Petição inicial modelo indenização descumprimento contratual demora na entrega de imóvel.

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA __ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE _________________ - (Conforme art. 319, I, NCPC e organização judiciária da UF)
 
 
 
 
 
 
 
 
NOME COMPLETO DA PARTE AUTORA, nacionalidade, estado civil (ou a existência de união estável), profissão,portadora da cédula de Identidade nº _______________, inscrita no CPF/MF sob o nº _______________, endereço eletrônico, residente e domiciliada na _______________, por seus advogados in fine assinados conforme procuração anexada, com endereço profissional (completo), para fins do art. 106, I, do Novo Código de Processo Civil, nos artigos úteis do Código de Defesa do Consumidor e artigos 196 e 197 da CF/88, vem, mui respeitosamente a V.Exa., propor a presente:
 
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS
E, demais desideratos pelo atraso quanto à entrega do imóvel pronto referentemente à sua respectiva unidade componentes do empreendimento _________________,TUDO decorrente do mencionado atraso pelo rito ordinário, com fulcro nos arts. 319 do NCPC, art. 408 e ss. do Código Civil brasileiro e, arts. 6º, VIII e 12, do CDC c/c o art. 5º, X da Constituição Federal, e demais disposições legais aplicáveis à espécie, em face da:
a _______________, pessoa jurídica de direito privado, estabelecida na Rua ________________, endereço eletrônico, inscrita no CPNJ sob o nº ____________, pelos fundamentos de fato e de direitos a seguir aduzidos:
 
1. INICIALMENTE: DA GRATUIDADE DA JUSTIÇA 
 A reclamante, com fundamento no art. 5º, LXXIV da CF e artigos 2°, § único e, art. 4º, da lei nº 1.060/50, requer os Benefícios da Assistência Judiciária, já que não pode arcar com pagamento de custas processuais sem prejuízo de seu sustento familiar, conforme declaração anexa (Doc. 05).
A parte autora investiu todas suas reservas na aquisição do referido imóvel, quitando o mesmo na data prevista para entrega, e se viram tolhidos da utilização de seu imóvel com o fim almejado, ESTANDO COM CAPITAL DE ALTA MONTA PRESO EM UMA OBRA QUE ATRASOU, ATINGINDO UM PERÍODO DE RECESSÃO DA ECONOMIA, ATRAPALHANDO SEU INVESTIMENTO DA SUA APOSENTADORIA, QUANDO PODERIA ESTAR SENDO INVESTIDO EM OUTRO EMPREENDIMENTO, GERANDO LUCRO.
De outra parte, impedir o acesso a justiça é o mesmo que obstar os projetos pelos quais a compra desse imóvel foi realizado, que foi de se obter um complemento da aposentadoria quando da redução do salário, no momento de maior necessidade, quando todas as economias se voltaram para essa aquisição.
No mesmo sentido, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery lecionam que “garantia de acesso à justiça não significa que o processo deva ser gratuito”, e ressalvam: “se a taxa judiciária for excessiva de modo a criar obstáculo ao acesso à justiça, tem-se entendido inconstitucional”, lembrando que “a facilitação do acesso do necessitado à justiça, com a assistência jurídica integral (CF, art. 5º, LXXIV) é manifestação do princípio do direito de ação”.
Aliás, sobre a violação a essa garantia, em 2003, foi editada a Súmula nº 667 pelo Supremo Tribunal Federal.
Por fim, a legislação brasileira prevê a assistência jurídica integral no art. 5º, LXXIV, CF (a qual engloba consulta e orientação extrajudiciais, representação em juízo e gratuidade do processo). E, o STF assentou que a garantia da assistência jurídica integral prevista na Constituição não revogou a garantia de gratuidade da justiça da Lei nº 1.060/50. Para a obtenção desta, basta a declaração do necessitado de que a sua situação econômica não permite vir a juízo sem prejuízo de seu sustento ou do sustento da sua família.
2. DOS FATOS
A Demandante assinou com as Demandadas, no formato de Contrato de Adesão, um INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE LOTEAMENTO, constantes nos anexos (Doc. __) referente ao LOTEAMENTO descrito no acostado instrumento, do _________________, localizado na _________________. Registrado sob o nº _________________, na matrícula nº _________________, do Cartório do _______º Ofício de Registro de Imóveis de _________________e, sua respectiva fração ideal de terreno.
O mencionado documento especifica as características do imóvel, valor e condições de pagamento, assim como a data de entrega, estabelecendo multas para a hipótese de descumprimento do contrato ou atraso no pagamento por parte dos demandantes. 
A previsão contratual para entrega do imóvel estava prevista para o dia _________________, conforme cláusula _________________. Prazo para conclusão das obras de infraestrutura, _________________e, CLÁUSULA _________________ – CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO (Doc. __), podendo ser antecipado ou prorrogado por mais _________________, o que firmaria a data final em _________________.
            No dia _________________, os Réus informaram, via SMS (do telefone _________________) para o e-mail da parte Autora, que no dia _________________, aconteceria a entrega do _________________no Salão Social do empreendimento, ocorrendo a entrega do empreendimento ao adquirente em _________________(Doc. __), ultimados todos os prazos contratuais de entrega. Sonho de vida que se materializara em sentimento de profunda angústia, uma vez que jamais informados, de maneira cristalina, dos motivos geradores do atraso de conclusão da obra in casu. 
Em outros termos, ocorreu o experimento da insegurança da efetiva entrega do bem, objeto de aquisição, eis que, pela ausência de informações precisas, podemos observar o desrespeito com o DEMANDANTE, visto que, não existiu PREVISÃO de entrega do referido empreendimento, o que, provocou imensos prejuízos de ordem econômica e moral ao DEMANDANTE.
 A referida data de entrega pela Ré (_________________), já ultrapassava o abusivo período de _________________de tolerância previsto no contrato de adesão na cláusula ____ (Doc. __), tendo em vista que os autores não receberam nenhum comunicado, previsão falsa como se verá. 
 
Ora, sendo assim, depreende-se que as obras são realizadas e concluídas ao tempo que as empresas julgarem pertinentes, em total desrespeito a existência do contrato e parte contratante, ora Demandante, o que definitivamente não deve prosperar.
 A autora encontra-se adimplente, efetuado todos os pagamentos nos moldes ajustados e pactuados, cumprindo todas as suas obrigações contratuais, tendo o imóvel sido quitado plenamente em _________________, conforme TERMO DE QUITAÇÃO em anexo (Doc. __), no valor total de R$ _________________, tendo esperado apenas o término da obra para sua ocupação.
Ocorre que o imóvel não foi entregue na data aprazada no respectivo instrumento contratual, qual seja: _________________, nem tampouco na data imposta aos autores, _________________. A Demandada prorrogou de forma unilateral, o prazo de entrega para o _________________, ou seja, um ano após a data de prorrogação. _________________DE ATRASO.
De modo que, incorrem as rés em inadimplemento da obrigação contraída pela via contratual, que enseja a multa convencional estabelecida. 
As irregularidades cometidas pela empreiteira constituíram inequívoco abalo e desconforto moral indenizável, consubstanciado na frustração da legítima expectativa criada no autor, para ocupara o imóvel e fazer proveito comercial dele por meio de aluguel ou mesmo a venda do imóvel.
Desta feita, diante desse impasse – da não entrega do imóvel no prazo estipulado, impedindo os demandantes de disporem do bem de forma ampla, para o objetivo para o qual foi adquirido, uma vez que sua destinação era para aluguel, tendo sido entregue em uma época em que o mercado está se tornando difícil com os preços sofrendo redução.
Ressalte-se que a Autora em função da atual crise e incerteza de 20__, não conseguiu utilizá-lo, no prazo previsto incialmente, por culpa dos Demandados, trazendo sem sombra de dúvidas danos materiais de forma certa (danos emergentes), e danos materiais pelo que o demandante deixou de auferir (lucros cessantes), tendo em vista o descumprimento de prazo.
Não há dúvidade que a demandada tinha todas as possibilidades de entregar a obra dentro do prazo acordado, já que se planejou para a mesma. Saliente-se que o acerto do prazo é sempre unilateral, servindo, não raras vezes, como diferencial para a escolha do imóvel a ser adquirido.
Sobre as Demandadas, por seu turno, existiu total inadimplência de sua obrigação. Os absurdos impostos pela promovida devastam psicologicamente e materialmente os demandantes, que não tem outra opção senão bater as partes do Poder Judiciário para obter proteção aos seus direitos, para salvaguardar o direito substancial, consubstanciado de reparação de danos já experimentados, assim como naqueles já pactuados.
 
