ED - Estudos Disciplinares - Direitos Reais - MÓDULO 2 - Direito UNIP 8º semestre 2021 - 2022

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MÓDULO 2
 
Dos Efeitos Da Posse.
 
Posse é diferente de detenção.
Detenção é a relação de fato entre a pessoa e a coisa, sem consequência jurídica.
Posse é a relação de fato entre a pessoa e a coisa, à qual a lei atribui consequências jurídicas (há efeitos jurídicos,
atribuídos por lei).
A pessoa que detém coisa por ordem de outrem não pode colher efeitos jurídicos desta mera detenção. É o caso por
exemplo da bibliotecária em relação aos livros, ou do motorista em relação ao veículo automotor.
Então, os efeitos da posse são as consequências jurídicas por ela produzidas, por força da lei.
Alguns autores acham que há vários efeitos da posse; outros acham que o único efeito é o de invocar os interditos, as
ações possessórias.
São efeitos da posse:
1. proteção possessória;
2. percepção dos frutos;
3. responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa;
4. indenização por benfeitorias e direito de retenção para garantir o seu pagamento;
5. usucapião (só será estudada com os modos de aquisição do domínio, pois é uma das formas de aquisição da
propriedade – móvel ou imóvel).
O efeito mais importante é o da proteção possessória, que se dá com ações possessórias e com legítima defesa, chamada
também de defesa direta (quando a lei permite).
Exame dos efeitos da posse:
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1. Da proteção possessória: é a outorga de meios de defesa da situação de fato, que aparenta ser uma exteriorização do
domínio. Processa-se por duas maneiras:
a) Legítima defesa, ou defesa direta, permitida pela lei – art. 188, I, CC - fundamento genérico e art. 1.210, § 1º, CC –
fundamento específico para a posse.
A regra é a defesa do direito violado ou ameaçado através de recurso à Função Judiciária do Estado. Mas a ação para a
proteção judiciária não é célere, então o legislador faculta excepcionalmente à vítima a possibilidade de se defender
diretamente, para atingir a finalidade adequada, com seus próprios meios, obedecendo aos seguintes requisitos legais: que
se faça logo, pois a existência de um intervalo conduz à presunção de que a vítima poderia recorrer ao poder competente,
e ainda se houver reação tardia esta se assemelha a uma vingança (parece mais agressão que defesa); e (o segundo
requisito) a reação deve se limitar ao indispensável para o alcance do objetivo combinado – deve haver proporcionalidade
(da defesa à agressão) – caso contrário há excesso culposo.
b) Interditos possessórios: o meio normal de se obter a proteção possessória é o judicial. As três principais ações
possessórias são:
- ação de manutenção de posse (contra turbação);
- ação de reintegração de posse (contra esbulho);
- interdito proibitório (contra ameaça).
Obs.: o possuidor manutenido ou reintegrado na posse tem direito, como própria consequência do julgado, a ser
indenizado dos prejuízos decorrentes da turbação ou do esbulho.
Fundamento da proteção possessória:
Há várias teorias para justificar a proteção possessória: o Código Civil adotou a teoria de Ihering, de que a posse é a
exteriorização do domínio. Então a proteção se dá para proteger o proprietário, quem geralmente desfruta a posse. O
legislador quis proteger o proprietário, evitando que a cada esbulho ele tenha que recorrer a um processo de reivindicação
em que se veja obrigado a provar a titularidade de seus direitos. Para facilitar a defesa de seu domínio, basta que prove o
estado de fato – a posse – e o esbulho, a perturbação ou a ameaça.
Obs.: é possível que para proteger o proprietário, a facilidade do legislador acabe favorecendo quem se encontra
indevidamente na posse da coisa alheia, mas casos raros como este são o preço que a sociedade paga para ter um
instrumento rápido e eficaz de proteção à propriedade.
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O proprietário tem a facilidade, na defesa do seu domínio, de ingressar em juízo possessório, sem precisar recorrer ao
juízo petitório, para fazer valer o seu direito.
Distinção entre o juízo possessório e o juízo petitório:
No juízo petitório, os litigantes alegam o domínio, devendo produzir prova cristalinamente (o que nem sempre é fácil para
o reivindicante).
No juízo possessório, basta mostrar a posse pacífica por ano e dia, para que o possuidor tenha proteção contra quem quer
que seja – e o juiz pode conceder eficazes medidas liminares. Isto não significa que o possuidor possa obter em caráter
permanente proteção contra o proprietário. Este, embora vencido no juízo possessório, pode reivindicar a coisa no juízo
petitório, através da ação reivindicatória. Explicação: se o proprietário sofreu esbulho e deixou transcorrer ano e dia da
cessação da violência ou clandestinidade, perdeu a posse, mas não perdeu o domínio – se pleitear reintegração de posse
será vencido pelo esbulhador, mas pode reivindicar a coisa por ação própria.
A alegação de que é proprietário ou de que é titular de outro direito sobre a coisa (art. 1.210, § 2º, CC) no juízo
possessório não ajuda, em regra; e no juízo petitório, da mesma forma, a posse é secundária.
Ação da manutenção de posse:
Ocorre quando o possuidor, mesmo sem ser privado de sua posse, sofre turbação em seu exercício. A ação visa obter
ordem judicial para pôr termo aos atos perturbadores.
Requisitos para o sucesso da ação:
I - Que se prove a turbação atual, conservando o possuidor a posse. Se a turbação é passada, sem risco de se repetir, a
ação é inócua (medida de manutenção), devendo a vítima requerer apenas perdas e danos. E se o possuidor não mais
conserva a posse, por haver sido esbulhado, a ação competente é a de reintegração, e não a de manutenção de posse.
II - Que prove ter menos de ano e dia, a turbação, pois se houver durado mais, a situação de fato oriunda dos atos
agressivos se consolidou, não podendo mais ser remediada em juízo possessório.
O juiz, a requerimento do autor, pode determinar a expedição de mandado liminar, ordenando que cesse a turbação.
Poderá também, quando for menos veemente a prova, submeter a expedição do mandado à justificação judicial, onde o
requerente demonstrará a lesão de seu direito e os demais pressupostos da ação.
Caso nem assim se convença, o juiz transfere para o final o seu pronunciamento, determinando a citação do réu.
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A ação possessória tem caráter dúplice: o réu, entre os meios de defesa, pode alegar e provar que a posse do autor
desmerece proteção (por ex.: porque o autor a obteve violentamente do próprio réu). Se o réu convencer o juiz, este pode
denegar o pedido de manutenção e também reintegrar na posse o réu (esbulhado).
Ação de reintegração de posse:
Para o possuidor que foi esbulhado, ou seja, privado injustamente de sua posse. O esbulho se caracteriza pela violência,
precariedade ou clandestinidade.
Os pressupostos para bom êxito na reintegração: que tenha havido esbulho e que o mesmo date de menos de ano e dia.
Se a prova de tais fatos for veemente, ou se deles o juiz se convencer pela justificação, o juiz pode determinar a expedição
de mandado liminar de reintegração, devolvendo-se a coisa esbulhada à vítima, antes de ouvir o esbulhador. Caso não
entenda assim, o juiz ordena a citação do réu e contestado o feito ele assume o procedimento comum (art. 931, CPC/1973
e 566 do CPC/2015).
Do interdito proibitório:
É o remédio possessório para o possuidor com justo receio de ser molestado ou esbulhado em sua posse, para assegurar-
se contra a violência iminente.
Requisitos: posse do autor, ameaça de turbaçãoou esbulho por parte do réu e justo receio (de um ato de violência).
Proposta a ação, se antes da sentença se verificar turbação ou esbulho, o juiz expedirá mandado de manutenção ou
reintegração em favor do autor contra o réu. Se a turbação ou esbulho for posterior à sentença que cominou a pena, nela
incorre o réu, sem prejuízo das medidas possessórias cabíveis.
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-Nunciação de obra nova: extinta pelo CPC de 2015.
 
O art. 934 do CPC de 1973 previa a ação de nunciação de obra nova, também conferida ao possuidor, para impedir
que coproprietário em condomínio executasse obra com prejuízo ou alteração da coisa comum. Ocorre que o CPC de
2015 extingue esta ação de nunciação de obra nova, de maneira que o direito deverá ser protegido pelo procedimento
comum previsto na nova codificação.
 
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Tal ação visava impedir que obra nova em prédio vizinho prejudicasse o confinante.
Eram pressupostos da ação:
→ posse ou propriedade do prédio prejudicado, pelo autor da demanda.
→ existência de obra (ainda não terminada) no prédio vizinho, que causasse qualquer espécie de dano no prédio do autor.
(Se a obra estiver terminada, no terreno do autor da ação, não caberia mais a ação de nunciação de obra nova, mas sim a
ação possessória adequada).
 
Embargos de terceiro senhor e possuidor:
O legislador os confere a quem não é parte no feito e sofre constrição ou ameaça de constrição sobre os bens que possua
ou sobre o qual tenha direito incompatível com o ato constritivo, a fim de defender os bens possuídos (art. 1.046,
CPC/1973 e 674 do CPC/2015).
Obs.: O art. 674, § 1º do CPC/2015 (art. 1.046, § 1º, CPC de 1973), reforça o caráter possessório dos embargos de
terceiro quando diz que “os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor”.
