Trabalho urbanístico

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UNIVERSIDADE COMUNITÁRIA DA REGIÃO DE CHAPECÓ – UNOCHAPECÓ
ÁREA DE CIÊNCIAS HUMANAS E JURÍDICAS
CURSO DE DIREITO
COMPONENTE CURRICULAR: DIREITO URBANÍSTICO
PROFESSORA: CRISTIANE ZANINI
ACADÊMICOS: JESSICA PALOMA NECKEL LUZ, LUIZ ANTONIO SIMM VIANA, MARI ANNY DA LUZ PAGLIARINI
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS
O QUE É UMA OPERAÇÃO URBANA?
Operação Urbana é um instrumento de planejamento urbano e pode ser descrita como uma série de melhorias no ambiente urbano, planejadas e posteriormente implementadas com a coordenação do poder público, em acordo com a comunidade local e em parceria com a iniciativa privada, a partir da identificação de determinadas necessidades em uma região pré-estabelecida. Estas melhorias referem-se, entre outros, à ampliação de espaços públicos, à infra-estrutura viária, à organização do transporte coletivo e implantação de programas habitacionais de interesse social.
Para cada Operação Urbana, deve ser elaborada uma lei na qual constará o plano da Operação Urbana Consorciada, contendo no mínimo:
Definição da área a ser atingida com seu perímetro;
Programa básico de ocupação da área;
Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
Finalidades da operação;
Estudo prévio de impacto de vizinhança;
Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos na Lei;
Forma de controle da Operação Urbana, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.
As primeiras discussões sobre Operação Urbana no Brasil surgiram no fim da década de 1970, sendo o marco de consolidação a criação do Estatuto da Cidade no ano de 2001. Inicialmente o conceito de solo criado e de operação urbana caminhavam separados.
Os dois conceitos somente se fundiram com a ideia de Operação Interligada, inicialmente chamada de lei do desfavelamento. No começo, essas operações sofreram muita resistências e foram consideradas inconstitucionais por alterar o zoneamento urbano. Nesse contexto surgiu o conceito da contrapartida, uma compensação pela regulamentação de uso e ocupação do solo.
Entre o conceito de Operação Interligada e a consolidação dos moldes que conhecemos hoje por Operação Urbana. Além da conceituação dada pela lei, que inclusive remete ao art 4º, caput e inciso V do Estatuo da Cidade, a doutrina procurou caracterizar o instituto. 
A Operação Urbana Consorciada, originalmente denominada Operação Urbana, é um instrumento urbanístico que excepciona a Lei de Uso e Ocupação do Solo e é utilizada para requalificar uma área da cidade ou para implantar e/ou ampliar infra-estruturas urbanas, por meio de Intervenções, em áreas da cidade onde haja interesse imobiliário com demanda acima dos limites estabelecidos pela legislação urbanística. Permite à municipalidade outorgar, de forma onerosa, Direitos Urbanísticos Adicionais a uma área urbana delimitada. A Operação Urbana autoriza o Poder Público Municipal a conceder, dentro de um perímetro definido em lei própria, índices e parâmetros urbanísticos adicionais àqueles previstos na legislação ordinária de uso e ocupação do solo, em troca de Contrapartida a ser paga pelo interessado.
A Operação Urbana Consorciada é um instrumento do Direito Urbanístico instituído pelos artigos 32, 33 e 34 do Estatuto da cidade (Lei 10.257). Importante salientar que as operações urbanas não são meios de políticas urbanas novos, já tendo sido conhecidas e praticada no Brasil em outros moldes.
OBJETO – FINALIDADE:
A Operação Urbana Consorciada tem enfoque na alteração urbanística de determinada região por um motivo específico. Alguns acreditam que seu objeto está diretamente ligado ao conceito de solo criado. Porém seu objeto claro é a área delimitada em determinado espaço que possui as características necessárias para a implementação do instituto e de suas medidas de intervenções.
O Estatuto da Cidade prevê no art. 32 três finalidades para as Operações Urbanas: i) transformações urbanísticas estruturais; ii) melhorias sociais; iii) valorização ambiental. As transformações urbanísticas caracterizam as medidas possíveis de modificação da área em sua estrutura básica, funciona como uma alteração da infraestrutura para melhor atender os participantes diretos da OUC.
Em relação as melhorias sociais consta-se que muito já se atinge com as modificações das estruturas, facilitando a vida da sociedade na região. Porém, não se deve somente depender dessas mudanças, existem outros institutos que podem ser aplicados conjuntamente com as OUC, como modificar a distribuição de escolas e hospitais na região.
