Introducao_ao_estudo_de_viabilidade

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Prof. Msc. Rodrigo Amado dos Santos 
E-mail: profrodrigoamado@gmail.com 
MSN: amado_rodrigo@hotmail.com 
INTRODUÇÃO AO ESTUDO DE VIABILIDADE DA 
ATIVIDADE HOTELEIRA. 
Desenvolvendo o negócio hoteleiro!! 
O processo criativo: 
• Gênese de quaisquer implantações!!! 
– Independentemente se falarmos em: 
• Hotelaria em rede; 
– Departamento específico: “Departamento de Projetos”, 
“Departamento de Desenvolvimento”. 
» Ambientes de mercado; 
» Avaliação de localização; 
» Oferta e Demanda; 
» Perfil do público-alvo; 
» Aspectos financeiros. 
– Estabelecer parcerias e estudar a melhor forma de se captar 
recursos para o empreendimento. 
• Hotelaria independente. 
 
• Além disso, na hotelaria de rede: 
– Análise: 
• Cenários históricos anteriores; 
• Futuras projeções de mercado; 
• Potencialidades no mercado. 
– Neste cenários, tais análises: 
• Perspectivas de crescimento e expansão a médio e longo 
prazo. 
• Em seu processo de gestão: 
– Ponto fundamental: 
• Não se centra na expectativa dos fluxos de caixa nos anos 
iniciais 
• SIM: remuneração do capital investido a médio e longo 
prazo. 
No que tange a hotelaria 
independente: 
• Observa-se um processo 
criativo menos complexo. 
– Pautado: 
• Observação direta de 
uma necessidade ou 
deficiência 
• Não há uma 
racionalização como 
no processo visto 
pelas “redes” 
• Sim: relação próxima 
ao cliente. 
 
 
• Ponto importante a se mencionar: 
– Jamais a construção de um empreendimento 
hoteleiro 
• Visão romântica da atividade hoteleira: 
– Tecnicismo Empírico 
» O exemplo do Gerente que aposenta. 
– Aquisição de status e ascensão social. 
 
• No caso da hotelaria independente: 
– Cada vez mais há a procura por empresas de 
consultoria (BONFATO, 2006:39) 
• Estudos preliminares e definitivos. 
 
 
ANÁLISE DA VIABILIDADE DO 
NEGÓCIO 
• De forma sucinta: 
– Determinação da viabilidade maneiras de condução. 
• Orçamentos; 
• Necessidades de técnica gerencial; 
• Recursos do local; 
• Impactos na comunidade local e na área de destino; 
• Disponibilidade de voluntários; 
• Patrocinadores e serviços de suporte; 
• Público / Participação projetada; 
• Infraestrutura; 
• Suporte financeiro do setor público; 
• Nível de apoio político. 
• A partir do momento: 
– Criação de um meio de hospedagem 
• Viabilidade mercadológica; 
• Viabilidade econômico-financeira. 
 
• Contudo, atualmente existem novos parâmetros 
de avaliação: 
– Sistemas de Informação Geográficas – SIG. 
• Melhor localização conforme a tipologia do hotel. 
 
 
Estudo de Viabilidade Mercadológica: 
• Há público para consumir meu produto hoteleiro? 
– Levantamento do macroambiente. 
• Social; 
• Política; 
• Econômica; 
• Infraestrutura. 
• Análise importante: 
– Existe demanda potencial? 
– Auxilia na construção do conceito do MH a ser 
implantado. 
• Realidade e necessidade local/regional. 
ANÁLISE MACROAMBIENTAL 
ANÁLISE EXTERNA: 
MERCADO 
AMEAÇAS 
OPORTUNIDADES 
ANÁLISE INTERNA: 
INVENTÁRIO 
PONTOS FORTES 
PONTOS FRACOS 
LOCAL 
• Basicamente são os seguintes tópicos: 
– Contextualização socioeconômica do local; 
– Localização: vantagens e desvantagens; 
– Análise comportamental da demanda; 
– Conceituação da unidade hoteleira. 
 
CONTEXTUALIZAÇÃO SOCIOECONÔMICA: 
• Diagnóstico de crescimento econômico do local 
escolhido. 
– Análise econômica, social e ambiental. 
 
• Neste aspecto, há a necessidade de se conhecer a 
dinâmica do mercado: 
– Índice de desenvolvimento humano municipal (IDH – 
M); 
– Políticas de incentivo; 
– Inventário da oferta de lazer ou negócios; 
– Potencialidades do macroambiente; 
– Infraestrutura dos serviços; 
– Mão-de-obra e logística dos fornecedores; 
– Deslocamentos de eixos econômicos regionais e 
municipais 
– Influência regional. 
 