Então, para o terceiro ter direito de embargar, mas simplesmente possuidor.
 
A posse das servidões:
Basicamente só se admite a posse das servidões contínuas e aparentes, porque a posse é exteriorização do domínio e só
as servidões aparentes, que também sejam contínuas, é que oferecem condições de publicidade compatíveis com a noção
de posse.
Só haverá proteção possessória às servidões aparentes e contínuas, salvo quando os respectivos títulos provierem do
possuidor do prédio serviente, ou daqueles de quem este o houve (art. 1.213, Código Civil).
Obs.: Art. 1.379 do Código Civil novo confirma a regra. O exemplo incontestado de uma servidão aparente por 10 anos
autoriza o interessado a registrá-la em seu nome (então, servidões não aparentes não estão sujeitas à posse).
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Assim, o exercício de direito sobre o prédio serviente, por mais de ano e dia, sem violência, clandestinidade ou
precariedade, induz à posse da servidão, se esta for aparente e contínua.
Com a relação possessória, são possíveis os interditos e a usucapião.
E se a servidão não for aparente, ou não for contínua, a utilização do direito por quem carecer de título não gera posse,
não podendo, portanto, o beneficiário invocar interditos ou reclamar usucapião.
Exceção: no caso da servidão de trânsito, ou de passagem, que é descontínua porque implica ato do homem (toda
servidão que implica ato do homem é descontínua), conforme a jurisprudência, protege-se a posse quando pela
habitualidade de sua utilização, o chão é batido, o traçado é nítido, não havendo dúvida de que o dono do prédio
dominante vem usando, regularmente, a passagem sobre o serviente.
1. Dos efeitos da posse e relação aos frutos:
O proprietário (reivindicante) que vence ação reivindicatória tem o direito de receber do possuidor vencido, a coisa
(reivindicada).
Veremos então o destino dos acessórios, dos frutos pendentes, percebidos e percipiendos, das benfeitorias, bem como as
consequências dos prejuízos pelos estragos e deteriorações na coisa principal.
O legislador para solucionar tais questões distingue entre o possuidor:
2.1: De boa-fé: tem direito aos frutos percebidos enquanto durar a posse (art. 1.214, Código Civil). Há dois interesses
antagônicos: o do possuidor de boa-fé, que explorou a coisa e aumentou a riqueza social, e do proprietário negligente, que
permitiu a subtração do que lhe pertencia e demorou mais de ano e dia para reagir. E o legislador optou por amparar o
interesse do possuidor de boa-fé, que mais se aproxima do interesse social.
Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé, bem como os colhidos por antecipação, devem ser restituídos,
porque o pressuposto para a proteção do possuidor era a boa-fé. Mas tal possuidor tem direito às despesas de custeio, nas
quais se inclui uma remuneração razoável por seu trabalho, sob pena de enriquecimento sem causa do reivindicante
(1.214, § único, Código Civil novo).
2.2: De má-fé: deve devolver os frutos colhidos (percebidos), e responde pelos frutos que por sua culpa deixou de
perceber, ou seja, os frutos percipiendos. Para evitar o enriquecimento ilícito, a lei concede ao possuidor de má-fé o direito
ao reembolso das despesas de produção e custeio (1.216, Código Civil novo).
1. Da responsabilidade pela perda ou deterioração da coisa possuída:
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3.1: Possuidor de boa-fé: não responde pela perda ou deterioração da coisa a que não der causa (art. 1.217, Código Civil).
Isto porque, certo que a coisa é sua, ele cuida da coisa com o mesmo zelo que o proprietário cuidaria.
“O possuidor de boa-fé não é responsável pelas deteriorações, assim como não é pelos feitos nos seus próprios bens”.
Quando o art. 1.217, Código Civil diz “a que não der causa”, está a dizer que não se caracteriza a responsabilidade do
possuidor, a menos que tenha agido com dolo ou culpa grave.
3.2: Possuidor de má-fé: responde pela perda ou deterioração da coisa em todos os casos, mesmo decorrente do fortuito
ou de força maior – só se eximindo com a prova de que teriam ocorrido da mesma forma se a coisa estivesse em mãos do
reivindicante (art. 1.218, Código Civil). Isto porque nesta hipótese o possuidor, ciente de que sua posse é injusta, não
merece qualquer proteção da lei.
1. Efeitos em relação às benfeitorias:
4.1: Possuidor de boa-fé tem direito a indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, podendo levantar as voluptuárias
que lhe não foram pagas e que admitirem remoção sem detrimento da coisa. Pelo valor das primeiras (necessárias e
úteis), poderá exercer o direito de retenção (art. 1.219, Código Civil).
Direito de retenção é um dos meios diretos de defesa que a lei confere excepcionalmente ao titular do direito. Consiste na
prerrogativa, concedida pela lei ao credor, de conservar a coisa alheia além do momento em que a deveria restituir, em
garantia de um crédito que tenha contra o credor e decorrente de despesas feitas ou perdas sofridas em razão da coisa.
4.2: Possuidor de má-fé: só tem direito ao ressarcimento das benfeitorias necessárias, visto que estas teriam sido
efetuadas estivesse a coisa nas mãos de qualquer pessoa, sob pena de deterioração ou destruição. E se o reivindicante não
as devesse indenizar, enriquecer-se-ia indevidamente.
Mas o possuidor de má-fé não tem o direito de retenção para garantir o pagamento da referida indenização (art. 1.220,
Código Civil).
Como ao determinar a indenização pelas benfeitorias visa o legislador evitar o enriquecimento sem causa, ao reivindicante
cabe optar entre o valor atual das benfeitorias ou o seu custo. Isto porque pagando o valor atual (aquilo que aproveitou)
terá cessado o seu enriquecimento, embora o custo das benfeitorias haja sido maior. Quando houver diferençaentre o
montante do enriquecimento e o do empobrecimento, a indenização devida pelo enriquecido ao empobrecido se fixa pela
cifra menor (art. 1.221, Código Civil).
Por fim, as benfeitorias só se devem indenizar se ainda existirem ao tempo da evicção. E se compensam com os danos
devidos pelo evicto ao reivindicante (art. 1.221, Código Civil).
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DOS DIREITOS REAIS
Consoante art. 1.225 do Código Civil, são Direitos Reais:
PROPRIEDADE, superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, direito do promitente comprador do imóvel, penhor,
hipoteca, anticrese, concessão de direito real de uso (Lei nº 11.481/2007) e concessão de uso especial para fins de
moradia (Lei nº 11.481/2007).
O rol é TAXATIVO.
*NOVIDADES: exclui-se enfiteuse e passam a existir: direito de superfície e direito do compromissário comprador, além
dos supramencionados direitos incluídos pela lei nº 11.481/2007.
*Art. 1.226, CC – direitos reais sobre móveis, constituídos por ato entre vivos, só são adquiridos com a tradição.
*Art. 1.227, CC - direito real sobre bem imóvel só se adquire com registro, salvo exceção prevista em lei, como a
propriedade decorrente da sucessão hereditária, por exemplo, que existe a partir da morte do autor da herança (art.
1.784, CC).
O Livro III do novo Código Civil trata do Direito das Coisas.
- Título I: Posse;
- Título II: “Dos Direitos Reais” (enumerados no já mencionado art. 1.225).
Da Propriedade:
Noção de propriedade:
Conceito:
Domínio: é o mais completo dos direitos subjetivos. É o cerne do direito das coisas. A propriedade é a “espinha dorsal” do
direito privado, pois o conflito de interesses entre os homens, que o ordenamento jurídico disciplina, se manifesta na
disputa sobre bens.
Propriedade é direito real que recai diretamente sobre a coisa e cujo exercício independe de prestação de quem quer que
seja.
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Art. 1.228, CC – o proprietário (ou titular do direito de propriedade) tem a prerrogativa de usar, gozar e dispor de seus
bens, e de reivindicá-los de quem quer que injustamente os possua ou detenha.
O domínio é diferente dos demais direitos reais por incidir sobre a coisa própria, enquanto estes têm por objetivo a coisa
alheia (usufruto, servidão, uso, habitação e todos os demais direitos reais, salvo a propriedade, recaem sobre coisa de
outrem).
Domínio é direito real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto de nossa vontade a coisa corpórea, na sua
substância e acessórios.
Deste conceito extraímos duas ideias elementares:
1. A de vínculo legal → todo direito subjetivo representa vínculo jurídico. E o domínio, portanto, também. O vínculo entre
proprietário e coisa vincula “erga omnes” (todos os homens da sociedade). Todos têm obrigação passiva de não
turbar o exercício do direito por seu titular. Tal vínculo é determinado pela lei, pois é nela que o proprietário encontra
a fonte de seu direito.
1. A de submissão da coisa corpórea à vontade de proprietário → este pode usar, gozar e dispor da coisa: “jus utendi”,
“jus fruendi”, “jus abutendi”, dos romanos. E o proprietário pode reaver a coisa das mãos de quem quer que
injustamente a possua ou detenha.
“Jus utendi” – possibilidade de usar a coisa conforme a vontade do proprietário e possibilidade de excluir estranhos de
igual uso.
