Lição 3 - Compra e Venda - Certidões

Prévia do material em texto

31
Lição 3 - Compra e Venda: Certidões 
Pessoais e Imobiliárias. Tributos, 
Registro e Locação de Imóveis 
1. Compra e Venda de Imóvel
A compra e venda é instrumento contratual pelo qual o contratante obriga-se 
a passar o domínio de um bem mediante o pagamento de valor monetário a 
título de preço. Em vez de uma compra e venda, o contrato será de troca ou 
permuta se o adimplemento da transação não for em dinheiro.
VENDE-SE
VENDIDO
Pelo contrato de compra e venda, o vendedor se obriga a transferir ao com-
prador o domínio de certa coisa, mediante uma remuneração denominada 
preço. Em decorrência disso, conforme bem anota a doutrina, trata-se de um 
contrato translativo que traz o comprometimento da transmissão da proprie-
dade. 
Sendo assim, a compra e venda por si só não transmite a propriedade, con-
forme o art. 482, do CC, ou seja, este contrato somente verifica o compromisso 
da entrega do bem, pois tal hipótese – transmissão da propriedade – somente 
ocorrerá, em regra, pelo registro (art. 1.227 do CC), que é realizado, para bens 
imóveis, no Cartório de Registro de imóveis (1.245 do CC).
Este contrato visa à alteração da propriedade do imóvel, que é o mais amplo 
dos direitos que uma pessoa pode exercer sobre um bem, isto porque nela se 
concentram todas as possibilidades a serem exercidas sobre este. 
Ou seja, a propriedade contempla os direitos de usar, gozar, dispor e reivindi-
car o seu bem de quem injustamente o detenha. Nesta esteira, conceitua-se 
32
propriedade como o estado da coisa, que pertence exclusivamente ao seu 
titular em seu patrimônio e à sua disposição, sujeitando-se, portanto, à sua 
vontade.
A propriedade está consagrada no artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Fe-
deral como um direito fundamental que deve atender à sua função social em 
prol da coletividade.
Entretanto, apenas o “Contrato de Compra e Venda”, “Compromisso de Com-
pra e Venda” ou a “Escritura Pública de Compra e Venda” não são documentos 
aptos para transferirem a propriedade.
Somente o Registro no competente Cartório de Registro de Imóveis tem essa 
força. Enquanto não registrados os documentos de transferência, estes são 
apenas um indício de uma obrigação legal de proceder à transferência do 
imóvel. Logo, sozinhos não transferem nada.
Este ponto será melhor discutido no item “Registro de Imóveis” dentro deste 
mesmo capítulo de estudo.
Nesse contexto, é importante salientar que o Código Civil, em seu Art. 108, 
explicita que: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essen-
cial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, 
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 
trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no País”. 
1.1 Elementos Constitutivos do Contrato de Compra e Venda 
a) As partes: são tidos como vendedor e comprador, devendo as partes ser 
capazes e existir uma vontade livre entre elas sob pena de anulação da 
compra e venda por vícios do consentimento (Art. 171, incisos I e II, do 
Código Civil). 
Porém, as partes não devem ser somente capazes, estas devem ainda ser le-
gitimadas para realização da compra e venda, ou seja, a legitimação é uma 
capacidade especial para determinado ato ou negócio jurídico. 
Como exemplo, temos o Art. 1647, inciso I, do CC, que exige para venda de imó-
vel a outorga conjugal, sob pena de anulação da compra e venda. Neste caso, 
o prazo decadencial para anulação é de 2 (dois) anos, salvo na separação ab-
soluta de bens. 
33
Outorga conjugal (legitimação: plano 
da vakidade, pois não se trata de capa-
cidade, plano da existência)
Outorga Uxória
 (esposa)
Outorga Marital
 (marido)
Em regra, exige-se a outorga conjugal para os atos e negócios jurídicos, com 
exceção do regime da separação absoluta. Todavia, quanto à questão do regi-
me da separação legal, tida situação é tormentosa, uma vez que ainda existe 
parte da doutrina que defende a aplicação da Súmula 377 do STJ, que admite 
a comunicação dos bens em determinadas situações.
b) Coisa: bem imóvel
Diante da boa-fé objetiva, recomenda-se que o vendedor já tenha a coisa a 
sua disposição, ou seja, tenha a propriedade do imóvel (Registro no CRI em 
seu nome) que pretende vender.
Além disso, a coisa deve ser alienável. A regra é a alienabilidade, sendo a ina-
lienabilidade exceção retirada da lei ou da vontade das partes. Exemplos de 
bem com inalienabilidade legal: decorre do bem de família voluntário ou 
convencional (cláusula de inalienabilidade) que pode constar de testamento 
ou doação. 
c) Preço 
É a remuneração da compra e venda, devendo ser em moeda nacional cor-
rente pelo valor nominal, pelo princípio do nominalismo, bem como tem as 
seguintes regras gerais: 
• Em regra, são nulas as estipulações em moeda estrangeira ou em ouro. 
Exceção deve ser feita para compra e venda internacional. 
• O preço pode ser cotado em moeda estrangeira, pois trata-se de um 
parâmetro, devendo, porém, constar o correspondente em reais (preço por 
cotação). 
• É possível o preço arbitrado por terceiro que tenha confiança das partes 
– preço por avaliação). Por exemplo: avaliação de um imóvel por um 
especialista da área. 
• O preço também pode ser cotado por taxa de mercado ou bolsa de certo 
dia e lugar. Na variação da taxa de mercado do dia, será o preço o valor 
médio da oscilação. 
Na compra e venda sem totalidade ou fixação de preço ou de critérios para 
a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as 
34
partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. 
Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, pre-
valecerá o termo médio. 
