Material de Estudo Aula 3 Aluguel de Imoveis Próprios

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ALUGUEL DE IMÓVEIS PRÓPRIOS 
Tributação 
ROTEIRO 
 
1. INTRODUÇÃO 
2. LUCRO PRESUMIDO 
2.1. Receita operacional 
2.2. Outras receitas 
3. LUCRO REAL 
4. ENTIDADES IMUNES OU ISENTAS 
4.1. Entidades imunes 
4.2. Entidades isentas 
5. SIMPLES NACIONAL 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
Este trabalho possui o objetivo de demonstrar a tributação referente aos aluguéis de imóveis 
próprios realizados por pessoa física e pessoas jurídicas optantes pelo Simples Nacional, 
Lucro Presumido e Lucro Real. 
 
2. LUCRO PRESUMIDO 
 
Dentro do Lucro Presumido, o aluguel de imóveis próprios poderá ser computado por meio de 
duas formas: como receita operacional, quando o mesmo seja uma das atividades exercidas 
pela pessoa jurídica; Ou como outras receitas, quando o mesmo não seja uma das atividades 
exercidas, e por isso não integre a receita bruta. 
 
2.1. Receita operacional 
 
Na situação do aluguel de imóveis próprios ser uma das atividades da empresa, ou seja, 
registrada em seu ato constitutivo, o mesmo será computado no total da receita bruta auferida, 
possuindo alíquota de presunção de 32% para IRPJ e também de mesmo percentual para 
CSLL. 
 
Após realizada a presunção, o resultado obtido será acrescido das demais receitas auferidas 
no período e terá aplicação das alíquotas efetivas de 9% para CSLL e 15% para IRPJ, sendo 
que este último possui adicional de 10% para a parcela do lucro que exceder o valor resultante 
da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração. 
Decreto n° 3.000/1999, art. 519, § 1°, inciso III, alínea “c”, art. 541 e art. 542; Lei n° 9.249/1995, 
art. 20; Instrução Normativa RFB n° 1.700/2017, art. 30, inciso III 
 
Haverá ainda incidência de PIS e COFINS, uma vez que compõe a receita bruta da pessoa 
jurídica. A PIS e COFINS possuem alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, no regime 
cumulativo do Lucro Presumido. Instrução Normativa SRF n° 247/2002, art. 52 
 
A Solução de Consulta n° 143, de 19 de setembro de 2012 (DOU de 31.10.2012) dispõe que 
a pessoa jurídica tributada com base no lucro presumido excluir as despesas para cobrança 
ou recebimento de aluguéis da receita bruta da atividade de locação de imóveis próprios. 
 
2.2. Outras receitas 
 
Já na situação do aluguel de imóveis de próprios não ser uma das atividades realizadas pela 
empresa, as receitas auferidas relativas a este serviço não serão computadas na receita bruta, 
mas sendo incluídas ao resultado obtido com a presunção para cálculo direto das alíquotas 
efetivas e de adicional de IRPJ e CSLL mencionadas anteriormente. Decreto 
n° 3.000/1999, art. 521 
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Considerando que as outras receitas não integram a receita bruta, assim não haverá 
incidência de PIS e COFINS. Lei n° 9.718/1998, art. 3° 
 
3. LUCRO REAL 
 
Para fins de apuração do Lucro Real, independentemente de o aluguel de imóveis próprios 
constituir uma receita operacional ou não operacional, a mesma será computada no cálculo 
do lucro líquido, que após ajustado pelas adições e exclusões devidas, terá incidência de 
15% de IRPJ (com adicional de 10%, caso ocorra) e 9% de CSLL. Decreto n° 3.000/1999, 
art. 248. 
 
Como no regime não cumulativo a PIS e a COFINS incidem sobre a totalidade das receitas 
auferidas, com exceção daquelas constantes no § 3° do artigo 1° da Lei n° 10.833/2003 e § 
3° do artigo 1° da Lei n° 10.637/2002, as alíquotas aplicáveis são de 1,65% e 7,6%, 
respectivamente. Lei n° 10.833/2003, art. 1°, § 2°; Lei n° 10.637/2002, art. 1°, § 2° 
 
4. ENTIDADES IMUNES E ISENTAS 
 
4.1. Entidades imunes 
 
As entidades imunes devido a sua condição, não estão sujeitas à incidência de tributos em 
relação a suas receitas, não sendo abrangidos somente os rendimentos e ganhos de capital 
auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, os quais terão 
incidência normal da tributação. 
 
Para gozo da imunidade é necessário que a entidade atenda aos requisitos citados no § 2° 
do artigo 12 da Lei n° 9.532/1997, que são: 
 
a) não remunerar, por qualquer forma, seus dirigentes pelos serviços prestados, exceto no 
caso de associações, fundações ou organizações da sociedade civil, sem fins lucrativos, cujos 
dirigentes poderão ser remunerados, desde que atuem efetivamente na gestão executiva e 
desde que cumpridos os requisitos previstos nos artigos 3° e 16 da Lei n° 
9.790/1999, respeitados como limites máximos os valores praticados pelo mercado na região 
correspondente à sua área de atuação, devendo seu valor ser fixado pelo órgão de 
deliberação superior da entidade, registrado em ata, com comunicação ao Ministério Público, 
no caso das fundações; 
b) aplicar integralmente seus recursos na manutenção e desenvolvimento dos seus objetivos 
sociais; 
c) manter escrituração completa de suas receitas e despesas em livros revestidos das 
formalidades que assegurem a respectiva exatidão; 
d) conservar em boa ordem, pelo prazo de cinco anos, contado da data da emissão, os 
documentos que comprovem a origem de suas receitas e a efetivação de suas despesas, bem 
assim a realização de quaisquer outros atos ou operações que venham a modificar sua 
situação patrimonial; 
e) apresentar, anualmente, Declaração de Rendimentos, em conformidade com o disposto 
em ato da Secretaria da Receita Federal; 
f) recolher os tributos retidos sobre os rendimentos por elas pagos ou creditados e a 
contribuição para a seguridade social relativa aos empregados, bem assim cumprir as 
obrigações acessórias daí decorrentes; 
g) assegurar a destinação de seu patrimônio a outra instituição que atenda às condições para 
gozo da imunidade, no caso de incorporação, fusão, cisão ou de encerramento de suas 
atividades, ou a órgão público; 
h) outros requisitos, estabelecidos em lei específica, relacionados com o funcionamento das 
entidades referidas. 
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Tributação 
Com isso, não haverá tributação na receita de aluguel de imóveis próprios auferida pela 
pessoa jurídica imune. 
 