Por fim, fala-se na valorização ambiental, embora pareça que a importância relativa á essa função seja somente cuidar do meio ambiente, essa finalidade é maior, ela se refere ao bem-estar como um todo da região, o “ambiente” no sentido estrito e figurado. 
Embora essas sejam finalidade intrínsecas a atividade das OUC não se deve considerar que elas são indispensáveis e cumulativas para a realização do empreendimento. A OUC deve sim prever os três fundamentos no seu plano prévio, porém a não realização de um desses não descaracteriza o instituto.
PARTICIPANTES:
São 5 (cinco) grupos que participam da Operação Urbana Consorciada, sendo esses: 
O Poder Municipal como coordenador e representante do Setor Público.
Os proprietários dos terrenos que, em geral, são os que mais se beneficiam da operação, tendo seus imóveis valorizados ou com melhorias na questão de permissão de construção do solo.
Os usuários permanentes, que são as pessoas que frequentam a região, sejam estudantes, trabalhadores, comerciantes.
Os moradores, que são os que residem na região sem ser os proprietários.
Os investidores privados. Estes últimos que visam o lucro e muitas vezes podem nem sequer ter conhecimento da área em que está ocorrendo a Operação.
Embora haja essa clara distinção entre os grupos participantes da Operação Urbana Consorciada importa ressaltar que não há impedimento desses grupos se mesclarem. Ou seja, com exceção do Poder Público, os outros participantes podem pertencer a mais de um grupo numa mesma Operação Urbana, como, por exemplo, um usuário permanente que é proprietário de um terreno anexado a OUC.
LEI MUNICIPAL ESPECÍFICA:
A Lei 10257/2001 explicita a necessidade de criação de lei específica que preveja a Operação Urbana Consorciada, novamente em seu artigo 32. Porém, no caso, cada Operação Urbana Consorciadas deverá ter uma lei própria, por um motivo simples, a lei é a responsável por delimitar a área em que ocorrerá a Operação, conforme art. 33, inciso I. Entende-se que a principal finalidade da lei especifica é a aprovação do plano de operação urbana e não a delimitação da área. Conclui que “só há falar em delimitação de área se houver a aprovação do plano.”
Outro ponto importante da Lei Municipal é que ela deve ser baseada no plano diretor da cidade, pois esse garante as diretrizes urbanísticas do todo. Considerando o imposto pelo artigo 182 da Constituição Federal.
PLANO DE OPERAÇÃO URBANA:
O plano irá garantir todo o revestimento urbanístico da Operação. O artigo 33 do estatuto estabelece as exigências para o plano:
“Art. 33. Da lei específica que aprovar a operação urbana consorciada constará o plano de operação urbana consorciada, contendo, no mínimo:
I – definição da área a ser atingida;
II – programa básico de ocupação da área;
III – programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação;
IV – finalidades da operação;
V – estudo prévio de impacto de vizinhança;
VI – contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em função da utilização dos benefícios previstos nos incisos I e II do § 2o do art. 32 desta Lei; VII – forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil.
MEDIDAS URBANÍSTICAS POSSÍVEIS:
O tema mais complicadoreferente a Operação Urbana Consorciada é mudança urbanística que passa a ser implementada na área. 
O art 32, §2º, do Estatuto da Cidade garante três tipos de modificações urbanísticas, a modificação de índices e características do parcelamento, uso e ocupação do solo e subsolo, as alterações das normas edilícias, e a regularização de construções, reformas ou ampliações. Ou seja, é necessário que seja instituído um regime urbanístico diferenciado na área delimitada para a Operação, havendo mudanças significativas no disposto no plano diretor para o todo do Município.
O primeiro instrumento de flexibilização urbanística, a modificação de índices e características de parcelamento, uso e ocupação do solo e do subsolo, institui a possibilidade alterar índices e características para permitir construção e utilização dos imóveis. Por exemplo, o coeficiente de construção básico da área em questão poderá ser modificado para facilitar o objetivo da Operação Urbana. O maior exemplo desse instrumento, é o instituto do solo criado.
O solo criado (solo novo), é derivado do conceito de outorga onerosa do direito de construir. O plano diretor garante que em determinado local seja possível construir uma quantidade absoluta, quando há outorga onerosa, ou OUC, existe a possibilidade dessa quantidade aumentar. Em termos técnicos, solo criado é “o resultado de construção praticada em volume superior ao permitido nos limites do coeficiente único de aproveitamento”. O solo criado deve ser um bem escasso.
