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APOSTILA CIVIL V (1)

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por	
  prazo	
  indeterminado,	
  pode	
  o	
  
proprietário	
  locador	
  vender	
  o	
  imóvel	
  que	
  será	
  retomado	
  de	
  logo.	
  
III	
  -­‐	
  Manter,	
  durante	
  a	
  locação,	
  a	
  forma	
  e	
  o	
  destino	
  do	
  imóvel.	
  	
  
Não	
   pode	
   o	
   locador	
   mudar	
   a	
   finalidade	
   da	
   locação,	
   passando,	
   por	
   exemplo,	
   de	
  
residencial	
  para	
  comercial.	
  Contudo,	
  se	
  leis	
  municipais	
  mudarem	
  a	
  forma	
  de	
  uso,	
  proibindo	
  o	
  
funcionamento	
   da	
   atividade	
   que	
   vinha	
   sendo	
   desenvolvida,	
   não	
   pode	
   ser	
   o	
   locador	
  
responsabilizado.	
  
IV	
  -­‐	
  Responder	
  pelos	
  vícios	
  ou	
  defeitos	
  anteriores	
  à	
  locação.	
  	
  
Ocorrendo	
  essas	
  hipóteses,	
  o	
  locador	
  é	
  chamado	
  a	
  saná-­‐las,	
  sob	
  pena	
  de	
  não	
  poder	
  
exigir	
  os	
  aluguéis	
  (Rizzardo).	
  
V	
   -­‐	
   Fornecer	
   ao	
   locatário,	
   caso	
   este	
   solicite,	
   descrição	
   minuciosa	
   do	
   estado	
   do	
  
imóvel,	
  quando	
  de	
  sua	
  entrega,	
  com	
  expressa	
  referência	
  aos	
  eventuais	
  defeitos	
  existentes.	
  	
  
Esta	
   providência	
   é	
   importante	
   para	
   ambas	
   as	
   partes,	
   mas	
   principalmente	
   para	
   o	
  
locatário,	
  que,	
  no	
  final,	
  não	
  poderá	
  ser	
  compelido	
  a	
  pagar	
  reparos	
  de	
  defeitos	
  que	
  ele	
  não	
  deu	
  
causa.	
  
VI	
   -­‐	
   Fornecer	
   ao	
   locatário	
   recibo	
   discriminado	
   das	
   importâncias	
   por	
   este	
   pagas,	
  
vedada	
  a	
  quitação	
  genérica.	
  	
  
100	
  
Outra	
  providência	
  necessária	
  que	
  protege	
  o	
  locatário,	
  pois	
  o	
  recibo	
  prova	
  a	
  quitação	
  
dos	
  valores	
  que	
  foram	
  pagos.	
  
VII	
   -­‐	
  Pagar	
  as	
   taxas	
  de	
  administração	
   imobiliária,	
   se	
  houver,	
  e	
  de	
   intermediações,	
  
nestas	
  compreendidas	
  as	
  despesas	
  necessárias	
  à	
  aferição	
  da	
  idoneidade	
  do	
  pretendente	
  ou	
  
de	
  seu	
  fiador.	
  	
  
Evidentemente,	
   a	
   taxa	
   devida	
   à	
   administradora,	
   de	
   regra	
   uma	
   imobiliária,	
   é	
   de	
  
responsabilidade	
   do	
   locador,	
   pois	
   o	
   serviço	
   é	
   prestado	
   em	
   seu	
   favor	
   e	
   não	
   em	
   favor	
   do	
  
locatário.	
  
VIII	
  -­‐	
  Pagar	
  os	
  impostos	
  e	
  taxas,	
  e	
  ainda	
  o	
  prêmio	
  de	
  seguro	
  complementar	
  contra	
  
fogo,	
   que	
   incidam	
   ou	
   venham	
   a	
   incidir	
   sobre	
   o	
   imóvel,	
   salvo	
   disposição	
   expressa	
   em	
  
contrário	
  no	
  contrato.	
  	
  
O	
  pagamento	
   impostos,	
  taxas	
  e	
  prêmio	
  de	
  seguro	
  são	
  despesas	
  que	
  dizem	
  respeito	
  
ao	
  imóvel,	
  não	
  à	
  locação.	
  Logo,	
  devem	
  ser	
  atribuídas	
  ao	
  proprietário.	
  No	
  entanto,	
  autoriza	
  a	
  
lei,	
  se	
  houver	
  previsão	
  contratual,	
  transferir	
  a	
  responsabilidade	
  pelo	
  pagamento	
  ao	
  locatário,	
  
o	
  que	
  sói	
  acontecer.	
  
IX	
   -­‐	
   Exibir	
   ao	
   locatário,	
   quando	
   solicitado,	
   os	
   comprovantes	
   relativos	
   às	
   parcelas	
  
que	
  estejam	
  sendo	
  exigidas.	
  	
  
Objetiva	
   a	
   lei	
   a	
   evitar	
   cobranças	
   indevidas	
   e	
   garantir	
   o	
  direito	
  que	
   todo	
  o	
  devedor	
  
tem	
  de	
  saber	
  o	
  que	
  está	
  pagando.	
  
