Direito e deveres referentes aos processos de intermediação imobiliária, com base no Código Civil

Prévia do material em texto

Direito e deveres referentes aos
processos de intermediação imobiliária,
com base no Código Civil
Para atuar na profissão de corretor de imóveis, será necessária a
aprovação em cursos específicos – Técnico em Transações Imobiliárias
(TTI) ou cursos superiores sequenciais e tecnológicos de ciências
imobiliárias ou de Gestão de Negócios Imobiliários – e, na sequência,
inscrever-se no Creci para obtenção de número de inscrição profissional
que o habilite a exercer a profissão.
Sendo assim, a atividade de corretor de imóveis é regulamentada e
exige conhecimentos dos profissionais que a exercem, que devem ser
respeitados e, principalmente, remunerados pelo seu trabalho.
Primeiramente, é importante que fique claro qual é o papel do Código
Civil no contexto das intermediações imobiliárias. O Código Civil tem como
objetivo alinhar as regras a respeito do contrato de corretagem, e não a
profissão dos corretores, que é regulamentado pela Lei 6.530/78, que trata
do tema de forma específica.
Observe que são olhares diferentes, a Lei 6.530/78 regulamenta a
profissão, a atuação do profissional. O Código Civil regula o instrumento de
trabalho do corretor de imóveis, ou seja, regula as transações imobiliárias.
0:000:00 / 1:03/ 1:03
Antes do Código Civil de 2002, as relações em sociedade eram
regidas pelo Código Civil de 1916, cujos contratos de corretagem imobiliária
funcionavam em uma estrutura que, por seu tempo de existência, já se
encontrava enraizada nos seus costumes e com a qual já se tinha
considerável familiaridade.
Porém, em 2002 a situação mudou com o que chamamos de novo
Código. O Código Civil, agora do ano de 2002, vigente até a presente data,
sofreu modificações que influenciam o funcionamento dos negócios,
especialmente na responsabilidade do corretor de imóveis, regulando o
contrato de corretagem nos artigos 722 a 729.
Naquele período de 1916 tínhamos o Código Civil, bem como o Código
Comercial, que disciplinava as relações comerciais de forma específica.
Com o novo Código de 2002, unificaram-se os temas relacionados às
relações civis, sejam elas comerciais ou não.
Então, o conjunto de normas que regula as intermediações imobiliárias
é o Código Civil de 2002. O referido diploma legal abrange todos os tipos de
corretagem, imóveis, seguro, mercado de títulos e valores mobiliários,
commodities. Para o nosso estudo, abordaremos os pontos relativos ao
corretor de imóveis.
Conhecer o Código Civil pode representar
a diminuição de riscos de eventuais prejuízos
ao corretor de imóveis, que deve estar ciente
que o desconhecimento da lei pode resultar em
negócios malsucedidos.
Um profissional bem-
informado faz a diferença!
Os artigos que dizem respeito às atividades de intermediação deverão
ser analisados de forma específica, necessária à compreensão. Portanto,
precisamos estudar a lei para qualificar o trabalho e desempenhá-lo de
forma segura.
A atividade do corretor é muito importante para a realização de um
bom negócio imobiliário, todavia sua presença não é indispensável, ou seja,
será possível realizar uma negociação, como locação ou mesmo compra e
venda, sem a assistência de um corretor. No entanto, nestes casos, as
partes, leigas no assunto, estão mais expostas ao risco.
Devido às obrigações legais da atividade de corretor de imóveis, o
profissional desta área obriga-se à prestação do serviço com eficiência e
responde por eventuais prejuízos que causar por um serviço mal prestado
ou por informação errada sobre o imóvel que intermediou.
Mas quem é o sujeito
protagonista nessa relação,
cuja atividade a lei cuida de
regular? O corretor.
Alguns desses prejuízos, ou negócios malsucedidos, dizem respeito a
aceitar remuneração menor do que a que lhe é assegurada por lei ou deixar
de providenciar sua devida proteção contratual prévia a partir de um
instrumento contratual bem elaborado e redigido.
O corretor é o profissional que se obriga, compromete-se a obter
negócios, conforme instruções recebidas, sem vínculo de mandato,
prestação de serviços ou qualquer outra relação de dependência, isto é,
será um intermediador de negócios, na condição de autônomo, ou seja, não
haverá vínculo trabalhista entre o contratante e o corretor.
