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DIREITO E LEGISLAÇÃO 
 
LEI DE INTRODUÇÃO AO NOVO CÓDIGO CIVIL 
Em 1942, foi promulgado o Decreto-Lei Nº 4.657, conhecido como 
Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro. Essa Lei estabelece 
dispositivos importantes que não foram derrogados pelo novo Código 
Civil. 
O tema central da Lei de Introdução do Código Civil é a própria 
lei, na medida em que versa a respeito: 
• da sua vigência; 
• da sua revogação; 
• da impossibilidade de alegar-se o seu desconhecimento; 
• da aplicação da mesma; 
• de suas lacunas; 
• da sua interpretação; e 
• sua eficácia no tempo e no espaço. 
 
Cabe ressaltar que a Lei de Introdução ao Código Civil, na sua 
parte final, regula o chamado Direito Internacional Privado, o qual regula 
as relações entre pessoas jurídicas internacionais privadas, não sendo, 
portanto, objeto de análise do presente trabalho. 
 Feita tal consideração, passamos a conceituar e analisar os 
principais tópicos tratados na Lei de Introdução do Código Civil. 
 Toda Lei, depois de aprovada na Câmara dos Deputados e no 
Senado Federal, e sancionada pelo Presidente da República, é apresentada 
ao povo, para que este conheça o seu conteúdo. Essa apresentação é feita 
no Diário Oficial da União. 
A publicação no Diário Oficial é o ato de tornar a lei pública e, 
portanto, de conhecimento geral. 
A lei, para ser imperativa, ou seja, para ser obrigatória a todos, 
deve estar em vigor. A maioria delas costuma indicar a data a partir da 
qual entrará em vigor. Todavia, se uma lei nada dispuser a respeito, ela 
entrará em vigor 45 dias após a publicação oficial, no território nacional, e 
em 3 meses nos países estrangeiros onde se admite a legislação pátria. 
O intervalo de tempo que vai da data da publicação da lei até a data 
de sua entrada em vigor denomina-se vacatio legis. Durante esse período 
ela não produz efeito, valendo a lei anterior. Tal medida objetiva a 
concessão de prazo para que todos se adaptem à nova lei. 
O novo Código Civil, por exemplo, passou a vigorar após um 
período de vacatio legis. Esse período foi de 1(um) ano. 
Via de regra, a lei vigora por tempo indeterminado, até que uma 
outra lei posterior a modifique ou revogue. Mas, a lei nova deve ter 
hierarquia (grau de poder) igual ou superior à da lei modificada ou 
revogada. 
Há casos em que a lei é de vigência temporária, principalmente 
para atender situações extremas, mas passageira. 
Se a lei estiver em vigor, ninguém pode escusar-se de cumpri-la, 
alegando que não a conhece. 
A lei não é capaz de prever todas as situações jurídicas e, sendo 
omissa, deve, então, o juiz decidir o caso de acordo com a analogia 
(semelhança entre coisas ou fatos), com os costumes e com os princípios 
gerais de direito. 
 A aplicação da lei ao caso concreto deve sempre atender aos fins 
sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum. 
Uma vez em vigor, a lei tem efeito imediato e geral, mas deve 
respeitar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. 
Ato jurídico perfeito é o já consumado segundo a lei vigente, ao 
tempo em que se efetuou. 
Direito adquirido é aquele que o seu titular pode exercer, 
pessoalmente ou por terceiros, ou aquele cujo começo do exercício tenha 
termo pré-fixo, ou condição preestabelecida inalterável, a arbítrio de 
outrem. 
 Chama-se coisa julgada a decisão judicial que não cabe mais 
recurso. 
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 Essas informações são de ordem geral para todas as leis 
brasileiras. A partir de agora, você vai conhecer alguns dispositivos do 
Código Civil, aqueles que guardam estreita relação com o Técnico em 
Transação Imobiliária. 
 
1. DAS PESSOAS 
Pela legislação brasileira todo indivíduo é capaz de direitos e 
obrigações na ordem civil. O reconhecimento da pessoa como tal é dada 
por sua personalidade jurídica. A personalidade civil começa com o 
nascimento, mas a lei protege, também, o nascituro desde a sua concepção. 
 
1.1 – DAS PESSOAS NATURAIS 
Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na vida civil, ou seja, 
tem personalidade que a autoriza a ser titular de deveres e direitos nas 
relações jurídicas entre os homens. A personalidade civil da pessoa 
começa do nascimento com vida e termina com a morte. A respiração é 
considerada como sendo a prova mais eficaz do nascimento com vida. 
Todavia, desde a concepção, a lei põe a salvo os direitos do 
nascituro; ser já concebido, mas que está por nascer. Nesse sentido, o 
nascituro pode herdar, receber doações e legados, ser adotado, figurar 
como sujeito ativo e passivo de diretos e obrigações, desde que venha a 
nascer. 
 
A CAPACIDADE CIVIL é a aptidão da pessoa para ser titular, ou 
seja, exercer direitos 
e assumir obrigações na ordem civil. Apesar de toda pessoa ser titular de 
diretos e deveres, necessariamente, não significa que ela possa exercê-los 
plenamente. Há casos em que a lei protege determinados grupos de 
pessoas, considerando a idade, saúde e o desenvolvimento mental, 
impedindo-os de exercer pessoalmente seus direitos. A esse grupo de 
pessoas dá-se a denominação de incapazes. 
Assim, a INCAPACIDADE pode ser entendida como a vedação 
imposta pela lei para a prática pessoal de direitos e obrigações, não 
obstante a pessoa seja titular desses direitos e deveres. A incapacidade 
pode ser absoluta ou relativa. 
São ABSOLUTAMENTE INCAPAZES, para exercer, 
pessoalmente, os atos da sua vida civil, os menores de dezesseis anos, os 
que, por enfermidade ou deficiência mental, não demonstram o necessário 
discernimento para a prática desses atos, e os que, mesmo por causa 
transitória, não puderem exprimir sua vontade. 
 A determinação da capacidade da pessoa é de suma importância 
para a validade de um negócio jurídico, pois ele é NULO quando 
celebrado por pessoa absolutamente incapaz. E sendo nulo não gera 
nenhum efeito. 
No exercício de diretos e deveres, os absolutamente incapazes são 
REPRESENTADOS pelo pai, tutor ou curador, que pratica ato jurídico em 
nome ou pela pessoa, absolutamente incapaz. 
São RELATIVAMENTE INCAPAZES a certos atos ou à maneira 
de os exercer, os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos; os 
ébrios habituais; os viciados em tóxicos e os que, por deficiência mental 
tenham o discernimento reduzido; os excepcionais, sem desenvolvimento 
mental completo; os pródigos, ou seja, o dissipador de seus bens. 
O negócio jurídico celebrado por pessoa relativamente incapaz é 
ANULÁVEL. 
A lei permite aos relativamente incapazes a prática de atos 
jurídicos, mas condiciona essa prática à ASSISTÊNCIA do pai, tutor ou 
curador, ou seja, de uma pessoa plenamente capaz, que se posta ao lado do 
relativamente incapaz, auxiliando-o na prática do ato jurídico e 
integrando-lhe a capacidade. 
A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa 
fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil. Todavia, a 
incapacidade pode ser cessada, para os menores, pela EMANCIPAÇÃO 
concedida pelos pais, pelo casamento, pelo exercício de emprego público 
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efetivo, pela colação de grau em curso de ensino superior, pelo 
estabelecimento civil ou comercial, ou pela existência de relação de 
emprego no qual, o menor, com dezesseis anos completos tenha economia 
própria. 
Uma vez ocorrida a emancipação ela se torna irrevogável e 
definitiva. Quem se emancipou pelo exercício do comércio e depois faliu, 
quem se casou e depois ficou viúvo ou se divorciou não retorna à condição 
de incapaz. 
A existência da pessoa natural termina com a morte. Pode-se, 
também presumir a morte e assim declará-la, sem decretação de ausência, 
depois de esgotadas as buscas e averiguações, nos casos em que é 
extremamente provável a morte de quem estava em perigo de vida, se o 
desaparecido em campanhaou acordo 
entre as partes. 
 
4.4.4. Da Cláusula Penal 
A cláusula penal, ou multa convencional, é uma convenção 
estipulada pelas partes na qual estas se obrigam a pagar uma determinada 
multa no caso de violação de algum dispositivo contratual. 
Trata-se de uma obrigação acessória, que tem por objetivo garantir 
o cumprimento da obrigação principal e também fixar previamente o valor 
das perdas e danos em caso de descumprimento do pactuado. Por ser 
obrigação acessória, sendo nula ou anulada a obrigação principal, também 
o são as disposições contidas na cláusula penal. 
Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, 
culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora. A 
cláusula penal pode ser estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em 
ato posterior. Também pode referir-se à inexecução completa da 
obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. 
O valor da cominação imposta na cláusula penal não pode exceder 
o da obrigação principal, sendo a penalidade reduzida eqüitativamente se a 
obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da 
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a 
finalidade do negócio. 
Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor 
alegue prejuízo. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula 
penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi 
convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, 
competindo ao credor provar o prejuízo excedente. 
 
4.4.5. Das Arras ou Sinal 
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(arts. 417 a 420 do novo CC) Arras são os recursos pagos por um 
dos contratantes para garantir o cumprimento de um contrato, comumente, 
conhecido por sinal. 
É um termo muito comum na área de transação imobiliária. Por sua 
importância, o Código Civil trata do assunto no Capítulo VI. Um contrato 
preliminar pode ser garantido pelas arras ou sinal, que torna presumido o 
acordo final e obrigatório o contrato. 
Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a 
título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de 
execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo 
gênero da principal. 
Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra 
tê-lo por desfeito, retendo-as. Se inexecução for de quem recebeu as arras, 
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução 
mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais 
regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 
A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar 
maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte 
inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as 
arras como o mínimo da indenização. Se no contrato for estipulado o 
direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão 
função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em 
benefício da outra parte; e quem as recebeu terá devolve-as em dobro. 
Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Quitar compromissos e pagar obrigações são atividades comuns das 
empresas imobiliárias: o que significa “inadimplir” ? 
b) Pesquise em sua apostila e defina o que é “mora”. Defina, também, 
o que significa “purgar uma mora”: 
c) Nosso Código de Defesa do Consumidor estabeleceu algumas regras 
que protegem o inquilino nos contratos de locação: o que é “juro 
compensatório”, muito usado pelas imobiliárias? 
d) E o juro “moratório”, o que vem a ser? 
e) Veja os artigos 417 a 420 do novo Código Civil, e defina o que quer 
dizer “arras”: O que significa “lei de arras” numa promessa de 
compra e venda? 
 
4.5 – DOS CONTRATOS EM GERAL 
Contrato é a uma convenção estabelecida entre duas ou mais 
pessoas, com o objetivo de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir 
entre elas uma relação jurídica patrimonial. 
A validade do contrato depende da capacidade jurídica das partes, 
do objeto lícito, possível, determinado ou determinável, bem como de 
forma prescrita ou não proibida pela lei. São princípios básicos que 
informam os contratos: 
• a autonomia de vontades; 
• a supremacia da ordem pública; 
• a força vinculante do contrato. 
A autonomia de vontades faculta às partes a liberdade para 
estipular ou não estipular o que lhes convenha ou de escolher com quem 
contratar. 
A supremacia da ordem pública torna a autonomia da vontade 
relativa, uma vez que ela está sujeita às normas legais imperativas e aos 
princípios da moral e dos bons costumes. Nesse sentido, a liberdade de 
contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, 
além de que é obrigatório aos contratantes guardar, tanto na execução 
quanto a conclusão do contrato, os princípios de probidade e boa-fé. 
 A força vinculante do contrato, também denominada “pacta sunt 
servanda”, significa que o contrato faz lei entre as partes. Uma vez 
estipuladas as condições, observada a livre e consciente manifestação de 
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vontade e a supremacia da ordem pública, as disposições expressas no 
contrato são de cumprimento obrigatório pelas partes. 
As cláusulas ambíguas ou contraditórias, eventualmente, constantes 
do contrato de adesão devem ser interpretadas de modo mais favorável ao 
aderente. Da mesma forma, nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas 
que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da 
natureza do negócio. 
As partes podem estipular contratos atípicos, desde que observe as 
normas fixadas pela lei. A lei veda a contratação de herança de pessoa 
viva. 
 
4.5.1 – Da Formação dos Contratos 
A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não 
resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do 
caso. Deixa de ser obrigatória a proposta feita para pessoa presente, sem 
estabelecimento de prazo, e não aceita imediatamente. 
A pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação 
semelhante é considerada presente. Também, deixa de ser obrigatória a 
proposta feita para pessoa ausente, sem o estabelecimento de prazo, se 
tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento 
do proponente. 
 Da mesma forma, deixa de ser obrigatória a proposta feita para 
pessoa ausente, com estabelecimento de prazo, se não tiver sido expedida 
a resposta dentro do prazo estipulado. Por fim, deixa de ser obrigatória a 
proposta se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da 
outra parte a retratação do proponente. 
A oferta ao público equivale a proposta quando encerra os 
requisitos essenciais ao contrato, salvo se o contrário resultar das 
circunstâncias ou dos usos. 
Pode revogar-se a oferta pela mesma via de sua divulgação, desde 
que ressalvada esta faculdade na oferta realizada. Se a aceitação, por 
circunstância imprevista, chegar tarde ao conhecimento do proponente, 
este deverá comunicar imediatamente ao aceitante, sob pena de responder 
por perdas e danos. 
A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou 
modificações, importará nova proposta. Se o negócio for daqueles em que 
não seja costume a aceitação expressa, ou o proponente a tiver dispensado, 
o contrato será considerado concluído caso não chegue à recusa. 
Considera-se inexistente a aceitação, se antes dela ou com ela chegar ao 
proponente a retratação do aceitante. 
Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a 
aceitação seja expedida. Todavia, são exceções a essa regra os casos em 
aceitação é considera inexistente, se o proponente se houver 
comprometido a esperar resposta, ou se a aceitação não chegar no prazo 
convencionado. Reputar-se-á celebradoo contrato no lugar em que foi 
proposto. 
 
4.5.2. Da Estipulação em Favor de Terceiro 
 Estipular significa, contratar, estabelecer condições, cláusulas e 
obrigações recíprocas. A estipulação pode ser feita em favor de terceiro, 
que não participa do estipulado. O seguro de vida é um clássico exemplo 
de estipulação em favor de terceiro, na medida em Estipular significa, 
contratar, estabelecer condições, cláusulas e obrigações recíprocas. 
A estipulação pode ser feita em favor de terceiro, que não participa 
do estipulado. O seguro de vida é um clássico exemplo de estipulação em 
favor de terceiro, na medida em que o segurado estabelece com a 
seguradora algum benefício em favor de do beneficiário, que não participa 
diretamente do contrato. 
O beneficiário pode exigir o cumprimento do estipulado, observado 
as condições e normas do contrato, mas também pode ser substituído pelo 
estipulante, independente de anuência. 
 
4.5.3. Da Promessa de Fato de Terceiro 
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Pode alguém firmar compromisso para que terceiro pratique 
determinado ato. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá 
por perdas e danos, quando este o não executar. 
 
4.5.4. Dos Vícios Redibitórios 
Redibir significa devolver (uma mercadoria com defeito), enjeitar; 
anular a venda de algo que possui defeitos ocultos descobertos pelo 
adquirente. 
Redibitório é o que pode motivar a anulação de uma venda. Vícios 
Redibitórios são os defeitos ocultos presente na coisa, de tal modo grave 
que a tornam imprópria ao uso a que se destina ou lhe diminuam o valor. 
Verificado o vício redibitório, pode o adquirente optar pelo abatimento no 
preço ou por rejeitar a coisa. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da 
coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos. Se o não conhecia, tão-
somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato. 
A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça 
em poder do alienatário, desde que o perecimento se dê por vício oculto já 
existente ao tempo da tradição. O prazo de decadência do direito de obter a 
redibição ou abatimento no preço é de trinta dias para móveis, contados da 
entrega efetiva, e de um ano para imóveis. 
Na impossibilidade de ser o defeito oculto conhecido no prazo 
legal, a decadência correrá a partir do momento em que dele tiver ciência 
até o máximo de cento e oitenta dias se móveis, e um ano se imóveis. Os 
prazos não correm na constância de cláusula de garantia, mas o adquirente 
deve denunciar o defeito ao alienante nos trinta dias seguintes ao seu 
descobrimento, sob pena de decadência. 
 
4.5.5. Da Evicção 
Evicção é o ato de destituir, de desapossar, judicialmente, alguém 
de uma propriedade. É a perda de um bem pelo adquirente, em 
conseqüência de reivindicação feita pelo verdadeiro dono. 
A evicção é fato que causa ao adquirente a perda total ou parcial da 
coisa adquirida, por decisão judicial, em favor de terceiro, este 
reconhecido como verdadeiro dono. Nos contratos onerosos, o alienante 
responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se 
tenha realizado em hasta pública. Contrato oneroso é aquele em que ambas 
as partes têm obrigações patrimoniais, com vantagens recíprocas. 
As partes podem, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou 
excluir a responsabilidade pela evicção. Todavia, não obstante a cláusula 
que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a 
receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da 
evicção, ou, dele informado, não o assumiu. 
O evicto, salvo estipulação em contrário, tem direito à restituição 
integral do preço ou das quantias que pagou, à indenização dos frutos que 
tiver sido obrigado a restituir; à indenização pelas despesas dos contratos e 
pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção, e às custas judiciais 
e aos honorários do advogado por ele constituído. Se parcial, mas 
considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do 
contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque 
sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização. 
Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa 
era alheia ou litigiosa. 
 
4.5.6. Dos Contratos Aleatórios 
Aleatório é o que depende de circunstâncias, de eventos futuros, do 
acaso, do fortuito; que depende de ocorrências imprevisíveis. O contrato 
aleatório é aquele em que há dependência direta a eventos futuros ou 
incertos, sendo que as partes assumem o risco de uma contra prestação 
desproporcional ou mesmo de nada receber. Quem vendeu coisa pendente 
de fato futuro sem se responsabilizar pelos resultados recebe o preço 
integral, desde que de sua parte não tenha havido dolo ou culpa. 
Quem prometeu a entrega de coisa futura de quantidade 
indeterminada, sem se responsabilizar pelos resultados recebe o preço 
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integral ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à 
esperada, desde que alguma quantidade venha a existir e que de sua parte 
não tiver concorrido culpa. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação 
não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido. O mesmo 
entendimento é aplicado às coisas existentes, mas expostas a risco. 
 
4.5.7. Do Contrato Preliminar 
O contrato preliminar é a declaração de vontade de ambas as 
partes, ou de uma delas, no sentido de prometerem firmar posteriormente 
um contrato definitivo. 
Esta modalidade de contrato, exceto quanto à forma, deve conter 
todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado. Deverá ser 
levado ao registro competente. Uma vez concluído o contrato preliminar, e 
nele não constando cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o 
direito de exigir a celebração do definitivo, fixando prazo à outra para que 
o efetive. Esgotado o prazo ao contrato preliminar é conferido caráter 
definitivo, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação. Se o 
estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte 
considerálo desfeito, e pedir perdas e danos. Se a promessa de contrato for 
unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá 
manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for 
razoavelmente assinado pelo devedor. 
 
 4.5.8. Do Contrato com Pessoa a Declarar 
Ao concluir um contrato, pode uma das partes reservar-se a 
faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as 
obrigações dele decorrentes. Essa indicação deve ser comunicada à outra 
parte no prazo de cinco dias da conclusão do contrato, se outro prazo não 
tiver sido estipulado. 
A pessoa adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes do 
contrato, a partir do momento em que este foi celebrado. 
 
4.5.9. Da Extinção do Contrato 
São modalidades de extinção do contrato o seu cumprimento e a 
rescisão, termo este entendido em sentido amplo. A rescisão pode ocorrer 
pelo distrato, pela denúncia unilateral, por força de cláusula resolutiva 
expressa ou tácita, ou pelo inadimplemento. 
 
4.5.9.1. Do Distrato 
Distrato é o ato ou efeito de desfazer, de distratar, de anular um 
acordo. Juridicamente, trata-se de outro acordo, entre as partes, para 
rescindir,, extinguir o vínculo estabelecido no contrato, em acordo 
anterior. 
O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato. A 
rescisão (ou em sentido estrito a resilição) unilateral pode ocorrer 
mediante denúncia notificada à outra parte, desde que a lei expressa ou 
implicitamente o permita. 
Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes houver feito 
investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia unilateral só 
produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e 
o vulto dos investimentos.4.5.9.2. Da Cláusula Resolutiva 
Cláusula resolutiva é a disposição expressa ou tácita que implica na 
revogação do negócio jurídico pelo inadimplemento da obrigação por uma 
das partes. A cláusula é expressa quando está registrada, consignada, 
manifestada de modo a não admitir objeção. A cláusula é tácita quando 
não está formalmente expressa, não está traduzida por palavras, mas pode 
estar implícita ou subentendida em um acordo. 
A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita 
depende de interpelação judicial. A parte lesada pelo inadimplemento pode 
pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, 
cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. 
 
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4.5.9.3. Da Exceção de Contrato não Cumprido 
A exceção de contrato não cumprido, ou exceptio non adimpleti 
contractus, ocorre nos contratos bilaterais e consiste na proibição aos 
contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, exigir o implemento da 
obrigação do outro. 
Da mesma forma, se sobrevier a uma das partes contratantes a 
diminuição em seu patrimônio, capaz de comprometer ou tornar duvidosa 
a prestação pela qual se obrigou, pode a outra se recusar à prestação que 
lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia 
bastante de satisfazê-la. 
 
4.5.9.4. Da Resolução por Onerosidade Excessiva 
Se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, 
com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos 
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do 
contrato de execução continuada ou diferida. 
A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar 
eqüitativamente as condições do contrato. Se no contrato as obrigações 
couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação 
seja reduzida ou alterada no modo de executá-la, a fim de evitar a 
onerosidade excessiva. 
 
