Processo de Compra e Remembramento

Prévia do material em texto

Curso: Técnico em Transações Imobiliárias 
Modulo 1: Elaborar documentos de negócios e serviços imobiliários 
Atividade 1 – UC5 – Explicar processo de compra e remembramento de imóveis 
Aluno: Marlone Souza Costa 
 
Contexto: 
 
Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um 
empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o 
cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras 
(ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada. 
 
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a 
metragem que deseja. 
 
 
1) Primeiro Passo – Identificar os proprietários dos imóveis: 
 
 Visitar os imóveis, identifica-se como corretor de imóveis e informar o interesse do cliente na 
compra do imóvel 
 Após o aceite dos proprietários, solicitar autorização para agenciamento de intermediação 
imobiliária. Solicitar também a matrícula atualizada e documento de IPTU dos imóveis 
 Após o recebimento da documentação elaborar a AUTORIZAÇÃO DE INTERMEDIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA e coletar as assinaturas 
 Elaborar PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL, contendo os dados pessoais dos proprietários, 
(nome completo, contato); informações sobre o imóvel (endereço, laudo completo); dados da 
imobiliária e corretor responsável pelo atendimento; valor do imóvel proposto pelo comprador 
e a forma de pagamento, enviar aos proprietários e aguardar o aceite 
 
2) Segundo Passo – Proposta aceita 
 
 Solicitar a documentação pessoal, certidões negativas das partes para confecção contrato de 
promessa de compra. 
 
 Do vendedor 
 
 RG e CPF 
 Comprovante de residência; 
 Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver 
 Certidões negativas principais: 
 Protestos (a serem obtidos em cartórios) 
 Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal) 
 Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do estado 
e do município) 
 Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão) 
 Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho 
 Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de registro civil das pessoas 
naturais) 
 
 Do comprador 
 
 RG e CPF 
 Comprovante de residência; 
 Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver 
 Carteira de trabalho e extrato do FGTS (Caso for utilizá-lo na compra) 
 Certidões negativas principais: 
 Protestos (a serem obtidos em cartórios) 
 Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal) 
 Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do estado 
e do município) 
 Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão) 
 Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho 
 Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de registro civil das pessoas 
naturais) 
 
 Do Imóvel 
 
 Matrícula atualizada; 
 Certidão de ônus reais 
 Certidões reipersecutória: 
 Certidão de execução fiscal municipal e IPTU 
 Habite-se 
 Declaração de inexistência de débitos condominiais 
 Certidão enfitêutica 
 
 Assinatura dos contratos 
 Confecção das escrituras publicas 
 Averbação junto ao RI 
 
3) Terceiro passo – Remembramento 
 
O remembramento é o processo de unir dois ou mais terrenos para formar um novo lote. É o oposto do 
desmembramento. O remembramento é muito usado para desenvolvimento imobiliário, como a 
criação de condomínios ou grandes empreendimentos. 
 
O assunto é tratado pela Constituição Federal de 1988 (está presente no inciso VIII do artigo 30) e pela 
Lei n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano). O objetivo primordial 
é regrar a maneira como se divide o solo urbano. 
 
O procedimento para unificação das áreas deve seguir o Art. 3º, Lei 6.766/79: “Somente será 
admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de 
urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal. “A 
Constituição Federal traz em seu texto legal o seguinte: 
 
Art. 30. Compete aos Municípios: 
(...) 
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e 
controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; 
(...) 
 
Estando os três terrenos registrados em nome de um único proprietários, podemos iniciar o processo 
de remembramento. 
 
 Procedimento 
 
 Consultar a prefeitura para verificar a viabilidade do projeto. Cada município tem suas próprias 
regras para remembramento. 
 Reunir a documentação necessária, que geralmente inclui: 
o Requerimento de remembramento assinado pelo proprietário ou representante legal 
o Título de propriedade do imóvel 
o Certidão negativa da Fazenda Municipal 
 Elaborar a planta de remembramento, que deve ser feita por um profissional habilitado. A 
planta deve conter as divisas do imóvel, a localização de cursos d'água, construções 
existentes, entre outras informações. 
 Entregar a documentação à prefeitura para análise técnica do projeto. A prefeitura pode fazer 
vistorias in loco e consultar outros órgãos. 
 Registrar o remembramento no Cartório de Registro de Imóveis. O novo terreno unificado 
receberá uma matrícula única.