Assim, o Código Civil estabelece:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda
um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Quanto aos deveres do corretor, a lei enumera expressamente os de
diligência, prudência e de informação:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação
dada pela Lei nº 12.236, de 2010)
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o
corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da
segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
(Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010)
A diligência exigida do corretor é a de uma figura de negócios
profissional. O corretor é profissional e assim tem responsabilidades. Como
tal, deve estar atento a detalhes do negócio que o seu cliente, na condição
de inexperiente ao negócio, talvez não tenha condições de perceber.
Outro importante dever é o da informação, que é bem ressaltado na
lei de proteção ao consumidor, assim como na Constituição Federal. O
corretor tem a obrigação legal de, por sua iniciativa, fornecer toda e
qualquer informação, sobretudo aquelas que influenciarão na realização do
negócio, bem como sobre a segurança e os seus riscos, sob pena de
causar algum tipo de prejuízo e, consequentemente, responder por perdas e
danos.
O dever de informar previsto pelo CDC – Código de Defesa do
Consumidor concentra-se nas características do serviço oferecido no
mercado. Esse dever de informar foi desenvolvido na teoria contratual pela
da doutrina alemã, ou seja, são “deveres acessórios, deveres secundários
ao da prestação contratual”, que são deveres oriundos do princípio da boa-
fé, os chamados deveres anexos.
Para compreensão do tema aqui abordado, precisamos esclarecer
rapidamente os conceitos de boa-fé:
A boa-fé se constitui numa fonte autônoma de deveres,
independente da vontade, e por isso a extensão e o conteúdo da
“relação obrigacional já não se mede somente nela (vontade), e,
sim, pelas circunstancias ou fatos referentes ao contrato,
permitindo-se construir objetivamente o regramento do negócio
jurídico, com a admissão de um dinamismo que escapa ao controle
das partes”. (JÚNIOR, Ruy Rosado de Aguiar. Direito do
consumidor. São Paulo: RT, 2011. 7 v., p. 383)
Em outras palavras, significa dizer que, além dos deveres quanto ao
negócio em si, você terá deveres subentendidos, ou seja, mesmo que não
estejam previstos no contrato, poderão ser exigidos, uma vez que são
inerentes ao negócio.
Assim, com o surgimento do CDC, este dever é atribuído a proporções
de dever básico, indispensável a uma boa relação contratual, chegando ao
ponto de tratar-se de um verdadeiro ônus ao fornecedor, a exemplo do
artigo 31 do CDC:
Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços
devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas
e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades,
quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e
origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que
apresentam à saúde e segurança dos consumidores.
O cuidado com a informação prestada e com a oferta feita ao cliente
estarão protegidas pelo cumprimento do dever de informação.
Quando falamos sobre a importância de prestar ao cliente o maior
número de informações possíveis, a grande preocupação está no fato de
que a aproximação do cliente com o corretor deve ser leal, verdadeira. O
cliente não podechegar ao imóvel, por exemplo, e não identificar todos os
itens divulgados na publicidade.
Muitos são os casos levados ao judiciário com problemas dessa
natureza, ou seja, informações prestadas de forma errada, levando o cliente
a acreditar em uma realidade que não existe.
0:000:00 / 1:47/ 1:47
Nos imóveis comprados na planta, essa situação é mais comum, pois
o cliente adquire o imóvel apenas com a palavra do corretor e com os
documentos apresentados, sem ver a concretização das promessas.
As informações sobre o imóvel normalmente são prestadas
ressaltando as vantagens do imóvel, no entanto, em muitos casos, o
profissional esquece de alertar sobre os riscos do negócio, riscos relevantes
quanto às possibilidades de atraso, reajuste de preços de forma clara
referente ao financiamento, por exemplo, situação jurídica das empresas
que construíram o empreendimento, enfim, uma série de riscos ao negócio.
Na sua grande maioria, os profissionais informam tudo o que sabem ao
cliente, porém há casos em que o esquecimento os trai. A falha na
prestação de informações adequadas, se causar prejuízos ao cliente,
poderá gerar dever de indenizar.
A legislação não abre exceção se o esquecimento ou a falha na
prestação de informações é “sem querer” ou “proposital”.
Independentemente disso, quando a informação não for prestada
corretamente e prejudicar o cliente, o corretor, a imobiliária, o
empreendimento, enfim, todos poderão responder civilmente por isso, ou
seja, pela falha no dever de informação.