Não havendo preço convencionado, deve ser seguida a ordem do dispositivo: 
a) haverá eventual preço tabelado (tabelamento oficial – ordem pública); b) 
valerá eventual preço de costume; c) não havendo costume nem tabelamen-
to, valerá um preço médio, a ser fixado pelo juiz. 
Por fim, há vedação do estabelecimento do preço unilateral deixado à escolha 
do valor a apenas uma das partes, prevendo nulidade absoluta do contrato. 
 ► 1.1.1 Restrições à Compra e Venda 
Na compra e venda, há algumas restrições: 
a) Venda de coisa comum ou venda de bem em condomínio protegida pelo 
direito de preferência, direito de preempção ou prelação legal: não pode 
um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos se 
outro a quiser. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, 
poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se 
o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
b) Venda de ascendente para descendente: é anulável a venda de 
ascendente para descendente não havendo autorização dos demais 
descendentes e do cônjuge do vendedor. Quanto à autorização dos 
descendentes, o grau mais próximo exclui o mais remoto, ou seja, devem 
autorizar apenas os descendentes mais próximos (filhos, e não os netos). 
O prazo para ação de anulação, conforme doutrina atual, é de dois anos, 
a contar da celebração. Tal posição está firmada no Art. 179 do CC, o qual 
dispõe: “Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem 
estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a 
contar da data da conclusão do ato”, sendo este o prazo decadencial. 
c) Compra e venda entre cônjuges: nos termos do Art. 499, do CC, é lícita 
a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da 
comunhão, ou seja, somente é possível a venda de bens excluídos da 
comunhão. Se um bem que já fizer parte da comunhão for vendido, a 
venda é nula, por impossibilidade do objeto. Este dispositivo pode ser 
aplicado por analogia à união estável (que adota, como regra geral, o 
regime da comunhão parcial de bens). A venda poderá ocorrer mesmo no 
caso da adoção do regime da comunhão universal, pois há bens excluídos 
nesse regime (imóvel adquirido pelo trabalho unilateral de um dos 
cônjuges).Sobre algumas cláusulas especiais de compra e venda, de acordo com o Art. 
505 do Código Civil: “O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direi-
to de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o 
35
preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, 
durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou 
para a realização de benfeitorias necessárias”.
O contrato de permuta utiliza as mesmas regras do contrato de compra e 
venda. O que muda é que nesse contrato não há o pagamento em dinheiro, 
mas a transferência mútua de bens, sendo que as despesas são igualmente 
partilhadas entre as partes.
A compra e venda de bens imóveis necessita de todo um cuidado especial 
voltado para a documentação imobiliária pertinente. Cumpre-nos a impor-
tante tarefa de realizar a solicitação, a verificação e, por vezes, até o preparo 
de alguns documentos, como a elaboração do contrato de compra e venda, no 
qual devem ser observados os seguintes elementos: a) Descrição da matrícu-
la; b) Condição suspensiva; c) Arras; d) Lavratura da escritura (multa comina-
tória); e) Cláusula penal; f) Cláusula resolutiva expressa; g) Imissão na posse 
(multa cominatória); h) Evicção.
 ► 1.1.2 Compromisso de Venda e Compra de Imóvel 
Atualmente, tem previsão de Direito Real de Aquisição (Art. 1.225, inciso VII), 
bem como tem todos os elementos de pré-contrato ou contrato preliminar. 
Deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. 
No referido caso, a venda de imóveis por pessoa casada exige a outorga uxó-
ria, exceção – regime da separação absoluta, bem como é anulável a venda 
de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge 
anuírem expressamente. 
Concluído o contrato preliminar e desde que dele não conste cláusula de ar-
rependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do 
contrato definitivo. Registrado o título, ele passa a ter eficácia contra terceiros.
Caso o compromissário vendedor se recuse a assinar a Escritura Definitiva, 
sua vontade poderá ser suprimida pelo juiz, caso seja esgotado o prazo con-
ferido no contrato, mediante a propositura da ação de adjudicação compul-
sória. 
As principais características são: oponível contra terceiros (caso registrado); 
transmissível, seja por ato inter vivos ou causa mortis; pode ser objeto de ga-
rantia real.
Para a segurança jurídica de uma transação imobiliária de compra e venda, 
faz-se necessário que todos os documentos e certidões sejam levantadas e 
analisadas, porque apenas dessa maneira é que se pode verificar quais os ris-
cos que envolvem determinada operação de imóveis.
36
2. Certidões Pessoais
Certidões imobiliárias são a única forma segura de identificar a situação real 
do imóvel, no que se refere à existência de débitos (do imóvel, das partes) e 
à confirmação da titularidade da propriedade, gravames e ônus reais que 
podem recair sobre o imóvel, assim como regularização perante os órgãos 
públicos. Enfim, é inafastável a necessidade de levantamento das certidões 
referentes ao imóvel e às pessoas envolvidas na negociação (vendedores, in-
quilinos e fiadores).
As certidões que devem ser exigidas numa compra e venda não são as mes-
mas que são solicitadas numa locação. Contudo, exigências comuns a ambos 
os negócios são as certidões pessoais referentes aos envolvidos na operação 
imobiliária (se oficialmente casados, precisam ser levantadas de ambos os 
cônjuges):
• Certidão negativa de protestos de títulos (emitida pelo serviço central de 
protesto de títulos);
37
• Certidão negativa de existência de ações cíveis e da Fazenda Pública 
Estadual e Federal (emitida pelos cartórios distribuidores dos respectivos 
fóruns);
• Certidões negativas trabalhistas (emitidas pelo cartório distribuidor do 
fórum trabalhista);
• Certidões negativas criminais e de execuções criminais (emitidas pelos 
respectivos cartórios distribuidores);
• Certidão de casamento atualizada (ou nascimento, se solteiros).
