Noções Gerais do Contrato de Corretagem

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Resumo Direito Civil V – 5º sem. Direito/2015
13. Noções Gerais do Contrato de Corretagem
13.1 – Definição
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 
É, portanto, contrato pelo qual uma pessoa se encarrega de angariar negócios para outra mediante remuneração.
13.2 – Partes
Corretor, mediador, agenciador, intermediário: É aquele que agencia negócios para a parte contratante.
Comitente, cliente, dono do negócio: É pessoa que contrata a intermediação do corretor.
13.3 – Tipificação do Contrato de Corretagem
O Código Civil de 1916 não dispunha sobre contratos de corretagem. Eram atípicos, ou seja, não se encontravam tipificados em Lei. Existiam no universo jurídico, mas regiam-se pelas normas da teoria geral das obrigações e dos contratos.
O Código Comercial disciplinava sobre a profissão "Corretagem". Não sobre contratos de corretagem.
Com a matéria empresarial presente no novo Código Civil, os contratos de corretagem foram, então, tipificados nos arts. 722 a 729, não fazendo distinção entre a natureza jurídica da corretagem civil e da corretagem mercantil, sendo que o que as difere é apenas o conteúdo do negócio.
13.4 – Identificação do contrato de Corretagem
O contrato de corretagem não pode ser confundido com mandato, posto que o corretor não representa o comitente. Também não se confunde com a comissão porque o corretor tem como obrigação apenas aproximar as partes enquanto o comissário contrata em seu próprio nome.
As semelhanças entre os diversos tipos de contratos se dissipam quando analisadas a conduta das partes e sua atividade principal.
Portanto, para que se identifique um contrato de corretagem, é necessário ter a INTERMEDIAÇÃO como seu elemento primordial.
13.5 – Corretagem Profissional e Ocasional
Não importa se o corretor tem a corretagem como profissão ou uma atividade casual.
Não há diferença entre ambas, exceto na habitualidade com que são exercidas, mas a remuneração é igualmente devida.
13.6 – Corretagem Livre e Oficial
A corretagem oficial somente pode ser exercida por aqueles corretores nomeados pelo Presidente da República, investidos de ofício público, com regulamentação em leis especiais.
São os corretores de mercadorias, de navios, de operação de câmbio, de seguros, etc.
A corretagem livre é exercida, consequentemente, por todos aqueles corretores sem designação oficial, que independem de autorização para praticar intermediação. São os corretores de espetáculos públicos, de automóveis, de móveis, etc.
A corretagem livre pode também ser regulada por lei, como é o caso dos imóveis, cuja atividade do corretor é disciplinada pela Lei nº 6.530/78, regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78.
13.7 – Requisitos Subjetivos
Para ambas as partes, corretor e comitente, exige-se a capacidade genérica para a vida civil.
Entretanto, os corretores oficiais devem ser nomeados como tal e ainda há aqueles que a lei exige que sejam credenciados, por exemplo, os corretores de imóveis.
Há, porém, uma proibição: não podem exercer corretagem pessoas obrigadas a intermediar negócios em virtude de seu cargo, como acontece com os servidores públicos ou empregados responsáveis por conseguirem bons negócios.
13.8 – Requisitos Objetivos
O objeto da corretagem é a intermediação.
Espera-se que, por meio do contrato de corretagem, a conduta do corretor seja no sentido de aproximar o comitente de um terceiro que, por sua vez, tenha interesse em realizar o negócio proposto, que há de ser lícito e possível.
13.9 – Requisitos Formais
O contrato de corretagem tem forma livre, bastando o simples acordo de vontades para que se aperfeiçoe.
É, portanto, contrato consensual.
13.10 – Remuneração
A remuneração paga ao corretor é comumente conhecida como "comissão".
A comissão é devida quando resultar negócio a aproximação, tentada pelo corretor, entre o comitente e terceiro(s).
Não concretizado o negócio, é indevida a comissão, já que a corretagem nasce de um contrato que depende de resultado.