3. DO DIREITO
3.1 DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
Ante o disposto nos artigos 1º, 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor - CDC, não há dúvida de que é de consumo a relação que surge entre as construtoras ou incorporadoras e os adquirentes das unidades imobiliárias, no caso demandada e demandantes, em especial o disposto no art. 3º.
Desta forma, inafastável a sujeição da relação existente entre os demandantes e a demandada às regras do referido diploma legal (CDC). Em tal sentido é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
 
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Empresa imobiliária. Incidência do Código de Defesa do Consumidor. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido.” (STJ – 4ª T., REsp nº 299.445/PR, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, DJ 20.08.2001, p. 477). (Grifou-se)
Ora, uma vez constatada a relação de consumo, bem como a condição de consumidor dos demandantes, tem-se que as disposições relativas à “inversão do ônus da prova”, bem como à “interpretação favorável ao consumidor” possuem plena aplicação no presente caso, conforme os arts 6º, VIII e 47 do CDC, cabível o benefício legal da inversão do ônus da prova, seja pela hipossuficiência técnica, seja pela verossimilhança das alegações. 
“O CDC permite a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, sempre que foi hipossuficiente ou verossímil sua alegação. Trata-se de aplicação do princípio constitucional da isonomia, pois o consumidor, como parte reconhecidamente mais fraca e vulnerável na relação de consumo (CDC 4º,I), tem de ser tratado de forma diferente, a fim de que seja alcançada a igualdade real entre os participes da relação de consumo. O inciso comentado amolda-se perfeitamente ao princípio constitucional da isonomia, na medida em que trata desigualmente os desiguais, desigualdade essa reconhecida pela” (Código de Processo Civil Comentado, Nelson Nery Júnior et al, Ed. Revista própria Lei. dos Tribunais, 4ª ed.1999, pág. 1805, nota 13).
Ora, os fatos narrados nessa exordial nada possuem de extraordinário, sendo certo o descumprimento quanto a entrega do imóvel em prazo estipulado e acordado entre demandante e demandado, colocando o consumidor à mercê das mais diversas arbitrariedades, tais como a dilatação do prazo de entrega pelas inúmeras tentativas de recebimento fora de padrão de qualidade mínima sustentável, assim como a obrigação de pagamento de tributos antecipado pela emissão de habite-se prematuro, não havendo óbice para o deferimento da requerida inversão, posto que as regras da experiência comum confirmem a ocorrência de danos decorrentes da falta de segurança de tais serviços. 
Diante disto, requer a inversão do ônus da prova, em favor do autor, nos termos do art. 6.º, inciso VIII do “Código de Defesa do Consumidor”.
Por sua vez, o artigo 54 e § 1° ao § 4°, do CDC, classifica como “por adesão” os contratos que as construtoras apresentam para assinatura pelos adquirentes. Isto porque as respectivas cláusulas são redigidas unilateralmente pela construtora, sem que o adquirente possa discutir ou modificar substancialmente o conteúdo do contrato. 
Nos termos do §1º, ainda que o consumidor consiga modificar ou inserir alguma cláusula, não será alterada a classificação do contrato, pois o instrumento só é considerado paritário quando as partes contratantes manifestam suas vontades analisando e debatendo livremente todas as condições e cláusulas que constarão do mesmo. Nos contratos paritários a vontade de um contratante não se sobrepõe à dos demais, o que não ocorre na relação em debate.
Ademais, observe-se que, pelo artigo 54, § 4º do CDC, todas as cláusulas que forem limitativas de direitos do adquirente devem estar redigidas de forma destacada, de modo a permitirem a imediata e fácil compreensão.
Destarte, as teses aventadas devem ser analisadas a luz das normas e princípios insertos no CDC e Código Civil Brasileiro.
Uma vez feitas tais considerações, passa a tratar-se dos tópicos relativos ao mérito propriamente dito da presente demanda.
3.2 DA NULIDADE DA CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO - ABUSIVIDADE
Nos instrumentos firmados entre a demandada e os demandantes, foi estabelecido o prazo de entrega do imóvel para o dia _________________.Porém, sorrateiramente a demandada fez constar no documento a denominada “cláusula de prorrogação” que permite, ilicitamente, que a demandada prorrogue, unilateralmente, o prazo de entrega em ________ meses, conforme os itens _________________.
Em tal ponto, já surge uma primeira questão caracterizadora da ilegalidade. O código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o "equilíbrio contratual", sendo que a simples inserção do "prazo de carência" no contrato já caracteriza ilegalidade, pois deixa ao comprador apenas a opção de aceitar a imposição da construtora.
Ora, se o contrato concede esse direito a construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual.
O direito do consumidor tem entre os seus os seus princípios o da força vinculativa da oferta, que obriga o fornecedor a cumprir a promessa feita ao consumidor, que passa a ter força de cláusula contratual:
CDC, Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Sob esse prisma e possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC).
Tal ilegalidade é clara, já que o contrato confere à demandada o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), porém o mesmo direito não foi conferido aos demandantes, não tendo estes um “prazo de carência” para o cumprimento de suas obrigações (realização dos pagamentos), conforme os art. 51, IV e XV do CDC, onde deve ser considerada como uma obrigação iníqua e abusiva por colocar o consumidor em desvantagem e incompatível com a boa-fé ou a equidade, em total desacordo com o sistema de proteção ao consumidor, senão vejamos o seguinte julgado:
"PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTREGA DA OBRA - INDENIZAÇÃO POR LUCROS TEORIA DA IMPREVISÃO - INAPLICABILIDADE. DO PRAZO DE TOLERÂNCIA - CLAUSULA ABUSIVA - ATRASO NA CESSANTES - PRORROGAÇÃO - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ( ... )
3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor. 4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão unanime. "(TJ/DF – 5ª T. Cív. Ap. Cív. Nº 48.245/1998, ReI. Des. Adelith de Carvalho Lopes, julg. 08.02.1999) (grifou-se)
Quanto a essa tolerância na entrega do imóvel não parece que este prazo de 06 (seis) meses possa ser aceito nos diasde hoje sem convincente motivação, e com toda uma tecnologia e programas a favor das empreiteiras, unicamente porque inserido abusivamente no contrato, sem que se leve em conta o que está por trás da cláusula e da fórmula adotada.
A prática que parece ter se tornado um hábito em empreendimentos do mesmo tipo, prevendo um prazo para conclusão da obra e entrega da unidade e, um outro inserto na cláusula de “prorrogação”, normalmente de 06 (seis) meses (como no presente caso), segundo nos parece, indica clara abusividade.
Nada justifica este prazo de carência. O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. Neste sentido:
"EMENTA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO.INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSARIA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO. Considera inadimplente a construtora e compromissaria vendedora quando não faz entrega do Bern compromissado no prazo previsto no contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas, devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato. O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel, compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos." (TJ/MG – 7ª c. Cív. Ap. Cív. Nº 361.743-8, ReI. Des. Jose Affonso da Costa Cortes, julg. 06.06.2002). (Grifou-se)
 
 “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PERDAS E DANOS. CONSTRUÇÃO CIVIL - ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – MULTA CONTRATUAL - CERCEAMENTO DE DEFESA - NÃO CONFIGURADO - SUFICIENTE A ANÁLISE DAS PROVAS DOCUMENTAIS - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CARACTERIZADOS - CRISE ECONÔMICA DO SETOR IMOBILIÁRIO - RISCO DA ATIVIDADE INTRANSFERÍVEL AO CONSUMIDOR - CONTRATO DE ADESÃO - CLÁUSULA ABUSIVA TIDA COMO NÃO ESCRITA - AUSÊNCIA DE PROVA - APELO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(...).
2. O caso fortuito e a força maior, para excluir a responsabilidade pelo inadimplemento contratual, devem decorrer de eventos imprevisíveis e inevitáveis, cujos efeitos impossibilitam de forma absoluta a execução da obra, o que não se evidencia no presente caso, pois as causas argüidas são todas previsíveis no campo da construção civil.
3. A instabilidade econômica, política e social dificulta em muito o desenvolvimento de qualquer ramo de atividade, seja comercial, industrial ou de prestação de serviços. Porém, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida não pode ser transferido ao consumidor, não configurando caso fortuito ou força maior a inadimplência de credores, planos econômicos, etc., portanto, não eximem a construtora de arcar com multa pelo atraso na entrega da obra.” (TJ/PR – 16ª C. Cív., Ap. Cív. nº 341.530-5, Rel. Des. Sérgio Roberto Nóbrega Rolanski, julg. 05.09.2007). (Grifou-se)
 