Caso uma das partes seja pessoa jurídica, além de todas as certidões acima 
mencionadas, que devem ser providenciadas em nome da empresa (CNPJ), 
como também dos sócios (CPFs), serão necessárias ainda:
38
• Certidão negativa do INSS para os casos em que se obrigam pessoas 
naturais e jurídicas (expedida pela repartição previdenciária);
• Certidão de regularidade de recolhimentos do FGTS;
• Certidão comprovando que a associação ou sociedade civil se acha 
formalizada diante do Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, 
quando for o caso;
• Certidão comprovando e regularizando a firma comercial ou sociedade 
anônima perante o Registro do Comércio.
3. Certidões Imobiliárias
No que se refere às certidões referentes ao imóvel transacionado, o que ocor-
re em doação, compra e venda, permuta, promessa de venda e compra, den-
tre outros, o corretor deve sempre exigir do proprietário do imóvel a apre-
sentação das certidões abaixo descritas:
• Certidão de Matrícula do Imóvel em nome do vendedor (emitida pelo 
Cartório de Registro de Imóveis – RGI);
• Certidão vintenária atualizada (emitida pelo RGI);
• Certidão negativa de tributos municipais (dívida de IPTU);
• Certidão negativa de multas por taxa de recolhimento de resíduos sólidos 
(taxa do lixo), muro, passeio e limpeza (emitida pela prefeitura), caso haja 
essas cobranças no Município em que o imóvel está localizado;
• Certidão negativa de débitos condominiais (emitida pelo atual síndico do 
condomínio), acompanhada da ata de eleição do síndico;
• Documentos comprobatórios de não existência de ações em curso contra 
o condomínio bem como da sua situação fiscal;
• Certidão atestando se o imóvel está ou não sujeito à área de recuo ou 
investidura ou se está sujeito à zona de influência do metropolitano-metrô 
(emitida pela Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos);
• Documento legal, se o imóvel estiver alugado, provando a desistência do 
inquilino quanto ao direito de preferência de aquisição;
• Antes de se lavrar o instrumento, verificar a necessidade ou não de 
algumas providências, tais como:
a) Averbação da construção;
b) Averbação da demolição;
39
c) Averbação da alteração do nome da rua, do número e demolição do 
imóvel;
d) Averbação da reconstrução;
e) Averbação de desmembramento;
f) Averbação de alteração do nome do vendedor e/ou de seu cônjuge;
g) Averbação do estado civil do vendedor e/ou de seu cônjuge;
h) Reconhecimento das firmas dos vendedores e Testemunhas (duas são 
recomendadas) em títulos de instrumento particular.
Certidões específicas para imóvel rural:
a. Certidão Negativa de Débito Florestal do IBAMA;
b. Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR;
c. Recibo da declaração do último ITR;
d. Comprovante de pagamento do Imposto Sobre a Propriedade Territorial 
Rural – ITR;
e. Certidão Negativa de Débitos do Imóvel Rural.
4. Tributos Imobiliários e Tributos Cobrados do Profissional 
Corretor de Imóveis no Exercício de sua Atividade Profissional
Acerca dos tributos, duas considerações precisam ser realizadas sobre este 
assunto e dividiremos nosso estudo neste tópico em duas temáticas: a) tri-
butos imobiliários, que recaem sobre o imóvel ou nas operações imobiliárias 
quando estes são negociados; b) tributos cobrados do profissional corretor de 
imóveis no exercício de sua atividade profissional.
4.1 IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano 
40
O Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) se trata daquele exigido sobre a 
propriedade predial e territorial urbana, cuja competência de cobrança, re-
gulamentação e recolhimento é do Município, ou seja, ele é o ente federativo 
responsável pela arrecadação e destinação dos valores de IPTU.
Portanto, existindo questionamentos sobre existência de eventuais débitos 
de IPTU, basta que seja realizada a pesquisa junto ao órgão da Prefeitura da 
região onde o imóvel se encontra, podendo-se, inclusive, requerer a emissão 
da respectiva certidão,que, se negativa, atestará a inexistência de dívidas de 
IPTU para aquele imóvel. Quando positiva, comprovará que o imóvel encon-
tra-se devedor deste imposto. 
Este imposto é composto pelos três elementos abaixo:
• Fato gerador: consiste no fato gerador do IPTU a existência da 
propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel.
• Sujeito Ativo (quem cobra/recebe): são os Municípios, ente federativo 
arrecadante. 
• Sujeito Passivo (quem deve/paga): o contribuinte é o sujeito passivo deste 
tributo, ou seja, o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o 
seu possuidor a qualquer título tem o dever de pagar este imposto.
Além disso, deve-se tratar de bem imóvel, situado na área urbana, pois, se for 
área rural, o imposto devido será o ITR. Portanto, para que haja incidência de 
IPTU, mister se observar conformidade com os conceitos abaixo:
a) Bem imóvel por natureza ou acessão física – é o solo com a superfície, 
os seus acessórios e adjacentes naturais, compreendendo as árvores e 
os frutos pendentes, o espaço aéreo e o subsolo. Tudo quanto o homem 
incorporar ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e 
construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação, 
fratura ou dano (Código Civil, Art. 43, inciso I).
b) Zona urbana – é definida em lei municipal, observando o requisito 
mínimo da existência de dois dos seguintes melhoramentos, constituídos 
ou mantidos pelo Poder Público, a saber: meio-fio ou calçamento, 
com canalização de águas pluviais; abastecimento de água; sistema de 
esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento 
para distribuição domiciliar; escola primária ou posto de saúde a uma 
distância mínima de três quilômetros do imóvel considerado (Código 
Tributário Nacional, Art. 32).
c) Área urbanizável ou de expansão urbana – é a área constante de 
loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à 
habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das 
zonas, como tal definidas em lei.
d) Área urbana por equiparação – é o caso de “sítio de recreio”, no qual 
a eventual produção não se destine ao comércio (Decreto-lei nº 57 de 
18/12/66, Art. 14).
