Posse/direitos reais

Esta é uma pré-visualização de arquivo. Entre para ver o arquivo original

*
*
DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO:
Promessa de Compra e Venda.
Prof. Paulo Engel
prof.paulo.engel@gmail.com
www.direitodesaber.com.br
*
*
Evolução Histórica:
CC-16: Possibilidade do vendedor “arrepender” e desfazer o negócio mediante ressarcimento do comprador.
Dec. 58/37: contrato passa a ser irretratável - gera direito real ao comprador se levado a registro. 
Não há mais possibilidade de desfazimento do negócio unilateralmente.
Hoje aplicável somente aos imóveis rurais.
Lei 6.766/79: Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
Irretratáveis e irrevogáveis loteamentos urbanos. 
Código Civil 2002: regra geral: art. 1.417 e 1.418
Imóvel não loteado - possível cl. de arrependimento;
No silêncio do contrato - irretratável e irrevogável.
*
*
Promessa de Compra e Venda - CC/2002
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
*
*
CONCEITO e REQUISITOS
Contrato onde o promitente-vendedor se obriga a vender o imóvel, com a outorga da escritura definitiva, ao promitente-comprador, após este adimplir sua obrigação.
1) Irretratabilidade / Irrevogável: 
art. 420 cc - direito de arrependimento não cabe. 
2) Objeto: 
imóvel urbano ou rural; loteado ou não; edificado ou não; desde que alienável;
3) Adimplemento da obrigação do comprador;
4) Capacidade das partes;
5) Registro no Cartório de Imóveis. 
*
*
EFEITOS JURÍDICOS
DIREITO REAL: Oponível Erga Omnes;
 Transmissível aos herdeiros;
 Direito de sequela;
 Imissão na posse;
 Cessibilidade da promessa;
 Purgação da mora;
 Adjudicação compulsória;
 Se as partes falirem, não resolve o contrato.
*
*
Promessa de compra e venda - Questões:
1 - Promitente Comprador X Quitação do Contrato:
Art. 1.418 cc;
Mesmo se não levado ao Registro o contrato - Súmula 239 STJ;
Usucapião - Justo Título.
*
*
Promessa de compra e venda - Questões:
2 - Comprador Inadimplente - Resolução Contratual - Possibilidade:
a) Vendedor poderá pleitear a resolução contratual C/C reintegração de posse;
Súmula 76 STJ: “ a falta de registro do compromisso de compra e venda não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor”.
b) Notificação Judicial ou Extrajudicial:
Imóvel Loteado: prazo 30 dias (lei 6.766/79, art. 32);
Imóvel não Loteado: 15 dias ( Dec-Lei 7.45/69).
*
*
Promessa de compra e venda - Questões:
2 - Comprador Inadimplente - Resolução Contratual - Possibilidade:
c) Devolução dos valores:
Sim, com possibilidade de reter o valor locativo do imóvel, comissão de corretagem 5%. REsp.: 471358-DF: mesmo sem pedido expresso na inicial.
d) Comprador poderá reter a coisa até lhe ser ressarcidas as benfeitorias úteis e necessárias, pois estava de boa fé (RT- 291/830);
*
*
Promessa de compra e venda - Questões:
3 - Direito do Promitente Comprador X Direitos de eventual Credor do Promitente Vendedor:
a) data do registro obrigacional.
 Se estiver registrada em data anterior à penhora - Princípio da Prioridade, salvo fraude a credores ou à execução.
b) a imissão ou não na posse imediata do imóvel compromissado:
Súmula 84 STJ; Embargos de 3º; 
débito constituído após a imissão na posse - ok; 
débito constituído antes? Possível Fraude? 3º de boa-fé?
c) a data da celebração do compromisso de compra e venda; 
Averiguar fraudes contra credores ou à execução.
*
*
Promessa de compra e venda - Questões:
4 - Poderes do Promitente Comprador:
Possessórios:
Se estiver efetivamente imitido na posse;
Posse direta;
Domínio:
Devidamente registrada, direito de sequela - buscar a coisa de quem injustamente a possua - Art. 1.228 cc
*
*
Promessa de compra e venda - Questões:
5 - Obrigações Tributárias e Condominiais:
São do promitente comprador;