O afirmado se dá em razão do previsto no art. 393 e Parágrafo único do Código Civil, onde não verificamos nem de fato, nem nas justificativas primeiras por parte do réu, que depois se calou, as Demandadas, por não ter mais “desculpa” a dar aos promitentes compradores, que pudesse explicar de que os efeitos do atraso não era possível evitar ou impedir.
Para se eximir da responsabilidade do pagamento da multa, entendemos que não cabe aos demandados a alegação de invocar, na presente demanda, os eventos de caso fortuito ou força maior constante na Cláusula ____ do contrato em testilha (chuvas intensas que impeçam a execução dos trabalhos nos prazos convencionados, nas fases em que os serviços estiverem sensíveis a esta ocorrência, levando-se em conta a sazonalidade das chuvas na cidade e região metropolitana), pois inexistente no caso que se apresenta.
 Chuvas, mesmo que intensas, são causas previsíveis no campo da construção civil, mormente o desenvolvimento meteorológico hoje existente. Dessa forma, o ônus de arcar com o risco da atividade desenvolvida são exclusivos do construtor-incorporadora e não pode ser transferido ao consumidor. Com efeito, é coerente complementar que a consideração dessas espécies de incidentes é tarefa que compete ao construtor/incorporador, através de sua equipe técnica, quando do planejamento do cronograma das obras.
 A _________________ é uma empresa de reconhecida experiência no ramo imobiliário e, presumidamente, detentora de estudos e laudos pluviométricos prévios acerca das melhores estações ou datas do ano para iniciarem as obras em empreendimentos imobiliários como do porte do _________________.
 É importante que as construtoras/incorporadoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas, tidas como irresistíveis, são admitidas como casos fortuitos ou de força maior.
Também discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por força maior ou caso fortuito, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que:
 
“(...).
Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por ‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode, igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós, empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam. (TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 51.897/1999, Rel. Des. Valter Xavier, julg. 09.08.1999)”.
 
Muitas situações são apresentadas pelas construtoras como justificativas dos atrasos na entrega das unidades. A jurisprudência não tem sido favorável aos argumentos alegados pelas construtoras, e na maioria das vezes as decisões dão razão aos consumidores.
 Vejamos alguns exemplos:
 
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA -
ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL - ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA - APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES - SENTENÇA MANTIDA. - Recursos desprovidos." (TJ/SP - 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999) Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométricos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim." (TJ/SP - 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005)”; (Grifou-se).
 
 
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL - ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA - APLICAÇÃODA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES - SENTENÇA MANTIDA. - Recursos desprovidos" (TJ/SP, Apelação Cível nº 085.330-4/2, Rel. Desembargador Mohamed Amaro, 6ª Câmara de Direito Privado, julgado em 05.08.1999)”;
 
 
“RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM PERDAS E DANOS. AÇÃO JULGADA PROCEDENTE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. ALTOS ÍNDICES PLUVIOMÉTRÍCOS E GREVES NO SETOR DE CONSTRUÇÃO CIVIL. ARGUMENTOS INSUFICIENTES A TIPIFICAR CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA CONFIGURADO. PRECEDENTES DESTA CÂMARA. MULTA E JUROS PREVISTOS NO CONTRATO APLICADOS AO CASO, POR EQUIDADE. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim" (TJ/SP, Apelação Cível nº 198.125-4/6, Rel. Desembargador Caetano Lagrasta, 3ª Câmara de Direito Privado, julgado em 04.10.2005)”;
 
 
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ABUNDÂNCIA DE CHUVAS E INADIMPLÊNCIA. AUSÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. CONCESSÃO DO "HABITE-SE". PRAZO. FIXAÇÃO. ASTREINTES. POSSIBILIDADE. 1. A culpa pelo atraso de quase dois anos - já considerado o prazo de tolerância de 3 (três) meses - na entrega do imóvel não pode ser carreada às chuvas ocorridas no período, pois, além de se tratar de fato previsível, cabia à construtora adequar o prazo de entrega observando, também, essa circunstância. Do mesmo modo, a inadimplência é risco do negócio, o qual não pode ser debitado na conta daqueles que honraram integralmente o compromisso assumido. 2. A ocorrência de longo e injustificável atraso na entrega do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes lesa os interesses do consumidor, que estabeleceu legítima expectativa de deixar de pagar aluguel e se mudar para o imóvel adquirido ou auferir rendimentos mediante a locação do bem. 3. A teor do disposto no art. 461 do código de processo civil, na ação que tenha por objeto o cumprimento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento, aí incluídas as astreintes, nos moldes do § 4º. 4. Recurso principal desprovido e provido o apelo adesivo. (TJ-DF - APL: 927665920078070001 DF 0092766-59.2007.807.0001, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 18/02/2009, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 06/03/2009, DJ-e Pág. 89)”;
 
 
Em tal sentido, é essencial compreender-se que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior, já que eventos previsíveis, mesmo que improváveis ou ainda os imprevisíveis, mas remediáveis, correspondem ao risco do negócio e devem ser assimilados pelo fornecedor.
 	Levando em consideração tais idéias, tem-se que as alegações relativas à greve faltam de material ou eventual intempérie não são causas justificadoras de invocação de qualquer fortuito, já que compõem, como dito o “risco do negócio”, senão vejamos:
“Cobrança. Valor correspondente a um aluguel. Atraso na entrega da unidade. Alegação de caso fortuito ou força maior. Chuvas não podem ser consideradas como imprevisíveis. Risco do empreendimento. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Sentença mantida. Recurso improvido.” (TJ/SP – 8ª C. Dir. Priv., Ap. nº 994.07.023766-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 09.06.2010). (Grifou-se)
 
“CIVIL. CONTRATO. RESCISÃO. CASO FORTUITO E MOTIVO DE FORÇA MAIOR. LIMITES. Eventuais dificuldades da construtora para obter financiamento da obra ou contratar mão-de-obra não constituem caso fortuito nem motivo de força maior. Apelo não provido. Unânime.” (TJ/DF – 1ª T. Cív., Ap. Cív. nº 1999 07 1 007021- 8, Rel. Des. Valer Xavier, julg. 23.03.2001). (Grifou-se)
 
 “Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométricos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicado ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim.” (TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005) (grifou-se)
 
 
Eventuais situações extraordinárias, como parecem sugerir a inserção desta cláusula de tolerância, não precisariam de cláusulas específicas para ser reconhecidas.
 