41
Existe previsão de não incidência de IPTU, mesmo presentes seus elementos 
configuradores, nos casos previstos pela legislação nacional, restando evi-
dente que não incide nas seguintes hipóteses:
a) Imunidade – é decorrente da imunidade tributária do patrimônio da 
União, dos Estados, Distrito Federal e dos outros Municípios e suas 
autarquias (CF. 1969, Art. 19, inciso III); templos de qualquer culto; partidos 
políticos; instituições de educação e assistência social.
b) Por Lei Ordinária – é o complemento da incidência, ou explicitamente 
casos como o do imóvel comprovadamente utilizado em exploração 
vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial (Decreto-lei nº 57/66, Art. 15).
Além da previsão de não incidência, a lei cuidou de prever possibilidades de 
isenção, que pode ocorrer por lei ordinária emanada pelo sujeito ativo (que é 
o mais frequente) ou pela União, através de Lei Complementar, atendendo a 
relevante interesse social ou econômico nacional: uma das limitações cons-
titucionais do poder de tributar. É a isenção um caso de exclusão ou, melhor 
dizendo, de dispensa do crédito tributário (Art. 175, inciso I, do Código Tribu-
tário Nacional – CTN).
A base de cálculo do imposto é o valor do imóvel (Código Tributário Nacio-
nal, Art. 33). São excluídos os valores dos bens móveis mantidos, em caráter 
permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de utilização, exploração, 
aformoseamento ou comodidade. Para o imposto territorial urbano, a base é 
o valor venal, que depende de avaliação periódica, e esse acréscimo não cons-
titui majoração do tributo.
A alíquota, ou percentual de cálculo de imposto, aplicada sobre a base de cál-
culo, é fixada por lei, conforme o princípio da legalidade, limitação constitu-
cional ao poder de tributação.
4.2 ITR – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural
O Imposto Territorial Rural é de competência da União, porém o produto des-
ta arrecadação pertence ao Município onde esteja situado o imóvel.
Consideram-se imunes desse imposto os sítios com áreas que não excedam 
a 25 hectares e quando os cultive, só ou com a família, desde que o proprietá-
rio não tenha outro imóvel. Excluem-se do Imposto Territorial Rural todos os 
imóveis que se enquadrem no Art. 322 do Código Tributário Nacional.
A base de cálculo deste imposto é o valor fundiário, isto é, o valor do solo nu, 
sem qualquer intervenção humana. O fato gerador é a propriedade, o domí-
nio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localiza-
do fora da zona urbana do Município.
42
4.3. INSS – Encargos Previdenciários
Em caso de obra, o construtor deve recolher encargos previdenciários ao 
INSS. O proprietário do imóvel e o condômino de uma unidade imobiliária, 
seja qual for a forma de contrato de execução de obra de construção, acrés-
cimo ou reforma do imóvel, são igualmente responsáveis (solidários) com o 
construtor para cumprimento das obrigações que nela constam, a menos que 
tenha havido, por parte deles, alguma retenção de importância, para garantia 
dessas obras até a expedição de Certificado de Quitação.
Quando a prestação de serviços for feita “por tarefa” ou “sob empreitada”, es-
tarão isentos, proprietário e construtor, dessas obrigações, desde que obri-
guem o subempreiteiro a recolher previamente, fixado pelo INSS como con-
tribuição previdenciária, inclusive o seguro de acidentes de trabalho.
Não será devida a contribuição previdenciária, se a construção for feita em 
regime de “mutirão”, ou seja, sem mão de obra assalariada.
 ► 4.4.4. ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis 
 e ITCMD – Imposto Causa Mortis e Doação
Quando houver transferência de titularidade de bens imóveis, haverá inci-
dência de imposto de duas espécies, conforme o caso. Em se tratando de ato 
“inter vivos”, ou entre vivos (pessoas vivas), incidirá o ITBI.
No sentido contrário, quando se tratar de alteração de propriedade por oca-
sião de “doação” ou “causa mortis” (por causa de morte – herança), recairá o 
ITCMD – Imposto Causa Mortis e Doação.
De acordo com o Código Tributário Nacional, em seu Art. 35:
Art. 35 O imposto, de competência, sobre a transmissão de bens imóveis e de 
direitos a eles relativos tem como fato gerador:
I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de 
bens imóveis, por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os 
direitos reais de garantia;
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I 
e II. Parágrafo único – nas transações causa mortis ocorrem tantos fatos 
geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”) incide sobre a transmis-
são entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por na-
tureza ou acessão física e de direitos reais sobre bens imóveis, exceto os de 
garantia e as servidões, bem como sobre a cessão, por ato oneroso, de direitos 
relativos à aquisição de bens imóveis (Lei nº 11.154, de 30/12/91, regulamentada 
pelo Decreto nº 31.134, de 24/01/92, e Lei nº 13.107, de 29/12/2000).
43
Também, com relação ao ITBI, são regulamentadas algumas previsões de não 
incidência, não recaindo sobre a transmissão de bens ou direitos:
• decorrente de mandato em causa própria, quando outorgado para o 
mandatário receber a escritura definitiva do imóvel;
• quando o bem ou direito voltar ao domínio do antigo proprietário, por 
força de retrovenda, de retrocessão ou pacto de melhor comprador;
• incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
• aos mesmos alienantes, em decorrência de sua desincorporação do 
patrimônio das pessoas jurídicas a que foram conferidos;
• decorrentes defusão, incorporação, cisão ou extinção da pessoa jurídica.
