto de suscitação de dúvida (artigo 167, inciso I, 
da Lei 6.015/73), segundo orientação do Conselho 
Superior da Magistratura de São Paulo. Nos casos 
de averbação (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o 
procedimento correto seria o de “providências 
administrativas”, com competência recursal da 
Corregedoria Geral da Justiça, que é residual em 
se tratando de Registros Públicos, todavia, não 
possui as mesmas características da dúvida, pois não 
prorroga a prenotação até o dissenso ser dirimido.
• a documentação a ser registrada pode ser apresentada 
por qualquer pessoa e não obrigatoriamente pelas 
pessoas indicadas na mesma; 
• ao dar entrada na solicitação de registro ou averbação, 
o apresentante deverá receber uma via do recibo 
contendo, no mínimo, os elementos identifi cadores 
do seu pedido, os atos a serem praticados, prazo 
de entrega, número por meio do qual a solicitação 
poderá ser localizada na serventia, os valores pagos e 
o número da prenotação; 
• quando o interessado apresenta documento na 
serventia registral, o título passará pelo exame da 
legalidade, o que deverá acontecer nos 15 (quinze) 
primeiros dias; 
• os documentos particulares devem ser apresentados 
em original. Todavia, caso seja encaminhada apenas 
uma via original do documento, esta fi cará arquivada 
na Serventia;
• o ofi cial de registro deve fornecer recibo dos 
emolumentos recebidos, observar os emolumentos 
fi xados em lei para todo o Estado e tornar pública a 
tabela de emolumentos vigente; 
• a Serventia Imobiliária tem o prazo legal de 30 (trinta) 
dias para materialização do ato registral requerido. O 
prazo fi xado para efetivar o exame da legalidade está 
inserido no trintídio prefalado; 
• os prazos estabelecidos na Lei de Registros Públicos 
poderão ser reduzidos, nunca elastecidos.
• A reiteração da dúvida é admitida desde que se 
supere o motivo anteriormente reconhecido ou 
que se tenha alterado a jurisprudência a respeito das 
questões tratadas.
• Somente o registro em sentido estrito pode ser 
objeto de suscitação de dúvida (artigo 167, inciso I, 
da Lei 6.015/73), segundo orientação do Conselho 
Superior da Magistratura de São Paulo. Nos casos 
de averbação (artigo 167, II, da Lei 6.015/73), o 
procedimento correto seria o de “providências 
administrativas”, com competência recursal da 
Corregedoria Geral da Justiça, que é residual em 
se tratando de Registros Públicos, todavia, não 
possui as mesmas características da dúvida, pois não 
prorroga a prenotação até o dissenso ser dirimido.
• A reiteração da dúvida é admitida desde que se 
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supere o motivo anteriormente reconhecido ou 
que se tenha alterado a jurisprudência a respeito das 
questões tratadas.
3 - Retifi cação do registro Imobiliário
A retifi cação de registro imobiliário se apresenta como 
medida efi caz para a correção de uma matrícula que não refl ete 
a realidade do imóvel registrado, seja porque houve alterações 
em suas divisas, ou porque há qualquer outro erro material 
no registro. A Lei n° 6015/73 (Lei de Registros Públicos) 
regulamenta a matéria e assegura o direito da retifi cação do 
registro público àquele que for prejudicado:
“Art. 212. Se o registro ou a averbação for 
omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, 
a retifi cação será feita pelo Ofi cial do Registro 
de Imóveis competente, a requerimento 
do interessado, por meio do procedimento 
administrativo previsto no art. 213, facultado 
ao interessado requerer a retifi cação por meio 
de procedimento judicial.”
No âmbito imobiliário, conforme artigo 213 da lei em 
análise, a retifi cação do registro do imóvel pode ocorrer de 
três maneiras: (I) pelo próprio Ofi cial do Cartório de Registro 
de Imóveis, (II) retifi cação administrativa ou (III) retifi cação 
judicial.
(I) - Para alguns erros o Ofi cial pode efetuar diretamente a 
correção, como nomes escritos incorretamente e numerações 
em desconformidade com o registro anterior. O artigo 213, 
conforme alterado pela Lei nº 10.931/2004, também prevê a 
retifi cação pelo Ofi cial nas seguintes situações:
a) omissão ou erro cometido na transposição de 
qualquer elemento do título;b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, 
comprovada por documento ofi cial;
d) retifi cação que vise a indicação de rumos, ângulos de 
defl exão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, 
em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo 
matemático feito a partir das medidas perimetrais 
constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel 
confrontante que já tenha sido objeto de retifi cação;
g) inserção ou modifi cação dos dados de qualifi cação 
pessoal das partes, comprovada por documentos 
ofi ciais, ou mediante despacho judicial quando houver 
necessidade de produção de outras provas;
O ofi cial também retifi cará o registro sem a necessidade 
do procedimento no caso da: 
a. regularização fundiária de interesse social, realizadas 
em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos 
do Estatuto da Cidade, promovidas pelos Municípios 
ou pelo Distrito Federal; e
b. para adequação da descrição de imóvel rural às 
exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º e 225, §3º, da Lei 
de registros públicos.