Em outras palavras, em eventos inesperados e fora da normalidade da atividade, cujo atraso se dê por fato não imputável à vendedora, a prorrogação do prazo de entrega por tantos dias quantos forem os atos de retardamento causados por estes eventos, não dependeria de previsão específica em contrato.
 E se assim for, não pode a apelante simplesmente transferir o risco da sua atividade, que deve ser adequadamente planejada e administrada, aos interessados na aquisição de unidades.
 O que parece estar por trás destas “cláusulas de carência” não é a complexidade da atividade que é um risco de qualquer atividade privada e, como tal, a ser suportada pelo empreendedor, que faz livremente suas escolhas e não pode simplesmente transferir este risco, que é próprio da atividade por ele escolhida, aos interessados na aquisição de unidades, mas a tentativa de tentar se isentar por política agressiva de venda, que sabendo de antemão ser incapaz de entregar em condições normais, assim bem entendidas aquela necessária para a condução habitual de seus negócios as mesmas unidades no prazo que assinala, em grande destaque, em seus panfletos e folders para entrega aos interessados, mantém este prazo até conseguir sua venda, porque lhe interessa diferenciar seus produtos como passíveis de entrega em prazo menor do que aquele que seria necessário. 
 Em outras palavras, como sabe a ré que o prazo de entrega das unidades é uma informação de fundamental importância aos interessados na aquisição, importando, não seria exagero afirmar, em modificação na sua vida, cuja data passa a ser levada em conta para a maioria de suas opções de vida, seja pela intenção de se livrar do aluguel, alcançando o sonho da residência própria, seja pelo valor que poderia ser auferido com a utilização onerosa do bem que será entregue, prefere manter um prazo inferior ao que saberia ser necessário para a entrega das unidades com a estrutura que pensa em investir para tanto, alcançando vantagem competitiva em relação às demais ofertas do mercado, sem aumento dos investimentos ou do risco em relação à escolha que estaria fazendo.
 Deveria a ré que sabe de eventuais complexidades da atividade que escolheu apresentar prazo de entrega factível em relação aos investimentos que desejava fazer, o que inclui levar em consideração todas as complexidades normais de sua atividade.
 Se, pelo acompanhamento diligente que vier a realizar, puder entregar as unidades antes do prazo estabelecido, receberia os louros deste trabalho realizado, alcançando prestígio institucional que será apregoado de forma unânime pelos próprios adquirentes.
 Mas não pode simplesmente inserir “cláusula de prorrogação”, que sugere a existência de complexidades extraordinárias, mas que visa apenas superar problemas normais da atividade pela ré escolhida, correlacionados diretamente com o investimento que pretendeu destinar ao empreendimento, como se pudesse apenas transferir o risco de suas escolhas privilegiando, o que é natural, seus próprios interesses aos interessados que confiaram e na maioria dos casos direcionaram toda a sua vida ao prazo indicado pela própria ré para a entrega da unidade em seus materiais de publicidade para venda.
 Em resumo, esta cláusula evidencia de forma indisfarçável uma técnica de venda inaceitável, com indicação de informação fundamental ao interessado (prazo paraentrega do bem) que saberia de antemão seria difícil de cumprir com os investimentos que a ré pretendeu destinar ao empreendimento.
 Por isto, entendo que tal atraso, assim deve ser realmente chamado, não parecem justificar a sua manutenção nos dias de hoje, seja pelo avanço do controle experimentado em relação ao andamento das obras, que pode ser monitorado inclusive com câmaras, permitindo uma gestão muito mais fácil em relação frise-se novamente aos investimentos desejados pelo empreendedor, seja pela expectativa dos consumidores, seja por ter a demandada assumido o risco do negócio, sendo, portanto sua a responsabilidade objetiva, devendo arcar com o atraso somente por ela provocado.
Assim, se o contrato concede esse direito à demandada e não o defere de igual forma aos demandantes, não há outra conclusão a não ser que se estabeleceu uma situação de desequilíbrio capaz de, per si, gerar a nulidade da aludida cláusula de tolerância e seus acessórios.
Excelência, considere ilegal a cláusula de prorrogação assim decida a questão pelo fato de que o demasiado prazo para entrega do imóvel conflita com o objetivo da contratação, asseverando que é pior ainda quando fica a exclusivo critério da vendedora a prorrogação do prazo de conclusão da edificação. Assim como, afigure-se abusiva a cláusula contratual que estabelece uma tolerância de ___ dias úteis para a entrega de unidade imobiliária em benefício da construtora vendedora sem qualquer contraprestação ao adquirente e, também que sejam nulas e de nenhum efeito cláusulas insertas em contrato de adesão, que importem em situação extremamente desfavorável ao aderente, tanto mais quando contraditórias.
Diante do exposto e, de inúmeras decisões e entendimentos, merece ser declarada abusiva e nula a denominada “cláusula de prorrogação por 06 (seis) meses – _________________” (Doc. __), bem como suas cláusulas acessórias, estabelecendo-se como data limite para a entrega do imóvel a originalmente estabelecida, qual seja, no dia _________________. Portanto, sendo cristalino é o direito do demandante em receber o valor da multa contratual em virtude do atraso na entrega do imóvel.
3.3 DO DIREITO À INDENIZAÇÃO
Uma vez estabelecido que a data final para a entrega do imóvel deveria ocorrer no _________________, ou mesmo que se admita a validade da cláusula de prorrogação (o que se faz por mera cautela) e se estabeleça a data de _________________, tem-se que, inevitavelmente, se conclui pelo atraso quanto à entrega dos bens aos demandantes, que se deu apenas no dia _________________. Pasmem, ________ anos após o contratado! Pois, não se há de falar em fração de mês em atraso. 
E, foi precisou aguardar a entrega para assim ter o “quantum” de atraso ocorreu e melhor dimensionar o prejuízo indenizável que os Demandantes tiveram na sua liquidação, pois é somente com isto que o adquirente terá condições de constatar a extensão dos danos experimentados. 
Assim, Excelência, resta constatada a existência dos requisitos do art.186, do CC, onde: 
1) Por ação/omissão praticada pela demandada;
2) Causou dano moral e material aos demandantes;
3) Pelo não cumprimento e consequente atraso no contrato, e;
4) Por dolo/culpa do agente (o que na presente hipótese sequer precisa existir e, logo, carece de comprovação, haja vista aplicar-se a responsabilidade objetiva da demandada, em razão do art. 14 do CDC).
Por esse ângulo, a responsabilidade das Rés é objetiva. Nesse contexto, imperiosa a responsabilização responsabilidade da Ré é objetiva da Requerida, independentemente da existência da culpa, nos termos do que estipula o Código de Defesa do Consumidor. Existiu, em verdade, defeito na prestação de serviços, o que importa na responsabilização objetiva do fornecedor, ora Promovida.
 Pelos motivos que se faz inevitável o reconhecimento da ilicitude do ato/omissão praticado pela demandante, conforme art. 186 do Código Civil, cabendo à responsabilidade da demandada pela reparação dos danos na espécie é inquestionável, já que o atraso na entrega da obra no prazo ajustado gerou danos emergentes, lucros cessantes, além do abalo moral pela demora e inúmeras tentativas de aprovação da vistoria do apartamento sem sucesso e criando expectativa com relação ao familiar e amigos, em conformidade com os arts. 389, 402 e 927 do Código Civil.
Cumpre destacar que a questão vertente destes autos refere-se a uma relação consumerista, da qual se inclui a demandada. Portanto, o caso em tela merece análise sob a ótica também do sistema criado pelo Código de Defesa do Consumidor, especialmente sobre o que determina o art. 14 desse diploma legal que, além de estabelecer a responsabilidade objetiva dos prestadores de serviço, distribuiu de maneira própria o ônus da prova.
Como se pode observar, é notória a responsabilidade de ambas as DEMANDADAS, uma vez que não cumpriram a sua obrigação contratual nem após a prorrogação do prazo máximo por elas próprias estipulado, o que fez a ora DEMANDANTE desejar valer-se do seu direito indenizatório.
 Não há motivo justificador para o atraso que não a própria desorganização e falta de planejamento das DEMANDADAS. As DEMANDADAS sequer se deram ao trabalho de encaminhar ao DEMANDANTE qualquer tipo de justificativa pelo expressivo atraso na entrega do Loteamento, agindo, ainda, como se os contratantes adquirentes dos lotes fossem as únicas partes que possuem obrigações, prazos e deveres a observar.
Assim, merece ser garantido aos demandantes o direito de ressarcimento de todos os prejuízos pelo não recebimento de aluguéis do bem adquirido, bem como pelas despesas com contratação de advogado, estes enquadrados como danos materiais e ainda ressarcimento de danos morais para amenizar todo o sofrimento, transtorno e abalo psicológico sofrido pelos consumidores.
Uma vez estabelecidos os requisitos necessários à obtenção da indenização, passam os demandantes a tratar, pontualmente, sobre os aspectos materiais e moral dos danos.
  
3.3.1 DOS DANOS MATERIAIS - Diante dos fatos acima relatados, mostra-se patente à configuração dos danos materiais sofridos pelo demandante.
3.3.1.1 DOS LUCROS CESSANTES: DIREITO À PERCEPÇÃO DE VALORES EQUIVALENTES AO ALUGUEL DO IMÓVEL NÃO ENTREGUE.
Sabe-se que os lucros cessantes são aqueles valores que a pessoa física ou jurídica deixou de auferir em razão de algum ato cometido por outrem, alheio a sua vontade.
Com relação aos lucros cessantes, vejamos a doutrina:
“… alusivo à privação de um ganho pelo lesado, ou seja, ao lucro que deixou de auferir em razão do prejuízo que lhe foi causado” (Maria Helena Diniz, Curso de Direito Civil Brasileiro – Responsabilidade civil).
Neste vértice, já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça:
“Os lucros cessantes correspondes à frustração da expectativa de ganhos futuros, rendimentos ou salários pela vítima. Esta previsão deve Ter o mínimo de certeza e razoabilidade, evitando assim a consideração de lucros imaginários e danos remotos” (ApCv 2003.001444-6, de Biguaçu, rel. Desa. Salete Silva Sommariva)
E, por fim, transcrevemos novamente o que diz a lei substantiva de 2002, destacando os lucros cessantes:
“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.” 
“Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.”
Neste sentido, algumas decisões para casos análogos:
"CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DA VENDEDORA. PERDAS E DANOS. O atraso de muitos promissários compradores no pagamento de suas parcelas e as dificuldades econômicas decorrentes de implantação de planos governamentais não trazem a marca da imprevisibilidade e da inevitabilidade, que caracterizam aquelas causas exoneratórias da culpa por inadimplemento ou mora. O não cumprimento,por parte da vendedora, da obrigação da entrega da obra no prazo estipulado, justifica a sua condenação ao pagamento e alugueis que o promissário comprador poderia receber, de acordo com as condições de mercado existentes." (TJ/DF – 5ª T. Cív. Ap. Cív. Nº 49.073/1998, ReI. Des. Ana Maria Duarte Amarante, julg. 24.08.1998). (grifou-se)
 