Nas três últimas hipóteses, haverá a incidência do imposto se o adquirente 
tiver como atividade preponderante a compra e venda de imóveis ou de di-
reitos a eles relativos, a sua locação ou arrendamento mercantil.
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer 
Bens ou Direitos) deve ser pago por quem recebe bens ou direitos, por heran-
ça ou doação.
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) é um tributo de 
competência dos Estados e do Distrito Federal, cujo fato gerador é a transmis-
são causa mortis de imóveis e a doação de quaisquer bens ou direitos, confor-
me Constituição Federal (Art. 155, inciso I e § 1º) e CTN Art. 35 a 42).
Trata-se de um imposto que recai sobre o valor venal da transmissão de qual-
quer bem ou direito havido:
I – por sucessão legítima ou testamentária, inclusive a sucessão provisória;
II – por doação.
Em se tratando de divisão de patrimônio comum entre cônjuges ou convi-
ventes ou ao herdeiro, na partilha ou adjudicação, será aplicado o ITCMD so-
bre a respectiva meação ou quinhão hereditário.
São contribuintes do imposto:
I – na transmissão “causa mortis”: o herdeiro ou o legatário;
II – no fideicomisso: o fiduciário;
III – na doação: o donatário;
IV – na cessão de herança ou de bem ou direito a título não oneroso: o 
cessionário.
Nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação 
principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em 
que intervierem ou pelas omissões de que forem responsáveis:
I – o tabelião, escrivão e demais serventuários de ofício, em relação aos atos 
tributáveis praticados por eles ou perante eles, em razão de seu ofício;
44
II – a empresa, instituição financeira e bancária e todo aquele a quem 
couber a responsabilidade do registro ou a prática de ato que implique na 
transmissão de bem móvel ou imóvel e respectivo direito ou ação;
III – o doador, o cedente de bem ou direito, e, no caso do parágrafo único do 
artigo anterior , o donatário;
IV – qualquer pessoa física ou jurídica que detiver o bem transmitido ou 
estiver na sua posse, na forma desta lei; 
V – os pais, pelos tributos devidos pelos seus filhos menores;
VI – os tutores e curadores, pelos tributos devidos pelos seus tutelados ou 
curatelados;
VII – os administradores de bens de terceiros, pelos tributos devidos por 
estes;
VIII – o inventariante, pelos tributos devidos pelo espólio.
Ambos os impostos, ITBI e ITCMD, se tratam de encargos que recaem sobre a 
operação imobiliária, devendo o corretor de imóveis conhecer tais impostos 
e alertar as partes negociantes sobre o necessário recolhimento desses en-
cargos de natureza fiscal que decorrem das transações imobiliárias.
 ► 4.4.5 Tributos Cobrados do Profissional Corretor de Imóveis 
 no Exercício de sua Atividade Profissional
 4.4.5.1 Profissional autônomo
O profissional que trabalhe de forma autônoma com vínculo formal com o 
tomador do serviço poderá realizar seus recebimentos de honorários de cor-
retagem através da emissão de RPA – Recibo de Pagamento a Autônomo.
O RPA, que é um documento que formaliza o vínculo estabelecido entre um 
profissional autônomo (prestador de serviço) e o seu contratante (tomador 
de serviço), pode ser emitido pela fonte pagadora, ou seja, quem contratou o 
serviço de algum profissional pessoa física que não esteja regido pelo sistema 
CLT (Consolidação das Leis do Trabalho) ou pelo próprio corretor.
Ser corretor no âmbito desta prestação de serviço por RPA tem como van-
tagens a possibilidade de amplificação das prestações de serviços, cobertura 
previdenciária com direito à aposentadoria e auxílio-doença, além de con-
tribuições simplificadas, na medida em que a contabilidade referente aos 
recolhimentos fiscais é realizada diretamente pela empresa tomadora dos 
serviços de corretagem.
Porém, a contratação por RPA não pode servir para tentar mascarar a exis-
tência de uma relação trabalhista, mas expressar, fielmente, a relação de pres-
tação de serviço por um profissional autônomo e sem vínculo de emprego.
45
Quais tributos devem constar no RPA?
• IRRF - Imposto de Renda Re�do na Fonte;
• INSS - Contribuição Previdenciária;
• ISS - Imposto Sobre Serviços.
Diversificação
O autônomo pode aumentar 
seu leque de prestações de serviço
Cobertura previdenciária
Aposentadoria - auxílio-doença
Contribuições simplificadas
A contabilidade é elaborada 
pela empresa
Portanto, esta modalidade de contratação servirá para remunerar a presta-
ção de tarefas esporádicas, ou seja, trabalhadores que não trabalhem com ha-
bitualidade nem subordinação com aquele tomador de serviço.
Além disso, estes autônomos não podem ter empresas em seu nome nem 
emitirem notas fiscais. A obrigação de emitir o RPA é do tomador do serviço 
do corretor, a contratante empresa (imobiliária/construtora) ou pessoa física.
A RPA permite ao autônomo realizar o recolhimento ao INSS como contri-
buinte individual, viabilizando a aposentadoria futura deste profissional pe-
rante a Previdência Social.
Ademais do INSS, que consiste na Contribuição Previdenciária, na RPA serão 
recolhidos o IRPF (Imposto de Renda de Pessoa Física) e o ISS (Imposto Sobre 
Serviços), todos retidos diretamente na fonte pagadora, o que significa dizer 
que a tomadora do serviço já realizará estes cálculos e descontará do valor 
bruto da comissão do corretor estes impostos, repassando, ao profissional, o 
valor da comissão líquido.