“Jus fruendi” – poder de colher os frutos naturais e cíveis da coisa, e explorá-la economicamente, aproveitando seus
produtos. Isto porque os acessórios são do dono do principal (salvo disposição especial em contrário). art. 1.232, CC –
frutos e produtos da coisa, ainda quando separados pertencem ao seu proprietário, salvo se por motivo especial couberem
a outrem.
“Jus abutendi” – direito de dispor da coisa alienando-a.
Obs.: não inclui o direito de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente. Nem no Direito Romano era admissível o uso
antissocial do domínio. A CF diz que o uso da propriedade será condicionado ao bem-estar social (CF – art. 5º, XXIII – “a
propriedade atenderá a sua função social”).
Obs.: Para usar, gozar ou dispor da coisa, o proprietário precisa tê-la à sua disposição. Por isso a lei confere ao proprietário
a prerrogativa de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a detenha (ius vindicandi). A ação de reivindicação é
ação real e tem como pressuposto o domínio. É conferida ao dono para recuperar ou obter a coisa de que foi privado, ou
que lhe não foi entregue. Tal ação é instrumento pelo qual o proprietário exerce o seu direito de sequela.
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Natureza do direito de propriedade
Diz-se que o direito (domínio) de propriedade é absoluto, exclusivo e perpétuo.
Absoluto: porque o proprietário tem sobre a sua coisa o mais amplo poder jurídico, usando e desfrutando da coisa da
forma que lhe aprouver.
Exclusivo: porque o direito do titular da coisa se exerce sem concorrência de outrem, podendo o titular afastar da
utilização da coisa quem quer que dela queira tirar qualquer proveito.
Obs.: Tal exclusividade pode ser oposta não só contra particulares, mas também contra o Estado, que só pode privar o
proprietário dos seus direitos numa coisa por desapropriação (em vista da utilidade pública), mediante indenização[1].
Não há dois proprietários da coisa por inteiro. A copropriedade (condomínio) existe, mas aqui cada um tem uma parte
ideal da coisa. “Próprio e comum” são coisas contraditórias – direito de propriedade é diferente do direito de obrigação,
que pode pertencer solidariamente a vários credores, em que cada um dos quais tem a faculdade de reclamar o crédito
inteiro.
Ideia de exclusividade e absolutismo – art. 1.231, CC: a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário.
Por fim: a propriedade é perpétua. Só se extingue pela vontade (através da alienação)* do dono ou por lei (ou pelo
perecimento da coisa, desapropriação ou usucapião).
*- A perpetuidade não significa que a coisa deva pertencer sempre ao mesmo (homem) titular, o que seria impossível,
porque os homens em regra duram menos do que as coisas de que são proprietários.
Fundamento do direito de propriedade
Há várias teorias: a da vontade divina; a do assentimento universal; a da ocupação; a da função social, etc., todas para
mostrar a natureza do direito de propriedade e justificar-lhe a existência.
A teoria da natureza humana é importante. Segundo ela, a propriedade é inerente à natureza do homem, sendo condição
de sua liberdade. Isto se baseia:
I- Na história da humanidade, pois a propriedade privada sempre existiu (exceto em sociedades muito atrasadas)*.
* e mesmo aqui existe o domínio, apenas que o titular não é o indivíduo (homem), e sim o grupo social ou familiar. E o
socialismo, com a abolição da sociedade privada, é impossível.
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftn1
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II- Numa preocupação de ordem prática: como a propriedade é inerente à natureza do homem, o legislador não pode
aboli-la. Isto seria inútil e perigoso (“não se contraria impunemente a lei da natureza” – Sílvio Rodrigues – pág. 79).
O que importa é o fato do direito de propriedade se fundar na lei – art. 5º, XXII, CF/ 88 e art. 524, Código Civil (1.228,
CC).
Domínio (ou propriedade) pleno e domínio limitado:
Domínio pleno: os direitos elementares da propriedade reúnem-se no proprietário. Aqui, o titular tem todas as
prerrogativas que envolvem tal direito: uso, gozo, disposição da coisa de forma absoluta, exclusiva e perpétua, e direitode
reivindicá-la de quem quer que injustamente a detenha.
Domínio limitado: quando há ônus real na propriedade ou esta é resolúvel. Aqui a propriedade está desmembrada, e
alguns dos poderes elementares do domínio estão nas mãos de outrem.
Ex.: o domínio do nu-proprietário é limitado. O domínio do senhor do prédio serviente, do prédio hipotecado, também. Isto
porque o usufrutuário, o dono do prédio dominante, ou o credor hipotecário têm, respectivamente, sobre a coisa, direito de
uso e gozo ou, uma servidão, ou um direito real de garantia.
No usufruto, os direitos de uso e gozo se desmembram e passam para o usufrutuário.
Também é limitado o domínio gravado com cláusula de inalienabilidade. Porque neste caso o proprietário não tem o “jus
abutendi” – prerrogativa de dispor livremente da coisa.
Por fim, é limitada a propriedade resolúvel, que encontra no próprio título que a constitui uma razão de sua extinção. E a
propriedade perece por conta da causa extintiva, e não por vontade do titular do domínio.
Limites ao direito de propriedade do solo
Direito romano: domínio do solo se estendia em profundidade – “usque ad ínferos” – e em altura – “usque ad sidera”.
Hoje isto está superado, A lei limita o direito de propriedade do solo a altura e profundidade úteis ao proprietário de forma
que o proprietário não se pode opor a trabalhos realizados a uma altura ou profundidade tais, que não tenha interesse
algum de impedi-los (art. 1.229, CC). O limite da propriedade do solo é dado pelo justo interesse do proprietário.
CF – art. 176 – jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia hidráulica constituem
propriedades distintas do solo, para fins de exploração ou aproveitamento. Tal dispositivo constitucional, que se completa
com o Código de Minas e com o Código de Águas, alterou a extensão do direito de propriedade do solo, restabelecendo
orientação que já era vigente na legislação portuguesa, ao tempo da monarquia.
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Obs.: No direito brasileiro sempre foi importante o problema do domínio das minas. No período colonial e no regime das
ordenações Filipinas, as jazidas eram de propriedade da Coroa. Com a independência, o regime continuou o mesmo,
apenas que as minas passaram da Coroa para a Nação. Com a República, a mina passa a ser considerada acessório do
solo. O problema era que assim a inércia do dono fazia com que a mina ficasse inexplorada, e detrimento do interesse
geral. Com a CF/88 a propriedade da jazida é propriedade distinta do solo, conferindo-se, entretanto, certas vantagens ao
proprietário, como a preferência para a pesquisa, ou 5% sobre a produção, quando a outro couber o direito de lavra.
Evolução no conceito de propriedade
A evolução histórica do direito de propriedade se dá com redução do direito de proprietário, porque, embora tenha caráter
“absoluto”, o domínio sempre sofreu, e sofre cada vez mais, restrições.
Existem as limitações voluntárias, como as servidões, o usufruto, as cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade, e
as que decorrem da própria natureza do direito de propriedade ou são impostas pela lei:
→ restrições derivadas da própria natureza do direito – ocorrem porque o proprietário não pode agir com abuso de direito,
no uso do seu direito, sob pena de praticar ato ilícito (com o abuso o ato deixa de ser lícito) – art. 187, CC.
Código Civil novo, 1.228, §§ 1º e 2º: abuso de direito no exercício do direito de propriedade.
Os direitos são concedidos ao homem para serem utilizados dentro de sua finalidade. O ordenamento não protege o uso
abusivo (o comportamento excessivo), e sim lhe impõe o ônus de reparação do prejuízo causado. Então, o exercício do
direito encontra limite em sua própria finalidade.
→ restrições legais à propriedade: são as mais importantes. Sempre existiram e se manifestaram de várias formas. Ex.:
normas de vizinhança, para facilitar o convívio social; desapropriação, que é abrandamento do confisco, que é muito
severo (o confisco é a desapropriação menos a indenização.).
Nos últimos tempos, as restrições aumentam e os poderes do proprietário diminuem, tendência chamada por alguns de
“socialização da propriedade”.
As restrições legais à propriedade afetam o seu absolutismo, a sua exclusividade e a sua perpetuidade.
Relativização das características:
- absolutismo: com a multiplicação das servidões legais de interesse privado, bem como por outras restrições no uso e
gozo do domínio – ex.: locação: (locador) proprietário tem o dever de renovar o contrato de locação, e não fixa as
condições do contrato, o que é feito pelo legislador. Outro ex.: obrigação de venda, com fixação de preço ao produto da
venda, etc.
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Em tais exemplos, restringe-se o uso e o gozo da coisa, afetando o caráter absoluto da propriedade.
- exclusividade: no direito moderno há tendência ao desmembramento da propriedade – pelo menos na prática – quando
no plano teórico não houver. Ex.: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) – confere ao locatário, se preenchidos os pressupostos
do art. 51, a prerrogativa de renovar indefinidamente o contrato de locação, mantendo-se no imóvel alheio contra a
vontade do dono (afeta o absolutismo e a exclusividade).
O locatário não é titular de direito real, mas a sua prerrogativa sobre a coisa de outrem atua como direito real – o locatário
utiliza a coisa alheia independentemente da colaboração e até contra a vontade do dono.