 
EXERCÍCIOS 
a) Muitos contratos fazem parte da vida dos corretores de imóveis. 
Portanto, responda: quais são os princípios básicos para validade dos 
contratos? 
b) Essa pode ser encontrada no texto da apostila: qual o significado 
da expressão latina “pacta sunt servanda” ? Trata-se de um princípio 
usado nos contratos. 
c) Veja em sua apostila e escreva abaixo: o que é um “contrato de 
adesão”? 
d) Pelas normas vigentes no ordenamento jurídico brasileiro, o que é 
necessário para que um contrato entre ausentes se torne perfeito? 
e) Essa é questão comum nos exames de proficiência: o que são “vícios 
redibitórios”? 
f) Pesquise: o que é e qual a conseqüência jurídica da “evicção”? 
g) Para saber mais, defina abaixo o que é distrato: 
 
4.6 – DAS VÁRIAS ESPÉCIES DE CONTRATO 
4.6.1. Da Compra e Venda 
É o contrato pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o 
domínio de certa coisa e o outro se obriga a pagar-lhe certo preço em 
dinheiro. O contrato de compra e venda possui três elementos essenciais: 
acordo de vontades, a coisa e o preço (consensus, res et pretium). 
• A declaração de vontade vem a ser o consentimento que vem a 
recair sobre a coisa e o preço. 
• A coisa é o objeto da compra e venda, podendo ser qualquer coisa 
comercializável. 
• O preço deve ser em dinheiro ou em coisas representativas de 
dinheiro. 
A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, 
ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção 
das partes era de concluir contrato aleatório. Se a venda se realizar à vista 
de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor 
assegurará ter na coisa as qualidades que a elas correspondem. Prevalece a 
amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com 
a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. O preço pode ser 
fixado ao arbítrio de terceiro, à taxa do mercado ou bolsa, em certo e 
determinado dia e lugar, ou em função de índices ou parâmetros, desde 
que suscetíveis de objetiva determinação. Convencionada a venda sem 
fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver 
tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço 
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corrente nas vendas habituais do vendedor. Na falta de acordo, por ter 
havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio. 
A fixação do preço não pode ser deixada ao arbítrio exclusivo de 
uma das partes componentes do contrato de compra e venda, sob pena de 
tornar-se nulo o contrato. As despesas de escritura e registro ficam a cargo 
do comprador, e as despesas da tradição a cargo do vendedor, exceto se as 
partes estipularem em contrário. O vendedor não é obrigado a entregar a 
coisa antes de receber o preço, exceto no caso de venda a crédito. 
Na área de transação comercial, Tradição é o ato de entregar, de 
transferir algo a outra pessoa. É o meio pelo qual se transfere a 
propriedade da coisa móvel ao adquirente, em decorrência do 
cumprimento a um contrato. Via de regra a transferência do bem é efetiva 
ou real, mas também poderá ser simbólica ou fictícia. Até o momento da 
tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço 
por conta do comprador. A tradição da coisa vendida, na falta de 
estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo 
da venda. 
Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da 
tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na 
entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo 
ajustado. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os 
outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem 
consentido. Em ambos os casos dispensa-se o consentimento do cônjuge 
se o regime de bens for o da separação obrigatória. 
Os cônjuges podem contratar a compra e venda com relação a bens 
excluídos da comunhão. A lei veda em alguns casos, sob pena 
de nulidade, a realização do contrato de compra e venda, mesmo que a 
venda se dê em hasta pública. Nesse sentido não podem ser comprados: 
• pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os 
bens confiados à sua guarda ou administração; 
• pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa 
jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou 
indireta; 
• pelos juízes e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os 
bens ou direitos em litigância no juízo onde servirem ou que se estender a 
sua autoridade; 
• pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam 
encarregados. 
Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, 
ou se determinar a respectiva área, ocorrerá a venda ad mensuram. 
Se a extensão não corresponder às dimensões dadas, o comprador 
terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, 
o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao 
preço. Decai do direito de propor as ações em elação a venda ad mensuram 
o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar 
do registro do título. 
A venda ad corpus é aquela em que o imóvel é vendido como coisa 
certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa, a referência, às suas 
dimensões. Nesse caso não haverá complemento de área, nem devolução 
de excesso, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido ter sido a 
venda ad corpus. 
 O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os 
débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. Nas coisas 
vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição 
de todas. 
O condômino em coisa indivisível não pode vender a sua parte a 
estranhos, se outro condômino a quiser. Nesse caso, o condômino não 
informado da venda poderá haver para si a parte vendida a estranhos, 
desde que deposite o preçopago e requeira a coisa vendida no prazo 
máximo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
 Os Contratos de Compra e Venda podem ser gravados com 
cláusulas especiais, estabelecendo direitos e deveres específicos, tais como 
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28 
cláusula de retrovenda, de venda a contento e da sujeita à prova, da 
preempção ou preferência, da venda com reserva de domínio, e da venda 
sobre documentos. 
 
4.6.1.1. Da Retrovenda 
A expressão “retro”, colocada junto de outra palavra, como prefixo, 
significa o que retrocede; voltar atrás no tempo; não levar adiante um 
intento, um acordo. 
Retrovenda é um pacto feito entre as partes, pelo qual o vendedor 
se assegura o direito de resgatar ou recobrar a coisa vendida, dentro do 
prazo estipulado, pagando o que recebeu ou outro que se tenha acertado. 
No caso, o vendedor não precisa levar adiante o compromisso de 
venda, pela falta de cumprimento das obrigações do comprador. 
O Código Civil (Subseção de Retrovenda) estabelece que o 
vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo 
máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e 
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o 
período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a 
realização de benfeitorias necessárias. 
 
4.6.1.2. Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova 
A venda a contento é a cláusula que determina que a venda 
somente se aperfeiçoa após o adquirente manifestar seu agrado. Assim, 
entende-se que a venda é feita sob condição suspensiva, ainda que a coisa 
lhe tenha sido entregue. 
Da mesma forma, a venda sujeita a prova presume-se feita sob a 
condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo 
vendedor e seja idônea para o fim a que se destina. 
Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob 
condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, 
enquanto não manifeste aceitá-la. 
 Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o 
vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que 
o faça em prazo improrrogável. 
 
4.6.1.3. Da Preempção ou Preferência 
Preempção significa precedência na compra. Juridicamente, 
significa que existe uma cláusula contratual que garante ao primitivo 
vendedor a preferência para readquirir o objeto vendido, caso este seja 
posto à venda. É uma preferência de compra garantida ao antigo 
proprietário 
A Cláusula impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao 
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que 
este use de seu direito de prelação (preferência) na compra. 
O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros. 
O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e 
oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel. Aquele que 
exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em 
condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado. 
O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação (de 
escolha, de preferência), intimando o comprador, quando lhe constar que 
este vai vender a coisa. Salvo estipulação das partes fixando prazo diverso, 
o direito de preempção caducará em três dias se não exercida em relação à 
coisa móvel, e em sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador 
tiver notificado o vendedor, se imóvel. Se o comprador alienar a coisa sem 
ter comunicado previamente ao vendedor o preço e as vantagens que por 
ela lhe oferecem responderá por perdas e danos. O adquirente se tiver 
procedido de má-fé, responderá solidariamente. 
 
4.6.1.4. Da Venda com Reserva de Domínio 
Quando uma pessoa vende uma coisa móvel, pode reservar para si 
a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. Tal decisão deve 
ser uma cláusula inserta (introduzida) no contrato de compra e venda. 
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29 
A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e 
depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros. 
Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa que 
não pode ser caracterizada perfeitamente, de modo a diferenciá-la de 
outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de 
boa-fé. Segundo o entendimento doutrinário, é considerada cláusula 
suspensiva, na medida em que suspende a transferência da propriedade da 
coisa alienada. 
 A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento 
em que o preço esteja integralmente pago. 
O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de 
domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título 
ou interpelação judicial. 
 Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra 
ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o 
mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida. 
 
4.6.1.5. Da Venda Sobre Documentos 
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela 
entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo 
contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. 
 Estando a documentação em ordem, não pode o comprador recusar 
o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa 
vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado. 
Salvo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na 
data e no lugar da entrega dos documentos. 
 
4.6.2. Da Troca ou Permuta 
“Troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa 
por outra, que não seja dinheiro” (Clovis Beviláqua). 
Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, 
com exceção de que cada um dos contratantes pagará por metade as 
despesas com o instrumento da troca, salvo se estipularem ao contrário. 
Da mesma forma, é anulável a troca de valores desiguais entre 
ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e 
do cônjuge do alienante. 
 
4.6.3. Do Contrato Estimatório 
Contrato Estimatório e uma modalidade de acordo em que o 
proprietário, denominado consignante, entrega bens móveis a outrem, 
denominado consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando 
àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-
lhe a coisa consignada. Se o consignatário não puder restituir a coisa em 
sua integridade, ou a restituição tornar-se impossível, ainda que por fato a 
ele não imputável, mesmo assim não se exonera da obrigação de pagar o 
preço ao consignante. 
A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou seqüestro 
pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço. 
O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída 
ou de lhe ser comunicada a restituição. 
 
EXERCÍCIOS 
a) O contrato de compra e venda passará a ser documento constante 
em suas futuras negociações. Estude e responda quais são os três 
elementos essenciais nos contratos de compra e venda: 
b) Depois de fechada a venda, vamos ao Cartório: por lei, a quem cabe 
pagar as despesas de escrituração e registro na compra e venda? 
c) Dê uma olhada em sua apostila e responda: o que significa o 
instituto jurídico chamado “tradição”? 
d) Nem tudo pode ser vendido ou comprado: em quais casos a lei 
proíbe a realização de contrato de compra e venda? 
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e) A primeira vista não parece, mas o corretor de imóveis lida muito 
com isso: o que é “venda ad mensuram”? 
f) Continue sua pesquisa e escreva abaixo o que vem a ser “venda ad 
corpus”: 
g) A Terracap usa esse instituto jurídico em todos os seus contratos de 
compra e venda: o que significa a “cláusula de retrovenda”? 
h) Outro instituto jurídico que o corretor necessita conhecer muito 
bem: o que vem a ser 
“cláusula de preempção ou preferência”?i) Posse, propriedade e domínio você deve estar craque: então 
responda o que significa 
a “cláusula de reserva de domínio” num contrato? 
 
 4.6.4. Da Doação 
A doação é uma modalidade de contrato em que uma pessoa, por 
liberalidade, transfere bens ou vantagens do seu patrimônio para o 
patrimônio de outra pessoa, que os aceita. Aquele que doa é denominado 
doador, e quem aceita donatário. 
A manifestação da aceitação pelo donatário é condição 
indispensável ao aperfeiçoamento do negócio. A doação é pura quando 
traduz simples liberalidade, mero benefício movido pelo altruísmo do 
doador. Remuneratória, quando objetiva retribuir serviços ou favores 
prestados por qualquer motivo não cobrados pelo donatário. Com encargo, 
ou modal quando se impõe ao donatário uma contraprestação que ele deve 
cumprir e que resulta em vantagem ao doador ou a outrem. Condicional, 
quando sua eficácia depende de acontecimento futuro e incerto. 
A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a 
outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança. O doador pode 
estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao 
donatário. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro. São 
restrições à liberdade de doar a disposição torna nula a doação de todos os 
bens do doador, sem reserva ou renda suficiente para a sua subsistência, e 
o excesso da doação que atingir o quinhão da legítima dos herdeiros. 
 A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada 
pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois 
de dissolvida a sociedade conjugal. Salvo declaração em contrário, a 
doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas 
por igual. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá 
na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo. 
A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por 
inexecução do encargo. Pode, também, a revogação ser automática, no 
caso de doação resolúvel. A doação onerosa pode ser revogada por 
inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora. 
Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar 
judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a 
obrigação assumida. 
 
4.6.5. Da Locação de Coisas 
Locação é o ato de locar, de alugar uma coisa. Juridicamente, é um 
contrato pelo qual uma das partes cede à outra o uso e gozo de bem móvel 
ou imóvel ou se compromete a lhe fornecer serviço, por prazo certo ou 
indeterminado, mediante pagamento de certa quantia. 
Locador é uma pessoa física ou jurídica que cede a outrem (o 
locatário) o uso e gozo de bem móvel ou imóvel, mediante um contrato de 
locação. 
O locador é detentor da legitimidade para ceder a alguém (ao 
locatário), a título oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua 
proteção e/ou administração patrimonial. Podem, assim, ser locadores: 
• proprietário, propriamente dito; 
• tutor; 
• usufrutuário; 
• espólio, etc. 
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31 
Em todas essas condições, o locador deve, necessariamente, ter a 
legitimidade para figurar no polo ativo da locação. Por locatário entende-
se a pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante um 
contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. 
O locatário é também chamado de inquilino, de arrendatário. Como 
o locador, o locatário deve, igualmente, ser capaz para assumir 
compromissos e responder pelo seu cumprimento ou pelas conseqüências 
pela inadimplência. 
 
4.6.6 . Do Empréstimo 
Juridicamente, empréstimo é o ato de se colocar, temporariamente, 
coisas fungíveis ou não fungíveis à disposição de alguém, sob 
determinadas condições. Uma coisa é considerada fungível quando ela se 
gasta, quando se consome com o uso. 
Ela é passível de ser substituída por outra coisa da mesma espécie, 
qualidade, quantidade ou valor. Ex. dinheiro, combustível 
Uma coisa é não fungível ou infungível quando com o uso 
conserva-se ela mesma. Ex. casa, carro, terreno 
O empréstimo ocorre nas seguintes condições; em comodato e 
mútuo. 
 
4.6.6.1. Do Comodato 
O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis e que 
deve ser restituída no tempo convencionado pelas partes. Perfaz se com a 
tradição do objeto. Comodante é a pessoa que dá algo em comodato. 
Comodatário é a pessoa que recebe algo em comodato. 
O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a 
coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a 
natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. 
O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, 
pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. 
O comodatário não poderá jamais recobrar do comodante as despesas 
feitas com o uso e gozo da coisa emprestada. 
 
4.6.7.2. Do Mútuo 
O mútuo é um contrato em que uma das partes empresta coisas 
fungíveis à outra parte. Mutuário é o recebedor do empréstimo no contrato 
mútuo. Mutuador ou mutuante é o que ou quem mutua, que ou quem 
empresta algo no contrato de mútuo. 
No empréstimo mútuo há transferência do domínio da coisa 
emprestada ao mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela, desde 
a tradição. O mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele 
recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade. Esse tipo de 
empréstimo pode ser oneroso ou gratuito. 
O empréstimo é oneroso quando envolve ou está sujeito a ônus, a 
encargos. Ele produz reciprocidade e vantagens e de obrigações para as 
partes envolvidas. O empréstimo mútuo, usualmente, refere-se a 
empréstimo de dinheiro. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, 
presumem-se devidos juros, observados que, se eles não forem 
convencionados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de 
determinação da lei, serão fixados segundo a taxa que estiver em vigor 
para a mora do pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional, 
permitida a capitalização anual. 
 
 4.6.8. Da Prestação de Serviço 
A palavra prestação tem diversos sentidos. Quase todos utilizados 
pelo corretor de imóveis. No presente trabalho, prestação significa o ato de 
prestar algo a alguém, de propiciar algo a quem precisa. É realizar uma 
ação, um serviço para alguém. Existem muitas modalidades de prestação 
de serviço, todas elas regulamentadas, por diferentes leis. 
 Algumas modalidades de prestação de serviço estão sujeitas às leis 
trabalhistas ou à determinada lei especial. Mas, existe uma modalidade de 
prestação de serviço que se refere, exclusivamente, às empresas 
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32 
prestadoras de serviços e aos trabalhadores autônomos. Nesses casos não 
existe a caracterização de relação sujeita às leis trabalhistas. 
Da mesma forma, não se aplica às categorias profissionais com 
regulamentação própria, como os corretores de imóveis, quando 
autônomos. Esses casos são regidos pelo Código Civil Brasileiro, Capítulo 
VII, de grande importância para os profissionais da área de transação 
imobiliária. Pelo Código Civil, toda espécie de serviço ou trabalho lícito, 
material ou imaterial, pode ser contratada mediante retribuição. 
O pagamento ocorrerá depois de prestado o serviço, salvo se, por 
convenção ou costume, não houver de ser adiantada. A obrigação de 
fornecer os materiais não se presume, mas resulta da lei ou da vontade das 
partes. 
O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação 
de executá-lo ou de fiscalizar-lhe a execução. Nos contratos de empreitada 
de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de 
materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, 
pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como 
do solo. 
Decairá desse direito o dono da obra que não propuser a ação 
contra o empreiteiro,nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do 
vício ou defeito. Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da 
obra introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a 
execução seja confiada a terceiros, a não ser que, por motivos 
supervenientes ou razões de ordem técnica, fique comprovada a 
inconveniência ou a excessiva onerosidade de execução do projeto em sua 
forma originária. 
 Essa proibição não abrange alterações de pouca monta, ressalvada 
sempre a unidade estética da obra projetada. Não se extingue o contrato de 
empreitada pela morte de qualquer das partes, salvo se ajustado em 
consideração às qualidades pessoais do empreiteiro. 
 
4.6.9. Do Depósito 
A palavra depósito tem diversos significados - estabelecimento 
comercial, local de despejos; conjunto de resíduos material acumulado; o 
objeto ou a quantia entregue a um depositante. 
Significa, também, o ato ou efeito de depositar. Esses dois últimos 
tipos de depósito pode ser objeto de contrato e, nesse caso, é previsto no 
Código Civil que estabelece a forma como deve ser conduzido. Denomina-
se depositante ou depositador aquele que deposita e depositário aquele que 
recebe a guarda de um depósito. 
O contrato de depósito pode ser voluntário ou necessário. Qualquer 
que seja a modalidade, o depositário que não o restituir quando exigido 
será compelido a fazê-lo mediante prisão não excedente a um ano, e 
ressarcir os prejuízos. 
 
4.6.9.1. Do Depósito Voluntário 
Contrato em que uma parte, o depositário, recebe um objeto móvel, 
para guardar, até que o depositante o reclame. 
O contrato de depósito é gratuito, exceto se houver convenção em 
contrário, se resultante de atividade negocial ou se o depositário o praticar 
por profissão. O depósito voluntário provar-se-á por escrito. 
 O depositário é obrigado a guardar e conservar a coisa depositada 
como se sua fosse, bem como devolvê-la quando o exigir o depositante. Se 
o depósito se entregou fechado, colado, selado, ou lacrado, nesse mesmo 
estado se manterá. Salvo disposição em contrário, a restituição da coisa 
deve dar-se no lugar em que tiver de ser guardada. 
As despesas de restituição correm por conta do depositante. O 
depositário não poderá, sem licença expressa do depositante, servir-se da 
coisa depositada, nem a dar em depósito a outrem, sob pena de responder 
por perdas e danos. 
 O depositante é obrigado a reembolsar as despesas feitas pelo 
depositário, na guarda da coisa, a indenizar os prejuízos que do depósito 
provierem e pagar a gratificação eventualmente estipulada no contrato. 
 
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33 
4.6.9.2. Do Depósito Necessário 
Depósito necessário é aquele que independe da vontade das partes, 
mas por obrigação legal ou por ocasião de alguma calamidade, como o 
incêndio, a inundação, o naufrágio ou o saque. 
As bagagens dos viajantes ou hóspedes nas hospedarias onde 
estiverem são equiparadas ao depósito necessário. Nesse caso, os 
hospedeiros responderão como depositários, assim como pelos furtos e 
roubos que perpetrarem as pessoas empregadas ou admitidas nos seus 
estabelecimentos. 
 
4.6.10 . Do Mandato 
Mandato significa aquilo de que se está encarregado de fazer; 
incumbência dada por outrem; missão; delegação de poder conferida a 
alguém para representação oficial, para praticar atos ou administrar 
interesses. 
Mandatário é aquele que recebe mandato ou procuração para agir 
em nome de outro. É também o executor de atos autorizados pelo 
mandante. Mandante é aquele que tem autoridade para mandar, a pessoa 
que confere poderes a outrem para praticar atos em seu nome. 
O mandatário é também conhecido como outorgado e o mandante 
como outorgante ou outorgador. Em alguns casos o mandato é objeto de 
contrato, por meio do qual alguém recebe de outrem poderes para, em seu 
nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o 
instrumento do mandato. 
O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito. Todas as 
pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento 
particular, que valerá desde indicado o lugar onde foi passada, a 
qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga 
com a designação e a extensão dos poderes conferidos, bem como a 
assinatura do outorgante. 
O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a 
procuração traga a firma reconhecida. Mesmo que o mandato seja 
outorgado através de mandato por instrumento público, o 
substabelecimento pode ser feito mediante instrumento particular. 
Substabelecimento é o ato pelo qual o mandatário transfere a outrem, o 
substabelecido, os poderes que lhe foram conferidos pelo mandante. 
Para os atos que exijam escritura pública, como a compra e venda 
de imóveis, o mandato deve ser outorgado por intermédio de escritura 
pública. Portanto, a outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei 
para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato 
deva ser celebrado por escrito. A aceitação do mandato pode ser tácita, e 
resulta do começo de execução. 
O mandato pode ser especial a um ou mais negócios 
determinadamente, ou geral a todos os do mandante. 
O mandato pode ser para negócios (ad negotia), ou com finalidade 
judicial (ad judicia). Via de regra só confere poderes de administração. 
Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos 
que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de 
poderes especiais e expressos. O poder de transigir não importa o de 
firmar compromisso. 
 
4.6.10.1. Das Obrigações do Mandatário 
O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na 
execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa 
sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia 
exercer pessoalmente. 
 
4.6.10.2. Das Obrigações do Mandante 
O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas 
pelo mandatário, na conformidade do mandato conferido, e adiantar a 
importância das despesas necessárias à execução dele, quando o 
mandatário lho pedir. É obrigado ao mandante a pagar ao mandatário a 
remuneração ajustada e as despesas da execução do mandato, ainda que o 
negócio não surta o esperado sem culpa do mandatário. 
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 Da mesma forma é obrigado o mandante a ressarcir ao mandatário 
as perdas que este sofrer com a execução do mandato, sempre que não 
resultem de culpa sua ou de excesso de poderes. 
 
4.6.10.3. Da Extinção do Mandato 
São modalidades de extinção do mandato a revogação ou a 
renúncia; a morte ou interdição de uma das partes; sobrevindo estado que 
inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os 
exercer; e pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio. 
Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o 
mandante o revogar, pagará perdas e danos. Se a cláusula de 
irrevogabilidade for condição de um negócio bilateral, ou tiver sido 
estipulada no exclusivo interesse do mandatário, a revogação do mandato 
será ineficaz. 
O mandato com a cláusula “em causa própria”, não poderá ser 
revogado e nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o 
mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os 
bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades 
legais. Para revogar o mandato deve o mandante notificar da revogação o 
mandatário ou procurador e ainda comunicar o fato a todos os eventuais 
interessados, seja por meio de notificações diretas ou publicação em 
jornal. 
Não tomadas essas providências continuarão válidos os atos 
ajustados entre o procurador demitido e terceiros de boa-fé, que não 
sabiam da revogação. 
É irrevogável o mandato que contenha poderes de cumprimento ou 
confirmação de negócios encetados, aos quais se achevinculado. A 
nomeação comunicada de um outro mandatário para o mesmo negócio 
revoga o mandato anterior. 
A renúncia do mandato será comunicada ao mandante, que, se for 
prejudicado pela sua inoportunidade, ou pela falta de tempo, a fim de 
prover à substituição do procurador, será indenizado pelo mandatário, 
salvo se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo 
considerável, e que não lhe era dado substabelecer. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Quase todos os Contratos são bilaterais, onerosos, comutativos etc. 
Mas esse é diferente: qual a principal característica dos contratos de 
doação? 
b) Estude um pouquinho e responda: em quais 
casos a doação pode ser revogada? 
c) Pela lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), quem pode ser “locador”? 
d) Essa carece pesquisar:; defina o que é “direito de retenção” nos 
contratos de locação: 
e) Essa modalidade de contrato tem uma característica especial: o que 
é “contrato de comodato”? 
f) Procuração é o documento que o mandatário recebe para agir em 
nome de outro, denominado mandante. E o corretor de imóveis, como 
se denomina o documento que o autoriza a vender ou alugar um 
imóvel? 
g) Uma procuração ou autorização de venda pode ser revogada por 
quem a outorgou: pesquise e responda: quais as formas legais para 
extinção do mandato? 
 
 
4.6.11. Da Comissão 
A palavra comissão tem diversos significados, popularmente 
conhecidos. Comissão pode significar: - a gratificação que se dá ao 
comissionado por serviço prestado; percentagem ou prêmios que 
representantes comerciais, corretores, vendedores cobram sobre o valor do 
negócio realizado ou serviço prestado; - gratificação por cargo ou 
emprego; - conjunto de pessoas incumbidas de realizar uma tarefa; - ato de 
cometer, de entregar, de dar ou delegar algo a alguém, de incumbir 
alguém de realizar algo. 
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35 
Comitente é a pessoa que incumbe alguém de executar 
determinado ato, mediante pagamento. Comissário ou comissionado é a 
pessoa que exerce uma comissão, delegado. No presente trabalho, recebe o 
nome de Comissão, a modalidade de contrato em que o comissário passa a 
comprar ou vender bens, em seu próprio nome, mas por conta de um 
comitente, e de acordo com as instruções deste. O comissário fica 
diretamente obrigado para com as pessoas com quem contratar, sem que 
estas tenham ação contra o comitente, nem este contra elas, salvo se o 
comissário ceder seus direitos a qualquer das partes. 
O leiloeiro é um exemplo típico de ocorrência de comissão, desde 
que ausente o proprietário da coisa leiloada. No desempenho das suas 
incumbências o comissário é obrigado a agir com cuidado e diligência, não 
só para evitar qualquer prejuízo ao comitente, mas ainda para lhe 
proporcionar o lucro que razoavelmente se podia esperar do negócio, 
respondendo por qualquer prejuízo que, por ação ou omissão, ocasionar ao 
comitente, salvo motivo de força maior. 
O comissário não responde pela insolvência das pessoas com quem 
tratar, exceto em caso de culpa e se ele assumir o ônus através da cláusula 
del credere. Nesse caso responderá o comissário solidariamente com as 
pessoas com que houver tratado em nome do comitente. Cláusula del 
credere é aquela em que “o comissário assume a responsabilidade pela 
solvência daqueles com quem vier a contratar no interesse e por conta do 
comitente” (Maria Helena Diniz). 
 