Porém, se o negócio não se realiza por arrependimento ou desistência do comitente, depois da obtenção de um resultado útil para o mesmo, conseguido pelo corretor, permanece o direito à comissão.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Geralmente, a comissão é paga pelo comitente, estabelecida em dinheiro e referente a uma porcentagem do valor obtido no negócio, podendo também ser estipulada em valor certo ou seguir a natureza dos usos e costumes locais.
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Concluído negócio em decorrência da participação do corretor, a remuneração lhe é devida, ainda que, em contratos com prazo determinado, tenha se esgotado o período assentado contratualmente.
Havendo mais de um corretor envolvido na operação, a comissão deverá ser paga em partes iguais a cada um deles, salvo determinação contratual em contrário.
"Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor." (Art. 726 do Código Civil de 2002, primeira parte).
"mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade." (Art. 726 do Código Civil de 2002, segunda parte). 
Ou seja, a exclusividade depende de documento escrito que a comprove e da conduta positiva do corretor para a conclusão do negócio.
O corretor que tiver atuação de admitida e tolerada pelas partes, sem a autorização de forma expressa, também faz jus à remuneração, desde que provada a sua participação.
No caso de corretagem de imóveis, há duas correntes opostas em relação ao corretor não habilitado: uma delas defende a posição de que a ele é negada a remuneração pela falta da habilitação exigida por Lei. A outra, contrária, garante a percepção da comissão para evitar o enriquecimento indevido do comitente.
13.11 – Obrigações do Corretor
O corretor tem obrigação de intermediar, com diligência e prudência, negócios entre o comitente e terceiros, de maneira a prestar a ele as informações necessárias para mantê-lo ciente das negociações e seus riscos, prezando pelo resultado positivo.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
O corretor, contudo, não se responsabiliza pela conclusão do negócio.
Se alguma das partes negociantes o exigir, deve o corretor assistir a entrega da coisa negociada.
O corretor tem como obrigação manter sigilo absoluto sobre as negociações.
13.12 – Obrigações do Comitente
Principal obrigação do comitente: Pagar a remuneração devida ao corretor, conforme estipulado.
Uma vez contratado o corretor, o comitente tem a obrigação de mantê-lo no negócio por ele intermediado, a menos que se prove sua inércia para a realização do feito.
O comitente deve pagar a comissão àquele corretor que fora dispensado antes da concretização do negócio, mas contribuiu, através de sua intermediação, com a sua realização.
O comitente tem como obrigação pagar a comissão apenas ao corretor encarregado da intermediação, e para isto contratado.
Havendo mais de um corretor responsável pelo desfecho do negócio,a todos eles será devida remuneração, em partes iguais, salvo determinação contrária em contrato.
13.13 – Extinção do Contrato de Corretagem
a) Pelo cumprimento da obrigação, ou seja, conclusão do negócio agenciado.
b) Pelo decurso do prazo, se determinado.
c) Pela denúncia de uma das partes, se indeterminado, mesmo que não haja motivo justo.
d) Pela morte de qualquer das partes.
e) Por caso fortuito ou força maior.
f) Incapacidade ou falta de legitimação do corretor.
Exercícios de Fixação:
Corretagem é o contrato pelo qual uma pessoa se encarrega de angariar negócios para outra mediante remuneração.
O Corretor, mediador, agenciador ou intermediário é a pessoa que contrata a intermediação do corretor.
O Comitente, cliente ou dono do negócio é aquele que agencia negócios para a parte contratante.
Com a matéria empresarial presente no novo Código Civil, os contratos de corretagem foram tipificados nos arts. 722 a 729, não fazendo distinção entre a natureza jurídica da corretagem civil e da corretagem mercantil, sendo que o que as difere é apenas o conteúdo do negócio. 
O Código Civil de 1916 não dispunha sobre contratos de corretagem. Eram atípicos, ou seja, não se encontravam tipificados em Lei. Existiam no universo jurídico, mas regiam-se pelas normas da teoria geral das obrigações e dos contratos.
