Direitos Reais PROPRIEDADE

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Direito Civil – Direito das Coisas 
 
Professor: Thiago Augusto Bittar 
 
Unidade III - Da Propriedade 
Aula 10: Aquisição da propriedade (continuação). 
 
1. Aquisição da propriedade imóvel: 
1.2. Aquisição originária da propriedade imóvel 
1.2.1. Acessão. 
 
1.2.1. Aquisição originária da propriedade imóvel por acessão 
 
Encerrado o estudo dos modos derivados de aquisição da propriedade 
imóvel, passemos ao enfrentamento dos modos originários de aquisição da propriedade, 
a começar pela acessão. 
Nos termos do art. 1.248 do Código Civil, existe a possibilidade de que a 
propriedade imóvel seja adquirida pelo instituto jurídico da acessão. A acessão, segundo 
lição de Clóvis Beviláqua
1
 “é o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica 
pertencendo ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem” 
Requisitos: a doutrina costuma dizer que a acessão exige dois requisitos: 
a) a conjugação das coisas, até então separadas; 
b) o caráter acessório de uma dessas coisas em confronto com a outra; 
Ora, se uma coisa é somada à outra, significa que o proprietário da coisa 
principal (acedida) é beneficiado pela aglutinação de outra coisa acessória (acedente), 
enquanto que o proprietário desta é prejudicado pela porção perdida. 
Assim, o Código Civil, fundamentado no princípio que veda o 
enriquecimento sem causa estabeleceu regras de indenização em favor do proprietário 
desfalcado, pois seria bastante difícil constituir-se um condomínio entre o proprietário 
de um bem principal de valor elevado e o proprietário do bem acessório acedente, de 
valor significativamente inferior. 
A acessão se divide em duas espécies: a) acessão natural, em que o 
aumento do objeto se dá por ação da natureza; e, b) acessão industrial ou artificial, 
quando resultante de ação humana. 
 
1
 Apud DINIZ, Maria Helena. Curso de direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. 30ª Ed. – São 
Paulo: Saraiva, 2015. fl. 160. 
O art. 1.248 estabelece quatro espécies de acessões naturais (formação de 
ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo) e uma espécie de acessão industrial ou 
artificial, a saber, plantação ou construções. Veja-se o artigo: 
Art. 1.248. A acessão pode dar-se: 
I - por formação de ilhas; 
II - por aluvião; 
III - por avulsão; 
IV - por abandono de álveo; 
V - por plantações ou construções. – Acessões industriais ou artificiais 
 
1.2.1. Formação de ilhas: 
Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares 
pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes: 
 
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos 
terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, 
até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais; 
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se 
acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado; 
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a 
pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram. 
 
As ilhas são porções de terra cercadas de água por todos os lados. Nas 
palavras de Maria Helena Diniz
2
 “constitui acessão natural a formação de ilhas em 
correntes comuns ou particulares, em razão de movimentos sísmicos (...).” 
Ainda no escólio de Maria Helena Diniz, a formação de ilhas a que se refere 
o Código Civil diz respeito àquelas decorrentes de depósito paulatino de areia, cascalho 
ou fragmentos de terra por força da correnteza em rios particulares, aumentando a 
propriedade dos ribeirinhos. 
Ilhas fluviais (formadas em rios navegáveis), oceânicas ou costeiras são 
pertencentes à União, aos Municípios ou aos Estados Federados (arts. 20, inc. IV, e 26, 
incs. II e III da Constituição Federal). 
Se não for possível apontar-se segundo os costumes locais se o rio é ou não 
navegável, o Código das Águas, em seu artigo 2º, §2º, estabelece que tal constatação 
seja feita por laudo pericial. 
Na hipótese de as ilhas se formarem no meio do rio (art. 1.249, I), a 
propriedade será delimitada levando-se em consideração sua testada, a até a linha que 
dividir o álveo em duas partes iguais. 
 
2
 DINIZ, Maria Helena. Código Civil Anotado. 16ª Ed. Editora Saraiva. Pág. 904. 
Acessões naturais 
O álveo é a porção de terra naturalmente coberto pela água do rio, ou seja, 
trata-se do leito do rio. Portanto, o álveo é divido por uma linha imaginária que o corta 
ao meio (chamado meridiano), estremando as duas margens. 
Para esclarecer a questão, Flávio Tartuce
3
 em seu manual colaciona a 
seguinte representação gráfica: 
 
 Álveo do rio dividido ao meio “meridiano” 
Prosseguindo, na hipótese do artigo 1.249, II, se a ilha formar-se entre a o 
meridiano e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos 
fronteiros desse mesmo lado. Veja-se o seguinte desenho (novamente extraído da obra 
de Flávio Tartuce
4
). 
 