4.6.12. Da Corretagem 
(Arts. 722 a 729 do novo Código Civil) 
 Corretagem é o oficio, a função do Corretor. Corretor é aquele que 
age como intermediário em negócios particulares, que se envolve na 
compra e venda de bens ou ações na bolsa de valores. 
O exercício de corretagem é objeto de um contrato específico. Pelo 
contrato de corretagem, uma pessoa se obriga a obter para a segunda um 
ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 
A atividade do corretor é voltada para o público, não para pessoas 
determinadas. Define-se o contrato de corretagem pelo liame obrigacional: 
não pode haver ligação decorrente de mandato, de prestação de serviços ou 
por qualquer relação de dependência. 
O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e 
prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, 
todas as informações sobre o andamento dos negócios. Deve, também, sob 
pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os 
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou 
risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos 
resultados da incumbência. (Ver art. 723 do Código Civil) 
A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem 
ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os 
usos locais. O contrato de corretagem tem como objetivo a 
disponibilização dos meios necessários para realização do negócio. 
Nesse sentido, a remuneração é devida ao corretor uma vez que 
tenha ele conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, mesmo 
que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Iniciado e 
concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração 
será devida ao corretor. 
Todavia, se for ajustada a corretagem com exclusividade, através 
de documento escrito, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda 
que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua 
inércia ou ociosidade. Se, por não haver prazo determinado, o dono do 
negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como 
fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida. 
 Da mesma forma se procederá se o negócio se realizar após a 
decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor. 
Para resguardar seus direitos é recomendável ao Corretor notificar o dono 
do negócio, discriminado as pessoas com quem tratou com vistas à 
intermediação. 
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36 
Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um 
corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em 
contrário. 
 
4.6.13. Da Fiança 
A fiança é o contrato por meio do qual uma pessoa garante 
satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a 
cumpra. A fiança é uma modalidade de contrato que só tem validade, se 
escrito. 
Seu estabelecimento independe da vontade do devedor e não vale 
além da obrigação afiançada A fiança prestada pelo cônjuge sem o 
consentimento do outro tornará anulável o ato praticado, podendo o outro 
cônjuge pleitearlhe a anulação, até dois anos depois de terminada a 
sociedade conjugal. O credor não pode ser obrigado a aceitar fiador 
indicado se este não for pessoa idônea, domiciliada no município onde 
tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a 
obrigação. Sobrevindo a insolvência ou incapacidade do fiador poderá o 
credor exigir que seja substituído. 
O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos 
direitos do credor, respondendo este também por todas as perdas e danos 
que o fiador pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança. 
Na fiança por tempo indeterminado pode o fiador exonerar-se da 
fiança que tiver assinado, sempre que lhe convier, ficando obrigado por 
todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do 
credor. 
 
4.6.14. Da Transação 
“TRANSAÇÃO é um acordo em que duas ou mais pessoas ajustam 
cláusulas e condições, mediante concessões recíprocas para evitar litígio 
ou por fim a litígio, em curso”. Portanto, transação significa um ajuste no 
qual as pessoas realizam um negociação ou contrato; acordo, um 
convenção. 
É um negócio ou ato comercial, uma operação de compra e venda. 
É lícito aos interessados prevenirem ou terminarem o litígio mediante 
concessões mútuas. Podem ser objeto de transação os direitos patrimoniais 
de caráter privado.Quando a lei exigir, ou quando recair sobre direitos contestados em 
juízo, a transação deverá ser feita por escritura pública, permitido o 
instrumento particular nos demais casos. 
A transação deve ser interpretada restritivamente e por ela não se 
transmitem, apenas se declaram ou reconhecem direitos. 
Sendo nula qualquer das cláusulas da transação, nula será esta. Só 
se anula a transação nos casos de dolo, coação, ou erro essencial quanto à 
pessoa ou coisa controversa. 
 
4.6.15. Do Compromisso ou Arbitragem 
É admitido compromisso, judicial ou extrajudicial, para resolver 
litígios entre pessoas que podem contratar, exceto para solução de 
questões de estado, de direito pessoal de família e de outras que não 
tenham caráter estritamente patrimonial. 
Admite-se nos contratos a cláusula compromissória, para resolver 
divergências mediante juízo arbitral, na forma estabelecida na Lei 
9.307/1996, que regula a arbitragem. A Cláusula é compromissória quando 
expressa compromisso assumido. 
 
4.7 – DOS ATOS UNILATERAIS 
Um ato é unilateral quando só uma das partes se obriga para com a 
outra. 
 
4.7.1. Da Promessa de Recompensa 
Aquele que, por anúncios públicos, se comprometer a recompensar, 
ou gratificar, a quem preencha certa condição, ou desempenhe certo 
serviço, contrai obrigação de cumprir o prometido. Aquele que fizer o 
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37 
serviço, ou satisfizer a condição estabelecida poderá exigir a recompensa 
estipulada. 
A promessa de recompensa pode ser revogada utilizando-se da 
mesma publicidade, desde que seja feita antes de prestado o serviço ou 
preenchida a condição. 
 
4.7.2. Do Pagamento Indevido 
O pagamento indevido é aquele efetuado sem qualquer vínculo 
obrigacional que o justifique. Aquele que recebeu o que lhe não era devido 
ou recebeu dívida condicional antes de cumprida a condição fica obrigado 
a restituir. Quem voluntariamente pagou o indevido incumbe a prova de 
tê-lo feito por erro. 
 
4.7.3. Do Enriquecimento Sem Causa 
O enriquecimento sem causa é o acréscimo patrimonial de alguém, 
em prejuízo de outrem, sem justa razão, ou de modo ilícito. É o 
locupletamento à custa alheia.Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à 
custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a 
atualização dos valores monetários. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Lembrando que o corretor de imóveis, como profissional autônomo, 
recebe honorários, veja 
acima e escreva abaixo o que vem a ser um contrato de comissão: 
b) Para saber mais: quais os artigos do Código Civil que tratam da 
corretagem ? 
c) O Corretor de imóveis pode se especializar em muitas funções 
atinentes à profissão. Mas, pense um pouco e defina: qual a função 
básica do corretor de imóveis? 
d) Em quais casos de intermediação o corretor de imóveis poderá 
receber os honorários, 
mesmo que o negócio não se concretize? 
e) O contrato de fiança, uma das garantias na locação, deve 
obrigatoriamente ter a assinatura do cônjuge, também conhecido 
como outorga uxória? 
f) Atuando como corretor de imóveis você deverá saber muito bem o 
que vem a ser Juízo Arbitral. Então, pesquise e responda o que é uma 
“cláusula compromissória” nos contratos de locação: 
g) Outro instituto jurídico: o que significa “enriquecimento sem causa 
“? 
 
 
5. DIREITO DAS COISAS 
“COISA”, no presente trabalho, significa tudo aquilo que é 
suscetível de apropriação ou alienação, ou seja que pode ser adquirido ou 
vendido em uma transação comercial. 
O Código Civil, no seu Livro III, trata, especificamente do Direito 
das Coisas. Essa é uma área que sempre oferece demandas, por parte de 
vendedores e compradores. 
O direito das coisas apresenta-se como um vínculo entre a pessoa e 
a coisa. É um direito absoluto e oponível erga omnes (contra todos), ou 
seja, o titular do direito real tem o poder de reivindicar a coisa onde quer 
que se encontre ou de quem quer a detenha. 
De acordo com entendimento teórico-doutrinário tradicional, os 
direitos reais são aqueles, estabelecidos em lei, não se admitindo 
interpretação extensiva. Nesse sentido são diretos reais a propriedade, a 
superfície, as servidões, o usufruto, o uso, a habitação, o direito do 
promitente comprador do imóvel, o penhor, a hipoteca e a anticrese. Não 
se deve confundir direito real com direito sobre a coisa, pois este é bem 
mais amplo que o primeiro, pois além de englobar os diretos reais, abrange 
a posse e as obrigações mistas ou propter rem. 
Enquanto no direito das coisas existe um vínculo direto entre uma 
pessoa e uma coisa que deve ser respeitado por todos, no direito das 
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38 
obrigações o vínculo é estabelecido entre pessoas determinadas, excluindo 
terceiros estranhos à relação. 
 
5.1 – DA POSSE 
Posse é o ato de se apossar de alguma coisa. Ter posse é ter 
domínio de fato sobre alguma coisa. ´´É o estado de quem possui alguma 
coisa”. Posse é o exercício de fato, pleno ou não, de algum dos poderes 
inerentes à propriedade, em nome próprio e com autonomia. 
 
5.1.1. Da Posse e sua Classificação 
Interessa informar a classificação da posse quanto à extensão da 
garantia possessória, quanto aos vícios objetivos, quanto à subjetividade, 
quanto aos efeitos, ou quanto à idade. Quanto à extensão da garantia 
possessória a posse pode ser direta ou indireta. 
Direta quando exercida diretamente pelo possuidor sobre a coisa; 
indireta quando o proprietário a conserva por ficção legal, mas o exercício 
da posse direta é conferido a outrem, em virtude de contrato ou direito real 
limitado. Quanto aos vícios objetivos a posse pode ser justa ou injusta. 
Justa é a posse que não for violenta, clandestina ou precária. Injusta é a 
que for violenta, clandestina ou precária. 
Posse violenta é aquela adquirida com o uso da força física ou 
violência moral. Posse clandestina é aquela adquirida às escondidas 
daquele que tem interesse em conhecê-la. Posse precária é aquela cedida 
em caráter provisório e adquirida com abuso de confiança por parte de 
quem recebeu a coisa com o dever de restituí-la. Quanto à subjetividade a 
posse pode ser de boa-fé ou de má-fé. 
De boa-fé é aquela em que o possuidor ignora o vício, ou o 
obstáculo que impede a aquisição da coisa; de má-fé é aquela em que o 
possuidor conhece o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da 
coisa. 
Quanto aos efeitos a posse pode ser adinterdicta ou ad 
usocapionem: 
• ad interdicta é aquela que pode ser amparada pelos interditos 
possessória, nos casos de esbulho, turbação ou ameaça; 
• ad usocapionem é aquela capaz de dar origem à usucapião da 
coisa. 
Quanto à idade a posse pode ser nova ou velha. Nova é aquela que 
data de menos de ano e dia; velha a que data de mais de ano e dia. A posse 
nova admite a concessão de liminar nas ações possessórias, a velha não. A 
posse de boa-fé só perde este caráter no caso e desde o momento em que 
as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui 
indevidamente. 
Salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo 
caráter com que foi adquirida. 
 
5.1.2. Da Aquisição da Posse 
Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o 
exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à 
propriedade. 
A posse pode ser adquirida pela própria pessoa que a pretende ou 
por seu representante, por terceiro sem mandato, dependendo neste caso de 
ratificação. A posse do imóvel faz presumir, até prova contrária, a das 
coisas móveis que nele estiverem. A posse transmite-se aos herdeiros ou 
legatários do possuidor com os mesmos caracteres. 
O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; 
e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os 
efeitos legais. 
São atos que não induzem e nem autorizam a aquisição da posse osde mera permissão ou tolerância, os violentos, ou clandestinos, senão 
depois de cessar a violência ou a clandestinidade. 
 
5.1.3. Dos Efeitos da Posse 
A posse pode ser perturbada pela turbação, pelo esbulho ou pela 
ameaça de agressão iminente. 
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39 
O esbulho é a perda da posse, injustamente, por emprego de 
violência, clandestinidade ou abuso de confiança. A turbação é a tentativa 
de esbulho, embaraçando o exercício da posse, sem, contudo, acarretar sua 
perda. 
O possuidor turbado, ou esbulhado, poderá manter-se ou restituir-
se por sua própria força, contanto que o faça logo; os atos de defesa não 
podem ir além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse. 
Da mesma forma, o turbado pode utilizar-se da ação de 
manutenção de posse, e o esbulhado a ação de reintegração de posse. 
Quando mais de uma pessoa se disser possuidora, manter-se-á 
provisoriamente a que tiver a coisa, se não estiver manifesto que a obteve 
de alguma das outras por modo vicioso. 
 
5.1.4. Da Perda da Posse 
Perde-se a posse quando o possuidor deixa, embora contra a 
própria vontade, de ter de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos 
poderes inerentes à propriedade. São exemplos o abandono, a tradição, a 
perda ou destruição da coisa. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Estar ou não estar na posse de um bem: o que é ter posse de uma 
coisa? 
b) A posse tem várias classificações: defina posse justa: 
c) Esse tipo de posse acontece com freqüência: o que vem a ser posse 
precária? 
d) Quanto à subjetividade, como pode ser defendida a posse? 
e) E quanto aos efeitos, como pode ser a posse? 
f) Essa é fácil, mas é melhor pesquisar: o que é “posse velha”? 
g) Pela lei, quais os atos que não induzem nem autorizam a posse? 
h) Como o direito define o que vem a ser “turbação da posse”? 
i) E o “esbulho da posse”? Veja a definição na apostila e a reescreva 
abaixo: 
j) Existe mais de uma maneira de se perder a posse de um bem: como 
pode se dar a perda da posse? 
 
 
5.2 – DOS DIREITOS REAIS 
São diretos reais sobre as coisas: 
• a propriedade - direito de usar, gozar e dispor de um bem, 
• a superfície 
• as servidões, 
• o usufruto, 
• o uso, 
• a habitação, 
• o direito do promitente comprador do imóvel, 
• o penhor, 
• a hipoteca 
• a anticrese. 
Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou 
transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição, ou seja, 
conforme o costume. 
Os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por 
atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de 
Imóveis dos referidos títulos. 
 
5.3 – DA PROPRIEDADE 
O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o 
direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha. 
O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as 
suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a 
flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio 
histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas. São 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
40 
proibidos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou 
utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. 
O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de 
desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, 
bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente. 
A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo 
correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não 
podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por 
terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse 
legítimo em impedi-las. 
As jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de 
energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos 
por leis especiais pertencem à União, constituindo propriedade distinta da 
do solo. 
A propriedade presume-se plena e exclusiva até prova em 
contrário. Plena é a propriedade em que todos os direitos elementares 
(usar, gozar, dispor e reaver) estão reunidos no proprietário. Limitada 
quando um desses elementos é entregue a um outro titular. 
Os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda quando 
separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, 
couberem a outrem. 
 
5.3.1. Da Aquisição da Propriedade Imóvel 
Adquire-se a propriedade imóvel: 
• pelo usucapião; 
• pela transcrição do título de transferência no registro de imóvel; 
• pela acessão; 
• pelo direito hereditário. 
A aquisição pode ser originária ou derivada. Originária quando o 
indivíduo faz seu o bem sem que alguém tenha lhe transmitido; derivada 
quando houver transmissão de domínio, por ato causa mortis ou inter 
vivos. 
 
5.3.1.1. Da aquisição pelo Usucapião 
A aquisição da propriedade por Usucapião é decorrente do 
exercício de posse mansa e pacífica, com ânimo de dono, por determinado 
tempo fixado pela lei. 
A aquisição por usucapião é declarada por sentença, a qual servirá 
de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Não podem ser usucapidos os bens públicos e as coisas fora do 
comércio. São várias as possibilidades de se adquirir a usucapião 
conforme as características do imóvel e da posse. Adquire a propriedade, 
independentemente de título e boa-fé, aquele que, sem oposição ou 
interrupção, possuir como seu um imóvel por quinze anos. 
Se o morador houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual, 
ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo é 
reduzido a dez anos. 
Adquire a propriedade aquele que, não sendo proprietário de 
imóvel rural ou urbano, possuir como sua, por cinco anos ininterruptos, 
sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta 
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família e 
fazendo dela sua moradia. 
Adquire a propriedade aquele que, não sendo proprietário de 
imóvel rural ou urbano, possuir como sua, por cinco anos 
ininterruptamente e sem oposição, área urbana de até duzentos e cinqüenta 
metros quadrados, utilizando-a para sua moradia ou de sua família. 
Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e sem 
contestação, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. 
Reduz-se o prazo a cinco anos se o imóvel houver sido adquirido, 
onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, 
cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem 
estabelecido a sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e 
econômico. 
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41 
O possuidor pode, para o fim de contagem de prazo, acrescentar à 
sua posse a dos seus antecessores, desde que todas sejam contínuas, 
pacíficas. O justo título e a boa-fé são exigidos nos casos de usucapião 
após dez anos da posse. 
 
5.3.1.2. Da aquisição pelo Registro do Título 
Somente se transfere a propriedade por ato entre vivos mediante o 
registro do título translativo no Registro de Imóveis; enquanto não se 
registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono 
do imóvel. Até a decretação da invalidade do registro e o respectivo 
cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. 
O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título 
ao oficial do registro e este o prenotar no protocolo. 
 
5.3.1.3. Da Aquisição por Acessão 
A acessão é o acréscimo a um imóvel, seja decorrente da atividade 
humana ou por causas naturais. 
Ocorre de forma natural por formação de ilhas, por aluvião, por 
avulsão (deslocamento violento de certa porção de terra que se destaca de 
uma propriedade para se juntar ou acrescer a outra) ou por abandono de 
álveo (leito de riocuja corrente foi desviada); e por causas artificiais por 
plantações ou construções. 
 
5.3.1.3.1. Das ilhas 
As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares 
pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros. A denominação rios 
particulares significa rios não navegáveis. Sendo o rio navegável as ilhas 
formadas são da pessoa de direto público em que tais correntes pertencem. 
 
5.3.1.3.2. Da Aluvião 
Aluvião é a denominação dos acréscimos formados, sucessiva e 
imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens 
das correntes, ou pelo desvio das águas destas. O acréscimo por aluvião 
pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
 
5.3.1.3.3. Da Avulsão 
Avulsão e a denominação que se dá ao fato de uma porção de terra 
se destacar de um prédio e se juntar a outro, por força natural violenta. 
Nesse caso, o dono do imóvel acrescido adquirirá a propriedade do 
acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em 
um ano, ninguém houver reclamado. 
 
5.3.1.3.4. Do Álveo Abandonado 
Álveo é o leito do rio. O álveo abandonado de corrente pertence 
aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham 
indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, 
entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo. 
 
5.3.1.3.5. Das Construções e Plantações 
Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se 
feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. 
Ocorrendo plantação ou construção em terreno próprio, mas com 
sementes, plantas ou materiais alheios, o dono do terreno adquire a 
propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de 
responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. 
Ocorrendo plantação ou construção em terreno alheio, mas com 
sementes, plantas e construções próprias, estas são perdidas em proveito 
do proprietário do térreo, mas se o plantador ou construtor agiu de boa-fé 
terá direto à indenização. 
Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor 
do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a 
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada 
judicialmente, se não houver acordo. 
 
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42 
EXERCÍCIOS 
a) Nossa Constituição Federal estabelece o chamado “direito de 
propriedade”. Veja no texto e defina abaixo: quais são os direitos reais 
sobre a propriedade? 
b) Para acumular mais conhecimentos, relacione também os direitos 
reais sobre as coisas: 
c) A pergunta a seguir é tida como certa nos exames de proficiência: 
como se adquire os 
direitos reais sobre as coisas? 
d) Veja na apostila e escreva abaixo: quais as faculdades do 
proprietário sobre as coisas? 
e) Pode-se adquirir a propriedade de muitas maneiras, segundo 
normas legais: quais as formas de aquisição da propriedade? 
f) Todos os corretores de imóveis necessitam saber o que é usucapião. 
Pesquise e escreva essa definição abaixo: 
g) Outra forma de aquisição da propriedade é por acessão. Como a lei 
a define? 
h) O que é aquisição da propriedade por “avulsão”? 
i) Por “abandono do álveo”, embora pouco conhecida, essa é mais 
uma forma de aquisição da propriedade. Dê uma olhada em sua 
apostila e transcreva o que é. 
 
5.3.2. Da Perda da Propriedade 
Perde-se a propriedade imóvel por alienação (venda), pela 
renúncia, por abandono, por perecimento da coisa, e pela desapropriação. 
Outras causas também consideradas pela lei causam a perda da 
propriedade, tais como o usucapião, a acessão etc. 
 
5.3.3. Dos Direitos de Vizinhança 
5.3.3.1. Do Uso Anormal da Propriedade 
O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer 
cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos 
que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, 
podendo exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação 
deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano 
iminente. 
 
5.3.3.2. Das Árvores Limítrofes 
A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se 
pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. As raízes e os 
ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser 
cortados, até a divisa, pelo proprietário do terreno invadido. 
Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono 
do solo onde caíram, se este for de propriedade particular. 
 
5.3.3.3. Da Passagem Forçada 
O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou 
porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o 
vizinho a lhe dar passagem. 
 
5.3.3.4. Da Passagem de Cabos e Tubulações 
O proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu 
imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de 
utilidade pública, desde que receba indenização suficiente para atender, 
também, à desvalorização da área remanescente. 
 
5.3.3.5. Das Águas 
O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as 
águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras 
que embaracem o seu fluxo. 
O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, 
satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o 
curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores. 
 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
43 
5.3.3.6. Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem 
O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar o seu 
prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder 
com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e 
a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente as despesas. 
 
5.3.3.7. Do Direito de Construir 
O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe 
aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos civis e 
administrativos. 
O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje 
águas, diretamente, sobre o prédio vizinho e não poderá abrir janelas, ou 
fazer terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. 
São proibidas construções capazes de poluir ou inutilizar a água do 
poço ou nascente alheia. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer 
obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às 
suas necessidades normais. 
 
5.4 – DO CONDOMÍNIO GERAL 
Há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma 
pessoa, cada qual com sua parte ideal. Via de regra o novo Código Civil 
revogou as disposições da Lei 4.591 em referência ao condomínio. 
 
5.4.1. Do Condomínio Voluntário 
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, 
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, 
reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte 
ideal, ou gravá-la, mas nenhum condômino pode alterar a destinação da 
coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o 
consenso dos outros. 
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer 
para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a 
que estiver sujeita. 
A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa 
comum. Podem os condôminos estipular que fique indivisa a coisa comum 
por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. 
 
5.4.2. Do Condomínio Necessário 
Ocorre essa modalidade de condomínio quando há meação de 
paredes, cercas, muros e valas. 
O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, 
cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na 
parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que 
atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado. 
 
5.5 – DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
O Condomínioou feito prisioneiro não for encontrado até dois 
anos após o término da guerra. 
A morte presumida tem como consequência a abertura da sucessão 
definitiva quanto aos bens e a dissolução da sociedade conjugal. 
A observação de informações como essas são muito importantes no 
estabelecimento de uma transação imobiliária, principalmente no que 
tange a cobrança de impostos, sucessões de bens e realização de negócios, 
lembrando sempre, neste último caso, de se averiguar a idade e o 
desenvolvimento mental da pessoa com a qual será realizado qualquer 
contrato. 
A pessoa natural é, também, conhecida como pessoa física. 
 
