(20170425234048)Direitos Reais Aula 8 2017 tab2

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Direito Civil – Direito das Coisas 
 
Professor: Thiago Augusto Bittar 
 
Unidade III - Da Propriedade 
 
Aula 8: Notas características da propriedade. 
 
1. Espécies de Propriedade; 
2. Responsabilidade Civil do Proprietário; 
3. Função social da propriedade; 
4. Descoberta 
 
1. Espécies de propriedade. 
A doutrina costuma classificar os institutos objeto de estudo, e 
diferentemente não poderia ser com o tema da propriedade. 
Portanto, partindo de premissas classificatórias, é possível divisar as 
seguintes espécies de propriedade. 
Quanto à extensão do direito de seu titular, a propriedade poderá ser: 
a) Plena ou alodial: quando todos os poderes que decorrem da relação de 
domínio (art. 1.228) estão enfeixados em uma única pessoa (proprietário), 
de modo que essa pessoa poderá gozar, usar, fruir e dispor da coisa contra 
todos e perpetuamente, de tal maneira que, por decorrência do direito de 
sequela, poderá reavê-la contra quem ilegitimamente a possua ou detenha; 
 
b) Restrita ou limitada: é limitada a propriedade quando os poderes que dela 
decorrem são compartilhados pelo proprietário com outra pessoa. Isso 
ocorre no já estudado fenômeno de desmembramento da propriedade, 
quando o proprietário espontaneamente limita seu direito de propriedade, 
no contexto de uma relação real (ou, para alguns, até obrigacional), em 
favor de outra pessoa. 
 
Ex.1: Locação: limita do direito de propriedade do locador, porquanto ficará 
temporariamente impedido de usar a coisa em favor do locatário. Ex.2: 
Penhor: quando um objeto móvel é entregue pelo devedor como garantia de 
uma obrigação pessoal, seu proprietário fica impedido de usar, dispor e fruir 
da coisa móvel até que a resgate. 
Ex.: 3: Usufruto: limita o direito do nu-proprietário, que cede os direitos de 
usar e fruir da coisa em favor do usufrutuário. 
 
Quanto à perpetuidade do domínio, a propriedade poderá ser: 
a) Perpétua: no sentido de que ainda que o proprietário não exerça os poderes que 
decorrem se seu domínio, tal propriedade continuará a ser sua, perpetuamente. 
Evidentemente que o não uso da propriedade poderá vulnerá-la pela ação de 
terceiros, mas se isso não acontecer a propriedade continuará ligada, 
atemporalmente, ao seu proprietário. Nesse contexto, a relação entre o 
proprietário e a coisa somente se finda pela vontade daquele, que poderá dispor 
da coisa, caso não se interesse mais por ela; 
 
b) Resolúvel ou revogável (1.359 e 1.360): é a propriedade com “prazo de 
validade” pré-determinado, isto é, sua duração está delimitada no tempo e 
condicionada ao implemento de um termo ou ao advento de uma condição 
resolutiva. Portanto, é possível dizer que a propriedade resolúvel decorre 
sempre da vontade das partes, porquanto são elas que inserem no contrato uma 
cláusula de resolução da propriedade. 
 
Ex.1: Substituição fideicomissária (art. 1.951): testador que institui herdeiro ou 
legatário, estabelecendo que a herança ou legado será transmitida ao fiduciário, 
resolvendo-se o direito deste (fiduciário) por sua morte, em favor de outrem, que 
se qualifica como fideicomissário; 
Ex.2: Propriedade fiduciária (1.361 a 1.361-B.): o devedor (fiduciante) transfere o 
domínio resolúvel e a posse indireta da coisa para o credor (fiduciário), a título de 
garantia de dívida, conservando a posse direta e as obrigações de depositário. Com 
o pagamento integral da dívida o reus debendi readquire o domínio e a posse 
indireta
1
; 
Ex.3: Retrovenda (505 a 508): o alienante de bem imóvel poderá reservar-se no 
direito de readquirir a coisa, no prazo máximo de três anos, reembolsando aquele 
que permaneceu com a coisa pelas despesas e benfeitorias necessárias erigidas na 
coisa durante o prazo de resgate avençado. 
 