Outro ex.: na prática os direitos trabalhistas fazem com que parte da propriedade do empregador, no que tange ao
patrimônio, passe para o trabalhador. Os empregados, com direito a estabilidade e a aviso prévio, bem como a indenização
por despedida injusta, têm parte da propriedade da empresa, que adquirem com o tempo de serviço.
- perpetuidade: aqui há dois aspectos:
1. Código de Minas, que transfere minas e riquezas do subsolo do patrimônio do particular para o do Estado (“confisco
genérico”, para Sílvio Rodrigues – pág. 84).
2. Desapropriação, que caracteriza a tendência à nacionalização.
Obs.: a nacionalização é meio de o Estado intervir na economia. Com ela (a nacionalização) os bens do particular passam
ao poder público, por serem importantes para a sociedade.
O Estado recorre à desapropriação para atender à necessidade ou utilidade pública e aos interesses sociais (fins igualitários
econômicos e políticos).
CF/ 88 – art. 5º, XXIII – função social da propriedade.
Deve-se gerir a coisa tendo em vista o seu melhor rendimento e no interesse de todos. O exercício de nenhum direito pode
ser abusivo.
Na CF/ 88 está o uso da propriedade condicionada ao bem-estar social (relativismo).
Obs.: Toda a legislação sobre a Reforma Agrária se inspira no princípio de que o direito de propriedade deve ser exercido
conforme a sua função social. O objetivo da Reforma Agrária é combater os latifúndios e minifúndios improdutivos, para
proporcionar o surgimento e a difusão de uma propriedade agrícola adequada.
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Por fim, é importante ressaltar a distinção entre os termos propriedade e domínio, já que o vocábulo propriedade tem
conceituação mais ampla, abrangendo o direito sobre bens corpóreos e não corpóreos, enquanto o domínio é direito real
apenas sobre bens corpóreos.
________________//________________
Da aquisição da propriedade imóvel:
O novo Código Civil trata de: usucapião, aquisição pelo registro do título e acessão (na seção III, sobre acessão: trata das
ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, construções e plantações).
O novo Código Civil cuida direto dos modos de aquisição sem arrolá-los.O Código Civil/2002 não enumera os modos de aquisição, como fazia o art.530 do Código Civil de 1916.
Introdução:
O Código Civil cuida da propriedade em geral e depois da propriedade imóvel, onde trata: da aquisição da propriedade
imóvel, do direito de vizinhança e da perda da propriedade imóvel.
Os imóveis são mais seguros e disputados que os bens móveis. Há maior remuneração com imóveis que com valores
mobiliários.
No direito brasileiro, o contrato não basta para transferir a propriedade. Conforme o sistema romano, aqui a compra e
venda apenas criam deveres e obrigações. O domínio só se transfere pela tradição, se o bem for móvel, e pela transcrição
do título aquisitivo, se o objeto do negócio for imóvel (art. 1.227, CC/2002).
Classificação dos modos de adquirir:
1. Como a posse, a aquisição de propriedade pode ser “originária”, quando não há relação de causalidade entre o
domínio atual e o estado anterior (Ex.: acessão; usucapião), e “derivado”, quando há relação de causalidade entre o
domínio do adquirente e do alienante. Tal relação de causalidade é representada por um fato jurídico, como o contrato
seguido de tradição ou o direito hereditário. Lembrando que: se a aquisição é por modo derivado, há duas
consequências:
I- O domínio do sucessor vem com as mesmas características, defeitos e limitações que o do alienante. Isto porque
ninguém pode transferir mais direitos do que possui. Ex.: se a propriedade era resolúvel, após a venda não pode também
ser plena – continua sendo resolúvel. Se havia servidão ou hipoteca sobre o imóvel, não pode o comprador desprezar tais
direitos reais sobre a casa.
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II- Na aquisição derivada, para provar seu domínio, o titular deve provar o direito legítimo do seu antecessor, e do
antecessor deste, até quinze anos, suficiente para aquisição do direito por usucapião.
1. Quanto à maneira como se processa, a aquisição pode ser: a) a “título singular”, quando se adquire coisa individuada.
Ex.: compra e venda de certo imóvel no negócio entre vivos; e legado na sucessão “causa mortis”; b) a “título
universal”, quando o adquirente se sub-roga ao alienante numa “universitas juris”. Ex.: herança, compra de empresa
(o adquirente assume ativo e passivo, isto é, todo o patrimônio da empresa. Quando é a título universal, o sucessor
substitui o seu antecessor em todos os débitos pessoais).
Modos de aquisição da propriedade imóvel:
I- Pelo registro do título de transferência no registro de imóvel.
II- Pela acessão.
III- Pela usucapião.
IV- Pelo direito hereditário*.
*Tema abordado na disciplina de direito de família.
I- Da aquisição por registro do título aquisitivo;
O Código Civil novo usa a expressão “aquisição por registro do título” – o Código Civil novo troca “transcrição” por
“registro” do título. É mais correto. Há autores que usam as duas palavras como sinônimas.
O contrato não transfere o domínio. É necessária a formalidade da tradição. No caso do imóvel, é necessário o registro do
título aquisitivo no Registro de Imóveis - tradição solene. Isto para haver publicidade nos negócios imobiliários, devido à
importância dos bens imóveis. Com o sistema de registros públicos, os negócios imobiliários devem ser registrados nas
próprias circunscrições onde se encontram os prédios. Assim qualquer interessado pode sempre ver se houve negócio
jurídico tendo por objeto certo bem imóvel.
Para maior segurança:
- o registro é feito no cartório da circunscrição do imóvel e é levado a efeito na folha de matrícula do imóvel; os livros são
publicados, para dar publicidade ao negócio; e o registro especifica o prédio para evitar confusões.
Há presunção legal em favor da pessoa em cujo nome se registrou o imóvel. Tal presunção relativa (iuris tantum), vencível
por prova em contrário, no direito brasileiro. Mas a presunção defende os interesses daquele em cujo nome está registrado
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o direito real, pois, pelo menos, reverte o ônus da prova.
O ato do registro:
Feito o contrato, como a venda e compra, por exemplo, o interessado apresenta o instrumento público no cartório do
Registro de Imóvel. Recebendo o título, o oficial o anotará no Livro de Protocolo, que é a chave do Registro Geral, e serve
para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente a registro (Lei de Registros Públicos – Lei nº 6.015 de
31/12/73 – art.174 e 182 a 186). O título toma a data de sua apresentação, bem como o número de ordem que em razão
daquela lhe couber.
Se ao oficial parecer legal o título, faz-se o registro. Se não, o oficial exige que o apresentante o regularize. Não querendo,
ou não podendo satisfazer a exigência, o título será remetido a juízo com a declaração de dúvida.
Julgada procedente a dúvida, o oficial cancela a apresentação. Improcedente, o interessado apresenta de novo o seu título,
que será afinal registrado, guardando o número de prenotação, se a dúvida for julgada em 30 dias, e recebendo novo
número se o julgamento exceder a esse período. (Procedimento de dúvida – art. 198 a 207, Lei 6.015/73).
A data do registro é a da transferência do domínio, e tal informação é relevante, por exemplo para o caso de dupla venda
(prevalece a transcrita primeiro).
Outros atos não contratuais também estão sujeitos ao registro, como a sentença de ação divisória e as de ação de
inventário e partilha, se adjudicarem bem imóvel em pagamento de quinhões e dívidas da herança. Isto porque há
mudança de titularidade de domínio – e o registro público deve representar a verdade.
Art. 1.784, Código Civil – direito hereditário é modo autônomo de aquisição do domínio; a aquisição do quinhão, pelo
herdeiro, se dá no momento exato do falecimento do “de cujus”, independentemente de formalidades. Mas para a
continuidade do registro, deve haver registro do formal de partilha (“registro da partilha”, no novo Código Civil) – art. 195,
Lei de Registros Públicos.
Ainda devem ser levadas a registro a sentença de separação judicial, divórcio e nulidade ou anulação de casamento.
Devem ser averbadas e não transcritas, quando nas partilhas houver imóveis ou direitos reais sujeitos a registro (antes era
transcrita a sentença de destaque – art. 167, I, nº 22, Lei 6.015/ 73, revogado pela Lei nº 6.850/ 80).
O novo Código Civil não trata da continuidade do registro, deixando o assunto para a Lei de Registros Públicos.
Ainda devem ser registradas as sentenças proferidas na ação de usucapião, a usucapião extrajudicial (CPC/2015, art.
1071) e a carta de adjudicação de terreno adquirido a prestação. Isto porque muda a titularidade do domínio.
Obs.: os atos sujeitos a registro estão enumerados no art. 167, nº 1, Lei 6.015/ 73.
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II- Da acessão;
Conceito: é o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo (devido a fatos
externos).
Então, uma coisa se une, se incorpora a outra, aumentando-lhe o volume ou valor (no caso de benfeitoria humana, por
ex., que aumenta o valor da coisa). Ex.: saneamento de certa área, com eliminação de seus charcos e várzeas.
A acessão ocorre por força da natureza: avulsão, aluvião ou abandono do álveo pelo rio que muda o seu curso; ou por ato
humano (plantação ou construção).