 
3
 TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4 : Direito das coisas 6. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: 
Forense; São Paulo: MÉTODO, 2014. Pg 132. 
4
 Idem. 133. 
Sendo assim, a ilha formada do lado esquerdo do meridiano imaginário é 
100% do proprietário X, enquanto que e a ilha formada ao lado direito é integralmente 
acrescia ao proprietário Y. 
Se a ilha decorrer do desdobramento de um novo braço do rio continua a 
pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram (1.249, III, 
CC). Novamente há o socorro de ilustração da obra de Flávio Tartuce
5
: 
 
Note-se que o novo “braço” surgiu às custas de porção de terra do 
proprietário Y, razão porque é justo que a ilha formada (cuja terra já lhe pertencia) 
continue sendo sua. 
 
1.2.2. Aluvião: 
Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos 
e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas 
destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. 
Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de 
proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um 
sobre a antiga margem. 
Aluvião é a espécie de acessão natural imperceptível, que promove um 
paulatino, constante e lento acúmulo de sedimentos clásticos (areia, cascalho, terra e/ou 
lama) às margens de um rio, por obra do curso natural das águas. 
Esse acréscimo de terra pertencerá aos donos dos terrenos marginais, sem 
que para isso precisem pagar qualquer indenização (CC, art. 1.250). Se o terreno aluvial 
 
5
 Idem. pág. 133. 
se formar em terras de diferentes proprietários, ele será dividido na proporção da testada 
de cada um sobre a antiga margem (art. 1.250, parágrafo único). 
Não há indenização em favor do proprietário desfalcado, em razão de não 
ser possível mensurar quantitativamente o valor da indenização a que faz jus, final não 
há meio pelo qual se possa necessariamente dizer que porção acrescida ao terreno 
representa a mesma porção do terreno desfalcado, pois os sedimentos podem vir de 
qualquer lugar. 
Veja-se a ilustração
6
: 
 
 Ex.1: art. 1.250, caput Ex.2: Art. 1.250, parágrafo único. 
 
1.2.3. Avulsão: 
Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de 
um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, 
se indenizar o dono do primeiroou, sem indenização, se, em um ano, ninguém 
houver reclamado. 
Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a 
que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida. 
 
Cristiano Chaves Farias e Nelson Rosenvald
7
 explicam que a avulsão 
caracteriza-se pelo “desprendimento, por força natural, violenta e abruta, de uma porção 
considerável e reconhecível de um prédio, que se vai juntar ao terreno de outro prédio, 
ocorrendo a consolidação de duas coisas em uma”. 
Veja-se, portanto, que o Código Civil refere-se à força natural, de maneira 
que poderá decorrer tanto da força da água que, com violência destaca porção de terra 
 
6
 Novamente extraída da obra de Flávio Tartuce, à fl. 135. 
7
 Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Curso de Direito civil: Direitos Reais – 12ª Ed. rev. ampl. 
e atual. – Salvador: Ed. JusPodvm. 2016. pag. 474. 
anexando a outra propriedade, como também outras manifestações naturais, como 
terremotos, desmoronamentos etc. 
A propriedade somente se consolidará em favor do imóvel principal quando 
houver o pagamento da indenização ao proprietário prejudicado ou, caso não haja 
pagamento, ao final do prazo decadencial de um ano (contado do fenômeno natural), na 
hipótese de o proprietário prejudicado não exercer a pretensão indenizatória. 
Note-se que em favor do proprietário dono do imóvel principal há uma 
opção legalmente definida: a) indenizar o proprietário prejudicado pela avulsão; b) 
concordar com a remoção da parte acrescida. 
Por fim, importa lembrar que a porção de terra destacada de um lado e 
acrescida a outro deve ser considerável e passível de mensuração, porquanto 
substanciam critérios para a própria estipulação do quantum indenizatório. 
Com as vênias pela repetição, nova ilustração colhida da obra de Flávio 
Tartuce
8
: 
 
 
1.2.4. Álveo abandonado: 
Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos 
das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as 
águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até 
o meio do álveo. 
 