Conforme Solução de Consulta n° 127, de 28 de maio de 2010 (DOU de 07.06.2010), a 
instituição de assistência social mantém a imunidade tributária quando auferir a receita de 
aluguel. 
 
4.2. Entidades isentas 
 
Para as entidades isentas, as mesmas possuem isenção em relação ao IRPJ e à CSLL desde 
que atendidos de modo geral, os mesmos requisitos das entidades imunes. Lei n° 9.532/1997, 
art. 15 
 
A entidade isenta também não será contribuinte do PIS sobre faturamento, todavia, estará 
sujeita ao pagamento de PIS sobre a folha de salários; E para a COFINS estará isenta em 
relação às receitas derivadas de suas atividades próprias. 
 
A isenção somente será válida, no caso das entidades de educação, assistência social e de 
caráter filantrópico, desde que estas possuam o Certificado de Entidade Beneficente de 
Assistência Social expedido pelo Conselho Nacional de Assistência Social, renovado a cada 
três anos, de acordo com o disposto no artigo 55 da Lei n° 8.212/1991. Instrução Normativa 
SRF n° 247/2002, art. 9° e art. 47 
 
As receitas próprias da entidade são aquelas decorrentes de contribuições, doações, 
anuidades ou mensalidades fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados 
ou mantenedores, sem caráter contra prestacional direto, destinadas ao seu custeio e ao 
desenvolvimento dos seus objetivos sociais. 
 
Como a isenção de COFINS abrange somente as receitas, não estando a receita de aluguel 
de imóveis próprios incluída entre elas, está sofrerá incidência de 7,6% da contribuição não 
cumulativa. Instrução Normativa SRF n° 247/2002, art. 47, § 2°; Lei n° 10.833/2003, art. 2° 
 
Conforme Solução de Consulta n° 425/2005 da 7ª Região fiscal, a receita de aluguel auferida 
por associação civil para terceiros está sujeita a perda da isenção: 
 
SOLUÇÃO DE CONSULTA N° 425, DE 17 DE OUTUBRO DE2005 
ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Jurídica IRPJ 
ASSOCIAÇÃO CIVIL SEM FINS LUCRATIVOS. ISENÇÃO. 
Desde que atendidos os demais requisitos legais, a associação civil sem fins lucrativos que 
cobrar de seus associados taxas pelo uso de salão de festas com o objetivo de cobrir gastos 
com manutenção, limpeza, energia elétrica, etc., não terá prejudicada a isenção do Imposto 
de Renda, considerando que tal atividade, por proporcionar melhores condições de desfrute 
e utilização das dependências do clube, identifica-se como meio de realização de seus fins. 
Todavia, se obtiver receitas oriundas de aluguel do salão de festas para terceiros, estará 
desenvolvendo atividade de natureza econômico financeira, o que, por extrapolar a órbita se 
seus objetivos, a excluirá da isenção do referido imposto. 
 
5. SIMPLES NACIONAL 
 
A realização de aluguel de imóveis próprios é vedada às empresas optantes pelo Simples 
Nacional; Desse modo, a empresa que possui esta como uma de suas atividades não poderá 
realizar a opção. Lei Complementar n° 123/2006, art. 17, inciso XV 
 
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Tributação 
Na hipótese de realizar o referido aluguel dentro do período em que for optante pelo regime, 
a pessoa jurídica deverá efetuar comunicação de desenquadramento à RFB por meio do 
aplicativo “Comunicação de Exclusão do Simples Nacional” disponibilizado no Portal do 
Simples Nacional, até o último dia útil do mês subsequente ao de ocorrência da vedação, 
produzindo efeitos a partir do primeiro dia deste mesmo mês subsequente. Resolução CGSN 
n° 94/2011, art. 73, inciso II, alínea “c” 
 
Entretanto, é permitido às empresas do Simples Nacional realizar o aluguel de imóveis 
próprios quando estes se referirem a prestação de serviços tributados pelo ISS. 
 
São permitidos aqueles que tenham a finalidade de exploração de salões de festas, centro de 
convenções, escritórios virtuais, stands, quadras esportivas, estádios, ginásios, auditórios, 
casas de espetáculos, parques de diversões, canchas e congêneres, para realização de 
eventos ou negócios de qualquer natureza. 
 
A prestação de serviço de aluguel de imóveis próprios nestes termos, é tributada pelo Anexo 
III da Lei Complementar n° 123/2006. Resolução CGSN n° 94/2011, art. 25A, § 1°, alínea “m” 
 
Fontes: Decreto 3000/1999 – Instrução Normativa SRF 247/2002 – Lei 9718/1998 - Lei n° 
9.532/1997 – Lei Complementar 123/2006 – CGSN 94/2011