LOCALIZAÇÃO – VANTAGENS E DESVANTAGENS. 
• Pontos positivos e negativos 
– Contexto do tecido urbano ou rural. 
• Aspectos a serem avaliados: 
– Situação legal e fiscal do terreno; 
– Legislação urbana e ambiental incidentes; 
– Condições de acesso ao local; 
– Infraestrutura básica e de serviços; 
– Estudo do entorno e 
– Geradores de demanda. 
 
 
ANÁLISE DO MERCADO CONCORRENCIAL: 
• Análise regional e local – Oferta X Demanda. 
• Avaliação da concorrência: 
– Índices históricos: 
• Taxa de ocupação; 
• Média de Hóspedes; 
• UH’s vendidas e diárias médias. 
• Levantar as possibilidades e riscos do mercado. 
ANÁLISE COMPORTAMENTAL DA DEMANDA: 
• Estudo comportamental: 
– Segmentação; 
– Nichos de mercado; 
 
– Atributos de satisfação dos hóspedes; 
– Razões para não retorno; 
– Grau de importância das comodidades; 
– Tecnologia. 
• Estudo de Desempenho: 
– Histórico de vendas; 
– Geradores de demanda; 
– Projeção de oferta; 
– Taxa de ocupação e diárias médias, históricas e 
indexadas da concorrência. 
CONCEITUAÇÃO DA UNIDADE HOTELEIRA: 
• Planejamento da futura unidade hoteleira. 
– Definição: 
• Características estruturais e de serviços. 
• Número de UH’s. 
• Dimensionamento Físico. 
• Custo final de implantação. 
• Previsão de desempenho mercadológico. 
• Vale frisar: 
– Dados anteriores – suma importância para esta 
concretização. 
• Definição de dados mercadológicos: tipologia do 
hotel, diferenciais oferecidos, público-alvo (real e 
potencial) 
• Após a apresentação e a análise destes pontos: 
– Mensuração da viabilidade mercadológica 
• Próximo passo: estudo da viabilidade econômico-financeira. 
 
VIABILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA: 
• Procura determinar o fluxo ideal de caixa a ser 
gerado pelo público-alvo. 
• Remuneração do capital 
investido 
– Patamares aceitáveis de 
rentabilidade para a 
operação e sobrevivência 
do negócio. 
 
• Estudo de viabilidade econômico-financeira: 
– Divide-se em duas etapas: 
• Planejamento Financeiro – estabelecimento de estratégias 
que visarão atingir objetivos. 
– Divisão Departamental; 
» Perspectivas hierárquicas – funcionalismo horizontal e vertical. 
– Ponto de Equilíbrio Operacional; 
» Receitas das Vendas são iguais aos Custos Operacionais. 
– Ponto de Equilíbrio Financeiro; 
» Receitas das Vendas são iguais aos Custos Totais. 
– Margem Operacional; 
» O quanto de suas receitas líquidas provenientes de vendas e 
serviços vieram de suas atividades operacionais 
– Projeção do Demonstrativo de Resultados dos Exercícios 
Posteriores (DRE); 
– Estabelecimento do Fluxo de Caixa. 
» Entrada e Saída. 
• Análise de Índices de Investimento: 
– Pay back do investimento; 
» Tempo decorrido entre o investimento inicial e o momento no 
qual o lucro líquido acumulado se iguala ao valor desse 
investimento 
– Valor presente líquido; 
» Cálculo futuro do custo inicial. 
– Taxa interna de retorno; 
» Taxa de desconto hipotética – alcançar o retorno de capital. 
– Estudo de viabilidade financeira (retorno/risco). 
 
AQUISIÇÃO DA ÁREA, ESTUDOS 
ARQUITETÔNICOS E PLANOS SETORIAIS 
• Aquisição da área – demasiadamente importante 
– Só deverá ser efetivada: 
• Estudo de viabilidade realizado 
– Termos mercadológicos 
– Econômico-financeiro. 
• Hotelaria independente – área: 
– Adquirida posteriormente ou já é uma posse. 
• Não se insere na viabilidade. 
– Acarretar certas limitações: 
» Localização – restrições de zoneamento. 
» De acesso – ausência do “rápido e fácil”. 
» Edificação – restrições construtivas. 
» Captação de demanda – pouca visibilidade e grande distância da 
demanda. 
 
Pouco viável arentabilidade 
• Estudos arquitetônicos devem considerar: 
– Conceito do empreendimento; 
– Dimensionamento dos setores; 
– Número de UH’s previstos 
• Importante considerar: 
– Distribuição dos volumes físicos (edificações): 
• Mapa: 
– Áreas sociais – restaurantes – bares, copas e cozinhas – eventos, 
lazer – administrativo...... 
 