 
EXERCÍCIOS 
a) Existem leis de vários tipos no nosso ordenamento jurídico. 
Consulte o texto e defina o que é uma lei imperativa: 
b) Depois de publicada no Diário Oficial, em quanto tempo a lei 
entrará em vigor, se nada estiver disposto a respeito? 
c) Para aumentar seu vocabulário, o que significa “vacacio legis” ? 
d) Em nosso dia-a-dia muito se fala em ter direito sobre isso ou aquilo. 
Mas, para o direito, o que significa “direito adquirido”? 
e) No estudo do direito natural, quando tem início a “personalidade 
civil”? 
f) O corretor de imóveis muitas vezes é contratado para vender 
imóveis que fazem parte 
de inventários. Por isso é necessário saber: o que é “nascituro” e o 
que a lei diz a seu respeito? 
g) O que vem a ser “capacidade civil”, como definição dada pelo 
direito natural? 
h) Uma pessoa definida por lei como “relativamente incapaz” pode 
praticar negócios jurídicos? Se praticar, o ato jurídico será válido? 
i) Veja o que é emancipação e como pode se dar, e transcreva nas 
linhas a seguir: 
j) Estamos habituados a falar em “pessoa física” e “pessoa jurídica”. 
Mas qual o sinônimo de pessoa física? 
 
1.1.1. Dos Direitos da Personalidade 
Toda pessoa tem direitos relativos à sua personalidade. 
Os direitos da personalidade são a intimidade, a vida privada, a 
honra e a imagem das pessoas, o nome e o pseudônimo. Eles são 
intransmissíveis e irrenunciáveis, não podendo o seu exercício sofrer 
limitação voluntária. Isto significa que o titular de direitos de 
personalidade não pode, exceto em casos específicos previstos em lei, 
transmitir esses diretos a outrem, não pode renunciar ou deles dispor 
voluntariamente. 
Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da 
personalidade, e reclamar perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções 
previstas em lei. 
Toda pessoa tem direito ao nome, nele compreendidos o prenome e 
o sobrenome. O nome da pessoa não pode ser empregado por outrem em 
publicações ou representações que a exponham ao desprezo público, ainda 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
4 
quando não haja intenção difamatória, nem se pode usar o nome alheio em 
propaganda comercial. 
 
1.1.2. Da Ausência 
A ausência ocorre quando uma pessoa desaparece do seu domicílio e 
dela não se tem mais notícia ou não tenha deixado representante ou 
procurador. Ao ausente será nomeado curador, que procederá a 
arrecadação dos bens. 
Tal fato pode gerar providências a serem observadas pelo corretor 
durante uma transação imobiliária. 
Os interessados poderão requerer a declaração de ausência e a 
abertura da sucessão provisória depois de decorrido um ano da 
arrecadação dos bens do ausente, ou três anos se ele deixou representante 
ou procurador. 
São considerados interessados na declaração de ausência: o cônjuge 
não separado judicialmente, os herdeiros presumidos, legítimos ou 
testamentários, os que tiverem sobre os bens do ausente direito dependente 
de sua morte e 
os credores de obrigações vencidas e não pagas. Dez anos depois da 
abertura da sucessão provisória poderão os interessados requerer a 
sucessão definitiva. Pode-se requerer a sucessão definitiva, também, 
provando-se que o ausente conta oitenta anos de idade e que as últimas 
notícias dele remontam a cinco anos. 
 
1.2 – DAS PESSOAS JURÍDICAS 
Pessoa jurídica é a entidade constituída de indivíduos ou de bens 
com vida, direitos, obrigações e patrimônio próprios. 
As pessoas jurídicas são de direito público, interno ou externo, e de 
direito privado. São pessoas jurídicas de direito público interno: a União; 
os Estados; o Distrito federal e os Territórios; os Municípios, as autarquias 
e as demais entidades de caráter público criadas por Lei. 
São pessoas jurídicas de direito público externo os Estados 
estrangeiros e todas as pessoas que forem regidas pelo direito internacional 
público. 
São pessoas jurídicas de direito privado as associações, as 
sociedades, e as fundações. 
A existência legal das pessoas jurídicas de direito privado começa 
com a inscrição do ato constitutivo no respectivo registro. 
Aplica-se às pessoas jurídicas, no que couber, a proteção dos 
direitos da personalidade. 
 
1.2.1. Das associações e das sociedades 
As associações são constituídas pela união de pessoas que se 
organizem para fins não econômicos, exercendo via de regra, atividades 
culturais, religiosas ou beneficentes. 
As sociedades são constituídas pela união de pessoas que se 
organizam visando fins econômicos, ou seja, visando o lucro. São 
exemplos a sociedade civil, a sociedade limitada, a sociedade anônima de 
economia mista. 
 
1.2.2. Das Fundações 
Fundação é a pessoa jurídica composta pela organização de um 
patrimônio, destacado pelo seu instituidor para fins religiosos, morais, 
culturais ou de assistência. A fundação possui apenas patrimônio gerido 
por curadores e não tem proprietário, nem titular, nem sócios. 
As fundações são veladas pelo Ministério Público da unidade da 
federação onde estão situadas. 
 
1.3 – O DOMICÍLIO 
Na área jurídica, domicílio é o local onde se considera que uma 
pessoa reside ou esteja estabelecida, para os efeitos legais; é onde ela se 
encontra para cumprir determinados atos. 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
5 
O domicílio pode ser classificado como voluntário, legal e de 
eleição. 
Voluntário é o domicílio estabelecido por critério exclusivo do 
indivíduo, sem qualquer interferência exceto sua manifestação de vontade. 
Legal ou necessário é o domicílio fixado por lei para determinadas 
pessoas (exemplo: filhos menores – domicílio dos pais; funcionário 
público – local da lotação,). 
Domicílio de eleição é o especificado, de comum acordo, pelas 
partes contratantes. 
 
1.3.1. Domicílio da pessoa natural 
O domicílio da pessoa natural ou pessoa física é o lugar onde ela 
estabelece a sua residência com ânimo definitivo. Todavia, se a pessoa 
tiver diversas residências, vivendo nelas alternadamente, qualquer delas 
poderá ser considerada seu domicílio. 
O domicílio também pode ser o local de trabalho ou o lugar onde a 
pessoa mantém o centro de suas ocupações, ou, ainda, o lugar onde for 
encontrada, se não tiver residência fixa ou centro de ocupações habituais. 
 
1.3.2. Domicílio da pessoa jurídica 
O domicílio das pessoas jurídicas é o lugar onde funcionarem as 
respectivas diretorias e administrações ou onde elegerem domicílio 
especial no seu estatuto ou atos constitutivos. Tendo a pessoa jurídica 
diversos estabelecimentos em lugares diferentes, cada um deles será 
considerado domicílio para os atos nele praticados. 
 
 
EXERCÍCIOS 
a) Para apreender o conceito, escreva abaixo quais são os direitos da 
“personalidade”: 
b) Veja no texto estudado o que é “ausência declarada” e como 
procede o juiz em relação aos bens da pessoa declarada ausente: 
c) Uma pessoa pode simplesmente desaparecer, deixando sem notícias 
a esposa, filhos, pais etc..Essa ausência causa problemas diversos. 
Quem pode ser interessado na “declaração de ausência”? 
d) Depois de quantos anos da abertura da sucessão provisória pode 
ser requerida a definitiva? 
e) Para o direito o que é uma “pessoa jurídica”? Você verá que é bem 
diferente do que pensamosedilício é instituído em edificações e tem como 
características partes que são propriedade exclusiva, e partes que são 
propriedade comum dos condôminos. 
As partes suscetíveis de utilização independente, tais como 
apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, 
sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas 
livremente por seus proprietários. 
São de utilização em comum pelos condôminos, e não podem ser 
alienados separadamente, ou divididos, o solo, a estrutura do prédio, o 
telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a 
calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o 
acesso ao logradouro público. 
 Os condôminos têm o direito de usar, fruir e livremente dispor das 
suas unidades, usar das partes comuns, conforme a sua destinação, sem 
excluir a utilização pelos demais compossuidores, e votar nas deliberações 
da assembléia e delas participar, estando quite. São deveres do condômino 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
44 
contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações 
ideais, abster-se de realizar obras que comprometam a segurança da 
edificação ou a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, 
não utilizar a sua parte de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e 
segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. 
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos 
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por 
cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. 
O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em 
relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. A 
administração do condomínio cabe ao síndico, que poderá não ser 
condômino, eleito em assembléia para mandato não superior a dois anos, o 
qual poderá renovar-se. 
Compete ao síndico, dentre outros, representar, ativa e 
passivamente, o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção, o 
regimento interno e as determinações da assembléia, zelar pela 
conservação e a guarda das partes comuns, cobrar dos condôminos as suas 
contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas, prestar contas 
à assembléia, anualmente e quando exigidas, realizar o seguro da 
edificação etc. 
 
5.6 – DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL 
Propriedade resolúvel é aquela de caráter transitório, não 
permanente, que pode ser cancelada sobrevindo determinada condição 
legal ou convencional, a condição resolutiva ou termo final. 
Ocorrendo a condição ou advindo o termo diz que a propriedade 
foi resolvida. Nesse caso, são também resolvidos os direitos reais 
concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a 
resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. 
São exemplos o pacto de retrovenda, a venda a contento, a propriedade 
fiduciária etc. 
 
5.7 – DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO SOBRE COISAS 
ALHEIAS 
Os direitos reais são previstos e limitados por lei, e não se admitem 
a criação de novas espécies por ato de vontade das partes. Essa 
modalidade de direito transfere o domínio do imóvel ao adquirente, para 
que este possa gozar e fruir do bem, conforme o tipo de direito real 
pactuado. 
Os direitos reais sobre coisas alheias comentados serão os que 
tratam da superfície, das servidões, do usufruto, do uso, da habitação, do 
direito do promitente comprador, do penhor, da hipoteca e da anticrese. 
 
5.8 – DA SUPERFÍCIE 
O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de 
plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública 
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O direito de 
superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da 
concessão. 
O direito de superfície pode transferirse a terceiros e, por morte do 
superficiário, aos seus herdeiros. Extinta a concessão, o proprietário 
passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, 
independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado 
o contrário. 
 
5.9 – DAS SERVIDÕES 
A servidão é o proveito ou facilidade prestada por um prédio - o 
serviente - em favor de outro – o dominante. 
A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante e grava o 
prédio serviente, que pertence a outro dono. É constituída mediante 
declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente 
registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
45 
O exercício da servidão é restrito às necessidades do prédio 
dominante, de modo a evitar agravar o encargo ao prédio serviente. 
Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro. 
 
5.10 – DO USUFRUTO 
O usufruto é um direito conferido a uma pessoa que o autoriza a 
usar coisa alheia, móvel ou imóvel, e auferir para si os frutos por ela 
produzidos. Cabe ao usufrutuário a posse, o uso, a administração e os 
frutos da coisa; e ao proprietário (conhecido como nu-proprietário) o 
direito abstrato à propriedade. 
O usufruto pode recair em um ou mais bens, em um patrimônio 
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e 
utilidades. O usufruto de imóveis será constituído mediante registro no 
Cartório de Registro de Imóveis. Não se pode transferir o usufruto por 
alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou 
oneroso. 
 O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante 
arrendamento, o prédio, mas não lhe mudar a destinação econômica, sem 
expressa autorização do proprietário. 
O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua 
custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará 
caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela 
conservação, e entregá-los findo o usufruto. Todavia o usufrutuário não é 
obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do 
usufruto. 
É atribuição do usufrutuário pagar as despesas ordinárias de 
conservação dos bens no estado em que os recebeu, bem como as 
prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa 
usufruída. Extingue-se o usufruto pela morte do usufrutuário, pelo termo 
de sua duração, pela cessação da causa que o originou, pela destruição da 
coisa, pela consolidação (quando a mesma pessoa passa a ser o 
usufrutuário e o proprietário), pelo usucapião, por culpa do usufrutuário, 
quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, pela renúncia, pelo não 
uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai etc. 
 Os demais casos de extinção do usufruto estão presentes no art. 
1410 do Código Civil. 
 
 
EXERCÍCIOS 
a) Assim como se pode adquirir a propriedade de várias formas, 
também se pode perdê-la. Quais são as formas de perda da 
propriedade? 
b) Essa pergunta é básica: qual a principal forma de perda da 
propriedade? Pense um ouco e pesquise, pois pode haver confusão a 
esse respeito. 
c) Nas relações condominiais e no direito de vizinhança, como é 
chamada a obrigação do vizinho de repartir despesas com a 
construção de muro comum aos dois prédios? 
d) O Código Civil traz, a partir do art. 1.314, 44 artigos sobre 
condomínios. Veja o art. 1.327 e escreva abaixo que é condomínio 
necessário: 
e) Qual a definição do Código Civil, art. 1.331, sobre condomínio 
edilício? 
f) Muitos são os direitos e os deveres dos condôminos. Relacione 
abaixo apenas três dessas obrigações: 
g) Mais novidades no Código Civil: veja nos artigos 1.369 e seguintes o 
que vem a ser “direito de superfície”, e registre abaixo. 
h) Quais são os direitos do usufrutuário, pre- 
vistos no art. 1.394 do Código Civil? 
i) Aumente os seus conhecimentos e responda: o que é “nú-
proprietário”? 
 
5.11 – DO USO (CC, ART. 1417) 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO46 
O uso é uma espécie de usufruto restrito, que atribui ao seu titular 
apenas o uso de coisa alheia, sem direito à administração e aos frutos, 
salvo daquilo que seja necessário ao consumo pessoal e da família, 
compreendidas a de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu 
serviço doméstico. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua 
natureza, as disposições relativas ao usufruto. 
 
5.12 – DA HABITAÇÃO (CC, ART. 1414) 
O direito real temporário de habitar gratuitamente casa alheia. O 
titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente 
ocupá-la com sua família. São aplicáveis à habitação, no que não for 
contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto. 
 
5.13 – DO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR (CC, ART. 
1417) 
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou 
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e 
registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente 
comprador direito real à aquisição do imóvel. 
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do 
promitente vendedor ou de terceiros, a quem os direitos deste forem 
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o 
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer a 
adjudicação do imóvel. 
 
5.14 – DIREITOS REAIS DE GARANTIA SOBRE COISAS 
ALHEIAS 
“Direito real de garantia é aquele que confere ao seu titular a 
prerrogativa de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda 
de um bem aplicado exclusivamente à 
sua satisfação” (Sílvio Rodrigues). São eles o penhor, a hipoteca e a 
anticrese. 
 
5.14.1. Disposições gerais sobre o penhor, hipoteca e a anticrese. 
Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem 
dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da 
obrigação. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar 
em anticrese. Só os bens que se podem alienar serão dados em penhor, 
anticrese ou hipoteca. 
 A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em 
garantia real, na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada 
um pode individualmente dar em garantia real a parte que tiver. 
O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa 
exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários 
bens, salvo disposição expressa no título ou na quitação. 
O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir 
(executar judicialmente) a coisa hipotecada ou empenhada e preferir, no 
pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade 
no registro. Excetuam-se dessa regra as dívidas trabalhistas, 
previdenciárias, fiscais, que têm preferência. 
O credor anticrético tem direito a reter em seu poder o bem, 
enquanto a dívida não for paga; extingue-se esse direito decorridos quinze 
anos da data de sua constituição. 
A dívida será considerada vencida se o bem dado em garantia se 
perecer, deteriorar ou depreciar e o devedor, intimado, não o reforçar ou 
substituir, se o devedor cair em insolvência ou falir, se as prestações não 
forem pontualmente pagas, se desapropriar o bem dado em garantia. 
 É nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou 
hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no 
vencimento, mas vencida a dívida, poderá o devedor dar a coisa em 
pagamento da dívida. 
Quando, excutido o penhor, ou executada a hipoteca, o produto não 
bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor 
obrigado pessoalmente pelo restante. 
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47 
 
5.14.1.1. Do Penhor (CC, art 1431 e ss) 
Penhor significa a entrega, o empenho de coisa móvel ou imóvel 
como garantia de obrigação assumida. 
Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em 
garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou 
alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação. 
O credor pignoratício tem direito: 
• à posse da coisa empenhada; à retenção dela em caso de 
indenização de despesas justificadas; 
• ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da 
coisa empenhada; 
• a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se 
autorizado expressamente pelo contrato ou pelo devedor; 
• a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em 
seu poder; 
• a promover a venda antecipada sempre que haja receio fundado 
de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, mas o dono da coisa 
empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou 
oferecendo outra garantia real idônea. 
 O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa 
empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago. O credor 
pignoratício é obrigado à custódia da coisa, na qualidade de depositário, a 
ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for culpado, à defesa da 
posse da coisa empenhada e a comunicação ao dono dela, das 
circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação possessória, a 
restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida. 
Extingue-se o penhor com a extinção da obrigação; com o perecimento da 
coisa; renunciando o credor; confundindo-se na mesma pessoa as 
qualidades de credor e de dono da coisa; dando-se a adjudicação judicial, a 
remissão ou a venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele 
autorizada. 
 
5.14.1.2. Da Hipoteca (CC, art. 1473 e ss) 
Hipoteca é o ato ou efeito de hipotecar, de oferecer um bem, 
geralmente um imóvel, como garantia na tomada de um empréstimo 
pecuniário (relativo a dinheiro). 
“Hipoteca é o direto real que o devedor confere ao credor, sobre 
um bem imóvel de sua propriedade ou a outrem, para que o mesmo 
responda, preferentemente ao credor, pelo resgate da dívida” (Sílvio 
Rodrigues). 
Podem ser objeto de hipoteca os imóveis e os acessórios dos 
imóveis conjuntamente com eles, o domínio direto, o domínio útil, as 
estradas de ferro, os recursos naturais a que se refere o art. 1.230 do 
Código Civil, independentemente do solo onde se acham, os navios, e as 
aeronaves. Em nosso caso discorremos somente sobre a hipoteca que 
grava bens imóveis. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar 
imóvel hipotecado, mas poderá convencionar-se que vencerá o crédito 
hipotecário, se o imóvel for alienado. 
 O dono do imóvel hipotecado pode constituir outra hipoteca sobre 
ele, mediante novo título, em favor do mesmo ou de outro credor. Salvo o 
caso de insolvência do devedor, o credor da segunda hipoteca, embora 
vencida, não poderá executar o imóvel antes de vencida a primeira. 
As hipotecas serão registradas no cartório do lugar do imóvel, ou 
no de cada um deles, se o título se referir a mais de um. Compete aos 
interessados, exibido o título, requerer o registro da hipoteca. 
Os registros e averbações seguirão a ordem em que forem 
requeridas, sendo que o número de ordem determina a prioridade, e esta a 
preferência entre as hipotecas. Ambas as partes podem prorrogar a 
hipoteca, até perfazer vinte anos, da data do contrato. A lei confere 
hipoteca, chamada nesse caso de hipoteca legal: 
• às pessoas de direito público interno sobre os imóveis 
pertencentes aos encarregados da cobrança, sua guarda ou administração; 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
48 
• aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras 
núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; 
• ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do 
delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das 
despesas judiciais; 
• ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, 
sobre o imóvel adjudicado (submetido a ato judicial que dá a alguém a 
posse de determinado bem) ao herdeiro reponente (o que repõe); 
• ao credorsobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento 
do restante do preço da arrematação. A hipoteca extingue-se pela extinção 
da obrigação principal, pelo perecimento da coisa, pela resolução da 
propriedade, pela renúncia do credor, pela remição, e pela arrematação ou 
adjudicação. 
 
5.15 – DA ANTICRESE (CC, ART. 1506) 
Na anticrese o devedor entrega ao credor a posse do imóvel, 
cedendo-lhe o direito de auferir os frutos e rendimentos desse imóvel, até 
o montante da dívida a ser paga. O imóvel hipotecado pode ser dado em 
anticrese, sendo a recíproca verdadeira. 
O credor anticrético pode administrar os bens dados em anticrese e 
fruir seus frutos e utilidades, mas deverá apresentar anualmente balanço, 
exato e fiel, de sua administração. 
O adquirente dos bens dados em anticrese poderá remi-los, antes 
do vencimento da dívida, pagando a sua totalidade à data do pedido de 
remição e imitir-se-á, se for o caso, na sua posse. Até aqui você recebeu 
informações referentes ao Código Civil. É importante que você adquira o 
seu exemplar para que possa consultá-lo, sempre que necessário. Com 
certeza, você vai precisar dele. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Nas relações contratuais bilaterais, especialmente nos de compra e 
venda, o que vem a ser o “promitente comprador”? Confirme seus 
conhecimentos no art. 1.417 do Código Civil. 
b) Veja no art. 1.431 do Código Civil ou na sua apostila a correta 
definição de penhor. Para fixar esse conhecimento, transcreva essa 
definição com suas palavras. 
 
c) A hipoteca, prevista no art. 1.473 do Código Civil, é instituto 
jurídico muito utilizado 
como garantia de financiamento imobiliário e devidamente registrado 
nas escrituras. Qual a correta definição de hipoteca? 
d) Definida no art. 1.506 do Código Civil, a anticrese, embora pouco 
conhecida, pode ser de muita utilidade nos contratos imobiliários. 
Pesquise e registre abaixo o que vem a ser a anticrese. 
 
6. LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964 
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações 
imobiliárias. 
 
6.1 – DO CONDOMÍNIO 
Condomínio é a posse ou direito simultâneo por duas ou mais 
pessoas, sobre um objeto, ainda em estado de indivisão. É a co-
propriedade. Em um prédio de apartamentos, o conjunto das dependências 
de uso comum (corredores, escadas, elevadores, a rede geral de 
distribuição de serviços, entrada) pertencem à totalidade dos proprietários 
dos apartamentos do prédio. 
Existem vários tipos de Condomínio. O que se refere a edificação 
chama-se condomínio edílicio. 
A Lei n.º 4.591/64 dispõe sobre o condomínio em edificações 
(edilício) e as incorporações imobiliárias. Mas, a parte referente a 
condomínio edilício foi derrogada pelo Código Civil, isto é, essa parte foi 
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49 
alterada pelo novo Código Civil. Assim, No presente trabalho, só serão 
destacados os dispositivos relativos a incorporações imobiliárias. 
 
6.2 – DAS INCORPORAÇÕES 
Incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de 
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de 
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. 
Incorporador é a pessoa física ou jurídica, que embora não 
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais 
de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, 
ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, 
coordenando e levando a termo a incorporação. 
O incorporador somente poderá negociar sobre unidades 
autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de 
Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a 
inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e 
criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e ao 
incorporador; os projetos de construção devidamente aprovados pelas 
autoridades competentes. 
O número do registro da incorporação, bem como a indicação do 
cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, 
publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à 
incorporação, salvo dos anúncios “classificados”. 
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e 
preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar 
obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis 
meses, o estado da obra. 
O incorporador responde civilmente pela execução da 
incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos 
prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou 
de se retardar injustificadamente a conclusão das obras. 
É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que 
se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as 
especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização 
unânime dos interessados ou exigência legal; 
Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o 
incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, 
para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo 
perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no 
cumprimento dessa obrigação. 
 
6.2.1. Da Construção de Edificação em Condomínio 
A construção de imóveis, objeto de incorporação, poderá ser 
contratada sob o regime de empreitada ou de administração. Poderá ser 
designada, no contrato de construção ou eleita em assembléia, uma 
Comissão de Representantes, composta de no mínimo três membros 
escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou 
ao incorporador, em tudo que interessar ao bom andamento da obra. 
Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua 
unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, exercendo o 
construtor, o incorporador ou o condomínio o direito de retenção sobre a 
respectiva unidade. 
 
6.2.1.1. Da Construção por Empreitada 
Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de 
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices 
previamente determinados. 
 Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será 
irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo 
das obras e qualquer que sejam suas causas. 
Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será 
reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função 
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50 
da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no 
contrato. 
 Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a 
promover a venda de incorporação com construção pelo regime de 
empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados 
explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, 
com indicação expressa da reajustabilidade, dispensada essa exigência nos 
anúncios “classificados” dos jornais. 
 