2. Responsabilidade civil do proprietário: 
 
Consoante já visto e repetido, o proprietário dispõe de quatro poderes 
relativamente à coisa sobre a qual exerce seu domínio. Sem embargos, é possível que o 
exercício desses poderes acarrete prejuízos a terceiros. 
Evidentemente que, na senda do que dispõem os arts. 186 e 927 do CC, todo 
aquele que violar direito e causar dano a outrem será chamado à responsabilização civil, 
lição que também se aplica aos exercícios dos poderes decorrentes da propriedade. 
Como adverte Maria Helena Diniz
2
, tanto o caput do art. 927, a partir do 
qual se extrai a sistemática de responsabilização subjetiva, como o seu parágrafo único, 
que enuncia a responsabilização objetiva (sem se perquirir a culpa), têm aplicação no 
contexto da relação de domínio e eventuais danos a terceiros. 
 
1
 NADER, Paulo. Curso de Direito Civil, Volume 5: Direito das Coisas. 7ª Ed. – Rio de Janeiro: Forense, 
2016. pag. 352. 
2
 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito Civil Brasileiro, volume 4: Direito das Coisas. 30ª Ed. – São Paulo: 
Saraiva, 2015. fl. 142. 
A regra para essa questão, como ocorre em toda sistemática de 
responsabilização civil, é a da responsabilidade subjetiva do agente causador do dano, 
segundo a qual é preciso comprovar-se que a conduta foi praticada com culpa 
(negligência, imperícia ou imprudência) ou com dolo (vontade consciente e dirigida a 
uma finalidade). 
Portanto, o tripé da responsabilidade subjetiva reside na identificação de: a) 
uma ação dolosa ou culposa do agente; b) um resultado danoso; e, c) uma ligação entre 
eles (chamada de nexo causal ou nexo de causalidade). 
Excepcionalmente, isto é, quando a lei o estabelecer, haverá a chamada 
responsabilização objetiva do proprietário. O nome responsabilidade objetiva decorre da 
ideia de que a imputação de responsabilidade ao agente será ligada ao agente, 
independentemente de se analisar qualquer elemento subjetivo da conduta (dolo ou 
culpa). 
Portanto, a responsabilidade objetiva decorre tão somente da verificação de 
um dano a terceiro decorrente do exercício da relação dominial. 
É o que ocorre, por exemplo, com o proprietário do animal que causar dano 
a terceiro (art. 936), independentemente de análise de culpa, cuja responsabilidade 
somente será ilidida se o proprietário provar (inversão do ônus da prova) que houve 
força maior ou culpa exclusiva da vítima. 
Veja-se o seguinte julgado do Tribunal de Justiça do Paraná: 
Apelação cível. Responsabilidade civil. Mordedura de cachorro. Amputação do 
polegar da mão esquerda. Cão da raça pastor alemão que escapa da residência. 
Responsabilidade do dono. Inteligência do art. 936, do Código Civil. Culpa 
exclusiva da vítima não configurada. Negligência na guarda do animal que se 
constituiu na causa primária do evento. Dever de indenizar dano moral. Quantum 
razoável. Manutenção. Juros de mora termo inicial. Honorários advocatícios. 
Percentual adequado. Recurso parcialmente provido" (TJPR, Apelação Cível 
05375 1 7-7, Londrina, 1 0.ª Câmara C ível, Rei . Des. Luiz Lopes, DJPR 0 1 . 
06.2009, p. 1 70). 
 