Por fim... Mencione-se que o STJ já se pronunciou no sentido de ser possível a indenização por lucros cessantes na hipótese de a construtora atrasar a entrega da obra, presumindo prejuízo ou consumidor. Confira-se:
"PROCESSUAL. ACORDÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. INTERPOSIÇÃO. AGRAVO INTERNO. APRECIAÇÃO. COLEGIADO. PREJUÍZO. AUSÊNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAÇÃO PARCIAL. PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA. [ ... ]
III Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe e imputável. Não há falar, pois, em enriquecimento sem causa. Recurso não conhecido, com ressalva quanto a terminologia. (REsp. 808446/RJ, ReI. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24.08.2006, DJ 23/10/2006 p. 312). (Grifou-se)
Sendo assim, está demonstrada a natureza dos lucros cessantes em nosso ordenamento jurídico e sua conversão em perdas e danos.
A ré está claramente em mora com sua obrigação: deveria ter entregue pelo menos o imóvel em _________________, caso não seja declarada abusiva o prazo de tolerância por este juízo, deve mesmo assim assumir e reparar todos os danos que a autora está sofrendo em virtude de sua mora, de seu ato ilícito. É isto o que dispõe o artigo 395 do Código Civil:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.
No caso, a autora não conseguiu aluga-lo, destino pelo qual foi adquirido, pois ninguém se interessa por um imóvel onde não se podia morar e estando indisponível por tempo indeterminado. E, agora está a economia em plena crise. 
Cabe destacar a existência de relação de consumo na hipótese em apreço, pois se destacam as figuras do consumidor e do fornecedor, nos moldes traçados pelo Código de Defesa do Consumidor. O CDC, além de estipular normas a serem impostas nas relações de consumo, estabelece condições essenciais para a sua consumação, trazendo como direito básico ao consumidor, de acordo com o art. 6°, inc. IV, a proteção contra cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento dos produtos ou serviços.
Deve-se considerar que a pretensão da Demandante encontra amparo nos arts. 51, inciso IV do CDC, que colocou o consumidor Demandante em nítida desvantagem exagerada. Por isto, a ré deve, conforme a lei consumerista e civil, arcar com o pagamento dos não auferidos aluguéis (fim pelo qual se destina o imóvel desde a sua compra) e demais despesas, desde a data determinada para entrega do apartamento até efetiva entrega em virtude da mora. 
Insistimos: Quem está em mora responde pelos prejuízos desta advindo, a não entrega do imóvel fez com que os promoventes passassem dificuldades financeiras a ver posteriormente. Assim, cabe à Ré arcar com o prejuízo advindo de sua mora.
Quem deixa de fazer ou entregar algo no prazo avençado também está em mora, isto é o que se depreende do artigo 394 do código Civil, sendo certo que a noção de pagamento e de mora no pagamento diz respeito a qualquer prestação. Quem não entrega o que deve no prazo contratado, como fez a ré, não paga a sua prestação e entra em mora.
APELAÇÃO CÍVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. REJEIÇÃO DA PRELIMINAR RECURSAL DE JULGAMENTO EXTRA PETITA, EIS QUE A FIXAÇÃO DE ALUGUEL PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DECORRE DO PEDIDO DE CONDENAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. QUANTO AO MÉRITO, TRATA-SE DE RELAÇÃO CONSUMERISTA, SENDO FLAGRANTE A HIPOSSUFICIÊNCIA DOS COMPRADORES EM FACE DO PORTE ECONÔMICO DA CONSTRUTORA. POR CERTO, A FALTA DE ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA, NO PRAZO AVENÇADO, EVIDENCIA O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA PROMITENTE VENDEDORA. ADEMAIS, FOI O PRÓPRIO ATRASO DAS OBRAS QUE IMPOSSIBILITOU A CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO DO SALDO RESIDUAL, DIANTE DA EXIGÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO JUNTO AO RGI. LUCROS CESSANTES QUE CONSISTEM NA PRÓPRIA PRIVAÇÃO DO BEM, DE MODO QUE SE AFIGURA CORRETA A DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUEL, A SER APURADO EM SEDE DE LIQUIDAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA QUANTO A PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DE VALORES QUE SE CONFIRMA, ANTE A SUA INCOMPATIBILIDADE COM A PROCEDÊNCIA DOS DEMAIS PEDIDOS, SOB PENA DE SE CONFIGURAR ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, FIXADOS EM PATAMAR RAZOÁVEL, COMPATÍVEL COM A COMPLEXIDADE DO FEITO. CONFIRMARÃO INTEGRAL DA SENTENÇA, PROFERIDA EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE DESTE TRIBUNAL SOBRE O TEMA. DECISÃO MONOCRÁTICA, NA FORMA DO ART. 557, CAPUT, DO CPC (TJRJ- 0005710-39.2009.8.19.0209, RELATOR: DES. CLAUDIA PIRES, DATA DE JULGAMENTO: 01/06/2011, SEXTA CÂMARA CÍVEL, DATA DE PUBLICAÇÃO: 03/10/2011). (Grifou-se)
 
Assim, requer seja a demandada condenada ao pagamento de indenização por danos materiais – Lucro cessante - no valor sugerido de, no mínimo, 1% (um por cento) incidente sobre o valor de mercado do imóvel e contabilizados desde o dia que se iniciou o atraso até a efetiva entrega do imóvel conforme contratualmente ajustado. Sendo assim, de _________________ até _________________.
Atualmente, o valor do imóvel, atualizado pelo índice IGPM (conforme será demonstrado mais a frente) para a data de efetiva entrega, em _________________, deve ser acrescido de _________________ para a data da efetiva entrega, totalizando em R$_________________, sendo assim, requer a parte autora a condenação da empresa Ré ao pagamento dos lucros cessantes ou pela própria bilaterização da cláusula contratual, correspondente a 1% (um por cento) sobre o valor venal da propriedade adquirida, que corresponde a R$ _________________, vezes os _________________ meses, igual a R$ _________________. 
Não resta dúvida, portanto, de que o consumidor deve ser ressarcido dos danos decorrentes do atraso injustificado na entrega do imóvel que adquiriu.
Nesse sentido, a jurisprudência predominante do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA também é no sentido de que o atraso na entrega de imóveis é passível de indenização pelos prejuízos daí decorrentes, como se vê:
“AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.-A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes.
2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos.
3.- Agravo Regimental improvido. (AgRg no REsp 1202506/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/02/2012, DJe 24/02/2012)” (grifou-se)
 
 
 “CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS CUJAS RAZÕES SÃO EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS. RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO. PROVIMENTO.
I. Nos termos da mais recente jurisprudência do STJ, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imóvel pelo promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual nãolhe é imputável. Precedentes. 
II. Agravo regimental provido. (AgRg no Ag 1036023/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010)”. (Grifou-se)
 
 
 “CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES.CABIMENTO.
I – ...
II – Conforme entendimento desta Corte, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção relativa do prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. [...] (STJ – 3ª T., AgRg no REsp nº 735.353/RJ, Rel. Min. Castro Filho, DJ 15.09.2005). (Grifou-se).
 