Em tempos de empresas cada vez mais profissionais no que refere-se
a processos, e em tempos de clientes cada vez mais informados, exigindo
produtos de qualidade, bom atendimento e lisura nas relações de negócio, é
imprescindível tomarmos todas as medidas e respeitar a legislação.
A diferença entre sucesso e fracasso está
no detalhe, está em fazer a diferença junto ao
cliente, com uma informação a mais, um gesto,
A intermediação imobiliária que envolve a atividade do corretor de
imóveis passa por etapas, como captar o imóvel para dentro da sua lista de
produtos, isto é, conquistar o proprietário, que permite que você ofereça o
imóvel ao público e, na sequência, ao analisar o perfil, conquiste o cliente
que irá adquirir o imóvel ou locá-lo.
Em cada uma dessas etapas será necessário respeitar as regras.
Vamos apreciar o que a legislação (Código Civil) nos ensina sobre o tema
em cada um desses momentos que farão parte da sua rotina de trabalho
enquanto corretor de imóveis.
Para prevenir conflitos decorrentes da relação entre o corretor e o seu
cliente, bem como exercer a atividade com qualidade, é importante que o
corretor e o seu contratante – seja o vendedor ou o comprador – expressem
em um contrato as obrigações e os direitos assumidos na relação que se
estabelece.
uma atitude especial, que cative o futuro
comprador ou locatário.
Até mesmo para resguardar as partes, será fundamental formalizar por
escrito – que pode ser o contrato de prestação de serviços ou até mesmo a
autorização – todas as condições, em especial quais os serviços
contratados, o prazo ajustado e a remuneração estabelecida, pois esse será
o documento em que serão estabelecidos os limites e as responsabilidades
de cada um no negócio.
A autorização, citada como forma de instrumentalizar as combinações
entre o corretor e o seu cliente, está prevista na Resolução nº 5/78 do
Cofeci, que tem origem na Lei 6.530/78. Na Resolução constam as
informações que precisam estar presentes:
Nome e qualificação das partes (nome completo, estado civil,
nacionalidade, profissão e número do CPF)
Individualização e caracterização do objeto do contrato
(descrever se é venda, e também o local do imóvel, e se é uma
locação e as características do local. Esse será o objeto do
contrato)
Preço e condições da alienação (nesse item, deve cosntar o
valor ser pago e as formas em que o valor será acertado)
Menção da exclusividade ou não (essa informação dependerá
de haver ou não a exclusividade, todavia, se for o caso, deve
conter expressamente a informação)
Prazo de validade do instrumento (é importante estabelecer um
prazo para a validade dessa contratação, sobretudo se houver
cláusula de exclusividade)
Remuneração do corretor e forma de pagamento (a
remuneração deve respeitar as regras do Código Civil, cujo
tema será abordado nas próximas linhas)
Com relação à remuneração do corretor de imóveis, o pagamento da
comissão é assegurado pelo Código Civil e a corretagem está prevista nos
artigos 724 a 729.
Então, como evitar os
obstáculos com os proprietários
que tentam evitar o pagamento
da comissão? Quem determina
os valores e quais são eles?
O artigo 724 do Código Civil assim estabelece:
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em
lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a
natureza do negócio e os usos locais.
As imobiliárias ou os corretores autônomos têm como instrumento para
assegurar a comissão o formulário de autorização de venda ou de locação,
citado em detalhes nos parágrafos anteriores. Neste documento, constarão
os dados do proprietário e do imóvel e deverá ser assinado pelas partes
envolvidas.
Na prática, se a negociação
foi feita diretamente entre
vendedor do imóvel e seu
comprador, o percentual de
corretagem não será aplicado,
haja vista que o corretor não
exerceu suas atividades.
Todavia, o Código Civil dispõe que será diferente se a exclusividade
do corretor estiver estipulada por escrito. Nestes casos, o corretor receberá
remuneração integral caso tenha sido ajustada. Veja que a única situação
de não pagamento da comissão será no caso de comprovada inércia ou
ociosidade do corretor.
Vamos analisar os artigos da lei, que nos mostram os limites da
remuneração:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que
tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Quando o artigo fala em resultado previsto, refere-se à concretização
do negócio, seja o contrato de compra e venda ou a efetivação da locação.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as
partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por
escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor
direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a
sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
As questões relativas à exclusividade devem estar claras no contrato
entre as partes, ou seja, com essa combinação é que o corretor poderá
exigir sua remuneração, ainda que sem a sua mediação.