Problemas jurídicos da acessão:
a) De quem é o domínio da coisa acedida à principal.
b) Quais as consequências patrimoniais derivadas da acessão.
Solução: o acessório segue o principal, mas a lei veda o enriquecimento (ilícito) indevido.
Então, a propriedade do todo pertence ao dono da coisa principal. Assim, evita-se estabelecer um condomínio indesejado e
de difícil administração,por vezes absurdo devido à enorme desproporção entre os valores dos quinhões de cada
condômino. E para não haver injustiça em tal solução, o proprietário desfalcado pode ser indenizado.
A acessão é modo originário de aquisição do domínio, e existe em cinco espécies:
II. 1 - Acessão por formação de ilhas;
Ilhas que surgem em rios particulares (não navegáveis) – porque se os rios forem públicos (navegáveis) as ilhas que nele
surgirem serão do governo (da esfera do governo a que pertence o rio) – Art. 23 do Código de Águas, nº 24.643, de 10/
7/ 1934.
Art. 1.249, Código Civil novo, I, II e III – as ilhas situadas (ou que se formarem) nos rios não navegáveis pertencem aos
proprietários ribeirinhos fronteiros, havendo três hipóteses:
a) Ilha formada no meio do rio: é acréscimo aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens. Para se delimitar o
domínio da parte acrescida, traça-se uma linha que divida pela metade o álveo que, então, dividirá a ilha em duas partes.
Aos prédios ribeirinhos acrescerá o segmento que ficar do lado de sua margem, na proporção das respectivas testadas.
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b) Se as ilhas se formarem entre a linha que divide pela metade o álveo e uma das margens, consideram-se acréscimos
apenas aos terrenos ribeirinhos fronteiros a esse mesmo lado, dividindo-se entre estes, na proporção da respectiva
testada.
c) Se as ilhas se formarem pelo desdobramento de um braço do rio, continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos
à custa dos quais se constituíram (art. 23 a 25, Código de Águas). Explicação: o dono do terreno transformado em ilha por
desdobro de um braço de rio, não o perde.
Obs.: art. 24, parágrafo único do Código de Águas: “Se a corrente é navegável ou flutuável, as ilhas podem entrar para
domínio público, mediante prévia indenização” (desapropriação).
II. 2 – Aluvião;
Conceito: é o aumento insensível que o rio anexa às terras, tão vagarosamente que seria impossível apreciar quanto se
acrescenta em cada momento de tempo.
O acréscimo feito pelo rio à margem é tão lento que é impossível saber ao certo a quantidade acrescida no momento
anterior.
É aluvião, por exemplo, quando parte do álveo (leito de curso de água) vai se descobrindo pelo afastamento de águas e de
forma permanente (não se pode mais cobrir).
Art. 16 do Código de Águas: “Constituem aluvião os acréscimos que sucessiva e imperceptivelmente se formarem para a
parte do mar e das correntes aquém do ponto a que chegar a preamar média, ou do ponto médio das enchentes
ordinárias, bem como a parte do álveo que se descobrir pelo afastamento das águas”.
Solução para a aluvião: o acessório segue o principal – os acréscimos formados por depósitos e aterros naturais, ou pelo
desvio das águas dos rios, ainda que estes sejam navegáveis, pertencem aos donos dos terrenos marginais.
II. 3 – Avulsão;
Conceito: ocorre quando por força natural violenta, uma porção de terra se destaca de um prédio para acrescer a outro
(art. 1.251, 1ª parte, Código Civil).
O art. 19 do Código de Águas traz melhor conceito ao dizer que a porção arrancada deve ser “reconhecível” (e
considerável), e que tal ato se dá “por força da água” (força súbita da corrente).
Problemas:
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a) Destino da porção de terra.
b) Desequilíbrio do patrimônio das partes.
Soluções:
- A porção de terra pode ser reclamada pelo dono do prédio desfalcado, dentro de um ano (prazo decadencial). Havendo
tal reclamação, o dono do prédio acrescido pode concordar com a remoção (1.252 do novo Código Civil é criticado por
manter a solução do Código Civil / 1916, inferior à boa solução do Código de Águas) ou, se preferir, ficar com a porção de
terra indenizando o proprietário desfalcado – a alternativa é do proprietário do prédio acrescido. O proprietário do prédio
desfalcado só pode pedir a remoção.
- Se não houver reclamação em um ano, a porção de terra se incorpora definitivamente ao prédio acrescido, e o antigo
dono perde o direito de reivindicá-la ou de ser indenizado (art. 542, Código Civil/1916 e art. 1.252, Código Civil novo – e
art. 20 e parágrafo único do Código de Águas).
II. 4 – Por abandono do álveo;
Álveo é o leito do rio. Ou, conforme art. 9º, do Código de Águas, é “a superfície que as águas cobrem sem transbordar
para o solo natural e ordinariamente enxuto”.
O art. 10 do Código de Águas disciplina o regime jurídico do álveo ainda coberto de água – o que não é matéria de
acessão.
A acessão, por ser modo de aquisição da propriedade, só se caracteriza quando, abandonado o leito do rio, se propõe o
problema de atribuição do domínio da área descoberta.
Quer seja pública, quer seja particular a corrente, o álveo abandonado pertence aos proprietários ribeirinhos das margens,
na proporção de suas testadas, e até o meio do referido álveo. É a regra de que o acessório segue o principal.
Obs.: os donos dos terrenos por onde as águas acidentalmente abrirem novo curso não têm direito à indenização – porque
houve força maior – art. 1.252, Código Civil novo e art. 26 do Código de Águas. E se o rio voltar naturalmente ao seu
antigo curso, o leito abandonado volta aos seus antigos donos – art. 26, parágrafo único do Código de Águas.
Mas se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o dono do prédio ocupado pelo novo álveo deve ser indenizado
e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante (art. 27, Código de Águas). E se o rio retornar ao álveo antigo, o
leito, então abandonado, continuará sendo do expropriante.
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Obs.: para Sílvio Rodrigues deve haver ação de desapropriação – a sentença é título aquisitivo do domínio, suscetível de
transcrição. Se não, o Imóvel é coisa abandonada, pois o álveo não passa a ser automaticamente do governo. E o álveo
pode ser até usucapido.
II. 5 – Pela construção de obras ou plantações;
Enquanto as outras espécies de acessão ocorrem por força da natureza e no sentido horizontal, as plantações e
construções se efetuam no sentido vertical e por força humana.
Problema: a quem pertencem as plantações e construções de um prédio?
R: (1.253, Código Civil novo) – o acessório segue o principal – as construções e plantações do terreno se presumem feitas
pelo proprietário e à sua custa, até que o contrário se prove.
Então a presunção legal é relativa, e pode se desmentir em três hipóteses:
a) Quando o dono do solo edifica ou planta em terreno próprio, mas usa sementes ou materiais alheios.
b) Quando o dono das sementes ou materiais planta ou constrói em terreno alheio.
c) Quando terceiro planta ou edifica com semente ou material alheio, em terreno igualmente alheio (art. 1.257, Código
Civil).
Construção ou plantação que invade imóvel alheio: até 1/20: art. 1.258 e 1.259. CC:
Em vista do interesse social, plantação ou construção valiosa, que invade até 1/20 de terreno alheio, não se submete à
regra de que o acessório segue o principal, pois tais plantações ou construções não pertencerão ao dono do terreno
invadido, que é o principal, e sim a quem as realizou, desde que este indenize o dono do terreno invadido, pela área e pela
desvalorização do terreno restante. Se a invasão for de má-fé a indenização deve ser multiplicada por dez.
Caso haja invasão de boa-fé superior à vigésima parte do terreno alheio, o invasor ainda custeia as perdas e danos.
Se as construções e plantações invadem mais que 1/20 de terreno alheio e por má-fé de que as ergueu, é obrigatória a
demolição.
________________________//__________
As soluções nos demais casos variam com a boa ou má-fé das partes. Vejam as soluções legais:
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a) Quem semeia, planta ou edifica em terreno próprio, com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade
destes – o acessório segue o principal salvo direito de superfície – Código Civil/ 02 – então aquilo que se encontra
incorporado a um prédio integra-se no patrimônio de seu proprietário – “superfícies solo cedit”. Para não haver
enriquecimento ilícito: o proprietário das sementes ou materiais recebe os valores dos mesmos. Ocorre que se o dono do
terreno usou as sementes e materiais alheios de má-fé, ou seja, sabendo serem alheias, responde não só pelos seus
valores, mas por perdas e danos também – mas fica ainda assim, o proprietário do terreno, com o domínio daqueles
acessórios (1.256, Código Civil novo).
b) Quem semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde seus materiais para o dono do prédio, mas se agiu de boa-fé
tem direito a ser indenizado. Ocorre que se procedeu de má-fé, sabendo que o terreno é de outrem, não tem direito à
indenização e ainda deve repor as coisas no estado anterior, e pagar os prejuízos que houver causado.
Isto porque o acessório segue o principal - o proprietário do solo tem a propriedade das plantações e edificações; mas para
restabelecer o domínio cabe a indenização para o dono dos acessórios, a ser paga pelo proprietário do solo. Só não há
indenização quando houver má-fé - ciência do plantador ou construtor de que plantava ou construía em terreno alheio.