3.3.1.2 DOS DANOS MORAIS
Demonstrada a prática de ato ilícito, resta a verificação da existência de efetivo dano moral decorrente da conduta da parte demandada. O atraso na entrega ultrapassa todos os limites do razoável, pois _________________, deixando de ser causa de meros aborrecimentos ou dissabores, para invadir a esfera intima da pessoa, causando abalo psicológico, retirando o sossego, a paz de espírito desfazendo os sonhos.
Deste modo, o atraso na conclusão e entrega da obra, por tempo superior ao contratado, evidentemente, frustrou as expectativas dos demandantes, que adquiriram o imóvel e nele depositando todas as suas economias. Gerou expectativa ao autor, ante o descumprimento do avençado. Estamos diante de um consumidor hipossuficiente, que se viu obrigados a aguardar o cumprimento do contrato por parte da ré, embora tenha cumprido com suas obrigações na avença, sujeitando-se a gastos indevidos e imprevisíveis.
É inegável que este fato ultrapassa os limites de mero aborrecimento cotidiano, pois por diversas vezes teve que sair de sua rotina para tentar descobrir quando seria a rela entrega do imóvel, seja em visita a obra ou ao administrativo, gerando assim o dano moral.
No presente caso, há extenso sofrimento causado na esfera moral, em decorrência dos imensos constrangimentos e humilhações, uma vez que a empresa ré age com total descaso junto a sua cliente, jamais prestando esclarecimentos acerca do atraso da entrega do imóvel, mesmo após diversas tentativas inócuas, ficando assim muito abalada moralmente frente às arbitrariedades cometidas, sem ter a menor previsão de quando receberá seu apartamento, sentindo-se impotente, causando transtornos, constrangimentos e aborrecimentos.
Pelo exposto, requer a V. S ª a cominação da reparação por dano moral em patamar suficiente, pelo dano sofrido pela autora, pela expectativa frustrada em relação ao bem oferecido e ainda por seu caráter educativo e pedagógico do instituto e ainda que seja também arbitrado em seu caráter punitivo. 
Dispõe a Constituição Federal em seus artigos 1º e 5º, in verbis que:
“Artigo 1º – A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:
(…)
III – a dignidade da pessoa humana;”
“Artigo 5º – (…)
(…)
V – é assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, além da indenização por dano material, MORAL ou à imagem;” [grifou-se]
E, a lei nº 8.078/90, no que tange à possibilidade de compensação pelo DANO MORAL sofrido pelo autor, destaca-se o disposto no artigo 6º, inciso VI, como direito básico do consumidor:
“Artigo 6º- São direitos básicos do consumidor:
(…)
VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e MORAIS, individuais, coletivos e difusos;” [grifou-se]
(...)
X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação; (grifou-se)
Assim, no tocante ao dano moral, o autor deve ser compensado por todo o constrangimento, transtornos e aborrecimentos sofridos neste período, pois, tais SUPERAM, e MUITO, os limites do que se entende por razoável no cotidiano de um ser humano, em razão do descaso das rés.
Cabe salientar a lição do Professor Desembargador SÉRGIO CAVALIERI FILHO, em sua obra “Programa de responsabilidade Civil”, Ed. Malheiros, 1998, o qual ensina que:
“…deve ser reputado como dano moral, a dor, o vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo a normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar… Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos”.
Vejamos o que nos ensina o mestre Silvio de Salvo Venosa em sua obra sobre Responsabilidade Civil:
“Os danos projetados nos consumidores, decorrentes da atividade de fornecedor de produtos e serviços, devem ser cabalmente indenizados. No nosso sistema foi adotada a responsabilidade objetiva no campo do consumidor, sem que haja limites para a indenização. Ao contrário do que ocorre em outros setores, no campo da indenização aos consumidores não existe limitação tarifada.” (Silvio Salvo Venosa, Direito Civil. Responsabilidade Civil, São Paulo, ed. Atlas, 2004, p.206)
Como ensina o eminente e saudoso civilista CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, quando se cuida de dano moral, o fulcro do conceito ressarcitório acha-se deslocado para a convergência de duas forças: 
”'caráter punitivo', para que o causador do dano, pelo fato da condenação, se veja castigado pela ofensa que praticou; e o 'caráter compensatório' para a vítima, que receberá uma soma que lhe proporcione prazeres como contrapartida do mal sofrido" (Responsabilidade civil, Rio de Janeiro, Forense, 1.990, p. 62). (Grifou-se)
É exatamente isso que se pretende com a presente ação: uma satisfação, uma compensação pelo sofrimento que experimentou o autor com o abuso na cobrança e inobservância às regras mais comezinhas do direito do CONSUMIDOR, isso nada mais é do que uma contrapartida do mal sofrido, com caráter satisfativo para o LESADO e punitivo para a ré, causadora do dano, para que se abstenha de realizar essa conduta lesiva com outros consumidores.
O sentimento suportado pelos demandantes de receberem bem pelo qual batalharam durante longos anos demonstra a lesão daquilo que de mais importante possui a pessoa humana: o seu patrimônio moral; e este foi irremediavelmente ferido pela conduta reprovável da demandada, visto que apesar de ter efetuado uma venda, não cumpriu, injustificadamente, com sua principal obrigação, recebendo-o com mais de _________________após sua quitação. Que tipo de negócio é esse que o contratado recebe com ___________ anos de antecedência, podendo investir, comprar ou negociar, enquanto se acha obrigado a entregar a coisa no tempo que melhor lhe convier sem maiores explicações. A Demandante se sentem revoltados...
Conforme o caso em tela, os demandantes sofreram extrema sensação dolorosa ao planejar seu maior sonho de aquisição e ter a demandada, por descaso, descumprindo aquilo que lhe é mais valioso, a entrega do imóvel.
Neste sentido, decide o TJ/RS em casos análogos, conforme julgado que segue:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. MULTA CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. Considera-se como data da entrega do imóvel, a data em que passível de regular habitabilidade. A entrega das chaves, sem que o imóvel apresentasse a estrutura necessária para moradia, não configura pontualidade. RESSARCIMENTO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ALUGUERES. Comprovado nos autos que a autora Sônia teve que arcar com três meses de aluguel em outro imóvel, em decorrência do atraso na entrega do bem, correta a condenação ao ressarcimento do montante despendido pela requerente. LUCROS CESSANTES. Prova testemunhal uníssona no sentido de confirmar que a demandante Sônia exerce atividade de doceira, e restou impedida de trabalhar por quase três meses, até que procedida à instalação de gás no imóvel adquirido. Indenização devida. DANOS MORAIS. PREJUÍZOEXCEPCIONAL A CARACTERIZAR DANO MORAL. A frustração da legítima expectativa de bem usufruir da residência após a conclusão da obra, somada à afetação nos sentimentos, decorrentes da falta de condições de habitabilidade e dificuldade na solução dos problemas, são hábeis a configurar dano moral indenizável. Quantum indenizatório confirmado. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ADEQUAÇÃO. Diante do decaimento parcial de ambos os litigantes, cabível o arbitramento de honorários proporcionalmente ao perdimento de cada um deles. Mantida a verba honorária a que foi condenada a ré e reduzida a das autoras, em observância aos parâmetros do art. 20, §§ 3º e 4º, do CPC. Sentença reformada, tão somente no tocante aos honorários. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO DA PARTE RÉ E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70048616890, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em 14/06/2012) (grifou-se)
INDENIZARÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ENTREGA DAS CHAVES QUE NÃO OCORREU NA DATA PREVISTA. INOBSERVÂNCIA DO PACTUADO. PAGAMENTO DE ALUGUEIS, A PARTIR DO ATRASO, APRESENTA-SE ADEQUADO. COMPORTAMENTO IRREGULAR DA RECORRENTE FRUSTROU OS RECORRIDOS, PROLONGANDO OMARTÍRIO E TRAZENDO AFLIÇÃO PSICOLOGIA. DANOS MORAIS PRESENTES. VERBA REPARATÓRIA COMPATÍVEL COM AS PECULIARIDADES DA DEMANDADA, NULIDADES PROCESSUAIS INEXISTENTES. AGRAVO RETIDO DESPROVIDO. APELO PROVIDO. EM PARTE. SP 0037973-55.2007.8.24.0000 RELATOR MOREIRA VIEGAS, DATA DE JULGAMENTO 30/11/2011. 5ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO. DATA DA PUBLICAÇÃO: 01/12/2011). (Grifou-se)
DIREITO CIVIL. SFH. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SUMULA 297 DO STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA. IMÓVEL ENTREGUE FORA DO PRAZO. PREVISÃO CONTRATUAL DE COMUNICAÇÃO A SEGURADORA. DESCUMPRIMENTO PELA CEF NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE CONDUTA E DANO. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 2971 Caracterizada como de consumo a relação entre o agente financeiro do SFH, que concede empréstimo oneroso para aquisição de casa própria e mutuário, as respectivas avenças vinculadas ao Código de Defesa do Consumidor - Lei n. 8.078/90. Precedente do STJ. Código de Defesa do Consumidor 8.0782 - In caso, foi celebrado um contrato de mutuo hipotecário habitacional pelas partes em 12/09/2001, no qual ficou avençado que o imóvel seria entregue no prazo de 08 (oito) meses, conforme clausula C-6 todavia, quando ajuizada a presente ação em 05/11/2003, já se somavam mais de 01 (um) ano e 05 (cinco) meses sem que a obra tivesse acabado. (...) (TRF 2ª REGIÃO. 200351010249770 RJ 2003.51.01.024977-0, Relator: Desembargador Federal GUILHERME CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Data de Julgamento: 25/05/2009, SEXTA TURMA ESPECIALIZADA, Data de publicação: DJU - Data: 04/06/2009 - pagina: 75). (Grifou-se)
Com efeito, o caso particular distancia-se da regra na medida em que, os efeitos decorrentes do descumprimento do contrato não apenas atingiram a esfera patrimonial dos demandantes, mas também na sua dignidade, diante da situação experimentada.
É que a compra de imóvel gera não só a necessidade de prévio e intenso planejamento com relação aos bens que irão mobiliar a residência e as necessárias reformas e contratações, mas também, séria expectativa ao próprio núcleo familiar, que vingou mais como uma decepção da Demandante, sem nenhuma alegria ao receber as chaves pelas inúmeras expectativas frustradas, o que não deveria de ser. Razão pela qual, de igual forma, a não realização de tal sonho, gera intensa frustração.
Desse modo, presentes o dano e a conduta negligente da demandada, comprovado o nexo causal, restam configurada obrigação de reparar o dano moral causado, mesmo a título de punição pelo descontrole e descaso com os Demandantes.
Não se pode olvidar, que à satisfação compensatória, soma-se o sentimento punitivo e pedagógico da indenização, de maneira que assumem especial relevo, na fixação do valor indenizatório, as condições socioeconômicas das partes.
Então, em outras palavras, em relação ao valor indenizável, pesa certificar que há de ser fixado em consonância com o poderio econômico da demandada, para que não perca o seu caráter de sanção, vez que a pena deve sempre trazer uma desvantagem maior que a vantagem auferida pelo ato ilícito, para que exerça a prevenção sobre o ato danoso (“Teoria da Prevenção”).
Assim, para a fixação do quantum indenizatório entre outros, os seguintes critérios devem nortear o exame do caso concreto: 
1) o tempo de duração da ilicitude (de _________________a _________________);
2) a situação econômica do ofensor e ofendido – uma das mais bem sucedida empresas do ramo imobiliário; 
3) a repercussão do fato ilícito na vida do ofendido (já contado anteriormente).
Em relação ao quantum, cumpre ressaltar que a indenização por danos morais tem função diversa daquela referente à dos danos patrimoniais, não podendo ser aplicado critérios iguais para sua quantificação, uma vez que a reparação de tal espécie de dano procura oferecer compensação ao lesado para atenuar o sofrimento havido e, quanto ao causador do dano, objetiva impingir-lhe sanção, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem, assim como é bem aplicado na justiça americana em respeito ao consumidor.
No caso em tela a indenização por dano moral deve ser aplicada para coibir as Requeridas de continuarem a se comprometer a entregar imóveis para os consumidores, sem que cumpram com o prometido, causando danos e frustrações, assim como causou para aos Autores.
Clara, portanto, é a importância da indenização por dano moral, não apenas para a correção do mal causado a vítima, mas também como meio de prevenir futuras agressões por parte da ré, evitando novas questões judiciais e garantindo um maior respeito à vida e as relações de consumo, condenando o demandado de forma a educá-lo a agir corretamente com seus consumidores, bem como a minimizar a dor sofrida pela parte autora.
Nesta feita é de se constatar que a fixação de uma indenização de pequeno valor apenas incentivaria a costumeira prática de ilicitudes por parte do réu. Qual o efeito que teria uma indenização de baixa monta no caso em tela? NENHUMA. Estes seguiriam a agir da forma que bem entendem, violando a boa-fé contratual e lesando continuamente todos que passarem por seu caminho. 
Nesse mesmo sentido, é o entendimento esclarecedor do jurista YUSSEF SAID CAHALI:
“Parece mais razoável, assim, caracterizar o dano moral pelos seus próprios elementos; portanto, “como a privação ou diminuição daqueles bens que têm um valor precípuo na vida do homem e que são a paz, a tranquilidade de espírito, a liberdade individual, a integridade individual, a integridade física, a honra e os demais sagrados afetos”; classificando-se, desse modo, em dano que afeta a “parte social do patrimônio moral” (honra, reputação, etc.) e dano que molesta a “parte afetiva do patrimônio moral” (dor, tristeza, saudade, etc.); dano moral que provoca direta ou indiretamente dano patrimonial (cicatriz deformante etc.) e dano moral puro (dor, tristeza etc.).
Na fixação do quantum indenizatório por dano moral, deve-se buscar atender à duplicidade de fins a que a indenização se presta, atentando para a capacidade do agente causador do dano, amoldando-se à condenação, de modo que as finalidades de reparar a vítima e punir o infrator (caráter pedagógico) sejam atingidas.” (Grifou-se)
Assim, tendo em conta as circunstâncias fáticas, o caráter antissocial da conduta lesiva, a responsabilidade objetiva da demandada, o princípio da proporcionalidade e os parâmetros da Jurisprudência em casos semelhantes, em uma conduta da ré que trouxe abalo psicológico, aflição e ansiedade, requer-se a condenação em valor a ser arbitrado por esse Juízo - não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de danos morais, valor tal que poderá variar para maior de acordo com as circunstâncias pessoais e entendimento desce julgador.Portanto, restou demonstrado no amparo legal colacionado, bem como na jurisprudência de nossos Tribunais, que a Autora sofreu abalo emocional, por terem a Requerida agido de má-fé, quanto às promessas de entrega de um imóvel que nunca ficou pronto. É deste modo que se caracteriza o dano moral.
3.3.1.3 DA MULTA MORATÓRIA, DA MULTA CONVENCIONAL, DE SUA NATUREZA E DESEQUILÍBRO CONTRATUAL. DA CLÁUSULA PENAL
 