 4.4.5.2 Prestação de Serviço como MEI
Microempreendedor Individual (MEI) é uma possibilidade através da qual o 
profissional corretor de imóveis pode prestar seu serviço a diversos toma-
dores de maneira formal, o que propicia uma série de benefícios: além de 
receber um CNPJ, passa a ter acesso à previdência e a estímulos como linhas 
de crédito do governo.
1. MEI
46
A principal vantagem para o MEI consiste no fato de a carga tributária não se 
alterar com o volume de vendas, ou seja, mesmo realizando mais operações 
imobiliárias, o valor do recolhimento dos tributos é unificado e fixo, não au-
menta nem diminui.
Existem alguns requisitos legais que precisam ser cumpridos pelo profissio-
nal que deseja trabalhar como MEI, como os a seguir discriminados:
– O exercício profissional deve constar da lista de ocupações permitidas 
como MEI1;
– É possível realizar a contratação de no máximo um empregado ou 
empregada, que receba o piso da categoria ou 1 salário-mínimo;
– Não pode ser ou se tornar titular, sócio ou administrador de outra 
empresa;
– Não pode ter ou abrir filial;
– Poderá ter um faturamento anual de até R$ 81.000,00 por ano, ou 
proporcional* no ano de abertura.
No ano de abertura, o limite será proporcional ao número de meses em que 
a empresa atuar, levando em consideração a média de faturamento de R$ 
6.750,00 por mês. Por exemplo, caso a formalização seja no mês de junho, o 
limite de faturamento até o final do ano será de até R$ 47.250,00 (7 meses x 
R$ 6.750,00 por mês).
Em contrapartida, a formalização enquanto MEI pode ocasionar a suspensão 
ou cancelamento definitivo de benefícios que foram concedidos por ocasião 
da ausência de renda para subsistência, entre outros. Note que benefícios pre-
videnciários serão cancelados (aposentadoria por invalidez, auxílio-doença 
ou salário-maternidade) e benefícios assistencialistas podem ser cancelados 
(seguro-desemprego, BPC/LOAS, Prouni, FIES, Bolsa Família).
Além disso, funcionários públicos federais não podem ser MEI e os munici-
pais ou estaduais precisam verificar seus respectivos estatutos para análise 
de impedimento.
De outro lado, existem benefícios que, via de regra, não são cancelados após a 
formalização como MEI, tais como:
– Aposentadoria especial por insalubridade, idade ou por tempo de 
contribuição;
– Fundo de garantia por tempo de serviço (FGTS);
– Programa de integração social (PIS);
– Pensão por falecimento do cônjuge/filho;
–Pensão por falecimento dos pais;
– Pensão recebida por tutor de menor de idade, por morte do responsável.
Para tornar-se MEI, basta realizar o cadastro no Portal do Empreendedor 
( ), não sendo necessário contador. O cor-
47
retor deve preencher o relatório mensal de receitas, realizar o pagamento 
da DASN-MEI (Declaração do Simples Nacional) e emitir nota fiscal.
 
O MEI recolhe o imposto INSS (Contribuição Previdenciária), que lhe possi-
bilitará aposentadoria, auxílio-doença e salário-maternidade, além do ICMS 
(Imposto sobre Circulação de Mercadoria e Serviços e Imposto Sobre Servi-
ço), com a vantagem de ser um valor fixo de recolhimento mensal para o ano 
calendário de prestação de serviço.
 4.4.5.3 Prestação de Serviço enquanto Empresa com 
 Regime de Tributação pelo Simples Nacional
Caso receba comissões que ultrapassem o teto estabelecido pelo MEI e não 
queira ser tributado como RPA, o corretor pode abrir uma empresa, ter CNPJ, 
emitir Nota Fiscal e adequar-se ao Regime de Tributação do Simples Nacional.
2.
http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/
48
O Simples Nacional consiste em regime tributário facilitado e simplificado 
para micro e pequenas empresas, que permite o recolhimento de todos os 
tributos federais, estaduais e municipais em uma única guia.
Regulamentado pela Lei Complementar nº 123, de 14 de Dezembro de 2006, 
é facultativo e irretratável para todo o ano calendário e abrange os seguintes 
tributos: IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica), CSLL (Contribuição So-
cial sobre Lucro Líquido), PIS/Pasep (Programa de Integração Social/ Progra-
ma de Formação do Patrimônio do Servidor Público), COFINS, IPI (Imposto 
sobre Produtos Industrializados), ICMS (Imposto sobre Circulação de Merca-
dorias e Serviços), ISS (Imposto Sobre Serviços) e a Contribuição para a Segu-
ridade Social destinada à Previdência Social a cargo da pessoa jurídica (CPP)2.
Por compreender recolhimento à previdência social, possibilita o direito à 
aposentadoria e auxílio-doença e tem como vantagens redução de custos 
com relação a outras formas de regime de tributação e contribuição simpli-
ficada. Todos os impostos serão gerados, calculados e pagos no mesmo docu-
mento fiscal (guia DAS para pagamento).
5. Registro do Imóvel
O registro do documento de transferência de propriedade no Registro de 
Imóveis é o único ato que transfere a titularidade de um bem imóvel segundo 
a legislação imobiliária.
Isto porque, para a aquisição da propriedade imóvel no direito brasileiro, a 
existência de um contrato perfeito e acabado não é suficiente, conforme o Art. 
481 do Código Civil disciplina: “pelo contrato de compra e venda, um dos con-
tratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa e o outro, a pagar-lhe 
o preço em dinheiro”. 
