CLÁUSULAS GERAIS CIVIL III

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COMPRA E VENDA DE BENS – CLÁUSULAS ESPECIAIS
O contrato de compra e venda de bens poderá conter cláusulas especiais como: 
Preferência ou Preempção;
A Retrovenda
Venda a Contento e da Sujeita a Prova;
Venda de Reserva de Domínio;
Venda sobre Documentos.
PREFERÊNCIA OU PREEMPÇÃO
Preferência ou Preempção é o pacto, adjeto à compra e venda, pelo qual o comprador de uma coisa, móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente vendê-la ou dá-la em pagamento, para que este use do seu direito de prelação em igualdade de condições. É, em outras palavras, o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa.
A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel, caso em que, inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
A notificação pode ser judicial ou extrajudicial. É lícito às partes, todavia, convencionar que seja apenas judicial. Os referidos prazos decadenciais são para que o vendedor examine a possibilidade de readquirir a coisa nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro e verifique a sua real capacidade de obter o numerário a tempo. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Se o comprador desrespeitar a avença, não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens que lhe oferecem pela coisa, responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, e responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé. Dentro do prazo prescricional de três anos a pretensão de reparação civil.
São exemplos de preferência ou prelação legal:
Condomínio - Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os coproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Locação - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
RETROVENDA
Também chamada de “pactum de retrovendo”, é a cláusula pela qual o vendedor de um imóvel resguarda o direito de resolver o negócio e retomar a propriedade da coisa vendida, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas tidas pelo comprador, inclusive com as benfeitorias necessárias e as outras que tenham sido expressamente autorizadas. Esta venda fica sujeita a uma condição resolutiva e, portanto, este comprador vai ser dono de uma propriedade resolúvel. A condição resolutiva é aquela que resolve algo na verificação de um evento futuro e incerto, que é a retomada da coisa pelo vendedor. Retrovenda é apenas para COISA IMÓVEL, e não COISA MÓVEL.
O comprador ficou sujeito ao direito de retrato (potestativo) do vendedor, já que aceitou esta cláusula especial de retrovenda. O direito de retrato é aquele de retomar a coisa vendida.
VENDA A CONTENTO E VENDA SUJEITA A PROVA
A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.
VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
A venda com reserva de domínio é uma modalidade especial dos contratos de compra e venda de bens móveis. Quando a venda é celebrada com reserva de domínio, somente a posse da coisa é transferida ao comprador, e a propriedade do bem continua sendo do vendedor.
Para a reserva de domínio valer contra terceiros, o contrato deve ser registrado no cartório de títulos e documentos do domicílio do comprador, conforme dispõe o artigo 522 do Código Civil. O objetivo do registro no cartório é dar publicidade ao ônus gravado no bem, para que, no caso da coisa ser vendida para terceiro, este não possa alegar que a adquiriu de boa-fé.
Por fim, quando a dívida oriunda do contrato de compra e venda for totalmente integralizada, o alienante dá total quitação ao adquirente e transfere-lhe a propriedade do bem móvel. Essa transferência é automática após o pagamento integral do preço, não havendoa necessidade da celebração de acordo adicional. Há de se ressaltar que, no caso de inadimplemento, o vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial (art. 525 do Código Civil).
VENDA SOBRE DOCUMENTOS
Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos. Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.
Não havendo estipulação em contrário, o pagamento deve ser efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa.
Estipulado o pagamento por intermédio de estabelecimento bancário, caberá a este efetuá-lo contra a entrega dos documentos, sem obrigação de verificar a coisa vendida, pela qual não responde. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento bancário a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo, diretamente do comprador.