Na Operação Urbana Consorciada, o solo criado é mutável em favor do empreendimento. Para adquirir o direito do solo criado é necessário compra-lo, para tal criou se o Certificado de Potencial Adicional de Construção – CEPAC. O CEPAC pode ser vendido em leilões, e após, pode ser vendido como títulos pelos particulares, e aqui há a maior atuação dos investidores privados no instituto da Operação Urbana Consorciada. O CEPAC é essencial para a OUC por que ele garante o solo novo somente na área delimitada para a Operação e estão previstos no art 34 do Estatuto. 
O CEPAC está sujeito ao regime da Lei 6385/1976 e é regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários.	
Verifica-se, portanto, que o empreendedor que tiver adquirido os certificados os utilizará para pagamento do direito adicional de construção, confirmando a opinião de que, na hipótese, se equiparam à moeda corrente e, sendo assim, indicam forma de contrapartida a ser paga pelo beneficiário em virtude de vantagem decorrente da operação urbana.”
O segundo instrumento é a modificação das normas edílicas. Esse funciona como um prosseguimento do anterior, generalizando as possibilidades de alteração urbanísticas, o que permite uma adequação melhor para cada OUC.
O terceiro e último instrumento estabelecido são as regularizações. Como se aduz do próprio nome, trata de regularizar todas as medidas tomadas, seja as alterações urbanísticas, a anistia dada a área, trata de regulamentar a Operação Urbana Consorciada. É a convalidação de situações jurídicas irregulares.
DESTINAÇÃO DE RECURSOS:
O estatuto da cidade utiliza o termo “contrapartidas” para se referir aos recursos da Operação Urbana, e essas não se resumem somente a compensação pecuniária. O §1º do artigo 33 da lei 10257 dispõe que todos os recursos obtidos pelo Poder Público em decorrência da operação devem ser utilizado nessa operação.
A previsão de benefícios é indispensável para a concepção da operação. Através da discussão desses benefícios que será possível ao poder público adquirir as contrapartidas.
O CEPAC pode ser disponibilizado em leilão pelo Poder Público, e após sua venda e transformação em título pode ser negociado como livremente. Além, é possível sua negociação direta para pagamentos necessários da Operação. Toda a renda arrecadada com as vendas da CEPAC são, obrigatoriamente, direcionadas a Operação Urbana em questão.
A OUC funciona como uma instituição que exige a compra e vendas do solo criado através de CEPAC, todos os participantes tem sua vantagem pecuniária, urbanística, de mobilidade, entre outros.
EXEMPLOS DE OPERAÇÕES URBANAS
Porto Maravilha (Rio de Janeiro)
A Lei Municipal n° 101/2009 criou a Operação Urbana Consorciada da Área de Especial Interesse Urbanístico da Região Portuária do Rio de Janeiro (mais conhecida como Operação Urbana Porto Maravilha) com a finalidade de renovar os espaços públicos da região do Porto do Rio de Janeiro. O projeto abrange uma área de mais de 5 milhões de metros quadrados entre as avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco e Francisco Bicalho. Confira a localização:
Dentre as melhorias propostas e já em implantação na região podemos citar: demolição do Elevado Perimetral e construção de 4,8km de túneis, renovação de vias, calçadas e de toda iluminação pública, plantio de árvores e construção do Museu do Amanhã e Museu de Arte do Rio de Janeiro.
Água Espraiada (São Paulo)
A Operação Urbana Água Espraiada foi a primeira a empregar o método da setorização e a utilizar os CEPACs como forma de contrapartida financeira. Seu perímetro contempla a “área de influência da atual Avenida Água Espraiada, de interligação entre a Av. das Nações Unidas (Marginal do Rio Pinheiros) e a Rodovia dos Imigrantes”, conforme redação da Lei nº 13.260/01. 
A primeira obra do projeto foi a construção da Ponte Estaiada Octávio Frias de Oliveira (hoje ícone da cidade e ponto turístico), que liga a Avenida Jornalista Roberto Marinho à Marginal Pinheiros, ao custo de R$337 milhões.
Dentre os principais projetos ainda propostos está o prolongamento da Avenida Água Espraiada até a Rodovia dos Imigrantes com a construção de um túnel de 2,4km, para aliviar o tráfego na Av. dos Bandeirantes. Além disso estão previstos um parque de 600 mil m², um trem elevado e a remoção de 10 mil famílias que vivem em favelas na região.
O parque que será construído terá cerca de 4 km de extensão às margens do córrego Água Espraiada e abrigará três lagos que funcionarão como piscinões para evitar as enchentes na região. Uma obra bilionária e um projeto incrível, mas que infelizmente não tem prazo próximo de conclusão.