Papel da arquitetura 
– “Certa vez estava acompanhado de mais dois 
profissionais, num local altamente turístico e 
buscávamos três apartamentos para pernoite. 
Aconselharam-nos certa pousada de frente ao mar. 
Quando chegamos de automóvel, foi apenas o tempo 
de mirar a fachada e bater em retirada, sem qualquer 
hesitação. O desleixo de sua arquitetura externa, 
causou repulsa imediata a todos nós. Até hoje seu 
proprietário não sabe quantas pessoas podem ter tido 
a mesma reação e que perdas isso significou”. 
Eduardo Yázigi 
 
• Estudos de instalação e de operação de cada área. 
– Ponto importante: previsão de interface entre áreas. 
 
PLANO PARA HOSPEDAGEM: 
– Dimensionamento do número de colaboradores; 
– Quantidade de enxoval; 
– Comodidades da UH; 
– Política de desconto; 
– Faixas de preço; 
– Logística de comunicação: recepção, governança e 
manutenção; recepção e alimentos e bebidas 
PLANOS SETORIAIS 
– Logística dos serviços de limpeza; 
• Supervisão dos quartos e áreas sociais. 
– Esquema de folgas – recepção e governança. 
 
PLANO PARA ALIMENTOS E BEBIDAS: 
– Quadro de pessoal; 
– Design e conceito dos restaurantes e bares; 
– Tipos de enxoval. 
– Engenharia de cardápios; 
– Tipos de serviços utilizados; 
– Horários de funcionamento; 
– Esquema de folgas; 
– Logística de recebimento, armazenamento e circulação 
de mercadorias dentro da cozinha. 
 
PLANO PARA EVENTOS E/OU LAZER: 
– Número de colaboradores; 
– Segurança – organização e logística; 
– Equipamentos; 
• Terceirização???? 
– Locação separada ou inclusão em pacotes; 
– Interface – lazer e/ou eventos com hospedagem e 
A&B. 
– Elaboração de atividades recreativas. 
 
 
 
 
 
 LAZER 
LLLLL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
PLANO PARA ADMINISTRAÇÃO E ESTRATÉGIA: 
– Aplicação e manutenção da política de metas traçadas; 
– Efetiva contabilidade gerencial; 
– Dimensionamento do quadro de funcionários; 
– Estabelecimento dos sistemas de compras, de 
almoxarifado, de contabilidade fiscal e de controles; 
– Definição da política de segurança para todo o hotel. 
– Parâmetros de interface 
 
PLANO PARA FINANÇAS: 
– Estratégia de controle de entrada e saída de recursos 
financeiros. 
– Estabelecimento de índices de rentabilidade, liquidez 
(conversão do ativo em caixa) e solvência (capacidade 
de cumprir compromissos). 
 
 
 
PLANO PARA O SISTEMA DE INFORMAÇÕES: 
– Sistema de fluxo de informações 
• Necessidade pertinentes de cada setor 
– Manutenção e atualização dos equipamentos 
eletrônicos. 
 
PLANO PARA RECURSOS HUMANOS: 
– Atribuições e perfis necessários para os cargos; 
– Canais de recrutamento; 
– Critérios de seleção; 
– Políticas de contratação – benefícios aos funcionários; 
– Treinamento; 
– Análise de desempenho permanente; 
– Reciclagem; 
– Desligamento; 
– Recontratação. 
 
 
PLANO PARA ENGENHARIA E MANUTENÇÃO: 
– Processos de manutenção preventiva e emergencial. 
– Descrição técnica dos equipamentos 
• Manuseio e processos corretivos. 
– Sistemas de segurança predial. 
– Rastreamento das instalações hidráulicas e elétricas. 
– Manutenção ambiental. 
PLANO PARA PROMOÇÃO E VENDAS: 
– Prevê: 
• Processo de lançamento; 
• Canais de distribuição; 
• Layout e logotipo dos produtos; 
• Manutenção da carteira de clientes; 
• Políticas de promoção de vendas; 
Referencial Bibliográfico 
• ANDRADE, Nelson; BRITO, Paulo Lúcio de; JORGE, 
Wilson Edson. Hotel: planejamento e projeto. 
São Paulo: Editora SENAC, 2004. 
• BONFATO, Antônio Carlos. Desenvolvimento de 
hotéis: estudos de viabilidade. São Paulo: Editora 
SENAC, 2006. 
• HAYES, David K.; NINEMEIER, Jack D. Gestão de 
operações hoteleiras. São Paulo: Pearson 
Prentice Hall, 2005.