A propriedade é considerada um direito fundamental da pessoa, previsto no 
Art. 5, inciso XXII, da Constituição Federal, de caráter erga omnes (oponível 
contra todos), mas deve receber especial atenção a sua função social, confor-
me Art. 1.228, parágrafo 1º, do Código Civil, que estabelece: “O proprietário tem 
a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de 
quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Neste sentido, resta claro que a efetivação da transferência da propriedade só 
ocorre pelo REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO, conforme o Art. 1245 do 
Código Civil exige:
“Da Aquisição pelo Registro do Título
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a 
ser havido como dono do imóvel.
49
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação 
de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente con-
tinua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o 
título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interes-
sado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar 
o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adqui-
rente”.
Portanto, quando se trata de um aperfeiçoamento de transmissão de proprie-
dade imóvel por compra e venda, devem ser formalizadas a compra e a venda 
em escritura pública, sendo esta, obrigatoriamente, levada para registro do 
Cartório do Registro de Imóveis.
Nem sempre o título que representa a transmissão da propriedade será uma 
Escritura Pública, pois existem outras formas de transferência de proprieda-
de sem ser por compra e venda.
Neste sentido, temos, por exemplo, a transferência proveniente da herança 
ou divórcio, o título aqui será um “formal de partilha”; de leilão judicial, no 
qual o título é uma “carta de arrematação”; havendo ainda a “doação”, “carta 
de adjudicação”, enfim, muitas outras possibilidades de “títulos translativos” 
registráveis.
Ainda no caso da compra e venda, existem situações em que a Escritura de 
Venda e Compra pode ser dispensada, ficando a critério das partes negocian-
tes realizá-la ou não, como na disposição prevista no Art. 108 do Código Civil, 
que prevê que a compra e venda de imóveis acima de 30 salários-mínimos 
deve ser feita por escritura, ou seja, faculta a sua realização para transações 
abaixo desse valor.
Portanto, se a compra é de imóvel superior a 30 salários-mínimos, então é 
necessária a escritura. Caso não seja observado tal requisito, não será possível 
registrar a compra e venda. Portanto, não haverá a transferência da proprie-
dade, que só se perfaz com o Registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Existem outras exceções nas quais, ainda que as operações imobiliárias de 
venda e compra sejam superiores ao critério de 30 salários-mínimos, dispen-
sa-se a realização de Escritura. Contudo, NUNCA se dispensa a realização do 
Registro. Hipóteses de dispensa de Escritura:
– Compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote 
urbano quitado, Art. 26, § 6º da Lei 6.766/79;
– Compra e venda no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e 
Alienação Fiduciária, Art. 38 da Lei nº 9.514/97;
50
– Compra e venda no Sistema Federal de Habitação (SFH), Art. 61, § 5º da Lei 
nº 4.380/64;
– Termos, contrato e título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre 
terras públicas rurais, Art. 7º do Decreto-lei 2.375/87;
– Programa de arrendamento residencial, Art. 8º da Lei 10.188/01;
– Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), Art. 79-A da Lei nº 11. 977/04.
De toda forma, o registro permanece obrigatório.
A lei que regulamenta os registros públicos nacionalmente é A Lei 6.015/1973 
(Lei de Registros Públicos) e tudo o que se refere ao imóvel deve, obrigatoria-
mente, ser registrado junto à Matrícula ou Transcrição no Cartório de Registro 
de Imóveis competente para aquela localidade na qual o imóvel se encontra.
Por isso que se deve, para se aferir a situação de regularidade do imóvel, con-
ferir seu proprietário, verificar se existem encargos instituídos, se faz neces-
sária a busca no Registro de Imóveis, levantando-se as Certidões respectivas 
para a análise de isenção de ônus reais (hipoteca, penhora, enfiteuse, servi-
dão, condomínio, execução por dívidas e tributos referentes a impostos, taxas, 
contribuições de melhoria e constituição de usufruto).
As despesas de Escrituração e Registro, salvo convenção em contrário, quan-
to ao reembolso espontâneo, correm por parte do adquirente e devem ser 
satisfeitas junto ao Tabelião e Registro de Imóveis da localidade, ou seja, quem 
tem a obrigação de pagar as despesas cartorárias é sempre o comprador. 
O comprador, como regra, custeará gastos com o ITBI (Imposto sobre Trans-
missão de Bens Imóveis), o Registro e a Escritura, bem como o Registro do 
financiamento na matrícula do imóvel, a obtenção de certidões negativas e, 
quando necessária avaliaçãoimobiliária, o custo deste serviço também.
Em se tratando da compra do primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de 
Habitação (SFH), a Lei 6015/73 estabelece o direito a um desconto de 50% (cin-
quenta por cento) para registro deste.
Além desses valores, o próprio contrato de compra apresentará custos, tais 
como os honorários para a contratação de um advogado para elaborar o tex-
to, o reconhecimento de firmas das partes negociantes e a abertura de firma 
no Cartório de Registro de Notas.
6. Locação de Imóvel
Locação é o contrato pelo qual alguém, chamado de locador, mediante remu-
neração, denominando de aluguel, se compromete a ceder, durante certo lap-
so de tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a outrem, denominado 
de locatário, de acordo com o Art. 565, do CC.
51
O contrato de locação possui expressa previsão legal no Código Civil em seu 
Art. 565, caracterizando-se, por esta razão, em um contrato típico.
Possui ainda expressa previsão legal nas Leis nº 12.112 de 2009 e nº 8.245 de 
1991.
É importante ter em vista que, diante da economicidade do contrato de loca-
ção, o preço deve ser real, isto é, não pode ser simbólico, para que não se tenha 
por configurado o contrato de comodato, que é gratuito.
Pode-se inserir a “Cláusula de opção de compra”, que não desconfigura o con-
trato de locação, transformando-o em promessa de compra e venda ou em 
contrato preliminar. 