O mesmo sucede com o proprietário de coisas inanimadas. Nos termos do 
art. 937 do CC, tratando-se de prédio em ruína, objetiva será a responsabilidade do dono 
de edifício ou construção, se a falta de reparos apresentava-se como de manifesta 
necessidade. 
Veja-se o seguinte enunciado: 
Enunciado nº. 556 do CJF "A responsabilidade civil do dono do prédio ou 
construção por sua ruína, tratada pelo art. 937 do CC, é objetiva". 
Flávio Tartuce
3
, é que o autor do texto do enunciado acima, lembra seus 
leitores de interessante caso em que a ruína de prédio promoveu a responsabilidade 
objetiva dos envolvidos em sua edificação, senão confira-se: 
Consigne-se que todo esse raciocínio de responsabilização objetiva foi 
desenvolvidono caso Palace II, do famoso edifício que caiu na Barra da Tijuca, 
cidade do Rio de Janeiro (por todos: TJRJ, Ementário: 10/2002 - n. 22 - 
18.04.2002, Apelação Cível 2001.001.21725, Data de Registro: 13.03.2002, folhas: 
33949/3 3 957, Comarca de Origem: Capital, 2.ª Câmara Cível, Votação: Unânime, 
Rel. Des. Sérgio Cavalieri Filho, j . 22.11.2001 e TJRJ, Ementário: 14/2004, n. 18, 
20.05.2004, Apelação Cível 2003.001.30517, Comarca de Origem: Capital, 17.ª 
Câmara Cível, votação: unânime, Rel. Des. Fabricio Bandeira Filho, j. 10.12.2003). 
Bem assim, pela dicção normativa do art. 938, é objetiva a 
responsabilidade do morador de edifício pelos danos decorrentes das cosias que dele 
caírem ou forem lançadas em lugar indevido (defenestramento). 
Defenestrar = lançar algo ou alguém pela janela. 
 
3. Função Social da propriedade: 
 
Consoante já referido, a propriedade é um direito cujo exercício não é 
ilimitado e irrestrito. Do contrário, trata-se de direito relativamente ao qual seu titular, 
quando exercê-lo, deve obediência às normas legais e à função social da propriedade. 
Desse modo, o princípio constitucional da função social da propriedade (art. 
5º, XXIII, da CF) serve como norte orientador ao proprietário, isto é, traça-lhe limites 
ao exercício de seu direito real. 
A importância desse princípio é tamanha, que foi reproduzido no art. 1.228, 
§1º do CC, acrescida do aspecto econômico e ambiental, tendo sido de nominada de 
função socioeconômica e ambiental da propriedade: 
Art. 1.228. (...). 
§ 1
o
 O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de 
conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas. 
É sabido que a propriedade era entendida pelos romanos como um direito 
absoluto (no sentido de ser irrestrito), muito bem sintetizado pelos poderes trazidos nas 
 
3
 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único I Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. - Rio de 
Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016. Pág. 579-580. 
expressões utendi, fruend et abutendi, sendo a última locução designativa do direito de 
abusar das prerrogativas dominiais, sem precisar o proprietário respeitar quaisquer 
limites. 
 Quanto ao conteúdo desse importante princípio, a doutrina costuma 
conferir-lhe a densidade de atendimento ao interesse social (supremacia do interesse 
público sobre o interesse privado), isto é, o exercício do núcleo de poderes decorrentes 
da propriedade deve atender aos anseios da coletividade, o que exige o respeito de um 
complexo de expectativas sociais, tais como: 
a) Meio ambiente – o exercício dos poderes que decorrem da propriedade deve 
atender às normas de direito ambiental (ex.: indústria que polui um rio); 
b) Exploração econômica – a depender da propriedade, seu exercício precisa 
corresponder a uma produção econômica (ex.: fazenda que não está sendo 
cultivada); 
c) Habitação – a propriedade urbana precisa servir como moradia, se foi 
construída para essa finalidade (ex.: imóvel adquirido apenas com a finalidade 
de especulação imobiliária); 
d) Normas administrativas – a propriedade deve obediência às normas de ordem 
pública urbanística (propriedade que avança no calçamento público, violando 
os chamados códigos de postura municipais). 
e) Etc. 
Desse modo, qualquer destinação antissocial dada à coisa pelo proprietário 
poderá acarretar consequências de censura ao domínio socialmente inadequado, as quais 
são escalonadas numa ordem de gravidade, indo desde o aumento de impostos até a 
perda da propriedade. 
Importante rol de sanções ao proprietário negligente foi estabelecido no 
Texto Constitucional (art. 182, §4º da CF): 
 
