Material Rodrigo Toscano

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INCORPORAÇÃOINCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA: IMOBILIÁRIA: 
TEORIA E PRÁTICATEORIA E PRÁTICATEORIA E PRÁTICATEORIA E PRÁTICA
RODRIGO TOSCANO DE BRITORODRIGO TOSCANO DE BRITO
Doutor e Mestre em Direito Civil pela PUC-SP
Professor de Direito Civil da UFPB, UNIPÊ e da Escola Superior da 
Magistratura Advogado
PARTE IPARTE I
CONFIGURAÇÃO DO CONFIGURAÇÃO DO 
CONTRATO DE CONTRATO DE CONTRATO DE CONTRATO DE 
INCORPORAÇÃO INCORPORAÇÃO 
IMOBILIÁRIAIMOBILIÁRIA
NOÇÃO DE INCORPORAÇÃO 
IMOBILIÁRIA 
ATIVIDADE INCORPORATIVAATIVIDADE INCORPORATIVA
NEGÓCIO JURÍDICO INCORPORATIVO
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO 
IMOBILIÁRIA
Definição do negócio jurídico 
incorporativo
É o negócio jurídico através do qual o incorporador É o negócio jurídico através do qual o incorporador 
se compromete com o comprador ou promissário 
comprador, de fração ideal de terreno vinculada à 
futura unidade autônoma, a construir uma edificação 
e transferir para o nome dos respectivos adquirentes 
a propriedade de uma ou mais unidades autônomas, 
com o intuito de se instituir, na edificação, o regime 
de condomínio edilício.
ELEMENTO FORMAL
a) Aspectos formais da atividade 
incorporativa: art. 32, LCI
Declaração de número de vagas na garagem
(Art. 32, letra “p”)
b) Aspectos formais do negócio jurídico 
incorporativo: art. 32, §2o
NATUREZA JURÍDICA
Natureza complexa:
a) Compra e venda ou promessa de compra e venda a) Compra e venda ou promessa de compra e venda 
de coisa exclusiva e de coisa de uso comum
b) Construção
c) Instituição do condomínio edilício
CONTRATO DE CONSTRUÇÃO
A construção se dá sob dois regimes: 
EMPREITADA 
ADMINISTRAÇÃO
PARTE IIPARTE II
A INFLUÊNCIA DO CÓDIGO DE A INFLUÊNCIA DO CÓDIGO DE 
DEFESA DO CONSUMIDOR EM DEFESA DO CONSUMIDOR EM DEFESA DO CONSUMIDOR EM DEFESA DO CONSUMIDOR EM 
FACE DO CONTRATO DE FACE DO CONTRATO DE 
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIAINCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Obrigação do incorporador em 
registrar a incorporação antes do 
início das vendas das unidades
ARTIGO 32, LETRAS, LCI: ARTIGO 32, LETRAS, LCI: 
REGISTRO DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO 
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, 
findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador 
só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a 
que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo
Lançamento e publicidade do 
empreendimento em face do Código 
de Defesa do Consumidorde Defesa do Consumidor
(artigos 30, 31 e 35 do CDC)
CLÁUSULAS POLÊMICAS NO 
CONTRATO DE INCORPORAÇÃO
Cláusula autorizando o incorporador a alterar o Cláusula autorizando o incorporador a alterar o Cláusula autorizando o incorporador a alterar o Cláusula autorizando o incorporador a alterar o 
projeto apresentado ao adquirenteprojeto apresentado ao adquirente
-- O incorporador deve seguir o que estiver O incorporador deve seguir o que estiver 
arquivado no RIarquivado no RI
Cláusula translativa dos riscos do Cláusula translativa dos riscos do 
empreendimento do incorporador para os empreendimento do incorporador para os 
adquirentes das unidades autônomasadquirentes das unidades autônomas
Ex: “Caso haja inadimplência de mais de 30% dos Ex: “Caso haja inadimplência de mais de 30% dos 
compradores, o incorporador fica compradores, o incorporador fica 
autorizado a paralisar a obra”.autorizado a paralisar a obra”.
Cláusula penal compensatória pelo atraso 
da entrega da obra pelo incorporador
- Possibilidade de maior prejuízo para o 
adquirente
Cláusula determinante da perda total ou 
parcial das prestações pagas pelo adquirente 
da unidade autônoma
- Posição do STJ: devolução a vista
Cláusula de reajuste das prestações 
no financiamento direto com o 
construtor / incorporador
ANTES DA ENTREGA DA OBRA:
Parcelas acrescidas da correção monetária: 
INCC ou CUB
APÓS A ENTREGA DA OBRA:
Parcelas acrescidas da correção monetária (IGP-M)
+ juros de 1% (um por cento) ao mês
Contrato de permuta do terreno por 
área construída
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com 
pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão 
ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
Il - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em 
pagamento do terreno que correspenderá a cada uma das unidades, a 
qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos de 
ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer 
prestação ou encargo.
Atos adjacentes à etapa de 
conclusão da obra
Inadimplemento da obrigação de outorgar a 
escritura pública definitiva em nome do 
comprador consumidor em virtude da existência 
de ônus hipotecáriode ônus hipotecário
Súmula 308 do STJ
Impossibilidade do incorporador de fazer a 
averbação da construção
“Habite-se” e CND
Responsabilidade civil do incorporador pelo fato 
e vício do produto ou serviço e pela solidez e 
segurança da obrasegurança da obra
QUAL SISTEMA DEVE SER QUAL SISTEMA DEVE SER 
APLICADO:APLICADO:
Código de Defesa do Consumidor?
Código Civil?
Responsabilidade do construtor pelo 
vício na obra
1a. Tese:
PRAZO DE GARANTIA: 5 anos
Prescrição: 20 anos (CC/16)
2a. Tese:
Prescrição: 20 anos (CC/16)
Decadência: 180 dias (CC/02)
Visibilidade do vício + 90 dias (decadencial)
SEGURANÇA JURÍDICA DO 
ADQUIRENTE DE UNIDADE 
AUTÔNOMA
HIPÓTESE DE FALÊNCIA DO 
INCORPORADOR
CESSÃO DA INCORPORAÇÃO 
PARA UM NOVO INCORPORADOR
POSSIBILIDADE
TENTATIVA DE SOLUÇÃO DO 
PROBLEMA 
PREVENTIVAMENTE ATRAVÉS PREVENTIVAMENTE ATRAVÉS 
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Lei 10.931/2004
Pelo regime de afetação se cria um patrimônio especial 
com os recursos arrecadados pelo incorporador, de com os recursos arrecadados pelo incorporador, de 
modo a que, na eventualidade de uma insolvência do 
incorporador, possam os seus consumidores e 
credores manter livres os seus investimentos do 
concurso de credores que se seguirá à insolvência do 
empreendedor
OBRA 1 OBRA 2
INCORPORADOR
OBRA 3 OBRA 4
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
X 
SOCIEDADE DE PROPÓSITO 
ESPECÍFICO (SPE)
OBRIGADOOBRIGADO
PELA ATENÇÃOPELA ATENÇÃO
RRODRIGOODRIGO TTOSCANOOSCANO DEDE BBRITORITO
rodrigo@toscanodebrito.com.br
(0 xx 83) 9981-9418
(0 xx 83) 3241-1740