De acordo com a Cláusula __ - "CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO", constante no contrato firmado com os demandados (Doc. __), a conclusão das obras de infraestrutura do loteamento se daria em até __ meses, a partir da data de lançamento do loteamento ao público, que ocorreu em ______________, podendo ser prorrogada por até ____ meses, conforme item ___ do Quadro Resumo do contrato em questão (Doc. __).
 Seguindo a regra do contrato, a obra deveria ter sido entregue em _________________, entretanto não o foi. Houve, então, a primeira prorrogação para _________________, entretanto, nessa data, mais uma vez, a conclusão das obras não ocorreu, ficando os demandados em mora desde então. 
 Saliente-se que o demandante nunca recebeu dos demandados qualquer comunicado acerca dos atrasos e prorrogações.
 Deve a demandada pagar a Demandante valor relativo à multa moratória a contar do dia em que o imóvel deveria ter sido entregue – _________________
Observe-se que a condenação ao pagamento da indenização não inibe o pagamento de multa moratória, já que se trata de institutos de naturezas diversas. Senão vejamos:
“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como prefixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.
2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.
3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora.
4.- Recurso Especial a que se nega provimento. (REsp 1355554/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 04/02/2013)”. (Grifou-se)
 
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - OBRIGAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMINATÓRIA C/C COBRANÇA - PROCEDÊNCIA PARCIAL NO JUÍZO A QUO - INCONFORMISMO DA PROMITENTE-VENDEDORA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO E SANEAMENTO DO PROCESSO - DESNECESSIDADE - PRELIMINAR AFASTADA - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR - PERCALÇOS PREVISÍVEIS E EVITÁVEIS - CULPA CONFIGURADA - INADIMPLEMENTO - MULTA MORATÓRIA DEVIDA - NOTIFICAÇÃO SOBRE NOVO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRA - IRRELEVÂNCIA - MULTA MORATÓRIA - TERMO FINAL - ENTREGA DAS CHAVES - NÃO COMPROVAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - RECLAMO IMPROVIDO.
Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da controvérsia, se estão presentes nos autos os elementos indispensáveis ao escorreito deslinde da quaestio, hipótese em que não é realizada audiência de conciliação e saneamento do processo. Dificuldades pré-contratuais, técnicas e de natureza, por serem previsíveis e evitáveis, não consubstanciam caso fortuito ou força maior para excluir responsabilidade civil por atraso na entrega de obra.
Alteração de prazo de entrega do imóvel exige concordância expressa do promissário-comprador, sendo irrelevante a inércia ou o silêncio deste acerca de notificação comunicando novo prazo de conclusão da obra.
É ônus da promitente-vendedora provar a entrega das chaves como termo final de incidência de multa moratória por atraso na entrega do apartamento.” (TJ/SC – 2ª C. Dir. Civ.,Apel. Cív. nº 2001.022427-5, Rel. Des. Monteiro Rocha, julg. 02.03.2006)”. (Grifou-se)
Conforme já exposto anteriormente, o prazo final para a entrega da unidade imobiliária, sem computar o prazo de tolerância, expirou em _________________. Caso este nobre julgador entenda não ser abusiva a cláusula que estabelece o prazo de tolerância, computando o prazo de tolerância a partir da data prevista para entrega, os demandantes deveriam receber sua unidade habitacional seis meses após em _________________.
Entretanto, ao se observar as completudes do contrato, duas realidades chamam a atenção. Primeiro, além de não se referir a correção monetária, há previsão de multa em caso de atraso apenas de pagamento de qualquer obrigação pecuniária, ou seja, apenas do Comprador, conforme o item __., no contrato de Adesão. Segundo, se outra penalidade mais específica não for prevista, se aplicará apenas a Multa Convencional de 10%, conforme a Cláusula _____, mas desfavorável a este. Sendo este contrato, um fiel exemplo de um contrato "leonino", na expressão da palavra.
Com um olhar apurado sobre a norma presente na clausula __. (Doc. __), permite identificar a seguinte interpretação...Caso o comprador não adimpla qualquer parcela, ou de qualquer encargo, determinará a imediata incidência de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido “Pro rata die” pelo índice de correção (IGP-M) vigente no contrato, além do juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia. Caso seja o vendedor...Multa de 10%!
Em outras palavras: a inadimplência do contrato pelo comprador importará na seguinte sanção: correção monetária pelo IGP-M e juros de multa de 2% (dois por cento) ao mês e juros de 1% (um por cento) ao mês. Cotejando a regra da cláusula __., com a norma da Cláusula ______-, evidencia-se um verdadeiro descompasso. 
De um lado, a inadimplência do comprador (com a adimplência do vendedor) gera correção monetária pelo IGP-M mais juros de mora de 2% (um por cento) ao mês, além do juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia; já a inadimplência do vendedor (com a adimplência do comprador) gera apenas multa de 10%.
Essa realidade contratual e prejudicial ao consumidor, pois impõe um desequilíbrio contratual, contrariando o já citado art. 5º, §1º, do CDC.
Dessa forma, impõe-se a necessidade da equivalência das obrigações, sendo a inadimplência da Ré punida com multa de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido “Pro rata die” pelo índice de correção (IGP-M) vigente no contrato, além dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, consoante os termos da ____ do Contrato de Adesão objeto da presente lide, de igual forma para ambas as Partes, conforme previsão legal do C.C.
Sobre o tema, aliás, em recente oportunidade se pronunciou a 3ª Turma do Egrégio STJ. Eis a ementa do Julgado:
RECURSO ESPECIAL - CONTRATO BILATERAL, ONEROSO E COMUTATIVO CLAUSULA PENAL EFEITOS PERANTE TODOS OS CONTRATANTES REDIMENSIONAMENTO DO QUANTUM DEBEATOR - NECESSIDADE - RECURSO PROVIDO.
1.   A cláusula penal inserta em contratos bilaterais, onerosos e comutativos deve voltar-se aos contratantes indistintamente, ainda que redigida apenas em favor de uma das partes. (Grifou-se)
2.   Á clausula penal não pode ultrapassar o da obrigação principal, magistrado, quando ela se tornar o quantum debeatur.
3. Recurso provido.
(RE P 1119740/RJ, Rei. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/09/2011, DJ-e 13/10/2011. Grifo inexistente no original).
Segundo a decisão supra transcrita, a Cláusula Penal não pode afetar os contratantes de modo distinto. Assim, na presente lide, os valores devidos mensalmente pelo atraso devem corresponder a multa de 2% (dois por cento) sobre o valor corrigido“Pro rata die” pelo índice de correção (IGP-M) vigente no contrato, além do juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, tendo termo a que a data prevista contratualmente para a entrega do imóvel, _________________e, como base de cálculo o valor total apartamento, já que a inadimplência da ré é total: não houve a entrega do imóvel no prazo acordado, única prestação da parte adversa. Ou seja, existe mora da ré, devendo esta arcar com a cláusula penal que permita o equilíbrio contratual.
A mora consubstancia-se no inadimplemento da obrigação que não foi cumprir a tempo, lugar e forma, mais que ainda poderá sê-lo, pois ainda e útil ao credor. São consequências da mora, conforme visto no art. 395 do CC:
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
Maria Helena Diniz, em seu Código Civil Comentado esclarece: "a mora do devedor acarretará a sua responsabilidade pelos danos causados ao credor, mediante pagamento de juros moratórios legais ou convencionais, indenização do dano emergente e do lucro cessante, reembolso das despesas efetuadas em consequência da mora e satisfação da cláusula penal, havendo, ainda, atualização dos valores monetários segundos índices regularmente estabelecidos pelo estado, resultando de aferição de fatores gerados da perda do valor da moeda e pagamento de honorários advocatícios".
É de se observar, inicialmente, que o autor pleiteia indenização em face do atraso na entrega da obra, bem como a revisão de cláusula contratual. E, que há a possibilidade de cumulação de perdas e danos e da cláusula penal, sob o argumento de que esta ostenta o caráter moratório, enquanto aqueles possuem natureza compensatória.
Tal clausula estabelece apenas relação de mora e tem natureza diversa das perdas e danos, que correspondem ao que o autor despendeu com a Locação do imóvel ante o atraso na entrega da obra, possuindo, portanto, natureza compensatória.
Assim, deve haver a incidência de ambas, eis que possuem naturezas diversas. 
Além disso, a cláusula penal que tem caráter moratório, não exclui de pronto quaisquer outros danos que venha ter o adquirente, inclusive lucros cessantes, exposto anteriormente.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA. LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E NEXO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA. 1 Restando demonstrado o atraso na entrega da obra, deve a construtora responder pela clausula penal contratual, que tem natureza moratória, bem como indenizar o consumidor a título de lucros cessantes, consubstanciado naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel. (...) (20040111237548APC, Relator CRUZ MACEDO, 42 Turma Cível, julgado em 28/01/2009, DJ 02/03/2009 p. 110). (Grifou-se)
Pelas razoes expostas, requer o pagamento de multa de 2% (dois por cento) do valor do imóvel, após correção monetária pelo IGP-M, além do juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da data contratual para entrega do imóvel, _________________, tendo em vista que a inadimplência da ré é total até o mês de ______ de________. Calculando-se dessa forma:
O valor de aquisição do lote foi de R$ _________________ em _________________(data prevista para entrega), o qual atualizado pelo índice IGPM para a data de efetiva entrega, em _________________, deve ser acrescido de ___________% para a data da efetiva entrega, totalizando em R$_________________o valor corrigido, conforme memória de cálculo abaixo. 
_________________________
_____________________
Desse valor, com uma simples operação matemática, tem-se que o valor da multa de 2% (dez por cento) em que incorrem as demandadas é de R$ _________________. Totalizando o valor atualizado com Multa em R$ _________________.
Acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, então, vezes _________meses, ou seja, __ X ________ = R$ _______ que somado aos R$ _________________é igual a: R$ _________________.
Findando o cálculo com a diferença encontrada de R$ ____________ menos o valor original do imóvel que é de R$ ____________, totalizando em R$ ______________, referente correção monetária, multa moratória e juros de mora, conforme o contrato nas cláusulas __., que por equidade, deve ser estipulado no mesmo montante que a demandada cobraria por atraso no pagamento do imóvel pelos demandantes, os mesmos valores decorrentes do atraso que estes deveriam pagar. R$ _________________- R$ _________________= R$ _________________.
	Esclareça-se que os juros de mora (1%) devem incidir mês a mês (ou fração) desde o atraso até a efetiva entrega do bem adquirido e a multa (2%) uma única vez. 
Diante do exposto, revela-se plenamente viável a aplicação da multa requerida, os juros de mora, razão pela qual requer a condenação da demandada em tais verbas nos moldes expostos.
 
5. DOS PEDIDOS
Diante do exposto, requer-se:
Que seja designada AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO ou MEDIAÇÃO, conforme previsto no art. 334 do NCPC
Conceder aos reclamantes os benefícios da justiça gratuita, fundamentado no art. 5º, LXXIV da CF e artigo 4º, da Lei nº. 1.060/50, já que não podem arcar com pagamento de custas processuais sem prejuízo de seu sustento e familiares, de acordo com a preliminar suscitada;
A citação dos Réus no endereço indicado, inclusive por via postal, com o fim de apresentar resposta no prazo legal, sob pena de sua inércia fazer incidir os legais efeitos;
Seja determinada a inversão do ônus probatório, em favor do autor, nos termos do art. 6.º, inciso VIII do “Código de Defesa do Consumidor”.
A procedência da ação em todos os seus termos com o fim de:
- Declarar abusiva e nula a cláusula de tolerância de __________ dias e seus acessórios;
- Que seja declarada como pena convencional em favor do autor, a multa de 2% (dois por cento) sob o valor total do imóvel objeto da lide, após correção monetária pelo IGP-M, além dos juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, totalizando como demonstrado, no valor de R$ _________________. 
- Em sucessivo, caso não seja declarada a multa conforme o CC, no importe acima descrito, o que veementemente não se acredita, que deva ser considerado a CLÁUSULA _______________– Multa Convencional, do instrumento a cujos direitos se sub-rogaram os autores por meio do Doc. __ objeto desta ação de cobrança, qual seja, de 10% do valor atualizado do preço de aquisição do lote, atualizado pelo IGP-M/FGV, na data de sua entrega, em face do descumprimento das cláusulas contratuais, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente e simultaneamente, a rescisão da Promessa de Compra e Venda, o que também deve ser pago pelas DEMANDADAS o valor de R$ _________________.
Requer, ainda, seja a ação julgada procedente para:
- Condenar as demandadas ao pagamento de indenização por Danos Morais em valor a ser arbitrado por esse Juízo, de acordo com as circunstâncias pessoais e entendimento desse julgador, porém não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais).
- Condenar as demandadas ao pagamento de indenização por danos materiais, nos moldes expostos, pelo custo do lucro cessante do aluguel não auferido no valor de R$_________________. Ressalta-se que tais valores deverão ser atualizados desde o evento danoso, nos termos da Súmula 54 do STJ.
- Condenar as demandadas no valor a ser pago a título de honorários contratuais na ordem de 20% do valor da causa. Tanto que a presente demanda traz previsão de que é necessário à demandada a contratação de advogado para realização de cobranças, esta terá o direito de acrescer ao valor do débito o montante de 20% (vinte por cento) no caso da cobrança judicial, com o fim de atender às despesas com a contratação de advogado.
Por cautela, requer que os valores impassíveis de serem apurados no curso da regular instrução processual, o sejam em fase de liquidação de sentença;
A condenação da demandada ao pagamento de custas processual e honorário