Obs.: o dono dos materiais, quando de boa-fé, tem direito à indenização, mas não a retenção (Nery traz julgado contra e a
favor do direito de retenção). Na jurisprudência há divergências daqueles que dizem que plantações e construções são
benfeitorias e, portanto, dão direito à retenção. Para Sílvio Rodrigues, não são benfeitorias, por isso não dão direito à
retenção – plantações e construções são “acessões industriais”, não benfeitorias.
III- Da usucapião;
O tempo influi nas relações jurídicas, na prescrição extintiva e na prescrição aquisitiva, ou usucapião. Isto para atribuir
juridicidade a situações de fato que se amadureçam com o tempo.
Com a usucapião, situação de fato que se alonga, sem ser molestada (posse mansa e pacífica), por certo tempo previsto
em lei, se transforma em situação de direito (o possuidor adquire o domínio, através de declaração judicial levada a
registro).
Conceito: Usucapião é modo originário de aquisição do domínio, através da posse mansa e pacífica, por certo espaço de
tempo, fixado na lei.
CF/ 88, art. 183 e 191: bem público não pode ser usucapido.
O Código Civil de 2002 destaca a usucapião. Trata deste em primeiro lugar entre os modos de aquisição de propriedade
imóvel.
Art. 1.238, Código Civil.
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Mudanças:
-Prazo diminui de 20 para 15 anos (usucapião extraordinária.).
-Suprime-se a presunção de justo título e boa-fé, constante da lei anterior. A lei nova declara que a prescrição se consuma
independentemente de título e boa-fé.
O Código Civil de 2002 dá especial importância ao fato de o prescribente morar e produzir no local:
Art. 1.238, parágrafo único: prazo de quinze anos se reduz para dez se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua
moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239, Código Civil/2002 (art. 191, CF/ 88): usucapião “pro labore” – do possuidor de área em zona rural (50
hectares, no máximo), que aí reside e a explora por mais de cinco anos.
Art. 1.240, Código Civil/ 2002: repete regra da CF/ 88 (art. 183, CF/ 88) – usucapião de área urbana a quem a possuir
por mais de cinco anos.
Requisitos:
a) área possuída deve ser de no máximo 250 m².
b) que a área seja utilizada como moradia do possuidor.
c) que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
d) que não haja o possuidor desfrutado desse direito anteriormente (§ 2º).
Art. 1.242 (551, Código Civil/ 1916, com pequenas alterações): usucapião
ordinária: exige do prescribente (possuidor) a prova do justo título e da boa-fé.
Prazo - dez anos, no novo Código Civil, art. 1.242.
Roberto Senise Lisboa: há autores que acham que usucapião é modo derivado de aquisição de propriedade porque
quem adquire, adquire com as características da propriedade anterior.
Fundamentos:
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A usucapião se fundamenta no propósito de consolidação da propriedade, pois através dela, se empresta base jurídica a
meras situações de fato. Então, com a usucapião se estimula a paz social e se diminui para o proprietário o ônus da prova
de seu domínio.
Para provar o domínio, em rigor o titular deve provar a sua aquisição e a aquisição por parte de seus antecessores. Mas
com a usucapião, prova-se a legitimidade do domínio com a prova do período suficiente para usucapião (15 anos no novo
Código Civil).
Por outro lado, quem ocupa a terra para produzir, com a desídia do proprietário, pode usucapir – a propriedade deve ser
usada conforme o interesse social, e não pode ser, portanto, abandonada.
Obs.: o art. 1.228, § 4º, Código Civil trata da usucapião coletiva em cinco anos.
Pressupostos da usucapião:
a) “res habilis” ou coisa hábil: não pode ser coisa fora do comércio ou bem público.
b) “titulus” ou justo título: documento capaz de transferir-lhe o domínio, se proviesse do verdadeiro dono.
(na usucapião extraordinária dispensa-se o justo título).
c) “fides” ou boa-fé: o possuidor deve ignorar o vício, ou obstáculo, que lhe impede a aquisição da coisa ou do direito
possuído – art. 2.001, Código Civil/2002.
(na usucapião extraordinária não é necessária a boa-fé).
d) “possessio” ou posse: deve ser mansa e pacífica, para ser a relação de fato à qual será atribuída juridicidade. Isso
porque de um lado requer-se atitude ativa do possuidor, que exerce os poderes inerentes à propriedade, e de outro,
atitude passiva do proprietário, que com sua omissão colabora para que a situação de fato ganhe juridicidade.
A posse deve ser justa – sem violência, clandestinidade ou precariedade. Lembrando que se a posse começou violenta ou
clandestina, mas se alongou por mais de um ano e dia, consideram-se sanados tais vícios (o vício da precariedade jamais
sana).
Se a posse é amiúde perturbada pelo proprietário, que defende seu domínio, então não é mansa e pacífica – há oposição,
não é contínua e incontestada – e não se consuma a usucapião.
Obs.: deve haver continuidade da posse, mas pode haver a sucessão (art. 1.243, Código Civil novo) – o possuidor pode,
para obter o prazo exigido para usucapião, acrescentar à sua posse a do seu antecessor, desde que ambos sejam
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contínuos e pacíficos.
e) “tempus” ou transcurso de tempo: o prazo (tempo) é fixado na lei, com o objetivo de proteger o interesse particular e o
interesse coletivo.
Para atender melhor ao interesse social, os prazos, que eram maiores – até 30 anos – foram reduzidos (Lei nº 2.437, de
7/3/55).
Para a usucapião ordinária, que exige prova de justo título e boa-fé, o prazo é de dez anos. (art. 1.242, Código Civil novo).
Para a usucapião extraordinária, o prazo é de quinze anos (antes era de trinta e, depois, de vinte anos – o Código Civil
novo reduz ainda mais os prazos).
Obs.: as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição extintiva também se aplicam à prescrição aquisitiva
(usucapião). Assim como o disposto quanto ao devedor se aplica ao possuidor.
______________________//_____________________________
Da usucapião judicial e da usucapião extrajudicial:
1)USUCAPIÃO JUDICIAL.
A sentença judicial reconhece o direito do prescribente, e seu registro transfere a este o domínio.
Para Sílvio Rodrigues a transcrição não é substancial para adquirir o domínio, pois a usucapião é modo autônomo de
aquisição da propriedade imóvel.
A sentença declara a aquisição do domínio pela posse mansa e pacífica do imóvel.
A usucapião pode ser alegada em exceção (defesa), mesmo antes da sentença que o reconheça, mas o domínio,
para Sílvio Rodrigues, só é adquirido pela sentença que declare a aquisição. Antes dela só há expectativa de direito.
A sentença que reconhece a idoneidade dos pressupostos. Então a sentença tem caráter constitutivo e não
meramente declaratório. Ex.: se o possuidor exerce posse mansa e pacífica por mais de quinze anos, mas é
esbulhado e não registra reintegração, não pode mais ter sentença favorável em usucapião, pois a posse perdida era
pressuposto necessário para a propositura da ação de usucapião. Se a sentença fosse só declaratória, o domínio já
seria do prescribente, que teria direito à usucapião mesmo sem a posse, pois já teria alcançado o prazo suficiente,
antes de perdê-la.
....................................................................
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O Processo de Usucapião:
Era exigida auditoria para justificação de posse. Com a Lei nº 8.951, de 13/12/1994, a justificação de posse é dispensada.
São citados os proprietários do imóvel e os confinantes, para contestar o pedido. Se estiverem em lugar incerto são citados
por edital. E o MP intervém em todos os atos do processo. Não contestada a ação e convencido o juiz, este pode julgar
procedente o pedido. Não provada a posse ou contestado o feito, o juiz o saneia e marca audiência de instrução e
julgamento.
2) USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.
Criada em 2015 pelo novo CPC, art. 1.071, depende de dois requisitos:
1. A assinatura do proprietário que consta na matrícula. Caso não seja possível cumprir a exigência, o registrador de
imóveis poderá notificar pessoalmente ou pelo correio o titular de direito real, que deverá se manifestar em 15 dias.
Se não houver resposta, ficará interpretado que concorda com o processo, nos termos do disposto na Lei
n. 13.465 de 2017 (antes dessa lei, o silêncio no prazo de 15 dias implicava discordância do titular de
direito real). Caso haja discordância expressa, o caso terá que ser levado à Justiça.
 
2. A participação do tabelião no processo. Pela nova lei, o trabalho do perito judicial - que em todo processo é nomeado
por um juiz para ir até o local do imóvel e colher depoimentos de testemunhas - será transferido para ele. Ou seja, o
requerente terá que ir até um tabelionato de notas e fazer a solicitação de uma ata notarial. O documento deverá ser
entregue juntamente com a planta e o memorial descritivo do imóvel no cartório de registro para que se possa dar
início ao processo.
 
É importante observar que o requerimento junto ao Cartório de Registro Imobiliário, do foro em que se situa o imóvel, não
prescinde da representação por advogado, e que qualquer espécie de usucapião de propriedade imobiliária pode ser
requerida, cumpridos os requisitos, extrajudicialmente. Independentemente da área e da localização do imóvel, urbano ou
rural.
....................................................................