6.2.1.2. Da Construção por Administração 
Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime 
de administração, também chamado “a preço de custo”, será de 
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo 
integral de obra. 
No regime de construção por administração, será obrigatório 
constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra e 
a data em que se iniciará efetivamente a obra. Em toda publicidade ou 
propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com 
construção pelo regime de administração em que conste preço, serão 
discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o 
montante do orçamento atualizado do custo da construção, com a 
indicação do mês a que se refere o dito orçamento, dispensada essa 
exigência nos anúncios “classificados” dos jornais. 
 
6.2.2 . Das Infrações 
Pode-seestipular no contrato que a falta de pagamento, por parte 
do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, 
depois de prévia notificação com o prazo de dez dias para purgação da 
mora, implique na rescisão do contrato, e que, na falta de pagamento, pelo 
débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte 
construída adicionada. 
Não purgada a mora o prazo de dez dias poderá ser promovida, em 
leilão público, a venda da quota de terreno. O contrato poderá dispor que o 
valor das prestações pagas com atraso seja corrigível em função da 
variação do índice geral de preços que reflita as oscilações do poder 
aquisitivo da moeda nacional. 
É crime contra a economia popular promover incorporação, 
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, 
afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações 
ideais do terreno ou sobre a construção das edificações, punível com pena 
de reclusão de um a quatro anos e multa. 
Na mesma pena incorre também o corretor de imóveis, o 
incorporador, o construtor, os diretores ou gerentes de empresa 
incorporadora, corretora ou construtora que, em contrato, publicidade ou 
comunicação ao público fizerem afirmação falsa sobre a constituição do 
condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das 
edificações, ou que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito 
próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação 
contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados. 
 
7. LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras 
Providências O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante 
loteamento ou desmembramento. 
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados 
a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros 
públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes 
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, 
desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, 
nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. 
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51 
Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas 
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor 
ou lei municipal para a zona em que se situe. 
Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de 
escoamento das águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto 
sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e 
domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não. Nas zonas 
habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS), a infra-
estrutura básica dos parcelamentos situados consistirá, no mínimo, de vias 
de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento 
de água potável, e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia 
elétrica domiciliar. Somente será admitido o parcelamento do solo para 
fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização 
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei 
municipal. 
É proibido o parcelamento do solo urbano, enquanto não 
solucionados os problemas, em terrenos alagadiços e sujeitos a 
inundações, que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde 
pública, com declividade igual ou superior a trinta por cento Também não 
será permitido o parcelamento do solo em terrenos onde as condições 
geológicas não aconselham a edificação ou em áreas de preservação 
ecológica. 
A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de 
parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras 
executadas sejam aceitas ou recusadas. Transcorridos os prazos sem a 
manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as 
obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados 
da omissão. 
Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de 
noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a 
aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização. 
Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o 
loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e 
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Juntamente com o 
pedido deverá apresentar os documentos de comprovação da propriedade 
do terreno; de inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos, 
ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel e aos 
alienantes; cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do 
termo de verificação da execução das obras exigidas; exemplar do 
contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de 
cessão. 
No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma 
indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e 
praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos. 
O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório 
poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, 
independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a 
título de busca. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, 
cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação 
compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a 
terceiros. 
Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de 
cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote 
adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação. Se 
aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de 
cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para 
outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 
(quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, 
passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato padrão. 
Nesse caso, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de 
cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro 
instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
52 
indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de 
contratar. 
Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, 
ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus 
direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de 
compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, 
sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvo o direito do 
herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado. 
 O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, 
lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em 
separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da 
cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. 
 A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a 
este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas 
partes ou quando registrada a cessão. Vencida e não paga a prestação, o 
contrato será considerado rescindido trinta dias depois de constituído em 
mora o devedor. 
 Nesse caso, a requerimento do credor, o devedor-adquirente será 
intimado a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a 
data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. 
Purgada a mora, convalescerá o contrato. Permanecendo a 
inadimplência, de posse da certidão de não haver sido feito o pagamento 
em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da 
averbação. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do 
adquirente,as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no 
imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer 
disposição contratual em contrário. 
Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade 
com o contrato ou com a lei. Ocorrendo o cancelamento do registro por 
inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um 
terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este 
fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo 
registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor 
pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito 
em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis. 
É proibido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou 
desmembramento não registrado. Verificado que o loteamento ou 
desmembramento não está registrado, deverá o adquirente do lote notificar 
o loteador para suprir a falta, suspendendo o pagamento, ao loteador, das 
prestações restantes, mas efetuando o depósito delas junto ao Registro de 
Imóveis competente. Regularizado o loteamento pelo loteador, este poderá 
levantar as prestações depositadas em cartório. Será nula de pleno direito a 
cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, 
quando o loteamento não estiver regularmente inscrito. 
Constitui crime contra a Administração Pública dar início, ou 
efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem 
autorização do órgão público competente, em desacordo com as 
disposições legais ou sem a observância das determinações constantes do 
ato administrativo de licença. 
Da mesma forma, constitui crime fazer, ou veicular em proposta, 
contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, 
afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do 
solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. Em 
ambos os casos a pena é de reclusão, de um a quatro anos, e multa. 
A pena será aumentada de um a cinco anos, e multa, se o crime é 
cometido por meio de venda, promessa de venda ou reserva de lote não 
registrado no Registro de Imóveis competente ou com inexistência de 
título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado. Quem, 
de qualquer modo, concorrer para a prática das condutas acima citadas 
incidirá nas penas cominadas, considerados em especial os atos praticados 
na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade. 
Aquele que registrar loteamento ou desmembramento não 
aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e 
venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
53 
contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado será 
apenado com detenção de um a dois anos, e multa. 
 
8. LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 
Dispõe sobre a proteção do consumidor 
8.1 – DEFINIÇÕES E CONCEITOS 
Consumidor é a pessoa que adquire mercadorias, riquezas e 
serviços para uso próprio ou de sua família. Portanto, Consumidor é toda 
pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como 
destinatário final. Destinatário final é aquele que adquire um produto ou 
serviço para utilizar em uso próprio, que não revende o produto para 
outrem, nem o aplica na produção de outros produtos. 
Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas que haja 
intervindo nas relações de consumo, ainda que indetermináveis. Esta 
última definição é uma exação jurídica denominada consumidor por 
equiparação. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica que desenvolvem 
atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, 
importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou 
prestação de serviços. Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material 
ou imaterial. Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de 
consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, 
financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de 
caráter trabalhista. 
O Código do Consumidor estabelece normas visando a proteção e 
defesa do consumidor, da ordem pública e do interesse social. 
É de vital importância o conhecimento de alguns conceitos e regras 
que regem o direito do consumidor, pois o Corretor de Imóveis é um 
fornecedor de serviços com características bem particulares uma vez que 
fornece seus serviços profissionais tanto ao vendedor quanto ao 
comprador. 
 
8.2 – DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO E DO 
SERVIÇO 
Não raro ocorre de o produto ou serviço causar danos às pessoas. 
Neste caso o fabricante, o produtor, o construtor, e o importador 
respondem de modo objetivo. 
A responsabilidade objetiva independe da averiguação da culpa e 
só é excluída se provada a inexistência do defeito, que não foi colocado o 
produto no mercado ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de 
terceiro. 
Considera-se o produto defeituoso quando não oferece a segurança 
que dele legitimamente se espera. Não é considerado defeituoso pelo fato 
de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado. 
O fornecedor de serviços responde, independentemente da 
existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores 
por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações 
insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. 
O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o 
consumidor dele pode esperar. O serviço não é considerado defeituoso 
pela adoção de novas técnicas. O fornecedor de serviços só não será 
responsabilizado quando provar que, tendo prestado o serviço, o defeito 
inexiste ou que o defeito decorre de culpa exclusiva do consumidor ou de 
terceiro. 
Os profissionais liberais são exceção à regra da responsabilidade 
objetiva, vez que sua responsabilidade pessoal deve ser apurada mediante 
a verificação de culpa. 
 
8.3 – DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO PRODUTO E DO 
SERVIÇO 
Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis 
respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os 
tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes 
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54 
diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade 
com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária. 
Ocorrendo o vício e não sendo ele sanado no prazo máximo de 
trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha a 
substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas 
condições de uso; a restituição imediata da quantia paga, monetariamente 
atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; ou o abatimento 
proporcional do preço. 
O prazo de trinta dias pode ser reduzido a sete dias ou dilatado até 
180 dias, desde que as partes assim estipulem. O fornecedor de serviços 
responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo 
ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da 
disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem 
publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua 
escolha: 
• a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; 
• a restituição imediata da quantia paga, monetariamente 
atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, 
• o abatimento proporcional do preço. A reexecução dos serviços 
poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco 
do fornecedor. 
A ignorância do fornecedor sobre os vícios de qualidade por 
inadequação dos produtos e serviços não o exime de responsabilidade. 
 
8.4 – DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO 
O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação 
caduca em trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de 
produtos nãoduráveis, noventa dias, tratando-se de fornecimento de 
serviço e de produtos duráveis. 
A reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor 
perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa 
correspondente, transmitida de forma inequívoca, obsta a decadência do 
direto de reclamar dos vícios aparentes. No caso de vício oculto, o prazo 
decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. 
Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos 
causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do 
prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. 
 
8.5 – DAS PRÁTICAS COMERCIAIS 
8.5.1. Da Oferta 
Toda informação ou publicidade oferecendo ou apresentando 
produtos ou serviços obriga o fornecedor que a fizer ou dela se utilizar a 
integrar o contrato que vier a ser celebrado. 
A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar 
informações corretas, claras, sobre as características, qualidades, 
quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, bem 
como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos 
consumidores. 
 
8.5.2. Da Publicidade 
A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, 
fácil e imediatamente, a identifique como tal, sendo proibida toda 
publicidade enganosa ou abusiva. É enganosa qualquer modalidade de 
informação ou comunicação de caráter publicitário, capaz de induzir em 
erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, 
quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre 
produtos e serviços. 
É abusiva a publicidade discriminatória, a que incite à violência, 
explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento 
e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz 
de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à 
sua saúde ou segurança. 
A publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar 
sobre dado essencial do produto ou serviço. O ônus da prova da 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
55 
veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a 
quem as patrocina. 
 
8.5.3. Das Práticas Abusivas 
É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras 
práticas consideradas abusivas: 
• praticar a venda casada, ou seja, condicionar o fornecimento de 
produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço; 
• limitar quantitativamente sem justa causa, ou recusar atendimento 
às demandas dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades 
de estoque e, ainda, de conformidade com os usos e costumes; 
• enviar ou entregar ao consumidor qualquer produto ou serviço 
sem solicitação prévia; 
• prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor para 
impingir-lhe seus produtos ou serviços. Os serviços prestados e os 
produtos remetidos ou entregues ao consumidor sem a sua solicitação, 
equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento; 
• repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo 
consumidor no exercício de seus direitos; 
• colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em 
desacordo com as normas técnicas convencionadas; 
• recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a 
quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento; 
• elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços; 
• deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou 
deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério; 
• aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou 
contratualmente estabelecido. 
O fornecedor de serviço será obrigado a entregar ao consumidor 
orçamento prévio discriminando o valor da mão-de-obra, dos materiais e 
equipamentos a serem empregados, as condições de pagamento, bem 
como as datas de início e término dos serviços. Salvo estipulação em 
contrário, o valor orçado terá validade pelo prazo de dez dias, contado de 
seu recebimento pelo consumidor. 
Uma vez aprovado pelo consumidor, o orçamento obriga os 
contraentes e somente pode ser alterado mediante livre negociação das 
partes. 
O consumidor não responde por quaisquer ônus ou acréscimos 
decorrentes da contratação de serviços de terceiros não previstos no 
orçamento prévio. 
 
8.5.4. Da Cobrança de Dívidas 
Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será 
exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento 
ou ameaça. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à 
repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, 
acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano 
justificável. 
 
8.6 – DA PROTEÇÃO CONTRATUAL 
O Conselho de Defesa do Consumidor (CDC) protege o 
consumidor antes, quando e após a elaboração do contrato. Os contratos 
não obrigarão o consumidor, se não lhe foi dada a oportunidade de tomar 
conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se forem redigidos de modo a 
dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. 
As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais 
favorável ao consumidor. As declarações de vontade constantes de escritos 
particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo 
vinculam o fornecedor. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo 
de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto 
ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e 
serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por 
telefone ou a domicílio. 
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56 
Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento, os valores 
eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão 
devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. 
A garantia contratual é complementar à legal e será conferida 
mediante termo escrito. 
 
8.6.1. Das Cláusulas Abusivas 
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais 
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: 
• impossibilitem, exonerem, atenuem ou transfiram a 
responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos 
produtos e serviços; 
• subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já 
paga; 
• estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do 
consumidor; 
• determinem a utilização compulsória de arbitragem; 
• deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, 
embora obrigando o consumidor; 
• autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo 
ou a qualidade do contrato, após sua celebração; 
• possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias 
necessárias. 
A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o 
contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de 
integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes. 
As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações 
no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da 
prestação. É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, 
total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais 
acréscimos. 
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante 
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em 
garantia, consideram-se nulas de pleno direito às cláusulas que 
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, 
em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada 
do produto alienado. 
 
8.6.2. Dos Contratos de Adesão 
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas foram unilateralmente 
colocadas pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor 
possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. 
As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidordeverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil 
compreensão. 
 
EXERCÍCIOS 
a) A “incorporação imobiliária”, regulada pela Lei nº 4.591, de 
16/12/1964 e modificações posteriores, é de grande importância para 
os corretores de imóveis, havendo algumas empresas que se 
especializam nessa atividade. Pesquise em sua apostila e escreva, 
resumidamente, o que vem a ser a incorporação imobiliária. 
b) Outra questão certa de provas e avaliações: 
quem pode ser incorporador? 
c) O anúncio de incorporação, de loteamentos e de condomínios para 
venda somente pode ser feito mediante quais providências do 
empresário? 
d) Para lotear uma gleba o empresário deverá obedecer disposições de 
que lei? 
 
 
9 - LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 
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57 
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas 
pertinentes. 
 
9.1 – DA LOCAÇÃO EM GERAL 
A locação de imóvel urbano regula – se pelo disposto nesta lei. A 
locação pode ser residencial e não residencial. 
São reguladas pelo Código Civil ou leis especiais os imóveis 
públicos, as garagens autônomas, os espaços destinados à publicidade, os 
“aparthotéis”, hotéis. As partes podem ajustar um contrato de locação por 
qualquer prazo, dependendo de autorização conjugal, se igual ou superior 
a dez anos. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a 
observar o prazo excedente. 
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá 
o locador reaver o imóvel alugado, mas o locatário poderá devolvê-lo, 
pagando a multa pactuada ou judicialmente estipulada. A ação do locador 
para reaver o imóvel é a de despejo. 
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado 
mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta 
dias. 
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá 
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, 
salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver 
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à 
matrícula do imóvel. Idêntico direito terá o promissário comprador e o 
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do 
imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 
A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias 
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após 
esse prazo, a concordância na manutenção da locação. 
A locação também poderá ser desfeita por mútuo acordo; em 
decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da 
falta de pagamento do aluguel e demais encargos; ou para a realização de 
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. 
É livre a convenção do aluguel, mas não pode ser estipulado em 
moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário 
mínimo. Só pode ser cobrado adiantadamente em caso de locação por 
temporada, ou se não foi dada garantia. O aluguel está sujeito aos reajustes 
por vontade das partes, mas não havendo acordo pode ocorrer reajuste 
judicial, a cada três anos. O locador é obrigado: 
 • a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao 
uso a que se destina; 
• a garantir o uso pacífico do imóvel locado, responder pelos vícios 
ou defeitos anteriores à locação; 
• fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel 
quando de sua entrega; 
• fornecer ao locatário recibo discriminado dos pagamentos, pagar 
as taxas de administração imobiliária e de intermediações, inclusiva as 
despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu 
fiador; 
• pagar os impostos, taxas e o de seguro, salvo disposição expressa 
em contrário no contrato; 
• pagar as despesas extraordinárias de condomínio, sendo estas as 
despesas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do 
edifício.O locatário é obrigado a: 
• pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação; 
• servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido e 
tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
• restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as 
deteriorações decorrentes do seu uso normal; 
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o 
consentimento prévio e por escrito do locador; 
• pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, 
água e esgoto; 
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58 
• permitir a vistoria do imóvel pelo locador, cumprir integralmente 
a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
• pagar o prêmio do seguro de fiança; 
• pagar as despesas ordinárias de condomínio, sendo estas as 
despesas necessárias à sua administração. 
Convencionado que cabe ao locatário a responsabilidade pelo 
pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o 
locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que 
se refiram. 
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência 
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. 
Nesse caso deve o locador cientificar o locatário através de 
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O 
direito de preferência do locatário deverá ser exercido de maneira 
inequívoca no prazo de trinta dias. 
Não se aplica o direito de preferência nos casos de perda da 
propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização 
de capital, cisão, fusão e incorporação. O locatário preterido no seu direito 
de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, 
depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para 
si o imóvel locado. 
O prazo para tal é de seis meses, a contar do registro do ato no 
cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo 
menos trinta dias antes da alienação do imóvel. Havendo condomínio no 
imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário. 
O locador pode exigir do locatário, como garantia, a prestação de 
caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo vedada mais de uma 
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. 
Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da 
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Não estando a 
locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir 
do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês 
vincendo. 
Constitui contravenção penal exigir o pagamento de quantia ou 
valor além do aluguel e encargos permitidos, exigir mais de uma 
modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, e cobrar 
antecipadamente o aluguel, salvo os casos de locação para temporada ou 
locação sem garantia. 
 
9.2 – DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL 
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o 
locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem 
oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo 
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 
 Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a 
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 
Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior 
a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se 
automaticamente, por prazo indeterminado. 
Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel: 
• nos casos de mútuo acordo das partes; 
• decorrentes da prática de infração legal ou contratual, 
• decorrentes da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
• para a realização de reparações urgentes determinadaspelo Poder 
Público; 
• decorrentes de extinção do contrato de trabalho, 
• se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o 
seu emprego; 
• se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, 
ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, 
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
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59 
• se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 
9.3 – DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA 
Locação para temporada é aquela contratada por prazo não superior 
a noventa dias destinada à residência temporária do locatário, para prática 
de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc. 
O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os 
aluguéis e encargos, bem como exigir do locatário, como garantia, a 
prestação de caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo vedada 
mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. 
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição 
do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por 
tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do 
aluguel e dos encargos. 
 
9.4 – DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL 
Na locação comercial, o locatário terá direito à renovação do 
contrato, caso tenha sido ele celebrado por escrito e com prazo 
determinado. 
Nesse caso o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos 
prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos, e esteja 
o locatário explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo 
e ininterrupto de três anos. 
Ação renovatória é a modalidade da ação destinada a fazer valer o 
direto de renovação do contrato locatício, e deve ser proposta no 
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à 
data da finalização do prazo do contrato em vigor. O locador não estará 
obrigado a renovar o contrato se: 
• por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel, 
obras que importarem na sua radical transformação; 
• o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência 
de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da 
maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 
Nesse caso o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo 
ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de 
comércio, com as instalações e pertences. 
Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades 
sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de 
ensino autorizados, o contrato somente poderá ser rescindido nos casos de 
mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para 
a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público; o 
proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou 
reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento 
da área útil. 
Quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel se destinar ao uso 
de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados 
considerar-se-á a locação como sendo não residencial, de forma que as 
disposições que serão aplicadas são da locação comercial. 
Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo 
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo estipulado, se o 
locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do 
locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, 
mas sem prazo determinado. 
O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser 
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias 
para a desocupação. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Quem adquirir um imóvel locado tem qual prazo para pedir a 
desocupação do imóvel? Qual o prazo que o locatário tem para 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
60 
desocupar o imóvel? Essas questões estão tratadas na Lei do 
Inquilinato. 
b) Todo corretor de imóveis deve saber isto: o que significa 
“denunciar” um contrato de 
locação? 
c) Cobrar aluguel adiantado é proibido por lei. Em qual situação 
especial é permitido cobrar o aluguel adiantado? 
d) Qual a ação judicial correta para reaver o imóvel ocupado por 
locatário inadimplente? 
e) Existem três tipos de garantia locatícia, e a Lei nº 8.245/91 proíbe a 
exigência de mais de uma nos contratos de locação. Qual a penalidade 
prevista para o corretor de imóveis que exigir mais de um tipo de 
garantia nos contratos de locação? 
f) Imóvel alugado pode ser vendido. Mas o que é “direito de 
preferência” para o locatário? 
g) Contratos de aluguel podem ter prazo definido ou indefinido. Qual 
a principal característica do imóvel locado com prazo igual ou 
superior a 30 meses? 
h) Pesquise na sua apostila e defina: para que serve a Ação 
Renovatória de Aluguel? 
 
10. LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 
Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências 
 
10.1 – DAS ATRIBUIÇÕES 
Os registros públicos objetivam conferir autenticidade, segurança, 
publicidade e eficácia aos atos jurídicos. São modalidades de registro 
público: 
• registro civil de pessoas naturais, 
• o registro civil de pessoas jurídicas, 
• o registro de títulos e documentos, 
• o registro de imóveis. Com esse intuito existem os cartórios de 
registro: 
• de nascimentos, casamentos e óbitos, a quem cabe registrar os 
atos relacionados às pessoas naturais; 
• de registro de títulos e documentos, a quem cabe registrar os atos 
relacionados às pessoas jurídicas e ao registro de títulos e documentos; o 
• de registro de imóveis, a quem cabe registrar os atos relacionados 
aos imóveis. 
O serviço cartorial começará e terminará às mesmas horas em 
todos os dias úteis, mas o de registro civil de pessoas naturais funcionará 
todos os dias, sem exceção. É nulo o registro lavrado fora das horas 
regulamentares ou em dias em que não houver expediente, sendo civil e 
criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade. 
Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos 
emolumentos fixados nos Regimentos de Custas, os quais serão pagos, 
pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da 
apresentação do título. Os oficiais são civilmente responsáveis por todos 
os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que 
indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro. 
 
10.2 – DA PUBLICIDADE 
Os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os 
registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido e a 
fornecer às partes as informações solicitadas. 
Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar 
ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. No caso de 
recusa ou retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá 
reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena 
disciplinar cabível. 
 
10.3 – DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
61 
Serão registrados no registro civil de pessoas naturais, os 
nascimentos, os casamentos, os óbitos, as emancipações, as interdições, as 
sentenças declaratórias de ausência, as opções de nacionalidade, e as 
sentenças que deferirem a legitimação adotiva. 
Serão averbados, à margem do registro as sentenças que decidirem 
a nulidade ou anulação do casamento, a separação, divórcio ou o 
restabelecimento da sociedade conjugal, os atos judiciais ou extrajudiciais 
de reconhecimento de filhos ilegítimos, as escrituras de adoção e os atos 
que a dissolverem, e as alterações ou abreviaturas de nomes. 
Não serão cobrados emolumentospelo registro civil de nascimento 
e pelo assento de óbito, bem como pela primeira certidão respectiva. Os 
reconhecidamente pobres estão isentos de pagamento de emolumentos 
pelas demais certidões extraídas pelo cartório de registro civil. 
 
10.4 – DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS 
No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos os contratos, 
os atos constitutivos, os estatutos ou compromissos das sociedades civis, 
religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das 
fundações e das associações de utilidade pública, as sociedades civis que 
revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas, 
e os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos. A existência 
legal das pessoas jurídicas só começa com o registro de seus atos 
constitutivos. 
 