8
 Idem. pág. 136. 
Nos termos do art. 9º do Código das Águas (Decreto, álveo é 24.643/34), 
álveo é a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e 
ordinariamente enxuto. 
Em palavras mais compreensíveis, o álveo é a superfície do rio 
ordinariamente coberta pelas águas (leito do rio). 
Portanto, se o rio secar ou, por decorrência de fenômeno natural alterar seu 
curso de águas, o antigo leito do rio (álveo) passa a pertencer aos proprietários 
ribeirinhos das duas margens do antigo leito, havendo para a determinação das novas 
propriedades, a delimitação do já conhecido meridiano imaginário. 
Veja-se a figura ilustrativa apanhada da obra de Flávio Tartuce
9
: 
 
Naturalmente, no caso de o leito do rio tomar novo rumo naturalmente, os 
proprietários atingidos pelas águas não terão direito de indenização pela porção de terra 
submergida pelo novo curso, porquanto decorrente de fenômeno natural. 
Por fim, o Código de Águas estabelece que a regra em estudo vale também 
para os rios navegáveis (bens públicos), isto é, secando o rio ou alterado seu curso por 
fenômeno natural, as novas porções de terra passam a pertencer aos ribeirinhos (art. 26). 
 
1.2.5 Acessão artificial (ou industrial) – Construções e Plantações 
 
Todas as formas de acessão estudadas nas linhas acima dizem respeito à 
aquisição da propriedade imóvel por decorrência de um fenômeno natural. A acessão 
artificial ou industrial, ao seu turno, liga-se a um comportamento humano, consistente 
na edificação de uma construção ou plantação. 
 
9
 Idem. pág. 137. 
Nesse capítulo, foi inserida uma regra geral no Código Civil segundo a qual 
toda construção ou plantação feita num terreno presume (iuris tantum) obra do 
proprietário, feita à sua custa. Confira-se: 
Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita 
pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário. 
A presunção legal (e relativa) acima referia é quebrada nos casos 
estabelecidos pelos artigos 1.254 a 1.259, que estabelecem três situações, a saber: 
a) Art. 1.254 – Hipótese do proprietário que semeia, planta ou edifica em 
terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios; 
b) Art. 1.255. Hipótese de quem semeia, planta ou edifica em terreno 
alheio; 
c) Art. 1.256. Hipótese em que ambas as partes estão de má-fé; e, art. 
1.257. Hipótese de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a 
quem de boa-fé os empregou em solo alheio. 
a) 1ª Hipótese – Proprietário que planta, semeia ou edifica em terreno 
próprio com sementes, plantas ou materiais alheios: 
Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, 
plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a 
pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé. 
Caso o proprietário de boa-fé semeie ou empregue em seu terreno 
sementes ou materiais que não lhe pertencem, deverá indenizar o dono destes pelo seu 
valor de mercado (custo). 
Todavia, se estiver de má-fé, além da indenização pelo custo das sementes 
ou materiais, deverá arcar com perdas e danos, porquanto foram causadas 
intencionalmente, isto é, sabendo ser o material de domínio alheio. 
 b) 2ª Hipótese – Aquele que emprega sementes ou materiais em terreno 
alheio. 
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em 
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, 
terá direito a indenização. 
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor 
do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do 
solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver 
acordo. 
Aqui o semeador ou construtor é dono da semente/material, entretanto 
semeia ou edifica em terreno alheio. 
Se procedeu de boa-fé (ex.: demarcação das propriedades equivocada), a 
despeito de perder a plantação ou edificação, contudo, terá direito à indenização pelo 
valor de mercado (custo). 
Todavia, nos termos do parágrafo único, se a plantação ou edificação 
exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que plantou ou edificou adquirirá 
a propriedade do solo, mediante pagamento de indenização fixada pelo juiz, caso não 
haja entre as partes acordo. 
Maria Helena Diniz traz um interessante exemplo
10
 em seu manual sobre 
essa hipótese do art. 1.255, parágrafo único, senão confira-se: 
P. ex., se alguém de boa-fé edificar, em terreno alheio de pequena área, um edifício 
com dez andares, fez um alto investimento, cujo valor é bem maior do que o do 
terreno que não lhe pertence. Por isso, mais justo será que passe a ser o proprietário 
do solo, mediante pagamento e um quantum indenizatório. 
Evita-se, portanto, que haja um enriquecimento sem causa do proprietário, 
porquanto, não há como olvidar-se que o semeador ou construtor estava de boa-fé. 
A regra trazida pelo parágrafo único contempla a hipótese da 
doutrinariamente chamada acessão invertida ou desapropriação no interesse privado, 
pois parte-se do pressuposto de que a edificação ou plantação é economicamente mais 
relevante do que o terreno em que foram edificados. 
Assim, não é o proprietário do terreno que adquire a propriedade da 
edificação ou plantação, mas o inverso,ou seja, o proprietário das sementes e materiais 
empregados no terreno adquire-lhe a propriedade, por uma razão puramente 
socioeconômica, vale dizer, há aqui a edificação ou plantação em terreno anteriormente 
inaproveitado, valorizado diante da acessão artificial promovida por terceiro de boa-fé, 
sendo, portanto, justo, social e economicamente, que ele adquira a propriedade do 
terreno, mediante justa indenização, consensual ou judicialmente fixada. 
Obs.: Carlos Roberto Gonçalves
11
 adverte que a regra da acessão ora estudada 
“aplica-se às construções e plantações, que são acessões industriais, e não às 
benfeitorias, que são coisas novas, mas apenas acréscimo ou melhoramentos em 
obras, já feitas”. 
 
c) 3ª Hipótese – Ambas as partes estão de má-fé ou se não pertencerem as 
sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. 
 