A inércia e a ociosidade não podem ser meras alegações, precisam vir
acompanhadas de prova.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do
negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar
posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será
devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a
decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do
corretor.
Este artigo protege os casos em que o corretor faz todo o processo do
negócio e é dispensado quando tudo já está pronto. Neste caso, o artigo
prevê o repasse da verba ao profissional que atuou. Por óbvio, o corretor
fará a comprovação da sua atuação.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de
mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes
iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste
Código não excluem a aplicação de outras normas de legislação
especial.
Passamos a pensar em algumas situações práticas que, embora
diferentes do que diz a legislação, são levadas em consideração quando
discutidas no Poder Judiciário, momento em que as situações são
analisadas individualmente.
As situações em que o corretor apenas aproxima as partes para início
das negociações não ensejam o pagamento da comissão,
consequentemente, a desistência antesda conclusão do negócio seria
perfeitamente possível.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ definiu que a fase preliminar de
requisição de certidões e informações se encontra no campo das
“tratativas”, de forma que a não realização do negócio em função de tais
levantamentos configuraria desistência (e não arrependimento), tornando
inexigível a comissão de corretagem.
É importante entendermos
a diferença entre desistência e
arrependimento. Na desistência,
o cliente inicia os atos da
compra, mas não as conclui, no
meio disso ele desiste,
simplesmente por vontade
própria. O arrependimento é
diferente, nele o cliente conclui
os atos e reverte a situação sem
atingir o objetivo de compra, por
exemplo.
Sendo assim, em que pese a previsão do artigo 725 do Código Civil
(que permite a cobrança da comissão mesmo sem a concretização do
negócio), algumas decisões do STJ consideraram a comissão indevida em
casos de desistência e mantêm a remuneração quando há o simples
arrependimento.
Veja que fica claro que, embora exista legislação específica sobre o
tema, os casos na prática direcionam as decisões, isto é, as peculiaridades
de cada caso são levadas em consideração no momento em que os
tribunais superiores julgam os casos.
Observe o que ocorreu no caso real relatado a seguir:
Ocorreu a compra e a venda de um
imóvel. No contrato, houve a previsão de
corretagem para o corretor de imóveis
que trabalhou na negociação. Ocorre que
o corretor não cumpriu com o seu dever
de diligência e prudência no momento da
intermediação, configurando assim a
negligencia notória por parte do
profissional. O fato foi que o corretor não
checou os dados do imóvel perante ao
registro de imóveis, submetendo o
comprador a engano, e, a seguir,
envolvendo-o em uma negociação com
documentos falsos sobre a titularidade do
imóvel, ou seja, o corretor não certificou-
se de que aquele que estava vendendo
era mesmo o proprietário. Sendo assim,
após demanda judicial, o corretor foi
obrigado a ressarcir o comprador com
valor pago.
Vejam que a falta de cuidado do corretor gerou danos ao adquirente e,
consequentemente, o corretor respondeu por isso, pois desrespeitou as
regras do Código Civil e prejudicou o seu cliente.
Veja a importância do cuidado e do zelo pelo trabalho desenvolvido,
sobretudo a importância de respeitar as regras do Código Civil para um bom
desenvolvimento profissional, tendo em vista que o novo Código exibiu uma
nova realidade para os corretores, atribuindo responsabilidades novas, uma
postura condizente com a ética, de forma diligente, preocupando-se com as
informações prestadas.
Os artigos diretamente
relacionados à atividade do
corretor previstas no Código não
são muitos, todavia são muito
claros quando ajustam os
parâmetros das negociações,
disciplinando uma conduta que
previne prejuízos, tanto para o
comprador quanto para o
vendedor e mesmo para o
corretor.
A economia é um aspecto que muito será observado por você
enquanto corretor, pois está diretamente ligada à atividade imobiliária, bem
como ao aumento da concorrência, e também à transformação dos perfis
sociais, que mudou a sociedade daquele Código de 1916, em comparação a
este de 2002.
Essa adequação da legislação foi necessária, pois é necessário que a
lei acompanhe as mudanças globais. A regulação do contrato de corretagem
certamente diminui os impactos sociais por meio da proteção a terceiros e
do próprio profissional que enxerga nas normas a forma correta de conduzir
seu trabalho.