Nesses casos, basta o simples pedido ao registrador, 
que poderá proceder a retifi cação do registro até 
independentemente de requerimento das partes (de ofício). 
Exemplo: ao registrar uma escritura de venda e compra, o 
Registrador consignou que o preço foi de R$5.000,00, quando 
na realidade o valor era de R$15.000,00. Assim, o Ofi cial 
errou ao transportar um elemento do título, com isso, deverá 
se valer do dispositivo acima e praticar a correspondente 
retifi cação do registro, sanando a divergência entre a matrícula 
e o título.
(II) Retifi cação administrativa: Nos termos do Inc. 
II do art. 213, a retifi cação será feita necessariamente por 
meio de procedimento levado a efeito ao Ofi cial de Registro 
de Imóveis (e não simples requerimento), a requerimento do 
interessado, no caso de:
- inserção ou alteração de medida perimetral de que 
resulte, ou não, alteração de área, instruindo com planta e 
memorial descritivo assinado por profi ssional legalmente 
habilitado, com prova de anotação de responsabilidade 
técnica no competente Conselho Regional de engenharia e 
arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
(III) Retifi cação judicial: Em alguns casos, como 
a alteração das divisas do imóvel, é comum que as vias 
administrativas tenham menor efi cácia. Nestas situações 
nem sempre existe unanimidade entre as partes envolvidas e 
qualquer oposição fundamentada remeterá os interessados às 
vias judiciais. Ou seja, se houver impugnação fundamentada 
e o Ofi cial de Registro de Imóveis remeter o requerimento 
ao juiz competente ou se o interessado optar desde o inicio, a 
retifi cação será judicial.
Desistência de registro:
No registro de imóveis, caso o requerente desista 
do pleito, ou se o documento não puder ser registrado, a 
legislação prevê a devolução dos emolumentos, deduzida a 
importância relativa às buscas e a prenotação, nos termos do 
artigo 206, Lei 6.015/73:
“Art. 206: Se o documento, uma vez prenotado, 
não puder ser registrado, ou o apresentante 
desistir do seu registro, a importância relativa 
às despesas previstas no art. 14 será restituída, 
deduzida a quantia correspondente às buscas 
e a prenotação”.
Retomando a aula
Finalizamos a aula 07. Estou à disposição para tirar 
suas dúvidas e espero que tenham entendido a 
mensagem.
1 - Tramitação do título na serventia de Registro de 
Imóveis 
Nessa seção, aprendemos que quando um título é 
apresentado ao Ofício Imobiliário competente há um 
Sistema Registral Imobiliário 54
Minhas anotações
Registros públicos, teoria e prática de Luiz Guilherme 
Loureiro, Ed. Jus PODIVM.
Vale a pena ler
A Dúvida Registrária, Eduardo Sócrates Castanheira 
Sarmento Filho, 2012. Disponível em: <http://www.irib.
org.br/app/webroot/publicacoes/CadernoIrib3/pdf_old.
pdf>. Acesso em: 21 de maio de 2019.
Vale a pena acessar
Vale a pena
trâmite fi xado pela Lei 6.015/73, qual seja o da: Recepção, 
contraditório, extrato, conferência (exame de legalidade), 
verifi cação, devolução, numeração e registro, todos estudados 
nos pormenores na presente seção.
2 - A suscitação de dúvida
Nessa seção, compreendemos que o procedimento de 
suscitação de dúvida é o mecanismo que serve para verifi car 
a correção ou não das exigências formuladas pelo registrador 
ou para que o mesmo seja autorizado a proceder a um ato 
registral quando a parte não apresentar condições de atendê-
las. Ou seja, a dúvida representa a concretização do exercício 
da ampla defesa, que deve ser permitida sem restrições, e 
acompanhada de rigorosa observância do contraditório. 
3 - Retifi cação do registro Imobiliário
Nessa seção, compreendemos que a retifi cação de 
registro Imobiliário é a via existente para corrigir erros 
evidentes, por exemplo, a escrita incorreta de um nome, ou 
alterar informações complexas como as divisas de um imóvel. 
Aprendemos que no âmbito imobiliário, a retifi cação do 
registro do imóvel pode ocorrer de três maneiras: retifi cação 
pelo próprio Ofi cial do Cartório de Registro de Imóveis 
em casos suscintos/simples, retifi cação administrativa e 
retifi cação judicial.