10
 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. 30ª Ed. – São Paulo: 
Saraiva, 2015. fl. 170. 
11
 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Esquematizado, v.2 – 4ª Ed.- São Paulo: Saraiva, 2016. pag. 
576. 
Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as 
sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. 
Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de 
construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua. 
E, 
Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem 
as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. 
Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar 
do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do 
plantador ou construtor. 
 
Como se pode observar, o código estabeleceu a mesma solução para duas 
situações distintas. 
Portanto, à luz do art. 1.256, se o proprietário do terreno e o proprietário das 
sementes e materiais estiverem, ambos, de má-fé, a solução trazida pelo Código Civil é 
a da indenização pelas acessões em favor do semeador ou construtor, adquirindo o 
proprietário do terreno a acessão nele feita. 
Nessa hipótese de má-fé de ambos, pouco importa se o valor da acessão 
supera o valor do terreno, como visto na hipótese anterior, isto é, em todos os casos o 
proprietário do terreno somente adquirirá as sementes, plantas e construções se arcar 
com o preço delas. 
Presume-se de má-fé o proprietário quando o trabalho de construção, ou 
lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua (art. 1.256, parágrafo único). 
O art. 1.257 anuncia a situação em que terceiro de boa-fé planta ou constrói 
utilizando sementes ou materiais de outrem, em terreno também alheio. 
Neste caso, o dono dos materiais ou sementes poderá pleitear indenização 
em face ao construtor ou plantador, respondendo subsidiariamente o proprietário do 
solo, que tomará propriedade das acessões (1.257, parágrafo único). 
 
1.2.6. Acessão por construção e desapropriação no interesse privado: 
Construção e imóvel lindeiro: 
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio 
em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a 
propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa 
parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida 
e a desvalorização da área remanescente. 
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o 
construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em 
proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder 
consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem 
grave prejuízo para a construção. 
 
O Código Civil dispõe, ademais, de acessões artificiais que invadam, em 
parte, terrenos alheios. É bastante comum que o proprietário, ao erigir sobre seu bem 
próprio uma construção, acabe por invadir parte do terreno alheio, estando de boa ou 
má-fé. 
O art. 1.258 estabelece que se “a construção, feita parcialmente em solo 
próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire 
o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da 
construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o 
valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente”. 
Se a construção for erigida de má-fé, a regra é que a coisa seja demolida. Se 
não for possível a demolição, o construtor de má-fé poderá adquirir a propriedade do 
terreno parcialmente invadido caso concorde em pagar, em décuplo, as perdas e danos 
referidos acima, em favor do proprietário cujo terreno foi parcialmente invadido. 
Pagando esse preço, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do 
solo que invadiu, se o valor da construção exceder consideravelmente o da parte 
invadida (1/20). 
Requisitos: 
Regras – Construtor de Boa-fé Regras – Construtor de má-fé 
1. Estar o construtor de Boa-fé 1. Estar o construtor de má-fé 
2. Construção invade até 1/20 de área 
alheia; 
2. Construção invade até 1/20 de área 
alheia; 
3. Valor da construção excede o valor 
da área invadida (5%); 
3. Valor da construção excede o valor 
da área invadida (5%); 
4. Pagar o valor da área invadida bem 
como indenizar pela desvalorização da 
área como um todo 
4. Pagar do décuplo (10x) das perdas e 
danos referidos no quadro à esquerda: 
5. Se não indenizar, deverá demolir a 
construção na parte invasora. 
5. A indenização acima ocorre somente 
se não for possível demolir a coisa sem 
grave prejuízo à construção. 
 
 
Invasão de solo alheio superior à sua vigésima parte: 
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a 
vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde 
por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais 
o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é 
obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que 
serão devidos em dobro. 
À luz do art. 1.259, estando o construtor de boa-fé, e a invasão do solo 
alheio exceder a vigésima parte deste (5%), adquire a propriedade da parte do solo 
invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à 
construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente. 
Se o construtor estiver de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu e 
mesmo havendo a restauração do status quo, será obrigado a indenizar o porprietário 
prejudicado pelas perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.