10.5 – DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS 
No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição dos 
instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de 
qualquer valor ou, facultativamente, de quaisquer documentos, para sua 
conservação. Para surtir efeitos em relação a terceiros estão sujeitos a 
registro no Registro de Títulos e Documentos, entre outros, os contratos de 
locação de prédios os contratos de compra e venda em prestações, com 
reserva de domínio ou não, os de alienação ou de promessas de venda 
referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária, as quitações, recibos 
e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, 
os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de 
dação em pagamento. 
O registro integral dos documentos consistirá na trasladação dos 
mesmos, com a mesma ortografia e pontuação, com referência às 
entrelinhas ou quaisquer acréscimos, alterações, defeitos ou vícios que 
tiver o original apresentado, e, bem assim, com menção precisa aos seus 
característicos exteriores e às formalidades legais. 
O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se 
revistam das formalidades legais. O oficial, salvo quando agir de má-fé, 
devidamente comprovada, não será responsável pelos danos decorrentes 
da anulação do registro, ou da averbação, por vício intrínseco ou 
extrínseco do documento, título ou papel, mas, tão-somente, pelos erros ou 
vícios no processo de registro. 
O oficial será obrigado, quando o apresentante o requerer, a 
notificar do registro ou da averbação os demais interessados que figurarem 
no título, documento, o papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhes 
sejam indicados, podendo requisitar dos oficiais de registro em outros 
Municípios, as notificações necessárias. 
Por esse processo, também, poderão ser feitos avisos, denúncias e 
notificações, quando não for exigida a intervenção judicial. O serviço das 
notificações e demais diligências poderá ser realizado por escreventes 
designados pelo oficial e autorizados pelo Juiz competente. 
 
10.6 – DO REGISTRO DE IMÓVEIS 
No Registro de Imóveis serão feitos o registro e a averbação dos 
títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de 
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa 
mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua 
validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. Nesse 
sentido serão feitos os registros: 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
62 
• da instituição de bem de família, das hipotecas, dos contratos de 
locação de prédios, das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis, dos 
contratos de compromisso de compra e venda de cessão, das 
incorporações, instituições e convenções de condomínio; 
• dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de unidades autônomas condominiais, dos loteamentos urbanos e 
rurais, da compra e venda pura e da condicional, da alienação fiduciária 
em garantia de coisa imóvel etc. 
• das averbações de extinção dos ônus e direitos reais, das cláusulas 
de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a 
imóveis, do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de 
preferência, da notificação para parcelamento, edificação ou utilização 
compulsórios de imóvel urbano etc. 
Via de regra todos os atos de registro ou averbação previstos no art. 
167 da Lei de Registros Públicos são obrigatórios e deverão ser efetuados 
no território da situação do imóvel. O registro e a averbação poderão ser 
provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas. 
Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como 
nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve 
fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório. 
Deverá constar obrigatoriamente nas escrituras e nos autos judiciais 
a indicação com precisão, os característicos, as confrontações e as 
localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, 
ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado 
ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da 
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados a 
certidão do registro imobiliário. Nenhum registro poderá ser feito sem que 
o imóvel a que se referir esteja matriculado. O registro, enquanto não 
cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se 
prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido. A 
instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o 
instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e 
ficará isento de execução por dívida. 
 
11. LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 E SEU INSTRUMENTO. 
REGULAMENTADOR, O DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO 
DE 1978. 
A Lei n.° 6530/78 e o seu instrumento regulamentador, o Decreto 
81.871/78, regulamentam a profissão de Corretor de Imóveis e disciplinam 
o funcionamento de seus órgãos de fiscalização. O exercício da profissão 
de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico 
em Transações Imobiliárias ou àquele inscrito nos termos da Lei nº 
4.116/62, desde que requeira a revalidação da sua inscrição. 
Ao Corretor de Imóveis compete exclusivamente exercer a 
intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. Pode, 
ainda, mas não de modo exclusivo, opinar quanto à comercialização 
imobiliária. As pessoas jurídicas também poderão exercer o que compete 
ao Corretor de Imóveis, mas o atendimento ao público interessado na 
compra, venda, permuta ou locação de imóvel, somente poderá ser feito 
por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. 
As pessoas jurídicas deverão ter como sócio gerente ou diretor um 
Corretor de Imóveis, individualmente inscrito O exercício simultâneo, 
temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do 
Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de 
Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação 
profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que 
exercerem as atividades. 
Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de 
Identidade Profissional, à pessoa jurídica será fornecido Certificado de 
Inscrição. O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui 
condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa 
jurídica. Deverá a anuidade ser paga até o último dia útil do primeiro 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
63 
trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição 
do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica. 
O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa 
jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de 
qualquer impresso relativo à atividade profissional. Somente poderá 
anunciar publicamente o Corretorde Imóveis, pessoa física ou jurídica, 
que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para 
alienação do imóvel anunciado. 
O Conselho Federal (COFECI) e os Conselhos Regionais (CRECI) 
são autarquias, dotadas de personalidade jurídica de direito público, com 
autonomia administrativa, operacional e financeira. Tem por objetivo a 
disciplina e a fiscalização do exercício da profissão de Corretor de 
Imóveis, bem como representar, em juízo ou fora dele, os legítimos 
interesses da categoria profissional. O COFECI tem como sede e foro a 
Capital da República e jurisdição em todo o território nacional, e cada 
CRECI tem sede e foro na Capital do Estado da sua jurisdição. 
O COFECI é composto por dois representantes, efetivos e 
suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. O 
CRECI é composto por vinte e sete membros efetivos e igual número de 
suplentes. O mandato dos membros do COFECI e do CRECI é de 3 (três) 
anos, permitida a recondução. Somente poderão ser membros do Conselho 
Regional os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição 
há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração 
disciplinar. 
Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma 
diretoria, eleita dentre os seus membros, composta de um presidente, dois 
vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros. Junto aos Conselhos 
Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto de três 
membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros. 
A extinção ou perda de mandato de membro do COFECI e dos 
CRECI ocorrerá por renúncia, por superveniência de causa de que resulte 
o cancelamento da inscrição, por condenação a pena superior a dois anos, 
em virtude de sentença transitada em julgado, por destituição de cargo, 
função ou emprego, mencionada à prática de ato de improbidade na 
administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em 
julgado, e por ausência, sem motivo justificado, a três sessões 
consecutivas ou seis intercaladas em cada ano. Compete ao Conselho 
Federal eleger sua diretoria; elaborar e alterar seu regimento; elaborar o 
regimento padrão dos Conselhos Regionais e homologá-lo; aprovar o 
relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a 
previsão orçamentária para o exercício seguinte; criar e extinguir 
Conselhos Regionais e Sub-regiões; baixar normas de ética profissional; 
elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis; fixar 
as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; 
decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; julgar os 
recursos das decisões dos Conselhos; aprovar o relatório anual, o balanço e 
as contas dos Conselhos Regionais; fiscalizar irregularidades e intervir 
temporariamente nos Conselhos Regionais; destituir diretor de Conselho 
Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; e baixar 
resoluções e deliberar sobre os casos omissos. 
Compete aos Conselhos Regionais eleger sua diretoria; aprovar o 
relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a 
previsão orçamentária para o exercício seguinte; propor a criação de sub-
regiões; homologar tabelas de preços de serviços de corretagem; decidir 
sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas 
jurídicas; organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e 
jurídicas inscritas; expedir carteiras profissionais e certificados de 
inscrição; impor as sanções às infrações ético-disciplinares previstas em 
lei; baixar resoluções, no âmbito de sua competência. 
São receitas de cada CRECI as anuidades, emolumentos e multas, a 
renda patrimonial, as contribuições voluntárias, e as subvenções e 
dotações orçamentárias. São receitas do COFECI 25% das anuidades e 
emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais, além da renda 
patrimonial, as contribuições voluntárias, e as subvenções e dotações 
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64 
orçamentárias. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica é vedado 
transgredir normas de ética profissional fixadas no Código de Ética: 
• prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem 
confiados; 
• exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou por qualquer 
meio; 
• auxiliar ou facilitar o exercício da profissão aos não inscritos ou 
impedidos; 
• anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja 
autorizado através de documento escrito; 
• fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem 
mencionar o número de inscrição; 
• anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o 
número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de 
Imóveis; 
• violar o sigilo profissional; negar aos interessados a prestação de 
contas ou recibo de quantias ou documentos; 
• violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; 
praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como 
crime ou contravenção; 
• deixar de pagar contribuição ao CRECI; promover, ou facilitar, a 
terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem 
interesses de terceiros; 
• recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, 
quando couber 
As sanções disciplinares aplicáveis aos Corretores de Imóveis e 
pessoas jurídicas são advertência verbal; censura; multa; suspensão da 
inscrição, até noventa dias; e cancelamento da inscrição, com apreensão da 
carteira profissional. 
Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho 
pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a 
falta. A reincidência na mesma falta determinará a agravação da 
penalidade. A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na 
hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. 
 A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade 
Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e 
se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho 
Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição. As penas de 
advertência, censura ou multa serão comunicadas pelo Conselho Regional 
em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do 
profissional punido, senão em caso de reincidência. 
Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito 
suspensivo, ao COFECI. O recurso apresentado pelo apenado é 
denominado voluntário e deverá ser interposto no prazo de trinta dias a 
contar da ciência da decisão. 
Ex officio é o recurso interposto obrigatoriamente pelo Presidente 
do CRECI nos casos de penalidade de suspensão da inscrição, até 90 
(noventa) dias, ou cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira 
profissional. As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias 
decisões, mas será o COFECI a última e definitiva instância nos assuntos 
relacionados com a profissão e seu exercício. A suspensão por falta de 
pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a 
satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição. 
 
12. RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 
Aprova o Código de Processo Disciplinar 
 
12.1 – DA JURISDIÇÃO 
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECI), nos 
limites territoriais da respectiva região, têm jurisdição administrativa 
visando a apuração e punição de infração às leis, regulamentos e normas 
disciplinadoras do exercício da profissão de Corretores de Imóveis. Se em 
primeira instância a jurisdição é exercida pelo CRECI, em grau de recurso 
o é pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI). 
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65 
 
12.2 – DO PROCESSO DISCIPLINAR 
O processo disciplinar decorrente da prática de infração à Lei n° 
6.530/78, ao Decreto n° 81.871/78 e às Resoluções baixadas pelo 
COFECI, pode ser originado pela lavratura do Auto de Infração ou pelo 
recebimentoa respeito. 
f) Existem empresas estatais, autarquias etc.. Para aumentar seu 
conhecimento, relacione abaixo as principais características das 
fundações: 
g) O local onde moramos tem significado especial para o direito. Qual 
a definição de “domicílio da pessoa natural”? 
h) Para o Direito, o local de trabalho pode ser declarado como 
domicílio? 
i) Como o Direito define o domicílio da pessoa jurídica”? 
2. DOS BENS 
Bens são as coisas de quantidades limitadas e com utilidade, 
econômica ou jurídica, para a pessoa e que nela provoca o desejo de 
possuí-las. Estão, portanto, fora da categoria de bens: terrenos em marte, o 
ar atmosférico, a água do mar, entre outros. 
Conforme as suas características, os bens têm diversas 
classificações, a saber: 
 
2.1 – DOS BENS CONSIDERADOS EM SI MESMOS 
2.1.1. Dos Bens Imóveis 
São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente. Também são considerados imóveis, para efeitos legais, os 
direitos reais sobre imóveis e as ações que os asseguram e o direito à 
sucessão aberta. 
 Não perdem o caráter de imóveis as edificações que, separadas do 
solo, mas conservando a sua unidade, forem removidas para outro local, e 
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6 
os materiais provisoriamente separados de um prédio, para nele se 
reempregarem. 
 
2.1.2. Dos Bens Móveis 
São móveis os bens suscetíveis de movimento próprio, ou de 
remoção por força alheia, sem alteração da substância ou da destinação 
econômico-social. Também são considerados móveis, para efeitos legais, 
as energias que tenham valor econômico, os direitos reais sobre objetos 
móveis e as ações correspondentes, e os direitos pessoais de caráter 
patrimonial e respectivas ações. 
Os materiais destinados a alguma construção, enquanto não forem 
empregados, conservam sua qualidade de móveis; readquirem essa 
qualidade os provenientes da demolição de algum prédio. 
 
2.1.3. Dos Bens Fungíveis e Consumíveis 
 São fungíveis os móveis que podem substituir-se por outros da 
mesma espécie, qualidade e quantidade. Infungíveis são os que não podem 
ser substituídos, valendo pela sua individualidade. 
São consumíveis os bens móveis cujo uso importa destruição 
imediata da própria substância, sendo também considerados tais os 
destinados à alienação. Inconsumíveis, são os bens móveis de natureza 
durável. 
 
2.1.4. Dos Bens Divisíveis 
Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua 
substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se 
destinam. É exemplo a gleba de lote rural, a barra de ouro. Indivisíveis são 
os bens que não admitem divisão. 
 
2.1.5. Dos Bens Singulares e Coletivos 
São singulares os bens que, embora reunidos, se consideram de per 
si, independentemente dos demais. São coletivos os bens singulares que, 
pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação comunitária. 
 
2.2 – DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSIDERADOS 
Principal é o bem que existe sobre si, abstrata ou concretamente. 
Acessório é o bem cuja existência supõe a do principal. 
São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se 
destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento 
de outro. 
Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não 
abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação 
de vontade, ou das circunstâncias do caso. Apesar de ainda não separados 
do bem principal, os frutos e produtos podem ser objeto de negócio 
jurídico. 
 
2.3 – DOS BENS PÚBLICOS 
São públicos os bens do domínio nacional pertencentes às pessoas 
jurídicas de direito público interno. Todos os outros bens são particulares, 
seja qual for a pessoa a que pertencerem. São bens públicos: 
I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas 
e praças; 
II - os de uso especial, tais como edifícios ou terrenos destinados a 
serviço ou estabelecimento da administração federal, estadual, territorial 
ou municipal, inclusive os de suas autarquias; 
III - e os dominais ou dominicais, que constituem o patrimônio das 
pessoas jurídicas de direito público, como objeto de direito pessoal, ou 
real, de cada uma dessas entidades. 
Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são 
inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação. Os bens públicos 
dominicais podem ser alienados desde que observadas as exigências da lei. 
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7 
Em qualquer hipótese os bens públicos não estão sujeitos a 
usucapião 
 
EXERCÍCIOS. 
a) Existem bens móveis e imóveis. Após ter consultado a matéria, 
escreva a definição jurídica de “bens”: 
b) Esse é o objeto da sua futura profissão: o que são “bens imóveis”? 
c) E os “bens móveis”? Como o direito os define? 
d) Uma das características mais comuns aos bens é a fungibilidade: o 
que vem a ser “bens fungíveis”? 
e) Outra definição importante: o que são “bens consumíveis”? 
f) É bom que você saiba: consulte a teoria e escreva abaixo a definição 
de “bens principais”, “bens acessórios” e “pertença”: 
g) Claro que existem bens particulares e públicos: o que são bens 
públicos “de uso comum do povo” ? 
h) Consulte um pouco mais a teoria e diga abaixo o que são bens 
públicos “de uso especial”: 
i) Bens públicos “dominicais”? Quais são eles? 
j) Pense antes de responder: é possível requerer “usucapião” de um 
bem público? 
 
2.4 – DAS BENFEITORIAS 
Na área jurídica, benfeitoria significa obra, modificação ou 
conserto útil, realizado em propriedade alheia – móvel ou imóvel – e que 
reverterá em benefício do proprietário. 
As benfeitorias podem ser voluntárias, úteis ou necessárias. 
São voluptuárias as benfeitorias dispensáveis, que se prestam ao 
mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda 
que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. 
São úteis as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
São necessárias as benfeitorias indispensáveis, que têm por fim 
conservar o bem ou evitar que se deteriore. 
Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos 
sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou 
detentor. 
No processo de transação imobiliária, esses conceitos são muito 
importantes e muito utilizados. 
 
3. FATOS JURÍDICOS 
3.1 – FATOS, ATOS E NEGÓCIOS JURÍDICOS 
Fato jurídico é o acontecimento que produz conseqüências 
jurídicas. 
O fato jurídico pode decorrer da natureza, como os efeitos de uma 
ventania, ou de uma ação humana, criando, transferindo, modificando, ou 
extinguindo direitos e obrigações. É importante diferenciar ato jurídico de 
negócio jurídico. 
O ato jurídico é o acontecimento que tem seus limites estabelecidos 
pela lei, tanto na forma, nos termos quanto nos efeitos. 
O negócio jurídico é o ato lícito que faculta às partes de 
estabelecerem a fixação dos termos e dos efeitos, de acordo com seus 
interesses particulares. 
A validade do negócio jurídico requer agente capaz; objeto lícito, 
possível, determinado ou determinável, e forma prescrita ou não defesa 
(proibida) em lei. 
A realização de negócio jurídico tem como pressuposto uma 
declaração de vontade. Aquele que a emite deve ter capacidade, ou seja, 
estar consciente da declaração de vontade e das suas conseqüências. 
Quando existe incapacidade absoluta ou relativa, o agente deve ser 
representando ou suprido. 
A qualidade e o requisito do que é lícito, ou seja a liceidade do 
objeto visa garantir a obediência dos negócios ao ordenamento jurídico na 
medida em que não permite negócios jurídicos que vão de encontro à lei, a 
moral ou aos bons costumes. Ressalte-se que a impossibilidade inicial do 
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8 
objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de 
realizada a condição a que ele estiverdo Termo de Representação. 
Na persecução administrativo disciplinar deve-se assegurar as 
garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, levando em 
conta os princípios da reconsideração de decisões e da dualidade de 
instâncias. A punibilidade decorrente de ilícito apurado em processo 
disciplinar prescreve em cinco anos contados da data de verificação de sua 
ocorrência. 
A lavratura do auto de infração ou do termo de representação 
interrompe o prazo prescricional. Será arquivado, ex officio ou a 
requerimento do autuado ou do representado, todo processo disciplinar 
paralisado há mais de 03 (três) anos, pendente de despacho ou julgamento, 
com responsabilização do membro ou servidor do CRECI que der causa ao 
arquivamento. Os prazos previstos no Código de Processo Disciplinar 
serão computados excluindo-se o dia do começo e incluindo-se o do 
vencimento, serão contínuos e não se interromperão em domingos, 
sábados, feriados e dias de ponto facultativo, mas não começarão nem 
terminarão nesses dias e, nesta última hipótese, serão prorrogados até o 
primeiro dia útil subseqüente. 
Excetua-se dessa regra o prazo para apresentação do instrumento 
de intermediação imobiliária, que é imediato. 
 
12.2.1. Do Auto de Infração 
O auto de infração será lavrado pelo CRECI contra pessoas físicas 
ou jurídicas que transgridam normas disciplinares. O agente de 
fiscalização lavrará o auto de infração contendo a qualificação completa 
do autuado, a data, hora e local da lavratura, o local da ocorrência da 
infração, dispositivo legal infringido e a descrição circunstanciada dos 
fatos e elementos caracterizadores da infração. O Auto de Infração será 
lavrado sempre no estabelecimento do infrator, ainda que a infração tenha 
sido cometida em outro local. 
Estabelecimento do infrator é o escritório do Corretor de Imóveis 
ou a sede da matriz ou da filial da pessoa jurídica. Excluem-se do conceito 
de estabelecimento o stand ou posto de venda em locais de construção, de 
incorporação ou de loteamento. 
A apresentação do contrato de intermediação imobiliária deve ser 
imediata à solicitação pelo agente fiscal, mas qualquer outro documento 
pode ser apresentado obrigatoriamente no prazo de cinco dias na sede do 
CRECI. 
Os instrumentos de contrato de intermediação imobiliária deverão 
ser arquivados no escritório do Corretor de Imóveis contratado, durante 
um ano, contado do vencimento do prazo de vigência, à disposição da 
Fiscalização. Lavrado o auto de infração e cientificado o infrator, terá este 
o prazo improrrogável de 15 dias para a apresentação de defesa escrita, 
acompanhada ou não de documentos. 
Esgotado o prazo de quinze dias e sendo considerado procedente o 
auto de infração será o processo administrativo à Comissão de Ética e 
Fiscalização Profissional (CEFISP) que o instruirá e o julgará aplicando, 
conforme as circunstâncias particulares do caso, uma penalidade. 
 
12.2.2. Da Representação 
O processo administrativo de representação iniciar-se-á pelo 
recebimento de denúncia, comunicação de membro ou servidor do 
COFECI ou do CRECI, ou ofício de autoridade pública, da ocorrência de 
infrações ético-disciplinares perpetrada por Corretor de Imóveis. 
A peça preliminar poderá ser apresentada por qualquer pessoa e 
deverá conter a qualificação e assinatura do denunciante, além de narrar, 
fundamentadamente, os fatos e circunstâncias tidas como caracterizadores 
da infração. Nesse caso será transformada em representação, a qual se 
iniciará mediante a lavratura de termo próprio. 
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66 
Se a peça preliminar descrever fato caracterizador de infração 
cometida por pessoa não inscrita no CRECI, não será instaurada a 
representação, mas a referida peça preliminar será remetida à autoridade 
policial. Lavrado o termo de representação e cientificado o representado, 
terá este o prazo improrrogável de 15 dias para a apresentação de defesa 
escrita, acompanhada ou não de documentos, requerimentos de diligência 
e quaisquer provas admitidas em direito. Esgotado o prazo de quinze dias 
será o processo administrativo remetido Comissão de Ética e Fiscalização 
Profissional (CEFISP), que o instruirá e o julgará indicando, conforme as 
circunstâncias particulares do caso, uma penalidade. 
Após o processo administrativo será relatado e proferido voto em 
Sessão Plenária. A sistemática da apuração de infração em caso de 
representação difere do auto de infração. Neste a CEFISP instrui e julga o 
processo administrativo, naquele a Comissão instrui e indica a penalidade, 
que pode ser aceita ou não pelos Conselheiros reunidos emSessão 
Plenária. 
 
12.3 – DOS RECURSOS 
Independente de a penalidade ter sido decorrente e auto de infração 
ou de representação, os recursos disponíveis, seus prazos e a forma de seu 
processamento são idênticos. 
O autuado poderá, no prazo de trinta dias, contados da data de 
cientificação da decisão tomada pela CEFISP ou pela Sessão Plenária, 
interpor recurso cujo efeito será suspensivo. Interposto o recurso, poderá 
ser-lhe atribuído efeito de pedido de reconsideração ou encaminhado ao 
COFECI. 
No primeiro caso o processo administrativo será submetido à 
revisão da Sessão Plenária do CRECI e se julgado improcedente deverá 
ser encaminhado ao COFECI para apreciação do recurso. 
Interposto ou não o recurso voluntário, o Presidente do CRECI 
recorrerá ex officio ao COFECI, no caso de imposição das penalidades de 
suspensão ou cancelamento da inscrição. 
 