A usucapião “pro labore”:
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Existe desde a Constituição de 1934, para incentivar a exploração de terras abandonadas e dar assistência ao homem do
campo, que valoriza a terra com seu trabalho.
A usucapião da CF/34 foi reformulado pela lei nº 6.969 de 10/12/ 81, que trata da usucapião de imóveis rurais (a CF da
época era de 1969, que dizia no art. 171 que a lei federal trataria de posse e aquisição).
Os caracteres são:
- prazo de cinco anos;
- tem por objeto apenas bem particular (desde a CF/ 88 – art. 191, parágrafo único);
- pode ter por objeto imóvel urbano ou rural (art. 183, “caput” e § 2º, CF);
- o processo para obter o título de propriedade foi simplificado;
- o autor da ação tem o benefício da justiça gratuita, se assim requerer;
- a usucapião pode ser alegada como matéria de defesa (art. 7º, Lei nº 6.969, de 10/12/81).
______________//_____________
USUCAPIÃO URBANA ESPECIAL: usucapião por abandono de lar.
Trata-se de usucapião de imóvel em 2 (dois) anos, para punir cônjuge ou convivente por abandono do lar, privilegiando
aquele que persiste na posse do bem.
A Lei n° 12.424/2011 criou o art. 1240-A do CC, estabelecendo a usucapião do imóvel familiar por ex-cônjuge ou ex-
convivente, no prazo de 2 (dois) anos, desde que o imóvel tenha até 250m2.
Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade,
sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou
ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral,
desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 2º No registro do título do direito previsto no caput, sendo o autor da ação judicialmente considerado hipossuficiente,
sobre os emolumentos do registrador não incidirão e nem serão acrescidos a quaisquer títulos taxas, custas e contribuições
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para o Estado ou Distrito Federal, carteira de previdência, fundo de custeio de atos gratuitos, fundos especiais do Tribunal
de Justiça, bem como de associação de classe, criados ou que venham a ser criados sob qualquer título ou denominação.
________________________//_____________________
Dos direitos de vizinhança. Do uso nocivo da propriedade.
DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA.
Introdução.
O domínio é o mais amplo dos direitos subjetivos. Embora seja direito patrimonial, sofre restrições em seu exercício,
impostas pelo Poder Público no interesse coletivo e individual.
As limitações são estabelecidas pelo Direito Urbanístico, e também pelo Direito Privado, uma vez que o próprio Código
Civil, e o Código das Águas, por exemplo, disciplinam o uso da propriedade imóvel para que haja harmonia social.
A Lei Municipal criada há cerca de um ano em São Paulo que estabeleceu os limites para outdoors e placas de publicidade,
apelidada de “Lei da Cidade Limpa”, é exemplo de limite ao uso da propriedade imóvel pelo direito Público, para a garantia
da paz social, eliminando-se assim um pouco da poluição visual que assola as grandes cidades.
Há restrições de caráter estético, sanitário etc. (zoneamento, limitação de altura de prédios, proibição de imóvel comercial
em área residencial etc.). São obrigações propter rem, com fonte na lei e que vinculam o proprietário.
Conceito: direito de vizinhança é o conjunto de limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais, com o escopo de
conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo poderes inerentes ao domínio, regulando a convivência.
__________________
Para evitar conflitos entre vizinhos, pelo choque de interesses dos titulares de prédios confinantes, o legislador estabelece
o dir. de vizinhança. São regras que ordenam abstenção e às vezes invasão do domínio.
Ex.: proprietário deve se abster de usar seu prédio prejudicando a saúde, o sossego ou a segurança do vizinho (art.
1.227, CC/2.002); não pode abrir janela ou terraço a menos de metro e meio do prédio de seu confinante, invadindo a
privacidade do vizinho – art. 1.301, CC/2.002.
Há, como dito, regras que implicam não em abstenção, mas sujeição. Ex.: vizinho doprédio que fica atrás é obrigado
a conceder passagem (1.285, CC); o dono do prédio inferior é obrigado a receber as águas que fluem naturalmente do
superior (1.288, CC); repartição de despesas de demarcação (1.297, CC); deve o dono do prédio permitir a entrada do
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vizinho para reparação, construção e reconstrução da casa deste vizinho, quando for indispensável (1.313, caput, I e
§3º); o dono do prédio rústico, que não for sítio ou chácara murada, quintal, pátio, horta ou jardim, não pode se opor a
que terceira pessoa ali canalize, em proveito agrícola ou industrial, as águas a que tenha direito (1.293, caput).
Tais direitos de vizinhança (e deveres) são recíprocos e emanam da lei.
________________
Distinção entre direito de vizinhança e servidão.
Em ambos as relações ligam prédios.
Mas a fonte do direito de vizinhança é a lei. E a servidão decorre da vontade das partes e excepcionalmente da usucapião.
Os direitos de vizinhança são limitações ao domínio, impostas pelo legislador para harmonizar interesses dos vizinhos. O
direito de vizinhança é formado por vários direitos e deveres entre os vizinhos. A servidão é direito real sobre a coisa
alheia, estabelecido no interesse do proprietário do prédio dominante. Este desfruta de prerrogativa sobre o prédio
serviente, sem que a recíproca seja verdadeira.
Enquanto a servidão, como direito real sobre imóvel, só se constitui ou se transmite por atos entre vivos, após o seu
registro no cartório de registro imobiliário competente (1.227, CC/2.002 e Lei. 6.015/73, art. 167, I, n. 6), os direitos de
vizinhança dispensam registro e surgem da mera contiguidade entre os prédios.
Natureza jurídica do direito de vizinhança.
Direito de vizinhança tem natureza de obrigação propter rem. As obrigações vinculam o vizinho, que passa a ser o devedor
da prestação de respeitar os direitos do outro vizinho (abstendo-se da prática de atos ou sujeitando-se à invasão de sua
órbita dominial), só por ser dono de prédio confinante (só por ser vizinho).
O direito de vizinhança e o dever dele decorrente acompanham a coisa, vinculando quem se encontra na posição de dono
ou possuidor (vizinho).
Como toda obrigação propter rem, o direito de vizinhança transmite-se ao sucessor a título particular do vizinho, e se
extingue pelo abandono da coisa.
Classificação:
O Código Civil trata dos direitos de vizinhança em várias diferentes espécies.
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Alguns desses direitos são onerosos - a lei impõe restrição ao vizinho mas concede-lhe direito a indenização. Ex.:
passagem forçada (o dono do prédio serviente tem direito a indenização – 1.285, CC).
Em outros casos, a restrição vem desacompanhada de indenização. Ex.: proprietário que recebe água do prédio de cima;
ou que deve permitir ingresso do vizinho que vem reparar dano próprio; ou que se encontra impedido de construir janela a
menos de metro e meio da linha lindeira. São obrigações recíprocas, que não se compensam com o dinheiro. Decorrem,
tais limitações gratuitas, da necessidade da vida em sociedade. Os direitos de vizinhança onerosos se assemelham a uma
desapropriação no interesse particular (ex.: passagem forçada, aqueduto etc.).
A cada direito de vizinhança corresponde uma obrigação do vizinho. À obrigação de não usar mal a propriedade
corresponde o direito do vizinho de interromper o incômodo; à obrigação de não construir terraço a menos de metro e
meio do terreno confinante corresponde o direito de seu proprietário de requerer a sua demolição etc.
________________//____________________
O uso nocivo da propriedade.
- art. 1.277 do CC/2.002.
· Distinção entre as espécies de atos lesivos.
Se o proprietário prejudica o vizinho com atos ilegais, a regra que se aplica é a do art. 186 do CC novo. Ex.: vizinho que
joga lixo no terreno do outro; ou ateia fogo na plantação do outro (deve recompor o prejuízo).
Mas se o prejuízo resulta de ato praticado pelo vizinho no uso do seu direito (proprietário apenas acende a lareira, ou o
industrial o seu forno, mas a fumaça e o calor invadem o prédio contíguo), trata-se de abuso de direito (o proprietário
pratica ato ilícito mesmo no exercício de seu direito se dele usar abusivamente). Não pratica ato ilícito o proprietário que
exerce o seu direito de maneira regular ou normal. É abusivo o uso do direito quando feito apenas para causar dano a
outrem (ex.: constrói chaminé enorme, só para fazer sombra no imóvel do vizinho). Trata-se de abuso do direito de
propriedade.
Mas a doutrina se estende – o abuso de direito não ocorre só em caso de dolo – intenção de prejudicar o vizinho. Basta
exercer o direito de forma anormal, irregular, em desacordo com a sua finalidade social.
Fundamento - 160, I do CC/1916: colocava o problema em termos negativos (não constitui ato ilícito o exercício regular
de um direito), levando à interpretação que a contrário sensu o exercício abusivo do direito constitui ato ilícito.
- art. 187, CC/2.002: repulsa ao ato abusivo é feita de forma afirmativa. Constitui ato ilícito, por ser abusivo, o
exercício irregular de um direito reconhecido.
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Obs.: há casos em que o exercício regular de um direito causa dano e não há indenização. Ex.: residência vizinha a
indústria que sofre com o barulho, a fumaça, fuligem etc.; passagem de estrada de ferro que pelo barulho desvaloriza os
imóveis de certa região. Neste caso o ato é lícito, regular, mas lesivo.