O Código Comercial disciplinava sobre a profissão "Corretagem". Não sobre contratos de corretagem. 
Apenas à corretagem profissional é devida remuneração.
Para ambas as partes, corretor e comitente, exige-se a capacidade genérica para a vida civil. Não há proibição para o exercício da corretagem.
O objeto da corretagem é a intermediação.
A comissão é devida quando resultar negócio a aproximação, tentada pelo corretor, entre o comitente e terceiro(s).
Não concretizado o negócio, é indevida a comissão, já que a corretagem nasce de um contrato que depende de resultado.
Concluído negócio em decorrência da participação do corretor em contratos com prazo determinado cujo prazo estipulado tenha se esgotado, a remuneração não lhe é devida.
"Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor." 
O corretor que tiver atuação admitida e tolerada pelas partes, mas sem a autorização de forma expressa, não faz jus à remuneração.
O corretor tem obrigação de intermediar, com diligência e prudência, negócios entre o comitente e terceiros, de maneira a prestar a ele as informações necessárias para mantê-lo ciente das negociações e seus riscos, prezando pelo resultado positivo.
Principal obrigação do comitente: Pagar a remuneração devida ao corretor, conforme estipulado.
Gabarito dos Exercícios de Fixação:
Certa. O Código Civil de 2002, em seu art. 722, define: "Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. "
 Errada. O Corretor, mediador, agenciador ou intermediário é aquele que agencia negócios para a parte contratante.
O Comitente, cliente ou dono do negócio é a pessoa que contrata a intermediação do corretor.
Certa. O Código Civil de 1916 não dispunha sobre contratos de corretagem. Eram atípicos, ou seja, não se encontravam tipificados em Lei. Existiam no universo jurídico, mas regiam-se pelas normas da teoria geral das obrigações e dos contratos.
O Código Comercial disciplinava sobre a profissão "Corretagem". Não sobre contratos de corretagem.
Errada. O contrato de corretagem não pode ser confundido com mandato, posto que o corretor não representa o comitente. Também não se confunde com a comissão porque o corretor tem como obrigação apenas aproximar as partes enquanto o comissário contrata em seu próprio nome.
As semelhanças entre os diversos tipos de contratos se dissipam quando analisadas a conduta das partes e sua atividade principal. 
Errada. Não importa se o corretor tem a corretagem como profissão ou uma atividade casual. 
Não há diferença entre ambas, exceto na habitualidade com que são exercidas, mas a remuneração é igualmente devida.
Errada. Há uma proibição: não podem exercer corretagem pessoas obrigadas a intermediar negócios em virtude de seu cargo, como acontece com os servidores públicos ou empregados responsáveis por conseguirem bons negócios.
Certa. Espera-se que, por meio do contrato de corretagem, a conduta do corretor seja no sentido de aproximar o comitente de um terceiro que, por sua vez, tenha interesse em realizar o negócio proposto, que há de ser lícito e possível.
Certa. Porém, se o negócio não se realiza por arrependimento ou desistência do comitente, depois da obtenção de um resultado útil para o mesmo, conseguido pelo corretor, permanece o direito à comissão.
Errada. Concluído negócio em decorrência da participação do corretor, a remuneração lhe é devida, ainda que, em contratos com prazo determinado, tenha se esgotado o período assentado contratualmente.
 Certa. "mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade." (Art. 726 do Código Civil de 2002, segunda parte). Ou seja, a exclusividade depende de documento escrito que a comprove e da conduta positiva do corretor para a conclusão do negócio.
 Errada. O corretor que tiver atuação admitida e tolerada pelas partes, sem a autorização de forma expressa, também faz jus à remuneração, desde que provada a sua participação.
 Certa. Assim determina o art. 723 do Código Civil de 2002: "O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência."
Certa. Uma vez contratado o corretor, o comitente tem a obrigação de mantê-lo no negócio por ele intermediado, a menos que se prove sua inércia para a realização do feito.