Despatrimonialização do Direito Imobiliário uma visão Civil Constitucional

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Resumo do capítulo a “Despatrimonialização do Direito Imobiliário: uma visão Civil-Constitucional” (Popp, Carlyle)
do livro “Temas Relevantes do Direito Civil”
I – Introdução
Segundo o autor, o tema aborda a mudança de paradigma em valores e institutos do Direito Civil no campo acadêmico e na operação do Direito, sendo voltado ao ramo do Direito Imobiliário e aos estudiosos do tema.
II – A relação jurídica e seu objeto
O autor segue Mota Pinto para definir relação jurídica; assim, considera que a dita relação existe em sentindo amplo e em sentido restrito ou técnico: em sentido amplo é “toda a relação da vida social relevante para o Direito” e, em sentido restrito ou técnico, “a relação da vida social disciplinada pelo direito, mediante atribuição a uma pessoa de um direito subjetivo e a imposição a outra pessoa de um dever jurídico ou de uma sujeição”. Assim, as relações jurídicas dão movimento aos direitos subjetivos, inclusive os direitos potestativo, ligando-os a um dever jurídico ou a um estado de sujeição.
A relação jurídica é formada sempre por quatro elementos:
- sujeitos: obrigatoriamente pessoas físicas ou jurídicas pois são as únicas passíveis de direitos e deveres na ordem civil.
- objeto: a relação jurídica incide entre pessoas e objeto, dado que, mesmo a relação real é destinada a um sujeito passivo universal (pessoa), determinável no caso concreto.
- fato jurídico: o fato motivador, obrigatoriamente, deve trazer interesse ao ordenamento jurídico.
- garantia: oportunidade de valer-se do Estado Juiz para impedir ou reparar a ocorrência de danos. Está incorporada à ideia de responsabilidade patrimonial e às garantias peculiares das relações jurídicas, fidejussórias ou reais.
O autor restringe a 03 (três) os objetos capazes de integrar a relação jurídica: obrigação (relação de direito relativo), coisa, bem (relação real, espécie de direito absoluto) e direito de personalidade (relação de direito absoluto).
III – O direito imobiliário
Para o autor, o direito imobiliário alcança igualmente as relações jurídicas reais (direitos de propriedade, alienação fiduciária, etc.) e as obrigacionais (negócios jurídicos em geral cujo objeto mediato seja um bem imóvel); porém, é neste último que fica evidente sua real performance.
Destaca que “nas relações reais o enfoque econômico sempre estará presente” e, dado o valor econômico que a coisa obrigatoriamente possui, “os negócios imobiliários, quase sempre tipificados como contratos, por força destes, terão sempre conotação patrimonial.”
IV – Despatrimonialização e funcionalização do direito imobiliário
Conforme o autor, o patrimônio vem perdendo importância frente à função social que, no âmbito do direito imobiliário, engloba não somente a propriedade, mas também, o contrato, ou seja, constitui-se em perfeita e completa funcionalização; “tal função social, no campo dos contratos, atinge primeiro as partes contratantes de forma a refletir um contrato mais equilibrado e justo. Reflete, igualmente, uma eficácia social, alcançando a terceiros que não os contratantes”
Destaca também a relativização dos direito potestativo, espécie de direito subjetivo. 
Segundo o autor, o direito subjetivo propriamente dito compõe a chamada relação jurídica fundamental onde “todo direito corresponde a um dever”; assim, cumprido o dever, satisfeito estará o direito enquanto que o direito potestativo não está necessariamente acompanhado de uma pretensão, do cumprimento ou não de um dever.
As diferenças entre ambos são enumeradas pelo autor:
1º) o direito potestativo só é possível em alguns casou ou situações particulares;
2º) no direito subjetivo há a necessidade de uma relação jurídica anterior enquanto que no direito postestativo não;
3º) no direito subjetivo há a figura do dever jurídico, onde há uma relação de equivalência do dever entre as partes. No direito potestativo não há equivalência de dever, o que existe é uma relação de subordinação de uma das partes.
Os direitos potestativos podem ser constitutivos, modificativos ou extintivos. Essas características estão presentes, por exemplo, nas relações contratuais por prazo indeterminado em que uma das partes, quando lhe aprouver, manifesta a vontade de relsilir unilateralmente o contrato, sem necessidade de apresentar os motivos que a levam a tal, como na denúncia vazia formadora do direito à resiliação unilateral do negócio jurídico.
Entretanto, embora o direito potestativo gere em regra uma condição de sujeição, ele não é absoluto e está limitado pelos princípios da boa-fé objetiva e da função social, bem como na proibição do exercício abusivo dos direitos subjetivos.
V – Conclusão
Segundo o autor, é tênue a linha divisória entre os direitos pessoais e os direitos reais, assim como a predominância destes sobre os direitos pessoais.
A relativização dos direitos acometeu também direitos antes considerados inoponíveis e originadores de um estado de sujeição, como os potestativos.
Conclui o autor que “os novos paradigmas constitucionais há muito estão em vigor” e cabe ao intérprete e operador do direito “refletir sobre essa nova realidade que, por não ser tão nova assim, já deveria ter superado a polêmica de sua aplicação e o comodismo dos intérpretes napoleônicos”.