X	
  -­‐	
  Pagar	
  as	
  despesas	
  extraordinárias	
  de	
  condomínio.	
  	
  
Nas	
   locações	
   de	
   unidades	
   de	
   um	
   edifício,	
   apartamentos	
   e	
   salas,	
   as	
   despesas	
  
extraordinárias,	
   ou	
   seja,	
   aquelas	
   que	
   não	
   fazer	
   parte	
   da	
   rotina	
   dos	
   gastos	
   do	
   prédio,	
   são	
  
responsabilidade	
   do	
   proprietário.	
   O	
   parágrafo	
   único	
   deste	
   artigo,	
   que	
   segue,	
   descreve	
   que	
  
despesas	
  são	
  essas.	
  
Parágrafo	
  único.	
  Por	
  despesas	
  extraordinárias	
  de	
  condomínio	
  se	
  entendem	
  aquelas	
  
que	
  não	
  se	
  refiram	
  aos	
  gastos	
  rotineiros	
  de	
  manutenção	
  do	
  edifício,	
  especialmente:	
  	
  
101	
  
a)	
  obras	
  de	
  reformas	
  ou	
  acréscimos	
  que	
  interessem	
  à	
  estrutura	
  integral	
  do	
  imóvel;	
  	
  
b)	
  pintura	
  das	
  fachadas,	
  empenas,	
  poços	
  de	
  aeração	
  e	
   iluminação,	
  bem	
  como	
  das	
  
esquadrias	
  externas;	
  	
  
c)	
  obras	
  destinadas	
  a	
  repor	
  as	
  condições	
  de	
  habitabilidade	
  do	
  edifício;	
  	
  
d)	
   indenizações	
   trabalhistas	
   e	
   previdenciárias	
   pela	
   dispensa	
   de	
   empregados,	
  
ocorridas	
  em	
  data	
  anterior	
  ao	
  início	
  da	
  locação;	
  	
  
e)	
   instalação	
   de	
   equipamento	
   de	
   segurança	
   e	
   de	
   incêndio,	
   de	
   telefonia,	
   de	
  
intercomunicação,	
  de	
  esporte	
  e	
  de	
  lazer;	
  	
  
f)	
  despesas	
  de	
  decoração	
  e	
  paisagismo	
  nas	
  partes	
  de	
  uso	
  comum;	
  	
  
g)	
  constituição	
  de	
  fundo	
  de	
  reserva	
  
	
  
2.12.	
  Obrigações	
  do	
  locatário	
  	
  	
  
O	
  artigo	
  23	
  ocupa-­‐se	
  das	
  obrigações	
  do	
  locatário.	
  
Art.	
  23.	
  O	
  locatário	
  é	
  obrigado	
  a:	
  	
  
I	
   -­‐	
   Pagar	
   pontualmente	
   o	
   aluguel	
   e	
   os	
   encargos	
   da	
   locação,	
   legal	
   ou	
  
contratualmente	
  exigíveis,	
  no	
  prazo	
  estipulado	
  ou,	
  em	
  sua	
  falta,	
  até	
  o	
  sexto	
  dia	
  útil	
  do	
  mês	
  
seguinte	
   ao	
   vencido,	
   no	
   imóvel	
   locado,	
   quando	
   outro	
   local	
   não	
   tiver	
   sido	
   indicado	
   no	
  
contrato.	
  	
  
Normalmente	
  o	
  contrato	
  estipula	
  a	
  data	
  do	
  vencimento.	
  Se	
  não	
  houver	
  estipulação,	
  o	
  
pagamento	
  do	
  aluguel	
  deve	
  ser	
  até	
  o	
  sexto	
  dia	
  útil	
  do	
  mês	
  seguinte	
  ao	
  vencido.	
  
O	
  local	
  de	
  pagamento,	
  também,	
  deve	
  estar	
  previsto	
  no	
  contrato.	
  Em	
  regra,	
  são	
  pagos	
  
na	
   imobiliária	
   administradora	
   da	
   locação	
   ou	
   por	
   boleto	
   bancário.	
   Se	
   não	
   houver	
   local	
  
estipulado,	
   então,	
   o	
   pagamento	
   é	
   feito	
   no	
   local	
   do	
   imóvel,	
   caracterizando-­‐se	
   em	
   dívida	
  
quérable.	
  
102	
  
Os	
   encargos,	
   que	
   se	
   somam	
   aos	
   aluguéis,	
   tais	
   como,	
   tributos	
   (art.	
   25),	
   despesas	
  
ordinárias	
  de	
  condomínio	
  (arts.	
  23,	
  §	
  1º,	
  e	
  25),	
  taxas,	
  multas,	
  penalidades,	
  juros,	
  seguro	
  (art.	
  
62,	
  inci.	
  II,	
  letras	
  a,	
  b,	
  c	
  e	
  d),	
  deve	
  estar	
  previstos	
  no	
  contrato.	
  
II	
  -­‐	
  Servir-­‐se	
  do	
  imóvel	
  para	
  o	
  uso	
  convencionado	
  ou	
  presumido,	
  compatível	
  com	
  a	
  
natureza	
  deste	
  e	
  com	
  o	
  fim	
  a	
  que	
  se	
  destina,