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público 
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno 
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus 
habitantes. 
§4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída 
no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não 
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, 
sob pena, sucessivamente, de: 
I - parcelamento ou edificação compulsórios; 
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no 
tempo; 
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão 
previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em 
parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros 
legais. 
 
Portanto, como se pode ver do rol acima, a Constituição impõe que os 
proprietários deem à coisa um adequado aproveitamento, sob pena de incidirem as 
penalidades de: 
 
a) Parcelamento ou edificação compulsórios: Dizem Nelson Nery Júnior e Rosa 
Maria de Andrade Nery que “o parcelamento, a edificação e a utilização 
compulsórios são ônus do proprietário, que, se descumpri-los, está sujeito às 
consequências desfavoráveis da lei, tais como majoração do tributo e 
desapropriação. Todavia, não se tratam de obrigações, posto que o proprietário 
não pode sofrer execução forçada pelo Poder Público para proceder ao 
parcelamento, edificação ou utilização
4
. 
 
b) IPTU progressivo: a ideia é impelir (coagir) o proprietário a dar destinação 
social à coisa, sob pena de aumento gradual da exigência fiscal do IPTU. 
Veja-se o seguinte julgado do STF: 
 
A progressividade do IPTU, que é imposto de natureza real em que não se pode 
levar em consideração a capacidade econômica do contribuinte, só é 
admissível, em face da Constituição, para o fim extrafiscal de assegurar o 
cumprimento da função social da propriedade (STF, Pleno, RE 192737-SP, 
rel. Min. Moreira Alves, m.v., j. 5.6.1997, DJU 5.9.1997). 
 
c) Desapropriação-sanção: o tema é de Direito Administrativo, mas, na espécie, 
tem forte ligação com o Direito Civil, porque configura verdadeira sanção ao 
proprietário que não conferiu à coisa uma destinação social, razão por que será 
alvo de medida drástica do Poder Público, tendente a expropriar (tomar) o bem 
de seu proprietário mediante pagamento de indenização com títulos da dívida 
pública. 
Afora essas sanções de sede constitucional, voltando ao Código Civil, o art. 
1.228, §§, 4º e 5º, o legislador civilista estabeleceu espécie de expropriação sui generis, 
denominada pelos doutrinadores de Posse-trabalho. 
Confira-se o dispositivo legal: 
§ 4
o
 O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado 
consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco 
anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em 
 
4
 Constituição Federal Comentada e Legislação Federal [livro eletrônico]/ coordenadores Nelson Nery 
Júnior, rosa Maria de Andrade Nery – 1. Ed. – São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014. 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de 
interesse social e econômico relevante. 
§ 5
o
 No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao 
proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel 
em nome dos possuidores. 
 
Da leitura, podem-se extrair os requisitos seguintes: 
a) O bem deve enquadrar-se na cláusula abertada extensa área; 
b) Posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável 
número de pessoas (nova cláusula aberta); 
c) Realização, pelos possuidores, em conjunto ou separadamente, de obras e 
serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante. 
 
A doutrina ainda não identificou qual é a natureza jurídica desse mecanismo 
de expropriação da propriedade, se usucapião ou desapropriação. 
Em verdade, como o dispositivo estabelece uma justa indenização, parte da 
doutrina inclina-se para a hipótese de desapropriação judicial (porquanto decorrente de 
um processo judicial, em que o juiz fixa a indenização). 
 