13. RESOLUÇÃO-COFECI Nº 326/92 
Institui o Código de Ética Profissional Código é uma compilação, 
um conjunto de leis, normas, regulamentos, idéias e de signos, de símbolos 
para cifrar ou representar algo. 
Ética é o conjunto de regras e preceitos de ordem valorativa e 
moral de um indivíduo, de um grupo profissional, de uma sociedade. 
Muitas profissões possuem a definição da ética que deve nortear as 
pessoas que atuam na área. Essa definição é estabelecida pelo órgão 
competente que fiscaliza a profissão, geralmente um Conselho. 
A profissão do corretor possui o seu Código de Ética. Ele contém 
regras obrigatórias para todos os Corretores de Imóveis e tem por objetivo 
fixar a forma pela qual eles devem conduzir-se quando no exercício 
profissional. 
Nesse sentido, o Código anuncia que os deveres do Corretor de 
Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o 
zelo pelo prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das 
transações imobiliárias. Quando no exercício da profissão, em relação à 
classe profissional, cabe ao Corretor de Imóveis: 
• não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a 
dignidade profissional; 
• defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da 
classe; 
• zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e 
Regionais, contribuindo sempre que solicitado; 
• auxiliar na fiscalização do exercício profissional, comunicando, 
com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações 
de que tiver ciência; 
• relacionar-se com os colegas dentro dos princípios de 
consideração, respeito e solidariedade visando a harmonia da classe; 
colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la. 
Em relação aos clientes, cabe ao Corretor de Imóveis: 
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67 
• inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de 
oferecê-lo e ao fazêlo apresentar dados rigorosamente certos, nunca 
omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e 
demais circunstâncias que possam comprometer o negócio; 
• recusar transação que saiba ilegal, injusta ou imoral; 
• comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou 
documentos a ele destinado; 
• prestar contas pormenorizadas ao cliente, quando este as solicite 
ou logo que concluído onegócio; 
• orientar tecnicamente o negócio, reservando ao cliente a decisão 
do que lhe interessar pessoalmente; 
• restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite; 
• dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a 
qualquer título; 
• contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços 
profissionais; 
• receber comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado 
somente de uma única parte, exceto se houver consentimento de todos os 
interessados, ou for praxe usual na jurisdição. 
Ao Corretor de Imóveis é terminantemente proibido: 
• aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se 
ajustem às disposições legais; manter sociedade profissional fora das 
normas e preceitos estabelecidos em lei; 
• promover a intermediação com cobrança de “over-price” 
(sobrepreço); e locupletar-se a custa do cliente; 
• receber comissões em desacordo com a Tabela de honorários 
vigente; 
• angariar serviços com prejuízo moral ou material, ou desprestígio 
para outro profissional ou para a classe; 
• desviar cliente de outro Corretor de Imóveis; 
• deixar de atender ou cumprir às notificações ou determinações 
regulares emanados do Conselho Profissional; 
• acumpliciar-se com os que exercem ilegalmente atividades de 
transações imobiliárias. Da mesma forma, é defesa a promoção de 
transações imobiliárias contra disposição literal da lei; 
• o abandono dos negócios confiados a seus cuidados, sem motivo 
justo e prévia ciência do cliente; 
• aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro 
Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito ou, 
ainda, sem com ele contratar; 
• anunciar capciosamente; 
• reter negócio quando não tiver probabilidade de realizá-lo; 
• utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais; 
• receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não 
esteja expressamente autorizado para tanto. 
O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos 
profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, 
imprudência, negligência ou infrações éticas. 
A apuração das faltas cometidas contra o Código de Ética, bem 
como a aplicação da correspondente penalidade é de competência do 
CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis. 
 
EXERCÍCIOS 
a) O imóvel é conhecido como “bem de raiz”. E o que vem a ser 
“averbação” de um fato jurídico na matrícula de um imóvel? 
b) Volte ao texto de sua apostila e escreva abaixo: o que é um “bem-
de-família”? 
c) A Lei 8.009/90 dispõe sobre a impenhorabilidade do bem-de-
família. A lei 8.245/91, no art. 82, diz que o bem-de-família pode ser 
dado em garantia nos contratos de locação. Recentemente, o Ministro 
do STF, Carlos Veloso, decidiu que ele não pode ser penhorado em 
nenhuma situação. Essa é uma questão polêmica: o bem-de-família 
pode ou não pode ser dado em garantia nos contratos de locação? Tire 
essa dúvida com o seu professor, e registre a resposta obtida. 
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68 
d) O voto para eleição dos 27 Conselheiros Efetivos e 27 Suplentes 
ocorre de três em três anos e é obrigatório. Qual a penalidade imposta 
ao corretor de imóveis que não votar nem justificar a ausência nas 
eleições dos Creci´s? 
e) Verifique no art. 11 da Lei nº 6.530/78, com a nova redação dada 
pela Lei nº 10.795/2003, como é a composição do Cofeci e registre 
abaixo. 
f) Sua pesquisa pode ser completa: como é a composição dos Creci’s? 
g) O mandato dos Conselheiros do sistema Cofeci/Creci´s, sem 
remuneração de qualquer natureza, tem a duração de quantos anos? 
h) Em relação aos seus colegas de profissão, cite três transgressões 
éticas graves possíveis de serem cometidas pelo corretor de imóveis: 
i) Quais as penalidades possíveis de serem impostas aos corretores de 
imóveis em caso de transgressão ética? 
j) Veja na Lei 6.530/78, no Decreto nº 81.871/ 78 e na Resolução-
Cofeci nº 326/92 (Código de Ética) e cite três comportamentos 
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osubordinado. 
Por fim, na realização do negócio jurídico é imprescindível a 
obediência à forma, ou seja, o meio pelo qual ele se exterioriza. A regra 
geral é de que a validade da declaração de vontade dependerá de forma 
especial somente quando a lei expressamente a exigir, sendo livre a forma 
nos demais casos. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não 
valer sem instrumento público, a sua ausência o invalida. 
A manifestação de vontade, mesmo que o autor haja feito a reserva 
mental de não querer o que manifestou, tem validade, exceto se o 
destinatário da manifestação tinha conhecimento do desejo do declarante. 
O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o 
autorizarem e quando não for necessária a declaração de vontade expressa. 
Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas 
consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem. 
Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e 
os usos do lugar de sua celebração. Os negócios jurídicos benéficos e a 
renúncia interpretam-se estritamente. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Por lei, as benfeitorias voluptuárias são reembolsadas ao inquilino 
(locatário) pelo proprietário (locador)? 
b) Esses conhecimentos são importantes nos contratos de locação: que 
são “benfeitorias 
úteis”? 
c) O inquilino pode realizar “benfeitorias necessárias” no imóvel 
locado e pedir reembolso integral ao proprietário depois? 
d) Atenção: os conceitos a seguir são a base de quase tudo no direito: 
qual a diferença entre “fato jurídico” e “negócio jurídico”? 
e) O corretor de imóveis é, por definição, intermediário de negócios 
jurídicos: quais os requisitos para validade de um negócio jurídico”? 
f) Obediência a prazos fazem parte da vida do corretor de imóveis. 
Existe uma situação muito especial nos contratos de locação, na qual o 
silêncio da parte significa concordância. Qual é ela? 
 
3.2 – DA REPRESENTAÇÃO 
Os poderes de representação são conferidos pela lei ou pelo 
interessado. A manifestação de vontade do representante, nos limites de 
seus poderes, produz efeitos em relação ao representado. 
O representante é obrigado a provar às pessoas, com quem tratar 
em nome do representado, a sua qualidade e a extensão de seus poderes, 
sob pena de, não o fazendo, responder pelos atos que a estes excederem. 
É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de 
interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento 
de quem com aquele tratou. Realizado o negócio, o prazo de decadência 
para pleitear sua anulação é de cento e oitenta dias, a contar da conclusão 
do negócio ou da cessação da incapacidade. 
 
3.3 – DA CONDIÇÃO, DO TERMO E DO ENCARGO 
3.3.1. Da condição 
Considera-se condição a cláusula que subordina o efeito do 
negócio jurídico a evento futuro e incerto. Deriva exclusivamente da 
vontade das partes. 
São lícitas todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública 
ou aos bons costumes. 
São proibidas as condições que privarem o negócio jurídico de todo 
efeito e o sujeitar ao puro arbítrio de uma das partes. 
Invalidam os negócios jurídicos, que lhes são subordinados, as 
condições impossíveis (quando suspensivas); as ilícitas, as de fazer coisa 
ilícita e as condições incompreensíveis ou contraditórias. 
A condição impossível é aquela em que o acontecimento 
necessário para a eficácia do ato jurídico é inatingível, inalcançável ou 
legalmente proibida. 
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9 
Condições suspensivas são aquelas em que a aquisição do direito 
fica na dependência de um evento futuro e incerto. Enquanto este não 
ocorrer, não se terá adquirido o direito. 
 
3.3.2. Do Termo 
Termo é a definição do momento, do dia em que começam ou 
terminam os efeitos do negócio jurídico. O termo inicial suspende o 
exercício, mas não a aquisição do direito. 
Para estabelecimento do termo, salvo disposição legal ou 
convencional em contrário, computam-se os prazos, excluído o dia do 
começo, e incluído o do vencimento. Se o dia do vencimento cair em 
feriado, considerar-se-á prorrogado o prazo até o seguinte dia útil. Meado 
é considerado, em qualquer mês, o seu décimo quinto dia. Os prazos de 
meses e anos expiram no dia de igual número do de início, ou no imediato, 
se faltar exata correspondência. Os prazos fixados por hora contar-se-ão 
minuto a minuto. 
Estabelecido um negócio jurídico entre vivos, sem fixação de 
prazo, ele é exeqüível desde logo, exceto se a execução tiver de ser feita 
em lugar diverso ou depender de tempo. 
 
3.3.3. Do Encargo 
O encargo é cláusula acessória que impõe uma obrigação ao 
beneficiário do ato jurídico. Não suspende a aquisição nem o exercício do 
direito, salvo quando expressamente imposto no negócio jurídico, pelo 
disponente, como condição suspensiva. 
O encargo ilícito ou impossível será considerado não escrito, 
liberando o ato negocial de qualquer restrição. Todavia, se constituir o 
motivo determinante da liberalidade será invalidado o negócio jurídico. 
 
3.4 – DOS DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO 
O negócio jurídico tem como fundamento a livre e consciente 
manifestação de vontade com vistas a atingir os fins pretendidos. Se ela 
não é consciente ou o querer não se manifestou livremente o negócio 
jurídico pode ser anulado porque defeituoso. 
O negócio jurídico é passível de anulação nos casos de erro ou 
ignorância, dolo, coação, estado de perigo e lesão. Há, também, 
manifestação de vontade que o agente quis e estava consciente, mas a 
expressou em desacordo com as disposições legais ou da boa-fé, como no 
caso da fraude contra credores. 
 
3.4.1. Do Erro ou Ignorância 
Erro é a falsa noção sobre alguma coisa, enquanto a ignorância é o 
desconhecimento acerca de algo. Ambos viciam o consentimento do 
declarante, que teria se manifestado de outra maneira se conhecesse a 
realidade. 
ATENÇÃO: São anuláveis os negócios jurídicos, quando as 
declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser 
percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do 
negócio. 
Erro substancial ou essencial é aquele que recai sobre a natureza do 
negócio, sobre o objeto principal da declaração ou sobre alguma das 
qualidades a ele essenciais. Da mesma forma, erro substancial é aquele 
que recai sobre a identidade ou sobre a qualidade essencial da pessoa a 
quem se refira a declaração de vontade, desde que tenha influído nesta, de 
modo relevante. Ainda, erro substancial é aquele que ocorre quando for o 
motivo único ou principal do negócio jurídico, sendo de direito e não 
implicando recusa à aplicação da lei. 
O ato jurídico somente é anulado por erro substancial ou 
essencial. Não acarreta nulidade o erro acidental ou secundário. 
O erro de indicação da pessoa ou da coisa, denominado erro 
acidental, a que se referir a declaração de vontade, não viciará o negócio 
quando, por seu contexto e pelas circunstâncias, se puder identificar a 
coisa ou pessoa cogitada. 
 
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10 
3.4.2. Do Dolo 
Dolo é o artifício ou expediente usado para enganar alguém. Os 
negócios jurídicos são anuláveis quando o dolo for a sua causa. Diferencia 
o dolo do erro porque a vontade neste é enganada espontaneamente, 
enquanto que naquele ela é provocada. 
O dolo é acidental quando, a seu despeito, o negócio seria 
realizado, embora por outro modo. Ele só obriga à satisfação das perdas e 
danos. 
Nos negócios jurídicos bilaterais, o silêncio intencional de uma das 
partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja ignorado, 
constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não se teria 
celebrado. Se ambas as partes procederem com dolo, nenhuma pode alegá-
lo para anular o negócio ou reclamar indenização. 
 
3.4.3. Da Coação 
Coação é a violência física ou moral que impedealguém de dispor 
livremente de sua vontade. A coação, para viciar a declaração da vontade, 
há de ser tal que incuta ao paciente fundado temor de dano iminente e 
considerável à sua pessoa, à sua família, ou aos seus bens. Não se 
considera coação a ameaça do exercício normal de um direito, nem o 
simples temor reverencial. 
 
3.4.4. Do Estado de Perigo 
Ocorre o estado de perigo quando alguém, premido da necessidade 
de salvar-se, ou a pessoa de sua família, de grave dano conhecido pela 
outra parte, assume obrigação excessivamente onerosa. 
 
3.4.5. Da Lesão 
Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade ou 
por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional 
ao valor da prestação oposta. 
 
3.4.6. Da Fraude Contra Credores 
Pratica fraude contra credores o devedor insolvente ou na 
iminência de o ser, que onera ou aliena seus bens, desfalcando seu 
patrimônio em detrimento dos credores. Nesse caso, os credores poderão 
anular os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida. 
Serão igualmente anuláveis os contratos onerosos do devedor insolvente, 
quando a insolvência for notória, ou houver motivo para ser conhecida do 
outro contratante. 
 
 
EXERCÍCIOS 
a) Para o Direito como se chama o principal instrumento jurídico que 
oficializa a “representação”? 
b) Alguns contratos, até mesmo escrituras de imóveis, trazem 
cláusulas especiais. O que é uma “cláusula de condição” num negócio 
jurídico? 
c) Para aumentar seu cabedal de conhecimentos, consulte a teoria e 
defina o que é “termo” em direito: 
d) Um bom corretor de imóveis deve estar preparado para redigir 
cláusulas especiais nos negócios jurídicos que intermediar: dê um 
exemplo de uma “cláusula acessória de encargo”: 
e) Volte ao texto e, após consultar o assunto, escreva abaixo em quais 
situações um negócio jurídico pode ser anulado por vício: 
f) Negócios imobiliários podem ter muitos “vícios”: qual a diferença 
entre negócio jurídico nulo e anulável? 
g) Para o direito, qual a diferença entre “dolo” e “culpa”? 
h) Uma das condições de licitude dos contratos bilaterais é a 
concordância de ambas as 
partes: dê um exemplo de “coação moral” ? 
i) Fraudar um negócio jurídico é crime: veja o que é “fraude contra 
credores” e escreva 
abaixo: 
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11 
 
3.5 – DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO 
A desobediência quanto a forma prescrita em lei acarreta uma 
sanção que impede o negócio jurídico de produzir efeitos. Essa sanção é 
denominada nulidade, que pode ser absoluta ou relativa. 
A nulidade absoluta caracteriza-se pela falta de algum elemento 
substancial do negócio jurídico, como, por exemplo, quando for celebrado 
por pessoa absolutamente incapaz, quando for ilícito, impossível ou 
indeterminável o seu objeto, quando o motivo determinante das partes for 
ilícito. 
Da mesma forma, nulo é o negócio jurídico quando não se reveste 
da forma prescrita em lei, tiver por objetivo fraudar lei imperativa, e 
quando a lei taxativamente o declarar nulo ou proibir-lhe a prática, sem 
cominar sanção. 
Também é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que 
se dissimulou, se válido for na substância e na forma. A simulação ocorre 
nos casos de declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira, 
ao se antedatar ou pós-datar escritos particulares, ou, ainda, quando 
aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às 
quais realmente se conferem ou transmitem. 
A nulidade relativa caracteriza-se pela incapacidade relativa do 
agente ou por vício resultante de manifestação de vontade. A nulidade 
relativa só pode ser levantada pelo interessado direto. Pode ser 
convalidada com a ocorrência da prescrição, pela correção do vício, pela 
revogação da exigência legal ou pela ratificação. 
 A nulidade absoluta, por ser matéria de ordem pública, pode ser 
levantada a qualquer tempo, por qualquer pessoa. Não admite 
convalidação ou ratificação e não se sujeita a prescrição. 
O prazo decadencial para anulação do negócio jurídico decorrente 
e vício de vontade é de quatro anos, contados conforme o vício. Quando a 
lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para 
pleitearse a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão 
do ato. 
Anulado o negócio jurídico, restituir-seão as partes ao estado em 
que antes dele se achavam e, não sendo possível restituí-las, serão 
indenizadas com o equivalente. 
 A invalidade do instrumento não induz a invalidade do negócio 
jurídico sempre que este puder provar-se por outro meio. Respeitada a 
intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o 
prejudicará na parte válida, se esta for separável. A invalidade da 
obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não 
induz a da obrigação principal. 
 
3.6 – DOS ATOS ILÍCITOS 
Denomina-se ilícito o ato condenado pela lei e/ou pela moral. É um 
ato, uma causa ou um procedimento proibido, ilegal. 
Em Direito existe ato ilícito e negócio ilícito. A distinção entre ato 
ilícito e negócio ilícito observa-se, sobretudo, quanto aos seus efeitos. O 
primeiro é punido com a ineficácia, enquanto o segundo gera a obrigação 
de reparar o dano. 
A pessoa que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou 
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que 
exclusivamente moral, comete ato ilícito. 
 Também comete ato ilícito, o titular de um direito que, ao exercê-
lo, excede os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-
fé ou pelos bons costumes. 
Não são considerados atos ilícitos aqueles praticados em legítima 
defesa ou no exercício regular de direito ou a promoção da deterioração ou 
a destruição da coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remover perigo 
iminente, observados as circunstâncias e o limites. 
 
3.7 – DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA 
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Em Português a palavra prescrição tem sentido diferentes. Ela é 
entendida como receita médica ou como ato de dar ordem antecipada para 
que se faça algo. Mas, juridicamente, ela tem outro sentido bem diferente. 
Na área jurídica, Prescrição significa esgotamento de prazo 
concedido por lei; perda de ação atribuída a um direito que fica 
desprotegido, em função do não uso dela durante aquele prazo. 
 O titular de direitos deve, portanto, exercê-los no tempo e na 
forma estabelecida pela lei ou estabelecida particularmente, sob pena de 
caducidade, de decadência e, por conseqüência, o perecimento do direito 
ou da possibilidade de cobrá-lo. 
 
3.7.1. Da Prescrição 
A prescrição é a extinção de uma ação ajuizável em decorrência da 
inércia do seu titular, durante certo lapso de tempo. 
A prescrição extingue a pretensão e por conseqüência a 
possibilidade de se exigir um direito. 
A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado 
prazo menor. Especificamente, afeta o direito imobiliário. Prescrevem em 
três anos: 
• a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos; 
• a pretensão para receber prestações vencidas de rendas 
temporárias ou vitalícias; 
• a pretensão para haver juros, dividendos ou quaisquer prestações 
acessórias; 
• a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa, a 
pretensão de reparação civil; 
• a pretensão do beneficiário contra o segurador, e a do terceiro 
prejudicado, no caso de seguro de responsabilidade civil obrigatório. 
Prescrevem em cinco anos: 
• a pretensão de cobrança de dívidas líantes de instrumento público 
ou particular; 
• a pretensão dos profissionais liberais, contado o prazo da 
conclusão dos ser- 
viços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato; 
• a pretensão do vencedor para haver do vencido o que despendeu 
em juízo. 
 
3.7.2 – Da Decadência 
Decadência e a extinção dodireito em decorrência da inércia do 
seu titular, que deixa escoar o prazo legal ou convencionado, para o seu 
exercício. Enquanto a prescrição extingue a pretensão, na decadência, o 
titular perde o próprio direito e extingue-se não só a pretensão, mas o 
próprio direito pelo não exercício do mesmo. O titular inerte perde a 
possibilidade de ajuizar ação para fazer valer um direito. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Da teoria à prática: pense um pouco e cite um exemplo de 
“nulidade absoluta” num negócio imobiliário: 
Existem cláusulas principais e acessórias nos contratos: a invalidade 
de uma cláusula acessória invalida a obrigação principal? 
c) Sua apostila relaciona e define o que vem a ser ato ilícito. Cite um 
exemplo de um “ato ilícito” num negócio imobiliário: 
 
4. DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES 
As pessoas, quase sempre, devem dar, fazer ou não devem fazer 
alguma coisa de ordem moral ou econômica em benefício de outrem. 
 Esse dar, fazer ou não fazer determinada coisa, torna-se obrigação. 
Mas, algumas obrigações possuem vínculo de direito. Assim, muitas 
dessas obrigações são expressas em um escrito, pelo qual a pessoa se 
obriga a satisfazer uma dívida, a cumprir um contrato. 
Na área de Direito, “Obrigação é a relação jurídica, de caráter 
transitório, estabelecida entre devedor e credor e cujo objeto consiste 
numa prestação pessoal econômica, positiva ou negativa, devida pelo 
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13 
primeiro ao segundo, garantindolhe o adimplemento através do seu 
patrimônio” (Washington de Barros Monteiro). 
A prestação ou contraprestação pessoal deve ser possível, licita, 
determinada ou determinável, e traduzível em dinheiro. 
 
4.1 – DAS MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES 
As obrigações dividem-se em obrigações de dar ou restituir, 
obrigações de fazer, ou de não fazer. 
 
4.1.1. Das Obrigações de Dar 
Essas obrigações relacionam-se a obrigatoriedade de entregar 
alguma coisa, que poderá ser certa, determinada e específica ou incerta, 
indeterminada ou genérica. Via de regra as obrigações incertas tratam 
sobre coisas fungíveis, e as obrigações certas sobre coisas infungíveis. 
 
4.1.1.1. Das Obrigações de Dar Coisa Certa 
A obrigação de dar coisa certa abrange os acessórios dela, mesmo 
que não mencionados, salvo se o contrário resultar do título ou das 
circunstâncias do caso. O credor de coisa certa não está obrigado a receber 
outra, ainda que mais valiosa. As obrigações de dar e de restituir se 
resolvem conforme averiguação da existência de culpa do devedor. 
Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa se perder por culpa do 
devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos. Se 
deteriorada, poderá o credor exigir o equivalente, ou aceitar a coisa no 
estado em que se acha, com direito a reclamar indenização das perdas e 
danos. 
Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa se perder, sem culpa 
do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica 
resolvida a obrigação para ambas as partes. Se deteriorada a coisa, poderá 
o credor resolver a obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu preço o 
valor que perdeu. 
Apenas para ilustrar: tradição é a entrega da coisa feita pelo 
devedor ao credor, e obrigação resolvida é a obrigação finda, extinta. Se a 
obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor, se 
perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se 
resolverá, ressalvados os seus direitos até o dia da perda. 
Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá, este, pelo 
equivalente, mais perdas e danos. 
Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-
á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização; se a perda resultar 
de culpa do devedor, responderá, este, pelo equivalente e mais perdas e 
danos. 
Na área de transição imobiliária esta obrigação é muito comum, 
sobretudo na definição das características do imóvel alugado. 
 
4.1.1.2. Das Obrigações de Dar Coisa Incerta 
A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo gênero e pela 
quantidade. Nas coisas determinadas pelo gênero e pela quantidade, a 
escolha pertence ao devedor, se o contrário não resultar do título da 
obrigação; mas não poderá dar a coisa pior, nem será obrigado a prestar a 
melhor. 
Antes da escolha, não poderá o devedor alegar perda ou 
deterioração da coisa, ainda que por força maior ou caso fortuito. 
 
4.1.2. Das Obrigações de Fazer 
A obrigação de fazer relaciona-se com o encargo de prestar um 
serviço, um ato positivo, material ou imaterial, em benefício do credor ou 
terceiro. Bem exemplifica a obrigação de fazer o encargo aceito pelo 
pedreiro para construir um muro. 
 O devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele 
exeqüível incorrerá na obrigação de indenizar perdas e danos. 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
14 
 Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, 
resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e 
danos. 
Se o fato puder ser executado por terceiro, será livre ao credor 
mandá-lo executar as custas do devedor, havendo recusa ou mora deste, 
sem prejuízo da indenização cabível. Em caso de urgência, pode o credor, 
independentemente de autorização judicial, executar ou mandar executar o 
fato, sendo depois ressarcido. 
 