Trata-se de uma cláusula especial que pode ser aposta ao contrato de locação, 
assegurando ao locatário o direito de, ao final do período de locação, optar 
pela compra do bem, deduzindo do preço final, as parcelas pagas a título de 
locação. Essa cláusula se insere nos domínios da liberdade de contratar bem 
como da função social do contrato e da autonomia privada.
Ainda, nos contratos de locação, encontra-se a “Cláusula de venda”, segundo a 
qual o imóvel alugado pode ser vendido ainda durante a vigência do contrato 
de locação e, como regra geral, a venda interrompe a locação.
Normalmente, o comprador do imóvel alugado não é obrigado a respeitar 
os termos do contrato vigente, seja este por tempo determinado ou não. Tal 
regra é positiva, mas as partes (locador e locatário) podem prever no contrato 
de compra e venda que a relação ex locato (locação) será mantida para o loca-
tário em caso de alienação.
Para ter validade contra terceiros, que não participaram do contrato de loca-
ção, como o comprador do imóvel alugado, será necessário que o contrato de 
locação seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Quando o contrato é registrado, este passa a ser público, não podendo o com-
prador alegar que não sabia da obrigatoriedade de respeitar o contrato de 
locação, pois teve acesso a esta informação na matrícula do imóvel, quando 
tinha o dever de levantar e analisar, antes de comprar o imóvel, a Certidão de 
Registro de Imóvel atualizada.
Portanto, não serve de justificativa legal a mera alegação de que não sabia, 
quando tinha o dever de saber.
Ademais, o contrato de locação pode prever garantias locatícias, sendo que, 
apesar de prever 3 (três) possibilidades de garantias, ferramentas que asse-
guram o pagamento do aluguel em caso de inadimplemento, só pode haver a 
escolha de uma delas por locação.
52
São modalidades de garantias da locação a caução, a fiança e o seguro fiança. 
No caso da caução, o locador pode exigir a quantia equivalente a três aluguéis 
depositados antecipadamente, porém não pode usar este dinheiro, tendo a 
obrigação legal de deixá-lo depositado.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três 
meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autoriza-
da, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício 
do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levanta-
mento da soma respectiva. 
O montante deve ser depositado após o contrato firmado. A poupança precisa 
ser conjunta no nome do locador e do locatário. Todo movimento financeiro 
feito tem que ser comunicado oficialmente. Sendo que, quando finalizada a 
locação, a quantia depositada e todas as suas vantagens (seus rendimentos) 
deverão ser revertidas ao locatário.
Possíveis multas aplicáveis no Contrato de Locação nos interessam com-
preender em termos gerais, o que se entende juridicamente como multa. 
Multa é a sanção econômica decorrente da violação de uma norma jurídica 
impositiva, ou seja, é uma forma de sanção diante de uma conduta de fazer ou 
de não fazer algo em patente contrariedade à disposição normativa.
A multa contratual, também conhecida como multa rescisória, tem lugar 
quando ocorre a quebra de contrato por opção do locatário que devolve o 
imóvel antes do prazo acordado. O assunto encontra-se disciplinado no arti-
go 4º caput, e § Único da Lei 8.245/91, e teve alterações recentemente em sua 
redação pela Lei nº 12.744/2012, como bem se observa a seguir:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não po-
derá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 
2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa 
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na 
sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário 
ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de trans-
ferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços 
em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por 
escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Para a compreensão da multa renovatória, serão necessários alguns concei-
tos basilares sobre a previsão legal da ação renovatória na Lei nº 8.245/91.
A referida “Ação Renovatória” trata-se de uma ação judicial proposta pelo 
locatário em face do locador para que um contrato de locação comercial seja 
renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitin-
do-lhe a permanência naquele ponto comercial. Assim, nas situações espe-
cíficas previstas na lei, os contratos de locação comercial podem ser renova-
dos ainda quando o proprietário do imóvel não deseje tal renovação.
53
Ocorre, porém, que o locador do imóvel tem o direito ao exercício do con-
traditório e da ampla defesa nos termos do Art. 72, podendo apresentar sua 
defesa adstrita às matérias taxativamente lá descritas. São elas:
I – não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II – não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na 
época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou 
lugar;
III – ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV – não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do Art. 52).
A previsão da multa aqui mencionada conhecida como “Multa Renovatória” 
se fixa pelo cumprimento do comando dado pelo legislador no Art. 75 da re-
ferida lei, o qual bem estabelece que, na hipótese de o locador ter proposta de 
terceiro para a locação, em condições melhores, terá cabimento tal multa por 
ocasião da sentença que fixará desde logo a indenização devida ao locatário 
em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo 
locador e o proponente.
Por fim, para a compreensão da multa revisional necessária se faz a elucida-
ção do cabimento da “Ação Revisional de Aluguel”.
A matéria encontra-se disciplinada nos Art. 68 e ss. da Lei 8.425/91.
Trata-se de procedimento em que se busca a fixação de um novo valor de 
aluguel quer pelo locador, quer pelo locatário. A lei fixa como parâmetro que, 
caso a ação seja ajuizada pelo locador, o aluguel provisório fixado pelo juízo 
não poderá superar 80% do pedido, de outro lado, se a ação é ajuizada pelo 
locatário, o aluguel provisório fixado pelo juízo não poderá ser inferior a 80% 
do aluguel já vigente inter partes.
Tem cabimento a produção de prova pericial no deslinde da demanda. O rea-
justamento do aluguel em um valor diverso daquele previsto no contrato re-
visado consubstancia-seem uma verdadeira sanção econômica ao vencido 
na demanda, razão pela qual os valores devidos são classificados como multa 
revisional.