4. Descoberta: 
Conceito: Segundo lição de Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves, pode-se 
conceituar a descoberta como o “fato jurídico que consiste em alguém encontrar coisa 
alheia perdida (art. 1.233 do CC)”5. 
É exatamente como dispõe o art. 1.233 do CC, in verbis: 
Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou 
legítimo possuidor. 
Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobrir fará por encontrá-lo, e, se não o 
encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente. 
De se ver, então, que a coisa perdida não se confunde coma coisa 
abandonada (res derelicta), pelo fato de que, em momento algum, seu dono ou legítimo 
possuidor pretendeu desfazer-se dela. 
 
5
 Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald. Curso de Direito civil: Direitos Reais – 12ª Ed. rev. ampl. 
e atual. – Salvador: Ed. JusPodvm. 2016. pág. 348. 
Eis, portanto, a lógica que faz com que a pessoa que encontra o bem, 
chamado descobridor, caso opte por recolhê-la, deverá envidar os esforços para 
encontrar seu legítimo possuidor (ou dono). 
Todavia, caso o descobridor não restitua a coisa ao seu legítimo possuidor 
ou dono, ou não a entregue à autoridade competente no prazo de quinze dias, poderá 
incorrer no crime tipificado pelo art. 169, do Código Penal, que tem a seguinte redação: 
Art. 169. (...) 
Pena – detenção, de um mês a um ano, ou multa. 
Parágrafo único: Na mesma pena incorre: 
(...) 
Apropriação de coisa achada 
II – quem acha coisa alheia perdida e dela se apropria, total ou parcialmente, deixando 
de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor ou de entregá-la à autoridade competente, 
dentro do prazo de quinze dias. 
Uma vez tendo restituído a coisa, surge para o proprietário uma obrigação 
de indenizar o descobridor pelos gastos que teve para localizá-lo, bem como de premiá-
lo com uma recompensa denominada achádego, cujo valor não poderá ser inferior a 5% 
do valor da coisa. 
Caso o dono (ou legítimo possuidor) não tiver mais interesse em recebê-la, é 
possível que o descobridor a adquira, pois será tida, a partir desse momento, como coisa 
abandonada (res derelicta). 
Veja-se a disposição legal sobre a obrigatoriedade de pagar o achádego: 
Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá 
direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à 
indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da 
coisa, se o dono não preferir abandoná-la. 
Parágrafo único: na determinação do montante da recompensa, considerar-se-á o 
esforço desenvolvido pelo descobridor para encontrar o dono, ou o legítimo possuidor, 
as possibilidades que teria este de encontrar a coisa e a situação econômica de ambos. 
Responsabilidade do descobridor: o descobridor responde pelos prejuízos 
causados ao proprietário ou possuidor legítimo, quando tiver procedido com dolo (art. 
1.235). 
Carlos Roberto Gonçalves
6
 traz um excelente exemplo sobre a 
responsabilidade do descobridor que dolosamente causa prejuízos ao proprietário (ou 
possuidor), senão veja-se: 
 
6
 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Esquematiz., v.2- 4ª Ed.- São Paulo: Saraiva, 2016. pág. 515. 
(O descobridor) não é obrigado a, por exemplo, a apropriar-se do animal que tenha 
achado. Se, no entanto, optar por recolhê-lo, não pode deixar que morra de fome, por 
falta de alimentos. 
Diz o art. 1.236 que, se o achado for entregue à autoridade, esta deverá 
publicar editais pelos meios de comunicação oficiais, desde que o valor da coisa 
compense tal procedimento. 
Alfim, nos termos do art. 1.237, se decorridos sessenta dias da divulgação 
pelo meio oficial, ninguém se apresentar para reclamar o bem, este será vendido em 
leilão, sendo que do produto da venda serão pagos o achádego e as despesas com a 
publicação e o leilão, pertencendo ao Município o montante restante.