4.1.3. Das Obrigações de Não Fazer 
A obrigação de não fazer relaciona-se com o encargo de abster-se 
obrigatoriamente de um fato que poderia praticar, de tolerar, consentir ou 
não impedir. 
Extingue-se a obrigação de não fazer, desde que, sem culpa do 
devedor, se lhe torne impossível abster-se do ato, que se obrigou a não 
praticar. 
Se aquele que se obrigou a abster-se de praticar o ato o fizer, o 
credor pode exigir seu desfazimento, sob pena de o próprio credor o 
desfazer a custa do devedor, que responderá também por perdas e danos. 
Em caso de urgência, poderá o credor desfazer ou mandar desfazer, sem 
prejuízo do ressarcimento devido. 
 
4.1.4. Das Obrigações Alternativas 
Obrigação alternativa é aquela que tem por objeto duas ou várias 
prestações que são devidas de tal maneira que o devedor se libere 
inteiramente executando uma “só dentre elas” (Planiol). 
Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao devedor, se outra 
coisa não se estipulou, mas ele não pode obrigar o credor a receber parte 
em uma prestação e parte em outra. Quando a obrigação for de prestações 
periódicas, a faculdade de opção poderá ser exercida em cada período. 
Se uma das duas prestações não puder ser objeto de obrigação ou 
se tornada inexeqüível, subsistirá o débito quanto à outra. Se, por culpa do 
devedor, não se puder cumprir nenhuma das prestações, não competindo 
ao credor a escolha, ficará aquele obrigado a pagar o valor da que por 
último se impossibilitou, mais as perdas e danos que o caso determinar. 
Quando a escolha couber ao credor e uma 
das prestações tornar-se impossível por culpa do devedor, o credor terá 
direito de exigir a prestação subsistente ou o valor da outra, com perdas e 
danos; se, por culpa do devedor, ambas as prestações se tornarem 
inexeqüíveis, poderá o credor reclamar o valor de qualquer das duas, além 
da indenização por perdas e danos. Se todas as prestações se tornarem 
impossíveis sem culpa do devedor, extinguir-se-á a obrigação. 
 
4.1.5. Das Obrigações Divisíveis e Indivisíveis 
Obrigação divisível é aquela cuja prestação o devedor pode 
cumprir a obrigação por partes. Havendo mais de um devedor ou mais de 
um credor em obrigação divisível, esta presume-se dividida em tantas 
obrigações, iguais e distintas, quantos os credores ou devedores. 
 A obrigação é indivisível quando a prestação tem por objeto uma 
coisa ou um fato não suscetíveis de divisão. Se, havendo dois ou mais 
devedores, a prestação não for divisível, cada um será obrigado pela dívida 
toda. O devedor,que paga a dívida, subroga-se no direito do credor em 
relação aos outros coobrigados. 
 Perde a qualidade de indivisível a obrigação que se resolver em 
perdas e danos. 
 
4.1.6. Das Obrigações Solidárias 
Há solidariedade quando na mesma obrigação concorre mais de um 
credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à 
dívida toda. 
A solidariedade não se presume, resulta da lei ou da vontade das 
partes. A obrigação solidária pode ser pura e simples para um dos co-
credores ou co-devedores, e condicional, ou a prazo, ou pagável 
em lugar diferente, para o outro. 
INTERFACE CURSOS – CURSO T.T.I. – DIREITO E LEGISLAÇÀO 
15 
 
4.1.6.1. Da Solidariedade Ativa 
Cada um dos credores solidários tem direito a exigir do devedor o 
cumprimento da prestação por inteiro. 
Enquanto alguns dos credores solidários não demandarem o 
devedor comum, a qualquer daqueles poderá este pagar. O pagamento 
feito a um dos credores solidários extingue a dívida até o montante do que 
foi pago. 
Convertendo-se a prestação em perdas e danos, subsiste, para todos 
os efeitos, a solidariedade. 
O credor que tiver remitido a dívida ou recebido o pagamento 
responderá aos outros pela parte que lhes caiba. 
 
4.1.6.2. Da Solidariedade Passiva 
O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos 
devedores, parcialmente ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento 
tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados 
solidariamente pelo resto. 
 O pagamento parcial feito por um dos devedores e a remissão por 
ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à concorrência 
da quantia paga ou relevada. 
A cláusula, condição ou obrigação adicional, qualquer que seja ela, 
estipulada entre um dos devedores solidários e o credor, não poderá 
agravar a posição dos outros sem consentimento destes. Impossibilitando-
se a prestação por culpa de um dos devedores solidários, subsiste para 
todos o encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas e danos só 
responde o culpado. Todos os devedores respondem pelos juros da mora, 
ainda que a ação tenha sido proposta somente contra um; mas o culpado 
responde aos outros pela obrigação acrescida. 
O credor pode renunciar à solidariedade em favor de um, de alguns 
ou de todos os devedores. Se o credor exonerar da solidariedade um ou 
mais devedores, subsistirá a dos demais. 
 
4.2 – DA TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES 
4.2.1. Da Cessão de Crédito 
Na cessão de crédito, o credor (cedente) pode transferir a terceiro 
(cessionário) o direito que possui em relação ao devedor (cedido), se a isso 
não se opuser à natureza da obrigação, a lei, ou a convenção com o 
devedor. 
A cláusula proibitiva da cessão não poderá ser oposta ao 
cessionário de boa-fé, se não constar do instrumento da obrigação. 
A cessão do crédito não tem eficácia em relação ao devedor, senão 
quando a este notificada. Salvo estipulação em contrário, o cedente não 
responde pela solvência do devedor. 
 O cedente, responsável ao cessionário pela solvência do devedor, 
não responde por mais do que daquele recebeu, com os respectivos juros; 
mas tem de ressarcir-lhe as despesas da cessão e as que o cessionário 
houver feito com a cobrança. 
O crédito, uma vez penhorado, não pode mais ser transferido pelo 
credor que tiver conhecimento da penhora; mas o devedor que o pagar, 
não tendo notificação dela, fica exonerado, subsistindo somente contra o 
credor os direitos de terceiro. 
 
4.2.2. Da Assunção de Dívida 
É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o 
consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, 
salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o 
ignorava. 
Qualquer das partes pode assinar prazo ao credor para que consinta 
na assunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio como recusa. Salvo 
assentimento expresso do devedor primitivo, consideram-se extintas, a 
partir da assunção da dívida, as garantias especiais por ele originariamente 
dadas ao credor. 
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16 
Se a substituição do devedor vier a ser anulada, restaura-se o 
débito, com todas as suas garantias, salvo as garantias prestadas por 
terceiros, exceto se este conhecia o vício que inquinava (corrompia, 
infamava) a obrigação. 
 
4.3 – DO ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES 
O ato de cumprir a obrigação é denominado adimplemento. A 
obrigação pode ser extinta com o pagamento, com a dação em pagamento, 
com a novação, a compensação, a transação, confusão e a remissão de 
dívidas. 
 
4.3.1. Do Pagamento 
O pagamento é o cumprimento dado a uma obrigação, em dinheiro 
ou coisa. 
 
4.3.1.1. De quem deve Pagar 
Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, 
se o credor se opuser, os meios conducentes à exoneração do devedor. 
Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o fizer em nome e à conta 
do devedor, salvo oposição deste. Só terá eficácia o pagamento que 
importar transmissão da propriedade, quando esse for feito por quem possa 
alienar o objeto em que ele consistiu. 
Se se der em pagamento coisa fungível, não se poderá mais 
reclamar do credor que, de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o 
solvente não tivesse o direito de aliená-la. 
 
4.3.1.2. Daqueles a quem se deve Pagar 
O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o 
represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto 
quanto reverter em seu proveito. 
O pagamento feito de boa-fé ao credor putativo (suposto como 
legítimo) é válido, ainda provado depois que não era credor. Não tem 
validade o pagamento, cientemente, feito ao credor incapaz de quitar, se o 
devedor não provar que em benefício dele efetivamente reverteu. 
 
4.3.1.3. Do Objeto do Pagamento e Sua Prova 
O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é 
devida, ainda que mais valiosa. Ainda que a obrigação tenha por objeto 
prestação divisível, não pode o credor ser obrigado a receber, nem o 
devedor a pagar, por partes, se assim não se ajustou. As dívidas em 
dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor 
nominal. É lícito convencionar o aumento progressivo de prestações 
sucessivas. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção 
manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua 
execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que 
assegure, quanto possível, o valor real da prestação. São nulas as 
convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como 
para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, 
excetuados os casos previstos na legislação especial. O devedor que paga 
tem direito a quitação regular e pode reter o pagamento, enquanto não lhe 
seja dada. A quitação designará o valor e a espécie da dívida quitada, o 
nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do 
pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. Quando o 
pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até 
prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores. Se o 
pagamento se houver de fazer por medida, ou peso, entender-se-á, no 
silêncio das partes, que aceitaram os do lugar da execução. 
 
4.3.1.4. Do Lugar do Pagamento 
Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as 
partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da 
natureza da obrigação ou das circunstâncias. 
Designados dois ou mais lugares, cabe ao credor escolher entre 
eles. Dívida quérable - que deve ser reclamada, paga no domicílio do 
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devedor. Dívida portable ou portável, que deve paga no domicílio do 
credor. Sendo o contrato omisso prevalecerá o domicílio do devedor como 
lugar do pagamento. 
Se o pagamento consistir na tradição deum imóvel, ou em 
prestações relativas a imóvel, far-se-á no lugar onde situado o bem. 
Ocorrendo motivo grave para que se não efetue o pagamento no lugar 
determinado, poderá o devedor fazê-lo em outro, sem prejuízo para o 
credor. 
O pagamento reiteradamente feito em outro local faz presumir 
renúncia do credor, relativamente ao previsto no contrato. 
 
4.3.1.5. Do Tempo do Pagamento 
alvo disposição legal em contrário, não tendo sido ajustada época 
para o pagamento, pode o credor exigi-lo imediatamente. 
As obrigações condicionais cumprem-se na data do implemento da 
condição, cabendo ao credor a prova de que o devedor teve ciência deste. 
Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida antes de vencido o 
prazo estipulado no contrato ou definido no Código Civil, nos seguintes 
casos: 
• desde que no caso de falência do devedor, ou de concurso de 
credores; 
• se os bens hipotecados ou empenhados forem penhorados em 
execução por outro credor; 
• se cessarem ou se tornarem insuficientes as garantias do débito e 
o devedor se negar a reforçá-las. 
 
4.3.2. Pagamento em Consignação 
A palavra consignar tem diversos sentidos. Dentre esses, consignar 
significa registro por escrito; assinalar, fazer notar; benzer-se com o sinal 
da cruz; confiar algo aos cuidados de outrem; entregar mercadoria em 
depósito; entregar algo ao controle de outrem. 
Consignação é o ato ou efeito de consignar em qualquer um dos 
sentidos. Na área jurídica, Consignação significa a entrega ou depósito 
judicial em mãos de um terceiro ou num estabelecimento ou caixa pública, 
que o devedor faz da quantia em dinheiro ou da coisa que constitui o 
objeto da obrigação, seja porque o credor se recusa a receber, seja por 
outros motivos determinados em lei Pode o devedor efetuar o depósito 
judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, sendo o ato 
considerado pagamento, extinguindo-se a obrigação. 
O pagamento pode ser feito em consignação nos seguintes casos: 
• se o credor não puder ou recusar, sem justa causa, receber o 
pagamento dar quitação na devida forma; 
• se o credor não for ou não mandar receber a coisa no lugar, no 
tempo e condição devidos; 
• se o credor for incapaz de receber; for desconhecido, declarado 
ausente, ou residir em lugar incerto ou de acesso perigoso ou difícil; 
• se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamente receber o 
objeto do pagamento; 
• se pender litígio sobre o objeto do pagamento. 
Para que a consignação tenha força de pagamento é imprescindível 
a observância dos requisitos do pagamento, ou seja, feita observando a 
identidade do credor, a prestação deve ser integral e efetuada na época 
acordada, ou se feita com atraso, acompanhada dos encargos da mora. 
Por fim, deve ocorrer no lugar estipulado para o pagamento. 
Enquanto o credor não declarar que aceita o depósito, ou não o impugnar, 
poderá o devedor requerer o levantamento, pagando as respectivas 
despesas, e subsistindo a obrigação para todas as conseqüências de direito. 
 
4.3.3. Do Pagamento com Sub-Rogação 
Sub-rogar tem o significado de trocar, substituir, colocar uma coisa 
ou pessoa no lugar de outra. 
A sub-rogação deve ser declarada expressamente no contrato, não 
se presumindo. Ocorre quando o credor recebe o pagamento de terceiro e 
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lhe transfere todos os seus direitos. Ela transfere ao novo credor todos os 
direitos, ações, privilégios e garantias do primitivo, em relação à dívida, 
contra o devedor principal e os fiadores. 
Ela pode ser pessoal ou real. Na sub-rogação pessoal a dívida é 
paga por um co-devedor ou terceiro interessado. Na sub-rogação real 
substitui-se a coisa devida. 
A sub-rogação também pode ser legal ou convencional. A sub-
rogação legal resulta de uma definição jurídica e se manifesta nos casos 
em que o credor paga a dívida do devedor comum; em que terceiro efetiva 
o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel, em que terceiro 
interessado paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou 
em parte. 
 A sub-rogação convencional decorre de estipulação de vontades 
entre o credor e terceiro ou entre o devedor e terceiro. 
 
4.3.4 – Da imputação do Pagamento 
Imputar o pagamento significa indicar o que se está pagando. 
Ocorre quando a pessoa obrigada por dois ou mais débitos da mesma 
natureza, a um só credor, indica a qual deles oferece pagamento, se todos 
forem líquidos e vencidos. 
São requisitos a dualidade ou pluralidade de dívidas, a identidade 
do credor e devedor, débitos de natureza igual e suficiência de pagamento 
para qualquer das dívidas. 
 
4.3.5. Da dação em Pagamento 
Dação em pagamento é o ato de pagar com algum bem uma dívida 
em dinheiro. É a entrega pelo mutuário de imóvel hipotecado ao agente 
financeiro, ou de devedor a credor, correspondente ao que deveria ser pago 
em moeda. 
O credor de coisa certa não pode ser obrigado a receber outra coisa, 
ainda que mais valiosa. Mas, o credor pode consentir em receber prestação 
diversa da que lhe é devida. A coisa dada em pagamento, mesmo que 
diversa do estipulado, pode extinguir a obrigação desde que o credor 
concorde com a substituição. 
Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações 
entre as partes regular-se-ão pelas normas do contrato de compra e venda. 
Se for título de crédito, a coisa dada em pagamento, a transferência 
importará em cessão. Se o credor for evicto da coisa recebida em 
pagamento, restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando sem efeito a 
quitação dada, ressalvados os direitos de terceiros. 
Credor evicto é aquele que perdeu um bem, em conseqüência de 
reivindicação feita pelo verdadeiro dono. 
 
4.3.6. Da Novação 
Novação é a renovação de contrato ou obrigação judicial. É a 
substituição de uma obrigação por outra. É a extinção de uma dívida 
anterior por uma nova que é criada. A novação ocorre pela substituição do 
sujeito ativo ou do sujeito passivo ou do objeto da obrigação, surgindo 
uma nova relação jurídica, que extingue e substitui a anterior. 
A novação por substituição do devedor pode ser efetuada 
independentemente de consentimento deste. Se o novo devedor for 
insolvente, não tem o credor direito de ação regressiva contra o primeiro, 
salvo se este obteve por má-fé a substituição. 
A novação extingue os acessórios e garantias da dívida, sempre que 
não houver estipulação em contrário. Não aproveitará, contudo, ao credor 
ressalvar o penhor, a hipoteca ou a anticrese, se os bens dados em garantia 
pertencerem a terceiro que não foi parte na novação. Anticrese é um tipo 
de contrato em que o devedor entrega um imóvel, transferindo-lhe o 
direito de auferir os frutos e rendimentos para compensar uma dívida. É 
uma consignação de rendimento. 
A novação feita sem o consentimento do fiador o exonera com o 
devedor principal. Não podem ser objeto de novação obrigações nulas ou 
extintas, exceto as obrigações simplesmente anuláveis. 
 
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4.3.7. Da Compensação 
Compensar significa estabelecer ou restabelecer o equilíbrio; 
conter algo opondo-lhe efeitos contrários; contrabalançar um mal, um 
prejuízo. 
Compensação é o ato de compensar. Juridicamente, a compensação 
é uma modalidade de extinção de obrigação recíproca. Se duas pessoas 
forem, ao mesmo tempo, credores e devedores uma da outra, 
as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem. 
 
A compensação efetua-se entre dívidas líquidas, vencidas e de coisas 
fungíveis. 
A diferença de causa nas dívidas não impede a compensação, exceto se 
provier de esbulho, furto ou roubo, se uma se originar de comodato, 
depósito ou alimentos, ou se uma for de coisa não suscetível de penhora. 
As partes podem, de comum acordo, estipular a exclusão da compensação, 
ou, ainda, no caso de renúncia prévia de uma delas.4.3.8. Da Confusão 
Em determinados negócios pode ocorrer o fato de uma mesma 
pessoa ser identificada como credor e como devedor. 
A esse fato, dáse o nome de confusão. Ex. Quando o proprietário 
de um bem dominante passa a deter a propriedade de um bem financiado 
pelo primeiro. Se na mesma pessoa se confundir as qualidades de credor e 
devedor a obrigação será extinta. 
A confusão pode verificar-se a respeito de toda a dívida, ou só de 
parte dela. Cessando a confusão logo se restabelece, com todos os seus 
acessórios, a obrigação anterior. 
 
4.3.9. Da Remissão das Dívidas 
Remissão é o ato de remir, de perdoar, de relaxar, de pôr a caminho 
de novo. Juridicamente, remissão é o ato pelo qual o credor dispensa 
graciosamente o devedor de pagar a dívida. É um ato de liberalidade do 
credor, e bilateral, pois depende da concordância do devedor. A remissão 
pode ser total ou parcial, e pode produzir os mesmos efeitos que a 
transação. 
A remissão da dívida extingue a obrigação, mas não pode 
prejudicar terceiro. 
 
EXERCÍCIOS 
a) Obrigação, em direito, tem um significado bastante diferente do 
que conhecemos vulgarmente. Pesquise e relacione as modalidades de 
“obrigação”: 
b) A pesquisa pode ser no dicionário ou na apostila: o que significa 
“adimplemento de uma obrigação” ? 
c) Depois de assumidas, como podem ser extintas as obrigações? 
d) Para o direito em geral, em quais situações o credor poderá cobrar 
uma dívida antes de vencido o prazo? 
 
e) Melhore o seu cabedal de conhecimentos respondendo: qual o 
significado jurídico de 
“consignação”? 
f) Em quais casos o pagamento de uma dívida poderá ser feito “em 
consignação”? 
g) Dê uma olhada em sua apostila e responda abaixo o que é 
“pagamento com sub-rogação”? 
h) Essa informação é importante para o corretor de imóveis: o que é 
“dação em pagamento”? 
i) Nas negociações imobiliárias, especialmente nas locações, é bastante 
comum repactuar uma dívida. Para o direito o que significa 
“novação” de uma obrigação? 
j) Ainda sobre obrigações, qual a definição jurídica de 
“compensação”? 
k) Não se envolva em confusões e responda: o que significa “confusão” 
para o direito? 
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l) Fique por dentro da teoria e defina o que significa “remissão” de 
uma dívida: 
 
4.4 – DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES 
Inadimplir significa descumprir uma obrigação assumida. Essa 
inexecução gera uma série de conseqüências jurídicas, conforme a 
obrigação. Pelo inadimplemento das obrigações respondem todos os bens 
do devedor. 
O inadimplemento pode ser relativo ou absoluto. Relativo, também 
denominado mora, ocorre quando a obrigação não foi cumprida no tempo, 
lugar e formas estipuladas, mas sua execução ainda pode ser aproveitada 
pelo credor. 
A inadimplência é considerada absoluta quando a obrigação não foi 
cumprida e sua execução fora do tempo, lugar e formas estipuladas não 
mais se aproveita ao credor. Nesse casso ocorre o inadimplemento. 
Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, 
mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente 
estabelecidos, e honorários de advogado. Nas obrigações negativas, de não 
fazer, o devedor é havido por inadimplente desde o dia em que executou o 
ato de que se devia abster. Nos contratos benéficos, responde por simples 
culpa o contratante, a quem o contrato aproveite, e por dolo aquele a quem 
não favoreça. 
Nos contratos onerosos, responde cada uma das partes por culpa, 
salvo as exceções previstas em lei O devedor não responde pelos prejuízos 
resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se 
houver por eles responsabilizado. 
O caso fortuito ou de força maior se caracteriza pela inevitabilidade 
do acontecimento, do fato, e pela ausência de culpa na produção do 
evento. 
 
4.4.1. Da Mora 
Mora é uma delonga, uma demora do tempo. Em Economia, mora 
significa a quantia que se paga a mais em uma dívida pelo não 
cumprimento do prazo estipulado. No campo jurídico, mora é 
retardamento do devedor ou do credor no cumprimento de uma ação 
judicial. 
A mora consiste na inexecução total ou parcial de uma obrigação, 
mas sua execução, ainda que tardia ou deficiente pode ser aproveitada pelo 
credor. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o 
credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a 
convenção estabelecer. 
O devedor responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais 
juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais 
regularmente estabelecidos, e honorários de advogado. 
Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este 
poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos. Não havendo 
fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora. 
No prazo estipulado, o inadimplemento da obrigação positiva e 
líquida, constitui de pleno direito em mora o devedor. Não havendo prazo 
estipulado, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou 
extrajudicial. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o 
devedor em mora, desde que o praticou. 
Nas obrigações negativas, considera-se o devedor em mora a partir 
do dia em que se executou o ato, se dele havia a obrigação de se abster. 
Nos contratos que versam sobre imóveis a interpelação cartorária ou 
judicial, constitui o devedor em mora. 
O devedor em mora responde pela impossibilidade da prestação, 
mesmo sendo essa impossibilidade resultante de caso fortuito ou de força 
maior, se estes ocorrerem durante o atraso, salvo se provar isenção de 
culpa, ou que o dano sobreviria ainda quando a obrigação fosse 
oportunamente desempenhada. 
A mora do credor faz cessar para o devedor a responsabilidade de 
conservação da coisa, obriga o credor a ressarcir as despesas empregadas 
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em conservá-la, e sujeita-o a recebê-la pela estimação mais favorável ao 
devedor, se o seu valor oscilar entre o dia estabelecido para o pagamento e 
o da sua efetivação. 
Purga-se a mora, por parte do devedor, oferecendo este a prestação 
mais a importância dos prejuízos decorrentes do dia da oferta, e por parte 
do credor, oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos 
efeitos da mora até a mesma data. Esses conceitos são muito utilizados em 
transação imobiliária. 
 
4.4.2. Das Perdas e Danos 
Aquele que causar prejuízo a alguém, pelo descumprimento 
culposo de um contrato ou pela prática de ato ilícito deve reparar as perdas 
e danos. 
Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e 
danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, 
o que razoavelmente deixou de lucrar. 
 
4.4.3. Dos Juros Legais 
Juro é a quantia que remunera um credor pelo uso de seu dinheiro 
durante determinado tempo; uma porcentagem sobre o qual foi 
emprestado. 
É a soma cobrada por quem empresta o seu dinheiro a outrem. Juro 
significa, também, a renda ou rendimento de um capital, de uma 
importância investida. No dizer de Sílvio Rodrigues, “juro é o preço do 
uso do capital”, ou seja, juro significa rendimento de capital. 
Distinguem-se os juros em compensatório e moratório. Juro 
compensatório é a remuneração do capital empregado. Juro moratório é a 
indenização pelo prejuízo resultante da mora culposa na execução de uma 
obrigação. 
Quando os juros moratórios não forem convencionados ou o forem 
sem taxa estipulada ou quando provierem de determinação da lei, serão 
fixados segundo a taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de 
impostos devidos à Fazenda Nacional. Ainda que se não alegue prejuízo, é 
obrigado o devedor aos juros da mora que se contarão assim às dívidas em 
dinheiro, como às prestações de outra natureza, uma vez que lhes esteja 
fixado o valor pecuniário por sentença judicial, arbitramento,