Então: três atos provocam o conflito de vizinhança - ilegais, abusivos e lesivos. Os dois primeiros têm
fundamento no art. 1.227 do CC/2.002 (mau uso da propriedade nos dois casos). Para o ato lesivo, o julgador
age com discricionariedade, considerando vários fatores, tais como: quem primeiro chegou ao lugar, medidas
para diminuir o incômodo, grau do incômodo etc.
___________________
· Danos suscetíveis de serem remediados.
A vida em sociedade impõe alguns encargos, entre os quais se inclui o de tolerar alguns incômodos. O vizinho deve
aguentar o barulho normal de máquinas de lavar do outro, o barulho normal da TV, o rumor de loja que fica no andar de
baixo.
O juiz é que define em vista da gravidade do incômodo se ele é ou não tolerável. Para isto deve-se ter em vista o homem
médio (sem hipersensibilidade e sem dureza demais).
_________________
· Remédios capazes de compor o conflito de vizinhança.
Com o dano ou incômodo, abre-se o conflito de vizinhança.
Para compor o conflito de vizinhança, temos na jurisprudência quatro soluções:
I. Se tolerável o dano, despreza-se a reclamação, devendo a vítima submeter-se ao incômodo. É a imposição da vida em
sociedade (ex.: vizinho de posto de gasolina deve suportar o barulho).
II. Dano intolerável – prejuízo considerável – se não há interesse coletivo, e sim meramente individual em jogo: o juiz
deve determinar que cesse a perturbação. Ex.: fábrica de fogos que muda para a vizinhança colocando em riso a
segurança; boate em andar térreo de prédio residencial.
III. Perturbação considerável mas que atende a interesse público – não deve ser determinada a sua cessação. Ex.:
indústria de interesse social – deve ser mantida a indústria e indenizado o prejuízo.
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IV. Solução comum na jurisprudência: determinar que o incômodo pode continuar mas que seja feita certa obra para
diminuí-lo (tal determinação deve ser feita sempre que possível obra que diminua o incômodo). Ex.: vizinhos de pedreira
devem suportar as explosões masestas devem ser feitas em horas determinadas, construindo-se ainda meios de proteção
para evitar arremesso de pedras.
___________________//_____________
Art. 1.277 do CC/2.002: o proprietário ou possuidor de um prédio tem direito de fazer cessar as interferências
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização da propriedade vizinha.
· Então o possuidor também tem tal direito – ex.: inquilino.
· A expressão interferências prejudiciais substitui a expressão mau uso do CC/1916.
A nova expressão contempla o mau uso e não só o uso ilegal (trata-se então de abrangência do abuso de direito). Se a lei
falasse só em uso ilegal o dispositivo seria supérfluo. Se o procedimento do vizinho é contrário ao direito e perturba o
outro: o lesado recorre à polícia para que cesse o incômodo e entra com a ação de responsabilidade civil para pedir a
reparação do dano sofrido.
A lei de fato veda o uso abusivo, irregular, anormal do direito. Ex.: tocar muito e alto depois das 22h o sino da igreja
(julgado); emissora de rádio que instala externamente alto-falante e provoca aglomeração em frente ao prédio, sem dar
rápido ingresso ao seu auditório – ato perturbador do sossego; não se pode manter apiário em zona urbana; não se pode
construir açude junto ao limite com o vizinho, ameaçando o seu prédio e sujeitando-o a infiltrações.
Como dissemos, o juiz ganha discricionariedade – forma a sua convicção de acordo com as peculiaridades de cada caso.
Leva em conta a zona onde se dá o conflito (se residencial, espera-se mais sossego), a ideia de pré-ocupação (a pessoa
que perturba estava antes – quem ocupa primeiro o local fixa-lhe o destino). Ex.: o juiz determinou o fechamento da boate
no bairro que já era residencial, mas determinou que se mantivesse o cabaré que já havia na Av. São João, alegando que
quem vai morar lá já sabe ao que está sujeito. Claro que a fixação da atividade sofre limites – ninguém pode impor
a sua atividade à sociedade só porque chegou antes ao local. Mas por outro lado aquele que se instala ao lado
da estrada de ferro (ou do aeroporto) já sabia do incômodo que sofreria (não pode pleitear o fechamento do
estabelecimento e nem a indenização pelos incômodos). Então: em alguns casos a anterioridade é importante, mas
às vezes nem ela pode fazer com que o responsável pelo dano se exima da indenização ou da determinação de cessação
da atividade.
CC/2002: fatores que caracterizam o mau uso da propriedade - parágrafo único – (“proíbe-se”) uso em desconformidade
com a natureza da utilização, localização do prédio, com desatendimento às normas que distribuem as edificações em
zonas, e com desrespeito aos limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
09/09/2021 18:57 UNIP - Universidade Paulista : DisciplinaOnline - Sistemas de conteúdo online para Alunos.
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Os atos supra são ilegais ou abusivos.
Art. 1.278, CC – quando a perturbação decorre do exercício de um interesse público – o proprietário ou possuidor que as
causa paga ao vizinho indenização, mas não fica obrigado a cessar o incômodo.
Ex.: de julgados – ação julgada parcialmente procedente para determinar que a fábrica funcione com seu barulho de dia,
mas fecha à noite, para não incomodar os vizinhos (propositores da ação).
Ex.: acórdão que determina multa para hotel que não instala aparelhos antifuligínicos, para evitar fuligem e fumaça nos
vizinhos, saídas da chaminé de aquecimento de água.
____________________
· Dos bens protegidos pelo legislador.
Art. 1.277, CC novo – veta ato capaz de prejudicar a segurança, o sossego e a saúde dos que habitam determinado prédio.
Os art. 497, 536 e 814 do CPC/2015 (art. 644 e 461 do CPC/1973) permitem a determinação da multa diária para forçar o
cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer (no direito anterior ao CPC/1973 discutia-se se tal multa era cabível ou
não).
Ameaça de ruína do prédio vizinho e a caução de dano infecto.
1.280, CC/2.002 – prédio que se encontra em ruína e cuja ameaça de desabamento total ou parcial possa causar dano a
seu confinante – trata-se de mau uso da propriedade (ameaça de desabamento deriva da negligência do proprietário do
prédio em ruínas, que o não reparou).
Na preservação do direito ameaçado, cabe ação para exigir a demolição ou reparação necessária, ou a caução que
assegure a reparação dos prejuízos iminentes.
 
[1] Excepcionalmente há a expropriação, retirada da coisa sem indenização, pelo seu comprovado uso antissocial,
conforme previsão legal, como por exemplo na hipótese de plantação para a produção de entorpecentes. A proteção do
direito de propriedade contra o próprio Estado resulta da sua inserção no rol dos direitos fundamentais, da CF, no art. 5º,
que coloca para o Poder Público uma barreira, um limite em seu poder de atuação, para que se respeite a dignidade da
pessoa humana a partir da não violação dos direitos fundamentais que a embasam.
http://adm.online.unip.br/blank.htm#_ftnref1
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Exercício 1:
A pessoa que detém coisa por ordem de outrem não pode colher efeitos jurídicos desta mera detenção. É o caso por
exemplo da bibliotecária em relação aos livros, ou do motorista em relação ao veículo automotor. Pode-se afirmar, então,
que:
A)
O detentor tem direito aos frutos da coisa.
B)
O detentor pode mover interditos possessórios.
C)
O possuidor de má-fé se equipara ao detentor, pois a sua posse não gera efeitos jurídicos.
D)
O possuidor de boa-fé e o detentor têm direitos iguais quanto aos efeitos da posse.
E)
A detenção não gera efeitos jurídicos.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
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Exercício 2:
No direito de vizinhança, as obrigações vinculam o vizinho, que passa a ser o devedor da prestação de respeitar os direitos
de outro vizinho, abstendo-se da prática de atos ou sujeitando-se à invasão de sua órbita dominial, só por ser dono de
prédio confinante.
O direito de vizinhança:
A)
Gera obrigações propter rem, que não se transmitem ao sucessor a título singular.
B)
Gera dever que acompanha a coisa, vinculando quem se encontra na posição de dono ou possuidor (vizinho).
C)
Sempre enseja a servidão predial.
D)
Tem como fonte o contrato.
E)
Decorre de atos ilícitos, abusivos ou lesivos.
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O aluno respondeu e acertou. Alternativa(B)
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Exercício 3:
A usucapião se fundamenta no propósito de consolidação da propriedade, pois o fato se converte em direito através dela.
Então, com a usucapião se estimula a paz social e se diminui para o proprietário o ônus da prova de seu domínio.
Para provar o domínio, em rigor o titular deve provar a sua aquisição e a aquisição por parte de seus antecessores. Mas
com a usucapião, prova-se a legitimidade do domínio com a prova do período suficiente de posse.
O possuidor que ocupa a terra para produzir, com a desídia do proprietário, pode usucapir – a propriedade deve ser usada
conforme o interesse social, e não pode ser, portanto, abandonada.
Conforme a legislação atual, o menor prazo para que ocorra a usucapião de imóveis é de:
A)
15 anos.
 
B)
10 anos.
C)
5 anos.
D)
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E)
2 anos.
O aluno respondeu e acertou. Alternativa(E)
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