Faria Lima (São Paulo)
A Operação Urbana Faria Lima surgiu a muito tempo, em 1995, com o projeto principal de construção de uma avenida paralela à Marginal do Rio Pinheiros, ligando a Av. Faria Lima e a Av. Eng. Luis Carlos Berrini. No entanto, este não ocorreu e apenas em 2004 foi feita uma revisão com a finalidade de adequar a regulamentação da Operação Urbana Faria Lima. Dos objetivos aprovados para ela, praticamente todos se referem a melhoramentos viários e atendimento ao transporte coletivo, e até o presente momento esta foi a prioridade de investimentos para o poder municipal. Dentre as obras realizadas estão a revitalização do Largo da Batata, com a reorganização das ruas, a construção de um novo terminal de ônibus, estação de metrô, ciclovias e recapeamento de ruas e avenidas. 
Outras OUC estão em projeto ou já acontecendo como a Água Branca, Vila Sonia, Mooca-Vila Carioca (Arco do Tamanduateí) em SP e Porto Maravilha no Rio de Janeiro. Como investidores imobiliários, é muito interessante conhecer bem os objetivos desses projetos uma vez que oferecem excelentes oportunidades de desenvolvimento de novos imóveis ou investimento nos já existentes. A valorização nessas regiões é bastante positiva no médio e longo prazo.
OPERAÇÕES URBANAS CONSORCIADAS NO PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO DE SÃO LOURENÇO DO OESTE – SC:
É previsto como instrumento de indução do desenvolvimento urbano no Plano Diretor Participativo do Município de São Lourenço do Oeste (LC nº 146/2012);
O Plano Diretor Participativo de São Lourenço do Oeste traz as operações urbanas consorciadas como instrumento de financiamento da política urbana;
Ainda que semelhante, o Plano Diretor dispõe em seu art. 301 como operações urbanas consorciadas:
[…] o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Município com a participação dos proprietários,moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar, num determinado perímetro, contínuo ou descontínuo: 
I - transformações urbanísticas estruturais; 
II - melhorias sociais e valorização ambiental; 
III - ampliação dos espaços públicos; 
IV - melhorias na infraestrutura e no sistema viário. (SÃO LOURENÇO DO OESTE, 2012)
Prevê o Plano Diretor que as finalidades das operações urbanas consorciadas são: a implantação de programas de habitação de interesse social; a valorização e criação de patrimônio ambiental, histórico, arquitetônico, cultural e paisagístico; a ampliação e melhoria da rede estrutural de transporte pública coletivo; a implantação de espaços públicos; a implantação de equipamentos estratégicos para o desenvolvimento territorial e urbanístico;
No Município de São Lourenço do Oeste não há lei específica para criação de operação urbana consorciada. Ou seja, não há em São Lourenço do Oeste operação urbana consorciada. 
As operações urbanas devem ser aprovadas previamente pelo Conselho do Município de São Lourenço do Oeste – CONCISLO. 
Referências:
SÃOLOURENÇO DO OESTE. Institui o Plano Diretor. Lei Complementar nº146, de 28 de dezembro de 2012. Disponível em: <http://www.saolourenco.sc.gov.br/legislacaourbanistica/LC146_1_Institui_o_Plano_Diretor_Participativo_Consolidado_em_1_04_2014.pdf>. 
O QUE é Operação Urbana? Disponível em: <http://rexperts.com.br/operacao-urbana/>.Publicado em: 13 jan. 2016. 
GOLDENFUM, Fernanda Peixoto. APLICAÇÃO DO INSTRUMENTO URBANÍSTICO - OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA - À REALIZAÇÃO DAS OBRAS PARA A COPA DO MUNDO DE 2014: O CASO DE PORTO ALEGRE – RS. 2011. 25 f. Monografia (Especialização) - Curso de Ciências Jurídicas e Sociais, Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2011. Disponível em: <http://www3.pucrs.br/pucrs/files/uni/poa/direito/graduacao/tcc/tcc2/trabalhos2011_2/fernanda_goldenfum.pdf>.
SABOYA, Renato. Operações urbanas consorciadas – uma introdução. 2008. Disponível em: <http://urbanidades.arq.br/2008/08/operacoes-urbanas-consorciadas-uma-introducao/>.
OPERAÇÃO Urbana Consorciada. Disponível em: <https://pt.wikipedia.org/wiki/Operação_Urbana_Consorciada>.
BRASIL. Congresso. Câmara dos Deputados. Constituição (2001). Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. DOU. Brasil, Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm>.